Bebauungsplan Nr. 25 VI W - Wekeln (nördlich Löhrhof) - BEGRÜNDUNG. Stadt Willich Geschäftsbereich Stadtplanung Arno Hoffmann

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1 Bebauungsplan Nr. 25 VI W - Wekeln (nördlich Löhrhof) - BEGRÜNDUNG Stadt Willich Geschäftsbereich Stadtplanung Arno Hoffmann

2 1. LAGE UND GRÖßE DES PLANGEBIETES Die Stadt Willich liegt zwischen der Ballungsrandzone der Städte Krefeld, Düsseldorf, Neuss und Mönchengladbach. Sie besteht aus den Stadtteilen Alt-Willich, Anrath, Schiefbahn und Neersen. Als Mittelzentrum ist die polyzentrisch aufgebaute Flächengemeinde auf das Oberzentrum Krefeld ausgerichtet; abhängig von den jeweiligen Standorten bestehen jedoch unterschiedlichen Orientierungen zum Umland. Das Bebauungsplangebiet liegt am südlichen Ortsrand von Alt-Willich und hat eine Größe von ca. 13,5 ha. Es wird im wesentlichen wie folgt begrenzt: - im Norden in einem Abstand von ca. 100 m von dem Gewerbegebiet Moltkestraße - im Osten von dem Plangebiet des Bebauungsplanes Wekeln III - im Süden von der Hülsdonkstraße und der Straße Klein Kempen - im Westen in einem Abstand von ca. 100 m von der stillgelegten Bahntrasse Krefeld Mönchengladbach. Die genaue Lage des räumlichen Geltungsbereiches ergibt sich aus dem Übersichtsplan und ist eindeutig im Plan durch Planzeichen gekennzeichnet. Abbildung 1.1: Übersichtsplan (unmaßstäblich) (Quelle: Ausschnitt aus der Deutsche Grundkarte mit Planzeichen ergänzt) 1

3 2. BESCHREIBUNG DES PLANGEBIETES Das Untersuchungsgebiet ist überwiegend landwirtschaftlich genutzt, es befindet sich jedoch kein landwirtschaftlicher Betrieb dort. Nördlich an den Planbereich grenzt die eindrucksvolle Hofanlage Kültershof an. Störend wirkt der Anblick freistehender, farblich auffallend gestalteter und ungegliederter Industriebauten westlich der Moltkestraße. Die Erschließung des Gebietes erfolgt über schmale Wirtschaftswege, die überwiegend asphaltiert sind. 3. VORBEREITENDE BAULEITPLANUNG UND ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN Flächennutzungsplan der Stadt Willich (Rechtswirksamkeit ) Im Flächennutzungsplan der Stadt Willich liegt der Schwerpunkt der Wohnbauflächenreserven zwischen den Ortsteilen Alt- Willich und Schiefbahn. Allerdings stimmen die Rahmenplaninhalte und ihre Konkretisierung in den für die Bauabschnitte Wekeln aufzustellenden Bebauungsplänen mit den Darstellungen des Flächennutzungsplanes in seiner derzeitigen rechtswirksamen Fassung nicht überein. Zum Abgleich des Flächennutzungsplanes mit den realisierten bzw. in der Realisierung befindlichen ersten fünf Bauabschnitten wurden die 26. Änderung (Löhrhof), die 39. Änderung (Mühlenfeld), die 57. Änderung.(Löhrhof/Kültershof) und die 62. Änderung (südl. Kültershof) durchgeführt. Nunmehr wird die Bauleitplanung für den sechsten Bauabschnitt betrieben. Dem städtebaulichen Konzept folgend soll der Flächennutzungsplan mit der 65. Änderung (nördlich Löhrhof) an die Ziele des Bebauungsplanes angepasst werden. Rechnerisch ergibt sich durch die Änderung eine Umwandlung von 8,3 ha Flächen für die Landwirtschaft in Wohnbauflächen und 0,8 ha Flächen für die Landwirtschaft in Grünflächen. Rahmenplan Wekeln Die Stadt Willich beabsichtigt, südlich des Ortsteiles (Alt-) Willich in einem Umfang von rund 88 ha den neuen Wohnstandort Wekeln zu entwickeln. Eine Rahmenplanung wurde 1994 durch das Institut für Städtebau der RWTH Aachen entwickelt. Bebauungsplan Nr. 25 V - Wekeln (südlich Kültershof) In Teilbereichen besteht derzeit ein qualifiziertes Planungsrecht durch den rechtskräftigen Bebauungsplan 25 V W Wekeln (südlich Kültershof) -. Durch Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 25 VI W Wekeln (nördlich Löhrhof) - werden die für den Planbereich bestehenden Festsetzungen aufgehoben. 2

4 4. ZIELE UND ZWECK DES BEBAUUNGSPLANES Der Bedarf nach einem neuen Wohnstandort ergibt sich aus der Bauland- und Wohnungsnachfrage in Willich. Die günstige Lage und verkehrlichen Anbindung des Standortes Willich-Wekeln an die benachbarten Zentren Möchengladbach, Krefeld und Düsseldorf machen das Baugebiet auch für Wohnungs- und Baulandsuchende aus dem Umland attraktiv. Der Bebauungsplan hat daher das Ziel den neuen Wohnstandort Wekeln weiter zu entwickeln. Konzeptioneller Ansatz für die Gestaltung ist es, für das großdimensionierte Gebiet ein klar erkennbares städtebauliches System zu schaffen. Ein wichtiges Element hierbei ist ein hierarchisch geordnetes Straßensystem. Gestaltungsvorgaben sind insbesondere an den Hauptachsen (einheitliche Gestaltung: Bauhöhen, Dachformen, etc., klar definierter Straßenraum), den wesentlichen Platzbereichen und den durch die Standortprägung besonders empfindlichen Bereichen (dörflich geprägte Zone und Übergang zur Landschaft) erforderlich. Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 25 VI W Wekeln (nördlich Löhrhof) - soll die geplanten Ausweisungen des Rahmenplanes konkretisieren und verwirklichen. Der Bebauungsplan hat den Zweck, für seinen Geltungsbereich die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung zu schaffen. Er bildet die Grundlage für den Vollzug weiterer Maßnahmen. 5. STÄDTEBAULICHER ENTWURF Erschließung Der Bonnenring wird entsprechend der Rahmenplanung in seinem halbkreisförmigen Verlauf weitergeführt. Um der Aufgabe als wohnbezogene Sammelstraße zu genügen ist eine Verkehrsflächenbreite von 15,5 m festgesetzt. Diese ermöglicht die Vorgaben des verkehrlichen Rahmenplanes Willich-Wekeln (Separation der Verkehrsarten: Gehweg beidseitig 3,0 m/parkstreifen beidseitig 2,0 m/ Fahrbahn 5,5 m) zu erfüllen. Unterbrochen wird der Straßenverlauf im Bereich des nordwestlich gelegenen Dorfplatzes. Die Aufweitung unterstützt die Verkehrslenkung zum Anschlusspunkt Stahlwerk Becker. Im Süden endet der Ring an der Straße Klein Kempen. Die Moltkestraße ist im Norden angeschlossen. Die südlich an den Planbereich angrenzende Hülsdonkstraße ist bereits durch die Bebauungspläne Wekeln IV W und Wekeln V W erfasst. Die Erschließungsfunktion für die im Plangebiet liegenden angrenzenden Grundstücke ist aufgrund der Versickerungsmulden entlang der nördlichen Straßenseite eingeschränkt. Der Innenbereich wird entsprechend der Rahmenplanung von Erschließungsstraßen mit hoher Wohnfunktion vom Bonnenring aus erschlossen. In Anlehnung an die verkehrliche Rahmenplanung ist um dem Gestaltungskonzept entlang des Bonnenringes zu genügen - in den Eingangsbereichen eine Verkehrsflächenbreite von 9,00 m (Mischung der Verkehrsarten: Randstreifen 0,6 m, Parken beidseitig alternierend 1,8 m, Mischfläche 4,20 m) vorgesehen. Im Innenbereich selbst wird die Verkehrsflächenbreite zur Reduzierung der Versiegelung auf 7,5 m (Mischfläche 4,0 m, Parken alternierend 2,0 m, Misch-/Gehwegfläche 1,5 m) reduziert. Die Aufweitungen im Straßenraum dienen der Straßengestaltung. 3

5 Bebauung Entlang des Bonnenringes ist eine Straßenrandbebauung vorgesehen. Der im Anschluss an den Bebauungsplan Wekeln III weitergeführte Geschosswohnungsbau löst sich am Anschlusspunkt Moltkestraße in Mehrfamilienhäuser auf. Eine zweigeschossige Reihenhausbebauung erstreckt sich im weiteren Verlauf bis zum Dorfplatzes. Von dort lockert sich die Bebauung in Form von zweigeschossigen Einzel- und Doppelhäusern weiter auf. Der Stellplatzbedarf wird im wesentlichen auf Gemeinschaftsstellplätzen, die zwischen den Hausgruppen angeordnet sind, abgedeckt. Lediglich im südwestlichen Bereich sind der Bebauung Einzelgaragen zugewiesen. Der Innenbereich soll ausschließlich durch eine aufgelockerte Bebauung mit eineinhalbgeschossigen Einzel- und Doppelhäusern geprägt werden. Entlang der Hülsdonkstraße ist neben großzügigen Einzel- bzw. Doppelhäusern eine - dem Bebauungsplan Wekeln II entsprechende - Hofbebauung und ein Baukörper für die Einrichtung Betreutes Wohnen der Lebenshilfe vorgesehen. Der gegenüber des Kültershofes gelegene Kindergarten wird bereits auf der Grundlage der Festsetzungen des Bebauungsplanes 25 IV W realisiert. Aufgrund erforderlicher Abweichungen ist dieser Bereich erneut ins Plangebiet einbezogen worden. Der Dorfplatz soll als Treffpunkt insbesondere auch für Jugendliche dienen. Öffentliches Grün Die Grünzüge der angrenzenden Bebauungspläne werden im Plangebiet weitergeführt und dienen neben der Fuß- und Radwegeverbindung der Versickerung des Niederschlagswassers der Straßen und der Unterbringung von Spielräumen. Hier soll insbesondere der Dorfplatz als Treffpunkt für Jugendliche dienen. Ein entsprechender Ausbau soll die Aufenthaltsqualität sichern. Der Verlauf des Grünzuges wird unter anderem von der vorhandenen Erdgasleitung bestimmt. Sie verläuft mit ihrem Schutzstreifen von beidseitig 4 m von der Moltkestraße in südwestlicher Richtung durch das Plangebiet. Anbindungspunkte für weitere Grünzüge sind im Norden, Nordwesten und Westen vorgesehen. 4

6 6. PLANINHALT UND FESTSETZUNGEN 6.1 Art der baulichen Nutzung Die Wohnbauflächen des Plangebietes werden ihrer Eigenart bzw. der angestrebten Nutzung entsprechend als Allgemeine Wohngebiete (WA) festgesetzt. Um den Charakter der vorwiegenden Wohnnutzung im Allgemeinen Wohngebiet zu betonen, werden die im WA gem. 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) ausgeschlossen. Aufgrund der Infrastruktur des Umfeldes besteht kein Bedarf und keine Notwendigkeit diese Ausnahmen einzuräumen. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschoßflächenzahl (GFZ), die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe der baulichen Anlagen (Wand- und Firsthöhen) bestimmt. Um eine angemessene Verdichtung zu ermöglichen orientieren sich die festgesetzten GRZ und GFZ an den Höchstwerten der BauNVO. Die Zahl der Vollgeschosse orientieren sich an den Festsetzungen der benachbarten Bebauungspläne. Durch die Wand- und Firsthöhenbegrenzung wird in Verbindung mit der Dachneigung der äußere Rahmen der Gebäude bezüglich der Höhenentwicklung begrenzt. Die festgesetzten Bestimmungsgrößen ergeben sich aus der Zielsetzung des Bebauungsplanes und der dabei zugrundeliegenden städtebaulichen Konzeption. Die festgesetzten Dachneigungen ermöglichen eine Ausnutzung der Dachgeschosse zu Wohnzwecken. Nebenbaukörper, die im Anschluß an den Hauptbaukörper errichtet werden, können auch mit einer geringeren Dachneigung ausgeführt werden, um den vielfältigen Nutzungen im rückwärtigen Grundstücksbereich Rechnung zu tragen. Sie werden auch der Forderung des Energieversorgungskonzeptes (EVK) für die Stadt Willich gerecht, eine spätere Nutzung für Sonnenkollektoren mitzuberücksichtigen (optimale Dachneigung 30 bis 45 ). 6.3 Bauweisen, überbaubare Grundstücksfläche Mit diesen Festsetzungen soll der städtebaulichen Zielsetzung einer vielfältigen und gegliederten Bebauung Rechnung getragen werden. Eine bauliche und gestalterische Einfügung in die vorhandene Bebauung wird durch die Kleingliederung gewährleistet. Die Forderung des Energieversorgungskonzeptes (EVK) der Stadt Willich nach der Möglichkeit zur Errichtung von Wintergärten ist durch eine entsprechende Ausnahmeregelung berücksichtigt. 6.4 Nebenanlagen Um der Ermessensentscheidung der Baugenehmigungsbehörde nach der BauONRW Spielraum zu geben, ist die Zulässigkeit von Nebenanlagen im Bebauungsplan nur durch die Einhaltung eines Mindestabstandes zur Straßenbegrenzungslinie begrenzt. Dieser gewährleistet ein geordnetes Straßenbild unter Berücksichtigung der möglichen Unterbringung von Standplätzen für Abfallbehälter und anderer Nebenanlagen. 5

7 6.5 Garagen und Stellplätze Der Nachweis der im Baugenehmigungsverfahren geforderten Stellplätze soll auf den dafür festgesetzten Flächen bzw. den jeweiligen Grundstücksflächen erfolgen. Die Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen wird durch die vorgeschriebene Schaffung eines Stauraums begrenzt. Dieser sichert den Verkehrsfluß im öffentlichen Straßenraum und stellt Parkraum vor den Garagen sicher; auch der Stauraum kann auf den geforderten Stellplatznachweis angerechnet werden. 6.6 Verkehrsflächen In Ergänzung des vorhandenen Verkehrsnetzes sind die Verkehrsflächen als "Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung" festgesetzt. Die Zweckbestimmung "verkehrsberuhigter Bereich" findet aufgrund der Straßenplanung auch hier seine Berechtigung. Die Richtlinien der EAE 85/95 empfehlen für je 3-6 Wohneinheiten die Anlage eines öffentlichen Stellplatzes; dieser Bedarf kann im Plangebiet innerhalb der Verkehrsflächen realisiert und sogar überschritten werden. Auch die im Landschaftspflegerischen Fachbeitrag geforderte Anpflanzung von Bäumen im Straßenraum ist innerhalb der festgesetzten Flächen möglich. Die Dimensionierung der Wendeanlagen entspricht ebenfalls den Vorgaben der EAE und bietet die Möglichkeit für das Wenden eines dreiachsigen Müllfahrzeuges. 6.7 Grünflächen Die öffentlichen Grünflächen nehmen gleichzeitig Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft auf und bieten Platz für Spielräume. 6.8 Maßnahmen zum Ausgleich und Pflanzgebote Bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes ist über die Belange des Naturschutzes und der Landespflege in der Abwägung nach 1 a BauGB zu entscheiden. Dazu gehören auch Entscheidungen über Darstellungen und Festsetzungen nach 9 BauGB, die dazu dienen, die zu erwartenden Beeinträchtigungen auszugleichen, zu ersetzen oder zu mindern. Um die Auswirkungen auf die Natur und Landschaft bzw. die Eingriffe in diese beurteilen zu können, ist ein entsprechender Landschaftspflegerischer Fachbeitrag erstellt worden; dieser ist Bestandteil des Bebauungsplanes und der Begründung als Anlage beigefügt. Die Ergebnisse sind durch planungsrechtliche Festsetzungen berücksichtigt. Zum Zweck der Eingrünung werden Pflanzgebote festgesetzt, die im Landschaftspflegerischen Fachbeitrag berücksichtigt sind und zu einer Anrechenbarkeit auf die Kompensationsfläche führen. Um eine flexible Entscheidungsmöglichkeit zur Pflanzung der Bäume auf den Grundstücken zu ermöglichen werden diese nicht räumlich, sondern rechnerisch festgesetzt. 7. ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN Neben den planungsrechtlichen Festsetzungen sind die im Bebauungsplan unter Ziffer II des Textteiles getroffenen örtlichen Bauvorschriften (Äußere Gestaltung baulicher Anlagen, Gestaltung, Begrünung und Bepflanzung der Stellplätze, der Standplätze für Abfallbehälter und der unbebauten Flächen, Art, Höhe und Gestaltung von Einfriedungen) für die positive Gestaltung des Ortsbildes erforderlich. 6

8 Mit den Vorschriften über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen soll erreicht werden, daß sich die Neubauten an geplante Struktur des Siedlungsgebietes einfügen. Um die Anlagen für den ruhenden Verkehr und die Abfallbehälter gestalterisch in das Plangebiet einzufügen, werden auch für die Gestaltung, Begrünung und Bepflanzung der Stellplätze, der Standplätze für Abfallbehälter und der unbebauten Flächen Festsetzungen getroffen. Die vorgeschriebenen Einfriedungen orientieren sich an traditionellen Umfassungen. Die Höhenbegrenzung auf max. 0,60 m für Einfriedungen auf den, der öffentlichen Verkehrsfläche zugewandten Grundstücksflächen soll diese Zonen einladend gestalten und zwischen der Öffentlichkeit der Straße und der Privatheit des Hauses vermitteln. Maschendrahtzäune gehören nicht zu den traditionellen Umfassungen, sie stören das Ortsbild und sind daher nur in Verbindung mit einer mindestens gleich hohen Bepflanzung zulässig. 8. NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN Die durch das Plangebiet verlaufende Erdgasleitung wird ebenso wie die Trinkwasserversorgungsleitung mit Schutzstreifen nachrichtlich übernommen. 9. ALTLASTEN Das Plangebiet ist nach heutigem Kenntnisstand nicht von Altlasten betroffen. Für die im Umkreis von 500 m befindliche Altlast W 25 (Schlackenberg an der Bahn) konnten bereits im Verfahren zum Bebauungsplan 25 V W alle Bedenken ausgeräumt werden. 10. BODENORDNUNG Der Plan bildet die Grundlage zur Errichtung der Erschließung. Ein Umlegungsverfahren ist nicht notwendig, da die Eigentumsverhältnisse geklärt sind. 11. VERSORGUNG UND ENTSORGUNG Das Plangebiet wird im Trennsystem entwässert werden. Das Schmutzwasser wird in Kanälen gesammelt und dem Gruppenklärwerk des Niersverbandes in Mönchengladbach-Neuwerk zugeführt. Das Regenwasser wird größtenteils über Mulden und Rigolen versickert. Nur die an den Bonnenring (bis Dorfplatz) angrenzenden Grundstücke können über den noch zu erstellenden Regenwasserkanal entwässert werden. Der neu entstehende Baubereich wird an das Netz der öffentlichen Versorgungsträger angeschlossen. Die Versorgungsträger werden bei der Aufstellung des Bebauungsplanes beteiligt. Aufgestellt am Zuletzt überarbeitet am Im Auftrag gez. Hoffmann (Dipl.-Ing. Hoffmann) Anlagen 1. Landschaftspflegerischer Fachbeitrag zum Bebauungsplan 25 VI W - Wekeln (nördlich Löhrhof) VI W - Wekeln (nördlich Löhrhof) - Versickerungsuntersuchung 7