SCHÄTZUNGS - GUTACHTEN

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1 DIPL. ING. WALTER TESCH ARCHITEKT An das Bezirksgericht Bruck an der Mur Abteilung 1 An der Postwiese Bruck an der Mur Bleckmanngasse Mürzzuschlag Telefon 03852/3229 Fax 03852/ office@tesch-architektur.at Datum: SCHÄTZUNGS - GUTACHTEN in der Exekutionssache: 1 E 15/09y-6 Betreibende Partei: vertreten durch: Schneller Baugesellschaft m.b.h. Dr. Heinrich Berger, RA 8600 Bruck a.d. Mur, Schillerstraße 2 Verpflichtete Partei: Michael Stelzer 8600 Oberaich 22

2 INHALTSVERZEICHNIS Seite I. ALLGEMEINES 3 1. Auftraggeber 3 2. Zweck der Wertermittlung 3 3. Stichtag 3 4. Grundlagen bzw. Unterlagen der Wertermittlung 3 5. Anmerkungen 3 II. BEFUND 4 1. Grundbuchstand 4 2. Beschreibung der Liegenschaft Im Bauland liegender Teil der Liegenschaft Lage Größe Grundstück Anschlüsse Verkehrserschließung Einkaufsmöglichkeiten Gebäude Außenanlagen Bau- und Erhaltungszustand Im Freiland liegender Teil der Liegenschaft (Waldflächen) 9 III. GUTACHTEN Im Bauland liegender Teil der Liegenschaft Bodenwert Bauwert Sachwert Ertragswert Verkehrswert Lasten Im Freiland liegender Teil der Liegenschaft (Waldflächen) Verkehrswert Zusammenstellung 16 ANLAGEN Grundbuchsauszug Lageplan Im Bauland liegender Teil, Grundstücke 201/1.84 Digitale Katastralmappe Grundrisse Wohnhaus Mietvertrag Fotos Im Freiland liegender Teil, Grundstücke Digitale Katastralmappe Fotos 2

3 I. ALLGEMEINES 1. Auftraggeber: Bezirksgericht Bruck an der Mur, Abteilung 1, gemäß Bestellung zum Sachverständigen vom 07. April Zweck der Wertermittlung: Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 97, Grundbuch 60031Oberaich (BLNr. 16). 3. Stichtag 12. Mai 2009, Tag der Befundaufnahme. 4. Grundlagen bzw. Unterlagen der Wertermittlung: 4.1. Besichtigung der Liegenschaft und Befundaufnahme am im Beisein von Silvia Feichter, Rechtspflegein, als Gerichtsabgeordneter Michael Stelzer, verpflichtete Partei Dr. Heinrich Berger, Vetreter der betreibenden Partei Anna Grasberger, Mieterin 4.2. Grundbuchsauszug vom , unverändert gegenüber Abfrage vom Auszug aus der digitalen Katastralmappe 4.4. Erhebung beim Gemeindeamt Oberaich: Einreichunterlagen, Flächenwidmung 4.5. Erhebung beim Grundbuch Bruck an der Mur: Dienstbarkeit 5. Anmerkungen: Eine Überprüfung hinsichtlich Altlasten ist nicht erfolgt, für die Bewertung wird unterstellt, daß der Boden frei von Altlasten ist. Eine Funktionsprüfung der haustechnischen Anlagen sowie sonstige technische Untersuchungen wurden nicht vorgenommen 3

4 II. BEFUND 1. Grundbuchstand: Grundbuch Oberaich, EZ 97 A1-Blatt: GST 201/1 Landw. genutzt 987 m2 324 Wald 752 m2 325 Wald m2.84 Baufl. (Gebäude) 136 m2 Baufl. (befestigt) 229 m2 365 m m2 A2-Blatt: 1 Grunddienstbarkeit des Geh- und Fahrrechtes an EZ Grunddienstbarkeit Geh- und Fahrrecht für Gst /1 B-Blatt: 16 Anteil 1/1 Stelzer Michael, geb.: Adr.: Oberaich 22, 8600 C-Blatt: 17 Dienstbarkeit der Errichtung und Erhaltung einer Hochspannungsanlage sowie der Unterlassung und Unterbindung einer Beschädigung oder Störung dieser Anlage gem. Pkt. I II Dienstbarkeitvertrag hins. Gst. 201/1 für Stadtwerke Bruck an der Mur Pfandrechte 28 Einleitung des Versteigerungsverfahrens 29 Pfandrecht 2. Beschreibung der Liegenschaft: Die Liegenschaft besteht aus zwei wirtschaftliche Einheiten die ca. 4,5 km voneinander entfernt (Luftlinie) liegen: den im Bauland liegenden Grundstücken 201/1 und.84 mit den auf Grundstück.84 errichteten Objekten (Einfamilienhaus, Heizhaus mit Flugdachüberbauung) den im Freiland liegenden Grundstücken 324 und 325 (Waldparzellen). 4

5 2.1. Im Bauland liegender Teil der Liegenschaft: Lage: Die Grundstücke 201/1 und.84 liegen im Gemeindegebiet von Oberaich, südlich der S6 Semmering Schnellstraße, zwischen der Oberaichstraße und der Sonneck I - Straße. Die Fahrentfernung bis zur Auffahrt auf die S6 beträgt ca. 1,3 km, bis zur B116 Leobener Straße ca. 1,6 km. Im Flächenwidmungsplan ist dieses Gebiet als Allgemeines Wohngebiet WA 0,2-0,4 ausgewiesen Größe: Laut Grundbuchsauszug vom beträgt das Flächenmaß der Grundstücke 201/1 Landw. Genutzt 987 m2.84 Baufl. (Gebäude) 136 m2 Baufl. (befestigt) 229 m2 365 m2 insgesamt m Grundstücke: Das Grundstück 201/1 besteht aus einem nördlichen, annähernd rechteckförmigen Teil an den im Süden ein schmaler und am südlichen Ende spitz zulaufender Grundstreifen anschließt. Der nördliche Teil, innerhalb dessen auch das Grundstück.84 liegt, ist eine Hangfläche die mit einem Wohnhaus und, im Abstand von ca. 8,0 m, mit einem in den Hang gebauten Heizhaus (Hackschnitzelheizung) und darüber errichteten Flugdach bebaut ist. Zur nördlichen Grundgrenze (Oberaichstraße) und zur östlichen Grundgrenze (natürlicher Graben) fällt das Grundstück steil ab. Der südliche Teil ist eine zwischen der Sonneck I - Straße und der östlichen Grundgrenze (natürlicher Graben) verlaufende, steile Böschungsfläche Anschlüsse: Die Liegenschaft ist an die öffentlichen Leitungsnetze für Kanal, Wasser und Strom angeschlossen. 5

6 Verkehrserschließung: Die Liegenschaft ist über die Sonneck I - Straße an die Oberaichstraße angeschlossen und über diese in östlicher Richtung an die B116 Leobener-Straße und in westlicher Richtung an die Utschtalerstraße. Die Anschlußstelle Leobener-Straße liegt in einer Fahrentfernung von ca. 1,6 km, die Anschlußstelle Utschtalerstraße in einer Fahrentfernung von ca. 400 m. Im Bereich der Anschlussstellen sind Bushaltestellen vorhanden Einkaufsmöglichkeiten: Der tägliche Bedarf kann in Oberaich gedeckt werden, Geschäfte für den längerfristigen Bedarf sind in Bruck an der Mur (Fahrentfernung ca. 3,0 km) vorhanden Gebäude: W o h n h a u s Nach den beim Gemeindeamt Oberaich aufliegenden Unterlagen geht der Ursprung des Hauses auf das Jahr 1902 zurück; dafür spricht auch der als Gewölbe ausgeführte Kellerraum (nur Teilunterkellerung) sowie die als geschlichtetes Natursteinmauerwerk ausgeführte Fundierung des Altbestandes. Mit Datum wurde die Benützungsbewilligung für den an der Südseite errichteten Zubau und den Umbau bzw. die Sanierung des Altbestandes erteilt. Das Wohnhaus besteht aus Erdgeschoß und ausgebautem Dachgeschoß; Altbestand und Zubau besitzen Satteldächer deren Firstrichtungen im rechte Winkel zueinander stehen und die mit kleinformatigen Dachsteinen eingedeckt sind. Das Altbestand wurde in massiver Bauweise errichtet, der Zubau in Holzriegelbauweise. Die Stiege in den Kellerraum und der Fußboden des Kellerraums sind verfliest, das Kellergewölbe ist verputzt. Im Erdgeschoß sind folgende Räume mit nachstehender Ausstattung vorhanden: Windfang/Vorraum Fliesenboden, Wände und Decke - Reibputz, Holzstiege Stiege ins Dachgeschoß, Zugang zur Kellerstiege, 1 Radiator, Küche Schlafzimmer Bad Fliesenboden, Wände und Decke - Holzschalung, 1 Radiator, Durchgang zum Schlafzimmer, Parkettboden, Wände und Decke - Reibputz, 1 Radiator, zwei angeschlossene kleine Abstellräume (Nischen), 2 Stufenhöhen über Windfangniveau, Boden und Wände bis Deckenunterkante verfliest, Decke - Kunststoffpaneele, 1 Badewanne, 1 Duschnische, 1 Waschtisch, 1 WC, 1 Radiator. 6

7 Im ausgebauten Dachgeschoß sind folgende Räume mit nachstehender Ausstattung vorhanden: Wohnzimmer Vorraum Zimmer 1 zum Stiegenaufgang hin offen, Parkettboden, Wände und Dachschrägen - Reibputz, 2 Radiatoren, Ausgang auf Balkon, 2 Stufenhöhen unter Wohnzimmerniveau, Parkettboden, Wände, Decke und Dachschräge - Reibputz, Parkettboden, Wände und Dachschräge - Reibputz, 1 zusätzliches Dachflächenfenster, 1 Radiator, Zimmer 2 wie Zimmer 2, WC Fliesenboden, Wände bis ca. 1,20 m Höhe verfliest, Dachschräge - Anstrich, 1 Hänge-WC, 1 Waschtisch, 1 Radiator. H e i z h a u s, F l u g d a c h Das Gebäude ist in den Hang gebaut, die Decke des Gebäudes wird als Stellplatzfläche für 3 PKW genutzt. An der Westseite ist eine, vom Stellplatzniveau auf das Erdgeschoßniveau des Wohnhauses führende Stiegenanlage situiert. Die Stellplätze und die Stiegenanlage sind überdacht (Flugdach), die absturzgefährdeten Stellen sind mit einem Geländer versehen. Die Umfassungswände sind aus Natursteinmauerwerk, die Decke ist eine Stahlbetonplattendecke über Stahlträgern. Das Flugdach, die Stiegenanlage und die Geländer sind Holzkonstruktionen. Die Eindeckung des Flugdaches besteht aus kleinformatigen Dachsteinen. Im Heizhaus sind ein Heizraum und ein Lagerraum für Hackschnitzel (Bunker) untergebracht. Die Hackschnitzelheizung wurde 2002 installiert Außenanlagen: Die Zufahrt zu den Stellplätzen ist befestigt. Um das Wohnhaus sind Waschbetonplatten verlegt. Zwischen Wohnhaus und Heizhaus ist im Osten des Grundstücks ein Grillplatz angelegt, der westliche Bereich ist gärtnerisch ausgestaltet. Die unbebauten Freiflächen um das Wohnhaus sind Wiesen, die zur Oberaichstraße steil abfallende Hangfläche ist mit diversen Sträuchern bepflanzt. Der südliche, schmale Grundstücksstreifen ist mit Sträuchern und diversen Laubhölzern bewachsen. 7

8 Bau- und Erhaltungszustand: Der Bau- und Erhaltungszustand des Wohnhauses können, abgesehen von den noch ausständigen Fertigstellungsarbeiten, infolge der durchgeführten Sanierung als gut eingestuft werden. Noch ausständige Fertigstellungsarbeiten sind: die Fassadenverkleidung des Zubaus die Fassadenverkleidung der Giebelwände des Altbestands die Ausmauerung des Sockelbereichs (Fundierung) beim Altbestand die Ergänzung des Außenputzes beim Altbestand 8

9 2.2. Im Freiland liegender Teil der Liegenschaft (Waldflächen): Die beiden Waldparzellen 324 und 325 liegen ebenfalls im Gemeindegebiet von Oberaich und zwar im Utschgraben, nördlich der Utschgrabenstraße bzw. des Utschgrabenbachs. Die Luftlinienentfernung von der Abzweigung Utschgrabenstraße/Utschtalstraße beträgt ca. 500 m. Von der Utschgrabenstraße führt, ca. 1 km nach der vorgenannten Abzweigung, ein Richtung Norden abzweigender Forstaufschließungsweg zu der auf ca. 620 Höhenmeter gelegenen, westlichen Grenze des Grundstück 325. Von diesem Aufschließungsweg abzweigend führt ein im Lageplan nicht ausgewiesener Aufschließungsweg ebenfalls zum Grundstück 325 und quert dieses etwas oberhalb des erstgenannten. Im Nordosten werden die Grundstücke durch einen weiteren, auf ca. 670 Höhenmeter verlaufenden, Forstaufschließungsweg gequert. Das Grundstück 325 liegt südwestlich dieses Wegs, das Grundstück 324 nordöstlich. Die nordwestliche Grenze des Grundstücks 325 verläuft geradlinig vom talseitig gelegenen Forstaufschließungsweg entlang der Falllinie bis zu dem auf ca. 670 Höhenmeter verlaufenden Forstaufschließungsweg und weist eine Länge von ca. 120 m auf. Die nordwestliche Grenze des Grundstücks 324 verläuft in weitere Folge ebenfalls geradlinig bis auf ca. 680 Höhenmeter und weist eine Länge von ca. 30 m auf. Die Grundstücksbreiten im Bereich des auf ca. 670 Höhenmeter verlaufenden Forstaufschließungswegs betragen jeweils ca. 30 m. Die Grundstücke steigen von Südwest nach Nordost an (Südwestlage), das Grundstück 325 weist ist im unteren Bereich eine mittlere Neigung von 33% auf, im oberen Bereich, wie auch das Grundstück 324, eine mittlere Neigung von 44%. Die Waldflächen haben einen steinigen Boden mit nur geringer Humusschicht. Die Böden selbst sind schiefrige Böden (Dunkler Schiefer, Grünschiefer). Der Bestand des Grundstücks 325 ist mehrheitlich der Altersklasse III zuzuordnen, Jungholzbestände im üblichen Ausmaß sind vorhanden. Der Wald ist durchforstet und erweckt einen gepflegten Eindruck. Das Grundstück 324 hat keine nennenswerte Bestockung, überwiegend ist Strauchwerk vorhanden, im geringfügigen Ausmaß Anflug von Nadelholz. 9

10 III. GUTACHTEN Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt unter Berücksichtigung der im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Lage am Immobilienmarkt nach dem Sachwertverfahren Ermittelt wird der Verkehrswert im Sinne des LBG 2. (2) und (3): (2) Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. (3) Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. Die Bewertung erfolgt getrennt nach wirtschaftlichen Einheiten: 1. Für den im Bauland liegenden Teil der Liegenschaft 2. Für den im Freiland liegenden Teil der Liegenschaft 1. Im Bauland liegender Teil der Liegenschaft: Die Bewertung erfolgt nach dem Sachwertverfahren, das für Einfamilienhäuser üblicherweise anzuwendende Verfahren Bodenwert: Grundstücke 201/1 Landw. Genutzt 987 m2.84 Baufl. (Gebäude) 136 m2 Baufl. (befestigt) 229 m2 365 m2 insgesamt m2. In der unmittelbaren Umgebung konnten für die Jahre 2005 bis 2008 keine Grundstücksverkäufe erhoben werden. Für die Findung eines Vergleichspreises wurden deshalb Verkäufe die im Umkreis von rd. 1 km stattgefunden haben herangezogen. Aus der Urkundensammlung des Grundbuches beim Bezirksgericht Bruck an der Mur: Jahr KG Grundstück Kaufpreis Nr. Größe (Euro) 1) Streitgarn.91/ ,-- 2) Streitgarn 158/ ,-- In dem unter 1) angeführten Kaufvertrag ist der Kaufpreis wie nachstehend angeführt aufgeschlüsselt: 10

11 Euro 60,00/m2 für die Baufläche 525 m2 Euro 37,66/m2 für die Hangfläche 128 m2 Euro 0 für die Stützmauer 12 m2 665 m2 Euro 7,00/m2 für den Weganteil (im Gesamtkaufpreis inkludiert) Bei dem unter 2) angeführten Kaufvertrag ist der Weganteil ebenfalls im Gesamtkaufpreis inkludiert. Unter Zugrundelegung eines m2-preises von Euro 7,00 für den Weganteil kann daher für die Baufläche ein m2-preis von rd. Euro 58,00 ermittelt werden. Basierend auf den erhobenen m2-preisen und der Auskunft des Bauamtes der Gemeinde Oberaich, wonach für aufgeschlossene Baugrundstücke in guter Wohnlage m2-preise zwischen Euro 60,-- und Euro 70,-- erzielt werden, wird der Vergleichspreis mit Euro 65,00/m2 angesetzt. Grundstück 201/1 nördlicher Teil südlicher Teil rd. 540 m2 447 m2 987 m2 Nördlicher Teil Grundstück m2 365 m2 905 m2 905 m2 x Euro 65,00/m2 Euro ,-- Abminderung wegen der Topographie (nach Norden und Osten steil abfallende Hangflächen), rd. 25% - Euro ,-- Südlicher Teil des Grundstücks 201/1, steil abfallende Böschungsfläche mit max. 8 m Breite, nicht bebaubar. 447 m2 x Euro 3,00/m2 Euro 1.341,-- Euro ,-- Bodenwert Euro ,-- 11

12 1.2. Bauwert: W o h n h a u s Baujahr unbekannt, Ursprung um 1902, Zubau und Sanierung ab 2002, Benützungsbewilligung erteilt am Bebaute Fläche: ca. 92 m2 Umbauter Raum (ohne Keller): ca. 490 m3 Guter Bau- und Erhaltungszustand, ausständige Fertigstellungsarbeiten. Neubauwert: Euro ,-- Abminderungen: Alterswertminderung in Anlehnung an die Tabellen von Ross/Brachmann und mit Berücksichtigung der 2002 erfolgten Sanierung rd. 20 % - Euro ,-- Euro ,-- Verlorener Bauaufwand infolge geschmacklicher und bautechnischer Belange, von dem um die Alterswertminderung reduzierten Neubauwert, rd. 10 % - Euro ,-- Ausständige Fertigstellungsarbeiten, geschätzt mit - Euro ,-- Zeitwert Euro ,-- H e i z h a u s, F l u g d a c h Ausbau, Sanierung: 2002 Bebaute Fläche (Heizhaus): ca. 42 m2 Flugdachfläche: ca. 80 m2 Guter Gesamtzustand. Pauschalzeitwert Euro ,-- A u ß e n a n l a g e n Gärtnerische Ausgestaltung Euro 2.000,-- Bauwert Euro ,-- 12

13 1.3. Sachwert: Summe aus Bodenwert Euro ,-- und Bauwert Euro ,-- Euro ,-- ========= 1.4. Ertragswert: Ein Teil der Liegenschaft ist zur Zeit vermietet. Gegenstand des Mietvertrages ist das Einfamilienhaus Sonneck Nr. 5 in 8600 Oberaich samt dem Grundstück.84 (Baufl. Gebäude, befestigt) und dem darauf errichteten Carport samt Hausgarten. Das Bestandsverhältnis beginnt am und wird auf die Dauer von 5 Jahren abgeschlossen, sodaß es am durch Zeitablauf erlischt. Der vereinbarte von beiden Vertragsteilen als angemessen erachtete Mietzins besteht aus dem Hauptmietzins, den Betriebskosten samt laufenden öffentlichen Abgaben und eventuell der Umsatzsteuer (Ust) in der jeweiligen Höhe. Der monatliche Hauptmietzins beträgt Euro 500,-- zuzüglich allfälliger Mehrwertsteuer. Jahresrohertrag Euro 500,-- x 12 Euro 6.000,-- Abzüglich Mietausfallswagnis, rd. 4% - Euro 240,-- Abzüglich Instandhaltungskosten, rd. 0,75% der Neuherstellungskosten - Euro 1.238,-- Jahresreinertrag Euro 4.522,-- Abzüglich Verzinsungsbetrag des Bodenwertes ,-- : 100 x 4,0 - Euro 1.820,-- Euro 2.702,-- Vervielfältiger bei einem Zinssatz von 4% und einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren: 21, ,-- x 21,48 Euro ,-- Zuzüglich Bodenwert Euro ,-- Euro ,-- Ertragswert Euro ,-- ========= 13

14 1.5. Verkehrswert: Der Verkehrswert wird ermittelt durch Gewichtung aus Sach- und Ertragswert. Da Einfamilienhäuser vornehmlich zur Eigennutzung errichtet werden, wird dem Sachwert doppeltes Gewicht beigemessen ,-- x ,-- x 1 Euro ,-- 3 Es beträgt somit der Verkehrswert des im Bauland liegenden Teils der Liegenschaft EZ 97 Grundbuch Oberaich, bestehend aus dem Grundstück.84 mit den darauf errichteten Objekten und dem Grundstück 201/1 Euro ,-- ========= 1.6. Lasten: Die im C-Blatt eingetragene Dienstbarkeit der Errichtung und Erhaltung einer Hochspannungsanlage sowie der Unterlassung und Unterbindung einer Beschädigung oder Störung dieser Anlage hat keinen Einfluß auf den Verkehrswert. 14

15 2. Im Freiland liegender Teil der Liegenschaft (Waldflächen): 2.1. Verkehrswert: Die Waldflächen haben Neigungen zwischen 18 und 24 Grad. Die Böden sind trocken und weisen nur eine sehr geringe Humusschicht auf. Die Waldflächen sind mehrheitlich der Altersklasse III zuzuordnen, Jungholzbestände im üblichen Ausmaß sind vorhanden. Bei der Bestockung ist die Fichte mit rd. 70% vorherrschend, der übrige Bestand, rd. 30 %, ist Lärche. Die Ertragsklasse bewegt sich um 9. Die Aufschließung ist als gut zu bezeichnen. Als Vergleichs- und Durchschnittswert wird der Waldwert (Bodenwert und Bestockung) für das Grundstück 325 mit Euro 1,50/m2 angesetzt und für das Grundstück 324 mit Euro 0,60/m2. Grundstück m2 x Euro 0,60/m2 Euro 451,20 Grundstück m2 x Euro 1,50/m2 Euro 5.179,50 Euro 5.630,70 Es beträgt somit der Verkehrswert des im Freiland liegenden Teils der Liegenschaft EZ 97 Grundbuch Oberaich, bestehend aus den Grundstück 324 und 325 (Waldflächen) Euro 5.600,00 ========== 15

16 3. Zusammenstellung der Verkehrswerte: 1. Im Bauland liegender Teil der Liegenschaft, Grundstücke 201/1 und.84 Euro ,-- ========= 2. Im Freiland liegender Teil der Liegenschaft, Grundstücke 324 und 325 Euro 5.600,-- ========= Mürzzuschlag,