Die Dynamik im Schweizer Mittelland

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1 56 Swiss Equity yearbook Real Estate 2013 Die Dynamik im Schweizer Mittelland hält an Dank der zentralen Lage zwischen Basel, Bern und Zürich sowie moderaten Preisen hat das Schweizer Mittelland für Investoren an Bedeutung gewonnen. Während der Aargau von Zuzügern aus Zürich und Zug profitiert, positioniert sich Olten als Zentrum. Text: Björn Zern Für Urs Blaser ist das im Bau befindliche Bürogebäude auf dem Belserareal nahe dem Bahnhof ein Beispiel für die dynamische Entwicklung der Stadt Olten. «Obwohl das Gebäude erst Ende 2014 bezogen werden kann, sind sämtliche Flächen schon heute vermietet», freut sich der Leiter der Wirtschaftsförderung. Mieter sind die Schweizerischen Bundesbahnen SBB mit ihren Bereichen Cargo und Infrastruktur. Olten und SBB gehören zusammen SBB und Olten passen gut zusammen. Denn die Stadt im Zentrum des Schweizer Mittellandes mit ihren rund Einwohnern ist seit jeher ein wichtiger Eisenbahnknotenpunkt. Olten will mit neuen Projekten Zeichen setzen und sich als moderner Standort im Zentrum der Schweiz positionieren. Zu den wichtigen Projekten gehört in diesem Zusammenhang der im Sommer 2013 eingeweihte Campus der Fachhochschule Nordwestschweiz (FHNW) unweit des Bahnhofes. In der «Denkfabrik», so der Name des Gebäudes, sollen über 2000 junge Menschen Wirtschaft, Soziale Arbeit, Angewandte Psychologie und Optometrie studieren können. Auf ehemaligen Bahn- und Industriearealen in der Stadt entstehen zudem weitere Bauten für Wohnen und Arbeiten. Der Bau eines Turms zu Olten mit 110 Metern Höhe wird allerdings vorerst nicht stattfinden. «Zu hoch», finden die Oltener und suchen derzeit nach einer anderen Nutzung des Areals der Giroud Olma AG. Wichtig sind die neuen Projekte vor allen Dingen auch, um ein Ziel des Stadtrats erreichen zu können: Bis 2021 soll die Einwohnerzahl der

2 Swiss Equity yearbook Real Estate MITTEL- LAND Aarestadt um 3000 Personen wachsen. Und diese müssen ja schliesslich irgendwo wohnen. Solothurn: Vision «Wasserstadt» Gemessen an den Baubewilligungen entwickelte sich die Region Olten/Gösgen/Gäu im Jahr 2012 im Kanton Solothurn am dynamischsten, was sicherlich auch auf die verkehrstechnisch günstige Lage zurückzuführen ist. Obwohl die Preise für Wohneigentum in den letzten drei Jahren in der Region deutlich zugelegt haben, gehört der Kanton Solothurn auch heute noch zu den günstigsten Wirtschaftsregionen in der Schweiz. Der Immobiliendienstleister Wüest & Partner hat Transaktionspreise für gehobene Eigentumswohnungen im Kantonshauptort Solothurn erhoben, die mit 7481 Franken pro Quadratmeter um rund einen Drittel unter den Durchschnittspreisen für die Schweiz liegen. Im Standortqualitätsindikator erreicht der Mittellandkanton allerdings nur den 14. Platz. Grosser Pluspunkt ist die gute verkehrstechnische Erreichbarkeit. Neue Projekte sollen dem Standort zu mehr Attraktivität verhelfen. Seit 2009 ist eine

3 58 Swiss Equity yearbook Real Estate 2013 Investorengruppe daran, direkt am Ufer der Aare in Solothurn eine «Wasserstadt» zu planen (siehe Bild S.56/57). Um einem künstlichen See herum, der aus der Aare gespeist werden soll, sollen 530 Wohnungen, Restaurants, Gewerbeflächen, ein Hotel und ein Campingplatz gebaut werden. Aufgrund zahlreicher offener Punkte insbesondere der Entsorgung der Altlasten einer ehemaligen Mülldeponie auf dem Gelände ist der Planungsprozess für dieses «Leuchtturmprojekt» im Kantonshauptort etwas ins Stocken geraten. Interessant ist Solothurn zudem als Standort für gewerbliche Betriebe. Entlang der Autobahnen A5 sowie A1 und der Aare gibt es zahlreiche Industrieareale, für die neue Nutzungen entwickelt werden. Die periphere Lage mache eine Entwicklung schwierig, so Theodor F. Kocher von der regionalen Immobiliengesellschaft Espace Real Estate. «Die öffentlichen Gemeinwesen dürfen daher nicht erwarten, dass sich Firmen aus Branchen mit extrem hoher Wertschöpfung pro Quadratmeter Bauland hier ansiedeln werden», so Kocher. Starke Neubautätigkeit im Aargau Am östlichen Rande des Mittellandes befindet sich der Kanton Aargau mit Aarau als Kantonshauptstadt. In der kantonalen Rangliste für Standortqualität belegt der Aargau den 3. Platz. Profitiert haben die Kantonsorte Aarau, Baden, Lenzburg und Wettingen von ihrer Nähe zu Zürich. Dies belegt die hohe Bautätigkeit in der Region. Getrieben wird die Nachfrage im Wohnbereich von Zuzügern aus Zürich und Zug, denen die Preise dort zu hoch sind. Unterdurchschnittliche Preise Allerdings hat die starke Neubautätigkeit gemäss Swiss Economic Research der Grossbank Credit Suisse auch eine dämpfende Wirkung auf die Preise. Im Bereich der Eigentumswohnungen sind diese im letzten Jahr nur moderat um 2,6 Prozent angestiegen. Gehobene Eigentumswohnungen in Aarau und Baden liegen mit 9089 beziehungsweise 9711 Franken je Quadratmeter unter dem Schweizer Durchschnitt. Während entlang der Limmat Richtung Zürich zahlreiche neue Projekte im Wohnungsbau entstehen, werden in der Kantonshauptstadt auf alten Industriebrachen in Bahnhofsnähe neue Stadtquartiere, wie beispielsweise Torfeld Süd, aus dem Boden gestampft. Dort entsteht neuer Raum für Wohnen, Arbeiten und Freizeit im Fall von Torfeld Süd sogar mit einem neuen Fussballstadion. Die Dynamik im Mittelland dürfte also weiter anhalten. REGION MITTELLAND FACTS & FIGURES Kanton Solothurn Kanton Aargau Bevölkerung Wachstum p. a. 0,2 % 1,0 % Wohnungsbestand Leerwohnungsziffer 2,09 % 1,98 % Preisentwicklung EFH 6,0 % 3,2 % Preisentwicklung EWG 3,4 % 5,6 % Bevölkerung Wachstum p. a. 1,4 % 1,0 % Wohnungsbestand Leerwohnungsziffer 1,54 1,61 Preisentwicklung EFH 6,0 % 2,6 % Preisentwicklung EWG 8,8 % 2,8 % Quellen: Bundesamt für Statistik, Wüest & Partner, Credit Suisse Economic Research

4 Swiss Equity yearbook Real Estate INTERVIEW MIT THEODOR F. KOCHER Herr Kocher, gemäss Studie einer Grossbank soll sich die Preisdynamik von den grossen Zentren in das Mittelland und die Ostschweiz verschieben. Spüren Sie diesen Preisanstieg? Diese Entwicklung ist bereits seit Längerem bei Wohnüberbauungen eindeutig feststellbar. Die Preisanstiege sind allerdings wesentlich geringer als in den grossen Zentren. Bei den Büro- und Gewerbeliegenschaften sind deutliche Preisanstiege nur an den sehr guten Lagen feststellbar. «An guten Lagen werden gewerbliche Flächen immer wieder nachgefragt.» «Preisanstieg ist geringer als in grossen Zentren» Während die Preise für Wohnimmobilien auch im Espace Mittelland steigen, sind deutliche Preisanstiege bei Büro- und Gewerbeflächen kaum feststellbar. Ein Überangebot gibt es insbesondere bei den Produktionsflächen. 5-Prozent-Marke fallen. Im Gegenzug sind die Bruttorenditen von Gewerbe- und Industrieliegenschaften eines Überangebots wegen gar gestiegen. Wie unterscheidet sich die Nachfrage im Bereich Wohnen von den gewerblichen Flächen? An guten Lagen werden gewerbliche Flächen immer wieder nachgefragt. Generell ist aber volkswirtschaftlich und raumplanerisch eine schwierige Entwicklungstendenz feststellbar. Die Verlagerung von Produktionsstätten ins Ausland verringert den Bedarf an Produktionsräumen und erhöht die Nachfrage nach Flächen für Logistik und Endmontage. Es besteht derzeit ein Überangebot an Produktionsflächen. Demgegenüber finden Logistikunternehmen und nachgelagerte Dienstleister kaum geeignete Liegenschaften. MITTEL- LAND Welche Regionen zwischen Biel und Aarau sind derzeit am meisten gefragt? Die Regionen Biel, Grenchen, Oensingen, Olten, Zofingen und Aarau haben rechtzeitig geeignetes Bauland bereitgestellt und profitieren einerseits von der Nachfrage der Investoren und andererseits von einer kontinuierlichen Entwicklung in der Uhrenindustrie, der Medizinaltechnik und Hightech-Industrie. Wie hoch sind die Bruttorenditen in der Region? Die Bruttorenditen sind auch im Mittelland aufgrund des tiefen Zinsniveaus generell um 1 bis 1,5 Prozent gesunken. Allerdings ist das Bild sehr heterogen. Die Bruttorendite sehr begehrter neuer Wohnüberbauungen oder von Geschäftsliegenschaften kann der hohen Preise wegen unter die Im Gewerbebereich gibt es derzeit im Raum Solothurn-Luterbach Megaprojekte auf ehemaligen Industriebrachen. Werden diese je Abnehmer finden? Diese Flächen sind gross und bilden eine langfristige Entwicklungsreserve. Entscheidend ist, wie offen die Nutzungsmöglichkeiten und wie gut die Verkehrserschliessungen sein werden. Das Interview führte Björn Zern. ZUR PERSON Theodor F. Kocher ist seit 2005 Vorsitzender der Geschäftsleitung der Espace Real Estate AG. Diese Immobiliengesellschaft besitzt ein rund 500 Mio. CHF schweres Portfolio, das zu 48,7 % aus Liegenschaften im Kanton Solothurn und zu 27,7 % aus solchen im Kanton Bern besteht.

5 60 Swiss Equity yearbook Real Estate 2013 Auch im Schweizer Mittelland gibt es einige mutige Projekte Nachdem der geplante 110 Meter hohe Turm in Olten nicht gebaut wird, sind andere mutige Grossprojekte im Kanton Solothurn weiterhin in der Planung. Unsere Übersicht zeigt einen Ausschnitt der Dynamik im Schweizer Mittelland. Verkehrstechnisch gut gelegen: der Mittellandkanton Solothurn. Kanton Ort Name/Standort Nutzung Volumen in Mio. CHF SO Luterbach Attisholz-Süd Gewerbe, Mischnutzung SO Solothurn Wasserstadt Wohnen 150 SO Solothurn Weitblick Wohnen 100 SO Grenchen Arbeitszone Ost, Süd, West Gewerbe k.a. SO Olten Bahnhof Nord Gewerbe, Wohnen 200 SO Olten Giroud-Olma Areal Wohnen, Gewerbe k.a. SO Olten Aarepark Gewerbe, Wohnen k.a. SO Olten Energy, Belserareal Gewerbe k.a. SO Olten Swiss Biolabs (Stirnimann-Areal) Gewerbe k.a. SO Olten Nussbaum-Areal Wohnen, Gewerbe k.a. SO Olten SüdWest Wohnen k.a. SO Wangen FreyRaum Gewerbe k.a. Projekte im Kanton Aargau finden sich auf S. 29