Beleihungswertermittlung

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1 (anonymisierte Muster-) Beleihungswertermittlung Objektart Straße PLZ, Ort Bundesland Logistikimmobilie xxxxxxxx Str. xxx xxxxx Stadt Nordrhein-Westfalen Allgemeine Angaben zur Wertermittlung Kreditnehmer xxxxxxxx Auftraggeber xxxxxxxxxxx Abteilung xxx Objektbesichtigung Wertermittl.-Stichtag Foto des Bewertungsobjekts (in diesem anonymisierten Mustergutachten nicht enthalten) Ergebnisüberblick Verkehrswert -nach Fertigstellung- ( 194 Baugesetzbuch) EUR 10,8-fache Jahresrohertrag 580 EUR/m² WNfl. Beleihungswert -nach Fertigstellung- ( 16 PfandBG) EUR 9,0-fache Jahresrohertrag 490 EUR/m² WNfl. Fazit Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein derzeit noch unbebautes m² großes Grundstück, das mit einer multiuserfähigen Logistikimmobilie bebaut werden soll. Die Logistikimmobile besteht aus einer Logistikhalle mit m² Nutzfläche nebst einem dreigeschossigen Bürovorbau mit m² Nutzfläche. Das Bewertungsobjekt erfüllt die heutigen Anforderungen an eine moderne Logistikimmobilie hinsichtlich Grundstück und Gebäude und befindet sich an einem bekannten Logistik-Standort. Nach den durchgeführten Erhebungen stehen die rechtlichen und tatsächlichen Objekteigenschaften einer Beleihungsfähigkeit nicht entgegen. Eine Verwertung des Bewertungsobjektes wird auf der Grundlage der vorliegenden Erkenntnisse als nachhaltig möglich eingeschätzt. D.h., es besteht nach Einschätzung des Sachverständigen ein genügend großer Nutzer- und Käuferkreis für das Bewertungsobjekt, so dass die nachhaltige Ertragsfähigkeit des Bewertungsobjektes und eine ausreichende Nutzbarkeit durch Dritte gewährleistet erscheint. Verkehrs- und Beleihungswert orientieren sich am Ertragswert.

2 Lagebeschreibung Makrolage Bundesland / Region: Nordrhein-Westfalen / xxxx Stadt / Einwohner: xxxxxxx / rd. xx.000 Einwohner Kaufkraft / Arbeitslosenquote: 106,0 (Stand: 2008) / 9,3 % (Stand: 12/2007) Einzugsbereich: Oberzentrum Überörtliche Verkehrsanbindung: sehr gute Verkehrsanbindung Mikrolage Stadtbezirk / Ortsteil: Innerörtliche Lage: Art der Bebauung und Nutzungen in der Nachbarschaft: Lagequalität: Beeinträchtigungen: Verkehrsanbindung: Entfernungen: Grundstücksbeschreibung Zuschnitt / Gestalt: Straßenfront / Tiefe: Oberflächenbeschaffenheit: Baugrund: Ausbauzustand der Straße: Versorgungsanlagen: Entsorgungsanlagen: Zufahrt: Baurecht / Entwicklungszustand: xxxxxx Gewerbe- und Industriegebiet xxxxxxx, gewerbliche und industrielle Nutzungen normale Gewerbe-/ Industrielage am Ortstermin keine wesentlichen spür- bzw. hörbar sehr gute Verkehrsanbindung zur A xx und A x (AK xxxxxxx); Lage unmittelbar an der B x AS xxxxxxx-xxxxxx (A xx, xxxx - xxxx) rd. x km Flughafen Köln Bonn: rd. xx km Flughafen Düsseldorf: rd. xx km Rheinhafen Köln-Niehl: rd. xx km Rheinhafen Köln-Godorf: rd. xx km Güterverkehrszentrum Eifeltor: rd. xx km Containerterminal Knappsack: rd. xx km Oberzentrum Aachen: rd. xx km Oberzentrum Bonn: rd. xx km Oberzentrum Düsseldorf: rd. xx km nahezu quadratisch rd. 147 m / rd. 128 m eben augenscheinlich normaler, gewachsener Baugrund z. Zt. bituminös befestigt mit beidseitigen Bordsteinen; noch nicht endgültig ausgebaut Strom, Wasser, Gas, Telefon (geplant) Abwasser an öffentlichen Kanal (vorhanden) Zufahrt von der xxxxxstraße aus rechtskräftiger Bebauungsplan Nr. xxx / baureifes Land Das Bewertungsgrundstück befindet sich im südöstlichen Bereich des Bebauungsplangebietes der Stadt xxxxxxx (Nr. xxx "Gewerbe- und Industriegebiet xxxxxx ) und wird durch die xxxxxstraße erschlossen. Das Plangebiet liegt am nordwestlichen Siedlungsrand des Stadtteils xxxxxxx zwischen den Ortschaften xxxxx und xxxxxxx und ist vom Zentrum xxxx rd. x km entfernt. Im Süden grenzt das Bebauungsplangebiet an den Geltungsbereich des Bebauungsplanes BP xx (xxxxxxxx) und im Norden stellt die Grenze die Kreisstraße K xxx dar. Im Westen und Osten wird das Plangebiet durch landwirtschaftlich genutzte Flächen begrenzt. Das Bebauungsplangebiet umfasst rund 71 ha Nettobauland Gewerbe- und Industriefläche. Das Plangebiet ist nicht zuletzt wegen seiner Verkehrserschließung und dem ausreichenden Abstand zu möglichen Wohnsiedlungsbereichen zur Ansiedlung von Industrie- und Gewerbebetrieben geeignet. Der Bebauungsplan xxxx - Gewerbe-/ Industriegebiet xxxx- wurde 2001 aufgestellt. Auf seiner Grundlage wurde in den letzten Jahren ein mittlerweile überregional ausstrahlender Gewerbestandort mit weit über 50 Firmen entwickelt. Neben verschiedenen kleineren und mittleren Unternehmen (z.b. KFZ, Bauhandwerk, Metallbau, Elektrotechnik) haben insbesondere überregional tätige Logistikunternehmen Stadtxxxxx als Standort für ihr Unternehmen gewählt (z.b. Logistik- und Dienstleistungszentrum xxxx und xxxx, Fachspedition xxxx, xxxxxxxxx Logistik etc.). Die Vermarktung des Gebietes schreitet kontinuierlich voran. MGA 02/09: Logistikimmobilie, xxxxxxxxx Str. xx, xxxxx Stadt Seite 2 von 19

3 Das Plangebiet ist über die zweispurig ausgebaute B xx und über den ca. xx km entfernten Autobahnanschlusspunkt xxxxx an die A xx, das überregionale Straßen- und Autobahnnetz, angebunden. Hierbei sind keine Ortschaften zu durchfahren; die Ortslage xxxxxx wird nur am Rand tangiert. Von der Auffahrt xxxxx bis zum Autobahnkreuz xxxxxxx, wo die Nord-Süd verlaufende A xx die Ost-West verlaufende A x kreuzt, sind es rd. xx km. Durch die B xxx ist die regionale Anbindung in die Räume xxxx/xxxxxxx und xxxxxx schnell und problemlos gegeben. Für den Bereich des Bewertungsgrundstücks ist die Art der baulichen Nutzung im Bebauungsplan als Industriegebiet (GI) festgesetzt. Das Maß der baulichen Nutzung ist wie folgt definiert: Grundflächenzahl (GRZ) = 0,8 Höhe der baulichen Anlage über NN: 98,00 Weitere Festsetzungen sind dem Bebauungsplan zu entnehmen. MGA 02/09: Logistikimmobilie, xxxxxxxxx Str. xx, xxxxx Stadt Seite 3 von 19

4 Vermietungsmarkt Gemäß eigenen Recherchen werden in xxxxxxx zurzeit keine für die Logistikbranche geeigneten Objekte zur Vermietung angeboten. Aus Sicht eines Investors dürfte das Bewertungsobjekt insbesondere hinsichtlich des vereinbarten langfristigen Mietvertrages (Laufzeit 15 Jahre), der Mieterbonität und der geringen Flächenverfügbarkeit im unmittelbaren Umfeld von Interesse sein. Des Weiteren erfüllt das Bewertungsobjekt auch die Anforderungen an eine Teilbarkeit der Immobilie, was hinsichtlich der Drittverwendung von Bedeutung ist. Investmentmarkt Bei Logistikimmobilien ist weiterhin eine rege Entwicklungs- und Bautätigkeit erkennbar. Die Logistikbranche spielt nicht nur eine Rolle als eigenständiger Wirtschaftszweig, sondern fungiert zunehmend auch als Katalysator für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung. In Deutschland profitiert die Branche vor allem von der Einbindung der führenden Exportnation in den globalen Wirtschaftskreislauf sowie der EU- Erweiterung Richtung Osten, die das Land wegen seiner zentralen Lage zu einer wichtigen Handelsdrehscheibe im Ost-/Westverkehr macht. Das Interesse an Logistikimmobilien von Seiten der Investoren ist auf dem Immobilienanlagemarkt in den zurückliegenden Jahren kontinuierlich gestiegen. Das ehemalige Nischenprodukt hat einen Wandel zur nachgefragten Assetklasse vollzogen, denn neben den ökonomischen Wachstumsperspektiven bietet dieser Immobiliensektor unter dem Gesichtspunkt der Portfoliodiversifikation eine interessante Anlagealternative zu Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Logistikstandort xxxx Einer von drei logistischen Schwerpunkten in Nordrhein-Westfalen befindet sich mit der xxxx in der Region Köln/Bonn. Führende Logistikunternehmen haben hier ihre Konzernzentrale oder zentralen Einrichtungen. Logistikunternehmen, die von hier aus Produkte und Waren veredeln, bündeln, kommissionieren und verteilen wollen, finden hier sehr gute Standortbedingungen vor. Der xxxx zeichnet sich in besonderem Maße durch seine In-Between-Lage zu großen westeuropäischen Industriegebieten, hervorragende Zugänge und Umschlagmöglichkeiten zu verschiedenen Verkehrsträgern (Straße, Schiene, Wasserstraßen, Frachtluftverkehr), eine gut ausgebaute Logistik-Infrastruktur und einen logistikorientierten Arbeitsmarkt aus. In den vergangenen Jahren hat sich die Logistikbranche zur wichtigsten Dienstleistungsbranche für Industrie und Handel entwickelt. Bereits jetzt vergeben Unternehmen einen Großteil ihrer gesamten Logistik an externe spezialisierte Dienstleister, Tendenz steigend. Das rasante Fortschreiten des e-commerce wird diesen Prozess beschleunigen. Nicht zuletzt gilt die Logistikbranche als diejenige mit guten Wachstumsprognosen; ihre Unternehmen erwarten steigende Umsätze und Beschäftigungszahlen und planen in den nächsten Jahren Kapazitätserweiterungen und Investitionen. Die Logistikbranche profitiert von der hohen Wirtschaftskraft der xxxxx xxxx und der Region. Die zentrale Lage als Verkehrsknotenpunkt eröffnet der Stadt xxxxxxx ein hohes Marktpotenzial. Über das Autobahnkreuz xxxxxxx mit den bedeutenden europäischen Fernverbindungen A xx und A x besteht einerseits eine optimale Verbindung zu den Wirtschafts- und Oberzentren xxxx, xxxx, xxxxxx, xxxxxxxx und xxxxxxxxxxxxxxxxx, andererseits ist der Standort unmittelbar integriert in die dynamische Wirtschaftsregion Südliche Rheinschiene. Fast alle größeren Städte Nordrhein-Westfalens und verschiedene Zentren Belgiens und der Niederlande befinden sich in einem Radius von ca. 150 bis 200 km. Einschließlich der Nachbarländer leben in dieser Region ca. 15. Millionen Einwohner. Umschlagsmöglichkeiten auf das Schienennetz bieten Deutschlands größter Umschlagbahnhof "Güterverkehrszentrum Eifeltor " in Köln sowie der Containerterminal im Chemiepark Hürth-Knappsack. Weiterhin kann eine Abwicklung des Güterverkehrs über die von der Häfen- und Güterverkehr Köln AG betriebenen Kölner Häfen (zweitgrößten Binnenhafenstandort in Deutschland) in Köln-Niehl und Wesseling-Godorf erfolgen. Der Köln Bonner Airport als zweit größter Frachtflughafen Deutschlands sowie der Passagierflughafen Düsseldorf International erschließen die xxxxxx xxxxx mit dem europäischen Ausland. Logistikunternehmen in xxxxx Insbesondere durch die Nähe zur Metropole xxxx konnte sich in der xxxxx xxxx bereits eine Vielzahl von Firmen der Logistikbranche ansiedeln. Die gute Erreichbarkeit aller Märkte Europas hat aber auch große Logistikeinrichtungen anderer Branchen angezogen (Zentrallager xxxxxx, xxxx, xxx, xxxxxx, xxxx, xxxxxx xxx xxxxxxxxxxxxxxxxxx, xxx, xxxxxx xxxxxxxx-xxxxxxxx, xxxx-xxxx xxxxx xxxxxxxxxxx). Die Wirtschaftszweige Spedition, Lagerung und Kühlhäuser sowie die Güterbeförderung mit Kraftfahrzeugen zäh- MGA 02/09: Logistikimmobilie, xxxxxxxxx Str. xx, xxxxx Stadt Seite 4 von 19

5 len zu den beschäftigungsstärksten in der Region Köln/Bonn. Hier haben sich vor allem Dienstleister angesiedelt, die in direktem Kontakt zum Flughafen Köln/Bonn und dem Güterverkehrszentrum Eifeltor stehen. Allein in der xxxxx xxxxx befinden sich weit über xx Speditionen und zahlreiche Unternehmen, die sich mit Logistikaufgaben befassen. Insgesamt sind etwa xxx Firmen aus der Logistikbranche in der xxxxx xxxxx angesiedelt. Diese setzen sich zusammen aus den traditionellen Logistikunternehmen der TUL - Logistik (Transport, Umschlag, Lagern), den Logistikdienstleistern mit einem weitergehenden Serviceangebot, den KEP-Dienstleistern (Kurier-, Express,- und Paketdienstleistern) sowie Anbietern mit einem speziellen auf die Logistikbranche abgestimmten Angebot von Beratung, Telematik und IT-Systemen. Martkpotential Beleuchtet man den Markt möglicher Nachfrager von Logistikdienstleistungen fällt auf, dass sich 91 der 500 umsatzstärksten und beschäftigungsreichsten Unternehmen Deutschlands im Umkreis von ca. xxx km im oder um die xxxxx xxxxx befinden. Noch deutlicher zeigt die Deutschlandkarte, dass die xxxxxx mit seiner Lage im größten Agglomerationsraum Deutschlands ein sehr hohes Marktpotenzial hat, da innerhalb eines 100-km Radius rund ein Drittel der 500 umsatzstärksten Unternehmen in Deutschland in einer Stunde erreicht werden können. Die Kombination der günstigen unmittelbaren Marktgröße und der guten Verkehrsinfrastruktur, die weitere Wege unkompliziert möglich macht, ergeben ein sehr gutes Lageprofil der xxxxx xxxxx. Die Unternehmen, die Produkte und Dienstleistungen entlang der logistischen Funktionskette (Transport - Umschlag - Lagerung) anbieten, stellen den Kernsektor der Logistikbranche dar. Diese - dem Logistiksektor direkt zuzurechnenden Wirtschaftszweige - können in drei Unterbereiche eingeteilt werden: 1. Die logistikspezifischen Dienstleistungen sind die konkreten logistischen Dienstleistungen entsprechend der Kette Transport - Umschlag - Lagerung 2. Die logistiknahe Industrie beinhaltet die Hersteller von Produkten, die für logistische Prozesse benötigt werden 3. Die logistiknahen Dienstleistungen sind vor allem unternehmensbezogene Dienste, die zur Realisierung logistischer Dienstleistungen erforderlich sind Im diesem Kernsektor der Logistikbranche zählt die xxxxx xxxx etwa 400 Unternehmen mit fast Beschäftigten. Vorhandenes Flächenpotential Der Wirtschaftsstandort xxxxx verfügte zum Jahresende 2007 über eine gewerblich nutzbare Bruttofläche von insgesamt rund 350 ha an ausgewiesenen städtischen und privaten Gewerbe- und Industrieflächen. Hiervon waren in den Gebieten xxxxxxxx, xxxxxx, xxxxxxxxxxxx xx, xxxxx-xxxx und xxxxxxxxxx xxxx noch insgesamt rd. 37 ha Nettobaulandfläche disponibel. Die Entwicklung und Vermarktung des Industrieund Gewerbegebietes xxxxxxxx erfolgt gemeinsam mit der xxxxx xx. Die vollständige Erschließung des Gebietes und Realteilung der bis dahin noch nicht vermarkteten Flächen wird entsprechend den mit dem Unternehmen abgeschlossenen Verträge bzw. Vereinbarungen bis zum erfolgen. Gemäß Jahreswirtschaftsbericht waren im Bebauungsplangebiet xxxxxxxx von den rund 61 ha großen Nettobaulandflächen zum rd. 53,2 ha vermarktet. Demnach waren zum Jahresanfang 2008 noch rd. 7,8 ha Nettobaulandfläche verfügbar. Gemäß Angaben der Wirtschaftsförderung zeigt sich die Nachfrage nach Industrieflächen ab rd. 2 ha Größe insbesondere aus der Logistikbranche ungebrochen. Im Bebauungsplangebiet xxxxxxx standen 2008 nur noch zwei rd. 2 ha große Industierflächen zur Verfügung; bei der Grundstücksfläche des Bewertungsobjektes handelt es sich um eine dieser beiden Flächen. Entwicklung der veräußerten Gewerbe- und Industrieflächen Im Zeitraum wurden durchschnittlich qm veräußert. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass dieser hohe Durchschnittswert aus den außerordentlich hohen Veräußerungen in 2003 und 2004 resultiert. Lässt man die in diesen beiden Jahren erfolgten Veräußerungen unberücksichtigt, ergibt sich ein bedeutend geringer Jahresdurchschnittsveräußerungswert von qm. Die Veräußerungsaktivitäten 2007 stellen sich wie folgt dar: Die Anzahl der Anfragen war vergleichbar mit den Vorjahren. Im Berichtszeitraum sind 7 statt wie in Kaufverträge geschlossen worden, dennoch wurde insgesamt eine geringere Flächensumme veräußert. Auch die Nachfragen aus der Logistikbranche waren nach wie vor ungebrochen. So gab es im Berichtszeitraum xx Anfragen aus diesem Wirtschaftsbereich. Es handelte sich bei allen Anfragen um Kaufinteressen mit einer Mindestgröße von 2-3 ha, das durchschnittliche Mindestflächenbedarfsinteresse lag bei MGA 02/09: Logistikimmobilie, xxxxxxxxx Str. xx, xxxxx Stadt Seite 5 von 19

6 rund 4,8 ha. Im Gegensatz zu den Vorjahren konnte diesem Bedarf jedoch, wie nachfolgend näher erläutert, aufgrund fehlender Flächen nicht mehr entsprochen werden. Das Vermarktungsergebnis bestätigt die schon in 2004 getroffene Prognose, dass die in 2003 und 2004 erzielten herausragenden Veräußerungsergebnisse aufgrund fehlender Flächenkapazitäten nicht mehr erreicht werden können. Erfreulich ist aber, dass die Nachfrage nach kleinteiligen Gewerbeflächen anhält. Für das Jahr 2008 wird daher von weiteren, wenn auch kleineren Veräußerungen ausgegangen werden. Fasst man die beschriebenen wirtschaftlichen Daten und Fakten zusammen, so eröffnen sich auch für die zukünftige Standortentwicklung xxxxxxxx günstige Chancen und Perspektiven. Dies liegt u.a. auch in den nachfolgenden Punkten begründet: - die Zentralität innerhalb Europas, - die geografische Position im Gefüge der transeuropäischen Netze in Verbindung mit der Lagegunst in der Region Köln-Bonn, - leistungsfähige Rahmenbedingungen als Standortfaktoren, - ein hohes Niveau an Bildung und an Forschungsleistungen in der Region, eine leistungsstarke und weiter ausbaufähige Infrastruktur und nicht zuletzt ein positives Wirtschaftsklima mit gut entwickelten Strukturen sowie - die Unternehmenslandschaft (attraktives Unternehmensportfolio mit zukunftsfähigem Branchenmix) MGA 02/09: Logistikimmobilie, xxxxxxxxx Str. xx, xxxxx Stadt Seite 6 von 19

7 Objektbeschreibung Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein derzeit noch unbebautes m² großes Grundstück, das mit einer Logistikimmobilie bebaut werden soll. Die Logistikimmobile besteht aus einer Logistikhalle mit 10,4 m lichten Höhe nebst einem dreigeschossigen Bürovorbau. Die Bruttogrund- bzw. Nutzflächen wurden mit m² bzw m² für die Logistikhalle und m² bzw m² für das Bürogebäude in der Baubeschreibung vom xx.xx.2008 bzw. Flächenberechnung vom xx.xx.2008 angegeben. Von den geplanten Außenanlagen werden rd m² befestigt und m² begrünt. Das Bewertungsobjekt erfüllt hinsichtlich Grundstücksgröße, Hallengröße, Verhältnis Grundstück/Nutzfläche, Anzahl der geplanten Zufahrten (zwei), der baurechtlichen Voraussetzungen und günstigen Anbindung die Anforderungen, die heute an moderne Logistikimmobilien gestellt werden. Auch hinsichtlich der Gebäudestruktur (rechteckiger Zuschnitt, Deckenhöhe im lichten 10,4 m, Bodenbelastbarkeit, Rampenanzahl, Brandschutz, Heizung und Büroanteil in Höhe von rd. 7,5 % der Gesamtnutzfläche) werden die wesentlichen Kriterien erfüllt. Die zur Verfügung gestellten Unterlagen weisen unterschiedliche Planungsstände auf. Diese Wertermittlung erfolgt auf Basis der mit Datum vom xx.xx.2008 und xx.xx.2008 angegeben aktuellen Berechnungskennziffern und den Plänen zum Mietvertrag vom xx.xx Baubeschreibung Die nachfolgenden Ausführungen basieren auf der vorliegenden Baubeschreibung vom xx.xx Logistikhalle Gebäudeart: Baujahr: Außenansicht: Konstruktionsart: Bodenplatte: Umfassungswände: Innenwände: Dach: Rampe, Tore: Türen: Fenster: Gebäudetechnik: Logistikhalle, lichte Höhe 10,4 m, nicht unterkellert geplanter Neubau Trapezblechfassade Stahlskelettbauweise mit Sandwichelementen Stahlfaserbeton, Belastbarkeit 100 KN Trapezblech mit Dämmung und Innenbeplankung Abtrennung mit Leichtbautrennwänden leicht geneigtes Satteldach (10 Dachneigung) aus Sandwichelementen mit Dämmung LKW-Verladerampe mit unterfahrbaren Überladebrücken, Andockdichtungen, Einfahrhilfen, 8 elektrische Sektionaltore Türen aus Stahl Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Dachoberlichtband Beleuchtung, Beheizung mittels verwirbelungsarmer Strahlungsheizung Sprinkleranlage, Brandmeldezentrale, Wand- und Außenhydranten Bürogebäude Gebäudeart: Baujahr: Außenansicht: Nutzungseinheiten: Konstruktionsart: Bodenplatte: Geschossdecken: Geschosstreppen: 3-geschossiges Bürogebäude mit Sozialeinbauten, nicht unterkellert, einseitig an Logistikhalle angebaut geplanter Neubau verputzt und gestrichen Erdgeschoss mit Empfang, 5 Büroräumen, Aufenthaltsraum, 2 Umkleide- Räume, 2 Duschräumen, Damen- und Herren WC, Abstellraum, Teeküche, 1. Obergeschoss mit 7 Büroräumen, Damen- und Herren WC, Archivraum Serverraum, Teeküche 2. Obergeschoss mit 8 Büroräumen, Damen- und Herren WC, Archivraum Heizungsraum, Teeküche Massivbau Stahlbeton Stahlbeton Stahlbeton, Geländer und Handlauf aus Edelstahl MGA 02/09: Logistikimmobilie, xxxxxxxxx Str. xx, xxxxx Stadt Seite 7 von 19

8 Umfassungswände: Innenwände: Dach: Fenster: Eingangsanlage: Innentüren: Wandbeläge: Bodenbelag: Treppengeländer: Heizung: Elektroinstallation: Mauerwerk oder alternativ Stahlbetonfertigteile Abtrennung mit Mauerwerk bzw. Leichtbautrennwänden Flachdach mit Eindeckung aus Dachpappe Kunststofffenster mit Isolierverglasung und elektr. Außenliegendem Sonnenschutz Windfang aus Aluminiumprofilen mit Isolier- und Sicherheitsverglasung, Briefkastenanlage und Gegensprechanlage Röhrenspantüren, Technik, Abstell- und Archivflächen mit Stahltüren Tapete mit Anstrich, Sanitärbereiche türhoch gefliest Büroräume und Flure Textilbelag auf schwimmendem Estrich, Sanitärbereich Gefliest, Treppenhaus Naturstein mit Fliesensockel Edelstahlkonstruktion, Handlauf aus Edelstahl Heizung mittels Gastherme mit Plattenheizkörper Fensterbandkanäle bzw. unter Putz in Büro- und Sozialräumen, in Technikräumen auf Putz, normaler Umfang geplante Außenanlagen Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, befestigte Zufahrtsflächen nebst Parkplätzen, Begrünung MGA 02/09: Logistikimmobilie, xxxxxxxxx Str. xx, xxxxx Stadt Seite 8 von 19

9 Grundbuch Auszug vom: xx.xx.2008 Amtsgericht: Xxxxxxx Grdst.-Nr. Band/ Lfd. Gemarkung Flur Flurstück(e) Fläche (m²) Grundbuch von Blatt Nr. 1 xxxxxxxx xxxx xx xxxxxx x xxx Eigentümer: xxxxxxxxxxxxxx xxxx Gesamtfläche davon zu bewerten Erläuterungen Grundbuch Dem Sachverständigen lag der entsprechende Grundbuchauszug vor. Aus dem Grundstück xxxxxxx, xxx, xxxx wurde eine noch zu vermessende Teilfläche in einer Größe von m² erworben. In Abteilung II des Grundbuches bestehen keine Eintragungen. Rechte, Lasten und Beschränkungen außerhalb des Grundbuches Sonstige Rechte, Lasten und Beschränkungen außerhalb des Grundbuches sind gemäß dem vorliegenden Kaufvertrag nicht bekannt. Darüber hinaus gehende Untersuchungen und Nachforschungen wurden auftragsgemäß nicht angestellt. Altlasten/Kontaminierung Diesbezügliche Untersuchungen und Nachforschungen wurden auftragsgemäß nicht angestellt. MGA 02/09: Logistikimmobilie, xxxxxxxxx Str. xx, xxxxx Stadt Seite 9 von 19

10 Bodenwert Grdst.-teilfläche-Nr. Hauptfläche Nebenfläche 1 Nebenfläche 2 rentierlich ja/nein Bezeichnung (m²) EUR/m² (m²) EUR/m² (m²) EUR/m² Bodenwert 1 Baugrundstück ja Bodenwert (rentierliche Anteile) Bodenwert (unrentierliche Anteile) 0 BODENWERT (gesamt) Entspricht 13% des Ertragswertes (VWT) und 16% des Ertragswertes (BLW). Erläuterungen Bodenwert Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der xxxxx xxxx hat in der Lage xxxxxxxx-xxxx einen geeigneten Bodenrichtwert für erschließungs- und kanalanschlußbeitragsfreie Gewerbe- und Industriegrundstücke veröffentlicht. Der Bodenrichtwert beträgt 55,- /m² zum Stichtag Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Merkmale, wie Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Größe und Grundstücksgestalt wird ein erschließungs- und kanalanschlußbeitragsfreier Bodenwert von 55,- /m² am Wertermittlungsstichtag für angemessen erachtet. MGA 02/09: Logistikimmobilie, xxxxxxxxx Str. xx, xxxxx Stadt Seite 10 von 19

11 Sachwert (Verkehrswert) Gebäude- Nr. Grdst.-teilfläche-Nr. Bau- GND RND Baukosten Wertminderung Zeitwert Gebäude jahr Jahre m² BGF EUR Ansatz % EUR A Logistikhalle Linear 0, B Bürogebäude Linear 0, Zeitwert der baulichen Anlagen Außenanlagen 2,5% Baunebenkosten 10,0% Bauwert Bodenwert SACHWERT gerundet Sachwert (Beleihungswert) Gebäude-Nr. Grdst.-teilfläche-Nr. Bau- GND RND Baukosten Wertminderung Zeitwert Gebäude Abschlag % jahr Jahre m² BGF EUR Ansatz % EUR A Logistikhalle Linear 0, B Bürogebäude Linear 0, Zeitwert der baulichen Anlagen Außenanlagen 2,5% Baunebenkosten 10,0% Bauwert vor Zu-/Abschlag Abschläge BLW = max. 83,33 % VWT 10,0% Bauwert Bodenwert SACHWERT gerundet MGA 02/09: Logistikimmobilie, xxxxxxxxx Str. xx, xxxxx Stadt Seite 11 von 19

12 Erläuterungen zum Sachwert Bruttogrundfläche Die Angaben zu den Bruttogrundflächen (BGF) wurde den vorliegenden Unterlagen vom xx.xx.2009 entnommen. Baukosten Die Baukosten basieren auf aktuellen Veröffentlichungen, wie z.b. denen des Baukosteninformationszentrums der Deutschen Architektenkammer GmbH (BKI 2008), Angaben aus der Fachliteratur sowie eigenen Erfahrungswerten. Diese wurden regional und objektspezifisch angemessen auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 2009 angesetzt. Die vorliegenden kalkulierten Baukostenansätze werden dementsprechend als realistisch eingeschätzt. Gesamt-/ Restnutzungsdauer Die Gesamtnutzungsdauer wird gemäß den Angaben in der Fachliteratur für diese besondere Objektart (Logistikimmobilie mit erhöhter Gebäudeabnutzung durch Dauerbetrieb) mit 30 Jahren angesetzt. Die Restnutzungsdauer entspricht im vorliegenden Fall der Gesamtnutzungsdauer, da es sich um einen geplanten Neubau handelt. Sicherheitsabschlag In der Beleihungswertermittlung wird eine Kürzung des Herstellungswertes in Höhe von 10 % im vorliegenden Fall für angemessen angesehen. Abschlag Gemäß Anweisung der Bank xxxxx wurde der Beleihungswert auf 83,33 % des Verkehrswertes reduziert (60 % des Beleihungswertes dürfen 50 % des Verkehrswertes nicht überschreiten). Verkehrs- und Beleihungswert Obwohl es sich hier primär um ein Renditeobjekt handelt, wird eine Sachwertermittlung wegen des Zweisäulenprinzips in der Beleihungswertermittlung vorgenommen. Verkehrs- und Beleihungswert werden vom Ertragswert abgeleitet. MGA 02/09: Logistikimmobilie, xxxxxxxxx Str. xx, xxxxx Stadt Seite 12 von 19

13 Ertragswert (Verkehrswert) Nutzung In Gebäude RND Zins Vf Anzahl Fläche Miete (EUR/m²) RoE Nutzung / Beschreibung Jahre % Stk. m² Ist angesetzt EUR g A Logistikhalle 30 7,00 12, ,20 4, g B Bürohaus 30 7,00 12, ,50 7, g B Stellplatz gew. 30 7,00 12, ,00 20, Ø 30 Ø 7,00 Σ 2 Σ Σ Bewirtschaftungskosten (Einzelaufstellung - Verkehrswert) Nutzung Instandhaltung Verwaltung MAW Sonstiges In Gebäude EUR/m² EUR/WE EUR/m² Nutzung / Beschreibung (/Stk.) % NBW (/Stk.) % RoE % RoE (/Stk.) % RoE % RoE g A Logistikhalle 3,64 0, ,75 3,0 4,0 14,2 g B Bürohaus 7,79 0, ,40 3,0 4,0 15,7 g B Stellplatz gew. 30,00 7,20 3,0 4,0 19,5 w = Wohnen, g = Gewerbe Summe Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten 14,4% Jahresreinertrag Bodenverzinsung Gebäudereinertrag x Vervielfältiger (bei Ø RND 30 Jahre und Ø Zins 7,00%) 12,41 Ertragswert der baulichen Anlagen Bodenwert ERTRAGSWERT gerundet MGA 02/09: Logistikimmobilie, xxxxxxxxx Str. xx, xxxxx Stadt Seite 13 von 19

14 Ertragswert (Beleihungswert) Nutzung In Gebäude RND Zins Vf Anzahl Fläche Miete (EUR/m²) RoE Nutzung / Beschreibung Jahre % Stk. m² Ist angesetzt EUR g A Logistikhalle 30 7,50 11, ,20 4, g B Bürohaus 30 7,50 11, ,50 7, g B Stellplatz gew. 30 7,50 11, ,00 20, Ø 30 Ø 7,50 Σ 2 Σ Σ Bewirtschaftungskosten (Einzelaufstellung - Beleihungswert) Nutzung Instandhaltung Verwaltung MAW Mod.-Risiko In Gebäude EUR/m² EUR/WE EUR/m² Nutzung / Beschreibung (/Stk.) % NBW (/Stk.) % RoE % RoE (/Stk.) % NBW % RoE g A Logistikhalle 3,64 0, ,75 3,0 4,0 0,91 0,20 16,8 g B Bürohaus 7,79 0, ,40 3,0 4,0 1,95 0,20 17,9 g B Stellplatz gew. 30,00 7,20 3,0 4,0 19,5 w = Wohnen, g = Gewerbe Summe Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten 17,0% Jahresreinertrag Bodenverzinsung Gebäudereinertrag x Vervielfältiger (bei Ø RND 30 Jahre und Ø Zins 7,50%) 11,81 Ertragswert der baulichen Anlagen Abschläge BLW = max. 83,33 % VWT 11,3% Bodenwert ERTRAGSWERT gerundet MGA 02/09: Logistikimmobilie, xxxxxxxxx Str. xx, xxxxx Stadt Seite 14 von 19

15 Erläuterungen zum Ertragswert Mieter und Mietverträge Dem Sachverständigen lag ein mit Datum xx.xx.2009 unterzeichneter Mietvertrag zwischen der xxxxxxxxx, xxxxxx und der xxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxx vor. Nachfolgend werden die wesentlichen für die Wertermittlung relevanten Vereinbarungen aufgeführt; weitere Details können dem Vertrag entnommen werden: - vereinbarter pauschaler monatlicher Mietzins: ,00 netto bezogen auf m² BGF genehmigte Hallenfläche - Mietbeginn: xx.xx.2009, spätestens xx.xx Mietdauer: 15 Jahre - Mietsicherheit: Bürgschaft der xxxxxxxxxxxxxxxx - Bewirtschaftungskosten werden umgelegt (triple-net-vertrag, vom Vermieter werden lediglich Instandhaltung von Dach und Fach getragen - Nebenkosten: Die Mieterin trägt alle Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung - Wertsicherungsklausel: Anpassung an Verbraucherpreisindex (Indexveränderung > 10 %) - erstmalige Anpassung: frühestens 5 Jahren nach Mietbeginn Nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete Mietwerte für Ladenlokale, Büroräume und Gewerbeflächen werden von der xxxxxxxxxxxx xxxxxxx herausgegeben. Die Mietwerte für Büroräume und Gewerbeflächen wurden gemäß aktuellem Mietspiegel (Stand: November Angabe ohne Mehrwertsteuer und Betriebskosten) in der Stadt xxxx wie folgt veröffentlicht: Büroräume: 5,00 /m² bis 10,00 /m² Lager- und Produktionsflächen: 2,50 /m² bis 4,00 /m² Die derzeitigen Angebotsmieten in den Gewerbegebietslagen von xxxxxx konnten wie folgt recherchiert werden: Büroräume: 5,50 /m² bis 8,90 /m² Hallen: i. M. 4,85 /m² Stellplätze: i.m. rd. 20,- /St. Die im Angebot befindlichen Hallen weisen jedoch überwiegend eine Größe von rd. 200 m² bis rd m² auf und eignen sich somit nicht für die Logistikbranche (Nachfrage nach größeren Logistikimmobilien mit einer Größenordnung ab m²). Bei den ausgewerteten Angebotsmieten konnte im Übrigen auch keine Abhängigkeit zwischen Mietzins und Größe erkannt werden. Gemäß den Veröffentlichungen Dr. Lübke (Renditezahlen Logistik; Bodenseeforum ) betragen die gängigsten Bandbreiten bei Neubauimmobilien 4,00 /m² bis 5,00 /m² in den Speckgürteln der nachgefragten Ballungsräume, wohingegen der Mietzins bei 2,50 /m² bis 4,00 /m² für gebrauchte Lager- /Produktionshallen liegt, da letztere oft nicht ideal für Logistikimmobilien zugeschnitten sind. Auf Grund der allgemeinen Nachfrage nach großen und modernen Logistikimmobilien, der begrenzten Flächenverfügbarkeit, der guten Standortlage für Logistikimmobilien, des bereits unterzeichneten Mietvertrages mit langer Laufzeit und der Tatsache, dass das geplante Bauvorhaben in vieler Hinsicht die idealtypischen Anforderungen an "Multi-User-Hallen" erfüllt, wird der vereinbarte Mietzins für nachhaltig erzielbar erachtet. Zur besseren Übersicht wurde der auf die BGF der Halle bezogene Mietzins auf die Nutzflächen von Halle und Büro umgerechnet. Gemäß den vertraglichen Vereinbarungen beträgt der Mietzins pauschal ,- / Monat bei m² BGF Hallenfläche. Dies entspricht einem Rohertrag in Höhe von ,- /Jahr. Dieser vereinbarte Mietzins kann unter Berücksichtigung der geplanten Nutzflächen und des Stellplatzangebotes zur Plausibilisierung wie folgt rechnerisch aufgeteilt werden (Ergebnis: Jahresrohertrag = ,- ): MGA 02/09: Logistikimmobilie, xxxxxxxxx Str. xx, xxxxx Stadt Seite 15 von 19

16 Bürogebäude: 7,50 /m² NFL Halle: 4,20 /m² NFL Stellplätze: 20,- /St. Das Mietniveau beträgt demnach rd. 8 % der Investitionskosten und liegt somit in einem üblichen Rahmen. Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten wurden objektspezifisch gemäß den Angaben der Wertermittlungsliteratur sowie unter Berücksichtigung der in der BelWertV benannten Bandbreiten und 11 (2) BelWertV (Mindesthöhe insgesamt 15 % des Rohertrags) angesetzt. Instandhaltungskosten: 0,8 % der Herstellungskosten Verwaltungskosten: 3 % des Jahresrohertrages Mietausfallwagnis: 4 % des Jahresrohertrages Dem Modernisierungsrisiko wird in der Beleihungswertermittlung gemäß BelWertV zur Aufrechterhaltung der Marktgängigkeit und dauerhaften Sicherung des Mietausgangniveaus mit einem Ansatz von 0,2 % der Herstellkosten Rechnung getragen. Liegenschafts- und Kapitalisierungszinssatz Der zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte der xxxx xxxx hat für Gewerbegrundstücke einen durchschnittlichen Liegenschaftszinssatz von 8,0 % abgeleitet. In der Fachliteratur werden speziell für Logistikimmobilien die folgenden Liegenschaftszinssätze benannt: Kleiber/Simon (Marktwertermittlung, 2004): 6 % bis 8,5 % Pohnert, Ehrenberg, Hase (Kreditwirtschaftliche Wertermittlung, 2005): 6 % bis 9 % Dr. Lübke (Renditezahlen Logistik 2007): 5 % bis 6 % (moderne Hallenflächen) Sommer/Kröll/Piehler (Grundstücks- und Gebäudewertermittlung, 2006): 6 % bis 8 % Im vorliegenden Fall wird unter Berücksichtigung der objektspezifischen Eigenschaften, wie Objektgröße, Flexibilität, Restnutzungsdauer, Lage und Nachfrageentwicklung am Standort sowie Betreiberbonität der Ansatz eines Liegenschaftszinssatzes in Höhe von 7,0 % für angemessen erachtet; in der Beleihungswertermittlung wird unter Würdigung des objektspezifischen Ertrags- und Verkaufsrisikos ein um 0,5 % erhöhter Ansatz als Kapitalisierungszinssatz (7,5 %) gewählt. Abschlag Gemäß Anweisung der Bank xxxxx wurde der Beleihungswert auf 83,33 % des Verkehrswertes reduziert (60 % des Beleihungswertes dürfen 50 % des Verkehrswertes nicht überschreiten). Verkehrs- und Beleihungswert Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Ertragswert orientieren. Maßgeblich für die Beleihungswertermittlung ist regelmäßig der Ertragswert, der nicht überschritten werden darf. Verkehrs- und Beleihungswert werden daher am Ertragswert orientiert. MGA 02/09: Logistikimmobilie, xxxxxxxxx Str. xx, xxxxx Stadt Seite 16 von 19

17 Hinweis Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des geplanten Vorhabens durchgeführt und sollte mit Vorliegen der Baugenehmigung ggf. aktualisiert werden. Alle Berechnungen basieren daher auf der Annahme, dass das Vorhaben bauplanungsrechtlich, wie auch bauordnungsrechtlich entsprechend den vorliegenden Planungen, Berechnungen und Beschreibungen realisiert wird. Flächen- und Ertragszusammenstellung (Verkehrswert) Gebäude-Nr. WOHNEN GEWERBE Gebäude Fläche (m²) RoE (EUR) Fläche (m²) RoE (EUR) A Logistikhalle inkl. Sprinkleranlage B Bürogebäude Σ 0 Σ 0 Σ Σ Gesamte WNfl. (m²) Gesamtrohertrag (EUR) Ergebnisübersicht Verkehrswert Beleihungswert Evtl. Lasten sind zusätzlich im Beleihungswert zu berücksichtigen. lastenfrei ( 16 PfandBG) Werte Sachwert Ertragswert Der Beleihungswert wird lastenfrei ausgewiesen. Evtl. Lasten sind zusätzlich zu berücksichtigen. Verkehrswert Ableitung vom Ertragswert Beleihungswert (83% vom VWT) Ableitung vom Ertragswert Vergleichsparameter Jahresrohertrag Jahresreinertrag EUR/m² WNfl x-fache Jahresmiete 10,8 9,0 RoE Wohnen / Gewerbe 0 / / 100 Bruttorendite (RoE/x) 9,3% 11,1% Nettorendite (ReE/x) 7,9% 9,2% Liegenschafts-/ Wohnen 0,00% 0,00% Kapitalisierungszins Gewerbe 7,00% 7,50% i.d. 7,00% 7,50% Bewirtschaftungskosten Wohnen % % Gewerbe 14,4% 17,0% i.d. 14,4% 17,0% MGA 02/09: Logistikimmobilie, xxxxxxxxx Str. xx, xxxxx Stadt Seite 17 von 19

18 Dem Gutachten lagen folgende Unterlagen zu Grunde: Grundbuchauszug vom xx.xx.xxxx Grundstückskaufvertrag vom xx.xx.xxxx Bauzeichnungen vom xx.xx.xxxx Baubeschreibung vom xx.xx.xxxx Flächenberechnung vom xx.xx.xxxx Mietvertrag vom xx.xx.xxxx Lageplan vom xx.xx.xxxx MGA 02/09: Logistikimmobilie, xxxxxxxxx Str. xx, xxxxx Stadt Seite 18 von 19

19 Anlagenverzeichnis: Fotodokumentation Lageplan Stadtplanauszug Auszug Flächen und Bebauungsplan Hinweis: In diesem Mustergutachten sind auf Grund der Anonymisierung die o.g. Anlagen nicht enthalten. MGA 02/09: Logistikimmobilie, xxxxxxxxx Str. xx, xxxxx Stadt Seite 19 von 19