SACHVERSTÄNDIGENGEMEINSCHAFT

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1 Mail: Telefon: /35835 Gutachten zum Verkehrswert i.s. des 194 BauGB für das bebaute Grundstück mit dem Büro- und Geschäftshaus mit Einliegerwohnung Ahornstraße 13 in Pampow Dieses Gutachten besteht aus 22 Seiten und 7 Anlagen. Es wurde in 4 Ausfertigungen erstellt, davon 1 für unsere Unterlagen. 27. August Ausfertigung

2 Inhalt 0 Allgemeine Angaben Auftraggeber Auftrag Zweck des Gutachtens Bewertungsobjekt Grundstücksverzeichnung Tag der Ortsbesichtigung Teilnehmer an der Ortsbesichtigung Bewertungsstichtag Vorbemerkungen Kataster und Grundbuchangaben Rechte und Lasten nach Abteilung II Rechte und Lasten nach Abteilung III Baulastenverzeichnis Planungsgrundlage Altlasten, Bodenverschmutzungen Bewertungsfall Objektbeschreibung Allgemeine Lagebeschreibung Beschreibung des Grundstücks und seiner Bebauung Ermittlungen Ermittlung der Bruttogrundfläche Sachwertermittlung Bodenwertermittlung Bauwertermittlung Zusammenfassung zum Sachwert Ertragswertermittlung Verkehrswert...20

3 Gutachten Seite 1 0 Allgemeine Angaben 0.1 Auftraggeber EMU Energie, Mensch & Umwelt GmbH & Co. KG Ahornstraße Pampow 0.2 Auftrag vom 25 August Zweck des Gutachtens Feststellung des Verkehrswertes des bebauten Gewerbegrundstückes Ahornstraße 13 in Pampow mit 843 m² Gesamtnutzfläche und m² Grundstücksfläche 0.4 Bewertungsobjekt Grund und Boden (2.044 m²) Bebauung (843,14 m² Nutzfläche) Außenanlagen 0.5 Grundstücksverzeichnung Amtsgericht: Schwerin Grundbuch: Pampow Blatt: 746 Gemarkung: Pampow Flur: 8

4 Gutachten Seite 2 Flurstück Wirtschaftsart Größe in m² 86/19 Gebäude- und Freifläche Grundstücksgröße gesamt: m² 0.6 Tag der Ortsbesichtigung 26. August Teilnehmer an der Ortsbesichtigung Herr Petzold, Auftraggeber Herr Michael Kaps, Sachverständiger 0.8 Bewertungsstichtag 27. August Vorbemerkungen Kataster und Grundbuchangaben Grundlage dieses Gutachtens ist der Grundbuchauszug vom mit zehn Seiten Abdruck. Sofern Kataster- und Grundbuchangaben nicht vorliegen bzw. nicht ausreichen, wird von den Angaben des Auftraggebers ausgegangen. Alle Unterlagen und Angaben zum Bewertungsobjekt wurden in der Örtlichkeit nach Augenschein überprüft Rechte und Lasten nach Abteilung II Die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragene Auflassungsvormerkung hat keine wertrelevante Auswirkung.

5 Gutachten Seite Rechte und Lasten nach Abteilung III Die Abteilung III des Grundbuchs ist ohne Eintragungen. Die Bewertung des Grundstücks erfolgt für den Fall der Lastenfreiheit Baulastenverzeichnis Es bestehen keine Baulasten nach dem Baulastenverzeichnis Planungsgrundlage Die Baugenehmigung zur Errichtung des Geschäftshauses mit Einliegerwohnung wurde durch den Landrat Ludwigslust, Bauamt Außenstelle Hagenow am erteilt. Das Grundstück befindet sich nicht im Bereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes. Das Grundstück wurde als Baulücke im Sinne des 34 BauGB bebaut Altlasten, Bodenverschmutzungen Untersuchungen für Altlasten und Bodenverschmutzungen werden durch die Sachverständigen nicht vorgenommen und können nur von Spezialinstituten vorgenommen werden und würden den Umfang dieser Grundstückswertermittlung sprengen. Dieses Gutachten erfaßt ein belastungsfreies Grundstück. Zerstörende Untersuchungen insbesondere hinsichtlich Standsicherheit, Schall- und Wärmeschutz, Isolationen und Dämmungen sowie Untersuchungen bezüglich Befall durch tierische oder pflanzliche Schädlinge bzw. Rohrfraß oder andere baustoffzersetzende Einflüsse fanden nicht statt Bewertungsfall Das Bewertungsobjekt ist ein Geschäftshaus mit Einliegerwohnung. Derzeitiger Hauptnutzer ist der Auftraggeber. Im Erdgeschoss des Hauses ist ein christlicher Verein Mieter sowie eine Dienstleistungsfirma. Das Objekt wurde 1996 erbaut.

6 Gutachten Seite 4 Die spezifische Bebauung des Grundstücks mit drei Nutzebenen lässt die vorhandene Nutzung Büro, Dienstleistungen und Wohnen im Souterrain zu. Für die Bestimmung des Verkehrswertes wird das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren herangezogen. Unter Bezugnahme auf a) die unter 0.1 bis 0.9 aufgeführten Angaben, b) die uns verfügbaren Unterlagen, insbesondere: Grundbuchauszug, Bauzeichnungen (Bestandsaufnahme), Lageplan, Bauberechnungen, wirtschaftliche Eckdaten, c) die am 26. August 2010 durchgeführte Ortsbegehung, d) die uns gemachten Angaben zum Bewertungsobjekt, e) von uns durchgeführten Recherchen zu den Bodenrichtwerten (Gutachterausschuß für Grundstückswerte in Ludwigslust) und dem Planungsstand des Gebietes, f) unsere eigenen Aufzeichnungen, Feststellungen, Aufmaß und Fotodokumentationen im Ergebnis der Ortsbesichtigung, g) einschlägige Bestimmungen, Vorschriften und Gesetze insbesondere: Baugesetzbuch (BauGB), i.d.f. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316), Baunutzungsverordnung (BauNVO), i.d.f. der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des In-

7 Gutachten Seite 5 vestitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466), Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 10), i.d.f. vom 01. Juli 2010, Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (WertR 2006), i.d.f. vom 1. März 2006 (Bundesanzeiger Nr. 108a vom 10. Juni 2006) zuletzt berichtigt am 1. Juli 2006 (BAnz. Nr. 121 S. 4798). BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 18. August 1896 (RGBl. S. 195) i.d.f. der Bekanntmachung vom 02. Januar 2002 I 42, 2909; 2003, 738; zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. Februar 2007 (BGBl I S. 122) BewG: Bewertungsgesetz i.d.f. der Bekanntmachung vom 1. Februar 1991 (BGBl. I, S. 230), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl I S. 2878) II. Berechnungsverordnung vom 17. Oktober 1957 (BGBl. I S. 1719), in der Neufassung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), Wohnflächenverordnung WoFlV vom 25. November 2003 (BGBl. IS. 2346), h) einschlägige Normen: DIN 276, Kosten im Hochbau, Ausgabe Juni 1993 DIN 277, Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Ausgabe Juni 1987,

8 Gutachten Seite 6 i) einschlägige Fachliteratur,: ist es uns möglich, folgendes abzugeben: G U T A C H T E N 1 Objektbeschreibung 1.1 Allgemeine Lagebeschreibung Der Landkreis Ludwigslust ist der flächengrößte und einwohnerstärkste Landkreis des Landes Mecklenburg-Vorpommern. Er liegt im Südwesten des Landes. Nachbarkreise sind im Norden der Landkreis Nordwestmecklenburg und die kreisfreie Stadt Schwerin, im Osten der Landkreis Parchim, im Südosten der brandenburgische Landkreis Prignitz, im Süden der niedersächsische Landkreis Lüchow-Dannenberg, im Südwesten der ebenfalls niedersächsische Landkreis Lüneburg und im Westen der schleswig-holsteinische Kreis Herzogtum Lauenburg. Pampow liegt südwestlich direkt bei Schwerin. Die erste bekannte urkundliche Erwähnung stammt aus dem Jahre 1286 als tu pampowe. Heute besitzt Pampow ca Einwohner.

9 Gutachten Seite 7 Im Gemeindegebiet befindet sich ein etwa 18 Hektar großes Gewerbegebiet, an dessen Randlage auch das Bewertungsobjekt zu finden ist. Durch die günstige Lage vor den Toren Schwerins haben sich hier nach 1990 vor allem Einzelhandelsunternehmen niedergelassen. Das Gewerbegebiet besitzt eine Auslastung von über 90 %. Seit Fertigstellung der Umgehungsstraße im Oktober 2005 geht die Bundesstraße 321 südöstlich am Ort vorbei. Der nächste Anschluss zur Bundesautobahn 24 befindet sich bei Bandenitz in zehn Kilometern Entfernung. Am Rande des Gemeindegebietes liegen die Bahnhöfe Schwerin Süd und Holthusen an der Bahnstrecke Schwerin Hagenow/Ludwigslust. Die infrastrukturellen Eckdaten von Pampow sind: Autobahn : A 24 Hamburg - Berlin 10,00 km Bundesstraße : B321 0,00 km Gleisanschluss / Bahnhof : Bahnhof Holthusen 1,00 km Hafen : Hamburg 75,00 km Hafen Wismar 35,00 km Hafen Rostock 90,00 km Oberzentren : Rostock 80,00 km Schwerin 1,00 km Hamburg 65,00 km ÖPNV : LVG, Bus und Reisen 0,00 km Flughafen : Hamburg 85,00 km

10 Gutachten Seite 8 Parchim/Schwerin 30,00 km Rostock Laage 70,00 km Für ein Gewerbeobjekt mit Einliegerwohnung bestehen in Pampow vor den Toren der Landeshauptstadt Schwerin beste Standortbedingungen für Dienstleistung, Handel oder freiberufliche Tätigkeit. Die hohe Ausstattungsqualität des vorhandenen Gebäudes lässt eine rentierliche Nutzung und rentable Wertverhältnisse zu. Mit der direkten Lage auf dem Eckgrundstück einer wichtigen Hauptstraße sind beste Bedingungen für eine überwiegend gewerblich orientierte Nutzung vorhanden. 1.2 Beschreibung des Grundstücks und seiner Bebauung Bei dem Bewertungsgrundstück handelt es sich um ein Eckgrundstück an der Ahornstraße 13 Ecke Fährstraße. Das Grundstück ist als Parallelogramm geschnitten und verfügt über 35 m Straßenfront an der Ahorn- und 59 m an der Fährstraße. Das Grundstück ist ortsüblich voll erschlossen. Zur Ahornstraße sind Rabatten mit gepflasterten Wegen angelegt. Das Grundstück ist mit dem zweigeschossigen 16,50 m x 21,6 m großen Büro und Geschäftshaus mit Einliegerwohnung bebaut. Das Kellergeschoss ist als Souterrain ausgeführt und besitzt eine Raumhöhe von 2,50 m. Im Souterrain ist die Einliegerwohnung mit separatem Zugang sowie eine Tiefgarage für 4 Fahrzeuge integriert, die von der Fährstraße befahren werden kann. Westlich hinter dem Gebäude ist ein oberirdischer Parkplatz für ca. 17 Fahrzeuge angelegt. Die zwei Vollgeschosse des Büro- und Geschäftshauses sind durch ein großzügiges verglastes Treppenhaus erschlossen. Von den Fluren gelangt man in die einzelnen Büroräume. Beide Etagen verfügen über getrennte WC - Anlagen. Im Obergeschoss ist ein Pausenraum mit Pantry vorhanden sowie ein bepflanzter Lichthof mit Zugang. Der Gesamteindruck des modernen Gebäudes ist als ansprechend, hochwertig und funktionell zu bezeichnen. Durch die großflächigen Fenster und das verglaste Treppenhaus sind sehr gute natürliche Lichtbedingungen im Gebäude vorhanden.

11 Gutachten Seite 9 Das gesamte Büro- und Geschäftshaus mit Einliegerwohnung und Tiefgarageverfügt ca. über 843,14 m² vermietbare Nutzfläche. Darin ist die Tiefgarage mit 129,09 m² enthalten, die derzeit als Lagerfläche vermietet ist. Die GFZ im derzeitigen Bauzustand beträgt (369,37 m² Grundfläche x 3) / m² = 0,54 und liegt somit unter der Ortsüblichkeit von 2,0. Dieses Gutachten erfaßt den Wert der baulichen Anlagen im IST - Zustand. Im einzelnen beschreiben sich die Gebäudeelemente für die Bestimmung der baulichen Werte wie folgt: Rohbau Fundamente: Außenwände: Innenwände: Decken: Dachform: Dachentwässerung: Stahlbeton nach Statik Mauerwerk mit Vollwärmeschutz, Klinkerfassade, Treppenhaus Stahl Glaskonstruktion, Mauerwerk, Stahlbetondecken mit Deckung ringförmiges Flachdach mit begrüntem rechteckigem Lichthof im 1. OG Innenentwässerung Ausbau Kellertreppe: Kellerfußboden: Geschoßtreppen: Stahlbeton mit Steinbelägen; Rampe mit Automatiktor zur Tiefgarage Betonestrich, Fliesenbelag; Einliegerwohnung mit Laminat und gefliestem Bad massive Stahlbetontreppe als zweiläufige Treppen mit Halbpodest, Natursteinbeläge, stählerne Treppengeländern mit Edelstahlhandläufen

12 Gutachten Seite 10 Außenfassade: Vollwärmeschutzfassade mit Ansichten in Reibeputz (hellbeige gestrichen) mit großflächigen Fenstern und gläsernem Treppenhaus Heizung: neue moderne Gaszentralheizung mit Warmwasseraufbereitung Elektroinstallation: moderne Installation mit reichlich Steckdosen und Wechselschaltungen; Telefon- und Antennenanlage, Klingelanlage mit Gegensprechfunktion Sanitärinstallation: gute sanitäre Ausstattung mit Marken - Sanitärobjekten; getrennte WC Anlagen in den Obergeschossen; Einliegerwohnung mit Wannenbad Fußboden: Estrichbeton mit Trittschalldämmung, verschidene hochwertige Bodenbeläge nach Anforderung (Fliesen, Teppichboden), Bäder Fliesenbelag Türen: Hauseingangstür moderne Metallverbundtüren mit Glaseinsätzen, Innentüren Holz massiv, Kellertür Stahltür feuerhemmend Fenster: Holzisolierfenster mit Dreh Kipp Beschlägen, großflächige Verglasungen Besondere Einbauten: Pantry im Obergeschoss, hölzerne Faltwand zur Aufteilung des Besprechungsraums, Netzwerkinstallationen, Telefonanlagen Ausführung: gehobene moderne solide Ausführung Ausstattung: sehr gut Baumängel/Bauschäden: ohne Restnutzungsdauer: Die RND wird mit 70 Jahren bestimmt. Für die Rohbausubstanz ist die Restnutzungsdauer entsprechend höher einzustufen

13 Gutachten Seite 11 Aufgrund der Ausstattung und soliden Bauart des Gebäudes wird folgender Quadratmeterpreis auf der Basis 2000 in Anlehnung an die aufgeführte Fachliteratur festgelegt: 900 /m² inkl. Tiefgarage. 2 Ermittlungen 2.1 Ermittlung der Bruttogrundfläche Büro- und Geschäftshaus Die Bruttogrundfläche (BGF) wird basierend auf den vorgelegten und stichprobenartig ü- berprüften Bauzeichnungen berechnet. Demnach besitzt das Objekt 369,37 m² Bruttogrundfläche im Untergeschoss und Erdgeschoss sowie 265,51 m² im Obergeschoss. Die gesamte Bruttogrundfläche beträgt demnach 1.024,25 m². 2.2 Sachwertermittlung Die Wertermittlungsverordnung nennt im 7 drei Verfahren, nach denen der Verkehrswert ermittelt werden kann: das Vergleichswertverfahren ( 13 und 14) das Ertragswertverfahren ( 15 bis 20) das Sachwertverfahren ( 21 bis 25) oder es sind mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (WertV 88 3 Abs. 3) zu bemessen.

14 Gutachten Seite 12 Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen. Der Sachwert als die technische Wertkomponente resultiert aus den drei Bestandteilen: Bodenwert Wert der baulichen Anlagen ( 21 Abs. 1 WertV 88) Wert der sonstigen Anlagen ( 21 Abs. 4 WertV 88) Bodenwertermittlung Die WertV 88 regelt die Grundsätze zur Bewertung im 3: (1) Zur Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt zu Grunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag). Dies gilt auch für den Zustand des Grundstücks, es sei denn, daß aus rechtlichen oder sonstigen Gründen ein anderer Zustand des Grundstücks maßgebend ist. (2) Der Zustand eines Grundstücks bestimmt sich nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks. Hierzu gehören insbesondere der Entwicklungszustand ( 4), die Art und das Maß der baulichen Nutzung ( 5 Abs. 1), die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen ( 5 Abs. 2), der beitrags- und abgabenrechtliche Zustand ( 5 Abs. 3), die Wartezeit bis zu einer baulichen Nutzung ( 5 Abs. 4), die Beschaffenheit und die Eigenschaft des Grundstücks ( 5 Abs. 5) und die Lagemerkmale ( 5 Abs.6). (3) Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Angebot und Nachfrage maßgebende Umstände, wie die

15 Gutachten Seite 13 allgemeine Wirtschaftssituation, der Kapitalmarkt und die Entwicklungen am Ort. Dabei bleiben ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse ( 6) außer Betracht. Nach Auskünften des zuständigen Gutachterausschusses in Ludwigslust beträgt der Bodenrichtwert für das Bewertungsgrundstück für gewerbliche Nutzung 25,00 /m² Dieser Preis wird jedoch von den erfolgten Verkäufen für die angesiedelten Großmärkte und Großfirmen bestimmt. Vergleichbare Kauffälle von ca m² großen Gewerbegrundstücken sind in den vergangenen Jahren nach Auskunft des Gutachterausschusses nicht erfolgt. Für das Bewertungsobjekt sind kennzeichnend und für die Bodenbewertung entscheidend: die Lage als erschlossenes m² großes Gewerbegrundstück, die Ortslage an einer Hauptstraße, der Nähe von Wohngebieten, die vorhandene Erschließung, die vorhandenen Baureserven auf dem westlichen Grundstücksteil, die Beschaffenheit und die Größenverhältnisse Im benachbarten Gewerbegebiet in Schwerin betragen die Preise für Gewerbegrundstücke 50 /m². Bei dem Bewertungsgrundstück erscheint auf Grund der angeführten positiven Umstände und Merkmale ein Wertansatz von 40 /m² als angemessen. Das Grundstück bestehend aus dem Flurstück 86/19 und hat eine Flächengröße von m²

16 Gutachten Seite 14 und ist Träger der Hauptbebauung des Areals und hat mithin zum Bewertungsstichtag folgenden Bodenwert: m² x 40,00 /m² = , Bauwertermittlung Die Bauwertermittlung umfasst den Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude, Außenanlagen und der besonderen Einbauten. Die Gebäudewertermittlung erfolgt im Rahmen des Sachwertverfahrens in Anlehnung an die DIN 276. Die ermittelte Bruttogrundfläche (DIN 277) wird mit dem entsprechenden Quadratmeterpreis des Basisjahres 2000 multipliziert. Beim Ansatz der Quadratmeterpreise werden in Abhängigkeit von Bauausführung, Bauart und Ausstattung Anpassungen vorgenommen. Der in Ansatz gebrachte Quadratmeterpreis berücksichtigt sowohl die konstruktive Ausführung als auch die innere und äußere Ausstattung der Gebäude. Der Bauwert Basis 2000 wird mit dem gültigen Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag umgerechnet. Nach Hinzurechnung der Baunebenkosten ergeben sich die Normalherstellungskosten, von denen die technische Wertminderung aufgrund des Alters, von Baumängeln und Bauschäden in Abzug gebracht werden. Bauwertberechnung Büro- und Geschäftshaus 01 Bruttogrundfläche 1.024,25 m² 02 Quadratmeterpreis 2000 inkl. Tiefgarage 900 /m² 03 Preisindex für Mecklenburg - Vorpommern zum Bewertungsstichtag 114,6 04 Anpassung der Bauwerkskosten nach DIN 276 0,96 05 Korrekturfaktor für Orte bis Einwohner 0,95

17 Gutachten Seite Gebäudewert zum BST ohne Baunebenkosten Baunebenkosten (BNK) 16 % von Gebäudewert zum BST mit BNK Gesamtnutzungsdauer D 80 Jahre 10 Restnutzungsdauer R modifiziert 70 Jahre 11 Betrag der Alterswertminderung W normale Instandhaltung 1 A² A W = + 2 D D 100 ² (A = D - R = 10 Jahre) 7,03 % 12 Betrag der Alterswertminderung 7,03 % von Abzüge aus Bauschäden und Baumängeln Mit Alterswertminderung berücksichtigt 0,00 14 Außenanlagenzeitwert inklusive Parkplätze x 8,0% 15 Gebäudezeitwert Zusammenfassung zum Sachwert Grund und Boden ,00 Baulichkeiten Bauwert Vorläufiger Sachwert Marktanpassungsfaktor nach gutachterlichen Erfahrungswerten und Vergleichsobjekten 0,95

18 Gutachten Seite 16 Sachwert x 0,90 = ,80 Der Sachwert für das Büro- und Geschäftshaus in der beträgt - leicht gerundet Ertragswertermittlung Das Gewerbeobjekt ist ein Renditeobjekt. Der Verkehrswert ist vorrangig aus dem Grundstücksertragswert und Vergleichswerten abzuleiten. Der Ertragswert ist die wirtschaftliche Komponente bei der Verkehrswertermittlung, somit der wirtschaftliche Wert des Grundstücks. Durch Feststellung der Jahresrohmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt sich der Reinertrag, der nach Abzug der Bodenwertverzinsung zum Ertrag der baulichen Anlagen führt. Dieser wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und des Liegenschaftszinssatzes kapitalisiert. Die Restnutzungsdauer wurde bereits bei der Sachwertermittlung bestimmt, sie beträgt für das Gewerbeobjekt 70 Jahre. Insgesamt sind im Objekt 843,14 m² vermietbare Nutzfläche vorhanden. Davon sind 129,09 m² Tiefgarage für vier Fahrzeuge (derzeit als Lager vermietet), die Einliegerwohnung mit 72,28 m² sowie 30 m² Lichthof. Darüber hinaus sind 17 oberirdische Stellplätze vorhanden. Der Auftraggeber ist selbst Nutzer der überwiegenden Teile des Objektes. Somit werden ortsübliche Nettokaltmieten nach gutachterlichen Recherchen zu Grunde gelegt. Ein Miet-

19 Gutachten Seite 17 spiegel für Pampow existiert nicht. Die Befragung örtlicher Makler und eines Schweriner Wohnbauunternehmen, sowie die Einsichtnahme in den Schweriner Mietspiegel heben Wohnungsmieten von ca. 6,00 /m² im Neubaubereich als nachhaltig erzielbar ergeben. Für die Möglichkeit der teilgewerblichen Nutzung sowie die bestehenden Einbauten (Einbauküche) wird ein Zuschlag von 0,50 /m² für angemessen gehalten. Für die Gewerberäume erscheint ein Mietansatz von 7,50 /m² nachhaltig erzielbar. Die Stellplätze der Tiefgarage werden mit 80 /Platz und die oberirdischen Stellplätze mit 20 /Platz angesetzt. Die Durchschnittsmiete inklusive Nutzung aller Parkplätze, der bestehenden Einbaumöbel, großzügigen Nebenflächen und hochwertigen Ausstattung beträgt somit (4.813, ) / 641,77 m² = 8,79 /m² und ist somit marktkonform. Es ergibt sich somit eine Nettokaltmiete von: Büro/Gewerbe 641,77 m² x 7,50 /m² = 4.813,27 /p.m. Wohnung/teilgewerblich 72,28 m² x 6,50 /m² = 469,82 /p.m. Tiefgarage 4 Plätze x 80 /Platz = 320 /p.m. Stellplätze 17 Plätze x 30 /Platz = 510 /p.m. Gesamtmonatsrohertrag: 6.113,09 Für die nichtumlagefähigen Bewirtschaftungskosten liegt eine detaillierte Aufstellung nicht vor; es werden deshalb pauschalierte Vergleichswerte herangezogen. Da in den Nettokaltmieten die umlagefähigen Betriebskosten bereits berücksichtigt sind, sind als Bewirtschaftungskosten nur noch die Beträge zu berücksichtigen, die nicht auf die Mieten umgelegt werden dürfen. Zu berücksichtigen sind: Verwaltungskosten mit ca. 4% des Rohertrages, Mietausfallwagnis mit 4% der Nettokaltmiete, Instandhaltungskostenpauschale mit 10,50 /m² und 60 /Garagenplatz.

20 Gutachten Seite 18 Der Liegenschaftszinssatz ist von der Baualtersgruppe, vom Reinertragsanteil am Jahresrohertrag und von der tatsächlichen Ausnutzungsziffer abhängig. Der Liegenschaftszinssatz wird unter Beachtung der o.g. Kriterien der Zinssatz mit 6,25 % eingestuft. Zur Anwendung kommt das Reinertragswertverfahren.

21 Gutachten Seite 19 Berechnung des Ertragswertes 01 Mieteinnahmen 6.113,09 x ,08 gesamt: ,08 02 Bewirtschaftungskosten Verwaltung 4% 2.934,28 Mietausfallwagnis 4% 2.934,28 Instandhaltung 10,50 /m² = 7.497,53 4 Garagenpl. x 60 /Platz = ,52 gesamt: ,08 03 Reinertrag (01-02) ,00 04 Bodenverzinsungsbetrag 6,25 % von , ,60 05 Reinertrag der Baulichkeit (03-04) ,40 06 Restnutzungsdauer in Jahren 70 Jahre 07 Liegenschaftszinssatz gemäß WertR91 6,25 % 08 Vervielfältiger gemäß WertR91 15,77 1, Gebäudeertragswert 05 x ,11 10 Zu- oder Abschläge 0,00 11 Vorläufiger Ertragswert ,11 12 Bodenwert ,00 13 Ertragswert ,11

22 Gutachten Seite 20 Der Ertragswert für das Büro- und Geschäftshaus in der beträgt - leicht gerundet Das entspricht einem Rohertragsverfielfältiger von 12,81 und ist angesichts des sehr guten baulichen Zustandes und der moderaten Mieten marktkonform. 3 Verkehrswert Der Verkehrswert eines Grundstücks ist gemäß 194 BauGB wie folgt definiert: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks und des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Zur Bildung des Verkehrswertes müssen folgende Punkte berücksichtigt werden: das Objekt ist ein Renditeobjekt, die Lage des Objektes ist gut, der bauliche Zustand des Objektes ist sehr gut, die Räumlichkeiten sind multifunktionell im freiberuflichen und dienstleistungsorientierten Branchen nutzbar, der vorhandene Ausstattungsstandard ist hoch, das Grundstück besitzt Baureserven,

23 Gutachten Seite 21 Der Verkehrswert wird aus dem Ertragswert gebildet. Ertragswert % Sachwert , % Der Verkehrswert für das bebaute Gewerbegrundstück in der Nutzung als Büro- und Geschäftshaus mit Einliegerwohnung wird mit Ahornstraße 13 in Pampow ,00 (in Worten: neunhundertvierzigtausend Euro) bestimmt.

24 Gutachten Seite 22 Wir versichern, das Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen, vollkommen unparteiisch und nach eingehender Ortsbesichtigung ausgefertigt zu haben. Es besteht kein persönliches Interesse am Ergebnis der Wertermittlung. Mit dem Auftraggeber sind wir nicht verwandt oder verschwägert, noch an der Liegenschaft in jeglicher Weise wirtschaftlich interessiert. Dieses Gutachten darf nur für den vom Auftraggeber angegebenen Zweck verwendet werden. Jede weitere Verwendung durch Dritte bedarf der schriftlichen Genehmigung der Gutachter. 27. August 2010 Die Gutachter: Sachverständiger für Wertermittlungen im Sachverständigen im Bauwesen Anlagen: 7

25 Gutachten Seite 23 A n l a g e n v e r z e i c h n i s Anlage 1: Anlage 2: Anlage 3: Anlage 4: Anlage 5: Anlage 6: Anlage 7: Ausschnitt aus dem Stadtplan Luftbildaufnahmen Google earth Flurkarte Lageplan Grundbuchkopie Grundrisse Fotodokumentation