Grundstücksrechte I (7/12)

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1 I. Vorbemerkung 1 Grundstücksrechte I (7/12) (49. Kalenderwoche, ) Das Eigentum an einem Grundstück kann kraft Rechtsgeschäft oder kraft Gesetz erworben werden. Gesetzliche Erwerbstatbestände (insb. Ersitzung, 900 BGB) sind dabei weniger klausurrelevant. Der rechtsgeschäftliche Eigentumserwerb eines Grundstücks ist regelmäßig Klausurgegenstand und zählt zu den anspruchsvollsten zivilrechtlichen Aufgabengebieten in der Staatsprüfung. Ebenso wie bei den 929 ff. BGB empfiehlt es sich an dieser Stelle, sich gut strukturierte Aufbauschemata zu entwerfen und die zahlreichen Probleme selbstständig nachzuarbeiten. II. Der Grundbuchauszug 1. Deckblatt/ Aufschrift Amtsgericht Grundbuchbezirk Nummer des Blattes Schließungs- und Umschreibungsvermerk Bei Erbbaurecht "Erbbaugrundbuch", bei Wohnungseigentum: "Wohnungsgrundbuch", "Teileigentumsgrundbuch" oder "Wohnungserbbaugrundbuch" 2. Bestandsverzeichnis Auflistung der Grundstücke Angaben des Katasteramts (Kataster= Verzeichnis der Grundstücke, numeriert, eingeteilt nach Gemarkung, Flur Nr., Flurstück Nr., ) mit dem Grundstück verbundene Rechte (Grunddienstbarkeiten: z.b. Wegerechte, Kanalleitungsrechte) "Bestand", "Zuschreibungen" und "Abschreibungen" 3. Abteilung I (Abt. I) Eigentumsverhältnisse: (Mit-)Eigentümer Grundlage der Eintragung: Auflassung, Erbfolge, Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren 1 Die im Folgenden aufgeführten Hinweise und verwendeten Fallbeispiele erfolgen allesamt in Anlehnung an Wolf/Wellenhofer, Sachenrecht, 32. Auflage 2017, dort die Kapitel unter 17 ff. Die Teilnehmer der Tutorien werden dringend gebeten, diese Kapitel selbstständig nachzubereiten. 1

2 4. Abteilung II (Abt. II) Lasten: Grunddienstbarkeit, 1018ff. BGB (Dienstbarkeiten, Grunddienstbarkeiten, p.b. Dienstbarkeiten) Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht Reallast Nießbrauch Vorkaufsrecht Auflassungsvormerkung Erbbaurecht Beschränkungen: Nacherbenvermerk Testamentsvollstrecker-Vermerk Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk Insolvenzvermerk Sanierungs- und Umlegungsvermerk Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum 5. Abteilung III (Abt. III) Grundpfandrechte Hypothek Grundschuld Rentenschuld Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen bzgl. der Grundpfandrechte II. Überblick zum Rechtserwerb an Grundstücken durch Einigung und Eintragung, 873 BGB In 873 BGB sind vier Möglichkeiten des Rechtserwerbs an Grundstücken vorgesehen: Übertragung des Eigentums an einem Grundstück Belastung eines Grundstücks mit einem Recht (Hypothek, Grundschuld, Dienstbarkeit) Übertragung eines (belastenden) Rechts an einem Grundstück Belastung eines das Grundstück belastenden Rechts mit einem weiteren Recht (z.b. Nießbrauch) Der Schwerpunkt dieser Sitzung liegt ganz überwiegend auf der Eigentumsübertragung an einem Grundstück. Für die weiteren Anwendungsszenarien des 873 BGB gelten die im Folgenden gemachten Ausführung nur mit Einschränkungen. 2

3 Für alle vier Erwerbsmöglichkeiten gilt ein einheitliches Aufbauschemata, das enge Parallelen zum rechtsgeschäftlichen Eigentumserwerb nach 929 ff. BGB aufweist. Die folgenden Punkte sind dabei grds. zu prüfen: 1. Einigung 2. Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch 3. Einigsein bei Eintragung 4. Berechtigung III. Voraussetzungen des 873 BGB Erwerb vom Berechtigten, 873 BGB I. Einigung ( 925 BGB: Auflassung) 1. Dinglicher Vertrag: 2 übereinstimmende WE beachte: Anwendbarkeit der allgemeinen Regelungen für Rechtsgeschäfte 104ff. BGB, insbesondere: Bestimmtheitsgrundsatz Bedingungsfeindlichkeit ( 925 II, 158, 168 BGB) Abstraktionsprinzip: Trennung der dinglichen Verfügung ( 873 BGB) von der zugrundeliegenden Verpflichtung ( 433, 311b Abs. 1 BGB) Bezugspunkt der Einigung: richtet sich nach dem jeweiligen Erwerbstatbestand des 873 BGB, auf: Übertragung des Eigentums am Grundstück (für Zubehör: 926 BGB) Belastung des Grundstücks mit einem Recht 2. Form: 925 BGB Gem. 873 BGB grds. kein Formerfordernis Ausnahme: Übertragung des Eigentums an einem Grundstück ( 4 WEG für Wohnungseigentum) 925 BGB, sog. Auflassung: a. Gleichzeitige Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle grds. jeder Notar b. U.a. auch Erklärung der Auflassung im Rahmen eines gerichtlichen Vergleichs oder eines rechtskräftigt bestätigten Insolvenzplans möglich Sinn und Zweck: Hinweisfunktion: Die Beteiligten sollen auf die Bedeutung der Grundstücksübereignung und den damit verbundenen endgültigen Rechtsverlust hingewiesen werden, da es sich bei der Übertragung eines Grundstückes regelmäßig um den wertvollsten Vermögensgegenstand einer Privatperson handelt. Schutzfunktion: Der Veräußerer soll vor übereilten Entscheidungen geschützt werden. Eine Solche müsste ggf. durch staatliche Sozialleistungen aufgefangen werden. Geschützt wird er ferner dadurch, dass eine rechtskundige Stelle auf die Einhaltung der relevanten Vorschriften achtet. Warn- und Beweissicherungsfunktion der Auflassung i.v.m. Eintragung: Ein formnichtiges Verpflichtungsgeschäft (Beurkundungspflicht nach 311b I S. 1 BGB) wird durch Auflassung und Eintragung nachträglich geheilt. II. Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch (Publizitätsmerkmal) 3

4 873, 925 BGB: Jegliche Form eines Rechtserwerbs bedarf neben der Einigung einer Eintragung ins Grundbuch. = Publizitätsmerkmal: Durch die Grundbucheintragung sollen die an einem Grundstück bestehenden dinglichen Rechtsverhältnisse publik gemacht werden. Einigung und Eintragung im Grundbuch müssen sich inhaltlich decken, andernfalls tritt die gewollte Rechtsänderung nicht ein. 1. Eintragungsantrag, 13 I GBO beachte den Prioritätsgrundsatz ( 17, 45 GBO): bei Verletzen der Vorschriften der GBO ggf. aber Amtshaftungsanspruch, Art. 34 GG i.v.m. 839 BGB 2. Bewilligung der Rechtsänderung, 19, 20 GBO 3. Formerfordernis, 29 I GBO 4. Berechtigung der übertragenden Partei, 39 I GBO III. Einigsein bei Eintragung Da die Einigung nach 873 I BGB (Ausnahmen siehe 873 II BGB) frei widerruflich ist, setzt der Rechtserwerb voraus, dass die Einigung über den Rechtswechsel im Zeitpunkt der Eintragung fortbestand II Fall 1-4 BGB 2. Kein Widerruf IV. Berechtigung = der nicht in seiner Verfügungsbefugnis beschränkte Eigentümer beachte: maßgeblicher Zeitpunkt ist die Eintragung der Rechtsänderung ins Grundbuch! Ausnahme: 878 BGB, nachträgliche Beschränkung der Verfügungsbefugnis sofern Berechtigung (-): gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten, 892 BGB 2 IV. Rechtsposition des Erwerbers vor der Eintragung (Zwischenverfügungen) In der Praxis nimmt die Eintragung des Rechtswechsels an einem Grundstück regelmäßig mehrere Wochen bzw. Monate in Anspruch, da vielfach zahlreiche Genehmigungen eingeholt werden müssen. In der Zeit zwischen Einigung und Eintragung besteht insbesondere für den Erwerber die Gefahr, dass der Veräußerer an der Einigung nicht mehr festhalten will und damit das Tatbestandsmerkmal Einigsein im Zeitpunkt der Eintragung entfällt. Gleichfalls möglich ist auch, dass der Veräußerer seine Berechtigung verliert, etwa wenn das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet wird ( 80, 81, 27 InsO). Es fragt sich, wie der Erwerber im Zeitraum zwischen Einigung und Eintragung seine berechtigten Interessen am Rechtswechsel zu schützen vermag. 2 Gegenstand der Sitzung 8. 4

5 1. Bindung an die Einigung, 873 II Fall 1 4 BGB Bei Vorliegen einer der vier Fälle ist die Einigung konserviert. 2. Unschädlichkeit nachträglicher Verfügungsbeschränkungen, 878 BGB Merke: 878 BGB gewährt den Beteiligten nur Schutz, wenn sie alles getan haben, damit der Rechtswechsel am Grundstück vollzogen werden kann. Das Gesetz schützt dagegen nicht vor Verzögerungen, die die Beteiligten selbst verursacht haben (z.b. unvollständiger bzw. nicht unterschriebener Antrag). 3. Die Auflassungsanwartschaft Die 873, 878 BGB und der Prioritätsgrundsatz ( 17, 45 GBO) zeigen, dass die Interessen des Erwerbers spätestens ab dem Zeitpunkt der Beantragung des Rechtswechsels am Grundeigentum ( 13 GBO) umfangreich geschützt sind. Liegen alle Voraussetzungen für den Rechtswechsel vor, ist die Eintragung nur noch von der Mitwirkung des Grundbuchamtes abhängig und der Rechtsübergang kann vom Veräußerer nicht mehr einseitig verhindert werden. Diese Situation ist typisch für die Entstehung eines Anwartschaftsrechts. Die Anwartschaft an einem Grundstück ist als wesensgleiches Minus grundsätzlich wie das Vollrecht zu behandeln, d.h. die 873, 925 BGB finden analoge Anwendung auf die Übertragung der Anwartschaft. Der Anwartschaftsinhaber ist Berechtigter und kann daher grundsätzlich ohne die Zustimmung des Eigentümers über die Anwartschaft verfügen. Der schuldrechtliche (Kauf-)Vertrag zur Übertragung der Anwartschaft bedarf der Form des 311b I S. 1 BGB analog. IV. Fälle zum Eigentumserwerb an Grundstücken Fall 1: Lösungshinweise A. Anspruch V gegen K auf Herausgabe des Grundstücks mit der Flurstück Nr. 26 gem. 985 BGB Vorbemerkung: Gem. 985 BGB kann der Eigentümer die Herausgabe einer Sache verlangen, wenn der Besitzer kein Recht zum Besitz hat. Sachen sind gem. 90 BGB körperliche Gegenstände, die in die Kategorien beweglich und unbeweglich unterteilt werden. Das folgt aus der Systematik der BGB. Zu den unbeweglichen Sachen gehören Grundstücke und Grundstücksteile. 3 Herausgabe ist dann gleichzusetzen mit Räumung. 1. Eigentümer des Grundstücks Flurstück Nr. 26 ursprünglich V a. Verlust des Eigentums durch Übertragung gem. 873, 925 BGB aaa. Einigung zwischen V und K gerichtet auf Übertragung des Eigentums an Nr. 26 (P) V und K haben sich ausweislich des Sachverhalts nur über den Übergang des Eigentums am Grundstück Nr. 16 geeinigt. Zu keiner Zeit bestand hingegen Einigkeit dahingehend, dass (auch) das Eigentum am Grundstück Nr. 26 auf K übergehen sollte. 3 MüKoBGB/Stresemann BGB 7. Aufl Rn

6 Fraglich ist, ob die Eintragung des Grundstücks Nr. 26 in den notariellen Kaufvertrag und die Auflassungsurkunde bewirken, dass sich die Einigung zwischen V und K auf das Grundstück Nr. 26 bezieht. Zur Beurteilung des Inhalts und der Wirksamkeit der dinglichen Einigung, d.h. des Verfügungsvertrages zwischen den Parteien, ist grundsätzlich auf die allgemeinen Regel des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB-AT) zurückzugreifen. Aus 133 BGB ist abzuleiten, dass bei der Auslegung der Willenserklärungen und zwar auch bei Willenserklärungen, die einer Formvorschrift unterliegen, zuerst der wirkliche Wille der Erklärenden festzustellen ist. Ergibt sich bei Beurteilung eines Vertrages aus allen äußeren Indizien, dass die Parteien tatsächlich Konsens erzielen konnten, so spielt es keine Rolle, ob sie objektiv falsche Bezeichnungen in ihren Erklärungen gewählt haben. 4 Nach dem Grundsatz falsa demonstratio non nocet ist diese Falschbezeichnung des zu veräußernden Grundstücks als Nr. 26 daher unschädlich. Es gilt allein das von V und K gewollte, d.h. die Einigungserklärung betraf ausschließlich das Grundstück Nr. 16. bbb. Einigung (-) b. Verlust des Eigentums durch Übertragung gem. 873, 925 BGB (-), eine wirksame Auflassung über das Grundstück Nr. 26 liegt nicht vor. Zwischenergebnis: V ist weiterhin Eigentümer des Grundstücks Nr. 26. Die im Grundbuch eingetragene Rechtslage ist falsch. 2. Besitzer K ist unmittelbarer Besitzer des Grundstücks Nr. 26, 854 BGB (+) 3. Kein RzB Weder aus dem notariell beurkundeten Kaufvertrag (maßgeblich ist der wirkliche Wille der Beteiligten!, s.o.), noch aus sonstigen Rechtsverhältnissen ergibt sich ein Recht zum Besitz des K im Hinblick auf das Grundstück Nr. 26. Besitzen soll K ausschließlich das Grundstück Nr. 16, daher (+) Erg.: Anspruch V gegen K auf Herausgabe des Grundstücks Flurstück Nr. 26 gem. 985 BGB (+) B. Anspruch V gegen K auf Grundbuchberichtigung gem. 894 BGB 1. Anspruch entstanden VSS.: Die formelle Grundbuchlage weicht zum Nachteil des materiell Berechtigten von der wirklichen Rechtslage ab a. Formelle Rechtslage Ausweislich des Grundbuchs ist K Eigentümer des Flurstücks Nr. 26 b. Materielle Rechtslage Eigentümer ist nach wie vor der V (s.o.) 2. Anspruch nicht erloschen und durchsetzbar (+) 3. Kein Verstoß gegen Treu und Glauben 242 BGB (+) Erg.: Anspruch V gegen K auf Grundbuchberichtigung gem. 894 BGB (+) C. Anspruch K gegen V auf Übereignung und Übergabe des Grundstücks Flurstück Nr. 16 gem. 433 I S. 1 BGB 1. Anspruch entstanden a. Angebot, 145 BGB (+) b. Annahme, 146 BGB (+) 4 MüKoBGB/Armbrüster BGB 7. Aufl Rn

7 c. Form (P) wirksame notarielle Beurkundung der Einigung, 311 b I S. 1 BGB? Objektiv betrachtet genügt der Kaufvertrag zwischen K und V dem besonderen Formerfordernis des 311b I S. 1 BGB. Sie haben den Vertrag vor einem Notar abgeschlossen. Allerdings steht außer Frage, dass der Inhalt des Vertrages (Nr. 26) nicht dem wirklichen Willen der Parteien (Nr. 16) entspricht. Es ist deshalb fraglich, ob der Kaufvertrag wegen Verstoßes gegen 311b I S. 1 BGB formunwirksam ist oder ob die o.g. Grundsätze zur falsa demonstratio non nocet hier entsprechend angewendet werden können. Die h.m. wendet die Grundsätze zur Unbeachtlichkeit einer bloßen Falschbezeichnung entsprechend an: Für die Frage, ob eine Vereinbarung bekundet ist, käme es nicht auf den objektiven Wortlaut, sondern auf die übereinstimmenden Willenserklärungen an, also auf das tatsächlich Gewollte. Demnach schade eine (unbewusste) falsa demonstratio auch bei einer beurkundungsbedürftigen Erklärung nicht. Dies gelte auch und erst recht dann, wenn die falsa demonstratio eine ungenaue Bezeichnung des Vertragsgegenstandes darstelle, denn in diesem Falle fehle es lediglich an dem Beweissicherungszweck der Beurkundung. Die Beratung. und Belehrungsfunktion sei hingegen erfüllt. Trotzdem sei dem Schutz des Vertrauens auf die Wirksamkeit des Vertrages Vorrang einzuräumen. 5 Sinn und Zweck des 311b BGB ist auch hier erfüllt, denn es hat sowohl die Beurkundung (Warnfunktion) des Kaufvertrages als auch eine Belehrung und Beratung durch einen Notar (Schutzfunktion) stattgefunden. Die Beweissicherungsfunktion des 311b BGB ist zwar verletzt, allerdings können die Parteien vor Gericht auch auf andere Beweismittel als den Urkundenbeweis zurückgreifen (insb. Zeugenvernehmung) und dem Kaufvertrag kommt als sog. Privaturkunde ( 416 ZPO) ohnehin nur beschränkte Beweiskraft zu, so dass dies nach h.m. ein anderes Ergebnis nicht zu rechtfertigen vermag. Erg.: (+) d. Zwischenergebnis: Gem. 433 I S. 1 BGB ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Eigentum und den Besitz an dem Grundstück zu verschaffen, also (+) 2. Anspruch nicht erloschen und durchsetzbar (+) Erg.: K kann von V die Übereignung und Übergabe des Grundstücks Nr. 16 aus 433 I S. 1 BGB verlangen. Damit beim Grundbuchamt eine Auflassungsurkunde vorgelegt werden kann ( 29, 30 GBO), aus der sich die richtige Grundstücksbezeichnung ergibt, muss der Kaufvertrag noch einmal mit der richtigen Bezeichnung beurkundet werden. Fall 2: Lösungshinweise Anspruch K gegen V auf Übereignung und Übergabe des Grundstücks gem. 433 I S. 1 BGB 1. Anspruch entstanden a. Wirksamer Vertrag, 433 I BGB aa. Einigung, (+) am aaa. Angebot, 145 BGB (+) bbb. Annahme, 146 BGB (+) ccc. Form wirksame notarielle Beurkundung der Einigung gem. 311b I BGB (+) bb. Aufhebung der wirksamen Einigung durch Erklärung vom ? aa. Angebot zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages i.s.v. 311 I BGB, 145 BGB (+) bb. Annahme, 146 BGB (+) ccc. Form 5 MüKoBGB/Kanzleiter BGB 7. Aufl b Rn. 67 m.w.n. 7

8 wirksame notarielle Beurkundung der Einigung gem. 311b I BGB? (P1) Fraglich ist, ob der schriftliche Aufhebungsvertrag vom formunwirksam ist, weil E und K diesen nicht gem. 311b I S. 1 BGB haben notariell beurkunden lassen. Vor dem Hintergrund des Sinn und Zwecks des besonderen Formerfordernisses (Warn-, Schutz- und Beweissicherungsfunktion) ist entscheidend, ob durch den Aufhebungsvertrag eine Pflicht des K zur (Rück-)Übertragung des Grundstücks an V begründet worden ist. Dies kann nur der Fall sein, wenn das Grundstück sich am bereits in der dinglichen Rechtszuständigkeit des K befand. Andernfalls folgt aus dem Aufhebungsvertrag auch keine Verpflichtung zur Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück, so dass es nicht auf dessen Formwirksamkeit i.s.d. 311b I S. 1 BGB ankäme. (P2) Wer war am Eigentümer des Grundstücks? Mangels Eintragung des K als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch sind die Voraussetzungen des Eigentumserwerbs gem. 873, 925 BGB nicht erfüllt. (P3) K könnte aber bereits ein dingliches Anwartschaftsrecht an dem Grundstück zugestanden haben. Das Anwartschaftsrecht ist als wesensgleiches Minus wie das Vollrecht (Eigentum) zu behandeln. Demnach sind grundsätzlich alle für das Vollrecht geltenden Vorschriften analog auf das Anwartschaftsrecht anwendbar (also z.b. 929 ff. BGB analog, 873, 925 BGB analog und eben auch: 311b I S. 1 BGB analog). Def.: Ein Anwartschaftsrecht entsteht, wenn von einem mehraktigen Erwerbstatbestand eines Rechts bereits so viele Tatbestandsmerkmale erfüllt sind, dass der Veräußerer den Vollrechtserwerb nicht mehr einseitig verhindern kann. Nach h.m. 6 entsteht eine Auflassungsanwartschaft stets dann, wenn nach Erklärung der Auflassung und Erteilung einer Eintragungsbewilligung der Erwerber selbst beim Grundbuchamt einen Eintragungsantrag gestellt hat. Aus den maßgeblichen Ordnungsvorschriften der 17, 45 GBO folgt, dass der Veräußerer ab diesem Zeitpunkt keine Möglichkeit mehr hat, ohne Einwilligung des Erwerbers den Rechtserwerb durch Rücknahme des Eintragungsantrags zu verhindern. Folglich hatte K bereits ein Auflassungsanwartschaftsrecht erworben. Wie oben gesehen gelten für Verfügungen über das Anwartschaftsrechts, also insbesondere für Aufhebungen dieser dinglichen Rechtsposition, die auf das Vollrecht anzuwendenden Vorschriften analog. Konsequenz: 311b I S. 1 BGB kommt zur Anwendung! cc. Zwischenergebnis: Der Aufhebungsvertrag genügt den Anforderungen an 311b I S. 1 BGB mangels notarieller Beurkundung nicht. Er ist folglich nach 125 BGB unwirksam. b. Zwischenergebnis: Der Kaufvertrag vom wurde wirksam geschlossen und nicht wieder aufgehoben. E und K haben sich am wirksam über den Eigentumsübergang an dem Grundstück geeinigt. Diese Einigung ist nicht durch den formunwirksamen Aufhebungsvertrag rückgängig gemacht worden. Damit hat K gegen E weiterhin einen Anspruch auf Erfüllung des Kaufvertrages. 2. Anspruch nicht erloschen und durchsetzbar (+) Erg.: Anspruch K gegen V auf Übereignung und Übergabe des Grundstücks gem. 433 I S. 1 BGB (+) 6 MüKoBGB/Kanzleiter BGB 7. Aufl Rn. 35ff. 8

9 V. Die Vormerkung 1. Grundsätzliche Ausführungen zur Vormerkung i.s.d. 883 BGB Sind sich der Veräußerer des Grundstücks und der Erwerber über den Eigentumswechsel schuldrechtlich einig (insb. Kaufvertrag, 433 I, 311b I BGB), hindert dies den Veräußerer grundsätzlich nicht daran, entgegen der eingegangenen Verpflichtung anderweitig über sein Eigentum zu verfügen und es z.b. an einen Dritten zu übertragen. Wie oben gesehen sind die Interessen des Erwerbers erst dann umfassend geschützt, sobald ihm eine Auflassungsanwartschaft zusteht: Fraglich ist deshalb, wie die Interessen des Erwerbers im Zeitraum zwischen Auflassung und (Anmeldung zur) Eintragung des Rechtswechsels im Grundbuch geschützt werden können. Das Gesetz stellt hierfür die Vormerkung i.s.d. 883 BGB zur Verfügung. Die Vormerkung ist ein im Grundbuch einzutragendes Sicherungsmittel sui generis, welches dazu dient, die Erfüllung schuldrechtlicher Ansprüche auf Vornahme dinglicher Rechtsänderungen zugunsten des Gläubigers zu sichern. Sie beschränkt die Befugnis des Veräußerers, über sein Grundstück entgegen seiner Verpflichtung zu verfügen, und gibt dem Gläubiger die Möglichkeit, das dingliche Recht trotz pflichtwidriger Zwischenverfügung des Veräußerers zu erwerben. Dies wird dadurch erreicht, dass Verfügungen, die dem Inhalt des gesicherten schuldrechtlichen Anspruchs widersprechen und diesen vereiteln, gegenüber dem Vormerkungsgläubiger unwirksam sind ( 883 II BGB). Die zentralen Wirkungen der Vormerkung lassen sich wie folgt zusammenfassen: Ersterwerb der Vormerkung vom Berechtigten gem. 883, 885 BGB 1. Sicherungsfähiger schuldrechtlicher Anspruch des Gläubigers gegen den Schuldner auf dingliche Rechtsänderung an einem Grundstück z.b.: 433 I, 311b I BGB 648 BGB Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld aus dem Sicherungsvertrag (SiV) gem. 311, 241 BGB beachte: gem. 883 I 2 BGB auch für künftige und bedingte Ansprüche Die Vormerkung ist als dingliches Sicherungsrecht sui generis streng akzessorisch ausgestaltet, d.h. sie ist vom Bestand des zu erfüllenden schuldrechtlichen Anspruchs vollumfänglich abhängig: Die Vormerkung kann also nur bestehen, wenn und solange der zu sichernde Anspruch nicht erloschen (bzw. noch durchsetzbar, 886 BGB) ist. Erlischt der zugrundeliegende Anspruch etwa durch wirksame Anfechtung, erlischt folglich auch die Vormerkung. Die Akzessorietät der Vormerkung hat auch zur Folge, dass sie nicht isoliert übertragen werden kann, sondern stets am zu sichernden Anspruch klebt. In der Klausur ist deshalb immer zu prüfen, ob ein sicherungsfähiger Anspruch, der auf die Änderung der dinglichen Rechtslage gerichtet ist (z.b. Anspruch auf Übertragung des Grundstückseigentums, sog. Auflassungsvormerkung), zugunsten des Anspruchsgläubigers besteht, wobei die Besonderheiten des 883 I S. 2 BGB zu beachten sind. 2. Eintragungsbewilligung Einseitige Bewilligung, 885 BGB i.v.m. 29 GBO Einstweilige Verfügung, 935 ZPO 9

10 Urteil, 895 ZPO Um die dingliche Rechtsposition des Veräußerers zu schützen, bedarf die Eintragung einer Vormerkung in das Grundbuch grundsätzlich seiner Zustimmung. Dies folgt unmissverständlich aus 875, 867 BGB, welche in analoger Anwendung auch für die Vormerkung greifen. Die Bewilligung der Vormerkung kann dabei sowohl gegenüber dem Erwerber oder gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben werden, wobei die Formvorschrift des 29 GBO zu beachten ist. Wenn der Berechtigte die Bewilligung zur Eintragung der Vormerkung nicht freiwillig erklärt, kann der Gläubiger zur Sicherung des Anspruchs bei Gericht Eilrechtsschutz beantragen ( 885 I BGB i.v.m. 935 ff. ZPO), aufgrund dessen die Eintragung in das Grundbuch (vorläufig) erfolgt. Gleiches gilt gem. 895 ZPO bei vorläufig vollstreckbarem Urteil. 3. Eintragung ins Grundbuch, 883, 885 BGB 4. Berechtigung des Bewilligenden oder Berechtigung des Antragsgegners der einstweiligen Verfügung Die Einräumung einer Vormerkung steht als dingliches Sicherungsrecht sui generis vom Grundsatz her nur dem nicht in seiner Verfügungsmacht beschränkten Eigentümer zu. Fehlt ihm die Verfügungsberechtigung, kann die Vormerkung ggf. analog 892, 893 BGB gutgläubig erworben werden. 7 VI. Fall zur Vormerkung Fall 3: Lösungshinweise Anspruch K gegen B auf Erteilung einer Löschungsbewilligung bzgl. der Grundschuld gem. 888 BGB Vorbemerkung: Die Grundschuld ( 1191 ff. BGB) ist das dingliche Recht, aus einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht (insb. Wohnungseigentum) die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern (sog. Grundpfandrecht) und wird in der Praxis häufig als Kreditsicherungsmittel verwendet. 8 Für den vorliegenden Fall ist ausschließlich relevant, dass sie, ebenso wie die Vormerkung und das Eigentum, eine geschützte dingliche Rechtsposition am Grundstück darstellt und im Hinblick auf die Rangfolge der Rechte am Grundstück dem sog. Rangprinzip unterworfen ist. Für die Klausurlösung muss also gefragt werden: Hat B gegenüber K ein vorrangiges dingliches Recht am Grundstück? Wenn ja, liegen die Voraussetzungen des 888 BGB nicht vor und B kann sich aus seiner Grundschuld gegenüber Eigentümer K im Wege der Zwangsversteigerung befriedigen. Falls nein, kann K von B die Zustimmung zur Grundbuchberichtigung verlangen. Voraussetzung hierfür ist gem. 883 I BGB, dass zugunsten des K zeitlich vor der Grundschuldbestellung eine wirksame Vormerkung eingetragen worden ist. 1. Der Erwerb eines eingetragenen Rechts der B müsste dem Vormerkungsberechtigten K gegenüber unwirksam sein, 883 II BGB a. Erwerb der Vormerkung durch K aa. Sicherungsfähiger schuldrechtlicher Anspruch des K gegen den V auf dingliche Rechtsänderung an dessen Grundstück Wegen der strengen Akzessorietät kann die zugunsten des K eingetragene Auflassungsvormerkung nur wirksam sein, wenn auch ein sicherungsfähiger Anspruch auf Übertragung des Eigentums an dem streitgegenständlichen Grundstück gegeben ist. aaa. Anspruch aus 433 I S. 1 BGB aus notariell beurkundetem KV vom (P) V und K waren sich einig, dass der Kaufpreis für das Grundstück ,- betragen sollte, gaben gegenüber dem Notar aber einen Betrag von ,- an, um Notarkosten zu sparen. Nach 117 I BGB sind sog. Scheingeschäfte, hier also der Kauf des Grundstücks zu ,-, grundsätzlich unwirksam. Dies hat zur Folge, dass die 7 Einzelheiten hierzu in Sitzung 8. 8 Die Grundschuld wird in Sitzung 12 des Tutoriums behandelt. 10

11 insoweit erfolgte Beurkundung gegenstandslos geworden ist. Der wahre Wille der Parteien, der Verkauf des Grundstücks zu ,-, ist demnach überhaupt nicht beurkundet worden. Laut h.m. 9 liegt darin ein Verstoß gegen die Formvorschrift des 311b I S. 1 BGB, was zur Konsequenz hat, dass der Kaufvertrag nach 125 BGB nichtig ist. bbb. Mündliche Vereinbarung über den Kaufpreis vom (-), nichtig nach 125 BGB wegen Verstoß gegen die Formvorschrift des 311b I S. 1 BGB ccc. Sicherung eines künftigen Anspruchs i.s.v. 883 I S. 2 BGB Gem. 883 I S. 2 BGB kann zwar auch ein künftiger Anspruch durch eine Vormerkung abgesichert werden. Von einem künftigen Anspruch in diesem Sinne kann aber nur gesprochen werden, wenn bereits der Rechtsboden für seine Entstehung gelegt ist. Dafür wird überwiegend vorausgesetzt, dass bereits eine Bindung besteht, die vom künftigen Schuldner nicht mehr einseitig beseitigt werden kann bzw. nur noch vom Willen des Berechtigten abhängt (z.b. verbindliches Angebot). Nur durch das (erneute) Zusammenwirken von K und V könnte ein Rechtswechsel am Grundstück vereinbart werden. Insoweit genügt die rein tatsächliche Erwerbsaussicht nicht. Aus dem nichtigen mündlichen Kaufvertrag über das Grundstück zum Preis von ,- folgt demnach auch kein vormerkungsfähiger künftiger Anspruch. bb. Zwischenergebnis: Demnach besteht kein sicherungsfähiger schuldrechtlicher Anspruch. b. Zwischenergebnis: K hat mangels sicherungsfähigem Anspruch keine wirksame Vormerkung am Grundstück des V erworben. 2. Erg.: K kann von B nicht die Löschung der Grundschuld aus 888 BGB verlangen. Vielmehr muss er den Zugriff des B auf das Grundstück dulden, soweit dieser daraus seine Forderung befriedigen will. 9 Sog. Schwarzkauf bei Beurkundung eines unrichtigen Kaufpreises, vgl. MüKoBGB/Kanzleiter BGB, 7. Aufl b Rn. 68 m.w.n. 11