Job-WA-P-035. Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Wertermittlungsstichtag ermittelt mit rd ,00

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1 Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) i.s.d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem Zweifamilienhaus bebaute Grundstück in Aldenhoven, Ederener Straße 4 Aktenzeichen des Auftraggebers Mein Zeichen, meine Nachricht vom Job-WA-P-035 Jülich, den Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Wertermittlungsstichtag ermittelt mit rd ,00 Internetversion Diese Version des Gutachtens wurde um Teile der Anlagen gekürzt. Das Gesamtgutachten besteht aus 35 Seiten inkl. 5 Anlagen mit insgesamt 11 Seiten.

2 Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund- und Bodenbeschreibung Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund, Altlasten Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inklusive Beitrags- und Abgabensituation Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Zweifamilienhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Allgemeine technische Gebäudeausstattung Raumausstattungen und Ausbauzustand Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Schuppen Garagen Außenanlagen Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Wertermittlungsverordnung Sachwertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Ertragswertermittlung Das Ertragswertmodell der Wertermittlungsverordnung Ertragswertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen Bewertungstheoretische Vorbemerkungen Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse Gewichtung der Verfahrensergebnisse Verkehrswert Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur Verwendete fachspezifische Software Verzeichnis der Anlagen Aldenhoven, Ederener Str. 4

3 1. Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjektes: Objektadresse: Ederener Straße Aldenhoven mit einem Zweifamilienhaus, einer Einzel- und eine Doppelgarage sowie einem Schuppen bebautes Grundstück Grundbuchangaben: Grundbuch von Freialdenhoven, Blatt 593, lfd. Nr. 1 Katasterangaben: Gemarkung Freialdenhoven, Flur 2 Flurstück 292 (492m 2 ) 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Eigentümer: Amtsgericht Jülich Wilhelmstraße Jülich Herr Helmut Dammers Bornstrasse Jülich 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Wertermittlungsstichtag: Teilnehmer am Ortstermin: herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: mögliche Veräußerung (Tag der Ortsbesichtigung) Herr Willi Dammers (Eigentümer), die Mieter der beiden Wohnungen und der Sachverständige Herr Dipl.-Ing Thorsten Dammers Vom Auftraggeber wurden dem Sachverständigen für diese Gutachtenerstellung ein unbeglaubigter Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom (Gemeinde Aldenhoven), eine Wohnflächenberechnung ohne Datum und Auszüge aus der Bauakte zur Verfügung gestellt. Vom Sachverständigen wurden für diese Gutachtenerstellung darüberhinaus ein unbeglaubigter Grundbuchauszug vom (Amtsgericht Jülich), ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom (Vermessungs- und Katasteramt Kreis Düren); eine telefonische Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis vom (Amt für Bauordnungs- und Wohnungswesen Kreis Düren), eine schriftliche Auskunft zu einer möglichen Wohnungsbindung vom (Amt für Bauordnungs- und Wohnungswesen Kreis Düren), eine telefonische Auskunft aus dem Altlastenkataster vom (Amt für Wasser, Abfall und Umwelt Kreis Düren), Aldenhoven, Ederener Str. 4 1

4 eine telefonische Auskunft zur bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Situation vom (Gemeindeverwaltung Aldenhoven Abteilung Bauordnung und Bauleitplanung), eine telefonische Auskunft zur beitrags- und abgabenrechtlichen Situation vom (Amt für Wasser, Abfall und Umwelt Gemeindeverwaltung Aldenhoven), eine telefonische Auskunft aus der Denkmalliste vom (Gemeindeverwaltung Aldenhoven Abteilung Bauordnung und Bauleitplanung), eine Straßenkarte und ein Stadtplan vom ( eine aktuelle Bodenrichtwertauskunft ( der aktuelle Mietspiegel des Stadtgebiets Jülich, der Grundstücksmarktbericht 2008 des zuständigen Gutachterausschusses Kreis Düren, Bewertungsfachliteratur gemäß Literaturverzeichnis und die Berechnung des Bruttorauminhalts und der Wohnsowie Nutzflächen herangezogen Aldenhoven, Ederener Str. 4 2

5 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Bundesland: Kreis: Ort und Einwohnerzahl: überörtliche Anbindung / Entfernungen: innerörtliche Lage: Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Beeinträchtigungen: Topografie: 2.2 Gestalt und Form Gestalt und Form: Nordrhein-Westfalen Düren Aldenhoven (ca Einwohner); Ortsteil Freialdenhoven (ca Einwohner) nächstgelegene größere Städte: Aachen (ca. 26 km entfernt) Düren (ca. 45 km entfernt) Mönchengladbach (ca. 47 km entfernt) Landeshauptstadt: Düsseldorf (ca. 68 km entfernt) Bundesstraßen: B56 (ca. 1 km entfernt) Autobahnzufahrt: BAB 44, AS (6) Aldenhoven (ca. 5 km entfernt) Bahnhof: Lindern (ca. 8 km entfernt) Flughafen: Düsseldorf (ca. 55 km entfernt) Die Entfernung zum Ortszentrum beträgt ca. 0,2 km. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Ärzte und Verwaltung (Gemeindeverwaltung) liegen ca. 5 km entfernt. Öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) befinden sich in fußläufiger Entfernung. überwiegend wohnbauliche Nutzungen mit sowohl offener und geschlossener, 1-2geschossiger Bauweise gering (durch Straßenverkehr) eben rechteckige Grundstücksform Straßenfront: ca. 40 m mittlere Tiefe: ca. 20 m Grundstücksgröße (Flurst.Nr. 292): 492 m² 2.3 Erschließung, Baugrund, Altlasten Straßenart: Straßenausbau: Straße mit mäßigem Durchgangsverkehr voll ausgebaut, Fahrbahn mit Asphaltdecke Gehwege einseitig vorhanden, befestigt mit Betonsteinpflaster Aldenhoven, Ederener Str. 4 3

6 Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Altlasten: Anmerkung: elektrischer Strom und Wasser aus öffentlicher Versorgung Kanalanschluss Telefonanschluss keine Grenzbebauung des Wohnhauses eingefriedet durch Mauer, teilweise mit Zaun gewachsener, normal tragfähiger Baugrund keine Grundwasserschäden Ein Bodengutachten hinsichtlich evtl. Altlasten liegt nicht vor. Eine diesbezügliche Untersuchung und Bewertung des Baugrundes ist vom Gutachtenauftrag nicht erfasst und wurde nicht vorgenommen. Gemäß Auskunft des Amts für Wasser, Abfall und Umwelt Kreis Düren vom ist das Bewertungsobjekt im Altlastenkataster nicht als Verdachtsfläche aufgeführt. In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrundund Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden auftragsgemäß nicht angestellt Aldenhoven, Ederener Str. 4 4

7 2.4 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Anmerkung: Bodenordnungsverfahren: Nicht eingetragene Rechte und Lasten: Dem Sachverständigen liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug vom vor. Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs von Freialdenhoven, Blatt 593 keine wertbeeinflussende Eintragungen. Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden. Da in Abteilung II des Grundbuches kein entsprechender Vermerk eingetragen ist, wird ohne weitere Prüfung davon ausgegangen, dass das Bewertungsobjekt zum Wertermittlungsstichtag in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen ist. Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.b. begünstigende) Rechte, besondere Wohnungs- und Mietbindungen sowie Verunreinigungen (z.b. Altlasten) sind nach Auskunft des Auftraggebers und nach Befragungen im Ortstermin nicht vorhanden bzw. nicht bekannt. Auftragsgemäß wurden zu o.a. Umständen keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. Diesbezügliche Besonderheiten sind ggf. zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen. 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Denkmalschutz: Gemäß Auskunft des Amts für Bauordnungs- und Wohnungswesen Kreis Düren vom enthält das Baulastenverzeichnis keine wertbeeinflussenden Eintragungen. Gemäß Auskunft der Gemeindeverwaltung Aldenhoven Abteilung Bauordnung und Bauleitplanung vom ist das Bewertungsobjekt nicht denkmalgeschützt Bauplanungsrecht Darstellungen im Flächennutzungsplan: Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche (M) dargestellt. Auch der Vorentwurf des derzeit in Überarbeitung befindlichen Flächennutzungsplans mit Stand Februar 2008 stellt den Bereich des Bewertungsobjektes als gemischte Baufläche dar (M) Aldenhoven, Ederener Str. 4 5

8 Festsetzungen im Bebauungsplan: Für den Bereich des Bewertungsobjektes ist gemäß Auskunft der Gemeindeverwaltung Aldenhoven Abteilung Bauordnung und Bauleitplanung vom kein rechtskräftiger Bebauungsplan erlassen. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist nach 34 BauGB zu beurteilen Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage der beschafften Pläne und den Erkenntnissen aus dem Ortstermin durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit dem Bauordnungsrecht wurde nicht geprüft. Offensichtlich erkennbare Widersprüche wurden jedoch nicht festgestellt. Bei dieser Wertermittlung wird deshalb die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. 2.6 Entwicklungszustand inklusive Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): Beitrags- und Abgabenzustand: 2.7 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation baureifes Land (vgl. 4 Abs. 4 WertV) Das Bewertungsgrundstück ist gemäß Auskunft des Amts für Wasser, Abfall und Umwelt der Gemeindeverwaltung Aldenhoven vom bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG beitrags- und abgabenfrei. Das Grundstück ist mit einem Zweifamilienhaus bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung), auf dem sich zusätzlich insgesamt 3 Garagenstellplätze und ein Schuppen befinden. Das Objekt ist vermietet. 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Diesbezügliche zusätzlich vorhandene und im Ortstermin nicht offensichtlich feststellbare Schäden sind in diese Wertermittlung nicht eingeflossen und sind deshalb unter Umständen zusätzlich zu berücksichtigen. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung durch einen Spezialisten anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung durch einen Spezialisten anstellen zu lassen Aldenhoven, Ederener Str. 4 6

9 3.2 Zweifamilienhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Baujahr: Modernisierung: Energieeffizienz: Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Kellergeschoss: 2 Mieterkeller 1 Gemeinschaftskellerraum Heizungsraum Erdgeschoss: Hauseingangsbereich Schlafzimmer Wohnzimmer Arbeitszimmer Küche Diele Bad Dachgeschoss: Schlafzimmer Wohnzimmer Arbeitszimmer Küche Diele Bad freistehendes, 1 ½-geschossiges, voll unterkellertes Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss (der Dachraum ist ausbaufähig, eine diesbezügliche Baugenehmigung liegt nicht vor) Nutzung ausschließlich zu Wohnzwecken 1956 (gemäß Bauakte) Die Heizungsanlage wurde 1998 erneuert (Öl- Zentralheizung). Die EG-Wohnung wurde im Zeitraum 1995 bis 2000 gemäß Angaben des Eigentümers teilweise modernisiert (Böden, Bad, Fenster). Die DG-Wohnung wurde in 2003 umfassend modernisiert (Dämmung zum EG, Böden, Bad, Installation). Der Energieausweis wurde auf Grundlage des Energiebedarfs ermittelt Primärenergiebedarf: 320 kwh / (m² * a) Endenergiebedarf: 310 kwh / (m² * a) Aldenhoven, Ederener Str. 4 7

10 3.2.3 Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Fundamente: Keller: Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: Außentreppen: Hauseingangsbereich: Dach: Massivbau Streifenfundament Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: Abwasserinstallationen: Elektroinstallation Fundamente, Bankette, Kellermauern (diese in doppelseitiger Schalung) und Kellerdecke in Kiesbeton Kellerboden in Beton mit Zementestrich in Bimshohlblocksteinen mit Klinkerverblendung und Fugenputz in Zementmörtel in Bimshohlblocksteinen mit Kalkmörtelputz in vollkantigem Tannenbauholz mit Granulatdämmung (nicht oberste Geschossdecke) gepflegt Kelleraußentreppe und Hauseingangstreppe in Beton gepflegt Eingangstür aus Holz mit Lichtausschnitten Dachkonstruktion aus vollkantigem Tannenbauholz mit Aufbauten und Satteldach (52 Dachneigung) Dacheindeckung aus Rheinlandpfalzziegeln Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech Dachraum begehbar (besitzt Ausbaupotenzial) Dachflächen nicht gedämmt zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz Wasserleitungen aus Kupferrohr Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz im Erdgeschoss dem Baujahr entsprechend im Dachgeschoss auf dem aktuellen Stand der Technik Aldenhoven, Ederener Str. 4 8

11 3.2.5 Raumausstattungen und Ausbauzustand Erdgeschoss Die Erdgeschosswohnung ist insgesamt behindertengerecht ausgeführt. Alle Zimmer sind durch eine entsprechend dimensionierte Ausführung mit Rollstuhl erreichbar. Die Zufahrt mit Rollstuhl wird über eine in Aluminium ausgeführte Rampe über die Terrasse (Eingang durch die Küche) gewährleistet. Die Bodenbeläge sind auf Spanplatten verlegt. Die Fenster in der Erdgeschosswohnung sind als Einfachfenster mit Isolierverglasung und Kunststoffrollläden ausgeführt. Im gesamten Erdgeschoss sind die Fensterbänke außen aus Betonwerkstein und innen aus Kunststein gefertigt. Die Decken sind geputzt und angestrichen. Eingangsbereich: Geschosstreppe: Schlafzimmer, Wohnzimmer Arbeitszimmer: Küche: Diele: Bad: Bodenbelag aus Fliesen mittlerer Preisklasse glatter, einfacher Kalkmörtelputz mit einfachen Tapeten Einfachfenster aus Holz mit Einfachverglasung und Sprossen Hauseingangstür aus Holz mit einfachverglasten Lichteinlässen Wohnungseingangstür aus glattem Holz mit eingelassenem einfachem Milchglas Geschosstreppe als einläufige im Austritt viertelgewändelte geschlossene Treppe im Treppenraum Treppe und Handlauf aus Holz Bodenbeläge aus Laminat mittlerer Preisklasse glatter, einfacher Kalkmörtelputz mit einfachen Tapeten glatte Holztüren mit Holzzargen Bodenbelag aus Fliesen mittlerer Preisklasse glatter, einfacher Kalkmörtelputz mit einfachen Tapeten glatte Holztüren mit Holzzargen Ausgangstür auf die überdachte Terrasse aus Holz mit Holzzarge und einfachverglasten Lichteinlässen Küchenausstattung ist Eigentum des Mieters (deshalb nicht bewertet) Bodenbelag aus Fliesen mittlerer Preisklasse glatter, einfacher Kalkmörtelputz mit einfachen Tapeten Türe zur Kellertreppe aus Holz mit Holzzarge Bodenbeläge aus Fliesen mittlerer Preisklasse glatte Holztüren mit Holzzargen eingebaute Badewanne, 1 WC, 1 Waschbecken weißer Fliesenspiegel mittlerer Preisklasse in wandhoher Ausführung Aldenhoven, Ederener Str. 4 9

12 Dachgeschoss Die Bodenbeläge sind auf schwimmendem Estrich verlegt. Die Fenster der Dachgeschosswohnung sind als Einfachfenster mit Isolierverglasung und Kunststoffrollläden ausgeführt. Die Fensterbänke sind außen aus Betonwerkstein und innen aus Kunststein gefertigt. Die Decken sind geputzt und angestrichen. Schlafzimmer, Arbeitszimmer: Wohnzimmer: Küche: Diele: Bad: Bodenbeläge aus Laminat mittlerer Preisklasse glatter, einfacher Kalkmörtelputz mit einfachen Tapeten glatte Holztüren mit Holzzargen Bodenbeläge aus Teppich mittlerer Preisklasse glatter, einfacher Kalkmörtelputz mit einfachen Tapeten glatte Holztüren mit Holzzargen Bodenbelag aus Fliesen mittlerer Preisklasse glatter, einfacher Kalkmörtelputz mit einfachen Tapeten glatte Holztüren mit Holzzargen Küchenausstattung ist Eigentum des Mieters und wird nicht bewertet. Bodenbelag aus Fliesen mittlerer Preisklasse glatter, einfacher Kalkmörtelputz mit einfachen Tapeten Wohnungseingangstür aus glattem Holz Bodenbeläge aus Fliesen mittlerer Preisklasse glatte Holztüren mit Holzzargen eingebaute Badewanne, Dusche WC, 1 Waschbecken weißer Fliesenspiegel mittlerer Preisklasse in wandhoher Ausführung gute Wasser- und Abwasserinstallation unter Putz Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: Besonnung und Belichtung: Allgemeinbeurteilung: Hauseingangstreppe, Eingangsüberdachung durch das Hausdach, Dachaufbauten straßen- und hausrückseitig, überdachte und erhöhte Terrasse im Erdgeschoss hausrückseitig, Dachterrasse im Dachgeschoss auf der Doppelgarage, Rollstuhlrampe hausrückseitig, Kelleraußentreppe Der Hof ist nach Nordosten ausgerichtet. Die Besonnung ist somit eingeschränkt. Der bauliche Zustand ist dem Baujahr entsprechend normal. 3.3 Schuppen Gebäudeart: Baujahr: Umfassungswände: Dach: einseitig angebauter, eingeschossiger Schuppen mit Schrägdach in massiver Bauweise 1956 (gemäß Bauakte) in Bimshohlblocksteinen mit Klinkerverblendung und Fugenputz in Zementmörtel Dachkonstruktion aus vollkantigem Tannenbauholz Dacheindeckung aus Rheinlandpfalzziegeln Aldenhoven, Ederener Str. 4 10

13 3.4 Garagen Einzelgarage Gebäudeart: Baujahr: Umfassungswände: Installation: Doppelgarage Gebäudeart: Baujahr: Umfassungswände: Installation: eingeschossige Einzelgarage mit Aufbau (Arbeitszimmer Dachgeschosswohnung) in massiver Bauweise Schwingtor 1956 (gemäß Bauakte) in Bimshohlblocksteinen mit Klinkerverblendung und Fugenputz in Zementmörtel Wasser-, Abwasser- und Elektroanschluss eingeschossige Doppelgarage mit Aufbau (Dachterrasse) in massiver Bauweise Schwingtor 1956 (gemäß Bauakte) in Bimshohlblocksteinen mit Klinkerverblendung und Fugenputz in Zementmörtel Wasser-, Abwasser- und Elektroanschluss 3.5 Außenanlagen Das Grundstück ist straßenseitig (Westen und Süden) durch eine 1 m hohe, verklinkerte Mauer mit Metallapplikation, nach Norden zum Bach Freialdenhovener Fließ mittels eines 2 m hohen Maschendrahtzauns eingefriedet. Straßenseitig sind ein gepflegtes Blumenbeet und eine ca. 2 m breite Rasenfläche angelegt. Die Garageneinfahrt ist gepflastert, der Hof geschottert. Der Bereich hinter den Garagen (Nordosten) ist gärtnerisch nicht gepflegt. Um die Wohnung im Erdgeschoss für Rollstuhlfahrer zugänglich zu machen, besteht eine Aluminiumrampe auf die Terrasse hausrückseitig Aldenhoven, Ederener Str. 4 11

14 4 Ermittlung des Verkehrswerts 4.1 Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Zweifamilienhaus bebaute Grundstück in Aldenhoven, Ederener Straße 4 zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Blatt lfd. Nr. Freialdenhoven Gemarkung Flur Flurstück Fläche Freialdenhoven m² 4.2 Verfahrenswahl mit Begründung Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert von Grundstücken mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, weil diese üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. Das Sachwertverfahren (gem WertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d.h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, dem Wert der Gebäude (Wert des Normgebäudes sowie dessen besonderen Bauteilen) und dem Wert der Außenanlagen (Wert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. Zusätzlich wird eine Ertragswertermittlung (gem WertV) durchgeführt; das Ergebnis wird jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung unabhängige Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle, bei der Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen. Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen in der Regel auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. 13 und 14 WertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre (vgl. 21 Abs. 2 und 15 Abs. 2 WertV). Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden ( 13 Abs. 2 WertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - sind durch entsprechende Abweichungen des Bodenwerts von dem Bodenrichtwert berücksichtigt. Sowohl bei der Sachwert- als auch bei der Ertragswertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffenden sonstigen wertbeeinflussenden Umstände sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen: Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, Aldenhoven, Ederener Str. 4 12

15 wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.b. Abweichungen von der nachhaltig erzielbaren Miete), Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke, Abweichungen in der Grundstücksgröße, wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind. 4.3 Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt (mittlere Lage) 100,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der Nutzung = W (Wohnbauflächen) beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand = frei Anzahl der Vollgeschosse Grundstückstiefe Grundstücksfläche Geschossflächenzahl (GFZ) = = = = I-II 35 m 600 m²* 0,4* Die mit * gekennzeichneten Angaben wurden durch den Sachverständigen abgeleitet, da eine Definition des Bodenrichtwertgrundstückes bzgl. dieser Werte durch den zuständigen Gutachterausschuss nicht erfolgt ist. Die in der Richtwertzone durchschnittlich realisierbare GFZ und Fläche der Grundstücke erfolgte durch Auswertung der Grundstücksstruktur in der Richtwertzone anhand geeigneten Kartenmaterials. Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Art der Nutzung = W (Wohnbauflächen) beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,4 Anzahl der Vollgeschosse = I-II Grundstücksfläche = 492 m² Aldenhoven, Ederener Str. 4 13

16 Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den beitrags-/abgaben (b/a) -freien Zustand Erläuterung tatsächlicher b/a-zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 100,00 /m² b/a-freier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 100,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Stichtag ,01 E01 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen Lage mittlere Lage mittlere Lage 1,00 lageangepasster b/a-freier BRW am Wertermittlungsstichtag = 101,00 /m² GFZ 0,4 0,4 1,00 E02 Fläche (m²) ,04 E03 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der Nutzung MI (Mischgebiet) MI (Mischgebiet) 1,00 Vollgeschosse I-II I-II 1,00 angepasster b/a-freier Bodenrichtwert = 105,04 /m² beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Beiträge u.ä. 0,00 /m² relativer b/a-freier Bodenwert auf Bodenrichtwertbasis = 105,04 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts relativer b/a-freier Bodenwert = 105,04 /m² Fläche 492 m² b/a-freier Bodenwert = ,68 rd ,00 Der b/a-freie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insg ,00. Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E01 Eine Umrechnung des Bodenrichtwerts auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag erfolgt entsprechend der Bodenpreisentwicklung für baureifes Land (BRD insgesamt) gemäß den Berichten des Statistischen Bundesamtes. E02 Bei der Bodenwertermittlung bebauter Grundstücke ist entsprechend der Vorgaben des 196 (1) BauGB der Bodenwert so zu ermitteln, als wäre das Grundstück unbebaut. Bei der Ermittlung der zulässigen GFZ des Bewertungsgrundstücks ist sich aufgrund der Lage in einem Gebiet, in dem sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben nach dem 34 BauGB zu richten hat, an der Bebauung der näheren Umgebung zu orientieren. Eine Bebauung muss sich demnach in die vorhandene Bebauung einfügen. Die Berücksichtigung dieser Vorgaben führt zu einer GFZ des Bewertungsgrundstücks von 0,4. Die durchschnittlich in der Bodenrichtwertzone erreichte GFZ Aldenhoven, Ederener Str. 4 14

17 liegt ebenfalls bei 0,4. Die bauliche Ausnutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks entspricht somit dem Durchschnitt der Bodenrichtwertzone, sodass eine Anpassung entsprechend den GFZ- Umrechnungskoeffizienten aus [1] Kapitel /6 nicht erfolgt. E03 Je größer ein Grundstück ist, umso höher ist sein Gesamtwert (unter sonst gleichen Bedingungen). Gleichzeitig verringert sich aber auch die Nachfrage nach einem Grundstück bei steigender Größe. Mit der Berücksichtigung der Abweichung vom durchschnittlichen Grundstück in der Bodenrichtwertzone in Bezug auf dessen bauliche Ausnutzbarkeit (Anpassung wegen abweichender GFZ) wird dieser Umstand nicht berücksichtigt. Es erfolgt deshalb nach der GFZ- Bereinigung die gewählte Anpassung entsprechend den Grundstücksflächen- Umrechnungskoeffizienten aus [1] Kapitel / Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Wertermittlungsverordnung Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den WertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Werten der auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen sonstigen wertbeeinflussenden Umstände abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen in der Regel im Vergleichswertverfahren nach den 13 und 14 WertV grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Wert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale: Objektart, Ausstattungsstandard, Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), Baumängel und Bauschäden und sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände abzuleiten. Der Wert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude in der Regel auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet. Die Summe aus Bodenwert, Wert der Gebäude und Wert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter besonderer wertbeeinflussender Umstände, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks. Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse anzupassen ( 7 Abs.1 Satz 2 WertV). Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zuoder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks. Die Marktanpassung ist im Sachwertverfahren nicht explizit genannt, so dass auch ihre Position innerhalb der Sachwertermittlung nicht gesetzlich vorgegeben ist. Diese ergibt sich aus der Praxis, in der Sachwert-Marktanpassungsfaktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert- Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer wertbeeinflussender Umstände) angewendet Aldenhoven, Ederener Str. 4 15

18 werden. Erst anschließend dürfen sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände durch Zubzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Marktanpassungsfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet Aldenhoven, Ederener Str. 4 16

19 4.4.2 Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Zweifamilienhaus Schuppen Einzelgarage Doppelgarage Berechnungsbasis Brutto-Rauminhalt (BRI) 1.040,06 m³ 47,00 m³ 69,30 m³ 141,00 m³ Baupreisindex (BPI) (2000 = 100) 115,9 115,9 115,9 115,9 Normalherstellungskosten (ohne BNK) NHK im Basisjahr (2000) 152,00 /m³ BRI 95,00 /m³ BRI 114,00 /m³ BRI 109,00 /m³ BRI NHK am Wertermittlungsstichtag 176,17 /m³ BRI 110,11 /m³ BRI 132,13 /m³ BRI 126,33 /m³ BRI Herstellungswert (ohne BNK) Normgebäude , , , ,53 besondere Bauteile ,00 Gebäudeherstellungswert (ohne BNK) , , , ,53 Baunebenkosten (BNK) prozentual 16,00 % 11,00 % 11,00 % 11,00 % Betrag ,38 569, , ,38 Gebäudeherstellungswert (inkl. BNK) , , , ,91 Alterswertminderung nach Ross nach Ross nach Ross nach Ross Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) 76 Jahre 25 Jahre 76 Jahre 23 Jahre 76 Jahre 23 Jahre 76 Jahre 23 Jahre prozentual 56,07 % 59,18 % 59,18 % 59,18 % Betrag , , ,02 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) , , , ,89 Gebäudewert (inkl. BNK) , , , ,89 Gebäudewerte insgesamt ,15 Wert der Außenanlagen ,00 Wert der Gebäude und Außenanlagen = ,15 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Sachwert = ,15 Marktanpassungsfaktor 0,80 marktangepasster vorläufiger Sachwert = ,72 sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände + 289,62 Sachwert = ,34 rd , Aldenhoven, Ederener Str. 4 17

20 4.4.3 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung des Gebäuderauminhalts (Bruttorauminhalts - BRI) bzw. der Gebäudeflächen (Bruttogrundflächen - BGF) wurde von mir durchgeführt. Die Berechnungen weichen teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN Ausgabe 1987) ab. Sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher insbesondere in wertbezogenen Modifizierungen (vgl. [2], Teil 1, Kapitel 16 und 17). Beim BRI werden z.b. nur übliche / wirtschaftlich vollwertige Geschosshöhen angerechnet, nur die Gebäudeteile a und tlw. b angerechnet und die Gebäudeteile c (z.b. Balkone) nicht angerechnet. Herstellungswert Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 2000 (Basisjahr) angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel entnommen Aldenhoven, Ederener Str. 4 18

21 Ermittlung der NHK des Zweifamilienhauses bezogen auf das Basisjahr 2000 (nach Sprengnetter) a) Ermittlung des Ausstattungsstandards (AS): Gebäudeteil (rel. Anteil) Fassade (rel. Anteil 4,00 %) Innenwandbekleidung in Nassräumen (rel. Anteil 6,00 %) Deckenbekleidung (rel. Anteil 5,00 %) AS-stufe des Gebäudes einfach mittel mittel Beschreibung der AS-stufe (allgemein) einfacher, glatter Putz, Sichtmauerwerk gefugt Putz/Trockenputz mit Binderfarbenanstrich, Tapete (untere Preisklasse), Fliesensockel Deckenputz gefilzt mit Binderfarbenanstrich, Gipskartonplatten Bodenbeläge Treppenbeläge in Nassräumen (rel. Anteil 5,00 %) mittel Linoleum, PVC-Böden und Textilbelag (mittlere Preisklasse), Buchenparkett, Fliesen (mittlere Preisklasse) Dachdeckung (rel. Anteil 9,00 %) Fenster (rel. Anteil 8,00 %) Türen (rel. Anteil 6,00 %) Heizung (rel. Anteil 7,00 %) Sanitär etc. (rel. Anteil 6,00 %) Elektroinstallation (rel. Anteil 3,00 %) Insgesamt 59,00 % davon: einfach mittel mittel mittel mittel einfache Pappeindeckung, Deckung aus Betondachsteinen (einfache Preisklasse), Faserzementdeckung; keine Wärmedämmung Einfachfenster aus Holz/Kunststoff mit Isolierverglasung; bessere Beschläge, Rollläden oder Fensterläden, Fensterbänke aus Holz, Metall oder Betonwerkstein Füllungstüren/ glatte Türen aus Holz/Holzwerkstoffen, Holzzargen; bessere Schlösser und Beschläge Mehrraum-Warmluft-Kachelofen, Zentralheizung als Schwerkraftheizung mit Radiatoren, Boiler für Warmwasser Wasser- und Abwasserinstallation unter Putz, Bad mit Dusche und Gäste-WC (je Wohnung), bessere Ausführung mittel einfache Elektroinstallation, je Raum 1-2 Lichtauslässe und 2-3 Steckdosen bessere Beleuchtungskörper einfache Fernmelde- und informationstechnische Anlagen, Antennen einfach mittel 13,00 % 46,00 % b) Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes: Nutzungsgruppe: Ein- und Zweifamilienwohnhäuser (EFH und ZFH) Gebäudeart: Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, massiv Gebäudetyp: KG + EG, SD (voll ausgeb.) Ausstattungsstandard: gehoben Aldenhoven, Ederener Str. 4 19

22 c) Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 270,00 /m³ BRI Gebäudeart: Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, massiv Gebäudetyp: KG+EG, SD (voll ausgebaut) x 1,00 Ausstattungsstandard: mittel x 0,84 (fiktives) Baujahr: 1958 x 0,81 Werteinfluss wegen: Zweifamilienwohnhäuser x 1,05 d) Regional- und objektspezifische Modifizierungen: vom Standardobjekt abweichender x 0,946 Rauminhalt (BRI) weitere Modifizierungen Dachneigung 52 x 0,86 modifizierter NHK-Grundwert = 156,93 /m³ BRI e) Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 270,00 /m³ BRI Gebäudeart: Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, massiv Gebäudetyp: KG+EG, SD (voll ausgebaut) x 1,00 Ausstattungsstandard: einfach x 0,73 (fiktives) Baujahr: 1958 x 0,81 Werteinfluss wegen: Zweifamilienwohnhäuser x 1,05 f) Regional- und objektspezifische Modifizierungen: vom Standardobjekt abweichender x 0,946 Rauminhalt (BRI) weitere Modifizierungen Dachneigung 52 x 0,86 modifizierter NHK-Grundwert = 136,38 /m³ BRI g) Gewichtung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 Ausstattungsstandard modifizierter NHK 2000-Grundwert [ /m³ BRI] relativer Gebäudeanteil [%] relativer NHK Anteil [ /m³ BRI] mittel einfach 156,93 136,38 46,0/59 13,0/59 122,35 30,05 Summe 59/59 152,40 gewichtete, ausstattungsbezogene NHK 2000 rd. = 152,00 /m³ BRI Aldenhoven, Ederener Str. 4 20

23 Ermittlung der NHK des Schuppens bezogen auf das Basisjahr 2000 (nach Sprengnetter) a) Ausstattungsstandard Der Schuppen entspricht ausstattungsmäßig dem einer Garage mittleren Standards b) Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes: Nutzungsgruppe: Garage Gebäudeart: Einzelgarage, konventionell (FD oder SD) Ausstattungsstandard: mittel tabellierter NHK 2000 Grundwert = 95,00 /m³ BRI Ermittlung der NHK der Einzelgarage bezogen auf das Basisjahr 2000 (nach Sprengnetter) a) Ausstattungsstandard Garage mittleren Standards b) Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes: Nutzungsgruppe: Garage Gebäudeart: Einzelgarage, konventionell (FD oder SD) Ausstattungsstandard: mittel c) Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes Restnutzungsdauer tabellierter NHK 2000 Grundwert = 95,00 /m³ BRI weitere Modifizierungen Statik für Aufbau x 1,20 modifizierter NHK-Grundwert = 114,00 /m³ BRI Ermittlung der NHK der Doppelgarage bezogen auf das Basisjahr 2000 (nach Sprengnetter) a) Ausstattungsstandard Doppelgarage mittleren Standards b) Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes: Nutzungsgruppe: Garage Gebäudeart: Einzelgarage, konventionell (FD oder SD) Ausstattungsstandard: mittel d) Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes Restnutzungsdauer tabellierter NHK 2000 Grundwert Gebäudetyp Doppelgarage = x 95,00 /m³ BRI 0,95 weitere Modifizierungen Statik für Aufbau x 1,20 modifizierter NHK-Grundwert = 109,25 /m³ BRI Baupreisindex Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis des Baupreisindexes am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (= 100). Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wurde beim Statistischen Bundesamt erfragt und mit den Angaben in [1], Kapitel verglichen Aldenhoven, Ederener Str. 4 21

24 Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Die in der Rauminhalts- bzw. Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit im Wert des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale Herstellungsbzw. Zeitwertzuschläge. Grundlage dieser Zuschlagsschätzungen sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Bei älteren und/ oder schadhaften und/oder nicht zeitgemäßen besonderen Bauteilen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. besondere Bauteile Herstellungswert (ohne BNK) Zeitwert (inkl. BNK) Dachaufbauten 7.600, ,86 Eingangstreppe 150, ,00 begehbare Dachfläche (Dachterrasse) ,00 76,73 Kelleraußentreppe 1.900,00 971,96 Rollstuhlrampe 300,00 0,00 Summe , Baunebenkosten Die Baunebenkosten (BNK) werden prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten (einschließlich der Herstellungswerte der Nebenbauteile, besonderen Einrichtungen und Außenanlagen) und den Planungsanforderungen bestimmt. Dieser Wertermittlung werden die in [1], Kapitel veröffentlichten durchschnittlichen pauschalisierten BNK zugrunde gelegt. Außenanlagen Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin getrennt erfasst und einzeln pauschal in ihrem Zeitwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten. Bei älteren und/ oder schadhaften Außenanlagen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Außenanlagen Zeitwert (inkl. BNK) Einfriedung (Mauer mit Metallapplikation) 1100,00 Einfriedung (Maschendrahtzaun) 100,00 Garagenauffahrt 5000,00 Anpflanzungen 800,00 Summe 7.000,00 Gesamtnutzungsdauer Die übliche Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Die relativen Gebäudeanteile für die Gewichtung der GND wurden auf der Grundlage der diesbezüglichen Angaben in den Ausstattungsstandard-Tabellen bzw. Bauteiltabellen geschätzt. Die GND wird als gewichteter Mittelwert aus den für die gewählte Gebäudeart und den Ausstattungsstandards tabellierten üblichen Gesamtnutzungsdauern bestimmt. Ausstattungsstandard übliche GND [Jahre] relativer Gebäudeanteil [%] relativer GND-Anteil [Jahre] mittel 80 46,0/59,0 62,37 einfach 60 13,0/59,0 13,22 Summe 59,0/59,0 75,59 Jahre gewichtete, ausstattungsbezogene übliche GND rd. 76 Jahre Aldenhoven, Ederener Str. 4 22

25 h) Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer (RND) ist die Differenz aus üblicher Gesamtnutzungsdauer und tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d.h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Im vorliegenden Fall wurde das Zweifamilienhaus modernisiert, Garagen und Schuppen hingegen nicht. Zur Bestimmung der RND insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen wird das Modell der erweiterten Punktrastermethode nach AGVGA- NRW / Sprengnetter (vgl. [1], Kapitel ) angewendet. Modernisierungselemente Punkte Punkte (Maßnahmen in den letzten 15 Jahren) maximal tatsächlich Einbau von isolierverglasten Fenstern 2 2 Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Wasser im DG.) 2 1 Einbau einer zeitgemäßen Heizungsanlage 2 2 Wärmedämmung der Außenwände und des obersten Geschosses 3 0 Modernisierung von Bädern / WC 2 2 Modernisierung des Innenausbaus (Decken und Fussböden) 3 3 Wesentliche Veränderung und Verbesserung der Grundrissgestaltung 3 0 Erneuerung der Dacheindeckung 2 0 Gesamtpunktzahl: 10 (Modernisierungsstandard) Bei einer Gesamtpunktzahl zwischen 6 und 10 Punkten spricht man von einem mittleren Modernisierungsstandard. Mit diesem Standard wird in Abhängigkeit von der üblichen GND und des Gebäudealters die modifizierte RND des Gebäudes bestimmt. Die letzte Modernisierung erfolgte im Jahr Zu diesem Zeitpunkt hatte das Zweifamilienhaus eine (nicht modifizierte RND) von 44 Jahren. Modifizierte RND bei einer GND von 80 Jahren: Modernisierungsstandard (Gesamtpunktzahl) 6-10 Gebäudealter modifizierte Restnutzungsdauer 80 Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre 40 Modifizierte RND bei einer GND von 70 Jahren: Modernisierungsstandard (Gesamtpunktzahl) 6-10 Gebäudealter modifizierte Restnutzungsdauer 70 Jahre Jahre Jahre Jahre Aldenhoven, Ederener Str. 4 23

26 Modifizierte RND bei einer GND von 76 Jahren: Modernisierungsstandard (Gesamtpunktzahl) 6-10 Gebäudealter modifizierte Restnutzungsdauer 76 Jahre Jahre 34 Modifizierte RND (Zweifamilienhaus) zum Ende der Modernisierung (2000) 34 Jahre GND 76 Jahre Modifizierte RND (Zweifamilienhaus) zum Wertermittlungsstichtag ( ): 25 Jahre Fiktive Gebäudealter (Zweifamilienhaus) 51 Jahre Fiktives Baujahr (Zweifamilienhaus) 1958 Alterswertminderung Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach der von Ross entwickelten Funktion; vgl. [1], Kapitel Marktanpassungsfaktor Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Düren veröffentlicht im Grundstücksmarktbericht 2007 (Stand ) ein Diagramm, in dem die vorläufigen Sachwerte den erzielten Kaufpreisen für Ein- und Zweifamilienwohnhausgrundstücke gegenübergestellt werden. Eine Differenzierung zwischen vermieteten und nicht vermieteten Objekten erfolgt nicht. Aus dieser Grafik kann gemäß Ausführungen des Gutachterausschusses unter sachgemäßer Berücksichtigung des Einzelfalls der Marktanpassungsfaktor für das Sachwertverfahren abgeleitet werden. In [1], Kapitel 3.03 werden Daten abgeleitet, die auf einem Gesamtsystem von bundesdurchschnittlichen Marktanpassungsfaktoren beruhen, die nach Objektart, Wirtschaftskraft der Region (d.h. Bodenwertniveau) und Objektgröße (d.h. Gesamtgrundstückswert) gegliedert angegeben werden. Sie wurden aus einer aussagekräftigen Stichprobe von Kauffällen abgeleitet. Es wird darauf verwiesen, dass die abgeleiteten Marktanpassungsfaktoren nur für nicht vermietete Objekte gelten. Für vermietete Ein- und Zweifamilienwohnhausgrundstücke werden in der Regel bei nicht unmittelbarerer Eigennutzungsmöglichkeit für den Erwerber deutlich niedrigere Kaufpreise gezahlt. Diese Kaufpreise liegen zwischen 10 und 25% unter denen für unvermietete Ein- und Zweifamilienwohnhausgrundstücke (vgl. [6], S. 56) Das vorliegende Bewertungsobjekt ist vermietet. Aus der bundesweiten Studie ergibt sich für nicht vermietete Objekte ein Marktanpassungsfaktor von 0,94. Zur Berücksichtigung der Vermietungssituation wird ein Abschlag von 14 % eingeführt, sodass sich ein Marktanpassungsfaktor von 0,80 ergibt. Die Ableitungen des o.a. Grundstückmarktberichtes stützen die Ableitung, dass Ein- und Zweifamilienwohnhausgrundstücke im Kreis Düren bei einem vorläufigen Sachwert von ,00 für 20 % weniger als diese veräußert werden. Sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände Vgl. diesbezüglich die differenzierte Betrachtung in der Ertragswertermittlung Aldenhoven, Ederener Str. 4 24

27 4.5 Ertragswertermittlung Das Ertragswertmodell der Wertermittlungsverordnung Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den WertV beschrieben. Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Einnahmen (Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Einnahmen wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den Ertragswert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten). Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt. Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen (insbesondere Gebäude) und sonstigen Anlagen (z.b. Anpflanzungen) darstellt. Der Boden gilt grundsätzlich als unvergänglich (bzw. unzerstörbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt. Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen in der Regel im Vergleichswertverfahren nach den 13 und 14 WertV grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der auf den Grund und Boden entfallende Reinertragsanteil wird als angemessener Verzinsungsbetrag des Bodenwerts, durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz, bestimmt. Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts dar. Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz (Gesamt)Reinertrag des Grundstücks abzüglich Reinertragsanteil des Grund und Bodens. Der Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d.h. Zeitrentenbarwertberechnung) des Reinertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt. Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von Bodenwert und Wert der baulichen und sonstigen Anlagen zusammen. Ggf. bestehende Grundstücksbesonderheiten (besondere wertbeeinflussende Umstände), die bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß berücksichtigt. Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des nachhaltig erzielbaren Grundstücksreinertrages dar Aldenhoven, Ederener Str. 4 25