Vorwort. Vorwort Aktueller Wiener Zinshaus-Marktbericht Mag. Michael Ehlmaier FRICS. Positive Perspektiven für Zinshäuser

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2 Vorwort Vorwort Der Wiener Zinshausmarkt befindet sich 2015 in einer bemerkenswert guten Verfassung. Der seit Jahren feststellbare solide Aufwärtstrend bei den Preisen hält an, gleichzeitig gehen auch die Umsätze wieder spürbar nach oben. Hauptverantwortlich dafür ist das Comeback der institutionellen Investoren, die das Feld in den Vorjahren weitgehend privaten Anlegern überlassen hatten und jetzt wieder verstärkt auf der Käuferseite zu finden sind. Mag. Michael Ehlmaier FRICS Geschäftsführender Gesellschafter Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger Positive Perspektiven für Zinshäuser Auch die weiteren Aussichten für 2015 und darüber hinaus sind sehr vielversprechend: Das Bevölkerungswachstum geht ungebremst weiter, die Reform der Bauordnung ermöglicht wirtschaftlich effizientere Ausbaumaßnahmen, und die wohl auch noch längere Zeit extrem niedrigen Zinsen machen Wohn immobilien zu einer äußerst vorteilhaften Alternative zu Finanz veranlagungen. Der Wiener Zinshausmarkt bietet somit weiterhin attraktive Anlage möglichkeiten sowohl für Käufer, die langfristig vermieten, als auch für Investoren, die durch Parifizierung und Abverkauf von Wohnungen in kürzerer Frist Gewinne realisieren wollen.

3 Auszeichnungen 1 EHL der Zinshausspezialist Wir stehen für hohe Werte. Wir streben danach, die Qualität und Kompetenz in der Immobilienbranche positiv zu beeinflussen. Der verantwortungsvolle Umgang mit Partnern und Kunden wurde bereits mehrfach innerhalb und außerhalb der Branche mit Auszeichnungen honoriert. Wir stehen für soziales Bewusstsein, das unsere ethische Handlungsweise leitet, und sehen es als unsere Aufgabe, diese Werte als Mitglied der bedeutendsten Immobilienvereinigungen zu etablieren. EHL wurde als erstes Unternehmen Österreichs 2015 bereits zum vierten Mal nach den europaweit geltenden Standards für Dienstleistungen der Immobilienmakler EN zertifiziert. EHL Immobilien wurde als erster Immobilienberater Öster reichs von der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft ÖGNI mit dem Zertifikat für ethische Unternehmensführung ausgezeichnet. Eine Anerkennung für unser Verantwortungsbewusstsein gegenüber Privatkunden: EHL konnte bereits zum dritten Mal den IMMY in Gold und somit die höchste Auszeichnung des Qualitätspreises der Wiener Immobilienmakler erringen. Mit dem Immobilienmarkenaward wurde EHL 2015 bereits zum vierten Mal als wertvollste Marke Österreichs in der Kategorie Immobilienmakler ausgezeichnet. Der Cäsar honoriert jährlich herausragende Leistungen in der Immobilienwirtschaft von natürlichen Personen. Mit 2015 konnte EHL bereits acht Cäsar-Auszeichnungen vorweisen so viele wie kein anderes Unternehmen innerhalb der Immobilienbranche. EHL wurde vom renommierten Finanzmagazin EUROMONEY bereits mehrmals als Österreichs bester Immobilien dienstleister mit dem Award of Excellence ausgezeichnet. Zusätzlich zur Hauptkategorie bester Advisor und Consultant konnte sich EHL auch in den Spezialwertungen Ver mietung und Research durchsetzen und den ersten Platz erreichen.

4 2 EHL-Zinshausspezialisten Die EHL-Zinshausspezialisten Engagement und Kompetenz Mit dem EHL-Zinshausteam steht Ihnen das Know-how des führenden öster reichischen Immobiliendienstleisters zur Verfügung. Umfassende Kompetenz in den Bereichen Markt forschung, Immobilienbewertung, Development Consulting und Wohnungsvermietung sichert Ihnen perfekte Unterstützung bei Ihrer Zinshaus investition bzw. beim Verkauf Ihres Objekts. Mag. Franz Pöltl FRICS Geschäftsführer EHL Investment Consulting + 43/1/ DI Sandra Bauernfeind MRICS Leitung Wohnimmobilien Allg. beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige +43/1/ Herwig Michael Peham Leitung Investment + 43/1/ Dipl.-Betriebswirt (BA) Markus Mendel MRICS Head of Transaction Advisory +43/1/ Thomas Stix Akademisch geprüfter Immobilientreuhänder (TU Wien) + 43/1/ Mag. (FH) Thomas Schwarz Senior Consultant + 43/1/ Arch. DI Herwig Kroat Leitung Baumanagement +43/1/ Wolfgang Wagner MRICS Leitung Bewertung Allg. beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger + 43/1/

5 Inhalt 3 Inhalt Vorwort 1 Auszeichnungen 2 EHL-Zinshausspezialisten 3 Inhalt 4 Daten und Fakten 6 Käufer und Motive 7 Strukturierte Bieterverfahren 8 Wohnungsmarkt 10 Lebensqualität als Standortfaktor 11 Bestandsentwicklung 12 Auswirkungen der neuen Bauordnung 14 Bewertung und Preisbildung Wiener Bezirke im Überblick Bezirk Innere Stadt Bezirk Leopoldstadt 20. Bezirk Brigittenau Bezirk Landstraße Bezirk Wieden Bezirk Margareten Bezirk Mariahilf Bezirk Neubau Bezirk Josefstadt Bezirk Alsergrund Bezirk Favoriten 11. Bezirk Simmering Bezirk Meidling Bezirk Hietzing 23. Bezirk Liesing Bezirk Penzing Bezirk Rudolfsheim-Fünfhaus Bezirk Ottakring 17. Bezirk Hernals Bezirk Währing 19. Bezirk Döbling Bezirk Floridsdorf 22. Bezirk Donaustadt 50 EHL-Investitionslexikon

6 4 Daten und Fakten Hohes Preisniveau dämpft Marktentwicklung leicht Nach rasanten Preisanstiegen bis 2013 kommt der Zinshausmarkt in eine ruhigere Phase. Manche Teilmärkte bieten dennoch weiter exzellente Chancen für Investoren. Marktvolumen ging leicht zurück Das Jahr 2014 brachte für den Wiener Zinshausmarkt wenig Überraschungen. Das Marktvolumen ging mit einem Transaktionswert von rund EUR 1,25 Mrd. im Jahresvergleich leicht zurück, da der starken Nachfrage ein zu geringes Angebot gegenüberstand. Hintergrund dieser Entwicklung ist vor allem die tendenziell weiter aufgehende Schere zwischen den Preisvorstellungen von Investoren und Verkäufern und die dadurch geringe Verkaufsbereitschaft der Zinshausbesitzer. Zwar gibt es genügend Investoren, die Zinshäuser kaufen, und Zinshausbesitzer, die Gewinne realisieren wollen, aber beim aktuellen Preisniveau suchen doch zahlreiche potenzielle Verkäufer nach höher rentierenden Alternativen, z. B. bei gewerblichen Immobilien. Umgekehrt sehen die Verkäufer vor allem wegen der Niedrigzinsen keinerlei Grund, von ihren ambitionierten Preisvorstellungen abzu rücken. Das erste Halbjahr 2014 war mit einem Transaktionsvolumen (Asset und Share Deals) von EUR 570 Mio. bereits sehr stark; in der zweiten Jahreshälfte wurden EUR 680 Mio. erzielt. Insgesamt wurden 560 Transaktionen von Zinshäusern und Zinshausanteilen registriert (Asset Deals) - ein klarer Rückgang gegenüber den Vorjahren. Der Anteil an Share Deals ist auf nur 10 Prozent des Transaktionsvolumens gesunken. Share Deals betreffen vor allem größere Zinshauskäufe mit einem Volumen über EUR 10 Mio. Das durchschnittliche Investitionsvolumen hat sich bei rund EUR 2 Mio. stabilisiert. Damit hat sich der Durchschnittswert in den vergangenen fünf Jahren verdoppelt und unterstreicht eindrucksvoll die Preisentwicklung auf dem Wiener Markt. Das größte Marktsegment 2014 war jenes bis EUR 4 Mio.Transaktionsvolumen, welches mehr als 94 % der Transaktionen, jedoch nur 55 % des gesamten Volumens ausmachte.

7 Daten und Fakten 5 Stiftungen und Privatinvestoren zeichnen für 60 % des Transaktionsvolumens verantwortlich, Projektentwickler für 35 %. Dies zeigt, dass der Trend zur umfassenden Sanierung, Parifizierung und zum Abverkauf in Eigentumswohnungen ungebrochen hoch ist, zumal das ansteigende Mietniveau in immer mehr Lagen den Ausbau der Dachgeschoße und die Parifizierung wirtschaftlich rechtfertigt. Im Vergleich zum Vorjahr sind auch Banken und Versicherungen mit einer Verdoppelung des Anteils auf 4 % des Transaktionsvolumens wieder stärker aktiv und investieren in Zinshäuser als nachhaltiges, stabiles Investment. Für Investoren wird die gezielte Suche nach attraktiven Teilmärkten immer wichtiger. Tendenziell verstärkt sich das Investoreninteresse an Objekten in den Außenbezirken, in denen um bis zu zwei Prozentpunkte höhere Renditen als etwa in Bestlagen der Zentrumsbezirke erzielt werden. Das Gleiche gilt auch für Lagen, die durch große Stadt entwicklungsund Infrastruktur projekte wie z.b. den Hauptbahnhof oder neue U-Bahn-Linien mittel- und langfristig Chancen auf überdurchschnittliche Wertsteigerungen aufweisen. Genaue Kenntnis der Teilmärkte immer wichtiger Positive Impulse für den Zinshausmarkt bringt das strukturierte Bieterverfahren, das bei immer mehr Zinshaustransaktionen zum Einsatz kommt, und mit dem zusehends auch institutionelle Investoren und Versicherungen angesprochen werden. Diese Bieterverfahren tragen zu einer stärkeren Transparenz des Zinshausmarktes bei. Marktvolumen Zinshausmarkt Transaktionsvolumen in Mio. EUR* Anzahl Transaktionen Zinshäuser Anzahl Transaktionen Zinshausanteile *Zinshäuser + Zinshausanteile Die verarbeiteten Daten beziehen sich auf die 2014 grundbücherlich erfassten Transaktionen (Asset Deals). Abweichungen zu den Vorjahren können sich durch nachträgliche Eintragungen ergeben Quelle: Market Research, Q2 2015

8 6 Käufer und Motive Wertbeständigkeit bleibt wichtigstes Kaufmotiv Privatinvestoren und Stiftungen dominieren, strukturierte Bieterverfahren bringen institutionelle Investoren zurück. Zinshaus als risikoarmes Investment Strukturierte Bieterverfahren bringen Transparenz Der Wiener Zinshausmarkt wurde 2014 erneut von Privatinvestoren und Stiftungen dominiert, die zusammen für 60 % des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichnen. Für diese Käufergruppen steht weniger die Rendite im Vordergrund, sondern vielmehr die hohe Wertbeständigkeit der Immobilien und die vergleichsweise risikoarme Alternative zu einer Veranlagung auf den Finanzmärkten. Die zweitwichtigste Käufergruppe sind Immobilien entwickler, die Zinshäuser erwerben, sanieren und ausbauen und anschließend als parifiziertes Wohnungseigentum abverkaufen. Die Marktaktivität von Entwicklern wird 2015 weiter zunehmen, da durch die Erleichterungen der Wiener Bauordnung nun bei zahlreichen Objekten, die bislang für Developmentaktivitäten nicht in Frage kamen, Ausbau und Abverkauf wirtschaftlich sinnvolle Möglichkeiten darstellen. Ein auffälliger Trend ist, dass auch institutionelle Investoren wieder vermehrt als käufer am Zinshausmarkt aktiv werden, nachdem sie in den vergangenen Jahren das hohe Preis niveau zum Abbau ihrer Portfolios genutzt haben. Grund dafür ist die zunehmende Beliebtheit transparenter, strukturierter Bieterverfahren, die man vor allem für besonders hochwertige Zinshäuser durchführt. Damit werden verstärkt institutionelle Investoren ange sprochen. Die Zahl der Off-Market-Deals, also Transaktionen, bei denen das Objekt gar nicht auf dem Markt angeboten wird, ist hingegen rückläufig. Das Preisniveau wird auch 2015 hoch sein, und die Renditen bleiben unter Druck. Das führt dazu, dass immer mehr Investoren wieder verstärkt gewerbliche oder gemischt genutzte Immobilien suchen, um höhere Renditen zu lukrieren. Zinshausmarkt nach Käufern Zinshausmarkt nach Transaktionsvolumen pro Objekt 4 % 1 % 10 % 7 % 24 % 32 % 35 % 60 % 20 % 22 % 25 % 20 % 12 % 12 % 9 % 7 % Stiftungen & Private Projektentwickler Banken & Versicherungen Immo-AGs & Fonds >10 M EUR 6 10 M EUR 4 6 M EUR 2 4 M EUR Anm.: Prozentangaben beziehen sich auf den Anteil am Marktvolumen 2014 (fett gedruckt) bzw M EUR <1 M EUR Die verarbeiteten Daten beziehen sich auf die 2014 grundbücherlich erfassten Transaktionen (Asset Deals). Abweichungen zu den Vorjahren können sich durch nachträgliche Eintragungen ergeben. Quelle: Market Research, Q2 2015

9 Strukturierte Bieterverfahren 7 Strukturierte Bieterverfahren im Kommen Transparente, strukturierte Bieterverfahren bieten für Käufer und Verkäufer einer Liegenschaft zahlreiche Vorteile. Bei der Veräußerung hochwertiger Immobilien zeigt sich ein neuer Trend: Immer mehr Eigentümer entscheiden sich beim Verkauf ihrer Liegenschaft für ein strukturiertes Verkaufsverfahren. Bieterverfahren garantieren eine professionelle, strukturierte und transparente Abwicklung und bieten somit mehr Sicherheit und eine bessere Informationsgrundlage für die Interessenten. Die positiven Folgen für den Zinshausmarkt sind eine deutliche Qualitätssteigerung im Abwicklungsprozess und ein transparenterer Markt. Mehr Sicherheit durch strukturierte Bieterverfahren Bei einem Bieterverfahren stehen den Kaufinteressenten von Beginn an detaillierte Angebotsunterlagen zur Verfügung, die neben genauen Informationen zum Objekt und dem baulichen Zustand einen Zeit- und Ablaufplan sowie die Mindestkaufpreise enthalten. Verkäufer müssen somit ihre Objekte schon vor Beginn des Verfahrens einer genauen Analyse unterziehen. Ein nachvollziehbarer Q & A-Prozess garantiert transparente Kommunikation für alle Interessenten; zudem wird der gesamte Verkaufsprozess rechtlich begleitet. Das strukturierte Bieterverfahren ist besonders für die Veräußerung von repräsentativen Zinshäusern in exklusiver Citylage, für die ein breites Käuferinteresse besteht, geeignet, aber auch für bestandsfreie Immobilien, die außergewöhnliche Entwicklungsmöglichkeiten bieten. Zinhausbesitzer profitieren von der Zusammenarbeit mit einem professionellen Immobiliendienstleister, der die Abwicklung des Bieterverfahrens und die Verhandlungen mit mehreren Kaufinteressenten übernimmt und den Verkaufsprozess optimiert.

10 8 Wohnungsmarkt Wohnungsmarkt auf hohem Niveau stabil Weiter deutlicher Nachfrageüberhang bei mittelpreisigen Wohnungen, hochpreisiges Segment unverändert stark. Die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum am Wiener Wohnungsmarkt macht ein investment in Zinshäuser weiterhin attraktiv. Vor allem Parifizierung und Abverkauf in eigentumswohnungen sind aufgrund des hohen Preisniveaus besonders ertragsstark, bei der Vermietung von Wohnungen im Altbau sind die Erträge durch den Einfluss des Mietrechtsgesetzes jedoch bis zu einem gewissen Grad limitiert. Preisanstieg in fast allen Bezirken Das Preisniveau am Wiener Wohnungsmarkt hat sich auf hohem Niveau eingependelt sind die Mieten im Erstbezug moderat um 1,4 Prozent gestiegen, die Kaufpreise um 4,1 Prozent. Diese Entwicklung wird sich auch 2015 fortsetzen. Der leichte Aufwärtstrend bei den Wohnungskaufpreisen war in 21 der 23 Wiener Gemeindebezirke zu verzeichnen; die Mieten stiegen in 16 Bezirken. Diese Aufwärtsentwicklung auf breiter Front zeigt, wie gesund der Wiener Wohnungsmarkt ist. In einzelnen, besonders beliebten Teilmärkten ist aber weiter mit überdurchschnittlichen Preisanstiegen zu rechnen. Besonders stark im Kommen ist derzeit beispielsweise der fünfte Bezirk Margareten, in dem im Erstbezug ein Plus von 4,7 Prozent bei den Mieten und von 10,8 Prozent bei den Eigentumspreisen erzielt wurde. Ähnlich gut ist die Entwicklung im Bezirk Meidling, in dem die Mieten um 1,9 Prozent bzw. die Kaufpreise um 6,1 Prozent zulegen konnten. Bevölkerungsprognose für Wien und Österreich (in Einwohner) Wien (Skala links) Wien-Index, 2009 =100 (Skala rechts) Österreich (Skala links) Österreich-Index, 2009 =100 (Skala rechts) Quelle: ÖROK (Österreichische Raumordnungskonferenz)

11 Wohnungsmarkt 9 Der Trend zu Eigentumswohnungen bzw. zu einem Investment in Vorsorgewohnungen ist aufgrund der anhaltend niedrigen Kredit- und Sparzinsen ungebrochen stark. Besonders gut ist die Nachfrage in den mittleren Preisbereichen bis EUR Unverändert stark ist auch die Nachfrage im höherpreisigen Segment bis ca. EUR Hochexklusive Luxus wohnungen, die oft ausländische Käufer finden, haben weiterhin sehr gute Vermarktungschancen. Diese Wohnungen müssen allerdings auch tatsächlich höchsten Anforderungen genügen Mankos, wie z.b. fehlende Stellplätze oder nicht optimale Lage, werden nicht akzeptiert. Die Erleichterungen durch die Wiener Bauordnung schaffen einen positiven Impuls für die innerstädtische Bautätigkeit und ermöglichen kostengünstigere Ausbauarbeiten, sodass das Angebot an Wohnungen mittelfristig leicht steigen wird. Da der Nachfrageüberhang nach hochwertigem, innerstädtischem Wohnraum jedoch deutlich stärker als dieser potenzielle Angebotszuwachs ist, wird durch das leicht steigende Angebot kein Druck auf Mieten und Kaufpreise zu erwarten sein. Novelle der Bauordnung erleichtert Ausbau Für Mietwohnungen besteht die höchste Nachfrage im niedrigen Segment, in dem sich der Mangel an geförderten bzw. kommunalen Wohnungen besonders stark auswirkt, bzw. im mittleren Preissegment mit Gesamtmieten bis zu EUR Bei Mieten darüber sind die Vermarktungschancen deutlich geringer zu bewerten.

12 10 Lebensqualität als Standortfaktor Wien: Hohe Lebensqualität, attraktive Investmentchancen Die Lebensqualität einer Stadt ist ein wesentlicher Faktor für die Attraktivität des Immobilienmarkts und das Potenzial für Immobilieninvestitionen. Wien hat inter national die höchste Lebensqualität Wien bleibt weltweit die Stadt mit der höchsten Lebensqualität zu diesem Ergebnis kommt zum wiederholten Male das Quality of Living Ranking 2014 der Unternehmensberatung Mercer, welche die Lebensqualität in 223 Großstädten der Welt untersucht. Auch die Forscher des britischen Instituts Economist Intelligence Unit weisen Wien in ihrer Studie den Top-Platz in Europa zu. Kurzfristig hat die Lebensqualität der Stadt wenig Auswirkung auf den Immobilienmarkt. Für die mittel- und langfristige Investitionsplanung sollte ihr Einfluss aber ebenso wenig unterschätzt werden wie der anderer weicher Standortfaktoren. In dieser Hinsicht liegt Wien im globalen Vergleich absolut an der Spitze. Insbesondere bei hochqualifizierten und besserverdienenden Menschen ist die Lebensqualität ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des Wohnorts. Daher hat dieser Standortfaktor auch wesentlichen Einfluss auf den Markt für Wohnimmobilien und hier wiederum auf die gehobenen Preisbereiche. Für Zinshausinvestoren ist das eine besonders gute Nachricht. Zinshäuser sind in aller Regel zentrumsnäher als Neubauten. Sie befinden sich somit in Lagen, in denen nur wenig zusätzliches Angebot entstehen kann, und tragen auch selbst wesentlich zum Flair der Stadt bei. Damit sind sie gerade für Menschen, die Wien wegen der hohen urbanen Lebensqualität schätzen, besonders attraktiv dies wiederum beeinflusst die Wertentwicklung nachhaltig positiv. Preisniveau bei Eigentumswohnungen in Wien (EUR/m 2 ) Quelle: Market Research, Q2 2015

13 Bestandsentwicklung 11 Zinshausbestand reduziert sich weiter Trend zu Parifizierung in zentralen Lagen und Abriss in Außenbezirken zugunsten von Eigentums- und Vorsorgewohnungsprojekten hält an. Der Wiener Zinshausbestand schrumpft weiter kontinuierlich. Im Vergleich zu 2013 gab es 2014 um rund 130 Zinshäuser weniger, ein Rückgang um knapp ein Prozent. Hauptverantwortlich dafür ist der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen, der den Strukturwandel in Richtung Wohnungseigentumsobjekten am Wiener Immobilienmarkt antreibt. Für Zinshausinvestoren bleibt für Objekte in zentralen Lagen innerhalb des Gürtels die Parifizierung mit anschließendem Abverkauf von Eigentumswohnungen weiterhin die gewinnbringendste Option. Sobald Zinshäuser überwiegend bzw. komplett bestandsfrei werden, rechnet sich in diesen Lagen die Vermietung vor allem wegen der anzuwendenden Mietzinsrichtwerte kaum mehr, sodass Sanierung, Ausbau der Dachgeschoße und Umwandlung in Eigentumswohnungen wirtschaftlich die erste Wahl sind. Dieser Trend hat sich sogar noch verstärkt und betrifft nun auch die Lagen außerhalb des Gürtels, in denen verstärkt Bedarf nach Wohnungen im mittleren Preissegment besteht. Parifizierung ist oft die wirtschaftlich beste Lösung Je näher an der Peripherie, desto sinnvoller ist meist ein kompletter Abbruch und die errichtung eines Neubaus, da in Lagen abseits des Zentrums das Preisniveau für Eigentumswohnungen die hohen Sanierungskosten meist nicht rechtfertigt. Dabei ist jedoch zu beachten, dass durch die neue Wiener Bauordnung der Abbruch von Bestandsobjekten deutlich erschwert wurde, da die Bedingungen, unter denen eine wirtschaftliche Abbruchreife gegeben ist, verschärft wurden. Bis 2020 werden dem Markt zumindest weitere fünf Prozent des Zinshausbestandes entzogen werden. Mit einem weiteren Preisanstieg ist daher zu rechnen. Mietniveau in Wien (EUR/m 2 ) k. A Die angegebenen Durchschnittsmieten im Wohnungsbereich beziehen sich auf Mieten, die nicht dem Richtwert unterliegen Quelle: Market Research, Q2 2015

14 12 Auswirkungen der neuen Bauordnung Erleichterung für Ausbau und Modernisierung Die kürzlich in Kraft getretene Novelle der Wiener Bauordnung bringt zahlreiche Erleichterungen beim Ausbau von Zinshäusern. Novelle der Bauordnung bringt neue Chancen für Investoren Die neue Wiener Bauordnung hat zahlreiche Verbesserungen gebracht, die den Ausbau und die Modernisierung von Zinshäusern wesentlich erleichtern und damit die Baukosten verringern. Dadurch soll dem Wohnungsmangel im innerstädtischen Bereich entgegengewirkt werden und die Wohnqualität in Altbauten erhöht werden. Für Zinshausinvestoren ergeben sich damit neue Chancen. Aufgrund der baulichen Erleichterungen wird eine umfassende Revitalisierung bei vielen Objekten, für die es bislang wirtschaftlich nicht sinnvoll war, nun überhaupt erst interessant. Das wird dem Wiener Zinshausmarkt wichtige Impulse geben. Die wichtigsten Änderungen im Überblick Mehr Raum im Dachgeschoß Erleichterung von Dachgeschoßausbauten Dachgeschoßausbauten sind die wichtigste Möglichkeit, um hohe Wertsteigerungen bei einem Zinshaus zu erzielen. Die neue Bauordnung ermöglicht es, Dächer von bestehenden Gebäuden bis zu einer Neigung von 45 Grad ohne Rücksicht auf die Bestimmungen des Bebauungsplanes (auch auf konsensgemäß gärtnerisch auszugestaltenden Flächen) aufzuklappen. Daher besteht jetzt die Möglichkeit, viele bisher nicht ausbaubare Dachböden für Wohnzwecke zu nutzen. Ebenso kann bei solchen Dachausbauten die Wärmedämmung mit bis zu 30 cm Stärke über den sonst zulässigen Umriss angebracht werden. Damit ist mehr Raumvolumen für den Innenraum vorhanden. Notkamine Der verpflichtende Einbau von Notkaminen wurde abgeschafft. Dadurch ergibt sich nicht nur eine Senkung der Baukosten um bis zu ein Prozent sowie eine laufende Ersparnis bei Entwicklung der Zinshausrenditen seit 2001* 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % * In diese Bandbreiten fallen 90 Prozent aller Transaktionen. Quelle: Market Research, Q2 2015

15 Auswirkungen der neuen Bauordnung 13 den Betriebskosten durch den Wegfall der Überprüfung durch den Rauchfangkehrer, sondern auch eine größere Flexibilität bei den Grundrissen der Wohnung. Balkone Die Aufwertung von Altbauobjekten durch die Errichtung von Balkonen ist nun in weitaus größerem Umfang möglich als früher. Balkone dürfen künftig die halbe Länge der Fassade einnehmen statt nur ein Drittel, dürfen bis zu 2,5 Meter tief sein, und vor allem dürfen sie nun auch straßenseitig die Baulinie überragend errichtet werden. In Hinterhöfen dürfen auf Stelzen gestützte Balkone erbaut werden. Balkone können künftig auch straßenseitig angebaut werden Aufzugszubauten Bislang war es technisch aufwendig und kostspielig, im Altbau einen Lift einzubauen. Die Möglichkeit zur Anbringung von Aufzugszubauten an den Altbestand ist nun deutlich großzügiger. Künftig dürfen für den Anbau von Liften auch Baufluchtlinien überschritten werden oder der Lift darf in Grünflächen hineinragen. Stellplatzverpflichtung Einer der wichtigsten und wirtschaftlich relevantesten Punkte der Bauordnungsnovelle betrifft die Verpflichtung zur Errichtung von Stellplätzen bei der Schaffung neuer Wohneinheiten. Ab nun muss nicht mehr ein Stellplatz pro Wohnung, sondern ein Stellplatz pro 100 m 2 Nutzfläche nachgewiesen werden. Die ersatzweise Ausgleichsabgabe wurde von EUR 8.720,74 auf EUR je Stellplatz erhöht. Die neue Regelung erhöht die Flexibilität bei der Gestaltung der Wohnanlage und bringt gerade bei Schaffung kleinerer Wohneinheiten eine deutliche Kostenreduktion für die gesamte Anlage. Zinshaus-Marktrenditen in den Wiener Bezirken 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % Quelle: Market Research, Q2 2015

16 14 Bewertung und Preisbildung Bewertung und Preisbildung Die wichtigsten Parameter für die Beurteilung eines Zinshauses. Preise von Zinshäusern sind nur eingeschränkt vergleichbar Aus Investorensicht gibt es keine guten oder schlechten Zinshäuser, sondern Objekte zu günstigen, fairen oder überteuerten Preisen. Aufgrund der Komplexität des Anlageprodukts Zinshaus ist die Bewertung aber nur unter Berücksichtigung verschiedener Parameter möglich. Rendite Die wichtigste Kennzahl bei Zinshauskäufen ist die (Brutto-)Rendite. Diese berechnet sich aus dem Verhältnis der jährlichen Nettoeinnahmen zum Kaufpreis. Fallende Marktrenditen führen (rechnerisch wie praktisch) zu steigenden Objekt preisen, steigende Marktrenditen zu niedrigeren Objektpreisen. Zinshauskäufer streben also möglichst hohe, Verkäufer möglichst niedrige Renditen an. Renditen können vom Marktschnitt deutlich abweichen Die Rendite des einzelnen Objekts muss in Beziehung zur Markt rendite gesetzt werden. Diese gibt an, welche Renditen aktuell mit einem Investment in Zins häuser erzielt werden können. Sie wird von diversen Marktfaktoren wie Zins niveau, Renditen anderer Kapitalveranlagungen, Konjunktur- und Inflations erwartungen, Sicherheitsbewusstsein etc. beeinflusst und spiegelt so die allgemeine Entwicklung eines Immobilienmarkts wider. Die Marktrendite ist allerdings nur ein Durchschnittswert. Bei den meisten Objekten kommen wertbeeinflussende Faktoren zum Tragen, die eine Abweichung nach oben oder unten bedingen. Einen weiteren Richtwert stellt daher der Wert pro m 2 Nutzfläche dar, welcher nur noch in den seltensten Fällen unter EUR/m 2 liegt.

17 Bewertung und Preisbildung 15 Die wichtigsten wertbeeinflussenden Faktoren Lage: Je besser die Wohnlage, desto niedriger die Rendite. Besonders wichtig ist, in welchem Ausmaß im näheren und weiteren Umfeld des Objekts zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden kann. Baulicher Zustand: Mit welchen Kosten ist zu rechnen, um das Haus technisch und wirtschaftlich vermietbar zu halten? Miethöhe: Je niedriger die aktuelle Miethöhe/m² bzw. je deutlicher diese unter den Marktmieten liegt, desto größere Chancen auf steigende Mieteinnahmen gibt es. Auch ein niedriges Mietniveau rechtfertigt niedrige Kaufrenditen. Leerflächen: In der Regel können auf dem Wiener Markt leer stehende Wohnungen zu über dem Objektdurchschnitt liegenden Quadratmeterpreisen vermietet werden und erhöhen damit den Wert des Objekts. Ausbaumöglichkeiten: Flächenreserven durch zulässige Aufstockung, Dachbodenausbau, Standardanhebungen etc. können den Wert von Zinshäusern wesentlich erhöhen. Laufzeit der Mietverträge: Unter Marktniveau liegende, unbefristete Alt miet verträge sind in Zinshäusern eher die Regel als die Ausnahme. Der Anteil der befristeten Mietverträge ist daher ein wichtiges Kriterium dafür, wie schnell Miet einnahmen gesteigert werden können. Parifizierung: In gefragten Wohnlagen ist die Parifizierung von Zinshäusern und der Abverkauf in Form von Eigentumswohnungen oft profitabler als Vermietung. Für eine exakte Verkehrswertermittlung des Zinshauses samt detaillierter Objekt analyse steht Ihnen unser Expertenteam gerne zur Verfügung. Je besser die Lage, desto niedriger die Renditen

18 16 Innere Stadt 1., Innere Stadt Innere Stadt Zinshauspreise Renditen bis EUR/m 2 1,5 bis 3,1 % Preise auf sehr hohem Niveau stabil Die Quadratmeterpreise für Zinshäuser im ersten Bezirk haben sich 2014 auf einem sehr guten Niveau eingependelt und liegen in absoluten Spitzenlagen zwischen und EUR/m 2. Bei Objekten in den besten Geschäftslagen werden die Durchschnittspreise aufgrund von hohen Mieten im Erdgeschoß und ersten Stock nach oben getrieben; somit sind auch mehr als EUR/m² erzielbar. Aufgrund des sehr hohen Preisniveaus ist der erste Bezirk neben österreichischen Privatstiftungen vor allem für wohl habende internationale Investoren interessant. Ausgewählte Versicherungen kaufen gezielt zur Portfolio ergänzung zu. Insgesamt ließ die Marktdynamik 2014 jedoch spürbar nach. Die ehemalige TÜV-Liegenschaft in der Nähe des Schwarzenbergplatzes wurde um knapp EUR/m 2 (vor Entwicklung) veräußert. Dieser Preis wäre wohl auch schon 2013 erzielbar gewesen. Ukrainekrise bremst Markt Verantwortlich dafür sind in erster Linie die politischen Entwicklungen in Russland und der Ukraine und der damit einhergehende Rückgang von Käufern aus dieser Region. Das steigende Interesse von Investoren aus dem asiatischen Raum kann diese Lücke derzeit noch nicht ausgleichen, sodass der Nachfrageüberhang etwas abgemildert wird. Für 2015 ist daher von einer Stabilisierung der Preise auf hohem Niveau auszugehen. Investoren bevorzugen immer häufiger komplett bestandsfreie Immobilien, für die eine besonders hohe Wertsteigerung zu erwarten ist und für die auch in unsaniertem Zustand Spitzenpreise geboten werden. Diese Zinshäuser werden jedoch durch Parifizierung und anschließenden Abverkauf in Eigentumswohnungen dem Markt entzogen, sodass das Zinshausangebot kontinuierlich schrumpft. Zudem haben viele der zuletzt als Verkäufer 1. Durchschnittliches Einkommen EUR , 1., Innere Stadt EUR , Anteil nicht-österreichischer Staatsbürger 1., Innere Stadt Ø Wien 24,2% 21,4 % +56,8% -2,8% Ø Wien Haushaltsentwicklung Haushalte ,5 % +8,9 % +11,8 % +15,3 % Quelle: ÖROK

19 Schottenring Schottenring U2 U4 Gonzagagasse Innere Stadt 17 Schottentor U2 Marc-Aurel-Straße Tuchlauben Schwedenplatz U1 U4 Urania Kohlmarkt Herrengasse U3 Graben Wollzeile 1. U1 U3 Stephansplatz Kärntner Straße U2 U3 Volkstheater 1. U3 Stubentor Landstraße - Wien Mitte U3 U4 U2 Museumsquartier Karlsplatz U1 U2 U4 Stadtpark U4 Wichtige Kernzonen des Zinshausmarkts U-Bahn In Wiens teuerstem Wohnbezirk haben sich die Zinshauspreise auf sehr hohem Niveau stabilisiert. Besonders beliebt ist der Bereich des Goldenen U, das die Fußgängerzonen Kohlmarkt, Graben und Kärntner Straße umfasst. aufgetretenen Eigentümer, allen voran heimische Banken, den Verkauf von nicht mehr betriebsnotwendigen Assets wie Zinshäusern weitgehend abgeschlossen. Generell gilt: Je prominenter die Lage, desto stärker das Interesse. Absolute Spitzen reiter sind Adressen im Bereich des Goldenen U (Kärntner Straße Graben Kohlmarkt). Auch die Lagen rund um die Staatsoper und entlang von Schubert- und Parkring sowie das Gebiet Börse/Gonzagagasse werden immer gefragter. Mit etwas Abstand folgen die innenstadtgebiete nahe dem Kai. Interessant sind für Wohnungssuchende auch die Bereiche zwischen Johannesgasse und Wollzeile geworden. Monatsmieten netto in EUR/m 2 Wohnungen Büros Geschäftslokale A-Lagen B-Lagen Ø k. A. 16,0-26,

20 18 Leopoldstadt Brigittenau 2., Leopoldstadt 20., Brigittenau Leopoldstadt Brigittenau Zinshauspreise Renditen Zinshauspreise Renditen bis EUR/m 2 2,8 bis 4,3 % 850 bis EUR/m 2 3,8 bis 5,4 % Preise hinken noch hinterher Der zweite Bezirk, die Leopoldstadt, ist bei Investoren und Wohnungssuchenden gleichermaßen beliebt. Der Bezirk profitiert von der unmittelbaren Nähe zur Innenstadt, hinkt aber in der Preisentwicklung immer noch anderen vergleichbaren Lagen bzw. den anderen Bezirken innerhalb des Gürtels hinterher sind die Preise leicht auf bis zu eur /m 2 geklettert, mit weiter steigender Tendenz. Für zusätzliche Nachfrage sorgt auch die Tatsache, dass der Bezirk das Zentrum des jüdischen Gemeindelebens in Wien ist, was viele Investoren mit jüdischen Wurzeln dazu motiviert, gerade hier Immobilien zu erwerben. Besonders großes Potenzial bietet sich in der Kernzone der Leopoldstadt rund um die Taborstraße durch Dachgeschoßausbauten. Diese Platzreserven wurden von Entwicklern bislang noch kaum genutzt; mittlerweile haben die Mieten und Kaufpreise aber so weit angezogen, dass neben der Vermietung zu attraktiven Preisen auch der Abverkauf in Eigentumswohnungen interessant ist. Der Bereich um den Karmelitermarkt und der Nahbereich um den Augarten zählen zu den mittlerweile beliebtesten Lagen. Die Gegend um den Volkertplatz erlebt durch die Sanierungen von Altbauten und die Wiederbelebung des Platzes durch Restaurants und Geschäfte ebenfalls einen neuen Aufschwung. Aufschwung im Stuwerviertel Das größte Potenzial weist aber das lange Zeit desolate Stuwerviertel mit seiner Nähe zum Prater und zum Messezentrum auf. Diese Lage entwickelt immer mehr alternativen Charme, was Hoffnungen auf eine vergleichbare Entwicklung wie vor einigen Jahren im 6. und 7. Bezirk macht. Durch die Ansiedlung der WU wird auch eine Umnutzung in Studentenheime ein immer interessanteres Thema für Investoren. Die gute Entwicklung der Büroregion Praterstern - Lassallestraße - Messe Wien und die Stadtentwicklungsprojekte am ehemaligen Nordbahnhof, wo bis 2025 ein neuer Stadtteil mit großteils geförderten Durchschnittliches Einkommen EUR , 2., Leopoldstadt EUR , 20., Brigittenau Anteil nicht-österreichischer Staatsbürger 2., Leopoldstadt 20., Brigittenau -6,9 % EUR , -15,7 % Ø Wien 24,2% 29,7 % 31,9 % Ø Wien +5,5% +7,7 % Haushaltsentwicklung 2., Leopoldstadt Haushalte ,5 % +18,4 % +22,7 % +27,4 % 20., Brigittenau Haushalte ,4 % +9,8 % +13,8 % +17,8 % Quelle: ÖROK

21 Leopoldstadt Brigittenau 19 U6 Handelskai Dresdner Straße U6 Handelskai Spittelau U4 U6 U6 Jägerstraße Wallensteinplatz Friedensbrücke U4 Augarten 20. Lassallestraße U1 Donauinsel Roßauer Lände U4 Nordwestbahnhof U1 Vorgartenstraße Ausstellungsstraße Schottenring U2 U4 U1 U2 Praterstern U1 Nestroyplatz U2 Messe-Prater U2 Krieau Schwedenplatz U1 U4 U2 Stadion U3 U4 Landstraße - Wien Mitte U2 Donaumarina U3 Rochusgasse Prater Donaukanal U3 Kardinal-Nagl-Platz U3 Schlachthausgasse U3 Erdberg Wichtige Kernzonen des Zinshausmarkts U-Bahn Unmittelbare Zentrumsnähe, U-Bahnen, Grün oasen: Vor allem die Leopoldstadt, aber auch Brigittenau haben noch großes Potenzial. Wohnungen entstehen wird, tragen ebenfalls zum Aufschwung bei. Bereits jetzt profitieren Objekte in umittelbarer Umgebung des Viertel Zwei von der verbesserten Infrastruktur. Das zeigt der Verkauf eines Zinshauses in der Ausstellungsstraße, das 2014 von einer Privatstiftung um knapp EUR/m 2 erworben wurde. Brigittenau weist deutlich weniger Zinshausbestand auf. Interessant ist vor allem das Gebiet um den Augarten, den Wallensteinplatz und den ehemaligen Nordbahnhof, wo ein leichter Anstieg der Verkaufspreise auf bis zu EUR/m², in Ausnahmefällen auch darüber, zu verzeichnen ist. Rege Bautätigkeit gab es vor allem im geförderten Wohnbau entlang der Universumstraße/Jägerstraße. Monatsmieten netto in EUR/m 2 Wohnungen leopoldstadt Ø 10,25 brigittenau Ø 9,60 Büros leopoldstadt 10,0-16,0 brigittenau 8,0-16,0 Geschäftslokale leopoldstadt brigittenau A-Lagen B-Lagen A-Lagen B-Lagen

22 20 Landstraße 3., Landstraße Landstraße Zinshauspreise Renditen bis EUR/m 2 2,8 bis 4,4 % Sehr gute Bausubstanz Der Zinshausbestand im dritten Bezirk geht immer weiter zurück, da die Marktaktivität stark von Abbruch und Neubau, insbesondere rund um den Rennweg, gekennzeichnet ist. Das führt auch dazu, dass die verbleibenden Zinshäuser qualitativ hochwertig sind und eine sehr gute Bausubstanz mit starkem Entwicklungspotenzial aufweisen. Der Bezirk Landstraße bleibt damit für Investoren und Wohnungskäufer einer der gefragtesten Bezirke innerhalb des Gürtels. Eine der bemerkenswertesten Transaktionen 2014/15 ist der erneute Verkauf innerhalb weniger Monate eines Objektes am Heumarkt, einer Zone, die von der Nähe zur Innenstadt und zu Wien-Mitte profitiert. Das belegt das hohe Wertsteigerungspotenzial und das Vertrauen der Investoren in die weitere positive Marktentwicklung. Renditechancen im Fasanviertel Kernzone des Zinshausmarktes ist der Bereich rund um die Landstraßer Hauptstraße und den Rochusmarkt. Das Botschaftsviertel am Rennweg und die Umgebung von Schwarzenbergplatz und Belvedere gehören mit Wohnungspreisen bis zu EUR/m² und Mieten bis zu 12,50 EUR/m² ebenfalls zu den Topregionen. Für Investoren bietet das Viertel rund um die Fasangasse zwischen Rennweg und Gürtel noch gute Investmentmöglichkeiten. Dieses entwickelt sich derzeit noch etwas langsamer als der restliche Bezirk, sollte aber durch den naheliegenden Hauptbahnhof zunehmende Dynamik bekommen und mit entsprechend hohen Wertsteigerungen punkten können. Die Zone rund um Erdberger und Weißgerber Lände ist noch stark unterschätzt. Diese lagen weisen eine ausgezeichnete Verkehrsanbindung auf und punkten durch die Nähe zu den Naherholungs- und Freizeitgebieten Grüner Prater und Donaukanal. Gerade in diesem 3. Durchschnittliches Einkommen EUR , 3., Landstraße EUR , Anteil nicht-österreichischer Staatsbürger 3., Landstraße Ø Wien 24,2% 25,7 % +7,5 % +1,5 % Ø Wien Haushaltsentwicklung Haushalte ,6 % +7,7 % +11,2 % +14,9 % Quelle: ÖROK

23 Landstraße - Wien Mitte U3 U4 Landstraße 21 Neulinggasse Stadtpark U4 U3 Rochusgasse Wassergasse Landstraßer Hauptstraße U3 Kardinal-Nagl-Platz Ungargasse Rennweg Prinz-Eugen-Straße Belvedere 3. U3 Schlachthausgasse 3. Landstraßer Gürtel Schlachthausgasse U3 Erdberg Schweizergarten Arsenal Wichtige Kernzonen des Zinshausmarkts U-Bahn Das Botschaftsviertel im Bereich des Rennwegs zählt traditionell zu den besten Wohnlagen Wiens. Die U3 hat aber auch den Korridor entlang der Landstraße stark aufgewertet. Die Lagen bis etwa zur Wasser gasse gelten fast als erweitertes Stadtzentrum. Dem entsprechend hoch sind Mieten und Wohnungspreise. Bereich sind einige große Wohnbauprojekte an ehemaligen Firmenstandorten geplant, wie beispielsweise Zollamt, Siemens-Gründe und Postbus-Gründe. Östlich der Schlachthausgasse und im Bereich des Landstraßer Gürtels sind im Vergleich zum Bezirksdurchschnitt hingegen deutliche Abstriche bei den Mieterwartungen und somit auch bei den Zinshauspreisen hinzunehmen. Dieser Bereich ist geprägt von den neuen Büroobjekten, wie z. B. der ORBI Tower in TownTown oder die Marxbox, und von der Neuentwicklung des Areals in St. Marx, das zu einem modernen Standort für Medien, Technologie und Life Sciences entwickelt wird. Auch das Eurogate, Europas größte Passivhaussiedlung, auf den Aspanggründen wird für eine gewisse Belebung sorgen; dennoch wird es für diese Lage schwer sein, mit der Entwicklung der zentrumsnäheren Bezirksteile Schritt zu halten. Monatsmieten netto in EUR/m 2 Wohnungen Büros Geschäftslokale A-Lagen B-Lagen Ø 10,90 10,0-16,

24 22 Wieden 4., Wieden Wieden Zinshauspreise Renditen bis EUR/m 2 2,7 bis 4,0 % Hauptbahnhof wertet auf Der vierte Bezirk profitiert vor allem von der Eröffnung des Hauptbahnhofs. Dadurch wurde die Achse vom ersten Bezirk zum Gürtel entlang der Prinz-Eugen-Straße, wo sich zahl reiche diplomatische Vertretungen und Unternehmenszentralen befinden, und der Wiedner Hauptstraße weiter aufgewertet. Die nahe der Innenstadt gelegenen Bereiche gehören zu den teuersten innerstädtischen Wohnlagen Wiens. Die Zinshauspreise erreichten 2014 bis zu EUR/m 2 ; für bereits sanierte und entwickelte Objekte wurden vereinzelt sogar mehr als EUR/m 2 erzielt. Diese Preise dürften aber Ausreißer bleiben; mittelfristig scheint ein Anstieg der Preise auf rund EUR/m 2 realistisch. Auch die erzielbaren Mieten sind in Wieden hoch: Top- Dachgeschoßwohnungen mit Terrassen können in den besten Lagen des Bezirks um 20 bis 25 EUR/m 2 vermietet werden. Mehr Rendite Richtung Gürtel Die Nachfrage nach Zinshäusern und das Preisniveau sind vor allem in Innenstadtnähe und westlich des Belvedere konstant hoch. Hier können Investoren auch in den nächsten Jahren mit einer nachhaltig positiven Wertentwicklung rechnen. Für eher renditeorientierte Investoren bieten sich interessante Möglichkeiten zwischen Favoritenstraße und Prinz- Eugen-Straße, je näher man Richtung Wiedner Gürtel kommt. Wieden ist einer der am dichtesten bebauten Bezirke Wiens, daher wirkt sich hier die verringerte Stellplatzverpflichtung besonders positiv auf die Kosten für Dachbodenausbauten aus. Überdies gibt es dank der sinkenden Nachfrage nach Stellplätzen immer mehr Käufer, die auch bei fehlenden Parkplätzen Höchstpreise zu zahlen bereit sind. 4. Durchschnittliches Einkommen EUR , 4., Wieden EUR , Anteil nicht-österreichischer Staatsbürger 4., Wieden Ø Wien 24,2% 27,0 % +15,5 % +2,8% Ø Wien Haushaltsentwicklung Haushalte ,5 % +12,0 % +16,3 % +20,5 % Quelle: ÖROK

25 Operngasse Naschmarkt Karlsplatz U1 U2 U4 Technische Universität Wieden 23 Gußhausstraße Rennweg Paulanergasse U1 Taubstummengasse Prinz-Eugen-Straße Wiedner Hauptstraße Schönburgstraße Favoritenstraße Hauptbahnhof U1 Südtiroler Platz Hauptbahnhof Wichtige Kernzonen des Zinshausmarkts U-Bahn Gürtel Spitzenlagen in Wieden sind das Gebiet vom Schwarzenbergplatz entlang der Prinz- Eugen-Straße; Aufwärtspotenzial bietet das Areal rund um den neuen Hauptbahnhof. Teile von Wieden haben sich zu echten In-Vierteln entwickelt. Als Wohngegend besonders gewonnen hat in den vergangenen Jahren das Freihausviertel zwischen Technischer Universität und Naschmarkt. Rund um die Schleifmühlgasse ist eine lebendige Lokal- und Freizeitszene entstanden. Hier haben sich auch zahlreiche Unternehmen aus dem Kreativbereich angesiedelt, was erfahrungsgemäß mit einer gewissen Zeitverzögerung zu einer Erhöhung des Preisniveaus führt. In der Schikanedergasse konnte ein Zinshaus zuletzt um knapp EUR/m 2 verkauft werden. Auch die Erdgeschoßflächen sind als Geschäftslokale in diesem lebendigen Grätzel noch gut verwertbar, was in vielen Bezirken nur noch schwer gelingt. Monatsmieten netto in EUR/m 2 Wohnungen Büros Geschäftslokale A-Lagen B-Lagen Ø 11,50 9,5-17,

26 24 Margareten 5., Margareten Margareten Zinshauspreise Renditen bis EUR/m 2 3,2 bis 4,5 % Gute Chancen für Wertsteigerung Mehr Grünraum wertet die Lage auf Ähnlich wie der zweite Bezirk hat der fünfte Bezirk noch Aufholbedarf gegenüber vergleichbaren Nachbarbezirken. Das Preisniveau bleibt deutlich hinter Wieden und Mariahilf zurück, und Margareten ist mit Quadratmeterpreisen für Zinshäuser zwischen und EUR/m 2 noch der günstigste Bezirk innerhalb des Gürtels. Gerade das macht diesen Stadtteil aber für Wohnbauentwickler besonders interessant, da bei gelungenen Projekten höhere Renditen als in teureren Bezirken möglich sind. Auch wenn im Altbau (abgesehen von den Dachgeschoßen) deutlich niedrigere Preise angesetzt werden müssen, bestehen auch hier ausgezeichnete Chancen auf weitere Wertsteigerungen. Durch die rege Bautätigkeit und die vielen Altbausanierungen ist in den kommenden Jahren mit einer Aufwertung zu rechnen. Zur Attraktivitätssteigerung trägt auch die Schaffung zusätzlichen Grünraums bei. Bereits 2015 wird mit der ersten Wiental- Terrasse über dem Wien-Fluss und der U4 begonnen. Dieser sollen zwei weitere begrünte Aufenthaltsbereiche zwischen Pilgramgasse und Bruno-Kreisky-Park folgen. Weiters ist ein Fußgängersteg geplant, der Margareten mit Mariahilf verbinden wird. In diesem äußerst dicht verbauten Teil der Stadt wird der Gewinn an Lebensqualität durch die neuen Frei- und Grünräume besonders stark zur Wertsteigerung nahegelegener Immobilien beitragen. Aufgrund der noch moderaten Mieten und erzielbaren Wohnungspreise gibt es noch relativ viele Zinshäuser, in denen Ausbaumöglichkeiten noch nicht genutzt wurden. Das eröffnet gute Chancen, durch Dachbodenausbauten, Aufstockungen und andere Bewirtschaftungsmaßnahmen die Erträge der Objekte mittelfristig erheblich zu steigern. 5. Durchschnittliches Einkommen EUR , 5., Margareten EUR , Anteil nicht-österreichischer Staatsbürger 5., Margareten Ø Wien 24,2% 31,7 % -10,3 % Ø Wien +7,5 % Haushaltsentwicklung Haushalte ,4 % +8,3 % +11,7 % +15,5 % Quelle: ÖROK

27 Margareten 25 U4 Kettenbrückengasse Rechte Wienzeile Linke Wienzeile U4 Pilgramgasse Schönbrunner Straße 5. U4 Margaretengürtel Wiedner Hauptstraße Reinprechtsdorfer Straße Wichtige Kernzonen des Zinshausmarkts U-Bahn 5. Stadteinwärts der Reinprechtsdorfer Straße sind die Preise deutlich gestiegen. In den gürtelnahen Bereichen besteht noch Aufholpotenzial. Von den Investoren stark nachgefragt werden Objekte zwischen der Wienzeile, der Wiedner Hauptstraße und der Reinprechtsdorfer Straße. Dabei gilt: je näher zur U4 und zum Naschmarkt, desto besser. Die dem Gürtel näheren Lagen konnten sich als Wohngebiete zwar bisher noch nicht stärker etablieren, sollten von Investoren mit langfristiger Perspektive aber nicht außer Acht gelassen werden. Monatsmieten netto in EUR/m 2 Wohnungen Büros Geschäftslokale A-Lagen B-Lagen Ø 10,60 9,0-13,

28 26 Mariahilf 6., Mariahilf Mariahilf Zinshauspreise Renditen bis EUR/m 2 2,9 bis 4,1 % Mariahilfer Straße hat gewonnen Preisabfall Richtung Gürtel Der sechste Bezirk zählt nach wie vor zu den beliebtesten Wohngegenden Wiens; die Gebäudestruktur ist von klassischen Zinshäusern dominiert. Die Umgestaltung der Mariahilfer Straße in eine Fußgängerzone bzw. verkehrsberuhigte Zone wirkt sich immer deutlicher auf den Zinshaus- und Wohnungsmarkt aus. Die Fußgängerzone wertet die Mariahilfer Straße als Wohngegend stark auf, und die Sanierungstätigkeit hat bereits spürbar zugenommen. Für Investoren ergeben sich auch gute Chancen durch die Umnutzung von Büro- in Wohnflächen in gemischt genutzten Objekten. Etwas an Attraktivität eingebüßt haben die durch die Verkehrsverlagerung von der Mariahilfer Straße stark betroffenen umliegenden Straßenzüge, vor allem die Gumpendorfer Straße. Es gibt in Mariahilf ein erhebliches Preisgefälle zwischen den zentrumsnahen Lagen und den unweit des Gürtels gelegenen Bezirksteilen. Stadteinwärts der Achse Otto-Bauer- Gasse/Hofmühlgasse sind Zinshauspreise und Wohnungspreise/-mieten deutlich höher; auch das Wertsteigerungspotenzial ist wegen der Nähe zu U3 und U4 und der attraktiveren Bausubstanz größer. Richtung Gürtel gibt es hingegen diverse Genossenschafts-, Sozial- und Gemeindebauten, was sich negativ auf die Entwicklungschancen für Zinshäuser auswirkt. Die Umgestaltung des Westbahnhofs hat die gürtelnäheren Lagen aber positiv beeinflusst. Die Kaufpreise liegen zwischen und EUR/m 2. Die Nachfrage nach Akquisitionsobjekten ist weiter stark, daher konnten in den vergangenen Jahren über dem Marktschnitt liegende Wertsteigerungen erzielt werden, und Mariahilf konnte damit an den teureren Nachbarbezirk Neubau anschließen. Zuletzt gab es im Bereich Gumpendorfer Staße, Mollardgasse und Linke Wienzeile auch einige Neubau- 6. Durchschnittliches Einkommen EUR , 6., Mariahilf EUR , Anteil nicht-österreichischer Staatsbürger 6., Mariahilf Ø Wien 24,2% 25,2 % +5,6% +1,0% Ø Wien Haushaltsentwicklung Haushalte ,3 % +11,0 % +14,4 % +18,4 % Quelle: ÖROK

29 Museumsquartier Getreidemarkt U2 Mariahilf 27 Mariahilfer Straße Karlsplatz U1 U2 U4 Stumpergasse U3 Neubaugasse Naschmarkt westbahnhof U3 Zieglergasse Kettenbrückengasse U4 6. U3 U6 Westbahnhof Otto-Bauer-Gasse 6. Hofmühlgasse Mollardgasse U6 Gumpendorfer Straße U4 Pilgramgasse Linke Wienzeile Wichtige Kernzonen des Zinshausmarkts U-Bahn Gumpendorfer Straße U4 Margaretengürtel Der Zinshausmarkt in Mariahilf ist von einem klaren Preisgefälle vom Zentrum Richtung Gürtel einerseits und von der Mariahilfer Straße Richtung Wienzeile andererseits geprägt. Im Bereich der Mollardgasse werden auffällig viele Neubauten realisiert. projekte, aber es wird zunehmend schwieriger, noch freie Liegenschaften zu finden. Wegen der großen Beliebtheit des Bezirks und des exzellenten Mietniveaus ist die Nachfrage nach den wenigen Bauplätzen und den wenigen auf den Markt kommenden Zinshäusern ausgesprochen hoch. Monatsmieten netto in EUR/m 2 Wohnungen Büros Geschäftslokale A-Lagen B-Lagen Ø 11,35 9,5-14,

30 28 Neubau 7., Neubau Neubau Zinshauspreise Renditen bis EUR/m 2 2,7 bis 4,1 % Preise schließen zur Josefstadt auf Der siebente Bezirk ist einer der am stärksten nachgefragten Bezirke Wiens und hat sich als bevorzugte Wohnlage für eine junge, gut verdienende, urbane Zielgruppe etabliert. Hier hat sich auch eine Alternativszene gebildet eine Entwicklung, die man aus anderen Großstädten wie Berlin kennt. Das Preisniveau ist anhaltend hoch. Die Zinshauspreise liegen zwischen und EUR/m 2 und haben bereits zum Niveau des traditionell teureren Bezirks Josefstadt aufgeschlossen. In der Faßziehergasse wurden 2014 rund EUR/m 2 erzielt; für ein Objekt in der Stiftgasse sogar EUR/m 2. Ähnlich hoch ist auch das Preisniveau am Wohnungsmarkt. In einem der wenigen Neubauprojekte des Bezirks in der Lindengasse betragen die Kaufpreise bereits zwischen und EUR/m 2. Absolute Spitzenlagen im siebenten Bezirk sind der Spittelberg in unmittelbarer Nähe des MuseumsQuartiers sowie die Standorte rund um die Mariahilfer Straße. Hier sind nicht nur die höchsten Wohnungsmieten des Bezirks erzielbar es besteht auch große Nachfrage nach parifizierten Eigentumswohnungen, die zu Spitzenpreisen veräußert werden können. In der Burggasse konnten 2014 nahe des MuseumsQuartiers bereits Spitzenpreise von mehr als EUR/m 2 für hochwertige Dachgeschoßwohnungen erzielt werden. Lebendige Kreativszene Das Gebiet rund um die Neubaugasse ist wegen der ansässigen Lokale, Galerien und kleinen Geschäfte bei Kunst- und Kulturinteressierten sehr beliebt. Das Herz der Kreativszene ist das Siebensternviertel, wo sich kleine Ateliers, internationale Künstler und Newcomer angesiedelt haben. Die Schottenfeldgasse stellt traditionell die Trennlinie zwischen den teureren In-Lagen und den kostengünstigeren Lagen in Gürtelnähe dar, aber zunehmend weitet sich das Interesse der Investoren bis hin zur Kaiserstraße aus. In dem schmalen Streifen bis zum Gürtel bietet der siebente Bezirk weniger urbanes Flair; daher sind die 7. Durchschnittliches Einkommen EUR , 7., Neubau EUR , Anteil nicht-österreichischer Staatsbürger 7., Neubau Ø Wien 24,2% 25,1 % +10,2 % +0,9 % Ø Wien Haushaltsentwicklung Haushalte ,8 % +13,1 % +16,2 % +19,8 % Quelle: ÖROK