Immobilienfinanzierung - aber richtig

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1 Immobilienfinanzierung - aber richtig Langfristige Zinsfestschreibung oder variabel auf EURIBOR- Basis? Fremdwährungsdarlehen in Schweizer Franken oder japanischen YEN? LIBOR, CAP, SWAP und andere "böhmische Dörfer"

2 Bruttoinlandsprodukt D

3 Geschäftsvertrauen USA, Europa, Japan

4 Inflationsraten D

5 EURO-Zinsen kurzfristig 3-M-EURIBOR 0,66% Stand

6 EURO-Zinsen langfristig Zinsfestschreibung 10 Jahre Zinsfestschreibung 5 Jahre : Einstand 3,57% : Einstand 2,57%

7 Zinsstrukturkurve Die Höhe der Rendite einer Anleihe ist im Wesentlichen von der Laufzeit und von der Entwicklung der Kapitalmarktzinsen abhängig. In der Regel bringen Anleihen mit längeren Laufzeiten höhere Renditen. Siehe Zinsstrukturkurven. Im Durchschnitt über den gesamten Konjunkturzyklus sind die Zinsen am kurzen Ende 1,5 2% niedriger als am langen Laufzeitende. Die Zinsstrukturkurven können jedoch auch einen inversen (umgekehrten) Verlauf haben, so dass die Anleihen im längerfristigen Bereich der Strukturkurve niedrigere Renditen aufweisen als im kurzfristigen Bereich. Dieses Phänomen ist ein Signal für das bevorstehende Ende einer Hochkonjunktur-Phase. Mit der Kreditkrise 2008 und der darauf folgenden realwirtschaftlichen Wirkung hat sich sehr schnell wieder eine relativ steile Zinsstrukturkurve eingestellt.

8 Zinsstrukturkurve Inverse ZSK

9 Fest oder variabel??? Festzinsdarlehen: Das Bedürfnis nach einer eindeutigen und sicheren Kalkulationsgrundlage führt häufig dazu, dass eine Darlehensaufnahme mit einer Festzinsvereinbarung versehen wird. Damit haben Sie als Kreditnehmer nur bei Vertragsabschluss oder zum Zeitpunkt des Festzinsablaufs Gestaltungsspielräume hinsichtlich Ihrer Zins- und Tilgungsposition. Sofern nicht ausdrücklich vereinbart, sind Sondertilgungen i.d.r. nicht möglich. Variable Finanzierung: Erfolgt die Darlehensaufnahme auf Basis eines variablen Zinssatzes, kann der Kredit jederzeit ganz oder teilweise unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zurückgeführt werden, und dies ohne Zahlung eines Zinsausgleichs oder Vorfälligkeitsentgelts. Wenn bei einer variablen Finanzierung die Verzinsung an den EURIBOR gekoppelt ist, profitieren Sie automatisch von niedrigen bzw. sinkenden Zinsen am Geldmarkt. Gleichzeitig existiert das Risiko steigender Zinskosten bei einem Anstieg der Geldmarktzinsen. Dieses Zinsänderungsrisiko kann durch den gezielten Einsatz von Zinsderivaten individuell begrenzt oder ausgeschlossen werden.

10 Konjunkturelle Szenarien für f r den EURO-Raum Raum Für die individuelle Festschreibungspolitik ist die eigene, persönliche Einschätzung des volkswirtschaftlichen Rahmens und der diesbezüglichen Erwartungen für die Zukunft entscheidend. Szenario 1: Szenario 2: Szenario 3: Die aktuelle konjunkturelle Verbesserung ist nur ein Strohfeuer. Es kommt zu einer Double-Dip-Recession. Die aktuelle Rezession mündet in eine längere Phase der Seitwärtsentwicklung mit niedrigem Wachstum bzw. Stagnation ( Japan-Szenario ) Die Konjunktur springt nachhaltig wieder ordentlich an.

11 EURIBOR - LIBOR European Interbank Offered Rate (EURIBOR) ist der Zinssatz für Termingelder in Euro, die zwischen Banken gehandelt werden. Er hat den FIBOR (Frankfurt Interbank Offered Rate) als Referenzzinssatz bei Krediten und Anlageprodukten seit 30. Dezember 1998 ersetzt. Täglich melden bis zu 57 Banken, darunter 11 deutsche Banken, Angebotssätze (Briefsätze) für Ein- bis Zwölfmonatsgelder an einen Informationsanbieter, der Durchschnittssätze ermittelt und auf Moneyline Telerate veröffentlicht. Der veröffentlichte Zinssatz ist einerseits für kurzfristige Kredite Verhandlungsbasis, andererseits auch für die Anlage von Festgeldern eine wichtige Information. Banken verleihen so genanntes Eurogeld für 1, 2, 3 bis 6 Monate zu EURIBOR plus Aufschlag. London Interbank Offered Rate (LIBOR) ist der täglich festgelegte Referenzsatz, der aus den Zinssätzen ermittelt wird, für den sich Banken am Londoner Interbank-Handel Geld leihen.

12 Konjunktur- und Zinsszenario 1 Die aktuelle konjunkturelle Verbesserung ist nur ein Strohfeuer. Es kommt zu einer Double-Dip- Recession. Lösung: Sie finanzieren kurzfristig mit dem Instrument des Geldmarktkredits auf EURIBOR-/LIBOR-Basis. Sie haben damit die Chance, dauerhaft von sehr niedrigen Zinsen zu profitieren. Für den Fall, dass die Zinsen wider Erwarten doch steigen, erwerben Sie zusätzlich gegen Einmalprämie ein Absicherungsinstrument die Zinssicherung mittels CAP. Preisgünstiger CAP mit hohem Strike ausreichend.

13 CAP So funktioniert es: Sie sichern sich bereits heute auf Basis des aktuell attraktiven Zinsniveaus einen Maximalzinssatz für einen bestimmten Zeitraum, ohne dabei auf die Chance zu verzichten, von fallenden Zinsen zu profitieren. Immer dann, wenn der Referenzzinssatz welcher bei Vertragsabschluß zu bestimmen ist an zuvor definierten Terminen, die vereinbarte Zinsobergrenze (= CAP-Strike ) überschreitet, erhalten Sie von der Bank eine Ausgleichszahlung. Dieses Recht auf Ausgleichszahlungen gilt für den vertraglich bestimmten Zeitraum, auf einen zuvor festgelegten Betrag. Ihre Gegenleistung für dieses Recht besteht in der Entrichtung einer einmaligen CAP-Prämie, die u.u. als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden kann. Die Zins-CAP-Vereinbarung ist ein vom Grundgeschäft völlig unabhängiges Derivat, das theoretisch auch von einer anderen Bank geordert und auch transferiert werden kann. Das Kontrahentenrisiko ist zu beachten.

14 Zinssicherung mittels Zins - Cap Cap-Prämie Kunde CAP Ausgleichszahlung, wenn 3-M-EURIBOR > Zinsobergrenze Bank Kredit 3-M-EURIBOR + Nominalaufschlag Darlehenssumme Variable Finanzierung

15 Zinssicherung mittels Zins - Cap

16 Variables Grundgeschäft + CAP Vorteile + Absicherung im Falle steigender Zinsen + Weiterhin Partizipation an gleich bleibenden oder fallenden Zinsen + Jederzeit Sondertilgung oder komplette Ablösung möglich + Die Bank wir grundsätzlich bereits sein, das Derivat zu Marktkonditionen aufzulösen (Gewinn, wenn Zinsniveau gestiegen ist) Nachteile - Zu zahlende Prämie - Atmen der Zinsen bis zum Erreichen des Strike

17 Konjunktur- und Zinsszenario 2 Die aktuelle Rezession mündet in eine längere Phase der Seitwärtsentwicklung mit niedrigem Wachstum bzw. Stagnation ( Japan-Szenario ) Lösung: Sie finanzieren kurzfristig und variabel (auf EURIBOR-/ LIBOR-Basis ) und haben damit die Chance, dauerhaft von niedrigen Zinsen am kurzen Laufzeitende zu profitieren. Für den Fall, dass die Zinsen wieder steigen, verwenden Sie ein Absicherungsinstrument die Zinssicherung mittels CAP. CAP mit individuell festzulegendem, niedrigerem Strike und damit auch etwas höheren Kosten, wie in Szenario 1.

18 Konjunktur- und Zinsszenario 3 Die Konjunktur springt nachhaltig wieder ordentlich an. Sie gehen damit auch von wieder steigenden Zinsen aus. Die klassische Lösung ist dann die langfristige Zinsfestschreibung. Alternativ hierzu ist ein Geldmarktkredit, ebenfalls auf EURIBOR-/ LIBOR-Basis und zusätzlich der Abschluss eines Zins-SWAP möglich. Eine weitere Lösung ist ein Geldmarktkredit in Verbindung mit einem niedrigen, und damit teueren CAP, der aber dann die Chance offen lässt, dass doch Szenario 1 oder Szenario 2 eintreten.

19 SWAP So funktioniert es: Das Grundgeschäft wird als EURIBOR-/ LIBOR-basierter Geldmarktkredit mit demnach veränderlichen Zinsen abgeschlossen. Sie schließen eine vertragliche Vereinbarung, für einen festgelegten Zeitraum, in dem geregelt wird, dass Sie einen variablen Referenzzinssatz gegen einen Festsatz tauschen. Unabhängig davon sind jederzeit Sondertilgungen oder gar die komplette Ablösung im Grundgeschäft weiter möglich. Die Zins-SWAP-Vereinbarung ist wie beim CAP ein vom Grundgeschäft völlig unabhängiges Derivat, das theoretisch auch von einer anderen Bank geordert und auch transferiert werden kann. Auch hier ist das Kontrahentenrisiko zu beachten.

20 Zinssicherung mittels Zins - SWAP Festzinssatz Kunde SWAP 3-M-EURIBOR Bank Kredit 3-M-EURIBOR + Nominalaufschlag Darlehenssumme Variable Finanzierung

21 Fremdwährungsfinanzierung Bei Fremdwährungsfinanzierungen nehmen Sie Ihren Kredit statt in Euro in einer Fremdwährung, zum Beispiel im Schweizer Franken oder Japanischen Yen auf, wobei der Kreditbetrag bei der Bank für die Auszahlung sofort in Euro konvertiert wird. Hier ist auf den Wechselkurs zu achten. Zinsdienst und Tilgung wird in der Währung geleistet, in welcher finanziert wurde. Damit verbunden sind Chancen und Risiken aus Schwankungen in dieser Währung zur EURO-Welt. I. Potentieller Zinsvorteil Die Zinssätze in der Fremdwährung können / sollten niedriger sein. In der Schweiz und in Japan war dies in der Vergangenheit der Fall. In der Schweiz aus politischen Gründen, in Japan aus konjunkturellen Gründen. Im Moment ist der Zinsabstand zwischen EURO und diesen Fremdwährungen nur sehr gering. Im Falle einer konjunkturellen Erholung wird sich der Zinsabstand voraussichtlich wieder vergrößern.

22 Fremdwährungsfinanzierung II. Kurschance / Kursänderungsrisiko Da Sie sich in einer Fremdwährung verschulden und nicht in Euro, verpflichten Sie sich gegenüber der Bank, am Ende der Kreditlaufzeit (Fälligkeit der Tranche) den Fremdwährungskredit in der gewählten Refinanzierungswährung zurück zu zahlen. Daraus resultiert das Risiko, dass sich der Wechselkurs der Fremdwährung zum EUR während der Finanzierungsdauer verschlechtert. In diesem Fall müssten Sie einen höheren Kreditbetrag zurückzahlen, als Sie am Beginn aufgenommen haben. Ebenso besteht die Chance, dass der Wechselkurs sich zu Ihren Gunsten verändert und Sie weniger EURO in die Hand nehmen müssen, um den Kredit zu tilgen. Allerdings kann bei einem variablen Grundgeschäft diese Position in kurzen Abständen laufend verändert werden (aktives Währungsmanagement). Hier bedarf es einer individuellen Einschätzung / Prognose.

23 EUR - CHF EUR / CHF 1 = 1,46 CHF 1 CHF = 0,685 Stand

24 Beispiel Tausch zu 68,50 EUR / 100 CHF Kreditsumme CHF entspricht Kurs 1, Tausch zu 64,10 EUR / 100 CHF CHF entspricht Kurs 1,56 ODER Tausch zu 73,53 EUR / 100 CHF entspricht Kurs 1,36 CHF

25 Geldmarktzins CHF 3-Monats-LIBOR/CHF 0,25% Stand

26 EUR - JPY EUR / JPY 1 = 121,5 JPY 100 JPY = 0,823 Stand

27 Geldmarktzins JPY 3-Monats-LIBOR/JPY 0,25% Stand

28 Aktuelle Zinssätze (Stand ) 1M 3M 6M 12M EURIBOR 0,38% 0,60% 0,91% 1,20% LIBOR-CHF 0,09% 0,25% 0,32% 0,62% LIBOR-JPY 0,16% 0,25% 0,45% 0,68% jeweils zzgl. Bankmarge 0,75% bis 2% 5 J. fest EUR 3,50% CHF 2,90% JPY 2,25% 10 J. fest EUR 4,40% CHF 3,80% JPY 2,95% Indikation effektiver Jahreszins inkl. Bankmarge, Beleihung 80%, Volumen ,- CAP-Sätze 3-M-EURIBOR, Strike bei 4,00%, Prämie 6,02% 3-M-EURIBOR, Strike bei 5,00%, Prämie 3,78% Laufzeit jeweils 10 Jahre, Volumen ,-

29 Beispiel Darlehensbetrag ,- (Konditionen BW-Bank vom freibleibend) Zinsen bei Festzins EUR 10 Jahre (nom. 4,34% p.a.) 1.808,- p.m. Zinsen bei 1-M-LIBOR / CHF (variabel 1,29% p.a.) 538,- p.m.

30 Weitere Spezialitäten

31 Forward-SWAP Szenario: Sie unterhalten ein Festzinsdarlehen, dessen Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft. Auf Basis des aktuellen, von Ihnen als günstig eingestuften Zinsniveaus möchten Sie die Anschlussfinanzierung bereits heute zinssichern. Sie vereinbaren einen Forward-SWAP mit der Bank. Was ist ein Forward-SWAP? Es handelt sich um ein Zinstauschgeschäft zwischen Ihnen und der Bank zu einem in der Zukunft liegenden Termin. In obigem Fall wird Ihr bestehendes Darlehen zum Ende der Zinsbindung auf ein variables Darlehen mit Verzinsung auf EURIBOR-/LIBOR-Basis umgestellt. Bereits heute wird ein von Ihnen in Zukunft zu zahlender fixer Zinssatz vereinbart, für den Sie ab dem gleichen Termin im Gegenzug den variablen Finanzierungszinssatz (ohne Kreditmarge) von der Bank erhalten.

32 Forward - SWAP 3-M-EURIBOR Kunde Bank Fester Forward-SWAP-Satz Vorlaufzeit 3-M-EURIBOR + Nominalaufschlag Gegenwart Variable Finanzierung Zukunft

33 Zins-Collar Szenario: Sie möchten weiterhin von niedrigen Zinsen und hoher Flexibilität Ihrer variabel verzinsten Geldmarktfinanzierung profitieren. Sie suchen eine Absicherung gegen einen unerwarteten Zinsanstieg und sind auf der anderen Seite bereit, auf eine Partizipation an weiter sinkenden Zinsen zu verzichten. Sie erwerben einen Zins-Collar von der Bank, der allerdings eine freie Kreditlinie bzw. Sicherheiten benötigt. Der Collar ist preisgünstiger wie der CAP bei identischem Strike. Was ist ein Collar? Mit einem Zins-Collar definieren Sie eine Zinsbandbreite, die Sie gegen einen Zinsanstieg über eine vereinbarte Zinsobergrenze hinaus (CAP) absichert. Auf der anderen Seite profitieren Sie bis zum Zinssatz einer vereinbarten Zinsuntergrenze (Floor) von sinkenden Geldmarktzinsen. Diese Zinsuntergrenze (Floor) wird so gestaltet, dass Ihrerseits eine Ausgleichszahlung fällig wird, wenn der Referenzzinssatz, z.b. der 3-Monats-EURIBOR, die vereinbarte Zinsuntergrenze unterschreitet. Diese Ausgleichszahlung wird in Höhe der Differenz des festgestellten Referenzzinssatzes zur vereinbarten Zinsuntergrenze fällig.

34 Zins-Collar

35 Receiver-SWAP Szenario: Sie haben sich in der Vergangenheit aus verschiedenen Gründen (z.b. feste Kalkulationsgrundlage) für ein fest verzinsliches Darlehen entschieden, möchten aber heute von den heute deutlich günstigeren, variablen Kurfrist-Geldmarktzinsen profitieren, wobei Sie Sie in nächster Zukunft dabei keinen signifikanten Anstieg erwarten. Was ist ein Receiver Zins-SWAP? Grundsätzlich ermöglicht ein Zins-SWAP den Tausch von fixen und variablen Zinszahlungsströmen. In obigem Szenario zahlen Sie dann einen variablen Zinssatz auf EURIBOR-Basis und erhalten im Gegenzug einen dem aktuellen Kapitalmarktniveau entsprechenden festen Zinssatz von der Bank. Der Zins-SWAP kann jederzeit zum aktuellen Barwert aufgelöst werden.

36 Receiver - SWAP Kunde 3-M-EURIBOR Receiver-SWAP Festzinssatz auf aktuellem Kapitalmarktniveau Bank Festzinssatz (ursprünglicher Kreditvertrag) Kredit