GUTACHTEN. über den Verkehrswert (Marktwert) der unbebauten Grundstücke (Wohn-Bauland für Reihenhäuser) nach 1 94 Baugesetzbuch.

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1 Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich des Landkreises Offenbach HESSEN AZ: W 0032/2015 GUTACHTEN über den Verkehrswert (Marktwert) der unbebauten Grundstücke (Wohn-Bauland für Reihenhäuser) nach 1 94 Baugesetzbuch Stadt/Gemeinde Gemarkung Lage: Heusenstamm Heusenstamm -Fist u.a. Reihenhausbebauung inkl. Stellplätze Amt für Bodenmanagement Heppenheim - Geschäftsstelle 1 > Heppenheim, Odenwaldstraße 6 Telefon: (06252} Telefax: (06252) afbheppenheim-gutachterausschuss@hvba.hessen.de 1 > Gutachterausschüsse for Immobilienwerte für den Bereich der Kreise Bergstraße, Groß-Gerau, Offenbach, des Landkreises Darmstadt-Dieburg und des Odenwaldkreises sowie der Städte Bensheim, Dietzenbach, Heppenheim, Lampertheim, Neu-lsenburg und Vlernheim.

2 Gutachterausschuss für den Bereich Landkreises Offenbach AZ: W 0032/2015 Seite: 2 von 19 Die beteiligten Mitglieder des Gutachterausschusses haben in ihrer Sitzung am den Verkehrswert (Marktwert) der Liegenschaft ( Fist u.a. Reihenhausbebauung inkl. Stellplätze) wie folgt ermittelt: Verkehrswert (Marktwert) ,- Stichtag der Wertermittlung: Bei der Ermittlung des Verkehrswertes haben folgende Gutachter mitgewirkt: Schoeneck, Wolfram als Vorsitzender Dipl.-lng. (Vermessung) Becker, Albrecht als Gutachter Dipl. Verwaltungswirt, Leiter Kreisbauamt Volk, Klaus als Gutachter Dipl.-lng. (Vermessung)

3 Gutachterausschuss für den Bereich Landkreises Offenbach AZ: W 0032/201 5 Seite: 3 von 19 Inhaltsverzeichnis 1. Vorbemerkung und Grundstücksbeschreibung Allgemeine Angaben Verkehrswert (Marktwert) Gesetzliche Grundlagen Daten des Liegenschaftskatasters Daten des Grundbuchs Wertbeeinflussende Merkmale Lage des Grundstücks Überörtliche Lage und Infrastruktur Lage im Ort und Nachbarschaft Rechtliche Gegebenheiten Privatrechtliche Situation Öffentlich rechtliche Situation Tatsächliche Eigenschaften und sonstige Beschaffenheit Derzeitige Nutzung Erschließung Abgabensituation Gestalt und Form Altlasten Wertermittlung des Bodens Grundsätze zur Ermittlung des Bodenwertes Entwicklungszustand Bodenrichtwert Ableitung des Bodenwerts Verkehrswert (Marktwert) Literaturverzeichnis Verzeichnis der Anlagen

4 Gutachterausschuss für den Bereich Landkreises Offenbach AZ.: w 0032/2015 Seite: 4 von Vorbemerkung und Grundstücksbeschreibung 1.1. Allgemeine Angaben Auftraggeber: Stadt Heusenstamm - Der Magistrat - zu bewertendes Objekt: unbebaute Grundstücke: Südlich der Flurstücke u.a. zur Reihenhausbebauung inkl. Stellplätzen Zweck des Gutachtens/ Bewertungsgrundlage: Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwertes) zur aktuellen Wertfeststellung Die Auftraggeber hat das Gutachten am beantragt. Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag: Die Recherche bezüglich der wertrelevanten Merkmale des Bewertungsobjekts wurde am abgeschlossen. Der Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag ist auch der

5 Gutachterausschuss für den Bereich Landkreises Offenbach AZ: W 0032/2015 Seite: 5 von 19 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen: Die Informationen zur privatrechtliehen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben (fern-)mündlich eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen einzuholen. Die beteiligten Mitglieder des Gutachterausschusses haben das Bewertungsobjekt am besichtigt. Am Besichtigungstermin haben die Mitglieder des Gutachterausschusses sowie von der Geschäftsstelle Herr Daubenherger teilgenommen Verkehrswert (Marktwert) Die Definition des Verkehrswerts ergibt sich aus 194 Baugesetzbuch: "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Definition Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Verkehrswert Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre:'

6 Gutachterausschuss für den Bereich Landkreises Offenbach AZ: W 0032/201 5 Seite: 6 von Gesetzliche Grundlagen Die gesetzlichen Grundlagen für die Ermittlung des Verkehrswerts sind : Bürgerliches Gesetzbuch - BGB in der Fassung vom (BGBI. I S. 42, ber. S. 2909, ber I S. 738) zuletzt geändert am (BGBI.I S. 1218) BGB Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBI. I S. 2414), zuletzt geändert am (BGBI. I S. 954) m.w.v BauGB Hessische Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches vom 17. April 2007, zuletzt geändert am DVO-BauGB Hessische Bauordnung - HBO in der Fassung vom (GVBI. I 2011, 46, 180) zuletzt geändert am (GVBI. S. 622) HBO Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBI. I S. 132), zuletzt geändert am (BGBI. I S ) BauNVO lmmobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 lmmowertv (BGBI. I S. 639) lmmowertv Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche - WoFIV WoFIV Zweite Berechnungsverordnung - II. BV II. BV Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts - Sachwertrichtlinie in der Fassung der Bekanntmachung vom SW - RL Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts Vergleichswertrichtlinie in der Fassung der Bekanntmachung vom VW - RL Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts - Ertragswertrichtlinie in der Entwurfs-Fassung der Bekanntmachung vom EW - RL Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswertes landwirtschaftlicher Grundstücke und Betriebe (Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft- LandR 78) vom LandR Richtlinie zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau DIN 2 77 DIN 277 Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum MF/G

7 Gutachterausschuss für den Bereich Landkreises Offenbach AZ: W 0032/201 5 Seite: 7 von Daten des Liegenschaftskatasters Das zu bewertende Grundstück ist zum Bewertungsstichtag im Liegenschaftskataster nachgewiesen unter: Gemeinde: Heusenstamm Gemarkung: Heusenstamm Flur: 5 Flurstücke: 1189,1190,1191,1192, 1193,1227, 1229,1230, 1231,1232,1234,1235,1236, 1237, 1238,1239, 1240, , , 1197 I 1198, 11 99, 1249, 1242, 1243, 1244, 1245, 1246, 1247, 1248 Lagebezeichnung: Nr. 90, 90A, 908, 90C, 900, 90E sowie 92, 92A, 928 jeweils inkl. Stellplatzflächen Fläche : insgesamt m 2 Nutzungsart: Gebäude- und Freifläche, Wohnnutzung 1.5. Daten des Grundbuchs Im Grundbuch ist das Grundstück eingetragen unter: Grundbuchbezirk: Grundbuchblattnummer: Amtsgericht Offenbach am Main, Grundbuch von Heusenstamm 6105 Bestandsverzeichnis: Am1sgertcht Of fenbach am Main GrundbUch von Heusenstamm BlaH Bestandsverze!ehnls ~ ~r =~~~=~~= ~~~Q=~~- -~~~~~~~~~~m=. t=~t='~~-~~ ~~==~e~~~==~=a tg~,~~~ ~1619 'it) :~ I.IA9!r der ~<.~m,.,-,er ~Zi:k) =IJ' I Fu>siGd!Iet~ 1-G.:;..;:=:::;;;.;_ +-=SitlC=Gr.-=':'~ -~-=--=--=--=-~-o~-_::--_-_::_-:-+ -'- 1..;.:.~-~~b::.~-=-~~~ -'=' -c._!i..,... -_-+J.-1-_-_-_-_::_-_-_-_:-_-_-_-_::-=e-=._-=._-=._-=._-=_-::-_-::-_-=._~~~---~~ o rn' r---+--=----t ""--r ~ L,..-- He u s ens tamm s 1:.e~ Geb.iude - und FreiflAche B 43 5 Heusenstamm Gebäude- u n d Freifläche A Katasterangaben Grundbuchangaben 4 86 Heusenstamm " Heusenstamm 1192 Gebäude- und FreiflAche 92 Ge b äude- u n d Fre i f l ache

8 Gutachterausschuss für den Bereich Landkreises Offenbach AZ.: w 0032/201 5 Seite: 8 von 19 Amt&ger!cht GIUlldbuch von BlaH BestandsVerzeichnis Offenbach am Main Heusenstamm ltlt.1flr~ SlsMIIQe ae:etctvu"~qder Gr~.ICtA \;rd (1Br 'T\1 M<Tl Elnflrtt:lM vmll.ndarv IIA\"Jlle tuivrcr Q_. Cf1d(> ~crllllq..,1e df!l ~... mer i'~qjoozit ) SC~" lt'lrl5cmttso:t0'101~ C"'..1d :lofcr.,.l'lll' 'll' J i'.ust'.lol nr.to Sll.ciiO 1.:1 n l <":d e IYI ') Heusenstamm Verkehrsfläche ~ Heus e n s t amm Gebäude- und Frei f l äche 90D 490 Heusenstamm Gebäude- und Freif l äche Hoheb ergstraße90c Heusenstamm Gebäude- und Freifläche 90B 492 Heusenstamm Geblude- und Freif l äche 90A 4 93 Reusenstilrom s 1198 Gebäude- und Freifläche Heusenstamm Verkehrsfläche c~ 11 4 '""" 18 l 23 1 ;:!J l 29 l 2 5 l ;. 9 ~. - H eu senst-2-.~inrt r:: Gebäud e- und Frei f U i d i"h! Be im Ard',. 1ha m I,,q,,: '<>,. "..,., c.. r '" " "' c? n1,",-f ""''"'; f 1 ;;,.h" Be im Apfelbaum.. Q7 H <:H!! & :"' "' t & li<m t;ebäude- m d F~eiflä 1, e R o:. im Anf <> 1h;o tmam An f.,.- h - " "' ; 498 Heusenstamm Verkehrsfläche Beim Apfelbaum Heusenstamm Verkehrsfläche Be im Ap f elbaum I 3 53 ~ c 3 _4_ Amtsgericht Grundbuch von BlaH Bestandsverzeichnis Offenbach am Main Heusens t amm _50. H E U ",;,; S ~ ~ m :n so _!t(l>,~c,ne,.~"t l l IHoheberastraße r... b!l u d'" - 1nd F r'" fl!l r. h., _4 " --- ~ 502 Heueenstam m Verkehrsflllche Wernher-von-Braun-Straße!7 so :; Heusenstamm Gebäude- und Freifläche Hoheberg traße \l!) ;! Jf~n.~ ~ n ~! tamm 50 5 llc< u s -r<1~ s> tamm 506 Heusenstamm 5t!'1 He u s <? n s tamm 50& Heusenstamm E 09 Hr? l-.o S 'i'j"1 6 'l: -~~. : ~ Geb~ude - und Freifläche Gebäude- und Freifläche Verkehrsfläche Hohe b e r gs traße Gebäude- und Freifläche Verkehrsfläche Hohebe rgstraße Gebäude- und Freif l ä c he Hohebergs t r aße 21.2:) SHl H'.a us i<ns t amm Gebäude - un d Fre ifläche Hohebergs traße Heusenstamm Gebäud e - und Freifläche 18

9 Gutachterausschuss für den Bereich Landkreises Offenbach AZ.: w 0032/201 5 Seite: 9 von 19 Amtsgericht GrundbUch von BlaH Beatanc:tsverzeiehnil Of fenbach a~ Ma in He u senstamm 6105 Louler<"..e lilshellge C!ezelc:l"lrulg der C".n.ndst'.x:t.e l>rd der..,. ~ 09"11 BQentuM vetbln:lera<11lechte t,jo.wm--or <a."cndo Ger.OOIJilil <n-m~ dn ~~~ ~~ I "!)SSCC!it) Clu'ld :lo!gi-.na =~ij' I ~-JI5t~; &:~~ 1;1115C~ <Jit!o1 J-'10 i.agc ~r.tr. st\t~«l a I t) I e;d I e ha Heusenstamm Verkehrsfläche Hohebergs t raße Heusenstamm Gebäude - und Freif l äche Hohe b e rgstraße H e,o~s en s t a ~m ~ Ge b äud e- '.lnd Fre ifläche 515 ne'.lsen s t a mm s 1239 Gebäude - und Fr e ifläche He u senstamm Verkehrsfläche Rohebergstraße G"CiBe a 4..y "7 - Heusenstamm Gebäude - und Fr eifläche 90E He u s e n s t a mm Gebäude - und Freifläche Rohebergstraße F!~ ~ l :..: ~l.s t:.~ m m Gebäude- und Freiflllc:he Rohebergstraße He.1 sens t a mm Ge b:iude- und Fre i fläche He u s e ns tamm Verkehrsflache Heusenstamm Ge b äude - und Freifläche Ho hebergstraße He usenst amm Gebäude- und Freifläc he --'- l_ Amtsgericht Grundbuch von 8Ioft Bestandsverzeichnis Offenbach am Ma i n Heusenstamm 6105 Heuse nstamm 52 5 Heu senst a mm f.i1;! ",!!-' i'. i1.:: t.;1 m ~1l Gebäude- und Frei f läc he Verk ehrsfläche Gebäude - un d Frei f läc t ;traß ~ ho 0,., (' He usen s t a mm S28 He u sen s tamm 1257 Verkehrsfläche Wernher-von-Braun-Straße Verkehrsfläche Wernher - v on - Braun - Straße Eigentümer: Amtsgericht Grundbuch von Ol t... l'l. -1 ', ' I fl..., i I" ;i dot. :::~ flgonlvm~ r 1-;ut>fiO_;:;...i -n.:.~--~---~-a-d_t B_e_n_s_e_n_~_1;...;;ama_.---H Abteilung II: Keine Eintragungen für die zu bewertenden Grundstücke. Es wird davon ausgegangen, dass hierfür keine Wertrelevanz besteht. Abteilung 111: nicht eingesehen

10 Gutachterausschuss für den Bereich Landkreises Offenbach AZ.: w 0032/201 5 Seite: 1 0 von Wertbeeinflussende Merkmale Zur Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht. Der Verkehrswert bestimmt sich nach der ldge des Grundstücks, den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften und der sonstigen Beschaffenheit des Grundstücks. Die für das Gutachten grundlegenden wertbeeinflussenden Umstände und Merkmale wurden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ermittelt und den Mitgliedern des Gutachterausschusses zur Beratung und Beschlussfassung vorgelegt Lage des Grundstücks Oberörtliche Lage und Infrastruktur Heusenstamm ist eine hessische Stadt mit über rd (Stand 2013) Einwohnern im Landkreis Offenbach in Hessen, an der Bieber gelegen. Die Stadt liegt im Rhein-Main-Gebiet südlich von Frankfurt am Main und Offenbach auf einer Höhe von durchschnittlich 121 m ü. NN. Der tiefste natürliche Punkt ist das Flussbett der Bieber, der höchste Punkt ist die Erhebung Hoher Berg. Heusenstamm liegt im südlichen Teil Hessens unweit der Mittelgebirge Odenwald und Spessart. Lagebeschreibung Heusenstamm grenzt im Norden an die kreisfreie Stadt Offenbach, im Nordosten an die Stadt Obertshausen, im Südosten an die Stadt Rodgau, im Süden an die Stadt Dietzenbach, sowie im Westen an die Stadt Dreieich. Heusenstamm liegt an der Bundesautobahn A 3, zu erreichen über die Anschlussstelle Obertshausen. Nicht weit entfernt ist auch die Bundesautobahn A 661, Anschlussstelle Neu-lsenburg. Der Flughafen Frankfurt ist in kurzer Zeit zu erreichen. Mit ders-bahn sind die Innenstädte von Frankfurt und Offenbach, sowie der Hauptbahnhof Frankfurt zu erreichen. ln Heusenstamm gibt es vier kirchliche (3 katholische, 1 evangelische) Kindertagesstätten und drei weitere in kommunaler Trägerschaft. Darüber hinaus gibt es zwei Kinderbetreuungsvereine. An Bildungseinrichtungen stehen in Heusenstamm drei Grundschulen, eine Realschule, ein Gymnasium und eine Förderschule für Praktisch Bildbare zur Auswahl. Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie Ärzte, Apotheken und Behörden stehen ausreichend zur Verfügung. Die Stadt Heusenstamm verfügt über zwei Gewerbegebiete. (siehe Anlage 1 I Überörtliche Lage)

11 Gutachterausschuss für den Bereich Landkreises Offenbach Al: w 0032/2015 Seite: 11 von Lage Im Ort und Nachbarschaft Das Bewertungsobjekt liegt am südwestlichen Ortsbereich von Heusenstamm. Die Lage im Umfeld zeichnet sich aus durch eine aufgelockerte, offene Bauweise mit überwiegend Wohnnutzung (freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser sowie vereinzelt Geschosswohnungsbau). Es besteht eine normale überwiegend kleinstädtisch geprägte Infrastruktur. (siehe Anlagen 2 und 3/ Lage im Ort)

12 Gutachterausschuss für den Bereich Landkreises Offenbach AZ: W 0032/201 5 Seite: 1 2 von Rechtliche Gegebenheiten Privatrechtliche Situation ln der Abteilung II des Grundbuchs bestehen keine Eintragungen zu den bewertenden Grundstücksflächen. Es wird davon ausgegangen, dass hierfür keine Wertrelevanz vorliegt. Abteilung 111 des Grundbuches wurde nicht eingesehen. Schuldverhältnisse, die ggf. im Grundbuch in Abteilung 111 verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass diese beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Kaufpreises ausgeglichen bzw. bei der Beleihung berücksichtigt werden öffentlich rechtliche Situation Bebauungsplan Für den Bereich des Bewertungsobjektes gibt es einen Bebauungsplan mit der Bezeichnung,.Südlich der Nr. 5.33, 1.. vom Folgende Festsetzungen bestehen: Bezeichnung Baugebiet: WA2 - Art der baulichen Nutzung: WA -Allgemeines Wohngebiet Maß der baulichen Nutzung: Grundflächenzahl (GRZ) 0,5; Geschossflächenzahl (GFZ) 0,9; Zahl der Vollgeschosse: mind. II, max. 111 Vollgeschosse; nur Hausgruppen zulässig Zu bewertende Grundstücke orange markiert: Baugebiet WA2 Baulasten ln dieser Wertermittlung wird davon ausgegangen, dass keine Baulasten für die zu bewertenden Grundstücke vorhanden sind.

13 Gutachterausschuss für den Bereich Landkreises Offenbach AZ: W 0032/2015 Seite: 1 3 von Tatsächliche Eigenschaften und sonstige Beschaffenheit Derzeitige Nutzung Die zu bewertenden Grundstücksflächen sind derzeit ungenutzt. Die Stadt Heusenstamm beabsichtigt diese Neubaugrundstücke für eine Bebauung mit Reihenhäusern zu veräußern Erschließung Die zu bewertenden Grundstücksflächen sind gemäß Ortsbesichtigung erschlossen. Es besteht direkter Straßenanschluss über die. Eine innere Erschließung und Zuwegung der Bewertungsgrundstücke besteht gemäß Lageplan vom (Stadt Heusenstamm) Abgabensituation Nach Auskunft der Stadt Heusenstamm sind die zu bewertenden Grundstücksflächen erschlossen. Entsprechend fallen derzeit keine Erschließungskosten an. Diese Wertermittlung basiert hinsichtlich des erschließungs- und abgabenbeitragsrechtlichen Zustandes auf Informationen der Stadt Heusenstamm vom Die Angaben wurden von den Mitgliedern des Gutachterausschusses nicht näher überprüft. Eine Haftung für die Richtigkeit dieser Angaben wird daher nicht übernommen. ln der vorliegenden Wertermittlung werden für die zu bewertenden Grundstücke ein erschließungsbeitragsfreier Zustand unterstellt. Erschließungssituation Gestalt und Form Die zu bewertenden Grundstücksflächen sind regelmäßig geschnitten. Die Grundstückstopographie ist nahezu eben. Umliegend besteht eine normale Wohnbebauung (EFH/ZFH). Der östliche Grundstücksblock hat eine mittlere Breite von ca. 50 m und eine mittlere Tiefe von ca. 29 m. Der westliche Grundstücksblock hat eine mittlere Breite von ca. 28 m und eine mittlere Tiefe von ca. 22 m Altlasten Der Grund und Boden wurde nicht auf eventuelle Verunreinigungen (u. a. Altlasten) untersucht. Diese Untersuchung kann nur durch Spezialinstitute (z.b. Altlastengutachter) vorgenommen werden. Gemäß schriftlicher Auskunft durch die Stadt Heusenstamm ist das Bewertungsgrundstück mit Altablagerungen belastet. Die Stadt Heusenstamm beabsichtigt diese Grundstücke vor Verkauf zu sanieren. ln der vorliegenden Wertermittlung werden für die zu bewertenden Grundstücke Altlastenfreiheit unterstellt.

14 Gutachterausschuss für den Bereich Landkreises Offenbach AZ: W 0032/201 5 Seite: 14 von Wertermittlung des Bodens 3.1. Grundsätze zur Ermittlung des Bodenwertes Nach der lmmobilienwertermittlungsverordnung ist der Bodenwert in der Regel durch Preisvergleich nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Anstelle von Vergleichspreisen aus der Kaufpreissammlung kann auch der Bodenrichtwert für die entsprechende Gemarkung herangezogen werden. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche und wird von den Mitgliedern des Gutachterausschusses aufgrund der Kaufpreissammlung unter Berücksichtigung der Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt ermittelt Entwicklungszustand Der Entwicklungszustand eines Grundstücks lässt sich nach 5 lmmowertv aus der öffentlich rechtlichen Planungssituation ableiten. Die übliche Entwicklung beinhaltet die Entwicklungsstufen Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land. Der Entwicklungszustand richtet sich immer nach den rechtlichen Vorgaben, insbesondere nach denen des öffentlichen Bauordnungs- und Bauplanungsrechts. Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um baureifes Land Bodenrichtwert Die Mitglieder des Gutachterausschusses haben für die Gemarkung Heusenstamm verschiedene Wertzonen festgelegt. Der östliche Teil der zu bewertenden Grundstücke liegt in der Wertzone 11 für die der Bodenrichtwert für Bauflächen mit Wohnnutzung zum zu 500,- /m 2 inklusive der Erschließungskosten ermittelt wurde. Dieser Bodenrichtwert bezieht sich dabei auf ein unbebautes Grundstück für Wohnbauflächen in mittlerer Lage, mit normalem Zuschnitt und ortsüblicher zonaler Größe und Ausnutzung (GFZ 0,6). Bodenrichtwert Der westliche Teil der zu bewertenden Grundstücke liegt in einer Wertzone für die der Bodenrichtwert für Land- und forstwirtschaftliche Flächen zum zu 4,50 /m 2 ermittelt wurde.

15 Gutachterausschuss für den Bereich Landkreises Offenbach AZ: W 0032/2015 Seite: 15 von Ableitung des Bodenwerts Allgemeine Marktlage Wohnimmobilien: Durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien im Rhein-Main-Gebiet konnten auch im Jahr 2014 vielerorts wieder steigende Preise für Wohneigentum registriert werden. Das Angebot kann diese Nachfrage in Frankfurt und den Umlandgemeinden nach wie vor nicht bedienen. Dies beflügelt vor allem die Nachfrage nach Renditeobjekten. Die Mieten im Rhein-Main-Gebiet sind im Jahr 2014 deutlich langsamer gestiegen als die Preise für Wohneigentum, vielerorts blieben sie auch konstant. Diese Entwicklung wird durch das noch immer relativ niedrige Zinsniveau gefördert, das nach wie vor einen guten Einstieg in Immobilieninvestitionen ermöglicht. Positiv bleibt die Entwicklung der Einwohnerzahlen, insbesondere in Frankfurt am Main und in den an Frankfurt angrenzenden Gemeinden. Baugrundstücke: Die Nachfrage nach Baugrundstücken in präferierten Lagen mit guter Infrastruktur und Anbindung ist unverändert hoch. Im Vergleich zum Vorjahr konnten daher in einigen Gemeinden höhere Preise registriert werden. Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren: Die Mitglieder des Gutachterausschusses bewerten die Qualität der zu bewertenden Fläche als Bauland für Wohnnutzung mit Reihenhausbebauung entsprechend des bestehenden rechtskräftigen Bebauungsplanes. Grundstückszuschnitt und -topographie sind für eine Reihenhausbebauung überwiegend regelmäßig und normal. Die Lage des Bewertungsgrundstücks in Heusenstamm beurteilt der Gutachterausschuss als durchschnittlich. Durch die Lage direkt an der bestehen erhöhte Verkehrsimmissionen. Ein entsprechender Wertabschlag ist allerdings nicht marktgerecht, da die umliegenden Kaufpreise für Baugrundstücke ein überwiegend ähnliches Preisniveau aufweisen. Es besteht ein guter Anschluss an das übergeordnete Verkehrswegenetz und die örtliche I nfrastru ktu r. Die einzelnen 9 Reihenhausgrundstücke der Bewertungsfläche bewegen sich zwischen 123 m 2 und 140 m 2 Grundstücksgröße. Dies entspricht der üblichen Größenordnung von kleinflächigen Reihenhausgrundstücken. Übliche Reihenhausgrundstücke im Landkreis Offenbach bewegen sich überwiegend zwischen ca. 100m 2 und 350m 2 Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses sind in den letzten Jahren vor dem Wertermittlungsstichtag geeignete Vergleichspreise für vergleichbare Grundstücke in der Gemarkung Heusenstamm registriert worden. Eine aktuelle Kaupreisanalyse über Wohnbauplätze bis 350 m 2 Grundstücksgröße in Heusenstamm in der Flur 5 zwischen den Jahren 20 l 0 bis zeigt folgende Statistik:

16 Gutachterausschuss für den Bereich Landkreises Offenbach AZ: W 0032/201 5 Seite: 16 von 19 GrundstOcks- Anzahl: 30 Kauf~eise größe Kaufpreis/rn' ErschHeßungssituation Mttemert erschließungsbeitragsfrei Median (aul!.rel&erbtorelnlgtes Mlttlel) erschießungsbeitragsfrei Mnirrum erschließungsbeitragsfrei Maximum erschließunasbeitraasfrei Häufigkeitsverteilung Kaufpreise /m 2 Grundstücksfläche 7 I: a Häufilkel I I - I I Der Gutachterausschuss erachtet für die Bewertungsfläche, unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände, einen Wertansatz auf Grundlage der Kaufpreissammlung für Reihenhausgrundstücke (Vergleichswertverfahren) als angemessen. Es ergibt sich nachfolgende Wertermittlung: Ausgehend von einem Vergleichswert (Median) von 503,- /m 2 und unter Berücksichtigung der genannten wertbeeinflussenden Eigenschaften, ermittelt der Gutachterausschuss den Bodenwert zum Wertermittlungsstichtag zu gerundet /m 2 Bei einer zu bewertenden Gesamtfläche von m 2 ergibt sich der Gesamt-Bodenwert der zu bewertenden 9 Reihenhausgrundstücke inkl. Stellplatzflächen zu m 2 x 500,- /m 2 =

17 Gutachterausschuss für den Bereich Landkreises Offenbach AZ: W 0032/201 5 Seite: 1 7 von Verkehrswert (Marktwert) Ausgehend von dem Vergleichswertverfahren zum Bodenwert und unter Berücksichtigung der Lage auf dem Immobilienmarkt für Grundstücke dieser Art ermitteln die Mitglieder des Gutachterausschusses den Verkehrswert (Marktwert) der mit den Flurstücken u.a. (Reihenhausgrundstücke inkl. Stellplätze) zum Wertermittlungsstichtag gerundet zu ,-. Ergebnis der Wertermittlung Heppenheim, den Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich des Landkreises Offenbach gez.schoeneck Vorsitzender des Gutachterausschusses Die Übereinstimmung dieser Ausfertigung mit der Urschrift wird beglaubigt. Heppenheim, den Geschäftsstelle des Gutachterausschusses

18 Gutachterausschuss für den Bereich Landkreises Offenbach AZ: W 0032/2015 Seite: 1 8 von Literaturverzeichnis Sprengnetter, Hans Otto: lmmobilienbewertung, Arbeitsmaterialien; Loseblattsammlung, in der jeweils aktuellen Fassung Sprengnetter, Hans Otto u.a.: lmmobilienbewertung, Lehrbuch; Loseblattsammlung, in der jeweils aktuellen Fassung Sprengnetter, Hans Otto: WF-Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung Kleiber- Sirnon - Weyers: Verkehrswertermittlung von Grundstücken Kommentar und Handbuch, 7. Auflage 2014 Sandner I Weber: Lexikon der lmmobilienwertermittlung, 2. Auflage 2007 Gerardy - Möckel - Troff: Praxis der Grundstücksbewertung; Loseblattsammlung aktuelle Fassung Rössler- Langner u.a. Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten Pohnert- Ehrenberg-Haase- joeris Kreditwirtschaftliche Wertermittlung: Typische und atypische Beisp ~iele der Immobilienbewertung HypZert GmbH Studienbriefe zur Immobilienbewertung und Immobilienanalyse Schmitz I Krings I Dahlhausl Meisel Baukosten 2012/ Instandsetzung, Sanierung, Modernisierung, Umnutzung Gutachterausschüsse beim AfB Heppenheim Immobilienmarktbericht - Daten des Immobilienmarktes Südhessen Gesamtausgabe 2014 Gutachterausschüsse des Landes Hessen Immobilienmarktbericht - Daten des Immobilienmarktes Hessen Gesamtausgabe 2014 Gutachterausschüsse des Landes Hessen Vergleichsfaktoren des Landes Hessen gemäß 183 Abs. 2 BewG Gesamtausgabe 2014

19 Gutachterausschuss für den Bereich Landkreises Offenbach AZ: W 0032/2015 Seite: 19 von Verzeichnis der Anlagen Anlage 1 Überörtliche Lage: Ausschnitt aus der Topografischen Karte im Maßstab 1 : Anlage 2 Lage im Ort: Luftbildkarte im Maßstab 1:5.000 Anlage 3 Lage im Ort: Ausschnitt aus Präsentationsgrafik im Maßstab 1: Anlage 4 Nachbarschaft: Ausschnitt aus der Liegenschaftskarte im Maßstab 1:1.000 Anlage 5 Bilder des Bewertungsobjekts

20 HESSEN ~- w 0032/2015 Oberörtliche Lage Anlage 1 Datum: Maßstab 1 : Gemarkung: Heusenstamm

21 HESSEN w 0032/2015 Anlage2 Datum: Maßstab 1 : Gemarkung: Heusenstamm Flur: 5 1cm =50 m

22 HESSEN w 0032/2015 Anlage3 Datum: Lage im Ort Maßstab 1 : an = 75m Gemarkung: Heusenstamm Lage: 90-90E und

23 HESSEN w 0032/2015 Anlage 4 Datum: Nachbarschaft 0 Maßstab 1 : 1.000,_, 1cm =10m m Gemarkung: Heusenstamm Flur: 5 Flurstock: , 1227 und

24 HESSEN W 0032/2015 Anlage 5 Datum: =- Fotos des Bewertungsobjektes Westlicher Teil der Bewertungsfläche Östlicher Teil der Bewertungsfläche Blatt 1