Reihe: Industrieökonomik Band 8

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1 Reihe: Industrieökonomik Band 8 Herausgegeben von Prof. Dr. Frank C. Englmann, Stuttgart, Prof. Dr. Mathias Erlei, Clausthal, Prof. Dr. Ulrich Schwalbe, Hohenheim, und Prof. Dr. Bernd Woeckener, Stuttgart Dr. Johannes Promann Die Berücksichtigung des Wohnwertmerkmals Lage in den Mietspiegeln der deutschen Großstädte Bestandsaufnahme, theoretische Einbettung und ein GIS-gestütztes Verfahren zur standardisierten Wohnlageermittlung Mit einem Geleitwort von Prof. Dr. Frank C. Englmann, Universität Stuttgart m «EÜLÜ

2 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis XVII Tabellenverzeichnis ' - - ' XIX Symbol- und Abkürzungsverzeichnis Zusammenfassung Abstract XXIII XXIX, XXXI 1 Einleitung Problemstellung und Zielsetzung Primärliteratur Mietspiegel Aufbau der Arbeit 9 2 Mietspiegel Begründung der Notwendigkeit Einfache versus qualifizierte Mietspiegel Tabellen- versus Regressionsmietspiegel Wohnwertmerkmale Art Größe Ausstattung Beschaffenheit Lage ' Nicht zu berücksichtigende Merkmale Alternativen zur Begründung einer Mieterhöhung Auskunft aus einer Mietdatenbank Sachverständigengutachten Benennung von Vergleichswohnungen Weitere Alternativen 30 XI

3 2.6 Weitere Anwendungsmöglichkeiten Ökonomische Einordnung von Mietspiegeln und internationaler Vergleich von Mietregulierungen 33 Das Wohnwertmerkmal Lage in Mietspiegeln Zusammenhang zwischen Wohnlage und Miethöhe Richtung Vorzeichen und Monotonie Stärke Subjektive, objektive und Mietspiegel-Wohnlage Zusammenhang zwischen Wohnlage und Bodenrichtwerten Teilmerkmale der Wohnlage Merkmalsgruppen Mikro- und Makrolage Zusammenfassung zu einem Gesamtindikator Erhebung und Gewichtung Verortung der Wohnlagequalität Weitere Anwendungsmöglichkeiten und Ersteller von Wohnlagebeurteilungen 80 Die Wohnlage in der ökonomischen Modellierung Besonderheiten des Mietwohnungsmarkts Stilisierte Modelle Erweiterung: Weitere Bodennachfrager und expliziter Wohnungsmarkt Erweiterung: Amenities Simulationen Approximative Modelle Modelle diskreter Entscheidungen Hedonische Modelle Theoretische Grundlagen Schätzung der hedonischen Preisfunktion Anwendungsbeispiele im deutschsprachigen Raum Implikationen für die Untersuchung 110 XII

4 Standardisierung der Wohnlageermittlung: Konzeption und Daten Problem der Beobachtbarkeit der Lage Auswahl der untersuchten Städte GIS und Methodik Konzept der Hausbeurteilungspunkte OpenStreetMap Geokodierung Verwaltungsgrenzen Verfahren zur Vorauswahl der am besten geeigneten Operationalisierungen Erklärte Größe: Die Wohnlage '.". ' Berlin Hamburg Frankfurt am Main Stuttgart Vergleich und Aggregation der Lageeinschätzungen Erklärende Größen Lärmimmissionen Dichten und umgebende Nutzung Bevölkerungsdichte Bebauungsdichte Durchgrünung Zusammenhänge Höhenlage, Hangneigung und Exposition Entfernungsabhängige Wohnlageteilmerkmale Entfernung zur nächsten Haltestelle öffentlicher Verkehrsmittel Entfernung zur nächsten Schule Entfernung zu zentralen Versorgungsbereichen Image Administrative Zugehörigkeit und Marktsegmentierung Sozialindikatoren Zusammenfassung und deskriptive Statistik 188 XIII

5 Standardisierung der Wohnlageermittlung: Modellierung und Auswertung Statistische Vorbemerkungen Eingangsprüfung der Daten Vollerhebung, Stichprobe, Signifikanz und Effektgröße Wahl des Regressionsansatzes Binär-logistische Regression Ordinale Regression Gütemaße Raumbezug Modellierung auf Ebene der einzelnen Städte Modelle unter ausschließlicher Berücksichtigung harter Faktoren Modell ohne Lärm, mit zusammengefasster Entfernung zu Schulen bzw. zu ÖPNV-Haltestellen, ohne quadrierte Größen (H-l) Modell mit Lärm, mit zusammengefasster Entfernung zu Schulen bzw. zu ÖPNV-Haltestellen, ohne quadrierte Größen (H-2) Modell ohne Lärm, mit aufgeschlüsselter Entfernung zu Schulen bzw. zu ÖPNV-Haltestellen, mit quadrierten Größen (H-3) Modell mit Lärm, mit aufgeschlüsselter Entfernung zu Schulen bzw. zu ÖPNV-Haltestellen, mit quadrierten Größen (H-4) Modelle unter ausschließlicher Berücksichtigung weicher Faktoren Modelle unter ausschließlicher Berücksichtigung der administrativen Zugehörigkeit (WA-Bl bis WA-S2) Modelle unter ausschließlicher Berücksichtigung jeweils einer Spezifikation des Sozialindikators (WS-1 bis WS-3) Modelle unter Verwendung der administrativen Gliederung der obersten Ebene und der standardisierten Statussumme (WAS-B bis WAS-S) XIV

6 6.2.3 Modelle unter Berücksichtigung harter und weicher Faktoren Modelle mit allen zur Verfügung stehenden Einflussgrößen (HW-Bl bis HW-Sl) Umfassendes übertragbares Modell (HW-2) Robustes Modell mit Mindesteffektgröße (HW-3) Modellierung auf städteübergreifender Ebene Vergleichbarkeit der Städte Aggregation der einzelstädtischen Daten Städteübergreifende Modelle (HW-Ü2 bis HW-Ü3-SDY) Erweiterte Modellvalidierung Prognose unter Verwendung der Modellergebhisse Alternative Überprüfung der Modellgüte Transfer Vergleichende Diskussion der Modellergebnisse Schlussbetrachtung Zusammenfassung der Ergebnisse Ausblick Anhang 273 Literaturverzeichnis 297 XV