Sehr verehrter Leser,

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1 MARKTBEOBACHTUNGSBERICHT Januar 2015 Sehr verehrter Leser, Anton Neuberger Geschäftsführer der Kölner Haus- und Grundbesitzer-Verein Immobilien GmbH traue keiner Statistik, die du nicht selbst gefälscht hast, sagte einst ein weiser Mann. Mit Statistiken über Immobilien verhält es sich dabei nicht anders. Werden sie nur aufgrund von Computern ermittelter Zahlen aufbereitet, ist Misstrauen gerechtfertigt. Zu unterschiedlich sind die Immobilien, die in einem Topf bewertet werden. Lage und Bauzustand gehen oftmals weit auseinander und sind verantwortlich für hohe Preisdifferenzen. Überwiegt ein maroder Altbestand kann das schon mal niedrige Preise vorgaukeln, die sich, wenn die Immobilien saniert werden, sehr rasch relativieren. Andererseits werden Immobilien im Luxussegment, beispielsweise Penthäuser, oder bei besonderem Rheinblick, mit hohen ideellen Aufschlägen gehandelt. Das kann das Preisniveau nach oben ziehen, ohne dass die anderen Immobilien im Umfeld in gleicher Weise partizipieren. Wir haben deshalb die Zahlen sowohl nach Auswertung unserer Datenbank, nach den im Internet sichtbaren Angeboten, als auch nach unseren Erfahrungen aus den von uns bewerteten und über uns verkauften Immobilien erstellt. Dabei war es uns wichtig, nicht Ausreißer in die eine oder andere Richtung darzustellen, sondern Ihnen eine möglichst neutrale Marktübersicht über das Immobilienangebot zu präsentieren. Aus diesem Grunde haben wir auch Neubauprojekte mit aufgenommen. Ein hohes Preisniveau bei Neubauten zieht die Preise von Bestandsimmobilien im Umfeld nach oben, da Kaufinteressenten versuchen, auf günstigere Angebote auszuweichen. Oftmals haben diese auch noch die bessere Lage. Dies wird dann besonders sichtbar, wenn die Preise für Bestandsimmobilien fast an die von Neubauten heranreichen. Bitte lesen Sie zu den Zahlen deshalb jeweils den Erläuterungsteil zu den einzelnen Veedeln. Wir haben versucht, dort auf Sonderfaktoren hinzuweisen und zusätzliche Informationen über den jeweiligen Standort für Sie auf zu bereiten. Wir werden diese Übersicht laufend aktualisieren und ergänzen. Für Hinweise und lokale Informationen aus der Leserschaft sind wir stets dankbar. Viel Spaß beim Studium der Lektüre wünscht Ihnen Ihr Anton Neuberger Kölner Haus- und Grundbesitzer-Verein Immobilien GmbH, Köln

2 Linksrheinische Veedel Bayenthal Die am Gustav-Heinemann-Ufer gelegenen Projekte Palais du Rhin und Flow mit Preisen bis zu /qm führen das Veedel an das im Gerling-Quartier aufgerufene Preisniveau heran. Auch bei den Bestandsimmobilien liegt das Preisniveau neben Sülz und der nördlichen Altstadt an vorderster Stelle. Bayenthal überzeugt durch seine schöne Umgebung, abwechslungsreiche Bauten und eine gute Anbindung an die Innenstadt. Klettenberg Klettenberg ist für Menschen, die in der Stadt wohnen wollen und dennoch auf der Suche nach einem grünen und kinderfreundlichen Stadtteil sind, eine optimale Wohngegend. Durch die Nähe zur Universität zu Köln sind viele Einwohner Studenten und so ist das Veedel durch eine erhöhte Fluktuation geprägt. Fehlende Neubauprojekte, sowie die hohe Beliebtheit in Kombination mit einem äußerst geringem Angebot führten in den letzten Jahren zu einen starken Preisanstieg mit Preisen auf Marienburg-Niveau. Lindenthal Mit luxuriösen Neubau- und Bestandsimmobilien führt das Veedel nicht nur das Kölner Preisranking an, sondern zeigte auch die höchsten Zuwachsraten bei den Preisen. Lindenthal ist einer der beliebtesten Stadtteile Kölns mit einem Mix aus Jung undalt in einem grünen und meist ruhigen Umfeld in direkter Stadtnähe. Die Nähe zur Universität ist überall deutlich zu spüren. Die Fakultäten der Hochschule sind im ganzen Stadtteil verteilt. Die angebotenen Immobilien bieten alles wovon Käufer träumen. Beste Lage, hochwertige Ausstattung und große Wohnflächen, oder statt dessen kleine Studentenappartements in Uni-Nähe. Ein nur geringes Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage führte zu den Spitzenpreisen im Markt. Niehl Der Stadtteil profitiert von seiner Nähe zu Nippes und dem Rhein, sowie einem vergleichsweise noch größeren Angebot. Zoo und die Flora sowie die Pferderennbahn sind zusätzliche Anziehungspunkte. Alte Bestandswohnungen werden modernisiert und finden rasch Abnehmer. Hierdurch hat sich auch hier das Preisniveau deutlich nach oben bewegt, liegt im Vergleich zu den vorstehend genannten Nachbar-Veedeln dennoch deutlich günstiger. Nippes In Nippes herrscht das echte Köln-Gefühl mit kultureller Vielfalt und kölschen Traditionen. Bisher ein Veedel, das für diejenigen attraktiv war, die sich eine kostspielige Wohnung in der Innenstadt nicht leisten können oder wollen. Sanierte und bestens ausgestattete Altbauwohnungen aus der Jahrhundertwende erzielen in Nippes derzeit Höchstpreise. Gleichzeitig fehlt fast gänzlich das Angebot von einfachen und kostengünstigem Wohnraum. Dies sorgt dafür, dass sich das Preisniveau in dem Veedel ganz deutlich nach oben verlagert. Kölner Haus- und Grundbesitzer-Verein Immobilien GmbH, Köln

3 Riehl Riehl ist ein reines Wohngebiet mit großen Wohnungen mit hohen Decken in großzügigen Räumlichkeiten und mit direkter Anbindung an die Innenstadt. Auch in Riehl hat das Angebot an hochwertigem Wohnraum deutlich zugenommen, während einfache Wohnungen und Ausstattungen praktisch nicht verfügbar sind. Teilweise mit Rhein- und/oder Domblick ausgestattet, wird fast das Preisniveau von Innenstadtlagen erreicht. Neubauten im Hochpreissegment ziehen das Niveau weiter nach oben, da Interessenten versuchen auf günstigere Bestandsbauten auszuweichen. Sülz Sülz ist bei Studenten und Singles derzeit der beliebteste Stadtteil schlechthin. Es weist deshalb ein geringeres Durchschnittsalter aus und eine höhere Fluktuation. In Statistiken relativieren sich die Preise durch die deutlich günstigeren Angebote von vermieteten Appartements im Uni-Center, einem der größten Wohnhäuser Europas. In dem Gebäude aus dem Jahre 1974 sind 968 Wohnungen auf ca qm untergebracht. Bei schlechtem Erhaltungsstand und/oder Vermietung werden Appartements teilweise schon zu Preisen unter /qm angeboten. Ohne Berücksichtigung dieser Sonderimmobilie ergibt sich der tatsächliche Wert für Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum. Weiden Das Veedel ist beliebt für Familien mit kleinen und größeren Kindern und für alle, die in einer ruhigen Gegend leben möchten. Ein weiteres Plus sind die hervorragende Verkehrsanbindung und die vielen Freizeitmöglichkeiten. Zwischenzeitlich weichen dorthin Interessenten aus, denen Innenstadtlagen zu teuer geworden sind. In Verbindung mit einem Angebot an gut sanierten Bestandswohnungen hat sich das Preisniveau entsprechend deutlich nach oben bewegt. Zollstock Das Veedel profitiert von dem geringen Angebot in Sülz und Klettenberg. In Zollstock befinden sich fast ausschließlich Mehrfamilienhäuser. Die hohe Nachfrage hat sich bereits deutlich auf die Preise ausgewirkt. Zahlreiche Neubauten im oberen Preissegment ziehen das Niveau weiter nach oben, da Interessenten auf im Vergleich günstigere Bestandsbauten ausweichen. Durch die Uni-Nähe und eine lukrative Aufteilung von Wohnungen in Appartements wird die Situation verschärft. Kölner Haus- und Grundbesitzer-Verein Immobilien GmbH, Köln

4 Rechtsrheinische Veedel Früher war das rechtsrheinische Köln geprägt von seiner Industrie. Obwohl geografisch der City zugeordnet, lag Deutz auf der Schäl Sick, und damit weit abgeschlagen vom linksrheinischen Preisgefüge. Das hat sich in den letzten 10 Jahren deutlich verändert. Projekte mit moderner Architektur verleihen den Stadtteilen von Mülheim bis Poll ein neues Gesicht. Die Entwicklung des Deutzer Hafens mit Wohnungen für 4500 Menschen und 5000 Arbeitsplätzen wird diesen Trend beschleunigen. Neben dem LVR-Turm gelegen wird künftig der Rheinboulevard zu Tribüne mit Blick auf die Altstadt. Das neue Musical-Theater im Staatenhaus soll ein weiterer Anziehungspunkt im Rechtsrheinischen werden. Die Verantwortlichen der Messe wollen ein Kongresszentrum für bis zu 4000 Besucher errichten. Auf dem Areal des ehemaligen Barmer Viertels zwischen der Gleistrasse des Deutzer Bahnhofs im Süden und den Hallen der Messe im Norden, soll das Neubaugebiet Messe-City entstehen. Bürogebäude für 5000 Menschen und eine Mischung aus Hotelnutzung, Gastronomie und Einzelhandel werden für weitere Attraktivität sorgen. Im Mülheimer Süden sind auf dem Gelände der alten KHD-Gießereihallen bis zu 2000 Wohnungen geplant, was Platz für rund 5000 Menschen bedeuten würde. In einem Zeitraum von 10 bis 15 Jahren, könnte das neben dem Deutzer Hafen zweite, große, neue Stadtquartier wohl realisiert werden. Kalk Die dynamische Entwicklung im Rechtsheinischen geht von Deutz aus und überträgt sich auf die angrenzenden Veedel. Deutlich sichtbar wird das in Kalk, wo erstmals aus dem an Deutz angrenzenden Wohngebiet neuwertige Bestandsimmobilien mit Preisen zwischen 2,8 T und 3 T /qm in den Markt kommen. Dies führte dazu, dass der Preisdurchschnitt um ca. 20% nach oben ausbrach. Mülheim Ein 186 qm großes Penthaus mit Rheinblick für 4 T /qm. Würde man diese Angebote mit berücksichtigen, lägen die Preise noch deutlich über denen der Auswertung. Auch ohne diese Einzelprojekte verzeichnet das Veedel mit die höchsten Wertzuwachsraten im zurückliegenden Jahr. Dabei schließen Neubauprojekte in Rheinlage 1:1 an das linksrheinische Preisniveau an. Noch gibt es günstige Einstiegspreise bei Immobilien aus den 50er und 60er Jahren. Aufgrund seiner langen Geschichte finden sich hier auch einige sehr gut erhaltene Bürgerhäuser und repräsentative Barockvillen. Mülheim ist ein Stadtteil mit eigener Identität, der sich insbesondere entlang des Rheins rasch positiv weiter entwickeln wird. Kölner Haus- und Grundbesitzer-Verein Immobilien GmbH, Köln

5 PORZ Wie schon in den Vorjahren liegt der große rechtsrheinische Stadtteil weiter unter seinen Möglichkeiten. Verkehrsgünstig gelegen mit schönen Lagen entlang dem Rhein, verfällt das Zentrum und die Porzer Hauptstraße wird für Pendler morgens und abends zum Nadelöhr. Städtebauliche Chancen, wie das ehemalige Hertie-Kaufhaus, das sich im Besitz der Stadt Köln befindet, werden nicht zur Revitalisierung und Entwicklung des Kerns genutzt. Derzeit rangiert Porz noch mit niedrigen Zuwachsraten im unteren Preissegment. Kölner Haus- und Grundbesitzer-Verein Immobilien GmbH, Köln

6 Rangfolge der Veedel Eigentumswohnungen Bestand Preis Rang Veedel Von Bis Schnitt Verä. Kat. 1 Lindenthal ,2% 2 Altstadt-Nord ,1% 3 Bayenthal ,9% 4 Sülz ,5% 5 Marienburg ,9% 6 Klettenberg ,2% 7 Deutz ,8% 8 Braunsfeld ,0% 9 Altstadt-Süd ,4% 10 Nippes ,2% 11 Riehl ,7% 12 Ehrenfeld ,0% 13 Müngersdorf ,1% 14 Neuehrenfeld ,1% 15 Junkersdorf ,2% 16 Rodenkirchen ,4% 17 Raderberg ,8% 18 Weiden ,9% 19 Ossendorf ,9% 20 Zollstock ,0% 21 Niehl ,4% 22 Poll ,0% 23 Lövenich ,7% 24 Longerich ,6% 25 Mülheim ,5% 26 Wahn ,6% 27 Kalk ,5% 28 Bocklemünd/Mengenic ,2% 29 Dellbrück ,3% 30 Bilderstöckchen ,1% 31 Flittard ,2% 32 Dünnwald ,8% 33 Holweide ,0% 34 Brück ,3% 35 Höhenberg ,0% 36 Porz ,5% 37 Rondorf ,4% 38 Höhenhaus ,1% 39 Pesch ,7% 40 Merheim ,3% 41 Zündorf ,7% 42 Urbach ,9% 43 Westhoven ,1% 44 Wahnheide ,0% 45 Humboldt/Gremberg ,0% 46 Neubrück ,8% 47 Eil ,1% 48 Finkenberg ,6% 49 Chorweiler ,3%

7 PREISBAROMETER Dezember 2014 Worringen Eigentumswohnungen (Bestand) 3.500,00 und höher Roggendorf/Thenhofen Sinnersdorf Esch Auweiler Pesch Blumenberg Fühlingen Chorweiler Volkhoven Weiler Seeberg Heimersdorf Lindweiler Longerich Merkenich Flittard Dünnwald 3.000, , , , , ,00 unter 2.000,00 Brauweiler Pulheim Frechen Widdersdorf Lövenich Weiden Bocklemünd Mengenich Müngersdorf Junkersdorf Ossendorf Braunsfeld Ehrenfeld Lindenthal Sülz Höhenberg Vogelsang Weidenpesch Bilderstöckchen Mauenheim Neuehrenfeld Kernstadt- Süd Deutz Raderberg Bayenthal Zollstock Rondorf Meschenich Nippes Kernstadt- Nord Raderthal Immendorf Riehl Marienburg Godorf Niehl Stammheim Hahnwald Buchforst Kalk Poll Mülheim Rodenkirchen Klettenberg Bickendorf Buchheim Vingst Westhoven Sürth Langel Höhenhaus Ensen Weiß Holweide Merheim Ostheim Humbold/ Gremberghofen Zündorf Neubrück Porz Libur Dellbrück Eil Brück Urbach Elsdorf Wahn Rath/Heumar Grengel Wahnheide Lind Kölner Haus- und Grundbesitzer-Verein Immobilien GmbH, Köln

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10 Entwicklung der Kaufpreise nach Veedel 2. Hj Veedel Von Bis Durchschnitt Kat. Von Bis Durchschnitt Altstadt-Nord Altstadt-Süd Bayenthal Bilderstöckchen Bocklemünd/Mengenich Braunsfeld Brück Chorweiler Dellbrück Deutz Dünnwald Ehrenfeld Eil Finkenberg Flittard Höhenberg Höhenhaus Holweide Humboldt/Gremberg Junkersdorf Kalk Klettenberg Lindenthal Longerich Lövenich Marienburg Merheim Mülheim Müngersdorf Neubrück Neuehrenfeld Niehl Nippes Ossendorf Pesch Poll Porz Raderberg Riehl Rodenkirchen Rondorf Sülz Urbach Wahn Wahnheide Weiden Westhoven Zollstock Zündorf Preis 1. Hj. 2014

11 Veränd. Preis Dezember 2014 Preis Veränd. Veränd. Vor-Hj. Kat. Von Bis Durchschn. Kat. 1 1/2 J.% 2. Hj. 13,1% ,4% 9,1% 8,3% ,2% 5,4% 10,7% ,6% 9,9% 6,9% ,7% 9,1% 6,3% ,8% 5,2% 12,1% ,8% 6,0% 7,1% ,0% 8,3% 1,8% ,2% -19,6% 8,1% ,9% 6,3% 13,7% ,8% 2,8% 8,6% ,1% 8,8% 18,5% ,9% 2,0% ,3% ,9% 21,1% 6,4% ,7% 1,2% 8,3% ,3% 0,0% 2,9% ,1% 6,1% 1,3% ,4% 6,0% 4,8% ,8% 0,0% 18,4% ,0% 2,2% 14,1% ,3% 19,5% 7,5% ,5% 23,2% 9,4% ,1% 27,2% 9,5% ,5% 4,6% 10,5% ,3% 1,7% 13,6% ,2% 4,9% 8,6% ,9% 0,3% 4,1% ,3% 19,5% 13,0% ,7% 5,1% ,0% ,0% 6,1% 5,4% ,2% 26,4% 11,7% ,2% 28,2% ,4% ,4% 4,7% 15,5% ,5% 0,0% 4,2% ,8% 3,5% 13,0% ,0% 8,8% 11,1% ,0% 10,7% 14,7% ,3% 1,4% ,5% ,8% 17,5% ,5% ,2% 18,9% 0,0% ,1% 3,1%

12 PREISBAROMETER Dezember 2014 Worringen Eigentumswohnungen (Neubau) 6.000,00 und höher Roggendorf/Thenhofen Sinnersdorf Esch Auweiler Pesch Blumenberg Fühlingen Chorweiler Volkhoven Weiler Seeberg Heimersdorf Lindweiler Longerich Merkenich Flittard Dünnwald 5.000, , , , , ,00 unter 3.000,00 Brauweiler Pulheim Frechen Widdersdorf Lövenich Weiden Bocklemünd Mengenich Müngersdorf Junkersdorf Ossendorf Braunsfeld Ehrenfeld Lindenthal Sülz Höhenberg Vogelsang Weidenpesch Bilderstöckchen Klettenberg Mauenheim Neuehrenfeld Nippes Kernstadt- Nord Kernstadt- Süd Riehl Deutz Raderberg Bayenthal Zollstock Rondorf Meschenich Raderthal Immendorf Marienburg Godorf Niehl Stammheim Hahnwald Buchforst Kalk Poll Mülheim Rodenkirchen Bickendorf Buchheim Vingst Westhoven Sürth Langel Höhenhaus Ensen Weiß Holweide Merheim Ostheim Humbold/ Gremberghofen Zündorf Neubrück Porz Libur Dellbrück Eil Brück Urbach Elsdorf Wahn Rath/Heumar Grengel Wahnheide Lind Kölner Haus- und Grundbesitzer-Verein Immobilien GmbH, Köln

13 Preisspanne Neubauwohnungen nach Veedel Neubau Aufschlag Preis Veedel Von Bis Durchschn. Neubau Kat. Altstadt-Nord ,6% Altstadt-Süd ,7% Bayenthal ,3% Bilderstöckchen ,0% Bocklemünd/Mengenich k.a. k.a. Braunsfeld ,6% Brück ,0% Chorweiler ,3% Dellbrück k.a Deutz ,4% Dünnwald ,4% Ehrenfeld ,8% Eil k.a. k.a. Finkenberg k.a. k.a. Flittard k.a. k.a. Höhenberg ,3% Höhenhaus ,7% Holweide ,9% Humboldt/Gremberg k.a. k.a. Junkersdorf ,2% Kalk k.a. k.a. Klettenberg k.a. k.a. Lindenthal ,1% Longerich k.a. k.a. Lövenich k.a. k.a. Marienburg ,3% Merheim k.a. k.a. Mülheim ,0% Müngersdorf ,7% Neubrück k.a. k.a. Neuehrenfeld k.a. k.a. Niehl ,4% Nippes ,0% Ossendorf ,1% Pesch k.a. k.a. Poll k.a. k.a. Porz ,0% Raderberg ,7% Riehl ,8% Rodenkirchen ,3% Rondorf ,4% Sülz ,8% Urbach k.a. k.a. Wahn ,6% Wahnheide k.a. k.a. Weiden ,3% Westhoven k.a. k.a. Zollstock ,9% Zündorf ,4%

14 Neubau- und Bestandsimmobilien Eigentumswohnungen Preislevel Dezember 2014 Neubau Bestand Preis Veränd. Aufschlag Abst. Veedel Von Bis Durchschn. Von Bis Durchschn. Kat. 1. Hj. Neubau Kat. Altstadt-Nord ,1% 33,6% Altstadt-Süd ,4% 26,7% Bayenthal ,9% 18,3% Bilderstöckchen ,1% 66,0% Bocklemünd/Mengenich k.a. k.a ,2% Braunsfeld ,0% 31,6% Brück ,3% 51,0% Buchheim Chorweiler ,3% 237,3% Dellbrück k.a ,3% Deutz ,8% 188,4% Dünnwald ,8% 47,4% Ehrenfeld ,0% 22,8% Eil k.a. k.a ,1% Elsdorf Esch/Auweiler Finkenberg k.a. k.a ,6% Flittard k.a. k.a ,2% Frechen Fühlingen Grengel Höhenberg ,0% 50,3% Höhenhaus ,1% 31,7% Holweide ,0% 35,9% Humboldt/Gremberg k.a. k.a ,0% Junkersdorf ,2% 46,2% Kalk k.a. k.a ,5% Klettenberg k.a. k.a ,2% Langel (Rechtsrheinisch) Lind Lindenthal ,2% 28,1% Longerich k.a. k.a ,6% Lövenich k.a. k.a ,7% Marienburg ,9% 35,3% Merheim k.a. k.a ,3% Merkenich Meschenich Mülheim ,5% 93,0% Müngersdorf ,1% 50,7% Neubrück k.a. k.a ,8% Neuehrenfeld k.a. k.a ,1% Niehl ,4% 30,4% Nippes ,2% 22,0% Ossendorf ,9% 10,1% Ostheim Pesch k.a. k.a ,7% Poll k.a. k.a ,0% Porz ,5% 66,0% Pulheim Raderberg ,8% 33,7% Rath/Heumar Riehl ,7% 16,8% Rodenkirchen ,4% 95,3% Roggendorf/Thenhofen Rondorf ,4% 110,4% Seeberg Stammheim Sülz ,5% 21,8% Urbach k.a. k.a ,9% Vingst Volkhoven/Weiler Wahn ,6% 23,6% Wahnheide k.a. k.a ,0% Weiden ,9% 35,3% Westhoven k.a. k.a ,1% Widdersdorf Worringen Zollstock ,0% 53,9% Zündorf ,7% 50,4%