Prozessmodell für die frühen Bauprojektphasen

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1 Prozessmodell für die frühen Bauprojektphasen Vom Fachbereich Bauingenieurwesen und Geodäsie der Technischen Universität Darmstadt zur Erlangung des akademischen Grades eines Doktor-Ingenieurs (Dr.-Ing.) genehmigte Dissertation von Dipl.-Ing. Ingo Giesa aus Elmshorn Darmstadt, im April 2010 D17

2 VII, > Vorwort des Erstreferenten Danksagung des Verfassers Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis III V VII XIII XVI XIX Deskriptiver Teil: Einleitung und Grundlagen 1 1 Einleitung Problemstellung und Motivation der Arbeit Ziele der Arbeit Eingrenzung der Arbeit Aufbau der Arbeit Forschungsmethodik der Arbeit 12 2 Bezugsrahmen und terminologische Grundlagen Überblick über die deutsche Bau- und Immobilienwirtschaft Immobilienbegriff und Immobilienarten Definition von Büroimmobilien Projektabwicklungsstrukturen bei der Planung und Realisierung von Büroimmobilien Akteure im Lebenszyklus von Büroimmobilien Nutzer von Büroimmobilien Akteure der Immobilienwirtschaft Akteure der Bauwirtschaft Dienstleister Sonstige Akteure Exemplarische Darstellung von gängigen Projektabwicklungsstrukturen Generalunternehmer-Modell Modelle der losweisen bzw. gewerkebezogenen Vergabe Spezifische Aspekte des Projektgeschäfts bei der Realisierung von Büroimmobilien Nachhaltiges Bauen und Lebenszyklusansatz im Bauwesen 42

3 VIII Vom allgemeinen Nachhaltigkeitsbegriff zum Nachhaltigen Bauen Internationale Green Building-Aktivitäten Entwicklung des Nachhaltigen Bauens in Deutschland Status Quo des Nachhaltigen Bauens in Deutschland Der Lebenszyklusansatz im Bauwesen Definitionen Abgrenzung von Projektphasen und Objektphasen von Büroimmobilien Diskussion verschiedener Lebenszyklusmodelle Bedingungen aus der Systemtheorie und aus der Organisationslehre Grundbegriffe der Systemtheorie Definitionen Einordnung von Bauprojektorganisationen in die Kategorien der Systemtheorie Grundbegriffe der Organisationslehre Definitionen Prozessorientierung in der Baubetriebswirtschaft Geschäftsmodelle und Kundenorientierung Der Geschäftsmodellbegriff Umsetzung von Kundenorientierung im Projektgeschäft der Bauwirtschaft Definition der Kundenorientierung Besonderheiten der Interaktionen zwischen Nachfragern und Leistungsanbietern Weltweite Entwicklung von Partnering in der Bauwirtschaft Partnerschaftsmodelle der deutschen Bauwirtschaft Kapitelzusammenfassung 98 Empirischer Teil: Exploration und Analyse 99 3 Entwicklung der deutschen Bauwirtschaft seit Mitte der 1990er Jahre Analyse der deutschen Bauwirtschaft anhand volkswirtschaftlicher Indikatoren Baukonjunktur im Kontext der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung Entwicklung der Beschäftigtenzahlen Größenstruktur der Unternehmen 107

4 IX Zwischenergebnis der Branchenanalyse Strukturwandel der deutschen Bauwirtschaft Interne Einflussfaktoren Strategische Erweiterung der Leistungsbreite Spezialisierung und Verkürzung der Leistungstiefe Internationalisierung Neudefinition der Kernprozesse Verdrängungswettbewerb Konfrontatives Nachtragsmanagement Entwicklung und Markteinführung des Partnering Kontinuierliche Reorganisation der Unternehmensstrukturen Einordnung und Bewertung der internen Einflussfaktoren Externe Einflussfaktoren Rolle des Staates Allgemeine Tertiarisierung der Gesellschaft Branchenbild in der Gesellschaft Wiedervereinigungsboom zu Beginn der 1990er Jahre Internationalisierung der europäischen Baumärkte infolge des europäischen Binnenmarktes Professionalisierung der Kundensphäre Veränderte Kundenbedürfnisse und Kundenanforderungen Technisierung der Planungs- und Bauprozesse Eigenkapitalvorschriften für Kreditinstitute Konjunkturelle Belebung von 2005 bis Zwischenfazit der Analyse Auswirkungen des Konjunktureinbruchs im Jahr 2008 auf die Bau- und Immobilienwirtschaft Ausgangssituation vor der Wirtschaftskrise Von der globalen Finanzkrise zur Realwirtschaftskrise Kennzahlen der Immobilienwirtschaft im Krisenverlauf Kennzahlen der Bauwirtschaft im Krisenverlauf Kapitelzusammenfassung Derzeitige Projektabwicklung in der deutschen Bauwirtschaft Forschungsdesign und Forschungsprozess Darstellung der Untersuchungsergebnisse 161

5 X Analyse der Organisation von Bauunternehmen Projektstartphase Ausführungsphase von Bauvorhaben Niederlassungsübergreifende Zusammenarbeit Analyse der Kernprozesse in deutschen Bauunternehmen Bewertung der Kernprozesse durch die Experten Fazit zur Analyse der Kemprozesse Analyse der Zusammenarbeit in Bauprojektorganisationen Organisatorische Gestaltung der vorvertraglichen Projektphasen Zusammenarbeit während der Bauausführung und Streitregulierung Einbeziehung von FM-Kompetenzen in Planungs- und Bauprozesse zur Optimierung der Nutzungskosten Analyse der gegenwärtigen Praxis bei PPP-Projekten im öffentlichen Hochbau Zusammenarbeit der Projektbeteiligten in der mehrstufigen Angebotsphase Vertragsgestaltung und Schnittstellen zwischen den beteiligten Partner-Unternehmen Durchführung der Bau- und Sanierungsphase Betriebsführung durch die FM-Unternehmen Zusammenfassung und Bewertung der Ergebnisse Projektmanagement in der Anlagenbauindustrie und in der Schiffbauindustrie Forschungsdesign und Forschungsprozess Auswahl der untersuchten Branchen Forschungsziele und Themenkomplexe Ablauf der empirischen Untersuchung Untersuchungsergebnisse im Anlagenbau Phasenmodell für die Umsetzung von Investitionsprojekten Projektabwicklungsstrukturen sowie interne Organisation bei Anlagenbauunternehmen Werkzeuge und Maßnahmen zur Prozessdefinition bei Kunden und Kontraktoren Beschreibung wesentlicher Projektfunktionen 230

6 XI, Gemeinsame Spezifikation der Vertragsleistung durch Kunde und Kontraktor Umgang mit Bestelländerungen Betrachtung der Schnittstelle zwischen Kontraktoren und Sub- Kontraktoren Fazit der empirischen Untersuchung im Anlagenbau Untersuchungsergebnisse im Schiffbau Phasenmodell für die Projektabwicklung Aufbauorganisation der Schiffbauunternehmen Vorvertragliche Phasen der Leistungsspezifikation Aktivitäten in der Projektstartphase Management der Lieferanten und Nachunternehmer Fazit und Erfolgsfaktoren für das Projektmanagement Branchenvergleich und Bewertung der Ergebnisse Vergleich der branchenspezifischen Phasenmodelle Bewertung und Auswahl einzelner Projektmanagement-Elemente Kapitelzusammenfassung Kundensphäre bei Büroimmobilien Forschungsdesign und Forschungsprozess Darstellung der Untersuchungsergebnisse Kundentypologien am deutschen Büroimmobilienmarkt Typologie von Projektentwicklern Typologie von Immobilieninvestoren Typologie von Immobiliennutzern Typologie der Dienstleister im Lebenszyklus von Immobilien Anforderungen der Kunden an Büroimmobilien in Deutschland Standortbezogene Kundenanforderungen Wirtschaftliche Kundenanforderungen Architektonische Kundenanforderungen Gebäudetechnische Kundenanforderungen Bauliche Kundenanforderungen Nutzerbezogene Kundenanforderungen Servicebezogene Kundenanforderungen Anforderungen aus der Perspektive der Gebäudenutzung Kapitelzusammenfassung 301

7 XII Integrativer Teil: Modellierung Grundzüge eines Prozessmodells für die frühen Bauprojektphasen Überblick über das Prozessmodell Ganzheitliche Optimierung von Bauvorhaben durch Kunden und Bauunternehmen Übersicht über die vorvertraglichen Phasen Interaktionen zwischen Kunden und Bauunternehmen Projektstart-Workshop Weitere Maßnahmen zur Teamentwicklung Entscheidungspunkt am Ende von Unterphase Berücksichtigung des Lebenszyklusansatzes in den vorvertraglichen Phasen Qualifikationsprofile zentraler Projektfunktionen FM-Experte Projektleiter Bauunternehmen Projektleiter Objektplanung Prozessdefinition zu Beginn der Bauausführung Kritische Periode zu Beginn der Bauausführung Gegenstand der Prozessdefinition Umgang mit Änderungen der Leistungsspezifikation Partnerschaftliche Formulierung von Leistungszielen Handlungsempfehlungen für die organisatorische Neuausrichtung von Bauunternehmen Kundenorientierte Aufbauorganisation von Bauunternehmen Empfehlungen für die Ablauforganisation Kapitelzusammenfassung Zusammenfassung und Schlussbetrachtung Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse Schlussbetrachtung 358 Literaturverzeichnis 360 Anhang 389