CITY INVESTOR GUIDE SERIES: BERLIN. Marktreport LOGISTIK IMMOBILIEN. Deutschland Österreich Schweiz

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1 CITY INVESTOR GUIDE SERIES: BERLIN Marktreport LOGISTIK IMMOBILIEN 1

2 EINFÜHRUNG SCHÖNER LAGERN Die Logistikbranche ist die Lebensader moderner Volkswirtschaften, ermöglicht sie doch die Versorgung der Bevölkerung mit Waren sowie den Austausch von Gütern mit anderen Ländern. Dementsprechend ist die Logistikbranche eine wichtige Basis für den ökonomischen Wohlstand in, aber auch in und der. Die gute Konjunktur verleiht der Logistikbranche in der DACH-Region Flügel. Das führt zu einer steigenden Nachfrage nach Logistikimmobilien und den dafür erforderlichen Flächen. Als Logistikimmobilien werden Immobilien bezeichnet, für deren Einrichtung primär die Nutzung hinsichtlich Umschlag und Lagerung sowie damit verbundener Leistungen ausschlaggebend sind. Logistikimmobilien sind meist eingeschossige Gebäude, unterschieden wird zwischen Lagerhallen, Umschlaghallen, Distributionshallen und als Spezial- Logistikimmobilien Hochregallager, Kühlgutlager und Gefahrgutlager. Die Grundstücksfläche von Logistikimmobilien ist dabei meist zu 45 bis 6 Prozent überbaut und kombiniert mit einer umfangreichen Rangier- und Hoffläche sowie ausreichenden Parkplätzen für PKW, LKW und Trailer. Neben den für die Logistik genutzten Flächen verfügen moderne Logistikimmobilien natürlich auch über Büro- und Sozialflächen: Ihr Anteil an der Gesamtfläche liegt bei durchschnittlich 5 bis 1 Prozent, wobei die zunehmende Digitalisierung und die damit verbundene Automatisierung den Büroflächenanteil tendenziell verringert. Das boomende Marktsegment der Logistikimmobilien wird nicht nur durch die allgemein positive wirtschaftliche Entwicklung befeuert, sondern auch durch weitere gesellschaftliche Entwicklungen: Der demografische Wandel, der Trend zur Großstadt und nicht zuletzt der boomende Online-Handel führen zu einem erhöhten Bedarf an Logistik, während sich die nötige Fläche gleichzeitig durch Konversionen und gesetzliche Einschränkungen verringert. Der Bedarf an Logistikimmobilien ist daher riesengroß doch die dafür verfügbaren Flächen sind knapp. Und wo eine wachsende Nachfrage auf ein limitiertes Angebot trifft, steigen die Preise dies ist seit mehreren Jahren zu beobachten. 2 3

3 BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN: DIE SCHWEIZ WÄCHST AM SCHNELLSTEN In, und der leben immer mehr Menschen. In hat die Bevölkerung von 78,8 Millionen im Jahr 1972 auf nunmehr 82,7 Millionen im Jahr 217 zugenommen. Das entspricht einem Plus von 4,9 Prozent. Prozentual fallen die Bevölkerungszunahmen in und der deutlich höher aus: In nahm die Bevölkerung im gleichen Zeitraum von 7,5 auf 8,8 Millionen zu ein Plus von 16,6 Prozent. In der war die prozentuale Zunahme mit 35,5 Prozent (von 6,2 auf 8,5 Millionen Menschen) sogar noch höher. Dennoch leben in immer noch knapp zehn Mal so viele Menschen wie in der bzw. in. Sieht man von den absoluten Größenunterschieden zwischen den drei Märkten ab, fällt die Entwicklungsdynamik auf. In allen drei Ländern steigt das Bruttoninlandsprodukt pro Einwohner kontinuierlich an und liegt in der auf Spitzenniveau. DEUTSCHLAND Der deutsche Markt für Logistikimmobilien ist durch einen besonders hohen Anteil an ausländischen Investoren und stark steigende Transaktionsvolumina gekennzeichnet. 217 war ein Plus von 81 Prozent zu verzeichnen. Und von jedem Euro, der in investiert wird, stammen 73 Cent von ausländischen Investoren in Hamburg waren es fast 9 Prozent. Das Interesse aus dem In- und Ausland ist unverändert hoch, allerdings wird das Umsatzvolumen 218 aus Mangel an Objekten unter dem Vorjahresvolumen liegen. ÖSTERREICH Mit einem Jahresumsatz von 39 Millionen Euro verzeichnete 217 ein im Vorjahresvergleich um 22 Prozent rückläufiges Marktvolumen. Das ist vor allem darauf zurückzuführen, dass aufgrund des insgesamt kleineren Marktes genau wie in der einzelne größere Abschlüsse das gesamte Gefüge beeinflussen. In spielen regionale Akteure eine wichtige Rolle: Der Anteil von Investitionen aus dem Ausland liegt bei nur 27 Prozent. Prozentualer Bevölkerungszuwachs [ ] 3% 2% 1% In, und der leben immer mehr Menschen, die Waren benötigen und versorgt werden müssen. SCHWEIZ Wie in nahm das Transaktionsvolumen in der im Vorjahresvergleich deutlich um 34 Prozent zu. Strukturell ist der er Markt noch mehr als der österreichische von regionalen Akteuren geprägt, das ausländische Interesse an den er Immobilien gering: Von jedem in der investierten Euro stammen lediglich 17 Cent aus dem Ausland. Da zudem Eigennutzer tonangebend sind, lässt sich von einem Markt in klassischem Sinn nicht wirklich sprechen BIP je Einwohner in Kaufkraftstandards [ x1. Euro (Prognose) ] 4 5

4 Transaktionsvolumen 217 in Euro Monat: Transaktionsvolumen 217 in Euro Eine Logistikimmobilien-Transaktion umfasste in zuletzt ein durchschnittliches Volumen von rund 61,1 Millionen Euro. Damit führt die DACH-Region mit deutlichem Abstand an: In der sind es rund 24,6 Millionen, bildet mit 11,7 Millionen Euro das Schlusslicht. Die höheren Summen in spiegeln auch die größeren Betriebstypen wider, die zwischen Kiel und Bodensee erworben werden können, denn oft mals handelt es sich nicht um einzelne Hallen sondern um Hubs oder ganze Logistikzentren. Insgesamt lag das Transaktionsvolumen in 217 bei rund 8,5 Milliarden Euro. Berücksichtigt man den anteil internationaler Portfolios, verzeichnete sogar einen Rekordwert von über 1 Milliarden Euro. Zum Vergleich: In der waren es 913 Millionen Euro, in sogar nur 39 Millionen Euro. Die Werte für das erste Halbjahr 218 deuten auf ein insgesamt geringeres Wachstum hin. Ein Grund dafür ist die zunehmende Angebotsverknappung. Daraus ergibt sich eine Chance für Grundstücke, die aufgrund etwa von suboptimaler Planung oder Kontaminationen schwieriger zu entwickeln sind und in dieser Hinsicht besondere Expertise benötigen. Alle drei Märkte werden 218 nicht an das Ergebnis des Vorjahres anschließen können während dies für eine Trendumkehr bedeutet, heißt es vor allem für eine Verfestigung der rückläufigen Zuflüsse. Industrial Portfolio Logistics PanEuro Portfolio JV Distribution Portfolio German Logistics assets III German Logistics assets I Amazon Distribution Center German Logistics assets IV Amazon Westfalenhütte Frikusweg 1 Brennaustraße 1 C&A Warehouse SML Liegenschaft Magna Logistikzentrum Grafenbergerstraße 37 Steinergasse 3 Isovoltaicstraße 1 Zettling Vogtei Graben Dortmund Zettling Basel-Landschaft Krems Enns Lenzing Graz Top Transaktionen Eggenburg Wien Lebring-St Margarethen Mio. Euro: Top Transaktionen Mio. Euro: Monat: Walzwerk Site Route de la Maison-Carrée 27 Parker Hannifin Site Basel-Landschaft Genf Genf Transaktionsvolumen 217 in Euro 9,8Milliarden Lerzenstrasse 2 Zürich Top Transaktionen Mio. Euro: Monat: Logistik Transaktionsvolumen in der DACH-Region in Alle Datengrundlagen und visuelle Aufbereitung: Arcadis Research 218 7

5 Transaktionsvolumen in Euro pro Einwohner [ 216 / 217 ] Höhere Kaufpreise bedeuten niedrigere Renditen und die Preise für Logistikimmobilien steigen seit Jahren. Bei vielen Verkaufsprozessen werden Höchstpreise erzielt, die deutlich über den Erwartungen der Verkäufer liegen eine Entwicklung, die von einer zunehmenden Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage zeugt. Diese Entwicklung schlägt sich mittlerweile auch deutlich in den Nettoanfangsrenditen nieder. Im Jahr 217 haben die Spitzenrenditen für Industrie- und Logistikimmobilien für moderne Objekte in sehr guten Lagen in daher die 5-Prozent-Schallmauer nach unten durchbrochen und liegen nur noch bei 4,5 Prozent. In der waren es sogar nur noch 4,2 Prozent, in hingegen 5,5 Prozent. Allerdings weichen einzelne Transaktionen immer wieder signifikant nach oben von diesem Trend ab. Ausreißer nach oben in der gesamten DACH-Region weiterhin möglich 6% 5% 4% 4,5% 5,5% CapRates / Spitzenrendite 4,2% 1,% erreicht Topwerte im Transaktionsvolumen pro Einwohner 8,% 6,% 4,% 7,3% Flächengewichtete Spitzenrendite in der DACH Region 6,4% 6,3% 5,% 4,3% Entwicklung der Spitzenrendite von 214 bis 218: -3% 2,% 7% 6%,% % 4% 3% Prozentuale Entwicklung des Transaktionsvolumens zum Vorjahr 216/ Spitzenkaufpreis Spitzenpreis in Euro/Quadratmeter /qm in der 2% 15 1% 1 Kaufpreise in Euro pro Quadratmeter % -1% obere obere 25% Median untere 25% untere 8 9

6 CIC Blackstone Frazers Property M7 Real Estate AXA Group GLP Garbe RLI Investors Top Käufer Haselsteiner Family Frasers Property Quehenberger CIC Palmira Capital Partners Merck & Co Alpha Industrial OSW Top Käufer Migros Swiss Finance & Property AXA Group Procimmo SA Akara Funds AG HIAG Immobilien Solufonds SA Top Käufer CPEG Geneve Pernsion Fund Chinesen kaufen in, Deutsche in : Deutsche Logistikimmobilien waren 217 in China sehr beliebt der Anteil von Investoren aus dem Reich der Mitte lag bei 25 Prozent. Auf dem zweiten Rang stehen die USA mit einem Anteil von 19 Prozent, gefolgt von Großbritannien mit 15 Prozent. In wiederum stammt über 4 Prozent des aus dem Ausland investierten Transaktionsvolumens aus, daneben steht in China (36 Prozent) und den USA (22 Prozent) hoch im Kurs. In der sind vor allem amerikanische Investoren aktiv. Giant BOP Immodevelopment Activ Group Aurelis Real Estate Soravia Group Mettler2Invest AG Union Investment Strabag ECOREAL CBRE Global Investors BEOS AG TH Real Estate Palmira Capital Partners DekaBank GIC Invesco Gulf Islamic Investments GII Rasmala plc Mio. Euro GRAWE Swietelsky XXXLutz Vienna Insurance Group Mayweg Immo Neue Heimat Gewog 6B47-Gruppe Immohold AG Familienwohnbau Mio. Euro Edmond Rothschild Group Canton of Fribourg Baloise Group Novoreal AG Hansjörg Wyss Investis Group Helvetica Swiss Commercial Stiftung Abendrot Swiss Prime Site Mio. Euro Chinesen kaufen in, Deutsche in Internationale Investoren auf dem Vormarsch steht im Fokus internationaler Investoren, auf die im vergangenen Jahr 73 Prozent des Investitionsvolumens zurückgeht. Institutionelle und private Investoren spielten dagegen im Jahr 217 eine untergeordnetere Rolle: Ihr Anteil ging auf 11 bzw. 12 Prozent zurück. In der hingegen, wo auf internationale Investoren nur ein Anteil von 17 Prozent entfällt, ist die Bedeutung institutioneller und privater Investoren mit 33 bzw. 2 Prozent deutlich höher. In sind vor allem private Investoren wichtig ihr Anteil am Investitionsvolumen lag 217 bei satten 54 Prozent, während auf institutionelle Investoren lediglich ein Anteil von 6 Prozent entfiel. Auf ausländische Investoren entfielen in 27 Prozent. User/other Cross-border Private REIT/listed Institutional Käuferstruktur

7 KONTAKT Falk Schollenberger Head of Business Advisory, Arcadis Europe Central fon mail Heike Henrich Director Business Advisory, Arcadis Germany fon mail UNTERNEHMENSPROFIL Arcadis ist das führende globale Planungs- und Beratungsunternehmen für Immobilien, Umwelt, Infrastruktur und Wasser. In Zusammenarbeit mit unseren Kunden erzielen wir durch die Anwendung unserer profunden Marktkenntnisse sowie kollektiver Planungs-, Beratungs-, Ingenieur-, Projekt- und Managementleistungen herausragende und nachhaltige Ergebnisse während des gesamten Lebenszyklus natürlicher Schutzgüter und baulicher Vermögenswerte unserer Kunden. Unsere Expertinnen und Experten haben im letzten Jahr für den Hochwasserschutz in New York, das Metronetz in Paris und für Windenergie in der Ostsee gearbeitet. Als Markt- und Technologieführer leisten wir seit über 1 Jahren unseren Beitrag zur Bewältigung komplexer, globaler Herausforderungen wie Klimawandel, Ressourcenknappheit, Urbanisierung und Mobilität. Ein Team von 27. Menschen erarbeitet weltweit nachhaltige Lösungen für Industriekunden und öffentliche Auftraggeber. Arcadis Germany 12