RIWIS Report Flensburg Gesamtreport

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1 RIWIS Report Flensburg Gesamtreport bulwiengesa AG /03/18

2 Marktbeschreibung Flensburg Stand: Q1/2017 Profil Demographie Die Stadt Flensburg, im Bundesland Schleswig Holstein gelegen, markiert die am nördlichsten gelegene Stadt Deutschlands und liegt direkt an der Grenze zu Dänemark. Die verkehrliche Anbindung im ÖV inklusive Flughafen läuft v.a. über Hamburg, die A7 verbindet direkt nach Hamburg sowie in die Region Süddänemark. Der Flensburger Hafen ist primär als Industriehafen im Einsatz. In Flensburg befindet sich die Marineschule Mürwik, der unter anderem die Gorch Fock unterstellt ist. Flensburgs Einwohnerzahl nahm in den vergangenen 10 Jahren kontinuierlich zu und liegt dabei über dem Durchschnittswert der D Städte. Die Zunahme fällt allerdings im regionalen Vergleich moderat aus. Die Stadt profitiert dabei auch von einer überdurchschnittlich hohen natürlichen Bevölkerungsentwicklung, in der Menge sind aber vor allem die Zuwanderungsgewinne ausschlaggebend. Gerade jüngst war das Einwohnerwachstum stark und bis 2030 ist ein weiterer, deutlicher Anstieg der Einwohner in Flensburg zu erwarten. Flensburg ist sowohl im regionalen Vergleich als auch im Vergleich mit den D Städten eine auffällig junge Stadt, mit Schwerpunkten in den Ein und Zweipersonenhaushalten, die sicher auch von der relativ hohen Studentenquote bedingt werden. Wirtschafts struktur Auf den ersten Blick ist Flensburgs wirtschaftliche Situation eher unterdurchschnittlich: so entwickeln sich die SVP Beschäftigten im regionalen Vergleich eher schwach und ist die Arbeitslosenquote hoch. Allerdings ist die Arbeitslosenquote seit einigen Jahren erkennbar rückläufig. Vor allem klein und mittelständische Unternehmen aus dem Dienstleistungssektor prägen Flensburgs Betriebsstruktur. Die wichtigsten Branchen der Stadt sind die Öffentliche Verwaltung, der Gesundheitssektor und der Handel. Die Stadt Flensburg selbst benennt die Branchen "Gesundheit und Dienstleistungen, Maschinen und Schiffbau und mobile Kommunikation" als Schwerpunkte des Wirtschaftsstandortes Flensburg auf ihrer Homepage und wirbt mit der Flensburger Brauerei, dem Kraftfahrtbundesamt, Queisser, der FSG Flensburger Werft, Beate Uhse, Robbe&Berking, Krones AG und Orion als bekannte Unternehmen am Ort. Büro Handel Logistik Wohnen Der Büromarkt in Flensburg konzentriert sich auf die Bereiche Innenstadt und Cityrand. Mit einem moderaten, stabilen Mietniveau, einem eher niedrigen, konstanten Büroflächenleerstand und einem auf niedrigem Niveau volatilen Neuzugang ist Flensburgs Büromarkt kleinteilig und wenig spekulativ geprägt. Die Nachfrage kommt von der öffentlichen Verwaltung, der Verwaltung der Industrie und in jüngster Zeit auch von Unternehmen aus der Medienbranche. Die Anzahl der Bürobeschäftigten verzeichnete in den vergangenen fünf Jahren kontinuierliche Zuwächse. Durch den neuen Stadtteil Sonwik mit der Etablierung entsprechender hochwertiger Büroflächen sowie in vergangener Zeit u.a. dem Neubau des SHZ Verlagshauses hat Flensburgs Büromarkt eine gewisse Aufwertung erfahren. Durch seine Lage im grenznahen Bereich spielt der Handel mit dem benachbarten Dänemark seit Jahrhunderten eine große Rolle. Dies erklärt die hohe Kaufkraftbildung des Umlandes, das bis in den Süden Dänemarks hineinreicht. Die exponierten Einkaufslagen werden in der zentralen Altstadt durch den Bereich um Südermarkt, Holm und Große Straße markiert. Mit einer Reihe großflächiger Projekte (u.a. CITTI Park und der innerstädtischen Flensburg Galerie) hat der Einzelhandel seit der Jahrtausendwende eine deutliche Aufwertung erfahren. Diese Maßnahmen haben zu einem Anstieg der Mieten beigetragen, die ein Niveau von bis zu 85 Euro/qm in den zentralen Innenstadtlagen erreichen. Flensburg gehört keiner überregional relevanten Logistikmarktregion an, es ist außerdem keine logistikrelevante infrastrukturelle Ausstattung am Standort vorhanden. Als logistikmarktrelevantes Projekt ist das in 2014 fertiggestellte Logistikzentrum Ohl Solutions zu erwähnen. Bestandsobjekte, welche vor mehr als 3 Jahren fertiggestellt wurden, sind meist regional ausgerichtet, dabei spielt Dänemark als Destination oft eine Rolle. Der Flensburger Wohnungsmarkt befindet sich bei einer mittleren Marktaktivität in Balance. Miet wie auch Kaufpreise entwickelten sich in der Vergangenheit durchweg positiv, wenngleich das Mietwachstum nicht mit der Kaufpreisentwicklung Schritt halten konnte und auch unter dem Durchschnitt der D Städte zurückbleibt. Den Schwerpunkt der Bautätigkeit bildet seit einigen Jahren der Geschosswohnungsbau, hier insbesondere das Mietwohnungssegment. Zu den guten Wohnlagen in Flensburg zählen die Stadtteile Altstadt, Westliche Höhe und Mürwik, in denen in der jüngsten Vergangenheit eine erhöhte Neubauaktivität zu verzeichnen ist /03/18

3 BIP je Erwerbstätigen in Euro: Flensburg WZ08/ Flensburg ,2 % Schleswig Holstein Nord (RO Region) ,0 % Schleswig Holstein ,0 % Deutschland ,0 % BIP insgesamt in Mio Euro: Flensburg WZ08/2014 Flensburg ,7 % /03/18

4 Bruttowertschöpfung nach Wirtschaftszweigen 2015: Flensburg WZ08/2014 Land und Forstwirtschaft, Fischerei Produzierendes Gewerbe Dienst leistungs gewerbe DL: Handel und Verkehr DL: Finanz und Kredit wesen, Vermietung, Unternehmens dienstleistung BWS je Erwerbstätigen in Euro Flensburg 0,0 % 19,7 % 80,2 % 26,9 % 21,1 % Schleswig Holstein Nord (RO Region) 1,9 % 21,7 % 76,5 % 22,3 % 24,6 % Schleswig Holstein 1,1 % 24,0 % 74,9 % 21,9 % 24,6 % Deutschland 0,6 % 30,5 % 68,9 % 20,6 % 26,1 % Bruttowertschöpfung in Mio Euro: Flensburg Million Flensburg ,7 % /03/18

5 Struktur der SVP Beschäftigung: Flensburg Flensburg ,9 % SVP Beschäftigung nach Wirtschaftszweigen: Flensburg Bitte beachten: WZ08 Umstellung, >mehr Infos Land und Forstwirtschaft 0,1 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % Verarbeitendes Gewerbe 12,3 % 11,9 % 10,4 % 11,6 % 10,1 % 10,3 % Baugewerbe 2,8 % 2,6 % 2,8 % 2,7 % 2,7 % 2,8 % Groß und Einzelhandel 18,6 % 19,4 % 20,2 % 20,5 % 19,9 % 19,7 % Hotel und Gastgewerbe 2,5 % 2,7 % 2,6 % 2,5 % 2,8 % 2,9 % Verkehr, Nachrichtenübermittlung 7,6 % 7,4 % 7,7 % 7,5 % 7,2 % 7,1 % Kredit, Versicherungsgewerbe 2,3 % 2,2 % 2,2 % 2,2 % 2,0 % 1,9 % Grundstücks und Wohnungswesen, DL für Unternehmen Öffentliche Verwaltung, Verteidigung, Sozialversicherung, Organisationen Erziehungs und Gesundheitswesen 15,0 % 14,6 % 14,9 % 14,8 % 15,3 % 15,0 % 10,1 % 10,0 % 9,7 % 9,6 % 9,1 % 9,2 % 22,2 % 23,0 % 23,3 % 23,5 % 23,8 % 24,4 % Sonstige Beschäftigung 6,4 % 6,2 % 6,2 % 5,2 % 7,0 % 5,1 % Schleswig Holstein Nord (RO Region) ,5 % Schleswig Holstein ,0 % Deutschland ,5 % /03/18

6 Anzahl Betriebe und Anteil nach Beschäftigtenzahl: Flensburg Flensburg ,7 % Anteil der Betriebe nach Anzahl der SVP Beschäftigten: Flensburg unter 6 Beschäftigte 62,3 % 62,0 % 60,5 % 59,3 % 58,9 % 58,0 % 6 bis 9 Beschäftigte 12,7 % 12,3 % 12,6 % 13,7 % 13,9 % 14,0 % 10 bis 19 Beschäftigte 10,8 % 11,8 % 12,4 % 12,9 % 12,2 % 12,3 % 20 bis 49 Beschäftigte 8,0 % 8,0 % 8,2 % 7,6 % 8,5 % 9,1 % 50 bis 99 Beschäftigte 3,5 % 3,1 % 3,2 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 100 Beschäftigte und mehr 2,8 % 2,8 % 3,1 % 2,9 % 2,9 % 3,1 % Anteil der Beschäftigten nach Betriebsgröße: Flensburg unter 6 Beschäftigte 8,8 % 8,9 % 8,2 % 7,8 % 7,6 % 7,3 % 6 bis 9 Beschäftigte 5,8 % 5,6 % 5,5 % 5,7 % 5,7 % 5,6 % 10 bis 19 Beschäftigte 9,1 % 9,8 % 9,8 % 10,1 % 9,2 % 9,0 % 20 bis 49 Beschäftigte 15,8 % 16,1 % 15,6 % 14,1 % 14,9 % 15,3 % 50 bis 99 Beschäftigte 14,9 % 13,9 % 13,2 % 14,4 % 14,0 % 13,4 % 100 Beschäftigte und mehr 45,6 % 45,8 % 47,6 % 47,9 % 48,6 % 49,4 % Anzahl Betriebe Schleswig Holstein Nord (RO Region) ,7 % Schleswig Holstein ,6 % Deutschland ,7 % /03/18

7 Bürobeschäftigung: Flensburg Flensburg (gesamt) ,2 % davon SVP Bürobeschäftigte ,3 % davon nach Berufsgruppen: Flensburg Leitende Verwaltung 4 % 4 % 7 % 7 % 7 % Verwaltungsberufe 56 % 56 % 37 % 37 % 36 % Finanzierungsberufe 6 % 5 % 4 % 4 % 4 % Technische Berufe 14 % 14 % 19 % 19 % 19 % Beratungsberufe 9 % 11 % 14 % 14 % 15 % Kaufleute 3 % 3 % 10 % 10 % 10 % Schleswig Holstein Nord (RO Region) ,0 % Schleswig Holstein ,8 % Deutschland ,8 % /03/18

8 Struktur der Bürobeschäftigung (SVP): Flensburg Flensburg ,3 % 0,0 % Beschäftigung nach Branchen: Flensburg Ø Wert 2015 D Städte Finanzierungs, Kredit und Versicherungsgewerbe Technologie, Medien, Telekommunikation Produzierendes Gewerbe (inkl. Bau) Rechts, Steuer und Unternehmensberatung, Marktforschung 5,9 % 5,6 % 5,6 % 5,5 % 5,4 % 5,3 % 7,0 % 9,4 % 9,0 % 8,5 % 8,0 % 7,3 % 6,6 % 8,9 % 11,7 % 10,8 % 11,1 % 10,9 % 10,8 % 10,6 % 18,4 % 7,4 % 7,6 % 7,9 % 8,1 % 8,4 % 8,6 % ++ 6,3 % Groß und Einzelhandel 12,4 % 12,2 % 12,3 % 12,3 % 12,3 % 12,3 % ++ 8,6 % Kfz Handel und Reparatur, Tankstellen 1,8 % 1,8 % 1,9 % 2,0 % 2,0 % 2,1 % ++ 1,0 % Logistik 3,1 % 2,9 % 3,0 % 3,0 % 2,9 % 2,9 % 2,7 % Sonstige höhere unternehmensbezogene Dienstleistungen 6,1 % 7,6 % 7,2 % 7,6 % 7,8 % 8,1 % 10,8 % Öffentliche Verwaltung 19,1 % 19,3 % 18,9 % 18,8 % 18,6 % 18,5 % ++ 13,6 % Land, Forstwirtschaft und Fischerei 0,1 % 0,1 % 0,1 % 0,1 % 0,1 % 0,1 % 0,1 % Gastgewerbe 0,5 % 0,5 % 0,5 % 0,6 % 0,6 % 0,6 % 0,5 % Erziehung / Bildung 3,1 % 3,3 % 3,4 % 3,6 % 3,7 % 3,9 % 4,4 % Gesundheit / Soziales 13,2 % 13,5 % 13,4 % 13,6 % 13,8 % 14,1 % ++ 12,5 % Sonstige 6,3 % 5,8 % 6,2 % 6,2 % 6,3 % 6,3 % ++ 5,2 % Schleswig Holstein Nord (RO Region) ,3 % Schleswig Holstein ,4 % /03/18

9 Arbeitslosenquote (abhängige Erwerbspersonen): Flensburg Arbeitslosenquote Stand Januar 2018: 10,1 % Flensburg 12,5 % 12,3 % 11,7 % 11,0 % 9,9 % 9,8 % 2,7 Schleswig Holstein Nord (RO Region) 9,1 % 8,8 % 8,5 % 7,8 % 7,5 % 7,3 % 1,8 Schleswig Holstein 7,8 % 7,8 % 7,6 % 7,3 % 7,0 % 6,7 % 1,1 Deutschland 7,6 % 7,7 % 7,5 % 7,1 % 6,8 % 6,3 % 1,3 Anzahl der Arbeitslosen gesamt Flensburg ,0% /03/18

10 Arbeitslosenquote (alle Erwerbspersonen): Flensburg Arbeitslosenquote Stand Januar 2018: 9,3 % Flensburg 11,3 % 11,1 % 10,5 % 10,0 % 9,0 % 8,9 % 2,4 Schleswig Holstein Nord (RO Region) 8,2 % 8,0 % 7,6 % 7,1 % 6,7 % 6,6 % 1,6 Schleswig Holstein 6,9 % 6,9 % 6,8 % 6,5 % 6,3 % 6,0 % 0,9 Deutschland 6,8 % 6,9 % 6,7 % 6,4 % 6,1 % 5,7 % 1,1 Anzahl der Arbeitslosen gesamt Flensburg ,0% /03/18

11 Büroflächenbestand und Neuzugang: Flensburg Büroflächenbestand (MFG) in qm Durchschnittliche Bürofläche je Beschäftigten ,5 % 20,3 20,6 20,5 19,7 19,9 19,6 19,4 19,4 Ø Neuzugang (qm) Anteil des Neuzugangs am Bestand 0,4 % 1,7 % 0,1 % 1,5 % 0,8 % 0,6 % 0,0 % 1,6 % Fertigstellungen und Genehmigungen laut amtlicher Statistik Ø Fertigstellung: Nutzfläche in Bürogebäuden (qm) Genehmigung: Nutzfläche in Bürogebäuden (qm) Genehmigungsüberhang /03/18

12 Büroflächen nach Baualter: Flensburg Flensburg Ø D Städte Büroflächen Baujahr absolut in qm in Prozent vom Bestand ø in qm in Prozent vom Bestand ab ,14 % ,86 % ,27 % ,97 % ,07 % ,47 % ,27 % ,47 % ,37 % ,19 % ,14 % ,06 % vor ,73 % ,98 % /03/18

13 Büroflächenumsatz und Leerstand: Flensburg Büroflächenbestand (MFG) in qm ,2 % Ø Büroflächenumsatz in qm Leerstand (1.000 qm) 7,5 10,0 9,0 5,0 5,0 3,0 5,0 6,2 18,5 22,0 24,0 21,0 20,0 20,0 19,0 21,0 Leerstandsrate 4,8 % 5,7 % 6,2 % 5,4 % 5,1 % 5,1 % 4,8 % Verhältnis Leerstand zu Umsatz 246,7 % 220,0 % 266,7 % 420,0 % 400,0 % 666,7 % 380,0 % /03/18

14 Büromieten und Renditen: Flensburg Euro / qm City Spitzenmiete 8,0 8,4 8,4 8,5 8,5 8,5 8,5 8,5 8,7 9,0 9,2 8,2% Durchschnittsmiete 6,3 6,5 6,5 6,5 6,5 6,5 6,5 6,5 6,6 6,7 7,2 10,8% Cityrand Spitzenmiete 6,5 6,6 6,5 6,5 6,5 6,5 6,5 6,5 6,5 6,7 7,0 7,7% Durchschnittsmiete 5,8 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,1 6,3 5,0% Peripherie Spitzenmiete 5,6 5,7 5,7 5,7 5,8 5,8 5,8 5,8 5,8 5,8 6,0 3,4% Durchschnittsmiete 4,2 4,4 4,5 4,5 4,6 4,6 4,6 4,6 4,6 4,6 4,7 2,2% Bürozentren Spitzenmiete 6,0 6,2 6,2 6,4 6,4 6,4 6,4 6,4 6,4 6,6 6,7 4,7% Durchschnittsmiete 5,8 5,9 5,9 5,9 5,9 5,9 5,9 5,9 5,9 6,0 6,0 1,7% Nettoanfangs Rendite zentrale Lagen 6,8% 6,9% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 7,0% 6,7% 6,5% 6,5% 6,0% 1,0 dezentrale Lagen 7,5% 7,5% 7,6% 7,6% 7,6% 7,6% 7,6% 7,6% 7,6% 7,6% 7,4% 0, /03/18

15 RIWIS Scoring: Flensburg Büro 2b (50,2 Punkte) Historische Entwicklung Aktuelle Situation Zukunftsperspektive 2b (52,7) 4 (42,8) 1b (60,9) Nachhaltigkeit Volatilität Aktuell Kurzfristig Mittelfristig 3 (49,1) 2a (56,3) 4 (42,8) 2a (57,4) 1b (63,3) historische Entwicklung ist an den allgemeinen Markttrend angelehnt stabile Marktentwicklung problematische Gesamtsituation des Marktes gute Wachstumsperspektiven für die nächsten 1 2 Jahre sehr gute Wachstumsperspektiven für die nächsten 3 5 Jahre Bürobeschäftigte (SVP): Flächenbestand (gif): qm Flächenumsatz: qm Leerstandsrate: ,1 % Spitzenmiete City: ,00 /qm Rendite (zentrale Lagen): ,5 % /03/18

16 Indikatorenprofil: Flensburg Scoring Ergebnis Büro: 2b Historische Entwicklung: 2b Nachhaltigkeit: 3 Volatilität: 2a Trend Volatilität Flächenumsatz Leerstand Spitzenmiete City Spitzenmiete Peripherie Bürobeschäftigte Büroquote Anteil Dienstleistung an SVP Spitzenmiete City Spitzenmiete Peripherie Bürobeschäftigte /03/18

17 Indikatorenprofil: Flensburg Scoring Ergebnis Büro: 2b Aktuelle Situation (2016): 4 Aktuelle Situation (2016): 4 Büroflächenbestand Flächenumsatz Spitzenmiete City Spitzenmiete Peripherie Rendite (zentrale Lagen) Flächenneuzugang Leerstand Leerstand / Umsatz Spitzenmiete / Durchschnittsmiete City Entwicklung Flächenbestand Arbeitslosenquote Bürobeschäftigtenquote Anteil Kredit, Versicherung, Verkehr, Nachrichten, Dienstleistung an SVP Genehmigungen / Fertigstellungen Überhang /03/18

18 Indikatorenprofil: Flensburg Scoring Ergebnis Büro: 2b Zukunftsperspektive: 1b Kurzfristig: 2a Mittelfristig: 1b Nutzfläche in genehmigten Bürogebäuden im Verhältnis zum Flächenbestand Wachstum BIP p.a. Wachstum Erwerbstätige p.a. Mietprognose Regressionsmodell Spitzenmiete Wachstum BIP p.a. Wachstum Erwerbstätige p.a. Mietprognose /03/18

19 Einwohnerentwicklung: Flensburg Flensburg ,2 % Schleswig Holstein Nord (RO Region) ,2 % Schleswig Holstein ,9 % Deutschland ,5 % ab 2011 Ergebnisse der Bevölkerungsfortschreibung auf Grundlage des Zensus /03/18

20 Einwohner nach Altersgruppen: Flensburg Flensburg ,7% 12,6% 12,6% 12,3% 12,3% 11,9% 12,2% 12,2% 0, ,2% 23,2% 23,1% 23,2% 23,3% 22,2% 22,7% 23,2% 0, ,7% 44,6% 44,7% 44,8% 44,6% 45,2% 44,5% 44,1% 0,7 65 und älter 19,4% 19,6% 19,6% 19,7% 19,8% 20,6% 20,6% 20,5% 0,9 Schleswig Holstein Nord (RO Region) ,7% 14,4% 14,2% 13,8% 13,5% 13,3% 13,1% 13,0% 1, ,4% 17,4% 17,3% 17,4% 17,4% 17,1% 17,3% 17,6% 0, ,9% 46,8% 47,1% 47,2% 47,2% 47,2% 46,9% 46,6% 0,5 65 und älter 21,1% 21,4% 21,4% 21,7% 22,0% 22,4% 22,7% 22,8% 1,4 Schleswig Holstein ,3% 14,1% 13,9% 13,7% 13,4% 13,2% 13,1% 13,1% 0, ,3% 16,4% 16,3% 16,4% 16,4% 16,3% 16,4% 16,6% 0, ,1% 47,9% 48,1% 48,2% 48,2% 48,2% 47,9% 47,7% 0,4 65 und älter 21,3% 21,6% 21,6% 21,8% 22,0% 22,3% 22,6% 22,6% 1,0 Deutschland ,6% 13,5% 13,4% 13,2% 13,1% 13,1% 13,1% 13,3% 0, ,5% 17,4% 17,2% 17,1% 17,1% 17,0% 17,0% 17,2% 0, ,5% 48,5% 48,8% 49,0% 49,1% 49,0% 48,8% 48,5% 0,3 65 und älter 20,4% 20,7% 20,6% 20,6% 20,7% 20,8% 21,0% 21,0% 0, /03/18

21 Natürliche Bevölkerungsveränderung und Wanderungen: Flensburg Geburten Sterbefälle Natürliches Bevölkerungssaldo Zuzüge Fortzüge Wanderungssaldo /03/18

22 Einwohnerprognose (12./13. Koordinierte): Flensburg Flensburg ,5 % Schleswig Holstein Nord (RO Region) ,0 % Schleswig Holstein ,4 % Deutschland ,4 % /03/18

23 Anzahl der Haushalte (Basis BBSR*): Flensburg Flensburg ,6 % Schleswig Holstein Nord (RO Region) ,1 % Schleswig Holstein ,6 % Deutschland ,5 % Haushaltsstruktur 2015: Flensburg Anteil der Haushalte mit... Person(en) Einer Zwei Drei Vier und mehr Ø Einwohner je Haushalt Flensburg 41,8 % 41,4 % 8,1 % 8,7 % 1,8 Schleswig Holstein Nord (RO Region) 38,9 % 38,9 % 10,2 % 11,9 % 2,0 Schleswig Holstein 39,6 % 37,1 % 11,1 % 12,2 % 2,0 Deutschland 41,0 % 35,3 % 11,7 % 12,0 % 2, /03/18

24 Verfügbares Einkommen (Revision 2011) privater Haushalte: Flensburg Flensburg in Mio ,9% pro Kopf (Euro) ,0% je Haushalt (Euro) ,9% Verhältnis Verfügbares Einkommen/ Primär Einkommen 91,7 % 89,3 % 89,6 % 89,9 % 89,8 % 86,9 % Schleswig Holstein Nord (RO Region) in Mio ,5% pro Kopf (Euro) ,0% je Haushalt (Euro) ,2% Verhältnis Verfügbares Einkommen/ Primär Einkommen 91,8 % 90,3 % 90,7 % 91,0 % 91,2 % 91,1 % Schleswig Holstein in Mio ,3% pro Kopf (Euro) ,5% je Haushalt (Euro) ,2% Verhältnis Verfügbares Einkommen/ Primär Einkommen 86,9 % 85,6 % 86,0 % 85,8 % 85,9 % 85,8 % Deutschland in Mio ,9% pro Kopf (Euro) ,0% je Haushalt (Euro) ,1% Verhältnis Verfügbares Einkommen/ Primär Einkommen 85,6 % 84,5 % 83,9 % 83,6 % 83,3 % 83,3 % /03/18

25 Kaufkraft: Flensburg Index: BRD = Flensburg Kaufkraftkennziffer 90,9 90,9 90,5 90,7 90,5 91,2 90,9 0,0 Zentralitätskennziffer 166,9 166,6 162,2 162,3 160,4 161,5 167,6 1,0 Kaufkraft je Einwohner ( ) ,6% Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 93,8 95,2 97,5 97,4 96,7 96,8 95,7 0,5 Einzelhandelsrelevante Kaufkraft je Einwohner (Euro) ,7% Schleswig Holstein Kaufkraftkennziffer 99,6 100,8 100,8 100,5 100,5 100,3 100,3 0,5 Kaufkraft je Einwohner ( ) ,0% Deutschland Kaufkraft je Einwohner ( ) ,5% /03/18

26 Shopping Center innerhalb 30min Fahrzeitradius: Flensburg Name Adresse Ort Fertigstellung Status Fläche Ankermieter Investor Flensburg Galerie Holm Flensburg 2017 orig Fertiggestellt Müller, Rewe, ROSSMANN, SATURN Credit Suisse /03/18

27 Fachmarktzentren und Fachmarktagglomerationen (FMA) ab qm GLA innerhalb 30min Fahrzeitradius: Flensburg Name Adresse Ort Fertig stellung Status Fläche (Erweiterung) Ankermieter Investor CITTI Park Flensburg Langberger Weg 4, Lilienthalstraße Flensburg 2013 orig Fertiggestellt Citti, Media Markt CITTI Handelgesellschaft mbh & Co. KG Förde Park Schleswiger Straße 130 Flensburg 2019 orig Bestand/ Erweiterung: Ideenphase, Wettbewerb (5.000) OBI, real., ROLLER, Teppich Kibek Union Investment FMA Wiesharder Markt Raiffeisenstraße, Frösler Bogen, Wiesharder Str. Handewitt Fertiggestellt E aktiv markt, Kelo Baumarkt /03/18

28 Innenstadt 1a Lage 1b Lage Bezirks /Stadtteilzentrum Nahversorgungs /Ortsteilzentrum Sonderstandort Verkaufsflächen und Einzelhandelsumsatz: Flensburg laut Einzelhandelskonzept(en) der oder für die Stadt für die genannten Jahre Gesamtstadt Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. Euro 661 VKF je Einwohner Flächenproduktivität Euro je qm City / Innenstadt Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. Euro Flächenproduktivität Euro je qm Anteil an VKF Gesamtstadt in % Anteil am Gesamtumsatz in % ,0 30,6 27, /03/18

29 Flächenbestände im Einzelhandel, Ausgewählte Formate: Flensburg Summen je Einw Verkaufsfläche in qm Lebensmitteleinzelhandel (ab ca. 400qm) Bau und Heimwerkermarkt Flächenbestand (qm GLA) in Shopping Center (ab qm) Fachmarktzentren (ab qm) Fachmarktagglomerationen (ab qm) Neuzugang (qm GLA) in Shopping Center Fachmarktzentren /03/18

30 Struktur ausgewählter Einzelhandelslagen (City Center, ShoppingCenter & FMZ): Flensburg Name Anzahl Geschäfte davon filialisiert Filiali sierungs grad (%) Leerstand (Einheiten) Leerstand in % Mieterwechsel 1/0 Mieterwechsel in % Für diesen Standort liegen leider keine Informationen vor *Ladeneinheiten in Shopping Centern, die auch von den Lauflagen (Straßenzüge) zugänglich sind werden nur einmal gezählt /03/18

31 Mieten und Renditen Einzelhandel: Flensburg Euro / qm City (1a Lage) Spitzenmiete 65,0 69,0 70,0 70,0 70,0 75,0 78,0 80,0 82,0 85,0 85,0 13,3% Durchschnittsmiete 40,0 42,0 44,0 45,0 45,0 46,0 48,0 48,0 48,0 50,0 52,0 13,0% City Nebenlagen (1b Lage) Spitzenmiete 35,0 36,0 35,0 35,0 35,0 35,0 35,0 35,0 35,0 35,0 35,0 0,0% Stadtteillage Spitzenmiete 19,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 0,0% Durchschnittsmiete 11,0 11,5 11,5 11,5 11,5 11,5 11,5 11,5 11,5 11,5 11,5 0,0% Nettoanfangs Rendite City, 1a Lage 7,2 % 7,3 % 7,3 % 7,1 % 7,1 % 7,1 % 6,9 % 6,6 % 6,4 % 6,0 % 5,5 % 1,6 Fachmarkt, dezentrale Lagen 7,9 % 8,1 % 8,1 % 7,9 % 7,9 % 7,9 % 7,9 % 7,7 % 7,4 % 7,0 % 6,4 % 1, /03/18

32 Einzelhandel: Vermietungen und Leerstandsentwicklungen für Flensburg Vermietungen 1a Lagen mehr Vermietungen Keine Neuvermietungen erfolgt Flensburg ø D Städte 2 = gleichbleibend 1,9 Leerstandsentwicklung 1a Lagen mehr Leerstand Kleinere Flächen stehen kurzfristig leer Flensburg ø D Städte 2 = gleichbleibend 2,1 Leerstandsentwicklung 1b Lagen mehr Leerstand sichtbarer Leerstand, ohne Vermietungsaktivität Flensburg ø D Städte 2 = gleichbleibend 2,0 Leerstandsentwicklung Stadtteillagen mehr Leerstand sichtbarer Leerstand, ohne Vermietungsaktivität Flensburg ø D Städte 2 = gleichbleibend 2,0 Stand: 12/2017 Trends: 1=sinkend, 2=gleichbleibend, 3=steigend /03/18

33 RIWIS Scoring: Flensburg Einzelhandel 2b (51,1 Punkte) Historische Entwicklung Aktuelle Situation Zukunftsperspektive 2a (59,9) 4 (45,0) 1b (60,3) Nachhaltigkeit Volatilität Aktuell Kurzfristig Mittelfristig 1b (60,7) 2a (59,1) 4 (45,0) 1b (61,1) 2a (59,7) Markt hat eine dynamische positive Entwicklung hinter sich stabile Marktentwicklung problematische Gesamtsituation des Marktes sehr gute Wachstumsperspektiven für die nächsten 1 2 Jahre gute Wachstumsperspektiven für die nächsten 3 5 Jahre Einwohner: Kaufkraft Index: ,2 Arbeitslosenquote: ,0 % Zentralitätsindex: ,5 Spitzenmiete 1a Lage: Rendite (zentrale Lagen): /sqm ,0 % /03/18

34 Indikatorenprofil: Flensburg Trend Spitzenmiete 1a Lage Ø Miete 1a Lage Kaufkraftkenziffer Umsatzanteil am Bund EH Umsatz pro Kopf Einwohner Einwohner im Einzugsbereich Zentralität Nachhaltigkeit: 1b Scoring Ergebnis Einzelhandel: 2b Historische Entwicklung: 2a Volatilität Spitzenmiet 1a Lage Ø Miet 1a Lage Kaufkraftkennziffer Umsatzanteil am Bund EH Umsatz pro Kopf Einwohner Einwohner im Einzugsbereich Zentralität Volatilität: 2a /03/18

35 Indikatorenprofil: Flensburg Scoring Ergebnis Einzelhandel: 2b Aktuelle Situation (2016): 4 Aktuelle Situation (2016): 4 Spitzenmiete 1a Lage Spitzenmiete Stadtteillage Ø 1a LageMiete Ø Miete Stadtteillage Rendite (zentral) Rendite (dezantral) Kaufkraftkennziffer Umsatzanteil am Bund EH Umsatz pro Kopf Einwohner Zentralität Arbeitslosenquote Länge der 1a Lage Einwohner im Einzugsbereich /03/18

36 Indikatorenprofil: Flensburg Scoring Ergebnis Einzelhandel: 2b Zukunftsperspektive: 1b Kurzfristig: 1b Mittelfristig: 2a Spitzenmieten Durchschnittsmieten Wachstum BIP Wachstum Einkommen Mietprognose Regression Einzelhandelsmieten Wachstum BIP p.a. Wachstum Einkommen Einwohner Einzugsbereich Volatilität Ø Miete 1a Lage Volatilität Umsatzanteil am Bund Trend Ø Miete 1a Lage Trend Umsatzanteil am Bund Trend Kaufkraftkennziffer Mietprognose /03/18

37 Mieten, Preise und Renditen für Gewerbeflächen: Flensburg Euro / qm Logistik und Lagerflächen Spitzenmiete 3,8 3,9 3,9 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,1 4,1 4,1 2,5% Durchschnittsmiete 2,5 2,5 2,5 2,5 2,6 2,6 2,7 2,8 2,9 3,0 3,0 15,4% Ausstellungs und Serviceflächen Spitzenmiete 4,5 4,6 4,6 4,6 4,6 4,6 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 2,2% Durchschnittsmiete 3,8 3,9 3,9 3,9 3,9 3,9 4,0 4,0 4,1 4,1 4,1 5,1% Gewerbegrundstück Durchschnittspreis ,7% Nettoanfangs Rendite, Logistik und Lagerflächen Spitzenrendite 8,6% 8,6% 8,7% 8,7% 8,6% 8,6% 8,6% 8,4% 8,0% 7,5% 7,0% 1,6 Durchschnittsrendite 9,6% 9,6% 9,6% 9,6% 9,5% 9,5% 9,5% 9,5% 9,4% 9,3% 9,0% 0, /03/18

38 Gewerbe & Logistik: Vermietungschancen und Leerstandsentwicklungen für Flensburg Vermietungschance bessere Chance Flensburg 2 = gut ø D Städte 2,7 Leerstandsentwicklung weniger Leerstand Flensburg ø D Städte 2 = gut 2,0 Bemerkungen zum Standort bzw. zur Region Stand: 12/2017 Flensburg gehört keiner überregional relevanten Logistikmarktregion an, es ist außerdem keine logistikrelevante infrastrukturelle Ausstattung am Standort vorhanden. Als logistikmarktrelevantes Projekt ist das in 2014 fertiggestellte Logistikzentrum Ohl Solutions zu erwähnen. Bestandsobjekte, welche vor mehr als 3 Jahren fertiggestellt wurden, sind meist regional ausgerichtet, dabei spielt Dänemark als Destination oft eine Rolle. *Schulnotensystem: 1=sehr gut, 2=gut, 3=befriedigend, 4=ausreichend, 5=mangelhaft, 6=ungenügend /03/18

39 Wohngebäude und Wohnungsbestand (2016): Flensburg Wohngebäude: Anteil der Gebäude mit 1 und 2 Wohnungen Ø Wohnfläche je Wohnung in qm Ø Wohnfläche je Einwohner in qm Ø Anzahl der Personen je Wohnung Flensburg 72,0 78,8 44,9 1,8 Schleswig Holstein Nord (RO Region) 90,5 97,5 52,9 1,8 Schleswig Holstein 88,7 93,4 47,6 2,0 Deutschland 0,0 0,0 0,0 0,0 Anzahl der Wohnungen in Wohn und Nichtwohngebäuden: Flensburg ,5 % /03/18

40 Fertigstellungen und Genehmigungen von neuen Wohngebäuden: Flensburg Ø Wohnungen in Einfamilienhäusern (Freistehend / Doppelhaushälfte / Reihenhaus) Fertigstellung: Anzahl neuer Wohnungen Genehmigung: Anzahl neuer Wohnungen Genehmigungsüberhang Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Fertigstellung: Anzahl neuer Wohnungen Genehmigung: Anzahl neuer Wohnungen Genehmigungsüberhang /03/18

41 Vom Gutachterausschuss erfasste Transaktionen: Flensburg Alle Verkaufsfälle, inkl. Nichtwohnnutzungen Ø Verkaufsfälle insgesamt Umsatz gesamt in Mio Euro Fläche insgesamt in qm ,0 286,8 198,1 229,2 194,9 323,4 280,0 252,1 205,0 273,0 213,0 153,0 413,0 166, ,0 720,7 Bebaute Wohngrundstücke Verkaufsfälle n/a Umsatz in Mio Euro 58,8 83,7 67,6 n/a 80,5 185,5 102,5 104,0 Wohn und Teileigentum Verkaufsfälle Umsatz in Mio Euro 29,0 50,3 33,8 53,1 41,0 54,1 58,6 48, /03/18

42 Wohnungsmieten und Vervielfacher: Flensburg Wohnungsmieten Neubau: Euro / qm von... 4,40 4,50 5,00 5,50 5,50 5,70 5,90 6,20 6,50 6,60 6,80 19,3%... bis 6,50 6,60 7,00 7,00 7,70 8,00 8,30 8,50 8,70 9,50 10,50 31,3% Durchschnitt 5,30 5,50 5,80 5,90 6,10 6,40 6,60 6,80 7,20 7,70 8,50 32,8% Wohnungsmieten Wiedervermietung: Euro / qm von... 3,30 3,40 3,60 3,80 4,00 4,20 4,30 4,50 4,60 5,00 5,70 35,7%... bis 5,70 5,80 6,00 6,50 6,80 7,10 7,40 7,50 7,70 8,50 8,80 23,9% Durchschnitt 4,20 4,40 4,80 5,20 5,40 5,70 5,90 6,00 6,10 6,40 6,80 19,3% Vervielfacher für Mehrfamilienhäuser (Bestand) von... 7,5 7,5 7,7 7,7 8,0 8,5 9,0 9,3 10,0 11,0 12,0 3,5... bis 12,0 12,5 12,5 12,7 13,0 13,5 14,0 15,0 16,5 18,0 19,0 5,5 Durchschnitt 9,8 9,5 9,5 9,5 9,5 10,3 11,0 12,0 13,0 14,0 15,0 4, /03/18

43 Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Flensburg Neubau: Euro / qm von ,7%... bis ,9% Durchschnitt ,0% Wiederverkauf: Euro / qm von ,8%... bis ,4% Durchschnitt ,0% Kaufpreis Grundstück für Mehrfamilienhäuser: Euro / qm von ,1%... bis ,7% Durchschnitt ,2% /03/18

44 Kaufpreise für Reihenhäuser: Flensburg Neubau: Euro von ,8%... bis ,1% Durchschnitt ,8% Wiederverkauf: Euro von ,0%... bis ,6% Durchschnitt ,8% /03/18

45 Kaufpreise für Einfamilienhäuser: Flensburg Kaufpreis Einfamilienhaus: Euro von ,4%... bis ,3% Durchschnitt ,1% Kaufpreis Grundstück für Einfamilienhaus: Preise in Euro / qm von ,9%... bis ,5% Durchschnitt ,2% /03/18

46 Wohnungsmarkt: Marktaktivität, Marktbalance und Größenordung Leerstand Flensburg Marktaktivität und Marktbalance (Wohnungen Neubau) Flensburg mittlere Marktaktivität / ausgeglichene Marktbalance Marktbalance Angebots überhang Balance Nachfrage überhang hoch Marktaktivität mittel niedrig Größenordung Leerstand höherer Leerstand Flensburg = Kaum Leerstand, normale Fluktuationsreserve ø D Städte Stand: 12/ /03/18

47 RIWIS Scoring: Flensburg Wohnen 3 (46,1 Punkte) Historische Entwicklung Aktuelle Situation Zukunftsperspektive 3 (49,2) 4 (44,9) 2a (57,6) Nachhaltigkeit Volatilität Aktuell Kurzfristig Mittelfristig 2a (59,7) 4 (38,7) 4 (44,9) 2a (59,8) 2a (56,1) Markt hat eine positive nachhaltige Entwicklung hinter sich volatiler Markt, mit Unsicherheiten behaftet problematische Gesamtsituation des Marktes gute Wachstumsperspektiven für die nächsten 1 2 Jahre gute Wachstumsperspektiven für die nächsten 3 5 Jahre Haushalte: Einwohnerveränderung bis: ,5 % Kaufkraft pro Kopf: Ø Miete Neubauwhg: ,70 /sqm Ø Preis ETW Neubau: /sqm Ø Preis Reihenhaus Neubau: /03/18

48 Indikatorenprofil: Flensburg Scoring Ergebnis Wohnen: 3 Historische Entwicklung: 3 Trend Ø Miete Neubau Ø Preis ETW Neubau Ø Preis Reihenhaus Neubau Ø Preis Einfamilienhaus Grundstück EfH, gute Lage Haushalte Einwohner Wanderungssaldo Kaufkraftkennziffer Nachhaltigkeit: 2a Volatilität Ø Miete Neubau Ø Preis ETW Neubau Ø Preis Reihenhaus Neubau Ø Preis Einfamilienhaus Grundstück EfH, gute Lage Volatilität: /03/18

49 Indikatorenprofil: Flensburg Aktuelle Situation (2016): 4 Scoring Ergebnis Wohnen: 3 Aktuelle Situation (2016): 4 Ø Miete Neubau Ø Preis ETW Neubau Ø Preis Reihenhaus Neubau Ø Preis Einfamilienhaus Grundstück EfH, gute Lage Ø Miete, Wiedervermietung Ø Preis ETW, Wiederverkauf Ø Preis Reihenhaus, Wiederverkauf Rendite: Miete vs. Kaufpreis ETW (Neu) Rendite: Miete vs. Kaufpreis ETW (Bestand) Haushalte Wanderungssaldo Kaufkraftkennziffer Arbeitslosenquote Lebensqualität: Umwelt Lebensqualität: Sicherheit Lebensqualität: Infrastruktur Anteil der über 65 jährigen /03/18

50 Indikatorenprofil: Flensburg Scoring Ergebnis Wohnen: 3 Zukunftsperspektive: 2a Kurzfristig: 2a Mittelfristig: 2a Trend Ø Miete, Neubau Niveau Ø Miete, Neubau Trend Ø Preis ETW Neubau Niveau Ø Preis ETW Neubau Trend Ø Miete, Bestand Niveau Ø Miete, Bestand Trend Ø Preis ETW Bestand Niveau Ø Preis ETW Bestand Einwohnerprognose Trend Ø Miete Neubau Niveau Ø Miete Neubau Trend Ø Preis ETW Neubau Niveau Ø Preis ETW Neubau Trend Ø Miete, Bestand Niveau Ø Miete, Bestand Trend Ø Preis ETW, Bestand Niveau Ø Preis ETW, Bestand Einwohnerprognose Wachstum Erwerbstätige p.a /03/18

51 Multiplex Kinos im Einzugsbereich: Flensburg Name Ort Fertigstellung Leinwände Sitzplätze Betreiber UCI Kinoplex Flensburg United Cinemas International Multiplex GmbH /03/18

52 Beherbergungsstatistik für Hotels: Flensburg Hotels Betten Übernachtungen Ankünfte Ø Aufenthaltsdauer (Tage) Durchschnittliche Auslastung 1,5 1,6 1,6 1,5 1,7 1,6 1,6 47,1 % 43,8 % 46,9 % 45,3 % 52,2 % 49,9 % 54,6 % Beherbergungsstatistik für Hotel, Hotel garni. Gasthöfe, Pensionen: Flensburg Betten Übernachtungen Ankünfte Ø Aufenthaltsdauer (Tage) 1,6 1,6 1,6 1,6 1,7 1,6 1,6 Beherbergungsstatistik für alle Betriebsarten: Flensburg Zeitreihenbrüche durch Änderungen in der Definition möglich. Siehe Info Betten Übernachtungen Ankünfte Ø Aufenthaltsdauer (Tage) 1,7 1,7 1,8 1,8 1,8 1,8 1, /03/18

53 Auswahl Hotels: Flensburg (9) Betreiber Hotelname Adresse Marke (Sterne) Klassifikation Zimmer Betten Status Fertigstellung Neubau IntercityHotel Bahnhofstraße Flensburg 152 Planung konkret 2020 Hilton Kontorhaus Hotelprojekt Friedrich Ebert Straße / Rathausplatz / Neumarkt Flensburg 120 Planung konkret 2020 Arcadia Hotels & More Management GmbH Arcadia Hotel Flensburg Norderhofenden Flensburg Mercure ** Varta Fertiggestellt Figaro Hotelbetrieb Alte Post Rathausstraße Flensburg (3) 82 Fertiggestellt 2015 Handball Akademie Hotel Neubau (ehem. Motorola Grundstück) Eckenerstraße Flensburg 80 Ideenphase, Wettbewerb 2019 Jan Hendrik Rose Hotel Hafen Flensburg Norderstraße, Schiffbrücke Flensburg (4) Fertiggestellt 2016 Accor Hotellerie Deutschland GmbH IBIS BUDGET FLENSBURG CITY Nikolaistraße 7 / Süderhofenden Flensburg Etap kein Stern Varta 68 Fertiggestellt 2000 Schwarzer/Tüxen & Co OHG Central Hotel Neumarkt Flensburg ** Varta Fertiggestellt Hotel "James" Fördepromenade Flensburg Ideenphase, Wettbewerb /03/18

54 Pflegestatistik Flensburg 2015 Einwohner gesamt Einwohner 65 Jahre und älter in % Pflegebedürftigte gesamt in % Flensburg ,5 % ,0 % Schleswig Holstein Nord (RO Region) ,8 % ,1 % Schleswig Holstein ,6 % ,1 % Deutschland ,9 % ,5 % Pflegedienste und Bedürftigte (Leistungsempfänger) Pflegeheime stationäre Pflegeplätze gesamt vollstationäre Pflegeplätze, Dauerpflege ambulante Pflegedienste Personal in ambulanten Diensten Angebot Bedürftigte stationäre Pflege, gesamt Bedürftigte voll stationäre Pflege, Dauerpflege Bedürftigte ambulante Pflege Empfänger Pflegegeld Nachfrage Anteil Bedürftigte in Heimen versorgt Auslastung stationäre Plätze gesamt Auslastung stationäre Plätze Dauerpflege Anteil Bedürftigte ambulante Pflege Personal je ambulantem Bedürftigten Anteil Empfänger Pflegegeld Flensburg 37,2 % 85,3 % 83,7 % 27,0 % 0,678 35,9 % Schleswig Holstein Nord (RO Region) 37,5 % 84,0 % 84,6 % 24,9 % 0,537 37,6 % Schleswig Holstein 37,8 % 82,4 % 84,2 % 21,9 % 0,590 40,4 % Deutschland 27,4 % 84,3 % 87,6 % 24,2 % 0,514 48,4 % /03/18

55 BulwienGesa Immobilienindex: Durchschnittsmieten und Preise für Deutschland * /qm Kaufpreis Eigentumswohnung Neubau Wohnungsmiete Neubau 4,12 6,79 8,07 7,10 7,33 8,13 9,71 10,06 10,61 11,23 Wohnungsmiete, Wiedervermietung 2,54 4,49 6,00 5,93 6,14 6,71 7,80 8,10 8,54 9,15 Kaufpreis Reihenhaus (Euro) Kaufpreis Baugrundstück Einfamilienhaus Einzelhandelsmiete 1a Lage Einzelhandelsmiete Nebenlage 10,74 16,47 16,19 12,60 12,17 13,52 13,77 14,04 14,11 14,36 Büromiete City 6,21 12,33 11,49 11,47 9,84 10,23 11,31 11,62 12,09 12,34 Kaufpreis Gewerbegrundstücke * Daten von 1975 bis 1989 beziehen sich auf West Deutschland, ab 1990 Gesamtdeutschland! /03/18

56 Inflationsrate: Deutschland Inflationsrate 1,4 % 1,9 % 1,5 % 1,0 % 1,7 % 1,5 % 1,6 % 2,3 % 2,6 % 0,3 % 1,1 % 2,1 % 2,0 % 1,5 % 0,9 % 0,2 % 0,5 % 1,6 % harmonisierte Inflationsrate 1,4 % 1,8 % 1,4 % 1,0 % 1,8 % 1,9 % 1,8 % 2,3 % 2,7 % 0,2 % 1,2 % 2,5 % 2,1 % 1,6 % 0,8 % 0,2 % 0,4 % 1,5 % /03/18