MÜNCHEN DAS ELDORADO FÜR EINZELHANDEL UND EINZELHANDELS-IMMOBILIEN JUNI 2018

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1 MÜNCHEN DAS ELDORADO FÜR EINZELHANDEL UND EINZELHANDELS-IMMOBILIEN JUNI 2018

2 IN ZAHLEN Bundesland: Bayern Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung (ggü. 2012): + 7,3 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 4,1 % Einzelhandelskaufkraft: 129,8 Einzelhandelszentralität: 114,4 Relevante Shopping-Center: Stachus Passagen (C), Schäfflerhof (C), Fünf Höfe Quartier (C), Hofstatt (C), Riem Arcaden (S), Olympia-Einkaufszentrum (S), Pasing Arcaden (S), PEP Einkaufs-Center (S), Mira (S) C=City Quellen: S=Stadtteil P=Peripherie Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² m² m² INNENSTADTANTEILE München Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt dabei mit gut 30 % recht deutlich über dem Durchschnittswert der Millionenstädte. Auch der Ver- Ø > 1 Mio. Einwohner Quellen: COMFORT Research & Consulting Die politische, wirtschaftliche, kulturelle und sportliche Bedeutung von München ist sowohl im nationalen als auch im internationalen Vergleich traditionell herausragend. Die bayerische Landeshauptstadt und drittgrößte Stadt Deutschlands spielt nicht nur im Fußball in der Champions League, sondern zählt mit dem gesamten Ballungsraum auch zu den am stärksten prosperierenden Wirtschaftsräumen in ganz Europa. Nahezu alle Rahmenbedingungen sind vorbildlich: vom kräftigen Wachstum der Bevölkerung (rd. 1,6 Mio. für 2030 im Visier) über die Präsenz von sieben DAX-Unternehmenszentralen bis hin zu einer Top-Infrastruktur. Gepaart mit einem hohen Maß an öffentlicher Sicherheit sowie unvergleichlich hoher Umwelt-, Lebens- und Freizeitqualität, was die Attraktivität von München für Investoren und Mieter nachhaltig ganz oben hält. Und nicht zuletzt München für auswärtige Besucher und Touristen zu einem absoluten Hot Spot macht. Denn die rd. 15 Mio. Übernachtungen mit einem ausgeprägt hohen Internationalenanteil von rd. 50 % sind ein klares Statement und fungieren als zusätzlicher Turbo - nicht nur zu Zeiten von Messen und Wies n. München überzeugt eben als Weltstadt mit Herz über das einzigartige Flair aus Tradition und Moderne einer gewachsenen Stadt mit großer Historie und Kultur sowie leistungsstarker Wirtschaft. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS- STANDORT Nicht zuletzt auch im Vergleich der europäischen Shopping-Metropolen nimmt München einen absoluten Spitzenplatz ein. Und zwar mit dem klar definierten Fokus Innenstadt. Sie stellt auf ihren mittlerweile knapp m² Verkaufsfläche die größte Einzelhandelsdestination bundesweit dar. Gleichzeitig ist diese mit einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von rd EUR/m² der leistungsstärkste Standort in ganz Deutschland. Und das mit deutlichem Abstand: so wird in der bezogen auf die Produktivität zweitplatzierten Hamburger City lediglich ein Wert von rd EUR/m² VKF erzielt, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Manfred Schalk, Geschäftsführer von COMFORT. Insgesamt werden in der Münchner City knapp 3,3 Mrd. EUR p.a. umgesetzt. Die kompakte, städtebauliche Struktur der City sowie die klar definierten Handelslagen sind extrem benutzerfreundlich und somit deutlich umsatzförderlich. COMFORT Städtereport München von 16

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT kaufsflächenanteil fällt mit rd. 27 % überdurchschnittlich aus. Einzelhandelskaufkraft Berlin Düsseldorf Frankfurt am Main Hamburg Köln Einzelhandelszentralität Durch die Attraktivität und Lage Münchens, verbunden mit einer hervorragenden Verkehrsinfrastruktur reflektiert der Münchner Einzelhandel auf ein weiträumiges und wohlhabendes Einzugsgebiet mit stabilen Einkaufsbeziehungen in das Umland. Allein jenseits des Stadtgebiets leben immerhin rd. 1,7 Mio. Einwohner, die im Übrigen auch über eine klar mehr als bundesdurchschnittliche Kaufkraft (GfK- Kaufkraftindex = 118,2) verfügen. München Stuttgart Quelle: GfK GeoMarketing GmbH MODEZENTRALITÄT Berlin Düsseldorf Frankfurt am Main Hamburg Köln München Stuttgart Dazu kommen die rd. 1,45 Mio. Münchner mit ihrer bekanntlich noch deutlich höheren Kaufkraft (GfK- Kaufkraftindex = 129,8). Insgesamt (= München + Umland) weist der City-Einzelhandel ein Einzugsgebiet von gut 3,1 Mio. Einwohnern mit einem einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen von insgesamt über 22 Mrd. EUR p.a. auf. Das große Einzugsgebiet und Nachfragepotenzial wie auch die angesprochene hohe touristische Bedeutung schlagen sich in der positiven allgemeinen Einzelhandelszentralität (114,4 lt. GfK) des bayerischen Oberzentrums Münchens nieder. Noch deutlich besser fällt hier die Performance für das innerstädtische Kernsortiment Mode (221,9) aus Quelle: COMFORT Research & Consulting EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport München von 16

4 Die herausragenden Münchner Einzelhandelsdaten resultieren unter anderem aus der langjährigen gezielten Stadtplanung und dem Zentrenkonzept. Trotz einer Gesamt-Verkaufsflächenausstattung von gut 1,8 Mio. m² ist für die bayerische Landeshauptstadt im Metropolenvergleich eindeutig eine relative Knappheit an Verkaufsflächen zu konstatieren. So liegt die Münchner Verkaufsflächenausstattung pro Kopf der Bevölkerung lediglich bei rd. 1,3 m² und damit merklich unterhalb der Kennziffer in den anderen Immobilien-Hochburgen oder auch dem Bundesdurchschnitt (gut 1,5 m² VKF pro Einwohner). EINZELHANDELS-ECKDATEN Strukturdaten Structual data Berlin Hamburg München Munich Köln Cologne Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Einzelhandelskaufkraft 2017 Retail purchasing power 2017 (Deutschland/Germany = 100,0) Einzelhandelsverkaufsfläche 2017 Retail sales area 2017 in m² / sqm 96,8 109,7 129,8 108,8 114,2 112,8 117, Anteil der Innenstadt in m² Share of the city centre im sqm Anteil der Innenstadt Share of the city centre 13,3% 12,9% 27,1% 19,9% 23,7% 37,2% 34,3% Einzelhandelsverkaufsfläche pro Einwohner Retail sales area per inhabitant 1,4 1,5 1,3 1,5 1,6 1,6 1,7 Flächenproduktivität in pro m² Space productivity in per sqm Flächenproduktivität Innenstadt in pro m² Space productivity of the city centre in per sqm Einzelhandelsumsatz 2017 in Mio. Retail turnover 2017 in million , , , , , , ,4 Anteil der Innenstadt in Mio. Share of the city centre in million 2.530, , , , , , ,0 Anteil der Innenstadt Share of the city centre 13,8% 17,4% 30,2% 23,0% 32,9% 40,0% 38,6% Einzelhandelszentralität 2017 Retail centrality 2017 (Deutschland/Germany = 100,0) Modezentralität 2017 Fashion centrality 2017 (Deutschland/Germany = 100,0) 106,7 113,2 114,4 121,4 102,7 117,3 114,4 156,3 173,6 221,9 198,9 202,4 209,8 224,3 Einzugsgebiet / Catchment area Einwohner in Mio. / Inhabitants in mill. 5,3 3,5 3,1 2,4 2,4 2,6 2,0 Quelle / Source: COMFORT - Research & Consulting, GfK GeoMarketing GmbH COMFORT Städtereport München von 16

5 1A-LAGEN NEUHAUSER STRASSE / KAUFINGERSTRASSE / MARIENPLATZ MIETPREISANGABE in EUR/m² Tonangebende, klassische 1A-Lage mit dem höchsten Mietniveau sowie den ebenfalls bundesweit höchsten Bodenrichtwerten Nachhaltig starke Passantenfrequenzen, die zusätzlich durch das hohe Touristenaufkommen erhöht werden Münchner Mischung: Trotz hohem Filialisierungsgrad stabiler und vergleichsweise hoher Anteil an lokalen Einzelhändlern bzw. Traditionsanbietern wie Hirmer, Ludwig Beck,Tretter Schuhe / Bartu / Thomas Schuhe, Bettenrid, Augustiner Stammhaus sowie nicht zu vergessen die angrenzenden Platzhirsche Konen, Dallmayr oder Lodenfrey Relevante Projektentwicklungen: Großprojekt Alte Akademie (zusammen mit dem Ex-Hettlage von Signa) ist gestartet, Marienplatz 22 planmäßig von der Bayerischen Hausbau umgesetzt Neue Mieter: die attraktiven englischen Lifestyle- Konzepte TOPSHOP / TOPMAN sowie der französische Kosmetikanbieter SEPHORA - alle in der Galeria Kaufhof; das Comeback von Hugendubel zusammen mit dem neuen Flagship-Store der Deutschen Telekom sowie IQOS ebenfalls am Marienplatz; dazu Disney, Levi s, Hunkemöller, Intimissimi / Calzedonia und der H&M Home Labstore auf der Neuhauser- bzw. Kaufingerstraße; sowie das neue Gastronomiekonzept Leger am Dom des Wiesnwirts Able direkt an der Frauenkirche; und insbesondere der im Mai 2018 neueröffnete Mega Store des Hamburger Schuhanbieters Görtz auf ca m² an Stelle des dort langjährig ansässigen ZARA hat bereits im Vorfeld für viele Debatten gesorgt Mietpreis: ca. 370 EUR/m² (klein), ca. 240 EUR/m² (mittel) m² m² Kaufingerstraße 8: Hier eröffnete Ende 2017 der erste H & M Home- Store in Deutschland, bezeichnet als LAB STORE! Kaufingerstraße 14: Eröffnung des neuen Mega-Stores von Schuh Görtz auf insgesamt m² - ein strategischer Schachzug?! COMFORT Städtereport München von 16

6 1A-LAGEN THEATINERSTRASSE / WEINSTRASSE / ROSENSTRASSE / MAFFEISTRASSE MIETPREISANGABE in EUR/m² Attraktive und nachgefragte Premiumlagen mit ebenfalls sehr guter Passantenfrequenz Abwechslungsreicher Mietermix: wertige Anbieter wechseln sich mit internationalen, vertikalen Filialisten ab Überschaubare Größe der einzelnen Stores sorgt für Vielfalt beim Flanieren Die etablierten Quartiere Fünf Höfe und Schäfflerhof stärken nachhaltig insbesondere den Bereich Theatiner-, Wein- und Maffeistraße Upgrade: Mittlerweile hat sich die Maffeistraße von einer guten B- zu einer gut besuchten A-Lage entwickelt Hohe Filialistendichte, aber auch attraktive Local Heroes wie Sport Schuster und Kaut-Bullinger auf der Rosenstraße sowie Lodenfrey im Verlauf der Maffeistraße Relevante Developments: Neubebauung des dominanten Eckgrundstücks Weinstraße 6: Diesen attraktiven Standort hat sich H&M für das neue Konzept Arket gesichert und letzten Herbst eröffnet Weitere neue Mieter: Coccinelle und Hugo Boss in den Fünf Höfen sowie Riani im Schäfflerhof; darüber hinaus: deutliche Erweiterung des Massimo Dutti Stores durch zusätzliche Flächen im 1. OG; das Schmuckkonzept DoDo in der Theatinerstraße 44 (vermittelt durch COMFORT), die neue Erlebniswelt des FC Bayern inklusive Gastronomie und Fanshop in der City auf den Grundstücken Weinstraße 7 und 7 A; die Erweiterung des Sporthauses Schuster am Rindermarkt Mietpreis: ca. 280 EUR/m² (klein), ca. 200 EUR/m² (mittel) m² m² Theatinerstraße 44: Neu in München angekommen / DoDo / das attraktive, junge Schmuckkonzept aus dem Hause Kering / vermittelt durch COMFORT Städtereport München von 16

7 1A-LAGEN MIETPREISANGABE in EUR/m² COMFORT MAXIMILIANSTRASSE / PERUSASTRASSE The Place to be für Flagship-Stores internationaler, renommierter Luxuslabels Maximilianstraße: die klassische High-End-Luxuslage mit hohem Imagefaktor Perusastraße: die etwas charmantere Lage mit höherer Passentenfrequenz Neue Mieter: spektakuläre Relocation von Hermès, Chanel und Wempe in die Maximilian-Arkaden (High- End-Projektentwicklung des Münchner Unternehmers Urs Brunner) Das schafft Platz auf der Maximilianstraße u. a. für den jeweils 1. Flagship-Store von Céline sowie von Van Cleef & Arpels in Deutschland Besonderheit: das geplante und lang ersehnte Comeback des legendären Café Roma ebenfalls auf der Maximilianstraße, fast am selben Platz schräg gegenüber des historischen Stamm-Roma zieht sich. Wir drücken die Daumen! Mietpreis: ca. 320 EUR/m² (klein), ca. 210 EUR/m² (mittel) m² m² RESIDENZSTRASSE / DIENERSTRASSE Traditionelle, bürgerliche Einkaufslage Absolute Frequenzbringer: Dallmayr, Manufactum, Maison Louis Vuitton Zielgruppe: sowohl traditionell ausgerichtete Münchner als auch Touristen / Besucher Zunehmendes Trading-up in den letzten Jahren durch neue Premiumkonzepte; beide Straßen profitieren von der direkten Anbindung an die beiden Luxuslagen Maximilian- und Perusastraße Der Filialisierungsgrad rangiert heute bei ca. 60 %, wobei die Passantenfrequenz bezogen auf das vertretene, hochwertige Einzelhandels-/ Mietergenre sehr gut ist Neue Mieter: Rimowa auf der Dienerstraße, das Herrenlabel Berluti der LVMH Gruppe im Quartier Residenzstraße 2 Mietpreis: ca. 225 EUR/m² (klein), ca. 140 EUR/m² (mittel) m² m² SENDLINGER STRASSE Sehr beliebte Einkaufslage mit ausgesprochen positiver Entwicklung Maßgebliche Treiber: Hofstatt (seit 2013) als noch relativ neues Einkaufs- und Dienstleistungsquartier in Verbindung mit der sehr gut angenommenen, nochmaligen Erweiterung der Fußgängerzone bis hoch zum m² m² COMFORT Städtereport München von 16

8 1A-LAGEN MIETPREISANGABE in EUR/m² Sendlinger Tor Magnetmieter: neben dem Lokalmatador Konen zunehmend attraktive Lifestyle-Konzepte wie Superdry, & Other Stories, Oakley sowie Subdued, Intimissimi oder Brandy Melville in der Hofstatt Fortgeschrieben wird die positive Story durch weitere Projektentwicklungen gerade auch im Bereich zum Sendlinger Tor hin, z. B. auf der Sendlinger Straße 46. So richtig rund wird das Ganze durch die geplante Quartiersentwicklung am angrenzenden Neuen Sattlerplatz, wo das gesamte Areal zwischen Hofstatt und Kaufingertor bzw. zwischen Postgebäude und Hirmer Parkhaus (letzteres wird abgerissen) am Färbergraben mit dem Schwerpunkt Einzelhandel neu positioniert bzw. städtebaulich neu gestaltet werden soll. Hand in Hand ist damit eine Erweiterung der Fußgängerzone geplant. Und einen neuen Namen gibt es auch schon für diesen zukünftig attraktiven Platz mit hoher Aufenthaltsqualität: Georg-Kronawitter-Platz nach einem Alt- Oberbürgermeister. Weitere neue Mieter: Tezenis, American Vintage sowie einen zweiten City Standort von Boggi Milano, in der Sendlinger Straße 44 hier wird Weekday, die beliebte Streetwear Brand der H&M Gruppe seinen 1. Store in Bayern eröffnen. Mietpreis: ca. 175 EUR/m² (klein), ca. 130 EUR/m² (mittel) BRIENNER STRASSE Traditionelle Einkaufslage mit zwischenzeitlich wieder deutlich gestiegener Attraktivität Positive Entwicklung insbesondere durch den attraktiven Mix aus exklusiven Stores und individuellen gastronomischen Konzepten Besondere Highlights: das Stammhaus des Münchner Traditionsanbieters Ed. Meier auf absolutem Topniveau oder auch die Institution Café Luitpold im Luitpoldblock Insgesamt als individuelle Premiumlage mit einer ganzen Reihe von neuen Konzepten wieder gut positioniert Neue Mieter: SUITSUPPLY, Renésim Juwelier, Slowear, Mothwurf, Eres, Occhio Mietpreis: ca. 150 EUR/m² (klein), ca. 90 EUR/m² (mittel) TAL m² m² Beliebte und zunehmend attraktive Lage in der Verlängerung vom Marienplatz zum Isartor Etwas unstrukturierter Einzelhandelsbesatz mit einem deutlichen Schwer-punkt auf Gastronomie Gestiegene, gute Aufenthaltsqualität insbesondere m² m² 90 COMFORT Städtereport München von 16

9 1A-LAGEN MIETPREISANGABE in EUR/m² durch die benutzerfreundlichen breiten Gehwege Magneten: Müller Kleinkaufhaus und Globetrotter (Letzterer bereits hinter dem Isartor) sowie die klassischen bayerischen Brauereigaststätten, neben den angesagten Burger- und Steak-Grills Neue Mieter: Elly Seidl, das neue Wirtshaus der Wiesnwirtfamilie Stiftl sowie zukünftig ein neuer dmdrogerie markt anstelle der alten Targo-Bank Mietpreis: ca. 135 EUR/m² (klein), ca. 90 EUR/m² (mittel) LEOPOLDSTRASSE HOHENZOLLERNSTRASSE Gelten für den filialisierten Einzelhandel neben den klassischen Einkaufslagen der Münchner City als die interessantesten Lagen außerhalb des Altstadtrings Dies trifft insbesondere für den Kernbereich Leopoldstraße / Ecke Hohenzollernstraße, das sogenannte Schwabinger-T zu. Abwechslungsreicher Mieter- und Branchenmix: sowohl individuelle Konzepte als auch verstärkt Filialisten Neue Mieter: Edeka folgt Tengelmann auf der Leopoldstraße 41, Deutsche Bank präsentiert sich jetzt in der Nr ; im repräsentativen Neubau Hohenzollernstraße 3 / Ecke Leopoldstraße weiterhin der historische Hauptnutzer Commerzbank, ergänzt um Penny sowie um mehrere kleinteilige Einzelhandelskonzepte, wie Boyco, The Body Shop, Rituals und Jott. Ferner im weiteren Verlauf der Hohenzollernstraße Ouí und das attraktive Gastrokonzept Cotidiano Mietpreis: ca. 95 EUR/m² (klein), ca. 60 EUR/m² (mittel) m² m² 60 SEPHORA und TOPSHOP TOPMAN: endlich in München angekommen und zwar im Galeria Kaufhof am Marienplatz COMFORT Städtereport München von 16

10 MÜNCHENS CITY UND EINZELHANDEL SIND EINE INTERNATIONALE MARKE BOOM AS BOOM CAN Der Münchner Einzelhandel ist durch eine einmalige zugkräftige und hochattraktive Mischung gekennzeichnet. So ist es alles andere als ein Zufall, dass das neue H&M- Format Arket seinen allerersten deutschen Store im vergangenen Herbst in Münchens Weinstraße eröffnet hat. Genauso wie die jüngst erfolgten Eröffnungen von TOPSHOP/-MAN und Sephora in der Galeria Kaufhof auf der Kaufingerstraße / Ecke Marienplatz. Internationale und nationale hochexpansive Brands treffen auf nachhaltig erfolgreiches Münchner Einzelhandels- Urgestein (Kaufhaus Beck, Lodenfrey, Hirmer, Sport Schuster, Konen, Dallmayr u.a.). sind heiß begehrt - in den letzten Jahren angefacht durch den fortschreitenden deutschen Immobilienboom mit einem seiner Epizentren in München. Im Fokus sind insbesondere Objekte und Flächen in den zentralen 1A- Einzelhandelslagen der bayerischen Landeshauptstadt. Dies sorgt für ein in der Regel stabiles bis anziehendes Mietpreisniveau, wobei gerade kleinere und mittlere Flächen durchaus auch noch merklich steigen können. Somit präsentiert sich der Markt als sehr umkämpft und dynamisch. Auch nach erfolgreicher Fertigstellung diverser Großprojekte wie der Hofstatt, dem Palais an der Oper und dem Joseph-Pschorr-Haus auf der Neuhauser Straße, stehen die Entwickler und Investoren unter Volldampf. Einzelhandels- und Immobilienexperte Manfred Schalk nennt insbesondere die folgenden Highlights: Die anstehende, in puncto Denkmal-/ Ensembleschutz hochkomplexe lang umkämpfte, aber auch herausragend interessante Projektentwicklung der Alten Akademie / des alten Hettlage auf der Neuhauser Straße durch Signa. Laut jüngst erfolgtem Stadtratsbeschluss soll nunmehr der Umbau 2019 beginnen. Die bereits erfolgreich abgeschlossenen und in jeder Hinsicht Maßstäbe setzenden Maximilian-Arkaden direkt auf der Maximilianstraße im Bereich zwischen Hofgraben und Falkenturmstraße Luxus und München, auch weiterhin ein unschlagbares Team! Endlich in München angekommen: Der neuen Disney-Store auf der Neuhauser Straße 39! Sie verleihen München als Einkaufsstadt das notwendige Lokalkolorit und in der Mischung aller Genres von bodenständig bis Top-Luxus entsteht eine einmalige und breit angelegte, dennoch kompakte City-Einzelhandelslandschaft. Das sorgt für Kundenattraktivität! Dazu kommt noch die besondere Aufenthaltsqualität der City, vor allem durch das vielfältige Gastronomieangebot gewürzt mit bayerischer Gastlichkeit und Küche, bei der die Brauereigaststätten selbstverständlich eine Hauptrolle spielen. Wo andere aufwendig darüber nachdenken müssen, wie eine besondere USP-Position für eine Stadt oder einen Standort konzipiert bzw. entwickelt werden kann, ist das für München praktisch kein Thema. Die Münchner City und ihr Einzelhandel sind nämlich schon eine Marke und das im Übrigen in einem internationalen Maßstab. Dieser hochattraktive Markt zieht alle Marktteilnehmer an, egal ob Mieter, Investor oder Developer. Flächen und Geschäftshäuser in den klassischen Münchner Lagen Weinstraße 6: Hier hat im Herbst 2017 der erste deutsche Arket-Store, das neueste Konzept der H&M-Gruppe, eröffnet. COMFORT Städtereport München von 16

11 Die Neuplanung am Sattlerplatz: Das gesamte Areal zwischen Kaufingertor und Hofstatt bzw. zwischen dem Noch-Postgebäude und dem Parkhaus am Färbergraben (letzteres wird abgerissen) wird neu entwickelt. Ziel ist es, ein neues und hochattraktives Quartier mit einer Mischung aus Handel und Dienstleistung zu schaffen, das eine hohe Aufenthaltsqualität bieten wird. Großprojekt Neuer Hauptbahnhof: Die (noch in deutlicher Zukunft liegende) Entwicklung des Hauptbahnhofes, die einen vom Autoverkehr befreiten Bahnhofsvorplatz vorsieht. Dass dieses Mammutprojekt nicht nur einen Imagegewinn, sondern auch einen handfesten Nutzen für das gesamte Bahnhofsviertel zur Folge haben wird, ist offensichtlich. Die geplante Neu-Strukturierung des traditionsreichen Ex-Hertie-Standorts Karstadt am Bahnhof wird nicht zuletzt auf Synergien mit dem Hauptbahnhof-Projekt setzen. Mit seinem spezifischen, lang gestreckten Grundriss entlang der formal bereits bestehenden Fußgängerzone Schützenstraße bieten sich hier gute Möglichkeiten. Hochinteressant ist, was der nunmehr alleinige Immobilien-Eigentümer Signa (dem gleichzeitig ja auch der Mieter Karstadt gehört) daraus machen wird. Von daher besteht eine sehr gute Chance, die Münchner Toplage zukünftig über den Stachus hinaus bis hin zum Hauptbahnhof zu integrieren und zu erweitern. Außerhalb der City am Standort des Stadtteilzentrums Forum Schwanthalerhöhe revitalisieren der Projektentwickler HBB und die Bayerische Hausbau in enger Kooperation ihre jeweiligen Einzelhandelsflächen. Während die Bayerische Hausbau in dem in ihrem Eigentum befindlichen Abschnitt in erster Linie ein ergänzendes Nahversorgungszentrum entwickelt, verwirklicht HBB, im ehemaligen XXXLutz Möbelkaufhaus ein modernes Einkaufsquartier mit klassischem Handel, Gastronomie und öffentlichen Nutzungen. Auch in Münchens bestehender Shoppingcenter- Landschaft ist einiges in der Mache. So insbesondere die Erweiterung und Modernisierung der beiden im Osten bzw. Südosten gelegenen Shopping-Center Riem-Arcaden (u.a. mit der Neuansiedlung von P&C) sowie das pep (u.a. mit der Etablierung von Münchens erstem Primark). Herauszuheben ist auch der anhaltende Boom der Pasing Arcaden. Diese pushen weitere Entwicklungen im direkten Umfeld. Zum Beispiel das attraktive Projekt Pasing Central der GEG, das COMFORT exklusiv betreut. Vier attraktive Neuzugänge auf der Rennmeile Neuhauser- und Kaufingerstraße: Hunkemöller / ON Y GO / Levi's Intimissimi-Calzedonia COMFORT Städtereport München von 16

12 MÜNCHNER STADTTEILLAGEN GEHT SO Neben all diesen herausragenden Nachrichten aus der Münchner Innenstadt und rund um die Münchner Shopping-Center verblassen die Stadtteillagen ein wenig. Dies ist jedoch insbesondere für Schwabing nicht richtig. Hier ist eindeutig festzustellen, dass sich gerade die Leopoldstraße inklusive des vorderen Bereiches der Hohenzollernstraße im Umbruch befindet. Dafür sorgen eine ganze Reihe von zum Teil bereits abgeschlossenen, zum Teil laufenden Projektentwicklungen und Mieterwechsel. In der Summe ist das aktuell für den Vermietungsmarkt fast zu viel an neuen Chancen und Flächen. Sicher ist jedoch, dass mittel- bis langfristig jeder Topf seinen Deckel finden und der filialisierte Einzelhandel in Schwabing dann noch einmal einen deutlichen Sprung nach vorne machen wird. Weitere Lagen wie der Harras in Sendling, die Tegernseer Landstraße in Giesing, die Weißenburger Straße und der Weißenburger Platz in Haidhausen, der Rotkreuzplatz sowie Teile der Nymphenburger Straße in Neuhausen Nymphenburg haben in der Regel nur ergänzenden, beziehungsweise Nahversorgungscharakter. Gärtnerplatz und Reichenbachstraße als Verbindung zum Glockenbachviertel sind vorrangig interessant als Standorte für Gastronomie sowie für individuelle und szenige Anbieter. Schwabinger T: Der imposante Neubau direkt auf der Ecke Hohenzollern- / Leopoldstraße - Hauptnutzer bleibt Commerzbank, ergänzt um mehrere kleinteilige Einzelhandelskonzepte. Das neue Forum Schwanthalerhöhe von HBB: ein lebendiges Einkaufsquartier in herausragender innerstädtischer Lage! COMFORT Städtereport München von 16

13 INVESTMENT HYPER HYPER / WEITGEHEND ABGEKOPPELT Die außerordentlichen Retailkennziffern in Verbindung mit dem anhaltend niedrigen Zinsniveau beeinflussen besonders extrem auch den Investmentmarkt: Die Nachfrage nach Anlageobjekten in der bayerischen Landeshauptstadt hat sich entsprechend auf einem sehr hohen Niveau weiter entwickelt. Nach Angaben von Thorsten Sondermann, dem für Investments in München verantwortlichen Geschäftsführer der COMFORT, ist festzustellen, dass sich die entsprechenden Faktoren und Renditen bei Top-Objekten mittlerweile fast völlig vom normalen Marktgeschehen abgekoppelt haben. Dies hat zur Folge, dass die Luft für institutionelle Investoren in Bezug auf derartige Geschäftshäuser sehr dünn geworden ist. Vor allem entsprechend aufgestellte Family Offices bringen sich bei den seltenen Investmentchancen immer stärker in Position. Für absolute Top-Objekte in den 1A-Lagen werden mittlerweile Kaufpreise deutlich über dem 40-fachen der Jahresnettomiete geboten und - falls man zum Zuge kommt auch bezahlt. In Einzelfällen kann es sogar noch ein (zum Teil erheblicher) Schlag mehr sein. Aber auch in Stadtteillagen, obwohl bis auf Schwabing im Vergleich mit der City von untergeordneter Bedeutung, haben die Preise kräftig angezogen. Insgesamt präsentiert sich der Markt somit als sehr umkämpft und dynamisch. Vor diesem Hintergrund ist der Münchner Markt natürlich auch für einige spektakuläre Deals gut. So geschehen KAUFPREISFAKTOR von ,0 30,0 15,0 39,0-41, mit dem Erwerb nunmehr auch der zweiten Hälfte des Karstadts am Hauptbahnhofs durch Signa. Eine Hälfte gehörte Signa schon und die andere wurde nunmehr im Paket zusammen mit den Hamburger Alsterarkaden und dem Kaufmannshaus sowie dem Frankfurter Upper Zeil- Projekt von der RFR erworben. Oder der Erwerb der beiden Geschäftshäuser Weinstraße 7 und 7A durch die August-von-Finck Gruppe. Und auch außerhalb der Innenstadt geht natürlich was, wie z.b. der Erwerb des Shoppingcenters Mira von Hines für einen deutschen Spezialfonds eindrücklich dokumentierte. Oder der Verkauf des Projektes der Leopoldstraße 37 / Leoho mit über m² Mietfläche. Von Development Partners an ein Family-Office aus NRW. Bemerkenswert auch die Transaktion des sogenannten Correo-Quartiers (ein ganzes Areal mit ca m² Fläche zwischen Bayer-/ Paul-Heyse- und Schwanthalerstraße), das von der Postbank an die Credit Suisse ging. August 2017: Neueröffnung des aufwendig umgebauten Hugendubel-Hauses am Marienplatz, jetzt mit dem neuen Hauptmieter Telekom. COMFORT Städtereport München von 16

14 COMFORT CITY RANKING IMMER WIEDER MÜNCHEN Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/ Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/ mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/ Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Als logische Folge exzellenter Eckdaten und Performance besetzt München die Pole Position aller 70 von COMFORT Research & Consulting analysierten Einkaufsstädte in Deutschland (COMFORT City Raking). Differenziert nach den drei untersuchten Teil-Clustern ist die Spitzen-Performance Münchens im Metropolenvergleich insbesondere ein Resultat der Top-makroökonomischen Werte (Bevölkerungsentwicklung, Arbeitslosenquote, Arbeitspendlersaldo, Kaufkraft) sowie der Einzelhandelswerte (Innenstadtgröße, Flächenproduktivität, Modezentralität). Auch im Standort- und Immobilien- Cluster werden im Bundesvergleich die absoluten Top- Werte erzielt (höchste Miete und Kaufpreisfaktoren). Hiervon ausgehend ist die Münchner Entwicklung allerdings teilweise etwas schwächer als in anderen Metropolen. Die immobilienwirtschaftliche Top-Bewertung Münchens, gerade auch in einem europäischen Maßstab, kommt in der zur Jahreswende erneut vorgelegten renommierten pwc- und ULI-Untersuchung Emerging Trends in Real Estate Europe 2018 (europaweite Befragung von rd. 820 Immobilien-Professionals) zum Ausdruck. Bezogen auf die Kapitalwert- und Mietperspektiven erreicht München hier einen hervorragenden dritten Platz hinter Berlin und Hamburg, teilweise deutlich vor anderen großen europäischen Metropolen, wie z.b. Paris (Rang 6), oder London (Rang 31). SCORING IM METROPOLENVERGLEICH / COMFORT CITY RANKING München Stuttgart Hamburg Berlin Frankfurt Düsseldorf Köln 75% 80% 85% 90% 95% 100% COMFORT Städtereport München von 16

15 FAZIT UND PERSPEKTIVEN GANZ TOLL WEITER SO! Die vorstehenden Fakten und Informationen führen wieder einmal eindrücklich die nach wie vor ausgezeichneten Rahmenbedingungen für den Münchner Einzelhandel bzw. Handelsimmobilienmarkt vor Augen. Innerhalb Deutschlands, das ja im europäischen Kontext bereits durch Solidität und eine nachhaltig gute wirtschaftliche Performance relativ stark aufgestellt ist, ragt München wiederum klar als Top-Standort heraus. Hinter den harten Fakten stehen nicht zuletzt aber auch wichtige weiche Image-Faktoren. München mit seiner einzigartigen Mischung aus Tradition, Gastlichkeit und Lifestyle garantiert nationale wie internationale Bekanntheit und Attraktivität. Eine urbane Qualität, die in dieser Form hierzulande einzigartig ist und an die man nicht zuletzt auch einzelhändlerisch hervorragend anknüpfen kann. Mit Blick auf verschiedenste laufende bzw. absehbare Projekte wird in der Münchner Einzelhandelslandschaft auch zukünftig kein Stillstand einkehren, sondern weiter an einer stetigen Verbesserung eben dieser Attraktivität gearbeitet werden. Damit auch die Infrastruktur Schritt hält, muss entsprechend weiter investiert werden. Neben dem Mammutprojekt Hauptbahnhof oder der lange diskutierten Vollendung der Fußgängerzone Sendlinger Straße tut sich da noch viel mehr. Beispielsweise die Umgestaltung / Modernisierung des Marienplatzes für einige Mio. EUR: Die Folge ist eine Erweiterung der Fußgängerzone in Richtung Tal sowie in die das Rathaus umgebenden Straßen. Dazu gehört aber auch ein neuer, attraktiver S- Bahn Tunnel, die sogenannte 2. Stammstrecke. Diese soll in ca. 9 Jahren in Betrieb gehen und wird dann Stadt, Land und Bund deutlich über 3 Mrd. EUR gekostet haben. Von daher muss einem um die Zukunft des Münchner Einzelhandels alles andere als bange sein. Im Gegenteil: die bayerische Landeshauptstadt -geradezu als Paradebeispiel für den erlebnisorientierten Einkauf mit einer außerordentlichen Bandbreite von Basic bis Top-Luxushat alle Chancen, als Shopping-Metropole auch zukünftig ganz vorne mitzuspielen. COMFORT Städtereport München von 16

16 IHRE ANSPRECHPARTNER Für Fragen und / oder detailliertere Informationen / Materialien rund um den Einzelhandelsstandort stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung: VERMIETUNG / INVESTMENT MANFRED SCHALK COMFORT München Fon: Mobil: schalk@comfort.de INVESTMENT THORSTEN SONDERMANN COMFORT München Fon: Mobil: sondermann@comfort.de RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Telefon: Mobil: petersen@comfort.de Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Waren- und Geschäftshäusern sowie Fachmärkten und Ladenlokalen spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen Center- Consulting, Centermanagement und die gesonderte Einheit Luxury Retail. In Deutschland ist der Einzelhandelsspezialist zudem exklusiver Kooperationspartner von Cushman & Wakefield in der Vermietung von Ladenlokalen. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Karolina Müller, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf / Fon: / mueller@comfort.de DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Kaufpreisfaktoren Die in Bandbreite dargestellten Kaufpreisfaktoren dienen als allgemeine Orientierung für den aktuell erzielbaren Verkaufspreis für Geschäftshäuser (Mietertrag aus Retail > 60 %, aktuelle Miete etwa auf Marktniveau) mit einem gängigen Volumen in der 1A-Lage der jeweiligen Stadt. In technischer Hinsicht stellt der Kaufpreisfaktor den Multiplikator zur Ermittlung des Kaufpreises eines Geschäftshauses ohne Instandhaltungsstau dar, mit dem die jeweilige Jahresnettomiete n multipliziert wird. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert von über 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Einzelhandelszentralität zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport München von 16