Der Private Immobilienkauf

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1 Der Private Immobilienkauf Suchen Finden Bewerten - Kaufen 1. Mönchengladbacher Immobilienmesse Referent: Dr.techn. Felix Meckmann Seite 1

2 Der Referent Dr.techn. Felix Meckmann Bauingenieur (Dipl.-Ing.(FH)) Wirtschaftsingenieur (Dipl.-Wirt.-Ing.(FH)) Freier Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien Freier Sachverständiger für Schäden an Gebäuden Energieberater für Wohn- und Nicht-Wohngebäude Energieeffizienzberater der KfW Seite 2

3 Das Unternehmen Kurzprofil: meckmannipartner gmbh Tätigkeitsschwerpunkte: Immobilienbewertung Schäden an Gebäuden Energieeffizienz/ Nachhaltiges Bauen Seminare und Vorträge Büros in Korschenbroich und Wiesbaden zehn Mitarbeiter Kunden: Verbraucher, Kanzleien, Banken, Sparkassen, Öffentliche Hand, Investoren, Industrie u.a. Seite 3

4 Der Private Immobilienkauf Fragestellungen: Wie und wo möchte ich leben? Was für eine Immobilie suche ich? Wie groß ist der Bedarf und mein Finanzierungsrahmen? Wo suche ich am besten eine Immobilie? Wieviel ist meine Wunschimmobilie wert? Wie entscheide ich mich für eine Immobilie? Wie baue ich die Finanzierung auf? Welche Fördermittel kann ich in Anspruch nehmen? Wie läuft der Immobilienkauf konkret ab? Seite 4

5 Der Private Immobilienkauf Wie und wo möchte ich leben? Stadt, Land, Region, Entwicklungsprognose (wirtschaftlich, sozial) Entfernung zum Arbeitsplatz, Schwiegereltern, Supermärkte, Arzt, Schulen (Grund-und weiterführende Schulen), Erholungsflächen, Gastronomie zentrale Lage, S-Bahnanschluss, Autobahnnähe, ruhige Nebenstraße Anzahl Zimmer, Bäder, Ankleide Parkplatz, Garage, Carport, Tiefgaragenstellplatz Garten, Balkon, Terrasse, Pool Kaminofen, regenerative Energieträger, Energieeffizienz Eigenleistungen möglich, Ausbaureserven Mehrgenerationen, Barrierefrei, alles auf einer Ebene, spätere Umnutzung möglich sofort verfügbar oder später (Kündigungsfrist der eigenen Wohnung) Seite 5

6 Der Private Immobilienkauf Was für eine Immobilie suche ich? Eigentumswohnung (ETW) häufig zentral, Eigentümergemeinschaft, meist kein Garten, usw. Einfamilienhaus (EFH) meist nicht zentral, Randbereich, Garten usw. Mehrfamilienhaus (MFH) hoher Investitionsbedarf, zentral/dezentral Spezialimmobilien (Bauernhof, Mühlen, usw.) hoher Investitionsbedarf oder hohe Eigenleistung erforderlich, kleine Interessentengruppe (Wiederverkauf) Altbau geringer Kaufpreis, Sanierungsbedarf vor und in den nächsten Jahren nach Einzug Neubau hoher Kaufpreis, kein Investitionsbedarf in den nächsten Jahren Seite 6

7 Der Private Immobilienkauf Wie groß ist der Bedarf und mein Finanzierungsrahmen? Bedarf: Kaufpreis der Immobilie % Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer) Sanierungs-und Umbaukosten (bei erstem Interesse noch unbekannt) Umzugskosten neue Möbel (Küche usw.) Finanzierungsrahmen: eigenes Einkommen (Angestellt oder Selbständig) Eigenkapital Eigenleistung Bürgschaft Fördermittel Seite 7

8 Der Private Immobilienkauf Wo suche ich am besten eine Immobilie? Internetportale: Zeitungen: Makler Ortskontrollfahrt (in dem favorisierten Stadtteil/ Ort) Freunde/ Sportverein usw. Zwangsversteigerungen (Übersicht nach Städten/ Gerichten: Seite 8

9 Der Private Immobilienkauf Wieviel ist meine Wunschimmobilie wert? Immobilienwert bestehend aus: Grundstück (Bodenwert) Gebäudewert (Sachwert) Rechte und Lasten (+/-) Bauschäden Marktanpassung Informationsquellen: örtlicher Gutachterausschuss Katasterinformationen Bodenwert Sachverständige Unterscheidungen überschlägige Schätzung Marktwertschätzung (kurz schriftliche Abhandlung) Verkehrswertgutachten (umfangreiches Gutachten) Seite 9

10 Der Private Immobilienkauf Wie entscheide ich mich für eine Immobilie? erforderliche Objektinformationen im Vorfeld anfordern und einholen Immobilie mit Makler/ Eigentümer besichtigen* Wenn die Immobilie gefällt: Immobilie reservieren lassen (wenn möglich) Immobilie mit Sachverständigen nochmals besichtigen und Prüfung: Zustand Schäden und Mängel (Konstruktion, Baurecht, usw.) Sanierungsbedarf/ Eigenleistungen möglich Umbauwünsche realisierbar (Statik, Baurecht) Abgleich: Kaufpreis vs. Immobilienwert Wenn die Immobilie interessant und im Finanzierungsrahmen ist: Angebot abgeben und parallel Kontakt zum Finanzierer aufnehmen *Grundsätzlich: Immobilienbesichtigung dokumentieren, falls die Immobilie länger auf dem Immobilienmarkt verbleibt und einem nach X Monaten nochmals angeboten wird. Seite 10

11 Der Private Immobilienkauf Welche Informationen/ Unterlagen benötige ich über eine Immobilie, um eine Kaufentscheidung fällen zu können? Grundrisse, Ansichten, Baubeschreibung Wohnflächenberechnung, Kubaturberechnung Energieausweis (ab Mai 2014 verpflichtend) hierzu Beispiel Liegenschaftskatasterauszug (Alter < 6 Monate) hierzu Beispiel Grundbuchauszug (Alter < 3 Monate) hierzu Beispiel Teilungserklärung bei Wohneigentümergemeinschaft Nachweis über geleistete Erschließungsbeiträge Baulastenauszug und Baugenehmigung bestehende Mietverträge private Verträge / Notarverträge Nachweis über durchgeführte Umbaumaßnahmen Feuerversicherungsnachweis Seite 11

12 Der Private Immobilienkauf Was, wenn der Verkäufer nicht die erforderlichen Unterlagen vorliegen hat und sich nicht in der Lage sieht, diese zu beschaffen? Vollmacht durch Eigentümer ausstellen lassen wenn über Makler, ggf. Untervollmacht durch diesen Amtsgericht/ Grundbuchamt: Grundbuchauszug (Gebühr) Amtsgericht/ Grundbuchamt: Notarverträge (aus der Grundakte) (Gebühr) Bauakte (Grundrisse, Ansichten, Baubeschreibung, Baugenehmigung): Bauakteneinsicht bei der zuständigen Baubehörde (Gebühr) Liegenschaftskatasterauszug: Katasteramt (Gebühr) Baulastenauszug: zuständige Baubehörde (Gebühr) Teilungserklärung bei Wohneigentümergemeinschaft: Hausverwaltung Seite 12

13 Energieausweis gesetzliche Grundlage: ENEV 2009 Unterscheidung in: Verbrauchsausweis (in 1.Linie Nutzerverhalten) Bedarfsausweis (in 1. Linie bauphysikalische Qualität) ab zwingend durch den Verkäufer vorzulegen (ENEV 2014) Objektadresse Seite 13

14 Liegenschaftskatasterauszug in Verbindung mit Grundbuch was gehört zum Verkaufsobjekt keine Auskunft darüber, ob die Grundstücksbebauung genehmigt ist Seite 14

15 Das Grundbuch Wesentliche Aussagen des Grundbuchs Bestandsverzeichnis: Wie groß das Grundstück oder die Grundstücke sind, die verkauft werden sollen Welche Nutzung ausgewiesen ist Welche Rechte das Grundstück an anderen Grundstücken hat (Herrschvermerk) ggf. wertsteigernd Angabe nicht zwingend, ggf. andere Grundbuchauszüge (Nachbarn) erforderlich Abteilung I: Wer Eigentümer des Grundstücks ist Ob ggf. bereits mit einem anderen Interessent ein Kaufvertrag über das Grundstück geschlossen wurde (Auflassungsvormerkung) Abteilung II Welche Rechte auf das zu verkaufende Grundstück wirken (dienendes Recht) z.b. Wegerechte ggf. wertmindernd Seite 15

16 Das Grundbuch* Deckblatt * Bei dem dargestellten Grundbuch handelt es sich um ein Beispiel aus dem Buch: Gronding, Hanspeter: Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis. 3. Auflage. S Seite 16

17 Das Grundbuch Bestandsverzeichnis (Seite 1) Seite 17

18 Das Grundbuch Bestandsverzeichnis (Seite 2) Seite 18

19 Das Grundbuch Abteilung I Seite 19

20 Das Grundbuch Abteilung II (Einlegeblatt I) Seite 20

21 Das Grundbuch Abteilung II Seite 21

22 Das Grundbuch Abteilung III (Einlegeblatt) Seite 22

23 Das Grundbuch Abteilung III Seite 23

24 Kundenbeispiel: Interesse an Zwei-Familienhaus Seite 24

25 Katasterauszug - Nr. - Nr. HS. - Nr. - Nr. - Nr. HS. - Nr. HS. - Nr. HS. - Nr. HS. HS. - Nr. Seite 25

26 Prüfung Grundbuchauszug Seite 26

27 Wege- und Leitungsrecht / eingeschränkte Nutzung HS. HS. HS. HS. HS. HS. Seite 27

28 Nicht genehmigte Grenzbebauung / fehlende Baulast HS. HS. HS. HS. HS. HS. Seite 28

29 Nicht genehmigte Grenzbebauung durch Nachbar HS. HS. HS. HS. HS. HS. Seite 29

30 Prüfung der rückwärtigen Zuwegung HS. HS. HS. HS. HS. HS. Seite 30

31 Kundenbeispiel: Interesse an Zwei-Familienhaus Zusammenfassende Bewertung des Kataster- und Grundbuchauszugs: Grunddienstbarkeit auf hinterem, nur eingeschränkte Nutzung, keine Bebauung möglich fehlende Baulast für die Grenzbebauung durch Garage und Gästeapartment, da > 9 m fehlende Baulast für die Grenzbebauung durch den Nachbarn, da > 9 m Zuwegung des Grundstücks von hinten über den Weg gesichert, da der Weg im öffentlichen Eigentum ist. Seite 31

32 Welche Informationen/ Unterlagen benötige ich für die Finanzierung einer Immobilie? (1/2) Objektunterlagen: Grundrisse, Ansichten, Baubeschreibung Wohnflächenberechnung, Kubaturberechnung Energieausweis (ab Mai 2014 verpflichtend) Teilungserklärung bei Wohneigentümergemeinschaft Grundbuchauszug (Alter < 3 Monate) Liegenschaftskatasterauszug (Alter < 6 Monate) Nachweis über geleistete Erschließungsbeiträge Baulastenauszug und Baugenehmigung bestehende Mietverträge private Verträge / Notarverträge Feuerversicherungsnachweis Seite 32

33 Welche Informationen/ Unterlagen benötige ich für die Finanzierung einer Immobilie? (2/2) Bonitätsauskunft: Angestellte: die letzten drei Gehaltsabrechnungen sowie die Gehaltsabrechnung vom Dezember des Vorjahres die letzte Steuerbescheinigung nebst Steuererklärung aktuelle Eigenkapitalnachweise Kopie von Versicherungspolicen, Bausparverträgen usw. Angaben zu Immobilien und sonstigen Vermögenswerten Selbständige: die letzten drei Jahresabschlüsse eine aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung ggf. Auszug aus dem Handelsregister nebst Gesellschafterliste den letzten Steuerbescheid nebst Gesellschafterliste aktueller Eigenkapitalnachweis Kopie von Versicherungspolicen, Bausparverträgen usw. Angaben zu Immobilien und sonstigen Vermögenswerten Seite 33

34 Der Private Immobilienkauf Zusammensetzung Finanzierung: Eigenkapital Sparguthaben, Versicherungen usw. Eigenleistungen (eingesparter Lohnanteil von Bau-und Planungsleistungen) Finanzierungsbedarf freier Finanzierungsbedarf über Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen und Fördermittelanteil (KfW) Wohnraum erwerben, Programm 124 ( je Wohneinheit) Energieeffizient sanieren, Programm 151/430 ( je Wohneinheit) Altergerechtes Umbauen, Programm 159 ( je Wohneinheit) Qualifizierte Baubegleitung, Programm 431 (Zuschuss bis zu ) Informationen auf oder über Energieeffizienzberater der KfW Abwicklung in Zusammenarbeit mit dem Baufinanzierer und dem Energieeffizientberater der KfW Seite 34

35 Der Private Immobilienkauf Ablauf einer Baufinanzierung: Unterzeichnung des Kaufvertrages und Auszahlung des Darlehens 6 Persönliche Beratung und Anfertigung einer Situations- und Bedarfsanalyse 1 Besprechung der Darlehensverträge und Versendung der Grundschuldbestellung an den Notar 5 Finanzierungsberechnung Resonanz der Bank innerhalb von 24 bis 48 Stunden 2 Erstellung des Finanzierungsvorschlags 3 4 Weiterleitung der Finanzierungsanfrage Seite 35

36 Zum Schluss Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der Immobiliensuche! Wir bedanken uns für die Gelegenheit zu diesem Vortrag bei: Seite 36

37 Kontakt Haben Sie noch Fragen? Nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf! meckmann partner gmbh Büro Niederrhein Büro Rhein-Main Johann-Georg-Halske-Straße 3a Friedenstraße Korschenbroich Wiesbaden Tel.: +49 (0) Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) Fax: +49 (0) Alle in der Präsentation enthaltenen Angaben und Informationen sind von der meckmann partner gmbh sorgfältig recherchiert und geprüft worden. Diese Informationen gelten als Service des Unternehmens. Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität kann die meckmann partner gmbh keine Haftung übernehmen. Seite 37

38 Dienstleistungsübersicht Das Ingenieur- und Sachverständigenbüro meckmann partner gmbh mit Standorten am Niederrhein und im Rhein-Main Gebiet bietet ihnen die folgenden Dienstleistungen an. Immobilienbewertung Schäden an Gebäuden Energieeffizienz/ Nachhaltiges Bauen Weitere Leistungen Beleihungswertgutachten Verkehrswert-/ Marktwertgutachten Portfoliobewertung Marktwertschätzung Versicherungswertermittlung Mietwertgutachten Technische DueDiligence Immobilienbesichtigungen Beratung (Kauf/Verkauf) Sachverständigengutachten Schadensgutachten Schadensdokumentation Beweissicherung Bauberatung Baubegleitung Außenregulierung bei Sachschäden Energieausweis Energieberatung (BAFA, KMU) EnEV-Nachweise Fördermittelberatung Qualifizierte Baubegleitung Passivhausplaner Schallschutznachweise Tragwerksplanung/ Statik SIGE-Koordination betrieblicher Brandschutz Staatl. anerkannter Sachverständiger für Schall- und Wärmeschutz Seite 38