Prof. Dr. Dietmar Lucht. Management in der Immobilienwirtschaft - Führung, Strategie, Transaktionen

Transkript

1 Prof. Dr. Dietmar Lucht Management in der Immobilienwirtschaft - Führung, Strategie, Transaktionen

2 Ziele der Vorlesung 1. Die Studierenden kennen wesentliche Managementmethoden und wissen, wie man sie in der Immobilienwirtschaft anwendet 2. Sie wissen, wie man ein (Immobilien-)Unternehmen ausgehend von seinen spezifischen Rahmenbedingungen und Zielen) organisiert. 3. Sie kennen die Strukturen und Arbeitsweisen des privatwirtschaftlichen Immobilienmanagements und ihre Modifikationen in den Bereichen des kommunalen und genossenschaftlichen Eigentums. 4. Sie können daraus Arbeitsmethoden ableiten.

3 Vorlesungsgliederung Einleitung: Was ist Management und gibt es immobilienspezifische Managementmethoden? 1. General Management 1.1. Managementaufgabe Unternehmensführung Exkurs: Management vs. Leadership 1.2 Managementaufgabe Strategieentwicklung 1.3 Managementaufgabe Unternehmensorganisation 1.4 Systemisches Management (St. Galler Managementkonzept) 1.5 Change Management 1.6 Corporate Social Responsibility (Sozialkompetenz)

4 Vorlesungsgliederung 2. Die Managementebenen in der Immobilienwirtschaft und ihre Handlungsfelder 3.1 Real Estate Investment Management 3.2 Portfolio Management 3.3 Asset Management 3.4 Property Management

5 Literatur Pfnür, Andreas Modernes Immobilienmanagement, 3. Auflage, Berlin-Heidelberg 2011 Schulte, K-W. / Thomas, M. (Hrsg.) Handbuch Immobilien Portfoliomanagement, Köln 2007 Gondring, H. / Wagner, Th. Real Estate Asset Management - Handbuch für Praxis, Aus- und Weiterbildung, München 2010

6 Prof. Dr. Dietmar Lucht Managementmethoden in der Immobilienwirtschaft Einführung: Was ist Management und gibt es immobilienspezifische Managementmethoden?

7 Was muss Management leisten? Management has to give direction to the institution, has to think through the institution s mission, has to set its objections has to organize ressources for the results, the institution has to contribute. (Drucker, Peter F., Management Tasks, Responsibilities, Practices) Management ist Führung Planung Organisation Koordination Kontrolle

8 Definition: Management manus (lat. Hand), maneggiare (italienisch an der Hand führen ) ist die Lenkung eines zweckorientierten sozialen Systems (z. B. eines Unternehmens) durch einen Teil des Systems - die Führungskräfte bzw. Manager umfasst drei Hauptfunktionen: 1. die Identifikation aktueller und potentieller Probleme 2. die Strategieentwicklung und Entscheidungsfindung 3. die Beibehaltung und Verbesserung der Leistungsfähigkeit bei sich verändernden Rahmenbedingungen.

9 Definition: Management (nach: Steinmann / Schreyögg, Management: Grundlagen der Unternehmensführung, 2002) Komplex von Steuerungsaufgaben, die bei der Leistungserstellung und -sicherung in arbeitsteiligen Systemen zu erbringen sind. Eine komplexe Verknüpfungsaktivität, die den Leistungserstellungsprozess netzartig überlagert und auf alle Sachfunktionsbereiche lenkend einwirkt. Durch kontinuierliche Planung, Organisation, Führung und Kontrolle wird die Ressourcennutzung gesteuert und der Einsatz der Sachfunktionen koordiniert.

10 Aufgaben des Immobilienmanagements Immobilien (auf Grundstücken befindliche Gebäude) werden geplant, errichtet und irgendwann wieder abgerissen im Rahmen von Investmentstrategien gekauft und verkauft und über die Erzielung von Mieteinnahmen bzw. Wertsteigerungen als Kapitalanlage genutzt und verwaltet zur Wertsicherung instandgehalten, instandgesetzt und modernisiert. Das alles muss gemanagt werden!

11 Definition Immobilienmanagement (nach: Kämpf-Dern, A., Managementebenen und -aufgaben. Definitions- und Leistungskatalog des Immobilienmanagement, TU Darmstadt, 2009) Immobilienmanagement ist die branchenspezifische Führungslehre der Immobilienwirtschaft. beschäftigt sich mit der Gestaltung, Lenkung und Entwicklung von sozialen Systemen in der Immobilienwirtschaft Hauptaufgaben sind die Planung (= Zielvorgabe und Strategieentwicklung) Steuerung (= Organisation und Durchsetzung) Kontrolle der auf den Gegenstand Immobilie gerichteten Transformationsprozesse.

12 Systematik des Immobilienmanagements Managementebenen Handlungsfelder Real Estate Investment Management Real Estate Portfolio Management Asset Management (=Strategisches Objektmanagement) Property Management (=Operatives Objektmanagement) Strategie / Planung Bewertung Bereitstellung durch Erwerb Bereitstellung durch Erstellung Bewirtschaftung

13 Drei Perspektiven des Immobilienmanagements 1. Eigentümerperspektive höchstmögliche Verzinsung des in eine Immobilie investierten Kapitals Finanzierung von bzw. Investition in Immobilien Fokus: Kapitalanlage 2. Nutzerperspektive Beitrag von Immobilien zur betrieblichen oder sonstigen Leistungserstellung bzw. zur privaten Lebensführung Fokus: Nutzung der Immobilie als Ressource 3. Leistungsperspektive Planung, Bau, Betrieb, Verwertung von Immobilien Fokus: Erträge durch Dienstleistungen

14 Zuordnung von Unternehmenstypen zu den Perspektiven des Immobilienmanagements (Beispiele) Nutzerperspektive Betreiber von Hotels, Supermärkten, Lagergebäuden Wohnungsgesellschaft Projektentwickler Portfolio Manager Eigentümerperspektive Bauunternehmen Hausverwaltung Fond- Gesellschaft Immobilien-AG Leistungsperspektive

15 Eigentümerorientiertes Immobilienmanagement (geändert nach: Kämpf-Dern, A., Managementebenen und -aufgaben. Definitions- und Leistungskatalog des Immobilienmanagement, TU Darmstadt, 2009) ist das an den Vorgaben des Investors ausgerichtete Management eines Immobilienbestands mit dem Ziel der Vermögensmaximierung Das Immobilienvermögen kann neben Direktinvestitionen auch indirekte Investitionen in Immobilien umfassen. Akteure: Initiatoren von offenen und geschlossenen Immobilienfonds Immobilien-AG Pensionskassen Versicherungen Stiftungen private Investoren finanzierende Banken

16 Nutzungsorientiertes Immobilienmanagement (geändert nach: Kämpf-Dern, A., Managementebenen und -aufgaben. Definitions- und Leistungskatalog des Immobilienmanagement, TU Darmstadt, 2009) ist das an den Vorgaben des Nutzers ausgerichtete Management eines Immobilienbestands mit dem Ziel der bestmöglichen Funktionalität (Ort der Leistungserstellung) Akteure: Haushalte Unternehmen (als Mieter und Eigennutzer), Facility Manager und externe Dienstleister

17 Leistungsorientiertes Immobilienmanagement (geändert nach: Kämpf-Dern, A., Managementebenen und -aufgaben. Definitions- und Leistungskatalog des Immobilienmanagement, TU Darmstadt, 2009) ist das an den Vorgaben der Investoren / Nutzer ausgerichtete Management der Geschäftsprozesse eines Immobilienbestands mit den Zielen Bestandsentwicklung Bestandsoptimierung Bestandserweiterung. Akteure: Projektentwickler Projektsteuerer Architekten, Fachplaner Bauunternehmen Property Manager (Hausverwalter)

18 Wo bleiben die Wohnungsunternehmen? Je nach Struktur finden sie sich in allen drei Perspektiven wieder: 1. Sie sind Eigentümer und erwirtschaften über die Mieten ihre Umsätze. 2. Sie sind Nutzer ihrer Verwaltungsgebäude 3. Sie sind Betreiber (Manager, Verwalter) sowohl der von ihnen vermieteten als auch (meistens) der von ihnen selbst genutzten Gebäude. Aber: Kommunale und genossenschaftliche Wohnungsgesellschaften zielen nicht auf eine Gewinnmaximierung!

19 Management immobilienwirtschaftlicher Transformationsprozesse (geändert nach: Kämpf-Dern / Pfnür, Grundkonzept des Immobilienmanagements, 2009) Input Ressourcentransformation Output Ressourcen Arbeitskräfte, Kapital Grundstücke Informationen Technik Wirtschaftlich nutzbare und zur Kapitalvermehrung geeignete Immobilien