,00 Ausfertigung Nr. 1 Dieses Gutachten besteht aus 46 Seiten zzgl. A-S Anlagen mit insgesamt 19 Seiten. Das Gutachten wurde in

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1 Herr Bruno Mustermann Musterstrasse Flörsheim-Dalsheim (von der WF-Akademie, Zertifizierungsstelle für Grundstückssachverständige geprüft u. überwacht mit Zertifikat), vom Landesvermessungsamt Rhl.- Pfalz berufenes Mitglied im Gutachterausschuss, Gutachter für Flurschäden in der Landwirtschaft und im Weinbau, aktives Mitglied des IFL (Vereinigung von Grundstückssachverständigen), Facility Manager (IHK), verbandsgeprüfter Makler und Hausverwalter (VDM) Hagenstrasse 1, EICH Eckhard Sauder, (Dipl. Betriebswirt), Sachverständiger für Unternehmens-, und Immobilienbewertung Telefon: Telefax: Datum: Az.: 208/12/06-Flörsheim- Dalsheim-Mustermann G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert) i.s.d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem Einfamilienwohnhaus und einer Doppelgarage bebaute und einem Wohnungsrecht belastete Grundstück in Flörsheim-Dalsheim, Musterstrasse Der Verkehrswert des Grundstücks wurde unter Berücksichtigung der Wertminderung durch ein grundbuchlich gesichertes Wohnungsrecht zum Stichtag ermittelt mit rd ,00 Ausfertigung Nr. 1 Dieses Gutachten besteht aus 46 Seiten zzgl. A-S Anlagen mit insgesamt 19 Seiten. Das Gutachten wurde in

2 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 2 von 46 zwei Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.

3 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 3 von 46 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Gestalt und Form Erschließung Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Einfamilienwohnhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Allgemeine technische Gebäudeausstattung Raumausstattungen und Ausbauzustand Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Doppelgarage Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Nebengebäude Außenanlagen Ermittlung des Verkehrswerts Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Wertermittlungsverordnung Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Sachwertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Ertragswertermittlung Das Ertragswertmodell der Wertermittlungsverordnung Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Ertragswertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen Bewertungstheoretische Vorbemerkungen Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse Gewichtung der Verfahrensergebnisse...35

4 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 4 von Verkehrswert (unbelastet) Ermittlung des durch das Wohnungsrecht belasteten Verkehrswerts Wertermittlungsmodell zur Berücksichtigung der Auswirkungen des Wohnungsrechts Daten des vereinbarten Mitbenutzungs- und Wohnungsrechts Ableitung des mit dem Wohnungsrecht belasteten Verkehrswerts Ermittlung des unbelasteten Verkehrswerts mit der um n 1 reduzierten Restnutzungsdauer Ermittlung des betroffenen Anteils Ermittlung des belasteten Verkehrswerts mit der um n 1 reduzierten Restnutzungsdauer Schätzung des merkantilen Minderwerts Ermittlungen des belasteten Verkehrswerts Vom Wohnungsrecht belasteter Verkehrswert Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur Verzeichnis der Anlagen...45

5 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 5 von 46 1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Objektadresse: Grundstück, bebaut mit Einfamilienwohnhaus und einer Doppelgarage; mit Belastung durch ein Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht Grundbuchangaben: Grundb. von Nieder-Flörsheim, Blatt 1347, lfd. Nr. 5 Katasterangaben: Gemarkung Nieder-Flörsheim, Flur 1, Flurstück 199/6 (198 m²) 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber und Eigentümer: Herr Bruno Mustermann, Musterstrasse, Flörsheim-Dalsheim Auftrag vom (Datum der Unterzeichnung des Sachverständigenvertrages) 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Veräußerung (Quantifizierung der Wertminderung durch das Wohnungsrecht, zur Information Wert des Wohnungsrechtes) Wertermittlungsstichtag: Tag der Ortsbesichtigung: Teilnehmer am Ortstermin: Herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Herr Bruno Mustermann und Ehefrau, sowie der Sachverständige Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: Flurkartenauszug im Maßstab 1:1.000 vom ; unbeglaubigter Grundbuchauszug vom ; Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) vom , Dipl.-Ing. Wohlgemuth; Notarvertrag betreffend des Wohnungs- u. Mitbenutzungsrechtes vom , Notar Stephany, Musterstadt und ergänzende mündliche Auskünfte des Auftraggebers (AG); Weitere mündliche Auskunft vom AG über

6 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 6 von 46 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Großräumige Lage durchgeführte Modernisierungs- u. Instandsetzungsarbeiten (Rechnungen liegen auskunftsgemäß nicht mehr vor). Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: aktualisierter Flurkartenauszug im Maßstab 1:500 vom ; telefonische Überprüfung der Flurstücksangaben beim Katasteramt Alzey, , Her Bohn; Straßenkarte von Geoport November 2005; Stadtplan von Geoport vom April 2006; Grundstücksmarktbericht Landkreis Alzey-Worms vom Gutachterausschusses Zeitraum ; Bodenrichtwertauskunft des Landesamtes für Vermessung aus deren CD, Stichtag ; Mietspiegel 2004 Stadt Worms; Mietspiegel 2004 Stadt Mainz; Vergleichsmieten aus eigener Mietpreissammlung Vergleichsmieten, Verkaufspreise, Mikromarktdaten und Marktanalysen über Geoport von ImmobilienScout24, Stand September 2006; Berechnung des Bruttorauminhalts und der Wohnund Nutzflächen; mündliche Auskunft über Denkmalschutz, bei unterer Denkmalschutzbehörde Kreisverwaltung Alzey-Worms, am , Herrn Finger; mündliche Auskunft über die Erschließungssituation bei Verbandsgemeinde Monsheim, vom , Herr Becker; mündliche Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis bei Kreisverwaltung Alzey- Worms, am , Herrn Lang; mündliche Auskunft aus dem Altlastenkataster bei Kreisverwaltung Alzey-Worms, am , Herrn Becker. Bewertungsdaten aus der in der Anlage angegeben Literatur Bundesland: Kreis: Ort und Einwohnerzahl: Überörtliche Anbindung / Entfernungen: Rheinland-Pfalz Alzey-Worms Flörsheim-Dalsheim (ca Einwohner) Nächstgelegene größere Städte: Worms / Ludwigshafen (ca. 11 / 25 km entfernt) Landeshauptstadt:

7 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 7 von Kleinräumige Lage Mainz (ca. 30 km entfernt) Autobahnzufahrt: A 61 (ca. 5 km entfernt) DB-Bahnhof: Nord-westlich gelegen (ca. 500 m entfernt) Flughafen: Frankfurt (ca. 61 km entfernt) innerörtliche Lage: (vgl. Anlage B) Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Beeinträchtigungen: topografische Grundstückslage: Süd-östlicher Ortsrand; die Entfernung zum Ortszentrum beträgt ca. 5 Fußminuten; Geschäfte des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Nähe; Schulen und Ärzte in unmittelbarer Nähe; öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) in fußläufiger Entfernung; mittlere Wohnlage überwiegend wohnbauliche Nutzungen; überwiegend aufgelockerte Bauweise Lärmimmissionen: gering (durch Sportanlage), Verkehrslärm: außerordentlich gering, Sackgasse; Eben, Sitzplatz und extrem kleiner Garten mit Südorientierung 2.2 Gestalt und Form Gestalt und Form: (vgl. Anlage C) Straßenfront: ca. 19 m; mittlere Tiefe: ca. 10 m; Grundstücksgröße: Flurst.Nr.: 199/6, Größe: 198 m² 2.3 Erschließung Straßenart: Straßenausbau: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Anliegerstraße als Sackgasse voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege nicht vorhanden elektrischer Strom, Wasser, Gas aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss; Telefonanschluss Einseitige Grenzbebauung des Wohnhauses, Bauwichgarage in der nördlichen Abstandsfläche zur Parzelle 200/8; eingefriedet durch Mauer, Zaun, Hecken der Baugrund ist offensichtlich hinreichend tragfähig. Bodenuntersuchungen lagen nicht vor. Die Untersuchung und Bewertung des Baugrundes hinsichtlich der Tragfähigkeit gehört nicht zum Gutachtenauftrag und wurde nicht durchgeführt.

8 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 8 von 46 Altlasten: Anmerkung: Es waren keine Grundwasserschäden erkennbar. Ein Bodengutachten hinsichtlich evtl. Altlasten lag nicht vor. Eine Untersuchung und Bewertung des Baugrundes hinsichtlich von Altlasten gehört nicht zum Gutachtenauftrag und wurde nicht durchgeführt. Gemäß mündlicher Auskunft Kreisv. Alzey-Worms, am bei Herrn Becker, ist die Fläche des Bewertungsgrundstückes nicht als Altlast bzw. altlastenverdächtige Fläche gem. 2 BBodSchG eingestuft In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrund- und Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden nicht angestellt. 2.4 Privatrechtliche Situation Grundbuchlich gesicherte Belastungen: Dem Sachverständigen liegt ein Grundbuchauszug vom vor. Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs von Nieder-Flörsheim, Blatt 1347 folgende wertbeeinflussende Eintragungen basierend auf der Grundakte (vgl. Anlage D): Text des Wohnungsrechtes in der Grundakte: Der Übernehmer, Herr Bruno Mustermann, räumt hiermit seiner Mutter Frau Christa Mustermann geb. Guth, geb , ein lebenslängliches, unentgeltliches Wohnungsrecht an dem Schlafzimmer im Erdgeschoß (neben Wohnzimmer), sowie ein Mitbenutzungsrecht an dem Wohnzimmer, der Küche, dem Bad mit WC, dem Keller und allen gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen des Hauses, sowie freien Umgang in Haus, Hof und Garten, ein. Kurzform der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit eingetragen im Grundbuch als Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht, bewilligt am , eingetragen am mit Gleichrang mit dem befristeten Wohnrecht mit dem Wortlaut laut Grundakte: Der Übernehmer Bruno Mustermann räumt seiner Schwester Perta Mustermann ein unentgeltliches Wohnungsrecht an einem Zimmer im Dachgeschoß rechts, zum Hof, ein, sowie ein gleiches Mitbenutzungsrecht an Küche, Bad mit WC, Wohnzimmer, sowie freien Umgang in Haus, Hof und Garten. Das Wohnrecht ist befristet auf 10 Jahre und beginnt am Bewilligt und eingetragen wie vor. Dieses Recht ist wegen Fristablauf gegenstandslos

9 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 9 von 46 und damit nicht Gegenstand der Wertermittlung Anmerkung: Bodenordnungsverfahren: Nicht eingetragene Rechte und Lasten: Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden. Das Grundstück ist zum Wertermittlungsstichtag in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen, das wurde bei der zuständigen Verbandsgemeinde Monsheim, , bei Herrn Becker, persönlich erkundet. Sonstige nicht eingetragene Lasten z.b. (begünstigende Rechte), besondere Wohnungs- und Mietbindungen, sind nach Auskunft des Auftraggebers nicht vorhanden. Diesbezüglich wurden keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. Diesbezügliche Besonderheiten sind zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen. 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Denkmalschutz: Der Inhalt des Baulastenverzeichnisses wurde vom Sachverständigen bei der Kreisverwaltung Alzey- Worms, Herrn Lang am eingesehen. Das Baulastenverzeichnis enthält keine wertbeeinflussenden Eintragungen. Denkmalschutz besteht nach persönlicher Vorsprache bei der Denkmalschutzbehörde der Kreisverwaltung Alzey-Worms, Herrn Finger am nicht Bauplanungsrecht Darstellungen im Flächennutzungsplan: Festsetzungen im Bebauungsplan: Der Bereich des Bewertungsobjekts ist gemäß Flächennutzungsplan der Gemeinde Flörsheim- Dalsheim, rechtskräftig seit Mai 2005 als gemischte Baufläche (M) dargestellt. Für den Bereich des Bewertungsobjektes ist und war zum Wertermittlungsstichtag gemäß mündlicher Auskunft des Bauamts der Verbandsgemeinde Monsheim vom , Herrn Becker, kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzufolge nach

10 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 10 von BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen. Nach 34, Abs. 1, Satz 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Angrenzend gibt es den Bebauungsplan Auf der Hecke rechtskräftig , mit den Festsetzungen MI,II,0,8, 30m, die sich fast mit der Definition des Bodenrichtwertes decken. Die derzeitige Bebauung des Bewertungsgrundstücks stellt nach Einschätzung des Sachverständigen auch im Hinblick auf das (fiktiv) unbebaute Grundstück die wirtschaftlich optimale Nutzung dar. Satzungen/Veränderungssperren: keine Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen, der Baugenehmigung, dem Bauordnungsrecht und der verbindlichen Bauleitplanung wurde nicht geprüft. Bei dieser Wertermittlung wird deshalb die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. 2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): Beitrags- und Abgabenzustand: Anmerkung: baureifes Land (vgl. 4 Abs. 4 WertV) Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge und Abgaben nach Auskunft der Verbandsgemeinde Monsheim, Herrn Becker, vom für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG beitrags- und abgabenfrei. Ob zu einem späteren Zeitpunkt straßenbauliche Maßnahmen durchgeführt werden, die eine Beitragspflicht auslösen, kann seitens dieser Behörde nicht angegeben werden. Aktuell kann von einem b/a-freien Bodenwert ausgegangen werden. Diese Informationen zur Beitrags- und Abgabensituation wurden sofern nichts anderes angegeben durch Vorsprache mündlich erkundet. 2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben, mündlich eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen einzuholen.

11 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 11 von Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist mit einem Einfamilienwohnhaus bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Auf dem Grundstück befinden sich insgesamt 2 Garagenplätze. Das Objekt ist eigen genutzt. 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 3.2 Einfamilienwohnhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Baujahr: Einfamilienwohnhaus, ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt; eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoß, voll unterkellert 1960 (gemäß Bauakte) 1991 überwiegend renoviert und modernisiert (gemäß Angaben des Eigentümers), es wurden durchgeführt: Wärmeschutzmaßnahmen, Einbau isolier verglaster Fenster, Bodenbeläge erneuert, Deckenbekleidung erneuert, Türen erneuert, Bad erneuert Außenansicht: insgesamt verputzt und gestrichen, Hauseingangsbereich gefliest, Sockel mit Kunststoffputz Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Kellergeschoss:

12 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 12 von 46 2 Kellerräume, eine Waschküche, ein Abstellraum Erdgeschoss: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad, Küche Dachgeschoss: 1 Schlafzimmer, 2 Kinderzimmer Dachraum nicht ausgebaut und nicht ausbaufähig Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Fundamente: Keller: Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: Treppen: Hauseingang(sbereich): Dach: Massivbau Streifenfundament, Beton Beton Mauerwerk tragende und nicht tragende Innenwände Mauerwerk über Kellergeschoss Stahlbeton, über Erdgeschoss und Dachgeschoss Holzbalken Kelleraußentreppe: Beton mit Fliesen Kellertreppe: Beton mit Fliesen Geschosstreppe: Stahlbeton mit Fliesen Einschubtreppe als Zugang zum Dachraum Eingangstür aus Metall, mit Lichtausschnitt, Hauseingang gepflegt Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten Dachform: Sattel- oder Giebeldach Dacheindeckung: Tonfalzziegel mit Wärmedämmung (mittlerer Wärmestandart), Dachrinnen aus Kunststoff Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: Abwasserinstallationen: Elektroinstallation: Zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz gute Ausstattung; je Raum mehrere Lichtauslässe;

13 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 13 von 46 je Raum mehrere Steckdosen; bessere Beleuchtungskörper, Türöffner, Klingelanlage, Telefonanschluss Heizung: Lüftung: Warmwasserversorgung: elektr. zentrale Speicherheizung, Baujahr 1991, über Flachheizkörper mit Thermostatventilen herkömmliche Fensterlüftung Elektroboiler zentral, ca. 150 ltr Raumausstattungen und Ausbauzustand Vorbemerkungen zur Ausstattungsbeschreibung Die Nutzungseinheiten sind ausstattungsgleich. Sie werden deshalb nachfolgend in einer Ausstattungsbeschreibung zusammengefasst. Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Fenster: Türen: Sanitäre Installation: Küchenausstattung: Bauschäden und Baumängel: Wirtschaftliche Wertminderungen: Im EG und DG schwimmender Estrich mit ausschließlich Fliesenbelag, im Kellergeschoss Betonbeton ohne Belag und Anstrich Putz mit guten Tapeten Deckenputz mit besseren Holzvertäfelungen Verbundfenster aus Aluminium, Baujahr Februar 1991, mit Isolierverglasung; Rollläden aus Kunststoff; Fensterbänke innen aus Naturstein; Fensterbänke außen aus Metall Zimmertüren: Echtholztüren mit Echtholzzargen gute Wasser- und Abwasserinstallation, unter Putz; Bad: 1 eingebaute Wanne, 1 WC, 1 Waschbecken; farbige Sanitärobjekte Nicht in Wertermittlung enthalten. keine wesentlichen erkennbar, Ausnahme Erneuerung des Fassadenanstrichs, Putzrisse gefangene Räume (sind nur durch andere Zimmer zu erreichen) Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Besondere Bauteile: Besonnung und Belichtung: Hauseingangstreppe mit 4 Stufen, Eingangsüberdachung, Kelleraußentreppe gut

14 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 14 von 46 Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist sehr gut. 3.3 Doppelgarage Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Baujahr: Außenansicht: Doppelgarage; eingeschossig; nicht unterkellert 1988 gemäß Bauakte insgesamt verputzt und gestrichen Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Fundamente: Umfassungswände: Dach: Versorgungsanschlüsse: Massivbau Streifenfundament einschaliges Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung, Mauerwerk Dachform: Pultdach Dacheindeckung: Wellplatten aus glasfaserverstärktem Polyesterharz Strom: ausreichend vorhanden, mehrere 220 V Steckdosen, Kein Starkstromanschluss, Wasser: kein Wasseranschluss vorhanden 3.4 Nebengebäude keine vorhanden 3.5 Außenanlagen Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz; Wegebefestigung, befestigte Fläche vor der Doppelgarage und kleiner Sitzplatz, Gartenanlagen und Pflanzungen; Einfriedung (Mauer, Zaun, Hecken) 4 Ermittlung des vom Wohnrecht unbelasteten Verkehrswerts Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienwohnhaus bebaute Grundstück in Flörsheim-Dalsheim, Musterstrasse zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Blatt lfd. Nr. Nieder-Flörsheim Gemarkung Flur Flurstück Fläche Nieder-Flörsheim 1 199/6 198 m²

15 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 15 von 46 Fläche insgesamt: 198 m² 4.1 Verfahrenswahl mit Begründung Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert von Grundstücken mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, weil diese üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. Das Sachwertverfahren (gem WertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d.h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, dem Wert der Gebäude (Wert des Normgebäudes sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen (Betriebs)Einrichtungen) und dem Wert der Außenanlagen (Wert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. Zusätzlich wird eine Ertragswertermittlung (gem WertV) durchgeführt; das Ergebnis wird jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung unabhängige Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle, bei der Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen. Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen i.d.r. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. 13 und 14 WertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre (vgl. 21 Abs. 2 und 15 Abs. 2 WertV). Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden ( 13 Abs. 2 WertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - sind durch entsprechende Abweichungen des Bodenwerts von dem Bodenrichtwert berücksichtigt. Sowohl bei der Sachwert- als auch bei der Ertragswertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffenden sonstigen wertbeeinflussenden Umstände sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen: Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.b. Abweichungen von der ortsüblichen Miete), Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke, Abweichungen in der Grundstücksgröße, wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind Berücksichtigung der Belastung durch das Wohnungsrecht Einordnung des Bewertungsobjektes Es kann nicht grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass die Wertminderung des belasteten Grundstücks mit dem Wert des Wohnungsrechtes (für den Berechtigten) übereinstimmt. Insbesondere ist das bei der Bewertung von üblicherweise eigen genutzten Objekten zu beachten, anders bei Ertragswertobjekten, wo die Wertminderung durch das Recht vorrangig am Barwert der dem Eigentümer voraussichtlich entgehenden Reinerträge zu orientieren ist.

16 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 16 von 46 Wertermittlungsmodell Nach 1093 BGB sind Wohnungsrechte beschränkt persönliche Dienstbarkeiten. Diese sind an die Person des Berechtigten gebunden und weder vererbbar noch veräußerbar. Nach einem Urteil des OLG Bremen ist bei einer Wertermittlung von durch Wohnungsrechte belasteten Immobilien das Marktverhalten fiktiv nachzuvollziehen. Hier ist der wirtschaftliche Vorteil für den Inhaber des Wohnungsrechtes von Bedeutung, aber es ist auch, insbesondere bei Sachwertobjekten, der erhöhte wirtschaftliche Nachteil des Eigentümers und ein eventueller merkantiler Minderwert zu analysieren. Siehe auch differenziertere Betrachtungen unter Punkt Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt für die Lage des Bewertungsgrundstücks (mittlere Lage) 90,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Baufläche/Baugebiet = MD (Dorfgebiet) beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,51 (umliegende Bebauung, vom SV berechnet) Anzahl der Vollgeschosse = II Bauweise = geschlossen Grundstücksfläche = 600 m² Grundstückstiefe = 35 m Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Baufläche/Baugebiet = MD (Dorfgebiet) beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,32 (vorhandene GFZ, vom SV berechnet) Anzahl der Vollgeschosse = I Bauweise = offen Grundstücksfläche = 198 m² Grundstückstiefe = 11,00 m Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den beitrags-/abgabenfreien Zustand Erläuterung tatsächlicher b/a-zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 90,00 /m² E01 b/a-freier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts = 90,00 /m² Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,00 E03 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen Lage mittlere Lage mittlere Lage 1,00 E04 GFZ 0,51 0,32 0,83 E05

17 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 17 von 46 Fläche (m²) ,23 E07 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der Nutzung MD (Dorfgebiet) MD (Dorfgebiet) 1,00 Vollgeschosse II I 1,00 E10 Bauweise geschlossen offen 1,00 Tiefe (m) 35,00 11,00 1,00 E12 angepasster b/a-freier Bodenrichtwert = 91,88 /m² beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Beiträge u.ä. 0,00 B19 insgesamt 0,00 relativer Bodenwert auf Bodenrichtwertbasis = 91,88 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts relativer Bodenwert auf Bodenrichtwertbasis 91,88 /m² Zu-/Abschläge zum relativen Bodenwert + 0,00 /m² relativer Bodenwert = 91,88 /m² Fläche 198,00 m² Gesamtbodenwert = ,24 Zu/Abschläge zum Gesamtbodenwert + 0,00 Bodenwert = ,00 Der Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt ,00. Erläuterungen zur Bodenwertermittlung Erläuterung E01 Der Bodenrichtwert wurde mit dem Gutachterausschuss diskutiert, er ist als durchschnittlicher Lagewert geeignet und wird, weil auch keine Verkaufsfälle von unbebauten Grundstücken in gleicher Lage in den letzten Jahren zu verzeichnen waren, in der Wertermittlung angehalten. E03 Nach Rücksprache mit dem zuständigen Gutachterausschuss Alzey, am , Herrn Blass, ist für die Lage des Bewertungsobjektes seit dem Wertermittlungsstichtag, bis zu dem nach 196 BauGB in Verbindung mit 15 der Gutachterausschussverordnung von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte zum Wertermittlungsstichtag abgeleiteten Bodenrichtwerten keine signifikante Bodenwertsteigerung erkennbar. Vergleicht man die in dem Marktbericht 2006 des Landkreises Alzey-Worms veröffentlichten Bodenpreisreihen, stellt man fest, dass im Landkreis Alzey-Worms im Jahre 2005 die durchschnittlichen Bodenwerte für baureifes Land um ca. 7% nachgegeben und sich fast auf dem Preisniveau von 2003 eingependelt haben, ein Preisanstieg ist nicht erkennbar, deshalb erscheint die Aussage des Gutachterausschusses plausibel, es wird keine Anpassungen bezüglich der allgemeinen Wertverhältnisse durchgeführt. E04 Hinsichtlich der Lagemerkmale entspricht das Bewertungsgrundstück (mittlere Lage) dem Richtwertgrundstück (mittlere Lage). Die Richtwertzone 100 ist als Dorfgebiet recht weit, mit sehr stark divergierenden Nutzungen gefasst, so dass keine Anpassung notwendig ist. E05 Für das Bewertungsobjekt liegt kein B-Plan vor. Der 34 BauGB regelt, für die im Zusammenhang der bebauten Ortslage gelegenen Grundstücke, dass sich das Maß der baulichen Nutzung nach den in der näheren Umgebung vorhanden baulichen Nutzung richten soll. Die auf dem Bewertungsgrundstück realisierte Geschossfläche beträgt bei,

18 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 18 von 46 Länge 8,49m x Breite 7,49m x 1 Vollgeschoss = 63,59m²/GF(tatsächlich vorhandene Geschossfläche). Die GFZ bei einer Grundstücksgröße von 198m²; GFZ = 63,59/198= 0,321 rd. 0,32. Wegen der notwendigen GFZ Anpassung des unterausgenutzten Grundstückes wurden die Geschossflächen und die sich daraus ergebende GFZ der umliegenden Bebauung analysiert. Sie stellen sich wie folgt dar: Flur 1, Nummer 201/1 - GFZ= 59m²/GF : 401m²/GRF(Grundstücksfläche) = 0,37 Flur 1, Nummer 201/2 - GFZ = 90m²/GF : 403m²/GRF = 0,22 Flur 1, Nummer GFZ = 234m²/GF : 166m²/GRF = 1,41 Flur 1, Nummer 197/1 u. 199/7 - GFZ =96m²/GF : 184m²/GRF = 0,52 Flur 1, Nummer 199/5, 411/1 u. 198/1 - GFZ = 182m²/GF : 311m²/GRF = 0,59 Flur 1, Nummer 200/8 - GFZ = 112,5m²/GF : 761m²/GRF = 0,15 Flur 1, Nummer 201/3 - GFZ = 216,5m²/GF : 666m²/GRF = 0,33 0,37 + 0,22 + 1,41 + 0,52 + 0,59 + 0,15 + 0,33 arithmetisches Mittel - GFZ = rd.0, 51 7 Der Sachverständige führt die GFZ Anpassung analog zu den vorstehenden Berechnungen durch. Der zuständige Gutachterausschuss in Alzey, hat im Jahre 1993 geprüft ob die bundesdurchschnittlichen GFZ-Umrechnungskoeffizienten in dieser Region anwendbar sind. Er kam zu dem Ergebnis, dass die Durchschnittswerte gemäß den Angaben in der Wertermittlungsliteratur von Dr. Sprengnetter ([1], Band III, Kapitel ) angewendet werden können. Seitdem wurden vom Gutachterausschuss keine eigenen Ableitungen mehr durchgeführt, demnach wird auch im Gutachten auf die bundesdurchschnittlichen Koeffizienten zurückgegriffen. E07 Im Grundsatz gilt, je größer ein Grundstück ist, umso höher ist der absolute Bodenwert. Gleichzeitig sinkt jedoch die Nachfrage, was einen niedrigeren relativen Bodenwert zur Folge hat, folglich steht der relative Bodenwert in einem funktionalen Zusammenhang zur Grundstücksfläche. Der Gutachterausschuss leitete keine regionalen Flächen-Umrechnungskoeffizienten ab und verwendet auch bei seinen Gutachten die bundesdurchschnittlichen von Sprengnetter, die nach deren Untersuchungen und Untersuchungen des Sachverständigen, zu plausiblen Ergebnissen führen. Die verwendeten GFZ-bereinigten Flächenfaktoren wurden angewendet, weil eine vorherige Anpassung mittels GFZ-Umrechnungskoeffizienten durchgeführt wurde, sie sind im Band II, /1 in der Literatur von Sprengnetter nachzulesen. E10 Die Anzahl der Vollgeschosse ist in der GFZ Anpassung hinreichend berücksichtigt. Die Wertbeeinflussung durch die (gegenüber dem Richtwertgrundstück) niedrigere Geschosszahl wird im Rahmen der Anpassung an die bauliche Ausnutzbarkeit als GFZ-Umrechnung berücksichtigt. E12 Die abweichende Grundstückstiefe ist in vorstehender Flächenanpassung hinreichen berücksichtigt. Eine weitere Anpassung ist nicht erforderlich, auch weil daraus eine doppelte Berücksichtigung der Abweichungen resultieren würde. B19 Der Marktanpassungsfaktor im Sachwertverfahren basiert auf dem Bodenwert. Er dient als Maßstab für die Wirtschaftskraft der Region bzw. spiegelt die Kaufkraft der potentiellen Käufer für Grundstücke in dieser Lage wieder. Die danach evtl. noch zu berücksichtigenden Einflussfaktoren gehen in den Gesamtbodenwert ein und beeinflussen demzufolge über die Höhe des vorläufigen Sachwertes den Marktanpassungsfaktor.

19 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 19 von Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Wertermittlungsverordnung Das Modell für die Ermittlung des Sachwerts ist in den WertV beschrieben. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Werten der auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. dem Werteinfluss der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen sonstigen wertbeeinflussenden Umständen abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i.d.r. im Vergleichswertverfahren nach den 13 und 14 WertV grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Wert der Gebäude (Normgebäude zzgl. besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage ihrer (Neu)Herstellungswerte unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale Objektart, Ausstattungsstandard, Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), Baumängel und Bauschäden und sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände abzuleiten. Der Wert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i.d.r. auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten bzw. Erfahrungssätzen abgeleitet. Die Summe aus Bodenwert, Wert der Gebäude und Wert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter besonderer wertbeeinflussender Umstände, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks. Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen. I.d.R. ist zur Berücksichtigung der Marktlage ein Zu- oder Abschlag am vorläufigen Sachwert anzubringen. Die Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt führt im Ergebnis zum (marktkonformen) Sachwert des Grundstücks. Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Marktanpassungsfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Herstellungswert ( 22 Abs. 1 WertV) Der Gebäudeherstellungswert wird durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m³) oder der Gebäudefläche (m²) des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Dem so ermittelten Herstellungswert ist noch der Wert von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen sowie die Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen. Normalherstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die

20 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 20 von 46 Wertermittlung auf ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Verwendung eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann. Die Normalherstellungskosten besitzen überwiegend die Dimension /m³ Rauminhalt des Gebäudes und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer. Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Bei der Ermittlung des Gebäuderauminhalts oder der Gebäudeflächen werden einige den Gebäudewert wesentlich beeinflussenden Gebäudeteile nicht erfasst. Das Gebäude ohne diese Bauteile wird in dieser Wertermittlung mit Normgebäude bezeichnet. Zu diesen bei der Rauminhaltsberechnung nicht erfassten Gebäudeteilen gehören insbesondere Kelleraußentreppen, Eingangstreppen und Eingangsüberdachungen, ggf. auch Balkone und Dachgauben. Der Wert dieser Gebäudeteile ist deshalb zusätzlich zu dem für das Normgebäude ermittelten Wert (i.d.r. errechnet als Normalherstellungskosten Rauminhalt bzw. Fläche ) durch Wertzuschläge besonders zu berücksichtigen. Besondere Einrichtungen Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit - wie der Name bereits aussagt - normalen, d.h. üblicherweise vorhandenen bzw. durchschnittlich wertvollen Einrichtungen. Im Bewertungsobjekt vorhandene und den Gebäudewert erhöhende besondere Einrichtungen sind deshalb zusätzlich zu dem mit den NHK ermittelten Herstellungswert (oder Zeitwert) des Normgebäudes zu berücksichtigen. Unter besonderen Einrichtungen sind deshalb innerhalb der Gebäude vorhandene Ausstattungen und i.d.r. fest mit dem Gebäude verbundene Einrichtungen zu verstehen, die in vergleichbaren Gebäuden nicht vorhanden sind. Diese wurden deshalb auch nicht bei der Festlegung des Ausstattungsstandards mit erfasst und deshalb bei der Ableitung der Normalherstellungskosten nicht berücksichtigt (z.b. Sauna im Einfamilienwohnhaus). Befinden sich die besonderen Einrichtungen in Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäuden, spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen. Baunebenkosten ( 22 Abs. 2 WertV) Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung definiert sind. Ihre Höhe hängt von der Gebäudeart, vom Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Sie werden als Erfahrungs(Prozent)sätze in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt. Alterswertminderung ( 23 WertV) Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise nach dem Abschreibungsmodell von Ross auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt. Grundsätzlich können auch andere Alterswertminderungsmodelle verwendet werden, z. B. eine lineare Alterswertminderung. Restnutzungsdauer ( 16 Abs. 4 WertV) Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig.

21 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 21 von 46 Gesamtnutzungsdauer Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint - nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Nach der vorherrschenden Meinung, wird die wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 100 Jahre begrenzt. Baumängel und Bauschäden ( 24 WertV) Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.r. bereits von Anfang an anhaften - z.b. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder durch auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen. Der Bewertungssachverständige kann i.d.r. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens-Sachverständigen notwendig). Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund einer in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Besondere wertbeeinflussende Umstände ( 25 WertV) Unter den besonderen wertbeeinflussenden Umständen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z.b. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, oder Abweichungen von der nachhaltig erzielbaren Miete). Außenanlagen ( 21 Abs. 4 WertV) Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück festverbundene bauliche Anlagen (insb. Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen). Marktanpassungsfaktor ( 7 Abs. 1 Satz 2 WertV) Ziel aller in der WertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d.h. den am Markt durchschnittlich (d.h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln. Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis vorläufiger Sachwert ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis vorläufiger Sachwert (=Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d.h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels eines Marktanpassungsfaktors. Der Marktanpassungsfaktor ist zwar weder in den WertV (Beschreibung des Sachwertverfahrens), noch in den 8-12 WertV (Beschreibung der erforderlichen Daten) genannt, jedoch ergibt sich die Notwendigkeit der Marktanpassung zwingend aus 7 Abs. 1 Satz 2 WertV. Dieser sog. Marktanpassungsfaktor ist durch Nachbewertungen aus realisierten Vergleichskaufpreisen und für diese Vergleichsobjekte berechneten vorläufigen Sachwerte (= Substanzwerte) abzuleiten. Er ist das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der WertV ermittelten vorläufigen Sachwerte (= Substanzwerte). Er wird gegliedert nach der Objektart (er ist z.b. für Einfamilienwohnhausgrundstücke anders als für Geschäftsgrundstücke), der Region (er ist z.b. in wirtschaftsstarken Regionen mit hohem Bodenwertniveau höher als in wirtschaftsschwachen

22 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 22 von 46 Regionen) und der Objektgröße. Durch die sachrichtige Anwendung des aus Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleiteten Marktanpassungsfaktors ist das Sachwertverfahren ein echtes Vergleichspreisverfahren.

23 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 23 von Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Einfamilienwohnhaus Doppelgarage unterstellte Folgenutzung Einfamilienwohnhaus Doppelgarage Berechnungsbasis Brutto-Rauminhalt (BRI) 513,00 m³ 120,00 m³ Baupreisindex (BPI) (2000 = 100) 105,6 105,6 Normalherstellungskosten (ohne BNK) NHK im Basisjahr (2000) 246,00 /m³ BRI 90,25 /m³ BRI NHK am Wertermittlungsstichtag 259,78 /m³ BRI 95,30 /m³ BRI Herstellungswert (ohne BNK) Normgebäude , ,00 Zu-/Abschläge besondere Bauteile 5.400,00 besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungswert (ohne BNK) , ,00 Baunebenkosten (BNK) prozentual 18,00 % 11,00 % Betrag , ,96 Gebäudeherstellungswert (inkl. BNK) , ,96 Alterswertminderung nach Ross nach Ross Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) 100 Jahre 56 Jahre 100 Jahre 56 Jahre prozentual 31,68 % 31,68 % Betrag , ,45 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) , ,51 besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudewert (inkl. BNK) , ,51 Gebäudewerte insgesamt ,63 Wert der Außenanlagen (ca. 5,2% der Gebäudewerte) ,00 Wert der Gebäude und Außenanlagen = ,63 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Sachwert = ,63 Marktanpassungsfaktor 0,99 marktangepasster vorläufiger Sachwert = ,08 sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände 5.930,00 Sachwert = ,08 rd ,00

24 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 24 von 46 Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2000 (NHK 2000 nach Sprengnetter) für das Gebäude: Einfamilienwohnhaus Ermittlung des Ausstattungsstandards (AS): Gebäudeteil (rel. Anteil) Ausstattungsstandardstufe des Gebäudes Beschreibung der Ausstattungsstandardstufe (allgemein) Fassade (rel. Anteil 4,00 %) gehoben Edelputz, Kratzputz, Waschputz, Fenster- und Türeinfassung aus Werkstein, Klinkerverblendung, Wärmedämmfassade Innenwandbekleidung in Nassräumen (rel. Anteil 4,00 %) gehoben Putz/Trockenputz mit hochwertigem Farbanstrich, Tapete (mittlere Preisklasse), Wandvertäfelungen (einfach), Fliesen wandhoch Deckenbekleidung (rel. Anteil 1,00 %) gehoben Deckenputz, tlw. Stuck, schalldämmende Unterdecke, Deckenvertäfelung (einfach) Bodenbeläge Treppenbeläge in Nassräumen (rel. Anteil 5,00 %) gehoben Kunststoffböden, Textilbelag (gehobene Preisklasse), Parkett (mittlere Preisklasse), großformatige Fliesen (gehobene Preisklasse) Dachdeckung (rel. Anteil 5,00 %) gehoben hochwertige Deckungen aus Dachbahnen, Gründächer, Deckung aus Dachziegeln mit Unterdach, Schieferdeckung, Metalldeckungen; gehobener Wärmedämmstandard Fenster (rel. Anteil 5,00 %) gehoben Einfachfenster/ Verbundfenster aus Holz, Kunststoff oder Alu/ Holz mit Isolierverglasung; hochwertige Beschläge, Rollläden oder Fensterläden, Fensterbänke aus Alu oder Werkstein Türen (rel. Anteil 6,00 %) gehoben Türen aus Holz/ Holzwerkstoffen mit hochwertiger Oberfläche, Eingangstüren Eiche oder Alu; gute Schlösser und Beschläge Heizung (rel. Anteil 7,00 %) gehoben Zentralheizung als Pumpenheizung mit Flachheizkörper, Fußbodenheizung, Elt-Speicherheizung, Regeltechnik, Warmwasser zentral/dezentral Sanitär etc. (rel. Anteil 6,00 %) gehoben Wasser- und Abwasserinstallation unter Putz, Bad mit WC und WC getrennt (je Wohnung), gehobene Ausführung, hochwertige Bedienungselemente Elektroinstallation (rel. Anteil 3,00 %) gehoben hochwertige Elt-Installation, je Raum mehrere Lichtauslässe und Steckdosen gute Beleuchtungskörper bessere Fernmelde- und informationstechnische Anlagen, Antennen Insgesamt 46,00 % davon: gehoben 46,00 %

25 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 25 von 46 Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für das Gebäude: Einfamilienwohnhaus Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes Nutzungsgruppe: Ein- und Zweifamilienwohnhäuser (EFH und ZFH) Gebäudeart: Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, massiv Gebäudetyp: KG + EG, SD (voll ausgeb.) Ausstattungsstandard: gehoben Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 270,00 /m³ BRI Gebäudeart: Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, massiv Gebäudetyp: KG+EG, SD (voll ausgebaut) x 1,00 Ausstattungsstandard: gehoben x 1,00 (fiktives) Baujahr: 1962 x 0,82 Werteinfluss wegen: Modifizierung der NHK-Grundwerte betreffend BRI x 1,11 modifizierter NHK-Grundwert = 245,75 /m³ BRI Gewichtung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 modifizierter relativer NHK Anteil Ausstattungsstandard NHK 2000-Grundwert [ /m³ BRI] relativer Gebäudeanteil [%] [ /m³ BRI] gehoben 245,75 46,0/46 245,75 Summe 46/46 245,75 /m³ BRI gewichtete, ausstattungsbezogene NHK 2000 rd. = 246,00 /m³ BRI Besonders zu veranschlagende Bauteile Gebäude: Einfamilienwohnhaus besondere Bauteile Herstellungswert (ohne BNK) Eingangstreppe - 4 Stufen a 225 /Stück 900,00 Eingangsüberdachung - Glasdach auf 1.500,00 Eisen 250 /m² Kelleraußentreppe-200 /lfdm.stufenlänge 3.000,00 Summe 5.400,00 Außenanlagen Außenanlagen Zeitwert (inkl. BNK) Bef. Hof- und Sitzplatzfläche 35m²x70 - minus Alterswertminderung 1.200,00 Einfriedung (Mauer) 12lfdm.x161 - minus Alterswertminderung 1.100,00 Hausanschlüsse Zeitwert pauschal 3.000,00 Gartenanlagen und Pflanzungen pauschal 1.000,00 Summe 6.300,00 Sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände sonstige Umstände Wertbeeinflussung insg. Bauschäden ,00 Putzschäden Garage - Risse sanieren 25 /m² x 30m² -750,00

26 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 26 von 46 Putz an Garage tlw. erneuern 45 /m² x 30m² ,00 Gerüstkosten Garage 6 /m² x 30m² -180,00 Bauaufsicht und Nebenkosten, pauschal -500,00 gebrochene Fliesen an der Garageneinfahrt, erneuern pauschal -250,00 Unterhaltungsbesonderheiten ,00 Putz verwittert - neu streichen 12 /m² x 150m² ,00 Gerüstkosten 6 /m² x 150m² -800,00 Bauaufsicht und Nebenkosten -300,00 Summe , Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung des Gebäuderauminhalts (Bruttorauminhalts - BRI) bzw. der Gebäudeflächen (Bruttogrundflächen - BGF) wurde von mir durchgeführt. Die Berechnungen weichen teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN Ausgabe 1987) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher insbesondere in wertbezogenen Modifizierungen (vgl. [2], Teil 1, Kapitel 16 und 17); beim BRI z.b. nur Anrechnung von üblichen/wirtschaftlich vollwertigen Geschosshöhen; nur Anrechnung der Gebäudeteile a und tlw. b bzw. Nichtanrechnung der Gebäudeteile c (z.b. Balkone); bei der BGF z.b. (Nicht)Anrechnung der Gebäudeteile c (z.b. Balkone), Anrechnung von (ausbaubaren aber nicht ausgebauten) Dachgeschossen. Herstellungswert Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 2000 (Basisjahr) angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel entnommen. Weil die Kubatur des Bewertungsobjektes von dem tabellierten Normgebäude abweicht wurde vom Sachverständigen eine Anpassung durchgeführt. Baupreisindex Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis des Baupreisindexes am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (= 100). Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wurde beim Statistischen Bundesamt erfragt und mit den Angaben in [1], Kapitel verglichen. Zu-/Abschläge Hier werden Zu- bzw. Abschläge zum Herstellungswert des Normgebäudes berücksichtigt. Diese sind aufgrund zusätzlichem bzw. mangelndem Gebäudeausbau des zu bewertenden Gebäudes gegenüber dem Ausbauzustand des Normgebäudes erforderlich (bspw. Keller- oder Dachgeschossteilausbau). Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Die in der Rauminhalts- bzw. Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit im Wert des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst.

27 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 27 von 46 Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale Herstellungs- bzw. Zeitwertzuschläge. Grundlage dieser Zuschlagsschätzungen sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Bei älteren und/oder schadhaften und/oder nicht zeitgemäßen besonderen Bauteilen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Baunebenkosten Die Baunebenkosten (BNK) werden prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten (einschl. der Herstellungswerte der Nebenbauteile, besonderen Einrichtungen und Außenanlagen) und den Planungsanforderungen bestimmt. Dieser Wertermittlung werden die in [1], Kapitel veröffentlichten durchschnittlichen pauschalisierten BNK zugrunde gelegt. Außenanlagen Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin getrennt erfasst und einzeln pauschal in ihrem Zeitwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten. Bei älteren und/oder schadhaften Außenanlagen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Diese Zeitwerte wurden auf Plausibilität überprüft, sie betragen ca. 5% des Herstellungswertes, bewegen sich also in dem üblichen prozentualen Anteil von 3-8% vom Gebäudeherstellungswert. Gesamtnutzungsdauer Die übliche Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Gewichtung der ausstattungsbezogenen GND für das Gebäude: Einfamilienwohnhaus Die relativen Gebäudeanteile für die Gewichtung der GND wurden auf der Grundlage der diesbezüglichen Angaben in den Ausstattungsstandard-Tabellen bzw. Bauteiltabellen geschätzt. Die GND wird als gewichteter Mittelwert aus den für die gewählte Gebäudeart und den Ausstattungsstandards tabellierten üblichen Gesamtnutzungsdauern bestimmt. Ausstattungsstandard übliche GND [Jahre] relativer Gebäudeanteil [%] relativer GND-Anteil [Jahre] gehoben ,00/46 100,00 Summe 46/46 100,00 Jahre gewichtete, ausstattungsbezogene übliche GND rd. 100 Jahre GND für das Gebäude: Doppelgarage Die Doppelgarage, Baujahr 1988, teilt das wirtschaftliche Schicksal des Hauptgebäudes, deshalb wird die gleiche GND/RND in Ansatz gebracht. Vergleicht man die Alterswertminderung nach Ross bei üblicher GND50J./RND32J.=24,5% und GND100J./RND56J.=31,7% ist eine Differenz von ca. 7% festzustellen, dies würde zu einer Wertdifferenz von 888 beim Gebäudewert führen, die man ohnehin im Rahmen der erzielbaren Genauigkeit, hinsichtlich z.b. der Schätzung der RND für die Garage weil im Hauptgebäude integriert, vernachlässigen könnte. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer (RND) ist die Differenz aus üblicher Gesamtnutzungsdauer und tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag zugrunde gelegt. Die RND wird allerdings dann verlängert (d.h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur

28 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 28 von 46 Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen wird das in [1], Band Kapitel beschriebene Modell angewendet. Alterswertminderung Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach der von Ross entwickelten Funktion; vgl. [1], Kapitel Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen zusätzlich zum Kaufpreis erforderlicher Aufwendungen insbesondere für die Beseitigung von Bauschäden und die erforderlichen (bzw. in den Wertermittlungsansätzen als schon durchgeführt unterstellten) Modernisierungen werden nach den Erfahrungswerten auf der Grundlage für diesbezüglich notwendige Kosten bzw. der hierdurch (ggf. gedämpft unter Beachtung besonderer steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten) eintretenden Wertminderungen quantifiziert. Sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Sachwertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend berücksichtigt. Marktanpassungsfaktor Der objektartspezifische Sachwert-Marktanpassungsfaktor k wird auf der Grundlage der Angaben des örtlichen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung der in [1], Kapitel veröffentlichten Werte sowie eigener Ableitungen des Sachverständigen bestimmt und angesetzt. In [1] sind die aufgrund einer bundesweiten Kaufpreisanalyse abgeleiteten Erfahrungswerte für Marktanpassungsfaktoren gegliedert nach Objektart, Wirtschaftskraft der Region (d.h. Bodenwertniveau) und Objektgröße (d.h. Gesamtgrundstückswert) angegeben. Danach liegen Kaufpreise für gleichartige Grundstücke in Regionen mit vergleichbarer Wirtschaftskraft (d.h. mit gleichem Bodenwertniveau) rd. 1 % unterhalb des ermittelten vorläufigen Sachwerts (d.h. des herstellungskostenorientiert berechneten Substanzwerts). Begründung des Marktanpassungsfaktors Da der örtlich zuständige Gutachterausschuss und die benachbarten Gutachterausschüsse der angrenzenden Landkreise keine Sachwert Marktanpassungsfaktoren für die zu bewertende Objektart abgeleitet haben, wurde die erforderliche Marktanpassung des errechneten vorläufigen Sachwerts auf der Grundlage der in [1], Kapitel 3.03 veröffentlichten bundesdurchschnittlichen Marktanpassungsfaktoren (MAF) durchgeführt. Im Grundstückmarktbericht für den Berichtszeitraum , des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich des Landkreises Alzey-Worms, dessen Mitglied der Autor ist, ist ausgeführt; Zitat: Der Gutachterausschuss überprüft jährlich die bei Sprengnetter veröffentlichten Sachwert- Marktanpassungsfaktoren. Dabei zeigt sich regelmäßig, dass im Bereich des Gutachterausschusses keine signifikanten Abweichungen zu den von Sprengnetter abgeleiteten Faktoren vorliegen. Der Gutachterausschuss empfiehlt daher die Anwendung dieser Koeffizienten auf dem örtlichen Grundstücksmarkt. Die v.g. Marktanpassungsfaktoren sind am angegebenen Ort. in Abhängigkeit vom Bodenwertniveau und der Höhe des vorläufigen Sachwerts tabelliert. Das v.g. Sachwert-Marktanpassungs-Gesamtsystem wurde entsprechend den Angaben in [1], Band II, Kapitel 3.03, Abschnitt 4,2.2. auf der Grundlage mehrerer vom Wertermittlungs-Forum (WF) und zahlreicher Gutachterausschüsse durchgeführten Kaufpreisanalysen und sonstiger mitgeteilter Sachwert-Marktanpassungsfaktortabellen entwickelt. Allein die vom WF hierfür durchgeführte Kaufpreisanalyse umfasste 26 Stichproben aus unterschiedlichen Regionen mit

29 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 29 von 46 jeweils 30 bis 50 Kauffällen - also insgesamt über 1,000 Kauffälle. Die dem v.g. bundesdurchschnittlichen Überblick zugrunde gelegten Marktanpassungskurven stimmen im Rahmen der erzielbaren Genauigkeit für das jeweilige Bodenwertniveau gut überein. D.h. bei gleichem Bodenwertniveau liegen auch weitgehend übereinstimmende Marktanpassungskurven vor. Es kann deshalb mangels verfügbarer örtlicher Auswertungen grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass die v.g. Marktanpassungsfaktoren durch den Bezug auf das durchschnittliche Bodenwertniveau (in der Gemeinde bzw. im Baugebiet) auch auf andere Gemeinden übertragen werden können. 4.4 Ertragswertermittlung Das Ertragswertmodell der Wertermittlungsverordnung Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den WertV beschrieben. Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Einnahmen (Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Einnahmen wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten). Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt. Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen (insbesondere Gebäude) und sonstigen Anlagen (z.b. Anpflanzungen) darstellt. Der Boden gilt grundsätzlich als unvergänglich (bzw. unzerstörbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt. Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i.d.r. im Vergleichswertverfahren nach den 13 und 14 WertV grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der auf den Grund und Boden entfallende Reinertragsanteil wird als angemessener Verzinsungsbetrag des Bodenwerts, durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz, bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts dar.) Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz (Gesamt)Reinertrag des Grundstücks abzüglich Reinertragsanteil des Grund und Bodens. Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d.h. Zeitrentenbarwertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt. Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von Bodenwert und Wert der baulichen und sonstigen Anlagen zusammen. Ggf. bestehende Grundstücksbesonderheiten (besondere wertbeeinflussende Umstände), die bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen. Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des nachhaltig erzielbaren Grundstücksreinertrages dar.

30 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 30 von Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Rohertrag ( 17 WertV) Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den üblichen (nachhaltig gesicherten) Einnahmemöglichkeiten des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) auszugehen. Weicht die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen von den üblichen, nachhaltig gesicherten Nutzungsmöglichkeiten ab und/oder werden für die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind für die Ermittlung des Rohertrags die für eine übliche Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen zugrunde zu legen. Bewirtschaftungskosten ( 18 WertV) Die Bewirtschaftungskosten sind Aufwendungen, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Abschreibung, die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Die Abschreibung ist gemäß 18 Abs. 1 WertV durch Einrechnung in den Rentenbarwertfaktor für die Kapitalisierung des auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallenden Anteils des (Grundstücks)Reinertrags berücksichtigt. Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Mietzahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung ( 18 Abs. 5 WertV u. 29 Abs. 1 Satz 1 II. BV). Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug gebracht, die vom Eigentümer zu tragen sind, d.h. nicht zusätzlich zum angesetzten Rohertrag auf die Mieter umgelegt werden können. Ertragswert/Rentenbarwert ( 16 Abs. 3 WertV) Dies ist der auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Betrag, der der Summe aller aus dem Objekt während seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Erträge einschließlich Zinsen und Zinseszinsen entspricht. Die Einkünfte aller während der Nutzungsdauer noch anfallenden Erträge - abgezinst auf die Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag - sind wertmäßig gleichzusetzen mit dem Ertragswert des Objekts. Als Nutzungsdauer ist für die baulichen und sonstigen Anlagen die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer anzusetzen, für den Grund und Boden unendlich (ewige Rente). Liegenschaftszinssatz ( 11 WertV) Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für mit dem Bewertungsgrundstück hinsichtlich Nutzung und Bebauung gleichartiger Grundstücke nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens als Durchschnittswert abgeleitet (vgl. 11 Abs. 2 WertV). Der Ansatz des (marktkonformen) Liegenschaftszinssatzes für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d.h. dem Verkehrswert entspricht. Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens. Restnutzungsdauer ( 16 Abs. 4 WertV) Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig.

31 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 31 von 46 Besondere wertbeeinflussende Umstände ( 19 WertV) Unter den besonderen wertbeeinflussenden Umständen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z.b. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand oder Abweichungen von der nachhaltig erzielbaren Miete) Ertragswertberechnung Gebäudebezeichnung Mieteinheit Nutz- bzw. nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete (unterstellte Wohnflächen monatlich jährlich Folgenutzung) (m²) ( /m²) ( ) ( ) Einfamilienwohnhaus Wohnung EG 43,00 5,00 215, ,00 (Einfamilienwohnhaus) Wohnung DG 38,00 5,00 190, ,00 Doppelgarage Garage , ,00 (Doppelgarage) Summe 81,00 505, ,00 Die tatsächliche Nettokaltmiete entspricht der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete. Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt. Rohertrag (Summe der nachhaltig erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 6.060,00 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (19,00 % der nachhaltig erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 1.151,40 jährlicher Reinertrag = 4.908,60 Reinertragsanteil des Bodens 2,590 % von ,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert) 471,17 Ertrag der baulichen Anlagen = 4.437,43 Vervielfältiger (gem. Anlage zur WertV) bei p = 2,590 % Liegenschaftszinssatz und n = 56 Jahren Restnutzungsdauer 29,388 Ertragswert der baulichen Anlagen = ,19 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Ertragswert = ,19 sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände 5.930,00 Ertragswert = ,19 rd ,00 Sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände Siehe Sachwertermittlung Seite 23 und Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Wohn- bzw. Nutzflächen Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen wurden von mir durchgeführt. Sie orientieren sich an den von der Rechtsprechung insbesondere für Mietwertermittlungen entwickelten Maßgaben zur wohnwertabhängigen Anrechnung der Grundflächen auf die Wohnfläche bzw. zur nutzwertabhängigen Anrechnung auf die Nutzfläche (vgl. Literaturverzeichnis [2], Teil 1,

32 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 32 von 46 Kapitel 15). Die Berechnungen weichen demzufolge teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (DIN 277; WoFlV) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Rohertrag Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück ortsüblich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Sie wird auf der Grundlage von Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke aus der Mietpreissammlung des Sachverständigen und ggf. aus dem Mietspiegel der Gemeinde oder vergleichbarer Gemeinden, im Bewertungsfall der Stadt Worms als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet. Einen Mietspiegel gibt es in der Region des Bewertungsobjektes nicht. Nach Ableitungen des Sachverständigen und des Gutachterausschusses sind die Werte z.b. des Mietspiegels der Stadt Worms und deren Vororte, bei dieser Wohnungsgröße 5,0, anwendbar, wie auch nachfolgende Recherche bei Immobilienscout24 verdeutlicht ist dieser Mietansatz plausibel. Er entspricht fast exakt der in 69 Mietgesuchen angegebenen Kaltmiete in Flörsheim-Dalsheim. Auskunft Geoport Dezember 2006 Bewirtschaftungskosten Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (vorrangig insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, tlw. auch auf /m² Wohn- oder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt. Dieser Wertermittlung werden die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten in Höhe von 19% des Rohertrages zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt. Betrachtet man die Bewirtschaftungskosten im Einzelnen unter Berücksichtigung der in der Literatur angegebenen prozentualen Anteile setzen sie sich wie folgt zusammen: Mietausfallwagnis: Literatur 1-4%. Es wurden im Gutachten 1,5% des Rohertrages(Nettokaltmiete) angesetzt, dieser Ansatz ist etwas unterdurchschnittlich, berücksichtigt aber das Überangebot an Mietgesuchen. (6060 *1,5%=90,90 ). Verwaltungskosten: 3% des Rohertrages, entspricht dem in der Literatur angegebenen Wert für frei finanzierten Wohnraum, nicht aufgeteilt, eine Wohnung, Verwaltungskosten pro Monat 15 =180 /Jahr. (Rohertrag 6060 *3%=181,80 ). Instandhaltungskosten: 15,5% des Rohertrages, entspricht Instandhaltungskosten nach II.

33 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 33 von 46 BV 11,50 /m²/wfl/jahr*82m²/wfl(im Bewertungsfall)=943 /Jahr. (943 :6060 =rd. 15,5%. In der Addition führt vorstehendes zu einem Ergebnis von 20% (1215,70:6060*100=20,06%), im Gutachten wurden die durchschnittlichen prozentualen Bewirtschaftungskosten nach Sprengnetter in Höhe von 19% angesetzt, die demnach plausibel sind. Liegenschaftszinssatz Der objektartenspezifische Liegenschaftszinssatz wird auf der Grundlage der Angaben des örtlichen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung der in [1], Kapitel 3.04 veröffentlichten Bundesdurchschnittswerte sowie eigener Ableitungen des Sachverständigen bestimmt und angesetzt. In [1] sind die bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze gegliedert nach Objektart, Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie Objektgröße (d.h. des Gesamtgrundstückswerts) angegeben. Aussage im Grundsstücksmarktbericht 2006; Zitat: Für die Gebäudetypen werden die in der Fachliteratur Sprengnetter angegeben Liegenschaftszinsen bei der Ertragswertberechnung verwendet, sie führen zu plausiblen Ergebnissen. Gesamtnutzungsdauer Die übliche Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Vgl. diesbezüglich die differenzierte GND-Ermittlung in der Sachwertermittlung. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer (RND) ist in erster Näherung die Differenz aus üblicher Gesamtnutzungsdauer abzüglich tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag angesetzt. Die RND wird allerdings dann verlängert (d.h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen wird eines oder mehrere der in [1], Kapitel beschriebenen Ermittlungsmodelle angewendet. Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs) für das Gebäude: Einfamilienwohnhaus Das ca errichtete Gebäude wurde modernisiert. Zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer werden die wesentlichen Modernisierungen zunächst in ein Punktraster (Punktrastermethode nach Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen / Sprengnetter ) eingeordnet. Hieraus ergeben sich 13 Modernisierungspunkte (von max. 20 Punkten). Diese wurden wie folgt ermittelt: Modernisierungsmaßnahmen (vorrangig in den letzten 15 Jahren) Punkte Begründung durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen Einbau von isolierverglasten Fenstern 2 Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Wasser, Gas etc.) 2 Einbau einer neuen Sammel- bzw. Etagenheizung 2 Wärmedämmung / Restaurierung der Außenwände 2 B04

34 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 34 von 46 Modernisierung von Bädern / WCs etc. 2 Modernisierung des Innenausbaus, z.b. Decken, Fußböden und 3 Treppenhaus Summe 13 Erläuterungen zu den vergebenen Modernisierungspunkten B04 Im Jahre 1991 wurden umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Insbesondere wurde eine 120mm starker Vollwärmeschutz auf die Fassade aufgebracht und der Dachraum ebenfalls gemäß der Wärmeschutzverordnung gedämmt. Diese und andere Modernisierungsmaßnahmen, wie vorstehend, führen zur Verlängerung der Restnutzungsdauer. Ausgehend von den 13 Modernisierungspunkten ist dem Gebäude der Modernisierungsstandard überwiegend modernisiert zuzuordnen. In Abhängigkeit von: der üblichen Gesamtnutzungsdauer (100 Jahre) und dem ( vorläufigen rechnerischen ) Gebäudealter ( = 46 Jahre) ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (100 Jahre 46 Jahre =) 54 Jahren und auf Grund des Modernisierungsstandards überwiegend modernisiert ergibt sich für das Gebäude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 56 Jahren. Aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer (100 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (56 Jahre) ergibt sich ein fiktives Gebäudealter von (100 Jahre 56 Jahre =) 44 Jahren. Aus dem fiktiven Gebäudealter ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr ( Jahren =) Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird für das Gebäude Einfamilienwohnhaus in der Wertermittlung eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 56 Jahren und ein fiktives Baujahr 1962 zugrunde gelegt. Die Modernisierungsmaßnahmen finden neben der Verlängerung der RND ihren Niederschlag im höheren Ausstattungsstandard und allen damit im Zusammenhang stehenden Wertansätzen, wie Miete, NHK, GND, RND, AWM usw. Sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Ertragswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend berücksichtigt. 4.5 Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen Bewertungstheoretische Vorbemerkungen Der Abschnitt Wahl der Wertermittlungsverfahren dieses Verkehrswertgutachtens enthält die Begründung für die Wahl der in diesem Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts herangezogenen Wertermittlungsverfahren. Dort ist auch erläutert, dass sowohl das Vergleichswert-, das Ertragswert- als auch das Sachwertverfahren auf für vergleichbare Grundstücke gezahlten Kaufpreisen (Vergleichspreisen) basieren und deshalb Vergleichswertverfahren, d.h. verfahrensmäßige Umsetzungen von Preisvergleichen sind. Alle Verfahren führen deshalb gleichermaßen in die Nähe des Verkehrswerts. Wie geeignet das jeweilige Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts ist, hängt dabei entscheidend von zwei Faktoren ab: a) von der Art des zu bewertenden Objekts (übliche Nutzung; vorrangig rendite- oder

35 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 35 von 46 substanzwertorientierte Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr) und b) von der Verfügbarkeit und Zuverlässigkeit der zur Erreichung einer hohen Marktkonformität des Verfahrensergebnisses erforderlichen Daten Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts werden aus den bei der Wahl der Wertermittlungsverfahren beschriebenen Gründen üblicherweise als Eigennutzungsobjekt erworben. Die Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr orientiert sich deshalb vorrangig an den in die Sachwertermittlung einfließenden Faktoren. Der Verkehrswert wird deshalb vorrangig aus dem ermittelten Sachwert abgeleitet. Grundsätzlich sind bei jeder Immobilieninvestition auch die Aspekte des Ertragswertverfahrens (eingesparte Miete, steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten und demzufolge eingesparte Steuern) von Interesse. Zudem stehen die für eine marktkonforme Ertragswertermittlung (Liegenschaftszinssatz und nachhaltige Mieten) erforderlichen Daten zur Verfügung. Das Ertragswertverfahren wurde deshalb stützend angewendet Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse Der Sachwert wurde mit rd ,00, der Ertragswert mit rd ,00 ermittelt Gewichtung der Verfahrensergebnisse Da mehrere Wertermittlungsverfahren herangezogen wurden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen dieser Verfahren unter Würdigung (d.h. Gewichtung) deren Aussagefähigkeit abzuleiten; vgl. 7 Abs. 1 Satz 3 WertV. Die Aussagefähigkeit (das Gewicht) des jeweiligen Verfahrensergebnisses wird dabei wesentlich von den für die zu bewertende Objektart im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Preisbildungsmechanismen und von der mit dem jeweiligen Wertermittlungsverfahren erreichbaren Ergebniszuverlässigkeit bestimmt. Bei dem Bewertungsgrundstück handelt es sich um ein Eigennutzungsobjekt. Bezüglich der zu bewertenden Objektart wird deshalb dem Sachwert das Gewicht 1,00 und dem Ertragswert das Gewicht 0,40 (a) beigemessen. Die zur marktkonformen Wertermittlung erforderlichen Daten standen für die Ertragswertermittlung in guter Qualität (ausreichend Vergleichsmieten, überörtlicher Liegenschaftszinssatz) und für das Sachwertverfahren in guter Qualität (genauer Bodenwert, überörtlicher Sachwertfaktor) zur Verfügung. Bezüglich der erreichten Marktkonformität der Verfahrensergebnisse wird deshalb dem Ertragswertverfahren das Gewicht 0,90 (b) und dem Sachwertverfahren das Gewicht 0,90 (d) beigemessen. Insgesamt erhalten somit das Ertragswertverfahren das Gewicht 0,40 (a) 0,90 (b) = 0,360 und das Sachwertverfahren das Gewicht 1,00 0,90 (d) = 0,900. Das gewogene Mittel aus den im Vorabschnitt zusammengestellten Verfahrensergebnissen beträgt: [ ,00 0, ,00 0,360] 1,260 = ,29 rd , Verkehrswert (unbelastet) Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Sachwert orientieren. Der Sachwert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 ermittelt. Der zur Stützung ermittelte Ertragswert beträgt rd ,00. Der unbelastete Verkehrswert für das mit einem Einfamilienwohnhaus und einer Doppelgarage bebaute Grundstück in Flörsheim-Dalsheim, Flur 1, Nummer 199/6, Musterstrasse,

36 Dipl. Immobilien-Betriebswirt, Eckhard Sauder, Hagenstrasse 1, Eich Seite 36 von 46 wird mit ,00 in Worten: einhundertvierzigtausend Euro geschätzt und entspricht rund dem 22,7fachen Jahresrohertrag, bzw. rund 1700 /m²wfl/nfl. Vergleich mit den Marktdaten Der ermittelte Verkehrswert ist plausibel betrachtet man die im bereits zitierten Grundstücksmarktbericht untersuchten Verkaufsfälle. Dort ist für das Gebiet der Verbandsgemeinde Monsheim veröffentlicht, dass es im Berichtszeitraum zehn Verkaufsfälle bis gegeben hat. Der Mittelwert aller 41 Verkaufsfälle in allen Preissegmenten betrug Analysiert man die Einfamilienhauspreise in der Lage des Bewertungsobjektes in Flörsheim- Dalsheim, ermittelt von ImmobilienScout24 vom September 2006, bei einer Größe von bis 120m² ist festzustellen, dass im Bereich der 12 Angebote der obere Kaufpreis pro m² 1849 und bei den 21 Gesuchen 1500 beträgt. Der Preis pro m² Wohnfläche des Bewertungsobjektes liegt bei 1700 /m², unter Berücksichtigung der gehobenen Ausstattung und dem sehr guten Zustand der Immobilie ist der ermittelte Verkehrswert absolut dem Markt entsprechend. 5 Ermittlung des durch das Wohnungsrecht belasteten Verkehrswerts 5.1 Wertermittlungsmodell zur Berücksichtigung der Auswirkungen des Wohnungsrechts Inhalt und Umfang des Rechts gemäß 1, Absatz 3 des Übergabevertrages vom : Gegenleistung für die Übergabe der Immobilie eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht gemäß 1093 BGB) für Frau Christa Mustermann im Grundbuch von Nieder- Flörsheim, Blatt 1347, Abt. II, lfdnr. 2 - eingetragen. In der notariellen Urkunde -wird dazu unter 1, Abs. 3 festgelegt: Der Übernehmer, Herr Bruno Mustermann, räumt hiermit seiner Mutter Frau Christa Mustermann geb. Guth, geb , ein lebenslängliches, unentgeltliches Wohnungsrecht unter Ausschluss des Eigentümers das Schlafzimmer im Erdgeschoß (neben Wohnzimmer) allein zu benutzen, sowie ein Mitbenutzungsrecht an dem Wohnzimmer, der Küche, dem Bad mit WC, dem