Nach-Steuern optimierte Immobilienfinanzierung durch kooperative Leasingvertragsgestaltung

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1 Jens-Werner Hinrichs Nach-Steuern optimierte Immobilienfinanzierung durch kooperative Leasingvertragsgestaltung Technische Universität Darmstadt Fachbereich 1 Betriebswirtschaftliche Bibliothek Inventar-Nr.: &STJ.'24:3 Abstel-Nr.: ÄfctjA&%.! PETER LANG Europäischer Verlag der Wissenschaften

2 INHALTSVERZEICHNIS Abbildungsverzeichnis 13 Tabellenverzeichnis 15 Abkürzungsverzeichnis 17 1 Einleitung Problemstellung, Zielsetzung und Themenabgrenzung Gang der Arbeit 21 2 Grundlagen Allgemeine Rechtsgrundlagen Sachenrechtliche Grundlagen Eigentum und Besitz Rechte an Grundstücken Grundstückseigentum Erbbaurecht Dauernutzungsrecht und Dauerwohnrecht Nießbrauch und Wohnungsrecht Grundpfandrechte Schuldrechtliche Grundlagen Kauf Miete, Pacht und Leihe Darlehen Forderungsverkauf und Forderungsabtretung Gesellschaftsrechtliche Grundlagen Objektgesellschaften Fondslösung 31

3 2.2 Steuerrechtliche Grundlagen Verhältnis der Steuerrechtsquellen Relevante Steuerarten Ertragsteuer Einkommensteuer, Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag 34 * Körperschaftsteuer Gewerbesteuer Verkehrssteuern Umsatzsteuer Grunderwerbsteuer Substanzsteuem Sonderfragen Einkunftserzielung durch Betriebs- und Privatvermögen Steuerlicher Verlustausgleich Allgemeine Verlustverrechnung Verlustausgleichsbeschränkung nach 2b EStG Steuerliche Liebhaberei Begriffsbestimmung Feststellung der Einkünfteerzielungsabsicht Liebhaberei-Indizien und ihre Entkräftung Hobby-Charakteristika Steuerersparnis als dominantes Motiv Offenkundige Veräußerungsabsicht Einkünfteerzielungsabsicht: Beweis durch Totalerfolgs-Prognose Bemessungsgrundlage Prognosezeitraum Folgen für Vertragsgestaltungen bei Kapitalanlagen Steuerliche Zurechnung und wirtschaftliches Eigentum 58

4 2.3 Leasing Begriff und Abgrenzung Leasingfähigkeit von Gütern Marktentwicklung Beteiligte und deren Beziehungen Leasingdreieck Leasingnehmer und Leasingnehmer- Motive Leasinggeber und Leasinggeber-Motive Steuerliche Zurechnung des Leasingobjektes Leasingerlasse Nicht explizit geregelte Vertragstypen 75 3 Gestaltungsoptionen und Modellanalyse Vorteilhaftigkeitsbeurteilungen Kapitalwertmethode Alternatiwerfahren Gestaltungsoptionen Kooperative Vertragsgestaltung Die Alternativen der Immobilien-Zuordnung zum Vermögen des Investors Alternativen innerhalb des Betriebsvermögens: Zur (Nicht-) Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung nach 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG Wirkungsanalyse Steuer-Zahlungseffekt: Die isolierte Wirkung einer Steuersatzänderung auf den Kapitalwert des Investors Steuer-Zinseffekt: Die isolierte Wirkung einer Kalkulationszinsänderung auf den Kapitalwert des Investors Gewerbesteuerbedingte Steuersatz- und Kalkulationszinsänderungen im Rahmen der einkommensteuerlichen Anrechnung der Gewerbesteuer gemäß 35 EStG Steuersatzänderung und Steuer-Zahlungseffekt Kalkulationszinssatzänderung und Steuer-Zinseffekt 89

5 Exkurs: Wirkung einer hinzurechnungswirksamen Finanzierung auf den Kapitalwert im Rahmen des Anrechnungsverfahrens nach 32c EStG a.f Gesamtwirkung Privat-versus Betriebsvermögen Vorteilhaftigkeit unter Kapitalwertgesichtspunkten Vorteilhaftigkeit unter Berücksichtigung der Totalgewinnrestriktion Vorteilhaftigkeit unter Renditegesichtspunkten Fazit \ Zahlungsstromoptimierung Grundsätze der Verschiebezinsbestimmung Zahlungsstromoptimierung im Leasingkontext Verschiebezinsbestimmung im Betriebsvermögen Leasing Verschiebezins des Leasinggebers Verschiebezins des Leasingnehmers Forfaitierung Verschiebezins des Forfaiteurs Verschiebezins des Leasinggebers Implikationen für den Leasingratenverschiebezins des Leasinggebers Verschiebezinsbestimmung im Privatvermögen Verschiebezins des Leasinggebers Zuflussprinzip des 11 EStG Inanspruchnahme von R 163 EStR Linearisierung durch Einzelvertragsgestaltung Wahl der steuerlichen Geltendmachung im Privatvermögen 119

6 Verschiebezins des Leasingnehmers Private Selbstnutzung des Leasingobjektes Verwendung des Leasingobjektes zur Einkunftserzielung im Privatvermögen Folgerungen aus Verschiebezinssatzdifferenzen zwischen Leasinggeber und Leasingnehmer Anwendung und Folgerungen Vorteilhafte Finanzierung der Renovierungsaufwendungen eigengenutzter Baudenkmale Annahmen Modellanalyse Eigenrenovierung Fremdrenovierung Denkmalrenovierung bei Beschränkung des juristischen bzw. wirtschaftlichen Eigentums des Investors auf das Denkmalgebäude Zur Vorteilhaftigkeit der Fremdrenovierung bei identischen Kalkulationsgrundlagen Zur Vorteilhaftigkeit der Fremdrenovierung bei differierenden Kalkulationsgrundlagen Denkmalrenovierung bei Erweiterung des juristischen Eigentums des Investors auf das Grundstück Fazit Vorteilhafte Finanzierung der Renovierungsaufwendungen fremdvermieteter Baudenkmale Annahmen Modellanalyse Eigenrenovierung und Vermietung durch den Eigentümer Fremdrenovierung und Vermietung durch den Investor Denkmalrenovierung bei wirtschaftlichem Eigentum des Investors durch Vollamortisationsleasing 163

7 Zur Vorteilhaftigkeit der Fremdrenovierung Fall 1: Identische Ertragsteuer- und Kalkulationszinssätze, s = Sj = s E, r sl =if=if,i = i,=i E Fall 2: Identische Ertragssteuersätze bei Refinanzierungsvorteilen des Investors vor Steuern, s = s, =s E,i] Sl <if,ij <i E Fall 3: Höhere Ertragsbesteuerung des Investors bei identischen Kalkulationszinssätzen vor Steuern, s, >s E,i vsl =if =if,i, <i E Fall 4: Höhere Ertragsbesteuerung des Investors bei Refinanzierungsvorteilen des Investors vor St Steuern, s, >s E,if <i E,i, <i E Vorteilhafte Gestaltung der Vertragsparameter Bedeutung des neuen 2b EStG für die Fremdrenovierung von Baudenkmalen Renovierung von Baudenkmalen bei ertragsteuerlicher Liebhaberei Fazit Leasing selbstgenutzter Wohnimmobilien Ein Kauf/Leasing-Modell Die Vorteilhaftigkeitsquellen optimierter Leasingverträge Basisvorteil: Gebäudeabschreibung Zahlungsstromoptimierung Optimierung der Refinanzierung Regeln für die intelligente Gestaltung von Leasingverträgen Sensitivitätsanalyse Modellmodifikationen für besondere Leasinggeber Herstellerleasing Private Leasinggeber Fazit 207

8 11 4 Aspekte der Übertragung in die Praxis Grenzen steuerlicher Gestaltung Risiko und Erwartungen Praxisrelevante Entscheidungskalküle Zusammenfassung und Fazit 223 Literaturverzeichnis 225