MietrechtermöglichtdemVermieterdieangemesseneVerwertungseinesEigentumsundschafftzugleichsozialeSicherheitfürdenMieter.

Transkript

1 Deutscher Bundestag Drucksache 17/ Wahlperiode Gesetzentwurf der Bundesregierung Entwurf eines Gesetzes über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz MietRÄndG) A. Problem und Ziel InDeutschlandgibtesfast40MillionenWohnungen,davonknapp24Millionen Mietwohnungen.DerüberwiegendeTeilderBevölkerungbefriedigtseinen WohnbedarfalsonichtalsselbstnutzenderEigentümer,sondernalsMieter.Dies verdeutlichtdenstellenwertdesmietrechts,sowohlinsozialeralsauchinwirtschaftlicher Hinsicht. GrundsätzlichhatsichdassozialeMietrechtbewährt:DieVersorgungmitqualitativgutemWohnraumzuangemessenenPreisenistaufGrundlagederüberwiegendprivatorganisiertenWohnungswirtschaftweithingewährleistet.Das MietrechtermöglichtdemVermieterdieangemesseneVerwertungseinesEigentumsundschafftzugleichsozialeSicherheitfürdenMieter.Dieüberwiegende MehrzahlderMietverhältnisseverläuftunproblematisch;imStreitfallbietetdie Justiz,insbesonderedieAmtsgerichte,effektivenRechtsschutz.Aberauchein Recht,dassichgrundsätzlichbewährthat,mussansichwandelndegesellschaftliche und wirtschaftliche Verhältnisse angepasst werden. ZudenwichtigstenZukunftsaufgabenimWohnungsmarktgehörtangesichts knapperenergiereservenunddesklimawandelsdieenergetischemodernisierungdeswohnungsbestands.vorgabenhierzuenthältdasenergiekonzeptder BundesregierungvomHerbst2010 (Energiekonzeptfüreineumweltschonende, zuverlässigeundbezahlbareenergieversorgungvom28.september2010,bundestagsdrucksache17/3049).diesesenergiekonzepterfuhreineweiterentwicklungimrahmenderenergiewendeimfrühjahr2011 ( DerWegzurEnergieder Zukunft sicher,bezahlbarundumweltfreundlich EckpunktepapierderBundesregierungzurEnergiewendevom6.Juni2011).AuchvordiesemHintergrundgenügendiebestehendenVorschriftenimMietrecht ( 554,559bis559b desbürgerlichengesetzbuchs BGB)nichtmehrdenAnforderungen,diean vermietetenwohnraumimhinblickaufdieenergieeffizienzunddenklimaschutzgestelltwerden.indiesemzusammenhangsollenauchdierechtlichen RahmenbedingungenfürdieUmlagevonKosteneinergewerblichenWärmelieferungdurchDritte (Contracting)inlaufendenMietverhältnissengeregeltwerden. AuchimHinblickaufMieter,dieihrenZahlungsverpflichtungenausdemMietverhältnisnichtnachkommen,wirddasbestehendeRechtdenErfordernissen einesmodernenundeffizientenmietrechtsnichtmehruneingeschränktgerecht. DiesbetrifftinsbesonderedieKonstellationen,indenensicheinzelneMieter planmäßigihrenvertraglichenzahlungsverpflichtungenentziehenundinsbe-

2 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode sondereprivatekleinanbieteraufdemwohnungsmarktimeinzelfallerheblich schädigen.fälledieserartwerdeninderöffentlichkeitauchunterdemschlagwort Mietnomadentum diskutiert. SchließlichsinddiemietrechtlichenVorschriftenzumSchutzderMieterbeider UmwandlungvonMietwohnungeninEigentumswohnungennachdem MünchenerModell,nachdemeinordentlichesKündigungsrechtbislangaufden EigenbedarfdererwerbendenGesellschaftergestütztwerdenkann,unzureichend.HierbestehtdieGefahr,dassdieangestammteMieterschaftausattraktiven Wohngebieten verdrängt wird. B. Lösung DasRechtderDuldungvonErhaltungs-undModernisierungsmaßnahmenwird inkapitel1ainden 555abis555fBGBneugeregelt.DieVorschriftenwerdenzugleichmitdemMieterhöhungsrechtnachModernisierung ( 559bis 559bBGB)abgestimmt.GrößeresGewichterhältderneugeschaffeneTatbestandder energetischenmodernisierung :ErumfasstalleMaßnahmen,diezur EinsparungvonnichterneuerbarerPrimär-oderEndenergieinBezugaufdie Mietsachebeitragen.ZugleichwirdeinweitererTatbestandgeregelt,dersonstigeMaßnahmenzumZweckederEinsparungnichterneuerbarerPrimärenergie ohneunmittelbarenbezugzurmietsacheoderzumklimaschutzerfasst.energetischemodernisierungenführenfüreinebegrenztezeitvondreimonaten nichtmehrzueinermietminderung.demeinwandeinerwirtschaftlichenhärte fürdenmieterwegenderzuerwartendenmieterhöhungwirdbeiallenmodernisierungstatbeständennichtmehrbeiderduldungvonmodernisierungsmaßnahmenrechnunggetragen,sondernimmieterhöhungsverfahren.dieformalen AnforderungenandieBegründungspflichtendesVermietersbeiModernisierungenwerdengesenktundzugleichwirdklargestellt,welcheRechtsfolgenfehlerhafte Modernisierungsankündigungen für das Mieterhöhungsverfahren haben. ImÜbrigenbleibtesbeidemGrundsatz,dassdieKostenvonModernisierungsmaßnahmenwiebishernach 559BGBmitjährlich11ProzentaufdieMiete umgelegtwerdenkönnen.dieseerhöhungsgrenzegiltauchfürdieenergetische Modernisierung. Mit 556cBGBschafftderEntwurfeinenAnspruchzurUmlagevonContracting-KostenalsBetriebskostenaufdenMieterimRahmenderUmstellungvon derversorgungineigenregieaufdiegewerblichewärmelieferung.voraussetzungistzumeinen,dassdercontractoreineneuanlageerrichtetoderdiewärmeübereinwärmenetzliefert.möglichistesauch,sichaufdieverbesserung derbetriebsführungderbestehendenanlagezubeschränken,wenndiesenoch einenhinreichendennutzungsgradhat.zumanderenmussdiekostenneutralität derumstellungfürdenmieteraufgrundeinervergleichendenkostenbetrachtunggewährleistetsein.dieregelunggiltfürsämtlicheumstellungeninlaufendenmietverhältnissen.technischeeinzelheitenwerdenineinerneuzuschaffenden Verordnung geregelt. DurcheineSicherungsanordnung ( 283aderZivilprozessordnung ZPO)soll dervermieterdavorgeschütztwerden,dasserdurcheinlangeandauerndes HauptsacheverfahreneinenwirtschaftlichenSchadenerleidet,wennderMieter späternichtmehrinderlageist,diemonatlichfälliggewordenen,abereinbehaltenenentgeltezuzahlen.diegefahrdesforderungsausfallsdurcheinlange andauerndeshauptsacheverfahrenbestehtfürjedengläubigernachrechtshängigkeitderklagefälligwerdenderleistungen,weshalbdiesicherungsanordnung nicht auf Mietverträge beschränkt ist. DesWeiterenwirddasRäumungsverfahreneffizienterundkostengünstigergestaltet:DieinderPraxisentwickeltesogenannteBerlinerRäumungwirdauf

3 Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 3 Drucksache 17/10485 einegesetzlichegrundlagegestellt.dervermieterhatkünftigdiemöglichkeit einerräumung,dieaufdiebloßebesitzverschaffungbeschränktist,alsgleichberechtigtealternativezursogenanntenklassischenräumung ( 885aZPO). DieserspartdemVermieterinsbesonderedenKostenvorschussfürdiehohen Transport-undLagerkostendesRäumungsguts.ScheitertdieRäumungsvollstreckunganeinerdritten,demVermieterbisdahinunbekanntenPerson,diean derwohnungeinbesitzrechtgeltendmacht,gegendiesichdervollstreckungstitelabernichtrichtet,kanneinweiterertitelgegendiesedrittepersonkünftig schnellimwegedeseinstweiligenrechtsschutzesnach 940aZPOerlangt werden.isteineräumungsklagewegenzahlungsverzugsrechtshängigundbefolgtdermietereineindiesemprozesserlassenesicherungsanordnungnicht, kanndervermieterdiewohnungdesmietersimwegedeseinstweiligenrechtsschutzes zwangsweise räumen lassen. Schließlichwirdmit 569Absatz2aBGBeinneuerKündigungsgrundgeschaffen,wonachauchbeiZahlungsverzugmitderMietkaution wiebeiverzugmit dermietzahlung diefristlosekündigungdesmietverhältnissesohnevorherige Abmahnung ausgesprochen werden kann. DieReformunterbindetdesWeiterendieUmgehungdesKündigungsschutzes beiderumwandlungvonmiet-ineigentumswohnungen,insbesonderenach dem MünchenerModell,nachdemeinordentlichesKündigungsrechtbislang auf den Eigenbedarf der erwerbenden Gesellschafter gestützt werden kann. C. Alternativen Keine. D. Haushaltsausgaben ohne Erfüllungsaufwand Zusätzliche Haushaltsausgaben sind infolge des Gesetzes nicht zu erwarten. E. Erfüllungsaufwand E.1 Erfüllungsaufwand für Bürgerinnen und Bürger DurchdenMinderungsausschlussbeienergetischerModernisierungnach 536 Absatz1aBGBkönnenfürdieDauervonmaximaldreiMonatenBelastungen fürdenmieterentstehen.maßgeblichfürdiehöhederbelastungistdasausmaßderbeeinträchtigungdesmietgebrauchsimeinzelfall.nachderveröffentlichtenrechtsprechungkönnensichdieminderungsquotenfüreineenergetischemodernisierunghäufigbeica.10prozentbis20prozentdergeschuldeten Mietebewegen.DendurchdenMinderungsausschlussentstehendenBelastungenfürdenMieterstehenentsprechendeEntlastungendesVermietersingleicher Höhe gegenüber. DieÄnderungendesZivilprozessrechtswerdenvoraussichtlichkeinenzusätzlichenErfüllungsaufwandmitsichbringen.DasVerfahrenüberdieSicherungsanordnung löst keine weitere Gerichtsgebühr aus. DieMöglichkeitdesVermieters,einenRäumungstitelimWegedereinstweiligenVerfügungzuerlangen,wirderweitert.DarinliegteineErleichterunggegenüber der geltenden Rechtslage, die in der Regel die Verfahrenskosten reduziert. DieBeschränkungderRäumungaufdieBesitzverschaffungandemMietobjekt führtzukeinemzusätzlichen,sondernzueinemgeringerenerfüllungsaufwand. DiedurchdieZwangsräumungverursachtenKostenfallenauchnachdembestehenden Recht an.

4 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode E.2 Erfüllungsaufwand für die Wirtschaft SofernUnternehmenalsVermieteroderMieterhandeln,geltendiezuvorgemachten Angaben entsprechend. Erfüllungsaufwandentsteht,wennderVermietervondemneugeschaffenenAnspruchGebrauchmachenmöchte,Wärmelieferkosten (Contracting-Kosten)als BetriebskostenaufdenMieterumzulegen.DiejährlichenFallzahlensowiedie anfallendenkostensindderzeitnichtabschätzbar.wirtschaftlichwirddiesererfüllungsaufwand in die Kalkulation des Wärmelieferpreises einfließen. Davon Bürokratiekosten aus Informationspflichten Bürokratiekosten aus Informationspflichten entstehen nicht. E.3Erfüllungsaufwand der Verwaltung Für die Verwaltung entsteht kein Erfüllungsaufwand. DieMehrbelastungderZivilgerichtedurchdieEinführungdesVerfahrensüber diesicherungsanordnungwirdsichingrenzenhalten.durchdietatbestandliche BeschränkungaufGeldforderungen,dienachRechtshängigkeitfälligwerden, istdersachlicheanwendungsbereichdervorschriftaufdaserforderlichemaß begrenzt. F. Weitere Kosten SonstigeKostenbelastungenfürdieWirtschaftundAuswirkungenaufdasPreisniveau insbesondereaufdasverbraucherpreisniveau sindnichtzuerwarten.

5 Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 5 Drucksache 17/10485

6

7 Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 7 Drucksache 17/10485 Anlage 1 Entwurf eines Gesetzes über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz MietRÄndG) Vom Der Bundestag hat das folgende Gesetz beschlossen: Inhaltsübersicht Artikel 1 Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs Artikel 2ÄnderungdesEinführungsgesetzeszumBürgerlichen Gesetzbuche Artikel 3 Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes Artikel 4 Änderung der Zivilprozessordnung Artikel 5ÄnderungdesGesetzesbetreffenddieEinführung der Zivilprozessordnung Artikel 6 Änderung des Gerichtskostengesetzes Artikel 7ÄnderungdesGerichtsvollzieherkostengesetzes Artikel 8ÄnderungdesRechtsanwaltsvergütungsgesetzes Artikel 9Inkrafttreten Artikel 1 Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs DasBürgerlicheGesetzbuchinderFassungderBekanntmachungvom2.Januar2002 (BGBl.IS.42,2909;2003I S.738),daszuletztdurchArtikel desgesetzesvom geändert worden ist, wird wie folgt geändert: 1.InderInhaltsübersichtwirdnachderAngabezuBuch2 Abschnitt8Titel5Untertitel2Kapitel1folgendeAngabe eingefügt: Kapitel 1a Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. 2.Nach 536Absatz1wirdfolgenderAbsatz1aeingefügt: (1a)FürdieDauervondreiMonatenbleibteineMinderungderTauglichkeitaußerBetracht,soweitdieseauf GrundeinerMaßnahmeeintritt,dieeinerenergetischen Modernisierung nach 555b Nummer 1 dient. 3. Dem 551 Absatz 2 wird folgender Satz angefügt: DieweiterenTeilzahlungenwerdenzusammenmitden weiteren Mietzahlungen fällig wird aufgehoben. 5.Nach 555wirdfolgendesKapitel1amitden 555a bis 555f eingefügt: Kapitel 1a Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen 555a Erhaltungsmaßnahmen (1)DerMieterhatMaßnahmenzudulden,diezurInstandhaltungoderInstandsetzungderMietsacheerforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). (2)ErhaltungsmaßnahmensinddemMieterrechtzeitig anzukündigen,esseidenn,siesindnurmiteinerunerheblicheneinwirkungaufdiemietsacheverbundenoderihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich. (3)Aufwendungen,diederMieterinfolgeeinerErhaltungsmaßnahmemachenmuss,hatderVermieterinangemessenemUmfangzuersetzen.AufVerlangenhater Vorschuss zu leisten. (4)EinezumNachteildesMietersvonAbsatz2oder3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 555b Modernisierungsmaßnahmen ModernisierungsmaßnahmensindbaulicheVeränderungen, 1.durchdieinBezugaufdieMietsacheEndenergieoder nichterneuerbareprimärenergienachhaltigeingespart wird (energetische Modernisierung), 2.durchdieaufsonstigeWeisenichterneuerbarePrimärenergienachhaltigeingespartoderdasKlima nachhaltig geschützt wird, 3.durchdiederWasserverbrauchnachhaltigreduziert wird, 4.durchdiederGebrauchswertderMietsachenachhaltig erhöht wird, 5.durchdiedieallgemeinenWohnverhältnisseauf Dauer verbessert werden, 6.dieaufGrundvonUmständendurchgeführtwerden, diedervermieternichtzuvertretenhat,unddiekeine Erhaltungsmaßnahmen nach 555a sind, oder 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird. 555c Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (1)DerVermieterhatdemMietereineModernisierungsmaßnahmespätestensdreiMonatevorihrem BeginninTextformanzukündigen (Modernisierungsankündigung).DieModernisierungsankündigungmuss Angaben enthalten über:

8 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 1.dieArtunddenvoraussichtlichenUmfangderModernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, 2.denvoraussichtlichenBeginnunddievoraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, 3.denBetragderzuerwartendenMieterhöhung,sofern eineerhöhungnach 559verlangtwerdensoll,sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. (2)InderModernisierungsankündigungfüreineModernisierungsmaßnahmenach 555bNummer1und2 kanndervermieterinsbesonderehinsichtlichderenergetischenqualitätvonbauteilenaufallgemeinanerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen. (3)DieAbsätze1und2geltennichtfürModernisierungsmaßnahmen,dienurmiteinerunerheblichenEinwirkungaufdieMietsacheverbundensindundnurzu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. (4)EinezumNachteildesMietersabweichendeVereinbarung ist unwirksam. 555d Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist (1)DerMieterhateineModernisierungsmaßnahmezu dulden. (2)EineDuldungspflichtnachAbsatz1bestehtnicht, wenndiemodernisierungsmaßnahmefürdenmieter,seinefamilieodereinenangehörigenseineshaushaltseine Härtebedeutenwürde,dieauchunterWürdigungderberechtigtenInteressensowohldesVermietersalsauchandererMieterindemGebäudesowievonBelangender EnergieeinsparungunddesKlimaschutzesnichtzurechtfertigenist.DiezuerwartendeMieterhöhungsowiedie voraussichtlichenkünftigenbetriebskostenbleibenbei derabwägungimrahmenderduldungspflichtaußer Betracht;siesindnurnach 559Absatz4und5beieiner Mieterhöhung zu berücksichtigen. (3)DerMieterhatdemVermieterUmstände,dieeine HärteimHinblickaufdieDuldungoderdieMieterhöhungbegründen,biszumAblaufdesMonats,deraufden ZugangderModernisierungsankündigungfolgt,inTextformmitzuteilen.DerLaufderFristbeginntnur,wenn diemodernisierungsankündigungdenvorschriftendes 555c entspricht. (4)NachAblaufderFristsindUmstände,dieeineHärteimHinblickaufdieDuldungoderdieMieterhöhung begründen,nurzuberücksichtigen,wenndermieterohneverschuldenandereinhaltungderfristgehindertwar underdemvermieterdieumständesowiediegründe derverzögerungunverzüglichintextformmitteilt.umstände,dieeinehärteimhinblickaufdiemieterhöhung begründen,sindnurzuberücksichtigen,wennsiespätestensbiszumbeginndermodernisierungsmaßnahmemitgeteilt werden. (5) 555a Absatz 3 gilt entsprechend. (6)EinezumNachteildesMietersabweichendeVereinbarung ist unwirksam. 555e Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen (1)NachZugangderModernisierungsankündigung kanndermieterdasmietverhältnisaußerordentlichzum AblaufdesübernächstenMonatskündigen.DieKündigungmussbiszumAblaufdesMonatserfolgen,derauf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. (2) 555c Absatz 3 gilt entsprechend. (3)EinezumNachteildesMietersabweichendeVereinbarung ist unwirksam. 555f Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen DieVertragsparteienkönnennachAbschlussdesMietvertragsausAnlassvonErhaltungs-oderModernisierungsmaßnahmenVereinbarungentreffen,insbesondere über die 1.zeitlicheundtechnischeDurchführungderMaßnahmen, 2.GewährleistungsrechteundAufwendungsersatzansprüche des Mieters, 3. künftige Höhe der Miete. 6. Nach 556b wird folgender 556c eingefügt: 556c Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung (1)HatderMieterdieBetriebskostenfürWärmeoder WarmwasserzutragenundstelltderVermieterdieVersorgungvonderEigenversorgungaufdieeigenständig gewerblichelieferungdurcheinenwärmelieferanten (Wärmelieferung)um,sohatderMieterdieKostender Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn 1.dieWärmeauseinervomWärmelieferantenerrichtetenneuenAnlageoderauseinemWärmenetzgeliefert wird und 2.dieKostenderWärmelieferungdieBetriebskostenfür diebisherigeeigenversorgungmitwärmeoderwarmwasser nicht übersteigen. BeträgtderJahresnutzungsgradderbestehendenAnlage vorderumstellungmindestens80prozent,kannsichder WärmelieferantanstellederMaßnahmennachNummer1 aufdieverbesserungderbetriebsführungderanlagebeschränken. (2)DerVermieterhatdieUmstellungspätestensdrei MonatezuvorinTextformanzukündigen (Umstellungsankündigung). (3)DieBundesregierungwirdermächtigt,durch RechtsverordnungohneZustimmungdesBundesrates VorschriftenfürWärmelieferverträge,diebeieinerUmstellungnachAbsatz1geschlossenwerden,sowiefürdie AnforderungennachdenAbsätzen1und2zuerlassen. HierbeisinddieBelangevonVermietern,Mieternund Wärmelieferanten angemessen zu berücksichtigen.

9 Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 9 Drucksache 17/10485 (4)EinezumNachteildesMietersabweichendeVereinbarung ist unwirksam. 7.In 558Absatz2Satz1werdennachdemWort Lage diewörter einschließlichderenergetischenausstattung und Beschaffenheit eingefügt wird wie folgt gefasst: 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (1)HatderVermieterModernisierungsmaßnahmen imsinnedes 555bNummer1,3,4,5oder6durchgeführt,sokannerdiejährlicheMieteum11Prozentder für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. (2)Kosten,diefürErhaltungsmaßnahmenerforderlichgewesenwären,gehörennichtzudenaufgewendetenKostennachAbsatz1;siesind,soweiterforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. (3)WerdenModernisierungsmaßnahmenfürmehrereWohnungendurchgeführt,sosinddieKostenangemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. (4)DieMieterhöhungistausgeschlossen,soweitsie auchunterberücksichtigungdervoraussichtlichen künftigenbetriebskostenfürdenmietereinehärtebedeutenwürde,dieauchunterwürdigungderberechtigteninteressendesvermietersnichtzurechtfertigenist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn 1.dieMietsachelediglichineinenZustandversetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder 2.dieModernisierungsmaßnahmeaufGrundvonUmständendurchgeführtwurde,diederVermieternicht zu vertreten hatte. (5)Umstände,dieeineHärtenachAbsatz4Satz1 begründen,sindnurzuberücksichtigen,wennsienach 555dAbsatz3und4rechtzeitigmitgeteiltworden sind.diebestimmungenüberdieausschlussfristnach Satz1sindnichtanzuwenden,wenndietatsächliche Mieterhöhungdieangekündigteummehrals10Prozent übersteigt. (6)EinezumNachteildesMietersabweichendeVereinbarung ist unwirksam a wird wie folgt geändert: a) Absatz 2 wird wie folgt geändert: aa)insatz1werdendiewörter baulichenmaßnahmen durchdaswort Modernisierungsmaßnahmen ersetzt. bb)insatz3wirddaswort Maßnahmen durch daswort Modernisierungsmaßnahmen ersetzt. b)inabsatz3satz1werdendiewörter baulichen Maßnahmen durchdaswort Modernisierungsmaßnahmen ersetzt b wird wie folgt geändert: a) Dem Absatz 1 wird folgender Satz angefügt: 555c Absatz 2 gilt entsprechend. b) Absatz 2 Satz 2 wird wie folgt gefasst: Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn 1.derVermieterdemMieterdieModernisierungsmaßnahmenichtnachdenVorschriftendes 555c angekündigt hat oder 2.dietatsächlicheMieterhöhungdieangekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. 11.Nach 569Absatz2wirdfolgenderAbsatz2aeingefügt: (2a)EinwichtigerGrundimSinnedes 543Absatz1 liegtfernervor,wenndermietermiteinersicherheitsleistungnach 551inHöheeinesBetragesimVerzug ist,derderzweifachenmonatsmieteentspricht.dieals PauschaleoderalsVorauszahlungausgewiesenenBetriebskostensindbeiderBerechnungderMonatsmiete nachsatz1nichtzuberücksichtigen.einerabhilfefrist odereinerabmahnungnach 543Absatz3Satz1bedarfesnicht.Absatz3Nummer2Satz1sowie 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden a wird wie folgt geändert: a) Nach Absatz 1 wird folgender Absatz 1a eingefügt: (1a)DieKündigungsbeschränkungnachAbsatz1 giltentsprechend,wennvermieteterwohnraum nach der Überlassung an den Mieter 1.aneinePersonengesellschaftoderanmehrere Erwerber veräußert worden ist oder 2.zuGunsteneinerPersonengesellschaftoder mehrerererwerbermiteinemrechtbelastet wordenist,durchdessenausübungdemmieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Satz1istnichtanzuwenden,wenndieGesellschafteroderErwerberderselbenFamilieoderdemselben HaushaltangehörenodervorÜberlassungdes WohnraumsandenMieterWohnungseigentumbegründet worden ist. b) In Absatz 2 werden nach den Wörtern nach Absatz 1 diewörter odernachabsatz1a eingefügt. c) Nach Absatz 2 wird folgender Absatz 2a eingefügt: (2a)WirdnacheinerVeräußerungoderBelastungimSinnedesAbsatzes1aWohnungseigentum begründet,sobeginntdiefrist,innerhalbdereine Kündigungnach 573Absatz2Nummer2oder3 ausgeschlossenist,bereitsmitderveräußerungoder Belastung nach Absatz 1a Absatz 2 wird wie folgt geändert: a)insatz1wirddieangabe 554Abs.1bis4 durchdiewörter 555aAbsatz1bis3, 555b, 555cAbsatz1bis3, 555dAbsatz1bis5, 555e Absatz 1 und 2, 555f ersetzt. b) Nach Satz 1 wird folgender Satz 2 eingefügt: 556cAbsatz1und2sowiedieaufGrunddes 556c Absatz3erlasseneRechtsverordnungsindentsprechendanzuwenden,abweichendeVereinbarungen sind zulässig.

10 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode Artikel 2 Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche DemArtikel229desEinführungsgesetzeszumBürgerlichenGesetzbucheinderFassungderBekanntmachung vom21.september1994 (BGBl.IS.2494;1997IS.1061), daszuletztdurchartikel geändertwordenist,wirdfolgender [einsetzen:diezumverkündungszeitpunktaufdie letzte folgende Zählbezeichnung] angefügt: [einsetzen: die zum Verkündungszeitpunkt auf die letzte folgende Zählbezeichnung] Übergangsvorschriften zum Mietrechtsänderungsgesetz vom [einsetzen: Datum der Ausfertigung des Gesetzes] (1)Aufeinbiszum [einsetzen:datumdesinkrafttretensnachartikel9diesesgesetzes]entstandenesmietverhältnissinddie 536,554,559bis559b,578desBürgerlichenGesetzbuchsinderbiszum [einsetzen:datumdes InkrafttretensnachArtikel9diesesGesetzes]geltendenFassung weiter anzuwenden, wenn 1.beiModernisierungsmaßnahmendieMitteilungnach 554Absatz3Satz1desBürgerlichenGesetzbuchsdem Mieterbiszum [einsetzen:datumdesinkrafttretens nach Artikel 9 dieses Gesetzes] zugegangen ist oder 2.beiModernisierungsmaßnahmen,aufdie 554Absatz3 Satz3desBürgerlichenGesetzbuchsinderbiszum [einsetzen:datumdesinkrafttretensnachartikel9diesesgesetzes]geltendenfassunganzuwendenist,der VermietermitderAusführungderMaßnahmebiszum [einsetzen:datumdesinkrafttretensnachartikel9dieses Gesetzes] begonnen hat. (2) 569Absatz2adesBürgerlichenGesetzbuchsistauf einbiszum [einsetzen:datumdesinkrafttretensnachartikel9diesesgesetzes]entstandenesmietverhältnisnicht anzuwenden. Artikel 3 Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes In 22Absatz2Satz1desWohnungseigentumsgesetzes inderimbundesgesetzblattteiliii,gliederungsnummer 403-1,veröffentlichtenbereinigtenFassung,daszuletzt durchartikel desgesetzesvom geändertwordenist, wirddieangabe 559Abs.1 durchdiewörter 555b Nummer 1 bis 5 ersetzt. Artikel 4 Änderung der Zivilprozessordnung DieZivilprozessordnunginderFassungderBekanntmachungvom5.Dezember2005 (BGBl.IS.3202;2006I S.431;2007IS.1781),diezuletztdurch geändertworden ist, wird wie folgt geändert: 1.InderInhaltsübersichtwirdnachderAngabezu 283 folgende Angabe eingefügt: 283a Sicherungsanordnung. 2.InderInhaltübersichtwirdnachderAngabezu 885folgende Angabe eingefügt: 885a Beschränkter Vollstreckungsauftrag. 3. Nach 283 wird folgender 283a eingefügt: 283a Sicherungsanordnung (1)DasProzessgerichtordnetaufAntragdesKlägers an,dassderbeklagtewegendergeldforderungen,die nachrechtshängigkeitderklagefälliggewordensind, Sicherheit zu leisten hat, soweit 1.dieKlageaufdieseForderungenhoheAussichtauf Erfolg hat und 2.dieAnordnungnachAbwägungderbeiderseitigenInteressenzurAbwendungbesondererNachteilefürden Klägergerechtfertigtist.Hinsichtlichderabzuwägenden Interessen genügt deren Glaubhaftmachung. StreitendieParteienumdasRechtdesKlägers,dieGeldforderungzuerhöhen,erfasstdieSicherungsanordnung denerhöhungsbetragnicht.gegendieentscheidung überdiesicherungsanordnungfindetdiesofortigebeschwerde statt. (2)DerBeklagtehatdieSicherheitsleistungbinnen einervomgerichtzubestimmendenfristnachzuweisen. BefolgtderBeklagtedieSicherungsanordnungnicht, setztdasgerichtgegenihnaufantragdesklägersein OrdnungsgeldundfürdenFall,dassdiesesnichtbeigetriebenwerdenkann,Ordnungshaftfest.Versprichtdie AnordnungdesOrdnungsgeldeskeinenErfolg,kanndas Gericht Ordnungshaft anordnen. (3)SoweitderKlägerobsiegt,istineinemEndurteil odereineranderweitigendenrechtsstreitbeendenden Regelungauszusprechen,dasserberechtigtist,sichaus der Sicherheit zu befriedigen. (4)SoweitdemKlägernachdemEndurteilodernach deranderweitigenregelungeinanspruchinhöheder Sicherheitsleistungnichtzusteht,haterdenSchadenzu ersetzen,derdembeklagtendurchdiesicherheitsleistungentstandenist. 717Absatz2Satz2giltentsprechend. 4.In 760Satz2werdenvordemPunktamEndedieWörter ;diesgiltauchfürdienach 885aAbsatz2Satz2 elektronisch gespeicherten Dateien eingefügt wird wie folgt geändert: a)inabsatz2werdendiewörter odereinerzuseiner FamiliegehörigenoderindieserFamiliedienenden erwachsenenperson durchdiewörter,einemerwachsenenfamilienangehörigen,einerinderfamilie beschäftigtenpersonodereinemerwachsenenständigen Mitbewohner ersetzt. b)dieabsätze3und4werdendurchdiefolgendenabsätze 3 bis 5 ersetzt: (3)IstwederderSchuldnernocheinederbezeichnetenPersonenanwesendoderwirddieEntgegennahmeverweigert,hatderGerichtsvollzieherdiein Absatz2bezeichnetenSachenaufKostendesSchuldnersindiePfandkammerzuschaffenoderanderwei-

11 Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 11 Drucksache 17/10485 tiginverwahrungzubringen.beweglichesachen,an derenaufbewahrungoffensichtlichkeininteressebesteht, sollen unverzüglich vernichtet werden. (4)FordertderSchuldnerdieSachennichtbinnen einerfristvoneinemmonatnachderräumungab,veräußertdergerichtsvollzieherdiesachenundhinterlegt denerlös.dergerichtsvollzieherveräußertdiesachen undhinterlegtdenerlösauchdann,wennderschuldner diesachenbinneneinerfristvoneinemmonatabfordert, ohnebinneneinerfristvonzweimonatennachderräumungdiekostenzuzahlen.die 806,814und817sind entsprechendanzuwenden.sachen,dienichtverwertet werden können, sollen vernichtet werden. (5)UnpfändbareSachenundsolcheSachen,beidenen einverwertungserlösnichtzuerwartenist,sindaufverlangendesschuldnersjederzeitohneweiteresherauszugeben. 6. Nach 885 wird folgender 885a eingefügt: 885a Beschränkter Vollstreckungsauftrag (1)DerVollstreckungsauftragkannaufdieMaßnahmen nach 885 Absatz 1 beschränkt werden. (2)DerGerichtsvollzieherhatindemProtokoll ( 762)diefreiersichtlichenbeweglichenSachenzudokumentieren,dieerbeiderVornahmederVollstreckungshandlungvorfindet.ErkannbeiderDokumentation Bildaufnahmen in elektronischer Form herstellen. (3)DerGläubigerkannbeweglicheSachen,dienicht GegenstandderZwangsvollstreckungsind,jederzeit wegschaffenundhatsiezuverwahren.beweglichesachen,anderenaufbewahrungoffensichtlichkeininteressebesteht,kannerjederzeitvernichten.dergläubiger hathinsichtlichdermaßnahmennachdensätzen1und2 nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. (4)FordertderSchuldnerdieSachenbeimGläubiger nichtbinneneinerfristvoneinemmonatnachdereinweisungdesgläubigersindenbesitzab,kanndergläubigerdiesachenverwerten.die 372bis380,382,383 und385desbürgerlichengesetzbuchssindentsprechend anzuwenden.eineandrohungderversteigerungfindet nichtstatt.sachen,dienichtverwertetwerdenkönnen, sollen vernichtet werden. (5)MitderMitteilungdesRäumungsterminsweistder GerichtsvollzieherdenGläubigerunddenSchuldnerauf die Bestimmungen der Absätze 2 bis 4 hin. (6)DieKostennachdenAbsätzen3und4geltenals Kosten der Zwangsvollstreckung a wird wie folgt gefasst: 940a Räumung von Wohnraum (1)DieRäumungvonWohnraumdarfdurcheinstweiligeVerfügungnurwegenverbotenerEigenmachtoder beieinerkonkretengefahrfürleiboderlebenangeordnet werden. (2)LiegtgegendenMietereinvollstreckbarerRäumungstitelvor,sodarfdieRäumungvonWohnraum durcheinstweiligeverfügungauchgegenpersonenangeordnetwerden,dieohnekenntnisdesvermietersbesitz an diesen Räumen begründet haben. (3)IstRäumungsklagewegenZahlungsverzugserhoben,darfdieRäumungvonWohnraumdurcheinstweilige Verfügungauchangeordnetwerden,wennderBeklagte einersicherungsanordnung ( 283a)imHauptsacheverfahren nicht Folge leistet. (4)IndenFällenderAbsätze2und3hatdasGericht dengegnervorerlasseinerräumungsverfügunganzuhören. Artikel 5 Änderung des Gesetzes betreffend die Einführung der Zivilprozessordnung 22Absatz8desGesetzesbetreffenddieEinführungder ZivilprozessordnunginderimBundesgesetzblattTeilIII, Gliederungsnummer310-2,veröffentlichtenbereinigten Fassung,daszuletztdurch geändertwordenist,wirdaufgehoben. Artikel 6 Änderung des Gerichtskostengesetzes IndenNummern1211,1222,1223und1232derAnlage1 (Kostenverzeichnis)zumGerichtskostengesetzvom5.Mai 2004 (BGBl.IS.718),daszuletztdurch geändertworden ist,werdenjeweilsnachdemwort Urteile diewörter,eineentscheidungübereinenantragauferlasseinersicherungsanordnung eingefügt. Artikel 7 Änderung des Gerichtsvollzieherkostengesetzes DasGerichtsvollzieherkostengesetzvom19.April2001 (BGBl.IS.623),daszuletztdurch geändertwordenist, wird wie folgt geändert: 1.In 17Satz2wirddieAngabe 713 durchdieangabe 714 ersetzt. 2.DieAnlage (Kostenverzeichnis)wirdwiefolgtgeändert: a)nachnummer240wirdfolgendenummer241eingefügt: b)diebisherigennummern241und242werdendie Nummern 242 und 243. c)innummer602wirddieangabe Nummer241 durchdieangabe Nummer242 unddieangabe Nummer242 durchdieangabe Nummer243 ersetzt. Nr.GebührentatbestandGebührenbetrag 241IndemProtokollsinddiefreiersichtlichenbeweglichen Sachen zu dokumentieren und der Gerichtsvollzieher bedient sich elektronischer Bildaufzeichnungsmittel ( 885aAbs.2ZPO): Die Gebühr 240 erhöht sich auf ,00eur.

12 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode d)derauslagentatbestandunddiespalte Höhe der Nummer 700 werden wie folgt gefasst: Nr.AuslagentatbestandHöhe 700PauschalefürdieHerstellungundÜberlassung von Dokumenten: 1.Ablichtungen und Ausdrucke, a)dieaufantragangefertigtoderpertelefax übermittelt werden, b) die angefertigt werden, weil der Auftraggeber es unterlassen hat, die erforderliche Zahl von Mehrfertigungen beizufügen: für die ersten 50 Seiten je Seite ,50 EUR für jede weitere Seite ,15 EUR für Farbkopien oder Farbausdrucke je Seite ,00 EUR 2. Überlassung von elektronisch gespeicherten Dateien anstelle der in Nummer 1 genannten Ablichtungen und Ausdrucke: je Datei ,50 EUR. e)nachnummer712wirdfolgendenummer713eingefügt: Nr.AuslagentatbestandHöhe 713 Pauschale für die Dokumentation mittels geeigneter elektronischer Bildaufzeichnungsmittel ( 885a Abs. 2 Satz 2 ZPO) ,00 EUR. Mit der Pauschale sind insbesondere die Aufwendungen für die elektronische Datenaufbewahrung abgegolten. f) Die bisherige Nummer 713 wird Nummer 714. Artikel 8 Änderung des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes In 19Absatz1Satz2Nummer3desRechtsanwaltsvergütungsgesetzesvom5.Mai2004 (BGBl.IS.718,788),das zuletztdurch geändertwordenist,werdennachdemwort Sachverständigen, diewörter dieentscheidungüber einenantragbetreffendeinesicherungsanordnung, eingefügt. Artikel 9 Inkrafttreten DiesesGesetztrittam [einsetzen:datumdesersten TagesdeszweitenaufdieVerkündungfolgendenKalendermonats] in Kraft.

13 Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 13 Drucksache 17/10485 Begründung A. Allgemeiner Teil I.Rahmenbedingungen der Reform 1.Wohnungswirtschaftliche Hintergründe DerprivateMietwohnungsmarktspieltinDeutschlandtraditionelleinewichtigeRollefürdieVersorgungmitWohnraum:Vondeninsgesamtca.40MillionenWohnungensind knapp24millionenmietwohnungen.derüberwiegendeteil derbevölkerungbefriedigtseinenwohnbedarfalsonichtals selbstnutzendereigentümer,sondernalsmieter.derüberwiegendeanteildiesermietwohnungen,nämlich61prozent oderrund14,5millioneneinheiten,befindetsichimeigentumprivaterkleinanbieter.diesewohnungendienenden VermieterninvielenFällenzurVermögensbildungundAltersvorsorge. DerWohnungsbestandinDeutschlandistdamitimUnterschiedzuvielenanderenLänderninEuropadurcheine kleinteiligestrukturmiteinemhohenanteilanprivatenvermieterngekennzeichnet.nichtzuletztdiesestrukturträgt zurvergleichsweisehohenstabilitätdesdeutschenwohnungsmarktesbeiundhatmitdazugeführt,dassesdurchdie weltweitefinanz-undimmobilienkrisederletztenjahrein DeutschlandnichtzugrößerenVerwerfungenaufdemImmobilienmarkt kam. 2.Energieeinsparung und Klimaschutz DerweltweiteEnergiebedarfwirdindenkommendenJahren beiimmerknapperwerdendenenergiereservenweiterwachsen.damitgehörenenergieeinsparungsowiedieverminderungderco 2 -EmissionenzumZweckedesKlimaschutzes zudenwichtigstenzukunftsaufgaben.dergebäudebereich undhiervorallemderwohngebäudesektor spieltfür EnergieeffizienzundKlimaschutzeineSchlüsselrolle: 40ProzentdesdeutschenEndenergieverbrauchsundrund 20Prozent der CO 2 -Emissionen entfallen auf Gebäude. ZugleichbietetdieserBereicherheblicheEinsparpotentiale, insbesondereimbestand.dahersehendasenergiekonzept derbundesregierung (Energiekonzeptfüreineumweltschonende,zuverlässigeundbezahlbareEnergieversorgungvom 28.September2010,Bundestagsdrucksache17/3049)und daszugehörige10-punkte-sofortprogrammvor,denwärmebedarfdesgebäudebestandesnachhaltigzusenken.bis zumjahr2050sollderprimärenergiebedarfum80prozent vermindertwerden,unddamitauchdieklimaschädlichen Emissionen.UmdieseZielezuerreichen,istdieenergetischeModernisierungdesGebäudebestandes,einschließlich desvermietetenwohnraums,vonzentralerbedeutung.auch dieförderungdeswärmeliefer-contractingsistim10-punkte-sofortprogrammalswichtigesinstrumentzurrealisierungderimmietwohnungsbereichbestehendenpotentiale fürenergieeffizienzundklimaschutzvorgesehen.am6.juni 2011hatdieBundesregierungeinumfassendesMaßnahmenpaketzurEnergiewendeinDeutschlandbeschlossen, dasüberwiegendimaugust2011inkraftgetretenist.hierdurchhabeneineverbesserteenergieeffizienzundderklimaschutz eine noch größere Bedeutung erlangt. 3. Die Aufgabe des Mietrechts AngesichtsderStrukturdesMietwohnungsmarktesmitder besonderenrollederprivatenkleinanbietereinerseitsund mitdenenergie-undklimapolitischenherausforderungen andererseitshatdierechtsordnungdieaufgabe,dierechte undinteressendervermieter,dermietersowiegesamtgesellschaftlicheinteressenmiteinanderineinklangzubringen.einederwesentlichenbedingungenhierfüristeinausgewogenes Mietrecht. ZurenergetischenModernisierungundEnergieeffizienzdes vermietetengebäudebestandskannnebenstaatlichenfördermaßnahmenundsteuerlichenvergünstigungen,dieals wichtigeanreizeinsofernimzentrumderdebattestehen, auchdasmietrechteinenbeitragleisten.esmussdieinteressenvonvermieternundmieternfairaustarierenunddabei diezielederressourcenschonungunddesklimaschutzes zurbestmöglichenentfaltungbringen.mietermüssendabei einerseitsetwavorüberzogenenmieterhöhungengeschützt werden.andererseitsmüssenfürvermieterangemessene BedingungenfürdiewirtschaftlicheVerwertungihres Eigentumsbestehen.Auchdarfnichtübersehenwerden, dassenergieeinsparmaßnahmeninderregelmiteinspareffektenfürdenmietereinhergehen,derdannvonniedrigerenbetriebskostenprofitiert,wohingegendiekostender ModernisierungzunächstbeimVermieteranfallen.VordiesemHintergrundbestehtangesichtsderaktuellenenergieundklimapolitischenHerausforderungenAnpassungsbedarf im Mietrecht. DarüberhinausistimBlickzuhalten,dassprivateKleinanbieteralsVermieterinsbesonderebeiderprozessualenund zwangsvollstreckungsrechtlichendurchsetzungihrerrechtemitpraktischenschwierigkeitenkonfrontiertsind,diesich beiprofessionellenunternehmenderwohnungswirtschaft nichtingleicherweisestellen.auchhieraufsolltedie Rechtsordnungreagieren,sofernhierdurchdieberechtigten InteressendessozialenMieterschutzesnichtinFragegestellt sind.diesgiltinsbesonderefürdiebekämpfungdeseinmietbetrugs, oft als Mietnomadentum bezeichnet. II. Die Schwerpunkte der Reform 1.Energetische Modernisierung DiebestehendenVorschriftenzurDuldungvonErhaltungsundModernisierungsmaßnahmendurchdenMieterundzur MieterhöhungbeiModernisierung ( 554,559bis559bdes BürgerlichenGesetzbuchs BGB)werdendenAnforderungennichtimmergerecht,dieanvermietetenWohnraumim HinblickaufdieEnergieeffizienzunddenKlimaschutzgestellt werden. SoerscheintetwaderKreisdervomMieterzuduldenden MaßnahmenfürEnergieeffizienzundKlimaschutzzueng gefasst.auchsinddievorschriftenzurduldungvonerhaltungs-undmodernisierungsmaßnahmennichthinreichend mitdenvorschriftenüberdasmieterhöhungsrechtnachmodernisierungabgestimmt.diedarlegungsanforderungenan denvermieterzurbegründung,obdurcheinemodernisierungsmaßnahmeinsbesondereenergieeingespartwird,er-

14 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode scheinenineinzelfällenüberhöht.fernererscheintesgeboten,denmieterseitigenhärtefalleinwandzumodifizieren: WirtschaftlicheHärtegründe,alsoinsbesonderedieerhöhte MietenachModernisierung,sollenderDurchführungvon Modernisierungsmaßnahmenselbstnichtmehrentgegenstehen.MitanderenWorten:Insbesondereenergiesparendeund klimaschützendemodernisierungensolldermieterinder Regelduldenmüssen,soferndemnichtpersönlicheHärtefallgründeentgegenstehen.WirtschaftlichenHärtefallgründenwirdimErgebniswienachbislanggeltendemRechtbei derfragerechnunggetragen,welchemieterhöhungder VermieternacheinerModernisierungdurchsetzenkann. SchließlichistnichtinallenFällenklar,welcheFolgeneine fehlerhaftemodernisierungsankündigungdurchdenvermieterhat;auchhiersolldiereformmehrrechtssicherheit schaffen. DurchdieReformwirddasgesamteRechtderDuldungvon Erhaltungs-undModernisierungsmaßnahmenineinemneuenKapitel1ainden 555abis555fBGBgeregelt.Die VorschriftenwerdenzugleichmitdemMieterhöhungsrecht nach Modernisierung ( 559 bis 559b BGB) abgestimmt. GrößeresGewichterhältderneugeschaffeneTatbestandder energetischenmodernisierung :ErumfasstalleMaßnahmen,diezurEinsparungvonnichterneuerbarerPrimär-oder EndenergieinBezugaufdieMietsachebeitragen.Zugleich wirdeinweiterertatbestandgeschaffen,dersonstigemaßnahmenzumzweckedereinsparungnichterneuerbarer PrimärenergieoderzumKlimaschutzerfasst,jedochohne unmittelbarenbezugzurmietsache.energetischemodernisierungenführenfürdiedauervondreimonatennichtmehr zueinermietminderunginderbauphase.wirtschaftliche HärtenwegenderzuerwartendenMieterhöhungwerdenbei allenmodernisierungsmaßnahmenausschließlichimmieterhöhungsverfahrennachderdurchgeführtenmodernisierung berücksichtigt. DieformalenAnforderungenimRahmenderBegründungspflichtendesVermietersinsbesonderebeiderModernisierungsankündigungwerdengesenkt.ZurDarlegungderEnergieeinsparungsollkünftigderVerweisaufanerkannte Pauschalwerteausreichen undzwarsowohlbeiderankündigungvonmodernisierungsmaßnahmenalsauchimmieterhöhungsverlangen. DieRechtsfolgenfehlerhafterModernisierungsankündigungenfürdasMieterhöhungsverfahrenwerdenklargestellt. KünftigsollinallenFälleneinerunterlassenenoderfehlerhaftenAnkündigungvonModernisierungsmaßnahmendie verlängertefristfürdeneintrittdermieterhöhungnach 559b Absatz 2 BGB gelten. BeialledembleibtesbeidemGrundsatz,dassdieKosten einermodernisierungwiebishernach 559BGBmitjährlich11Prozentumgelegtwerdenkönnen.DieseErhöhungsgrenze gilt auch für die energetische Modernisierung. 2.EinheitlicherRechtsrahmenfürdieUmstellungauf Contracting (gewerblichewärmelieferungdurch Dritte) UnterContractingverstehtmandiegewerblicheWärmelieferungfürGebäudedurchspezialisierteUnternehmen.TechnischgehtesbeivermietetenWohnungendarum,dassder ContractorimAuftragdesVermietersfürdenBetriebder Heizungsanlagebzw.Warmwasseranlageverantwortlichist. EsgibtunterschiedlicheModelledesContracting:Beidem praktischwichtigstenmodellfinanziertdercontractorden AustauschdermeistveraltetenHeizkesselgegeneinemoderneNeu-AnlagemithöhererEffizienz.ErübernimmtaußerdemdenBrennstoffeinkaufunddielaufendeWartung. BeimBetriebsführungs-Contractingbeschränktsichder Contractordarauf,denWirkungsgraddervorhandenenAnlagedurchWartungundSteuerungzuverbessern;auchhier übernimmt er die Beschaffung des Brennstoffs. DurchdieModernisierungderWärmeerzeugungsanlagen einschließlichderwarmwassererzeugung,durcheineneffizienterenbetrieboderdurchdenwechselderbrennstoffversorgung,etwadieumstellungauffernwärme,sinderheblicheeffizienzsteigerungenbeiderwärmeerzeugungund damiteinsparungenvonenergiemöglich.allerdingsscheuenvielegebäudeeigentümervermieteterwohngebäudedie miteineranlagenerneuerungverbundeneninvestitionskosten.dadermieterinderregeldiebetriebskostenträgt,fehlenoftauchunmittelbareanreizefürdenvermieter,hiertätig zu werden. DieUmstellungaufeigenständiggewerblicheWärmelieferungkannvordiesemHintergrundeineattraktiveAlternativezurEigenversorgungdurchdenVermietersein.Durch siekanndiemodernisierungderwärmeversorgungimgebäudebestanderheblichbeschleunigtwerden,daenergetisch wirksamemaßnahmenvorgezogenwerden.daheristdieerweiterungdermöglichkeitendeswärmeliefer-contractings imvermietetengebäudebestandim10-punkte-sofortprogrammderbundesregierungzumenergiekonzeptenthalten. DieBundesregierunghattesichverpflichtet,hierzubisEnde 2011 einen Gesetzentwurf vorzulegen. EinevermieterseitigeUmstellungderWärmeversorgungauf ContractingohneZustimmungallerbetroffenenMieterist nachbislanggeltenderrechtslagenichtinallenfällen rechtssichermöglich.beilaufendenmietverhältnissenbestehenjenachvertragsgestaltungunsicherheiten,obund unterwelchenvoraussetzungendervermietervonder EigenerzeugungderHeizwärmezumFremdbezugübergehenunddemMieterdieKostenderWärmelieferungals Betriebskosten in Rechnung stellen kann. DahersindimInteresseallerBeteiligtenklareRahmenbedingungenerforderlich.DieUmstellungdurchdenVermietersolldeshalbeinheitlichgeregeltwerden.DieRegelung des 556cBGBbeschränktsichaufeineknappe,verständlicheVorschriftzurUmlagederContracting-Kostenals Betriebskosten.Erforderlichistzumeinengrundsätzlichdie ErrichtungeinerNeuanlageoderdieBereitstellungüberein Wärmenetz (z.b.alsfernwärme),zumanderendiekostenneutralitätfürdenmieteraufgrundeinervergleichenden Kostenbetrachtung.InFällennochrelativeffizienterBestandsanlagenistaucheineUmstellungohneAnlagentausch oderwechselderbrennstoffversorgungmöglich.dieregelunggiltfürumstellungeninlaufendenmietverhältnissen. BeimNeuabschlussvonMietverträgenbestehtauchnachInkrafttretenderRegelungVertragsfreiheit,sofernContracting bei Vertragsabschluss bereits praktiziert wird. TechnischeEinzelheitenwerdenineinerneuzuschaffenden Verordnunggeregelt.SieenthältauchBestimmungenzum WärmeliefervertragzwischenContractorundVermieter,um insbesonderefürdieentscheidungdesvermieterszwischen

15 Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 15 Drucksache 17/10485 unterschiedlichenanbieterneineverlässlichegrundlagezu schaffen.dieverordnungistausrechtstechnischengründen gesondert zu erlassen. 3.VereinfachteDurchsetzungvonRäumungsansprüchen IstdasMietverhältniswirksambeendetworden,hatderVermietergegendenMietereinenAnspruchaufRückgabeder Mietsachenach 546Absatz1BGB.Wohnraumistgeräumt,d.h.freivoneingebrachtenSachen,zuübergeben. FürdenVermieteristesvonzentralerBedeutung,diesenAnspruchzeitnahundkostengünstigdurchsetzenzukönnen. DiesistnachderderzeitigenRechtslagenichtausnahmslos gewährleistet.vordiesemhintergrundsindänderungenim Zwangsvollstreckungsrecht,imRechtdereinstweiligenVerfügung und bei den Kündigungsvorschriften angezeigt. DieBeendigungdesMietverhältnissesaufgrundderZahlungsunfähigkeitoderZahlungsunwilligkeitdesMieters kannfürdenvermietereinevielzahlvonproblemenund wirtschaftlichenbelastungennachsichziehen.derwirtschaftlicheschaden,derdenvermieternentsteht,istmitunter erheblich. InfolgederDauerdesRäumungsprozessessummierensich häufigerheblichezahlungsausfälle.istdermieterzahlungsunfähig,lassensiesichamendenichtmehrrealisieren.das neueinstrumentdersicherungsanordnungsolldentatsächlichenwertdestitelsüberdiebiszumurteilaufgelaufenen undfälliggewordenenforderungensichern.esmindertden Anreiz,denZivilprozessalsInstrumentzumissbrauchen, denausgleicheinerberechtigtengeldforderungzuverzögern.vermietersinddavoninbesondererweisebetroffen, weilsieauchdannweiterleistungspflichtigbleiben,wenn der Mieter seine Zahlungspflicht verletzt. WährenddieSicherungsanordnungabstraktfüralleDauerschuldverhältnisseausgestaltetwird,wirdmitderanschließendenRäumungsverfügungeinbesondererSchutzfür denvermietergeschaffen.isteineräumungsklagewegen ZahlungsverzugsrechtshängigundbefolgtderMietereine zudiesemmietverhältniserlassenesicherungsanordnung nicht,kanndasgerichtaufantrageineräumungsverfügung gegen den Mieter erlassen. ZudenMietausfällentretendienichtgeringenKostenfürdie Prozessführung.WeitereerheblicheKostenkommenhinzu, wenndiezwangsweiseräumungderwohnungdurchzuführen ist. DarüberhinauskönnensignifikantewirtschaftlicheSchäden durchsolchemieterverursachtwerden,diedasmietverhältnisbereitsinderbetrügerischenabsichtbegründen,keine Mietezuzahlen,sichausderWohnungherausklagenzulassen,dieWohnungzudemteilweiseverwahrlosenodermit Vandalismusschädenzurückzulassen.DieserPersonenkreis wirdzumeistunterdenbegriffder Mietnomaden gefasst. VondiesemPersonenkreissindinsbesondereprivateKleinanbieteraufdemWohnungsmarktbetroffen.AberauchjenseitsdieserinbetrügerischerAbsichttätigwerdendenGruppevonMieternkönnensichdiewirtschaftlichenSchädenbei nachträglichemeintrittvonzahlungsunwilligkeitoderzahlungsunfähigkeitdesmietersfürprivatevermieterexistenzbedrohendauswirken,dennauchdannsinddiebeidenvermietern auftretenden wirtschaftlichen Schäden beträchtlich. HatderVermietergegendenMietereinenVollstreckungstitelerwirktundräumtderMietergleichwohlnichtdieWohnung,mussderVermieterdenGerichtsvollziehermitder zwangsweisendurchsetzungdesräumungstitelsbeauftragen.fürdiebeauftragungdieservollstreckungsmaßnahme BesitzverschaffungandenRäumennebstWegschaffung undgegebenenfallseinlagerungderdarinbefindlichenbeweglichensachen ( 885derZivilprozessordnung ZPO) hatdervermieteralsgläubigerdiezuerwartendenauslagen inhöhevonunterumständenmehrerentausendeurovorzuschießen.einigeprivatevermieterkönnendieseerheblichen zusätzlichenauslagenfürdiezwangsweisedurchsetzung desvollstreckungstitelsnichtodernuruntererheblichenanstrengungen aufbringen. HiersetzendieNeuregelungenzurRäumungsvollstreckung an.mitdereinfügungdes 885aZPOwirddemGläubiger einemöglichkeiteröffnet,diesehohentransport-undlagerkostenzuvermeidenunddamitdenkostenvorschussfür dievollstreckungganzerheblichzureduzieren.dieregelungstelltdieinderpraxisentwickeltesogenannteberliner Räumung auf eine gesetzliche Grundlage. BeidersogenanntenBerlinerRäumungbeschränktder GläubigerseinenVollstreckungsauftragaufdiebloßeBesitzverschaffungandenRäumenundmachtimÜbrigenanden darinbefindlichenbeweglichengegenständenseinvermieterpfandrechtgeltend.derbundesgerichtshof (zuletztnzm 2009,660,imAnschlussanNJW2006,848;3273)hatdiese BeschränkungderRäumungsvollstreckunggebilligt.Das VermieterpfandrechthabeVorranggegenüberderEntfernungderSachen.DerGerichtsvollzieherhabedieFragendes materiellenrechts,diesichausdergeltendmachungdes Vermieterpfandrechtsergeben,imHinblickaufdieinden RäumenbefindlichenGegenständenichtzuprüfenundzu entscheiden. UmdiefürVermietermitder BerlinerRäumung verbundenenpositiveneffekterechtssicherimgesetzzuverankern,solldiemöglichkeiteineraufdiebloßebesitzverschaffungbeschränktenräumungalsgleichberechtigte Alternativezur klassischen RäumunginderZivilprozessordnungvorgesehenwerden (Artikel4Nummer6 885a ZPO).DamitsollVermieternermöglichtwerden,diejenige ArtderVollstreckungzuwählen,dieihnennachdenUmständendesEinzelfallsoptimalerscheint.DerVermieter kannsovorerteilungdesvollstreckungsauftragsdievorteileeinervereinfachtenräumung (Kostenersparnis)gegendie Vorteileder klassischenräumung (Besitzverschaffungan denleerenräumenundmeidungvonobhuts-undgegebenenfallsschadensersatzpflichten)abwägen.infälleninsolventerräumungsschuldnerundvermuteterverwahrlosung derräumekanndievereinfachteräumungdieschnellste undkostengünstigstealternativesein.dagegenistmöglicherweisenachwievordie klassische Räumungvorzuziehen,wennz.B.ohnehinvoneinemsolventenRäumungsschuldnerauszugehenoderimEinzelfallerheblich wertvollesräumungsgutzuerwartenist,fürdessenverwahrungdergläubigernichtdieverantwortungübernehmen will.indiesenfällenkanndergläubigerauchnochzudiesemzeitpunktseinenzuvoraufdieherausgabebeschränktenvollstreckungsauftragaufdiesogenannteklassische RäumungderWohnungdurchdenGerichtsvollziehererweitern.

16 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode WirdimRäumungstermindurchdenGerichtsvollzieherein DritterinderWohnungangetroffen,derwederimVollstreckungstitelnochinderVollstreckungsklauselgenanntist, kanndieräumungdermietsacheindiesemterminbisher nichtweiterbetriebenwerden.dieserechtslagekannmissbrauchtwerden,umdieberechtigteräumungderwohnung zuverhindern.indiesenfällensolldieräumungdurcheine (ergänzende)einstweiligeverfügungauchgegendiesepersonenangeordnetwerdenkönnen,soferndemvermieterdie Besitznahmenichtbekanntwar.DerVermieterkannsokünftigzeitnaheinen (ergänzenden)räumungstitelbeantragen und,wenndasgerichtihnerlässt,dievollstreckungschnell abschließen.dieseregelungeröffnetohneabstricheam Rechtsschutz zuständigfürdieentscheidungistderrichter einschnellesundkostensparendessummarischeserkenntnisverfahren gegen einen Mitbesitzer. DieParteieneinesMietvertragsvereinbarenhäufig,dassder MieterfürdieErfüllungseinerPflichtenSicherheitzuleisten hat.diemietsicherheitisteinwichtigesinstrument,umdas AusfallrisikodesVermieterszuverringern.ZahltderMieter dievereinbartekautionnichtoderverspätet,erscheintesgerechtfertigt,diesenfallebensozubehandelnwiedenfall derunterbliebenenoderverspätetenmietzahlung.dergesetzentwurfschafftdahermitdemneuen 569Absatz2a BGBeineMöglichkeitfürdenVermieter,dasMietverhältnis ohnevorherigeabmahnungfristloszukündigen,wennder MietermiteinervereinbartenSicherheitsleistunginHöhe von zwei Kaltmieten in Verzug ist. 4.KündigungsschutzbeiUmwandlunginEigentumswohnung nach dem Münchener Modell DieNeuregelungenunterbindendiefaktischeUmgehung desbestehendenkündigungsschutzesbeiderumwandlung vonmiet-ineigentumswohnungennach 577aBGBnach demsogenanntenmünchenermodell.beim Münchener Modell verzichteteinegesellschaftbürgerlichenrechts odereinemiteigentümergemeinschaftnachdemerwerbeinesmitmietwohnraumbebautengrundstückszunächstauf dieumwandlunginwohneigentumsowieaufdenverkauf derwohnungenandieinteressenten.dienachdemerwerb ausgesprochenekündigungdesmietverhältnisses,indasdie GesellschaftbürgerlichenRechtsbzw.dieMiteigentümer eingetretensind,wirdmitdemeigenbedarfeinesihrergesellschafterbzw.miteigentümerbegründet.damitistdie mieterschützendebestimmungdes 577aAbsatz1BGB nichtunmittelbaranwendbar.diesevorschriftschließtdie KündigungdurchdenVermieterwegenEigenbedarfsund dieverwertungskündigunginsolchenfällenfürdreijahre aus,indenenwohneigentumanvermietetemwohnraumbegründet und anschließend veräußert wird. DieNeuregelungenschließendieseSchutzlücke.DasSchutzinteressederMieteristindengenanntenFällennämlichmit derin 577aBGBgeregeltenSituationvergleichbar:Das VerdrängungsrisikofürdenMieterwirddurchdieVeräußerunganeineGesellschaftbürgerlichenRechtsodereine MiteigentümergemeinschaftnachdemKonzeptdes MünchenerModells ingleicherweiseerhöhtwiebeieinerunmittelbarenumwandlunginwohneigentum.dieneuregelungbeugtauchetwaigenneuenumgehungstatbeständen vor,indemsieauchfälleerfasst,indenenstattderveräuße- rungderliegenschaftzunächsteinebelastungderselbenge- mäß 567 BGB erfolgt. III.Gesetzgebungskompetenz Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes beruht auf Artikel74Absatz1Nummer1desGrundgesetzes (bürgerliches Recht, gerichtliches Verfahren). IV. Vereinbarkeit mit dem Recht der Europäischen Union und völkerrechtlichen Verträgen DerGesetzentwurfistmitdemRechtderEuropäischenUnion undvölkerrechtlichenverträgen,diediebundesrepublik Deutschland abgeschlossen hat, vereinbar. V.Gleichstellungspolitische Auswirkungen; Nachhaltigkeit DerEntwurfhatkeineerkennbarengleichstellungspolitischenAuswirkungen.GrundsätzlichsindMännerund FrauenvondenVorschriftendesEntwurfsingleicherWeise betroffen. DieWirkungendesVorhabenszielenaufeinenachhaltige Entwicklung,insbesondereweildiedurchdenEntwurferleichterteenergetischeModernisierungdesWohnungsbestandsangesichtsknapperEnergieressourcenunderforderlicher Klimaschonung eine wichtige Zukunftsaufgabe ist. VI.Finanzielle Auswirkungen 1.Haushaltsausgaben ohne Erfüllungsaufwand ZusätzlicheHaushaltsausgabensindinfolgedesGesetzes nicht zu erwarten. 2.Erfüllungsaufwand a) Erfüllungsaufwand für Bürgerinnen und Bürger DurchdenMinderungsausschlussbeienergetischerModernisierungnach 536Absatz1aBGBkönnenfürdieDauer vonmaximaldreimonatenbelastungenfürdenmieterentstehen.diemietrechtlichepraxisbemissteineminderungin derregelmiteinerquotedergeschuldetenmiete.maßgeblichhierfüristdasausmaßderbeeinträchtigungdesmietgebrauchsimeinzelfall.nachderveröffentlichtenrechtsprechungkönnensichdieminderungsquotenfüreine energetischemodernisierunghäufigbeica.10prozentbis 20ProzentdergeschuldetenMietebewegen.DieMinderung kanngeringeroderauchhöherausfallen (siehez.b.die NachweisevonLützenkircheninLützenkirchen,Anwalts- HandbuchMietrecht,4.Auflage2010;FRn.109,und C.Börstinghaus,Mietminderungstabelle,2.Auflage2010). DendurchdenMinderungsausschlussentstehendenBelastungenfürdenMieterstehenentsprechendeEntlastungen des Vermieters in gleicher Höhe gegenüber. DieÄnderungendesMietrechtsimKontextderModernisierung (DuldungundMieterhöhung)bringengegenüberdem bislanggeltendenrechtkeinenerheblichenzusätzlichenerfüllungsaufwandmitsich:insbesonderedieverfahrensrechtlichenvorschriftenzurankündigungeinermodernisierungsmaßnahme,zumkündigungsrechtdesmieterssowie zurerklärungdermieterhöhungnachmodernisierungent-

17 Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 17 Drucksache 17/10485 sprechenbislanggeltendemrecht.auchdiejetztkodifizierteverpflichtung,erhaltungsmaßnahmenrechtzeitiganzukündigen,entsprichtnachallgemeinermeinungderbislang geltendenrechtslage.dieneueingeführteobliegenheitdes Mieters,demVermieterHärtegründeinnerhalbeinerFrist schriftlichmitzuteilen,schafftkeinenrelevantenmehraufwandfürdenmieter,dennauchnachgeltendemrechttragendiemieterdenhärtefalleinwand,sofernererhoben wird,schonzubeweiszweckeninallerregelschriftlichvor. MitdernunmehrgeregeltenMöglichkeit,beiderModernisierungsankündigungundbeiderMieterhöhungEinsparpotentialedurchBezugnahmenaufPauschalwertedarzulegen, wird Erfüllungsaufwand für den Vermieter abgebaut. DieÄnderungendesZivilprozessrechtswerdenvoraussichtlichkeinenzusätzlichenErfüllungsaufwandmitsichbringen.DasVerfahrenüberdieSicherungsanordnunglöstkeine weiteregerichtsgebühraus.zusätzlichekostenentstehen allerdingsdurchdiebeibringungderangeordnetensicherheit.diemöglichkeitdesvermieters,einenräumungstitel imwegedereinstweiligenverfügungzuerlangen,wirderweitert.darinliegteineerleichterunggegenüberdergeltendenrechtslage,dieinderregeldieverfahrenskostenreduziert. MitderKodifizierungdersogenanntenBerlinerRäumung istgleichfallskeinzusätzlichererfüllungsaufwandverbunden.die BerlinerRäumung isteineaufdiebesitzverschaffungbeschränkteräumung.sieistbereitsinderpraxisanerkanntundgenutzt.diedurcheineräumungverursachten KostenfallenauchnachdembestehendenRechtan.AufgrundderBeschränkunghatderVermietereinengeringeren Räumungsvorschusszuzahlen.ZudemwirdesdurchdieBeschränkungdemVermieterermöglicht,durchdieNutzung günstigerlagermöglichkeitendesräumungsgutesdenvorschussfürdieeinlagerungundgegebenenfallsdentransport desräumungsgutesdurchdengerichtsvollzieherzuvermeiden. EinegenaueBezifferungdesAufwandesdurchZwangsräumungen ist nicht möglich. Zahlen dazu liegen nicht vor. Die ZivilgerichtsstatistikdifferenziertdenGeschäftsanfallder VollstreckungsgerichtenichtimHinblickaufZwangsräumungen.AusdiesemGrundfehltesauchanderErfassung vonzwangsräumungeninihrembeschränktenmodellder BerlinerRäumung.EineErfassungderanfallendenVollstreckungskostenerfolgtdaherebenfallsnicht.Nacheiner nicht-repräsentativenstudiederforschungsstellefürimmobilienrechtderuniversitätbielefeld SondergutachtenMieterschutzundInvestitionsbereitschaftimWohnungsbau MietausfälledurchsogenannteMietnomaden Endbericht (Januar2011)betragendieKostenfürdenMöbeltransport unddiemöbeleinlagerunginetwa94prozenteinehöhebis zu2500euro,beiweiteren5prozent2501bis5000euro und in einem weiteren Prozent bis Euro. b) Erfüllungsaufwand für die Wirtschaft SofernUnternehmenalsVermieteroderMieterauftreten, gelten die zuvor gemachten Angaben entsprechend. Erfüllungsaufwandentsteht,wennderVermietervondem neugeschaffenenanspruchgebrauchmachenmöchte,wärmelieferkosten (Contracting-Kosten)alsBetriebskostenauf denmieterumzulegen.hierfüristeineumstellungsankündigungerforderlich.dieseumstellungsankündigungmuss insbesondereeinenkostenvergleichenthalten,beidemdie BetriebskostenderbisherigenVersorgungmitWärmeoder WarmwasserermitteltunddenKostenderWärmelieferung fürdiebereitstellungderselbenwärmemengeimwegedes Contracting gegenübergestellt werden. InderPraxisistzuerwarten,dassdieEntwürfefürdieUmstellungsankündigungen,dievomVermieterimRahmendes MietverhältnissesgegenüberdemMieterabzugebensind, sowiedieaufbereitungderverbrauchsdateneinschließlich dergegebenenfallserforderlichenmessungenvonden Wärmelieferanten (Contractoren)übernommenwerden.Der VermieternämlichwirdinderRegelnichtüberdasentsprechendetechnischeundrechtlicheWissenverfügen.WirtschaftlichwirddieserErfüllungsaufwandindieKalkulation deswärmelieferpreiseseinfließen.diejährlichenfallzahlen sowiedieanfallendenkostensindderzeitnichtabschätzbar. NachderUmstellungaufContractingentstehtfürVermieter odermieterkeinzusätzlichererfüllungsaufwand:diewärmelieferkostendescontractorswerdeninvergleichbarer WeiseBestandteilderBetriebskostenabrechnungwiedie KostenfürBrennstoff,Wartungetc.beiderEigenversorgung. Bürokratiekosten aus Informationspflichten entstehen nicht. c)erfüllungsaufwand der Verwaltung FürdieVerwaltungentstehtkeinbesondererErfüllungsaufwand. 3.Weitere Kosten SonstigeKostenbelastungenfürdieWirtschaftundAuswirkungenaufdasPreisniveau insbesondereaufdasverbraucherpreisniveau sind nicht zu erwarten. B. Besonderer Teil Zu Artikel 1 (Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs BGB) Zu Nummer 1 (Inhaltsübersicht) ImMietrechtwirdimUntertitel2 (Mietverhältnisseüber Wohnraum)einneuesKapitel1aüberErhaltungs-undModernisierungsmaßnahmeneingefügt.Deshalbistdieamtliche Inhaltsübersicht des BGB anzupassen. Zu Nummer 2 ( 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln) 536Absatz1aregeltneu,dassBeeinträchtigungendes MietgebrauchswährendeinerzusammenhängendenDauer vondreimonatennichtzueinerminderungführen,soweit diebeeinträchtigungenaufgrundeinermaßnahmeeintreten, dieeinerenergetischenmodernisierungnach 555bNummer1dient.HierdurchsollenenergetischeModernisierungenerleichtertwerden.DieRegelungerfasstzudemnur Fälle,indenendieTauglichkeitnach 536Absatz1Satz2 gemindertist.wirddietauglichkeitzumvertragsgemäßen Gebrauchnach 536Absatz1Satz1völligaufgehoben,was nurinausnahmefällenvorkommendürfte,bleibtdasminderungsrechterhalten.istdiewohnungalsounbewohnbar,ist dermieternachwievorvonderzahlungdermietebefreit.

18 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode DerMinderungsausschlussgiltauchinsoweit,alsdieenergetischeModernisierungzugleichderErhaltungderMietsachedient,beispielsweisebeieinerWärmedämmungder FassademitgleichzeitigerErneuerungdesAußenputzes.Die BefristungdesMinderungsausschlussesstellteinenAnreiz fürdenvermieterdar,diebaumaßnahmezügigabzuwickeln,undsorgtzudemfüreinenangemessenausgleichder Interessen von Mietern und Vermieter. SoferneineenergetischeModernisierungsmaßnahmemit anderenerhaltungs-odermodernisierungsmaßnahmenverbundenist,kommtesfürdiereichweitedesminderungsausschlussesdaraufan,welchebeeinträchtigungenaufdie jeweiligenmaßnahmenentfallen.imstreitfallkanndasgerichtdieanteilenach 287ZPOschätzenundsobestimmen,welcheBeeinträchtigungenzueinervorübergehenden Minderung führen und welche nicht. AndereRechtedesMieterswieetwaSchadensersatz-oder AufwendungsersatzansprüchebleibenvonderRegelungunberührt. Zu Nummer 3 ( 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten) IstSicherheitsleistunginFormeinerBarkautionvereinbart, soistdermieternach 551Absatz2Satz1zudreimonatlichenTeilzahlungenberechtigt,derenersteRatenachSatz2 zubeginndesmietverhältnissesfälligist.diefälligkeitder beidenweiterenteilzahlungenistbishernichtausdrücklich geregelt.diepraxisgehtdavonaus,dasssichmangelsabweichendervereinbarungdiefälligkeitderweiterenraten nachderfälligkeitdermieterichtet (etwapalandt/weidenkaff, BGB, 70. Auflage 2011, 551, Rn. 10). EineeindeutigeFälligkeitsregelungistwegendesneuen Kündigungsgrundesnach 569Absatz2aerforderlich.Der neuesatz3stelltdeshalbklar,dassdieweiterenratenmit denweiterenmietzahlungenfälligwerden.fürsatz2bleibt esbeiderbisherigenregelung,dassdieersteratederkautionzubeginndesmietverhältnissesfälligist,umdemvermieterinsoweitseinzurückbehaltungsrechtbeiübergabe derwohnungzuerhalten.abweichendevereinbarungen sindzulässig,allerdingsnach 551Absatz4nichtzum Nachteil des Mieters. Zu Nummer 4 ( 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen) 554wirdaufgehoben.DasRechtderDuldungvonErhaltungs-undModernisierungsmaßnahmenwirdineinemneuenKapitel1a ( 555abis555f)geregelt.Damitreagiertdas MietrechtzugleichaufdieTatsache,dassdieModernisierungdesvermietetenWohngebäudebestandsundinsbesonderedieenergetischeModernisierungeinewachsendeBedeutung erlangt haben. Eswirddavonabgesehen,denbestehenden 554a (Barrierefreiheit)in 554 neu zuändern:zwarwärediesnach Aufhebungdesbisherigen 554formalmöglich.Die Rechtsanwendungwürdedamitjedoch geradeinderübergangszeit vorerheblicheproblemegestellt.eserscheint deshalbvorzugswürdig,diebestehendebezeichnungdes 554aBGBbeizubehalten.ImSchrifttumundinderRechtsprechungkanndannnachInkrafttretendesneuenRechts aufdenbislangbestehenden 554Bezuggenommenwerden,ohnedasseszuVerwechslungenmitderVorschriftüber die Barrierefreiheit kommt. Zu Nummer 5 (Kapitel 1a neu Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen) DasneueingefügteKapitel1aregeltdasRechtderErhaltungs-undModernisierungsmaßnahmen.Esbehältim GrundsatzdiebewährtebisherigeRechtsstrukturin 554 bei,ordnetdievorschriftenjedochübersichtlicheralsbislangundkorrigiertdiebisherigenregelungendort,woinsbesondereenergetischemodernisierungenundklimaschützende Maßnahmen erleichtert werden sollen. DasKapitel1aumfasstsechsVorschriften: 555aregeltdie DuldungvonErhaltungsmaßnahmen.DieneueVorschrift zurlegaldefinitionvonmodernisierungsmaßnahmenist 555b.Hieranschließt 555can,derBestimmungenzur AnkündigungvonModernisierungsmaßnahmenenthält. 555dregeltdieDuldungvonModernisierungsmaßnahmen undbestimmteineausschlussfristzurgeltendmachungvon Härtegründen. 555egewährtdemMieterwiebisherein Sonderkündigungsrecht.Mit 555fsollenVereinbarungen übererhaltungs-odermodernisierungsmaßnahmengestärkt werden. Zu 555a neu Erhaltungsmaßnahmen Absatz1entspricht 554Absatz1a.F.EineLegaldefinition dererhaltungsmaßnahmewirdhinzugefügt,umklarzustellen,dasssowohlinstandhaltungs-alsauchinstandsetzungsmaßnahmenunterdiesenbegrifffallen.diesentsprichtder bislang geltenden Rechtslage. Absatz2entsprichtebenfallsbislanggeltendemRecht,war jedochnichtausdrücklichgeregelt:dervermieteristverpflichtet,eineerhaltungsmaßnahmerechtzeitiganzukündigen,esseidenn,sieistnurmiteinerunerheblicheneinwirkungaufdiemietsacheverbunden.andersalsbeider ModernisierungbedarfeshierkeinerbesonderenFormoder Frist.Notmaßnahmen,derensofortigeDurchführungzwingenderforderlichist,etwadringendeReparaturennach Rohrbrüchen,könnenwiebisherauchohnevorhergehende Ankündigung durchgeführt werden. DieAbsätze3und4entsprechenbisaufeinereinsprachlicheAnpassung 554Absatz4und5a.F.DerMieterhat nachabsatz3alsonachwievoreinenanspruchaufersatz seineraufwendungen.vonabsatz2und3abweichende Vereinbarungen sind nach Absatz 4 unwirksam. Zu 555b neu Modernisierungsmaßnahmen DieVorschriftregeltinFormvonLegaldefinitionendieTatbeständezulässigerModernisierungsmaßnahmen.BedeutsamistinsbesonderedieneueBestimmunginNummer1,die einelegaldefinitionderenergetischenmodernisierungenthält.dievorschriftfasstdamitzugleichdiebislangin 554 Absatz2a.F.undin 559Absatz1a.F.enthaltenenund nicht völlig deckungsgleichen Tatbestände zusammen. ErfasstwerdennurbaulicheVeränderungen.WieimRahmendes 559a.F.istdieserBegriffjedochweitauszulegen underfasstnebeneingriffenindiebaulichesubstanzetwa auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes.

19 Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 19 Drucksache 17/10485 Nummer1definiertdieenergetischeModernisierungals einemaßnahme,durchdieinbezugaufdiemietsachenachhaltigendenergieodernichterneuerbareprimärenergieeingespartwird.dieregelungentsprichtteilweisebislang geltendemrecht,dennauchnachden 554,559a.F.war dieeinsparungvonenergieausdrücklichalsmodernisierungsmaßnahmeanerkannt.diereformstelltdarüberhinausklar,dasssowohldieeinsparungvonnichterneuerbarer PrimärenergiealsauchvonEndenergiefürdieAnnahme einerenergetischenmodernisierunggenügt.dieswarinden Einzelheiten bislang umstritten. DieBegriffederEnd-undPrimärenergieentstammendem EnergieeinsparrechtundsindinsbesondereinderEnergieeinsparverordnung (EnEV)bzw.dendortinBezuggenommenentechnischenNormennäherumschrieben.DortwerdenauchweitereBegriffeverwendet,diefürdasVerständnis vonnummer1erforderlichsind,insbesonderederbegriff der Nutzenergie. Zum Begriff der Endenergie EndenergieimSinnederRegelunginNummer1istdieMengeanEnergie,diederAnlagentechnikeinesGebäudes (Heizungsanlage,raumlufttechnischeAnlage,Warmwasserbereitungsanlage)zurVerfügungstehenmuss,umdiefürden Endverbraucher (alsoinsbesonderedenmieter)erforderlichenutzenergiesowiedieverlustederanlagentechnikbei derübergabe,derverteilung,derspeicherungunddererzeugung im Gebäude zu decken. DiezurVersorgungeinesGebäudesbenötigteEndenergie wirdander Schnittstelle Gebäudehüllegemessenunddort informvonheizöl,erdgas,braunkohlenbriketts,holzpellets, Strom, Fernwärme etc. übergeben. DerBegriffderEndenergieistsomitweiteralsdersoeben bereitserwähntebegriffdernutzenergie:unternutzenergie wirddiejenigemengeanenergieverstanden,diefüreinebestimmteenergiedienstleistungamortdesverbrauchs (z.b. erwärmterraum,warmeswasseretc.)erforderlichist.die UmwandlungsverlustederAnlagentechnik (z.b.heizkessel)unddesverteilungssystems (z.b.leitungssystemeiner Zentralheizung)sindnichtTeilderNutzenergie.NichtberücksichtigtwirdaußerdemdiefürdenBetriebderAnlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z. B. Pumpenstrom). Endenergiewirdzumeinentypischerweisedanngespart, wennzurerbringungderselbenenergiedienstleistungam OrtdesVerbrauchswenigerNutzenergiealsvorderModernisierungerforderlichist.DiedafürerforderlichenModernisierungsmaßnahmensindbeispielsweiseWärmedämmung dergebäudehülle,fensteraustauschoderdieinstallation von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung. Endenergiewirdzumanderenauchdanngespart,wenndie NutzenergiemitgrößererEffizienzzurVerfügunggestellt wird.diedafürerforderlichenmaßnahmensindtypischerweisedieerneuerungdesheizkesselsoderdieverringerung derwärmeverlustezwischenheizkesselundheizkörpern (z.b.durchhydraulischenabgleichundwärmedämmung freiliegender Rohrleitungen). AuswirkungenaufdenEndenergiebedarfkönnenaberauch amgebäudebefindlicheanlagenzurnutzungvonsonnenoderwindenergiehaben:wirdeingebäudemiteinersolchenanlageausgestattetunddiehiermiterzeugteenergie zurdeckungdesenergiebedarfsdesgebäudesselbsteingesetzt (z.b.erzeugungvonwarmwassermithilfevonsolarkollektoren),sobleibtzwardiebenötigtenutzenergieunverändert.esmussnachdermodernisierungjedochander Schnittstelle Gebäudehülleweniger zubezahlende Endenergiebeschafftwerden (alsoetwawenigerheizölzugekauftwerden).derendenergiebedarfdesgebäudessinkt also;zugleichsinkendamiti.d.r.auchdiebetriebskosten des Mieters für die gemietete Wohnung. Zum Begriff der (nicht erneuerbaren) Primärenergie DerBegriffderPrimärenergieberücksichtigtimUnterschied zurendenergienichtnurdieandergebäudegrenzeübergebeneenergiemenge,sondernzusätzlichauchdiejenigeenergiemenge,diedurchvorgelagerteprozesseaußerhalbdes GebäudeszurGewinnung,UmwandlungundVerteilungbenötigtwird (z.b.bohrungzurgewinnungvonerdöl,raffineriezuheizölundtransportzumabnehmer,verstromung desheizölsdurchverbrennung).damitistprimärenergie, verkürztgesagt,endenergiezuzüglichdiesesvorgelagerten Aufwandes.DieserzusätzlicheAufwandwirddurchdenPrimärenergiefaktorausgedrückt,derausdemVerhältnisvon Primärenergie und Endenergie ermittelt wird. BeiderPrimärenergiekannweiterunterschiedenwerden zwischenerneuerbarenundnichterneuerbarenprimärenergien.erneuerbarsindzumeinenenergieträger,dienach derzeitigemerkenntnisstandunerschöpflichsind,beispielsweisediestrahlungsenergiedersonneoderwind.erneuerbarsindauchenergieträger,diereproduziertwerdenkönnen:dazuzählenz.b.biomasseundholz.nicht erneuerbareenergieträgerhingegensindinihremvorkommenbegrenztundnachdemgegenwärtigenstandvonwissenschaftundtechniknichtreproduzierbar.dieseressourcenwerdendurchverbrauchimmerknapper.beispiele hierfürsinddie klassischen fossilenenergieträgerwie Kohle, Erdöl oder Erdgas. UnterdemGesichtspunktderEnergieeffizienzundderRessourcenschonungistinsbesonderedieEinsparungnichterneuerbarerPrimärenergiewünschenswert.MitHilfederzuvorerwähntenPrimärenergiefaktorenfürnichterneuerbare PrimärenergiekannaufGrundlagedesEndenergieverbrauchsdesGebäudesderAnteilanhierbeiverbrauchter nichterneuerbarerprimärenergiebestimmtwerden.aufdieseweisekannbeieinermodernisierungfestgestelltwerden, obderverbrauchdermietsacheannichterneuerbarerprimärenergie sinkt. InderweitüberwiegendenZahlderModernisierungen kommtesfürdiebejahungdestatbestandesvon 555b Nummer1nichtaufdasMerkmalderEinsparungnichterneuerbarerPrimärenergiean.DennzumeistgehteineEinsparungnichterneuerbarerPrimärenergieohnehinmiteiner EinsparungvonEndenergieeinher.Diesistetwadannder Fall,wenneineÖl-oderGasheizungbeigleichbleibender BeheizungsartnachbaulichenVeränderungeneffizienterbetriebenwerdenkannoderdurcheineffizienteresModellersetztwird,oderauch,wenndieWarmwasserbereitungdurch einegasthermeinfolgeeinermodernisierungdurchsolarkollektorenunterstütztwird:inallendiesenfällenmuss wenigerfossileendenergiezugekauftwerden unddamit sinkenauchdiebrennstoffkosten,diefürdenmieterals Endverbraucher anfallen.

20 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode NurinEinzelfällenhabenModernisierungenausschließlich eineeinsparungnichterneuerbarerprimärenergiezurfolge, ohnedasszugleichendenergieeingespartwird.hauptfallist hier,dassdieheizungsanlagevoneinemfossilenenergieträgeraufeinenerneuerbarenenergieträgerumgestelltwird,etwavoneinembetriebdurchölodergasaufeinenbetrieb durchholzpellets.indiesenfällenkommtdertatbestandsalternativederprimärenergieeinsparungdanneigenständige Bedeutung zu. WährendeineEinsparungvonEndenergieinderRegelmit finanzielleneinspareffektenbeidenbereitstellungskosten einhergeht,istdiesbeieiner ausenergie-undumweltpolitischengründenebenfallswünschenswerten Einsparung vonnichterneuerbarerprimärenergienichtzwingendder Fall. Nummer2erfasstzumeinenMaßnahmen,diezwarwiedie unternummer1genanntenmaßnahmendereinsparung nichterneuerbarerprimärenergiedienen,beidenendieeinsparungjedochnichtinbezugaufdiemietsacheerfolgt. Diesistz.B.derFallbeieinerFotovoltaikanlage,dieaufdas DacheinesMietshausesmontiertwirdundbeiderdererzeugteStromnichtderVersorgungderMietsachedient,sondernvomVermietergegenVergütungindasallgemeine Stromnetzeinspeistwird.ZumanderenwerdenMaßnahmen erfasst,diedasklimaaufsonstigeweisenachhaltigschützen.dertatbestandwirdsooffenformuliert,dassauch künftigeneuetechniken,diedemklimaschutzdienen,darunterfallen.andersalsdievonnummer1erfasstenmaßnahmenberechtigendieinnummer2genanntenmaßnahmenjedochnichtzurmieterhöhungnach 559undführen nicht zum Minderungsausschluss nach 536 Absatz 1a. Nummer3erfasst wieauchbislangdie 554,559a.F. Maßnahmen,diedernachhaltigenVerminderungdesWasserverbrauchs dienen. Nummer4entsprichtwörtlichdererstenAlternativein 559 Absatz 1 a. F. Nummer5entsprichtderzweitenAlternativein 559 Absatz 1 a. F. Nummer6entspricht abgesehenvoneinerklarstellung weitgehendderviertenalternativedes 559Absatz1a.F. NachbisherigemRechtwurdeeineDuldungspflichtfürderartigeMaßnahmenauf 242gestützt.Allerdingskonnte aucheineduldungspflichtaus 242nurinfolgeeinerInteressenabwägunghergeleitetwerden.DennauchimRahmen eineraustreuundglaubenfolgendenduldungspflichtmuss aufdiebelangederbetroffenenmieterrücksichtgenommenwerden (indiesertendenzauchbgh,urteilvom 4.März2009,VIIIZR110/08,juris,Rn.16).DurchdieAufnahmeindenKatalogderModernisierungsmaßnahmenist auchfürsolchemaßnahmenkünftiggrundsätzlicheinehärtefallabwägungnach 555ddurchzuführen.Esistallerdings zuberücksichtigen,dassdeninteressendesvermietersin aller Regel besonderes Gewicht zukommen wird. Nummer7entsprichtderdrittenAlternativein 554Absatz2 a.f.wieauchnummer2rechtfertigtdiesemaßnahmeim UnterschiedzudenübrigenTatbeständenderVorschriftkeineMieterhöhungwegenModernisierungnach 559Absatz1. AusregelungstechnischenGründenbietetessichaberan, dentatbestand indersacheunverändertundmitdenselben Rechtsfolgen wie im bislang geltenden Recht bei den Modernisierungsmaßnahmen mitzuregeln. Zu 555c neu AnkündigungvonModernisierungsmaßnahmen Absatz1entsprichtimWesentlichen 554Absatz3Satz1 a.f.insatz1wirdeinelegaldefinitiondermodernisierungsankündigungeingeführt,aufdiebeispielsweisein 555dBezuggenommenwerdenkann.Satz1regeltdarüber hinausformundfristdermodernisierungsankündigung. Beidesentsprichtnach 554Absatz3Satz1a.F.bislang geltendemrecht.fürdiewahrungderfristkommtesauf denzugangdermodernisierungsankündigungbeimmieter an ( 130).Satz2Nummer1undNummer2sindimVergleichzumbislanggeltendenRechtinhaltlichweitgehend unverändert.eswirdjedochmitderformulierung in wesentlichenzügen innummer1verankert,dassanden InhaltderModernisierungsankündigunginsbesonderehinsichtlichArtundUmfangderMaßnahmekeineüberhöhten Anforderungengestelltwerdendürfen.InNummer3ist klargestellt,dassdervermieterzurangabedererhöhten Mieteverpflichtetist,wennereineMieterhöhungnach 559verlangenwill.Klargestelltwirddarüberhinaus,dass diemitteilungdeserhöhungsbetragsgenügt.zudemhatder Vermieterunabhängigdavon,obeineMieterhöhungnach 559geplantist,dievoraussichtlichenkünftigenBetriebskostenmitzuteilen,soweitsichdieBetriebskostendurchdie Modernisierungsmaßnahmeändern,beispielsweisedurch Einbau eines Fahrstuhls in das Gebäude. Absatz2enthälteineergänzendeRegelungzumInhaltder ModernisierungsankündigungmitfolgendemHintergrund: NachAbsatz1Nummer1istüberdieArtderModernisierungsmaßnahmezuinformieren.Diesbeinhaltetbeieiner energetischenmodernisierung ( 555bNummer1)sowie gegebenenfallsbeieinermodernisierungsmaßnahmenach 555bNummer2auchdieDarlegung,dassdiegeplante MaßnahmezueinerEnergieeinsparungführt.Obwohleine genauebezifferungderenergieeinsparung,etwainform einerwärmebedarfsberechnung,nichterforderlichist,ist damitnichtselteneinerheblicheraufwandverbunden.so verlangtdierechtsprechungteilweiseetwa,beimeinbau wärmedämmenderfensterdenwärmedurchgangskoeffizientenderaltenfensteranzugeben (füreinduldungsverlangennach 554:AGMünchen,Urteilvom26.April2010, 424C19779/09,juris,Rn.29).DieserWertlässtsichunter UmständennurmitsachverständigerHilfeundentsprechendenKostenermitteln,etwadann,wennessichumältere FensterhandeltundkeineUnterlagenüberderenenergetische Beschaffenheit vorhanden sind. DieRegelungbestimmtdeshalb,dassderVermieterbeieiner energetischenmodernisierungaufallgemeinanerkannte PauschalwerteBezugnehmenkann,umdieEinsparungvon Energiedarzulegen.Hierzugehörtbeispielsweisedie BekanntmachungderRegelnzurDatenaufnahmeundDatenverwendungimWohngebäudebestand desbundesministeriumsfürverkehr,bauundstadtentwicklungvom30.juli 2009.DiesemRegelwerkkönnenWärmedurchgangskoeffizientenfürbestimmteBauteileentnommenwerden,geordnetnachBaualtersklassen.DerVermieterkannbeiderModernisierungsankündigungaufdiesepauschaliertenWerte Bezugnehmen.DenEinspareffektkannerdannbeispiels-