Anlage 1: PROFLISTE IMMOBILIENERWERB

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1 Anlagen

2 Anlage 1: PROFLISTE IMMOBILIENERWERB Baubeschreibung (vgl. Anlagen 2a, 3, 5) Berechnung des umbauten Raumes Wohn- und Nutzflachenberechnung Statische Berechnungen Fotos Grundbuchausztige, letzter Stand Grundsttickswert It. GutachterausschuB Auszug aus dem Baulastenverzeichnis Katasterunterlagen - Flurkarte - Auszug aus dem Liegenschaftsbuch Mietaufstelhing Mieterstrukturanalyse Mietvertrage - Mieterhohungsschreiben - Nebenkostenabrechnungen Plane - Grundrisse - Ansichten - Schnitte - Lageplan - Fotos Sonstige Unterlagen - Einheitswertbescheid / Steuerbescheide - Versicherungswerte und -policen - Brandkassenwerte Wertgutachten Boden Gebaude 181

3 Anlage 2 a: CHECKLISTE GRUNDSTOCKS-/HAUSERWERB Objekt: (On/StraOe) Nutzungsart : gewerblich genutzt... I Wohnobjekt I Sonstiges..... Offentlich geforderter Wohnungsbau I frei finanziert..... vgl. Merkblatt Anlage 2b und Vordruck fur eine Anfrage 2c. Kaufpreisforderung: Lage des Objektes Region.... Stadtteil, Charakter.... Einwohnerzahl.... Verkehranbindung.... Situation.... Infrastruktur.... Umgebung/Nachbarschaft Altlasten ErschlieBung (Kommunal-Abgabengesetz, Bundesbaugesetz) StraBe.... Be-/Entwllsserung.... Baurecht (Bebauungsplan; 34 Bundesbaugesetz), Gewerbeaufsichts-Vorschriften 6rtliche Vermietungssituation.... gewerblich - Laden - BUro Baulasten Wohnungen... Garagen... Reklameflachen Allgemeine Fragen zum Objekt Erbbaurecht ja/nein WerterhOhende Umstllnde 182

4 Anlage 2 a, Fortsetzung - CHECKLISTE GRUNDSTOCKS /HAUSERWERB Wertmindernde Umstlinde..... (z. B. erforderliche Reparaturen).... Nutzflichen Nutzungsbeschrlinkungen.... (allgemein/mieterkreis)..... ErlaB Grunderwerbsteuer..... Investitionszulage I FOrderungsprogramme SonderabschreibungsmOglichkeiten.... GrundstUcksbelastung Abt. II (Sonstige Belastung)... Abt. III (Hypothek/Grundschuld)... Hausmeister vorhanden ja/nein... hauptberuflich... nebenberuflich... Hausmeisterwohnung Ausstattung Baujahr: Aufzug I Aufzilge filr... Personen, Marke We-Anlage I Anlagen TeekUche mit... TUren und Fenster I Verglasung:... Eingangshalle.... Telefon- und FernschreibanschluB:.... Deckenbeleuchtung:.... Einbauschrlinke:.... Dekoration:.... Schallschluckdecken:.... Renovierung: 183

5 Anlage 2 a, Fortsetzung - CHECKLISTE GRUNDSTOCKS-/HAUSERWERB Sonstiges: Tankstellen-Service: Telefonzentrale: Gleisanschlull : Laufkatzen: Hausmeister /PfOrtner: Lastenaufzug mit... kg/m Ertragssituation Mieterstruktur (Gastarbeiter/Art der Mieter).... Dauer der Mietverhiltnisse.... Hilufigkeit der Mieterwechsel F1uktuation.... Mietbindung durch Mieterdarlehen/Firmenbzw. BehOrdendarlehen Bindung an Berufsgruppen.... freifmanzierter Wohnungsbau.... Offentlich geforderter Wohnungsbau.... Ortlicher Mietspiegel.... Mietkonditionen... qm Keller/Lager... DM/qm monatlich... qm Laden... DM/qm monatlich... qm Buro... DM/qm monatlich... qm Freiflilchen... DM/qm monatlich... Garagenpliltze PKW... DM monatlich... Hofpliltze PKW..... DM monatlich Mietertragssteigerungspotential Indexklausel, Festmiete Staffelmiete 184

6 Anlage 2 a, Fortsetzung - CHECKLISTE GRUNDSTOCKS-/HAUSERWERB 5. Netto-Mietertrage, aufgeteilt in Wohneinheiten gewerbliche Nutzung PKW-Platze sonstige Ertrage Mehrwertsteuer -Zahlungen Allgemeine Objekt- und Betriebskosten bzw. Neben- und Heizungskosten sowie Hausmeister, Reparaturen etc.: Information, ob die Grundsteuerund Gebaudeschutzversicherung auf die Mieter umgelegt bzw. welche Nebenkosten auf die Mieter nicht umgelegt werden: Sind Kautionen oder Bankbiirgschaften vereinbart: Sind Wertsicherungsklauseln bei den gewerblichen Mietvertragen vereinbart? Bei gewerblichen Vertragen die Angabe der Laufzeit und Optionsvereinbarungen: 185

7 Anlage 2 b: MERKBLATT FOR ERWERBER VON OFFENTLICH GEFORDERTEN WOHNUNGEN I. Wer Wohnraum (z. B. eine Eigentumswohnung, ein Miethaus, ein Eigenheim usw.) erwerben will, sollte sich vor AbschluB des Kaufvertrages unbedingt vergewissem, ob der Wohnraum,,(iffentlich gef()rdert" ist. Dies ist in der Regel der Fall, wenn fur den Bau der Wohnung (iffentliche Mittel als Darlehen oder Zuschilsse gewlthrt worden sind. Offentlich geforderte Wohnungen unterliegen hinsichtlich der Benutzung durch den Erwerber und bei Vermietung den Beschrltnkungen des Wohnungsbindungsgesetzes. An diese Descbriinkung ist der Eigentilmer (iffentlich geforderten Wohnraums gebunden, auch wenn er bei dem Erwerb von dem Bestehen der Wohnungsbindung keine Kenntnis hatte. II. Das Wohnungsbindungsgesetz (zuletzt geltndert durch das Gesetz yom II, Juli 1985, Bundesgesetzblatt Teil I, Seiten 1277 ff.), bietet filr den juristischen Laien - insbesonderer wegen der Verweisung auf andere Gesetze - erhebliche Schwierigkeiten. Es ist daher angebracht, dab sich jeder Kaufinteressent bei der zustltndigen BehOrde sorgfltltig informiert. Zur Verdeutlichung wird auf einige Folgen der Wohnungsbindung beispielhaft hingewiesen: a) Dei Vermietung - Eine (jffentlich geforderte Mietwohnung darf nur an den Inhaber einer behordlichen.. Wohnberechtigungsbescheinigung" vermietet werden. - Als Miete darf grundslttzlich nur die gesetzliche Kostenmiete verlangt werden. - Ist eine (iffentlich geforderte Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und an einen Dritten verltubert worden, so stehen dem Mieter fur die Dauer der Wohnungsbindung ein besonderer Kilndigungsschutz und ein Vorkaufsrecht zu. b) Dei Benutzung durch den Erwerber - Will der Erwerber einer (iffentlich geforderten Wohnung diese selbst beziehen, bedarf er einer behordlichen Benutzungsgenehmigung; diese wird nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen, u.a. bei Einhaltung einer Einkommensgrenze, erteilt. c) VerstiiBe gegen die Wohnungsbindung - Der Erwerber einer (jffentlich geforderten Wohnung, der in diese ohne eine Benutzungsgenehmigung gezogen ist, hat die Wohnung auf behordliche Anordnung zu rltumen und einem Wohnberechtigten zur VerfUgung zu stellen. - Die als Darlehen bewilligten Mittel konnen fristlos gekilndigt bzw. es kann die Bewilligung widerrufen werden. - Bei einem VerstoB gegen die Wohnungsbindung kann eine monatliche Geldleistung von bis zu 6,-- DM je qm erhoben werden. - Wegen bestimmungswidriger Wohnungsbenutzung kann eine GeldbuBe bis zu ,-- DM verhltngt werden. 186

8 Anlage 2 b, Fortsetzung - MERKBLATT FOR ERWERBER VON OFFENTLICH GEFORDERTEN WOHNUNGEN d) Dauer der Wohnungsbindung - Die Wohnungsbindung dauert ailgemein bis zur planmlilligen Tilgung der Offentlichen Mittel an. Bei freiwilliger vorzeitiger Riickzahlung endet die Wohnungsbindung grundsatzlich erst mit dem Ablauf des 8. Kalenderjahres nach dem Jahr der Riickzahlung. Die Frist kann unter bestimmten Voraussetzungen abgekiirzt werden. Eigenheime, Eigensiedlungen und eigengenutzte Eigentumswohnungen werden jedoch bereits in dem Zeitpunkt von der Wohnungsbindung frei, zu dem die Offentliehen Mittel zuriickgezahlt werden. Bei Eigentumswohnungen, die durch Umwandlung einer Offentlich geforderten Mietwohnung entstanden sind, gilt dies jedoch nur dann, wenn die Wohnung yom Eigentiimer selbst oder seinen AngehOrigen genutzt wird und der Eigentiimer oder seine Angehorigen hierzu nach dem Wohnungsbindungsgesetz berechtigt sind (s.o. II a und b). Nahere Auskiinfte erteilt die zustandige Stelle fiir den Vollzug des W ohnungsbindungsgesetzes (siehe III). III. Was soute getan werden? Fiir den Vollzug des Wohnungsbindungsgesetzes ist die Stadtverwaltung zustandig, in deren Gebiet die fragliche Wohnung liegt. 1st die Wohnung in einer Gemeinde mit weniger als Einwohner gelegen, ist - anstelle der Gemeinde - die Kreisverwaltung zustandig. Die Stadt- oder Kreisverwaltung ist nach dem Gesetz verpflichtet, dem Interessenten von Wohnraum auf Anfrage schriftlich Auskunft zu erteilen, ob die Wohnung mit offentliehen Mitteln gefordert worden ist und wie lange die Wohnungsbindung besteht. Fiir diese Auskunft kann eine Gebiihr erhoben werden. Die Einholung dieser Auskunft ist nieht erforderlich, wenn - die Wohnungsbindung bekannt ist, insbesondere der Erwerber die Offentliehen Mittel als Schuldner iibernehmen will, und hinsichtlich der Obertragung der Offentliehen Mittel wegen der besonderen Forderungs- und Schuldiibernahmevoraussetzungen keine Bedenken bestehen, - die Wohnungsbindung zweifelsfrei nieht besteht, z. B. bei den vor dem 20. Juni 1948 erriehteten Altbauwohnungen. Wer also Wohnraum erwerben will, sollte Auskunft iiber das Bestehen der Wohnungsbindung einholen, und zwar insbesondere dann, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden ist. Fiir die Anfrage an die Gemeinde- oder Kreisverwaltung kann der beigeheftete Vordruck verwendet werden. Wer sieh nieht rechtzeitig in formiert, nimmt das Risiko erheblicher wirtschaftlieher und rechtlicher Nachteile auf sieh, denn Unkenntnis schiitzt vor Wohnungsbindung nieht! 187

9 Anlage 2 c: VORDRUCK FOR EINE ANFRAGE AN DIE GEMEINDE- ODER KREISVERWALTUNG Andie Stadt- / Kreisverwaltung Amt fur Wohnungswesen Datum: StraBe: Ort: Telefon: Betrifft: Wohnungsbindung; hier: Anfrage nach 18 Abs. 2 Wohnungsbindungsgesetz Ich beabsichtige, das Objekt (genaue Bezeichnung des Hauses / bzw. der Wohnung nach StraBe, Ort und Lage) zu erwerben und zu beziehen. Derzeitiger Eigentiimer ist: Name: StraBe: Ort: Ich bitte urn Angabe, ob und ggf. wie lange das vorbezeichnete Objekt der Wohnungsbindung unterliegt. (Unterschrift) 188

10 Anlage 3a: TECHNISCHE BEURTEILUNG DES OBJEKTES (Prtifschema mit Einzelpunkten) I. Objektbeurteilung - Bildliche Darstellung - Funktionale Objektbeschreibung - Konstruktive Baubeschreibung Nulzungsdarstellung FIllchenermittlung Bauteil-Analyse (vgi. Anlage 3 a) 2. Bautechnische Gesamtbeurteilung 3. Schwachstellenanalyse und sich daraus ergebende Konsequenzen 4. NutzungsmOgiichkeiten - Unterteilung der Geschosse - ZusammenschluB von Geschossen Anlage 3b: BESCHREIBUNG OER GEBAUOE Hauptgebaude Wohn- (und) Geschllftshaus Nebengebllude Garage Bauart und Baustoffe: freistehend oder eingebaut, massiv oder Fach- f jl----- werk, wieviel unterkellert? Anzahl der Geschosse Wllnde: Keller aufgehendes Mauerwerk Decken, Bedachung, Innenwllnde, AuBenputz, FuBbOden, Fenster, TUren, Treppen usw. Ausstattung: Wasser, Gas, elektrisches Licht, Kraftleitungen, KanalanschluB, Heizung (welche Art und in welchen Raumen), Warmwasser, Bad Nutzung: Zahl und Art der Wohnungen gewerblich genutzte Rilume Bauzustand: Baujahr Welche Reparaturen sind erforderlich? HOhe der Kosten Wertmindemde Umstiinde: Feuchtigkeit, Schwamm, Bergschaden usw., schlechte Vermietbarkeit AuDenanlagen: 189

11 Anlage 4: PRUFLISTE BAUTEIlrANALYSE/EINZELGEWERKE I. Projektaujbereitung - Standortwahl und Umfeldanalyse - Entwicklung eines wirtschaftlichen Nutzungskonzeptes nach Marktanalysen - Entwicklung einer baulichen Konzeption - Baugrunduntersuchung und Altlastenpriifung - Vermessung Il lll. IV. Projektentwicklung - Planungsentwurf - Projektierung der Einzelgewerke Einzelgewerke, Bauteile - Rohbauarbeiten; Grundwasserspiegel und Isolierarbeiten Kaminbau Dachausbildung Isolierung und Kiesschiittungen bei Warmdach besonders beachten Wiirmediimmarbeiten Schalldiimmung - gemiib DIN 4109 (Schall schutz im Hochbau). Trittschallschutz zu beachten, bei Unterteilung einer GechoBfliiche an mehrere Mieter ist die Qualitiit der Trennwiinde, abgehiingten Decken, Tiiren, Bodenbeliige mit grobter Sorgfalt auszuwiihlen Spenglerarbeiten - Beachtung der Mauerwerksanschliisse und -abdeckungen in Verbindung mit der Fassade wichtig Geriistbauarbeiten - Fassaden- und Putzarbeiten - Fassadengestaltung - Konstruktion und Hinterliiftung der vorgehiingten Fassade besonders beachten, insbesondere Fragen des Wiirmeschutzes und der Schalldiimmwerte in thermisch getrennten 2-Scheiben-Verbundglasausfiihrungen Ausbauarbeiten - Tiiren - auf Ausfiihrung der Tiirbliitter und Zargen achten - Sanitiire Installation - Aufzugsanlagen - Liiftungsanlagen - Heizungsanlage nebst Regelung und Steuerung - Kanalnetz - Spenglerarbeiten und Schlosser - Elektroinstallation und -einrichtungen nebst Blitzschutzanlagen und Diebstahlsicherungen - Estricharbeiten - Eloxal- und Feineisenarbeiten - Glasbausteinarbeiten - Deckenabhiingungen - Fliesenarbeiten - Akustik- und Gipskartonarbeiten - Schreinerarbeiten - Malerarbeiten - Wandverkleidungen - Baugrundreinigung - Bodenbelagsarbeiten - Beleuchtungskorper - Telefonanlagen - AuBenanlagen, Tiefgarage V. Bestandszeichnungen uber siimtliche Einzelgewerke. insbesondere Haustechnik und Rohr- sowie Kabelsysteme sind unerliij3lich 190

12 Anlage 5: VERFAHREN ZUR BAUWERTERMITILUNG (Blanko-Muster) Baujahr Lebens- und Restlebensdauer Bautyp Rohbau Ausbau AuBenanlagen Ver- und Entsorgung Bauzustand Mangel /Schaden Technische Wertminderung durch Alter und Abnutzung in Prozent 191

13 Anlage 5, Fortsetzung - VERFAHREN ZUR BAUWERTERMITTLUNG (Blanko-Muster) BAUWERT (1) Bauwert Neuwert Wert- Zeitwert Unge Breite Flache ROhe Umbauter Bauteil minderung 1913 m m m2 GeschoB Raumm2 M/ml M 0/0 M Besonders zu berechnende Bauteile: Reine Baukosten: Ubertrag: BAUWERT (2) Reine Baukosten: Ubertrag AuBenanlagen gemlib DIN 276 (Garten, Plattierung, HausanschluB, Erdtanks... ) Betriebseinrichtungen (Aufzug, MOllschlucker... ) Innenausstattung Einbauten Abschlage (Nachholreparaturen) Baunebenkosten Bauwert 1913 = 100 Bauwert = % von M DM M DM 192

14 Anlage 6: VERFAHREN ZUR BAUWERTERMITTLUNG (Musterbeispiel) Baujahr 1977 Lebens- und Restlebensdauer Lebensdauer 100 Jahre - 10 Jahre = 90 Jahre Bautyp Ooppelhaushil.lfte mit Satteldach, vollunterkellert, Nutzung als Souterrain Rohbau Keller: Kalksandsteinmauerwerk ErdgeschoB: Poroton- und KSV-Mauerwerk Pfettendachstuhl mit Oeckung aus Frankfurter Pfanne AuBenputz: Reibputz Oecken: Stahlbeton Ausbau Innenputz: Kalkzementputz, teilweise mit Reibeputz Boden: Schwimmender Estrich, teilweise Marmor, teilweise Textil Fenster: PVC- und Iso-Verglasung Tiiren:Holz Haustilr: Metall mit Drahtornament-Verglasung Installation: Standard-ElektroinstaUation Heizung: Gas mit Radiatoren AuBenanlagen Ver- und Entsorgung Wiesenflliche - Beete mit Bepflanzung Zuwege und Garageneinfahrt mit Waschbetonplatten Auf dem Grundstilck ist die Ver- und Entsorgung vorhanden Bauzustand Mlingel / Schaden Ocr Zustand des Objektes ist als gut zu betrachten GrOBere Mangel sind nicht festzusteuen Leichte Feuchtigkeitsmlingel durch fehiende waagerechte Wandisolierung in zwei Wlinden Technische Wertminderung durch Alter und Abnutzung in Prozent 1m Mittel 7 lifo, aufgrund der stlindigen Instandsetzungsarbeiten und wertverbessernden MaBnahmen 193

15 Anlage 6, Fortsetzung - VERFAHREN ZUR BAUWERTERMITTLUNG (Muster beispiel) ) BAUWERT (1) Bauwert Neuwert Wert Zeitwert Unge Breite FUiche HOhe Umbauter Bauteil minder 1913 m m m2 GeschoB Raum m 2 M/m1 M 070 M Berechnung gemlib Gutachten 736,02 19, ,38 7% ,17 vom Inklusive Garage, die komplett ins Gebiiude integriert ist I I I I Besonders zu berechnende Bauteile: - Offener Kamin 260,93 - Ausbau mit Glaswiinden 599,44 - Reibeputz im Wohnraum 211,67 7% 196,76 - Marmor im Dielenbereich 155,15 7% 177,29 Reine Baukosten: ,89 Obertrag: BAUWERT (2) Reine Baukosten: Obertrag ,89 AuBenanlagen gemlib DIN 276 (Garten, Plattierung, HausanschluB, Erdtanks...) 874,47 Betriebseinrichtungen (Aufzug, Miillschlucker... ) Innenausstattung Einbauten Zwischensumme ,36 Kellerwand~erung.I. 162,20 Abschliige (Nachholreparaturen) Oachrinnen und.i. 253,88 Oichtungen ,28 Baunebenkosten 14 % von , ,14 Bauwert 1930 = 100 M ,42 M Bauwert 1987 = 1.418, ,18 194

16 Anlage 7: BODENWERTERMITTLUNG Bescbreibung des Grundstiicks: 1. Wobn- und Verkehrslage: Stadtteil, Charakter der Ortsgegend, Verkehrsverbindung Einwohnerzahl des Ortes 2. Beschaffenbeit: der StraBe (Ausbau, Befestigung, Entwasserung) des Baugrunds (StraJ3enfrontiange, GrundstUckstiefe, Kulturzustand) Wer ist Eigentiimer des StraBenlandes: 3. Nutzung: Art der Nutzung 4. WerterhOhende oder wertmindemde UmstBnde: HOhe der StraBenbaukosten (bezahlt oder ruckstandig?), wenn ruckstandig, wieviel DM Baubeschrankung, Lichtrecht etc. - Besteht direkter Zugang zur ()ffentiichen StraBe oder nur Uber ein angrenzendes GrundstUck? 5. Sonstiges: Nicht beleihbare GrundstUcke gemlill den Beleihungsgrundsatzen; Wert derselben (nicht unter Bodenwert aufnehmen) Bodenwert: Lfd. Nutzungsart: Bezeichnung Nr. Bauland, Acker, Hinterland, Garten GrOBe m 2 Preis in DM pro m 2 Gesamtpreis indm zuzuglich Kosten fur Vermessung, Auflassung, ErschlieBung und Baureifmachung Bodenwert: Frontiange m, Tiefe m, Gesamtflacheninhalt m2 im Jahre erzielter Preis bzw. Kaufpreis DM pro m 2 im Jahre fur gleichartige Ortliche GrundstUcke erzielte Preise DM pro m2 195

17 Anlage 8: BEl DER ERMITTLUNG DES REINERTRAGES ZU BERUCKSICHTIGENDE AUFWENDUNGEN 1. Betriebskosten Instandhaltungskosten bei gewerblich oder gemischt genutzten Gebl1uden auf Nettomiete fiir das I Jahr auf Nettomiete ab 11. Jahr, bei VVohngebl1uden auf Nettomiete fiir das Jahr auf Nettomiete ab 11. Jahr. Gelten bei Neubauten Gewahrleistungsfristen nach VOB (2 Jahre) oder BGB (5 Jahre), dann reduziert sich fiir diese Jahre der Instandhaltungskostensatz auf Sonstige nicht umlegbare Betriebskosten auf Nettomiete ab 1. Jahr bei gewerblich oder gemischt genutzten Gebauden auf Nettomiete ab I. Jahr bei VVohngebl1uden. 2. Verwaltungskosten auf Nettomiete ab 1. Jahr bei gewerblich oder gemischt genutzten Gebauden auf Nettomiete ab I. Jahr bei VVohngebauden. Sofern ein Generalmieter vorhanden ist, reduziert sich der Verwaltungskostensatz je nach iibernommenen Aufgaben. Dies gilt auch fiir Gewerbeobjekte mit nur wenigen Mietern und fiir selbstgenutzte Gebl1ude. 3. Mietausfallwagnis auf Nettomiete ab 1. J ahr. Soweit langfristige Mietvertrl1ge bestehen bzw. Mietgarantie oder ein Generalmieter vorhanden sind, reduziert sich bzw. entfatlt fiir diesen Zeitraum der Ansatz fiir das Mietausfallwagnis. 196

18 Anlage 9: ERTRAGSWERTERMITTLUNG Bodenwert (im Vergleichsverjahrenj Richtwert bzw. Vergleichswert Zuschlag Abschlag wegen MaBgeblicher Bodenwert bei qm DM/qm DM/qm DM Ertragswert Nachhaitig erzielbare Mietertr!1ge aus qm Lagerfl!1che zu DM/mt!. qm Ladenfl!1che zu DM/mt!. qm Biirofl!1che zu DM/mt!. qm Wohnfl!1che zu DM/mt!. Garagenpl!1tze zu DM/mt!. Abstellpl!1tze zu DM/mt!. Sonstige Ertr!1ge Monatliche Bruttomiete (Rohertrag) J!1hrliche Bruttomiete Bewirtschaftungskosten (ohne AfA) 1110 J!1hrlicher Reinertrag Bodenwertverzinzung ( 1110) Geb!iudereinertrag Restnutzungsdauer Jahre DM DM DM DM Dm DM =====DM DM DM :.;...1..:... DM DM :.;...1..:... DM =====DM Zinssatz 1110 Vervielfaitigter (Anlage zu WertV 1988) Geb!1udeertragswert (Reinertragsanteil = Geb!1udereinertrag x Vervielf!11tiger) Bodenwert ERTRAGSWERTINSGESAMT DM DM =====DM 197

19 Anlage 10: RENDITEANFORDERUNG BE 1M IMMOBILIENERWERB Standort/Lage la-lagen lb-lagen Nutzungsart Anfangsrendite interner Anfangsrendite interner Renditen It. G+V ZinsfuB It. G+ V ZinsfuB voll eigengenutzte Objekte 2,5 7,25 2,75 7,50 Wohnungsbau freifinanziert 3 7,50 3,5 7,75 gemischt genutzte Objekte 4 8,00 4,25 8,25 Gewerbliche Objekte (Biirofliichen) 4,5 8,75 5 9,25 Gewerbliche Objekte (Biiros und Laden) 5 9,25 5,5 9,75 Wohnungsbau (Offentlich gefordert) 5,5 9,25 6 9,75 Gewerbliche Objekte (EinzeJhandel) 5,5 10, ,75 Spezielle gewerbliche Nutzung 7 ll,25 8 ll,75 198

20 Anlage 10 a: WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG DURCHSCHNITTSMIETE 1. Objekt (Kurzbezeichnung) Nr. 2. Kurzdaten: Anz. Hauser Anz. WE Anz. gew. Einh. sonst. Einh. Baujahr Art des Objekts (Altbau I freifin. I off. get:) 3. Eigentumer: Name Telefon 4. Amtliche Bezeichnung: (PIz/Ort) StraBe und Haus-Nr 5. Grund + Wohn-/Nutzflachen Grundflache It. Liegenschaftsnachweis Wohnflache It. Wohnungsbestand Nutzflache (gewerbliche Nutzung, Laden, Buro) insges. insges. insges. 6. Herstellungskosten Grundstuck und ErschIieBung Gebaudekosten Gesamtkosten DM DM DM 7. Finanzierung Fremdmittel insges. Erbbauzins Eigenkapital insges. Summe nom.dm Zi.DM Ti.DM 8. Mietenberechnung A. Aufwendungen 1. Kapitalkosten (Ziff. 7) 2. Bewirtschaftungskosten 2.1 Abschreibung % aus DM (Gebaudewert) = Sonderabschreibung Gesamtaufwendungen Abschreibung 199

21 Anlage loa, Fortsetzung - WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG - DURCHSCHNITTSMIETE 3. Verwaltungskosten 3.1 Verwaltungskosten Wohnungen ( WExDM ) 3.2 Verwaltungskosten Kfz-Abstellpliitze ( StPI x DM ) 3.3 Verwaltungskosten gew. Einh. ( gew. E x DM ) 3.4 Gesamtverwaltungskosten 4. Instandhaltungspauschale 4.1 Wohnungen ( m2 x DM 4.2 KfzStPI ( Anz. x DM ) 4.3 Gew. Einh. ( m2 x DM ) 4.4 Gesamtinstandhaltungspauschale 5. Mietausfallwagnis Gesamtaufwendungen B. Ertriige 1. Miete Wohnungen 2. Miete Wohnungen 3. Miete Kfz.-AbstPI. 4. Miete gewerbl. Einheiten 4.1 m2 xdm 4.2 m2 x DM 4.3 m2 x DM 4.4 Miete gewerbl. Einheiten insges. m2 xdm mtl.x 12 m2 xdm mtl.x 12 Anz.x DM mtl. x 12 mtl. x 12 = mtl. x 12 = mtl. x 12 = 5. Verschiedene Ertriige Verschiedene Ertriige insgesamt Gesamtertriige 9. Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsberechnung zum Stand yom 200

22 Anlage loa, Fortsetzung - WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG - DURCHSCHNITTSMIETE A. Gesamt und Durcbschnittsmiete Oie Gesamtaufwendungen (Ziff. 8.A) werden als Berechnungsgrundlagen in die Gesamtmiete eingestellt mit insgesamt so dab sich eine Ourchschnittsmiete von m2 WFI/Nutzfl.jiihrl. bzw. m2 WFI/Nutzfl. mt!. Oie Ourchschnittsmieten werden aufgeteilt auf m2 WFI mit Ourchschnittsmieten von m2 WFI mt!. m2 Nutzfl. mit Ourchschnittsmieten von m2 Nutzfl. mt!. Garagen und Kfz-Abstellpliitze mit pro Einheit und Monat Einzelmietberechnung B. Rentabilitiit 1. Berechnung der Aufwendungen Gesamtaufwendungen (Ziff. 8.A).I. Kapitalkosten insgesamt (Ziff. 8.A 1).I. Mietausfallwagnis (Ziff. 8.A 5) Fremdkapitalzzinsen effektiv Effektiver Mietausfall Aufwendungen 199. insgesamt 2. Sollmieten insgesamt _O_M 3. UberschuB/Fehlbetrag in 199. das ergibt eine Rendite von % des eingesetzten Eigenkapitals (Bei dieser Berechnung wird vorausgesetzt, dab die kalkulierten Werte von Abschreibung und Verwaltungskosten den Effektivwerten entsprechen.) C. Uquiditiit 1. Berechnung der Ausgaben Gesamtaufwendungen (Ziff. 8.A).I. Abschreibung (Ziff. 8.A2.1.3).I. Instandhaltungspauschale (Ziff. 8.A 4.4).I. Mietausfallwagnis (Ziff. 8.A 5).I. Kapitalksoten (Ziff. 8.A 1) + Fremdkapitalzinsen effektiv Tilgungsleistungen effektiv Effektive Instandhaltungskosten + Effektives Mietausfallwagnisl Abschreibung auf Mietforderungen Gesamtausgaben in Mieteinnahmen 3. UberschuB I Fehlbetrag in

23 Anlage 11: RENDITE-ERMITTLUNGSBOGEN FUR IMMOBILIEN I. Objektbeschreibung Objekt/Projekt: VermittIer: EigentUmer: Standort/Lage: Nutzungsart : Nutzflitche: GrundstUcksgrOBe: GrundstUckspreis je m2 : Baujahr: Restnutzungsdauer: Renditeanforderung: 2. Au/wand Kaufpreis/Baukosten: Erwerbsnebenkosten in Prozent: Kalkulatorischer Zinsausfall bei Neubauvorhaben: Mehrwertsteuer: Investitionssumme: 3. Ertrag Nettomiete pro Jahr (= yom Mieter zu zahlende Kaltmiete ohne Mehrwertsteuer): Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten - Instandhaltung 0,10 - Sonstige nicht umlegbare Betriebskosten... 0,10 - Verwaltung 0,10 - Mietausfallwagnis 0,10 Reinertrag: 0, Rendite (nello) r = Reinertrag x 100 Investitionssumme r =... 0,10 5. Sonstige Werte/Ergebnisse Kaufpreis =...-fache Nettomiete Gebaudewert (Baukosten/qm Nutzflitche) ohne GrundstUck mit GrundstUck AfA 2 0,10 3,50,10 4 0,10 Ertragswert 202

24 Anlage 12: WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG FUR ANLEGER, DIE STEUERLICHE ASPEKTE BERUCKSICHTIGEN KONNEN I. Objeldbeschreibung 1. Objekt/Projekt 2. Vermittler 3. Eigentiimer 4. Standort/Lage 5. Nutzungsart 6. Nutztliiehe 7. GrundstiieksgroBe 8. Grundstiiekspreis/qm 9. Baujahr O.OOO,OOqm O.OOO,OOqm insgesamt ,00 D. Aufwand 1. Objekt Kaufpreis inclusive Grundstiiek ,00 2. Projekt Grundstiiekkaufpreis ,00 3. Bau-lnvestitinn a) Baukosten/Neubau ,00 b) Baukosten/Sanierung ,00 e) Baunebenkosten ,00 d) Bauzeitzinsen ,00 e) Mehrwertsteuer ,00 t) Sonstige ,00 Zwisehensumme ,00 4. Erwerbsnebenlwsten a) Notargebiihren 0,00% von ,00 b) Grunderwerbsteuer 0,00% von ,00 e) Malderprovision 0,00% von ,00 d) Projektierungsgebiihr 0,00% von ,00 Investitionssumme netto/brutto gesamt: ,00 m. Ertrag 1. Nettomiete (ohne Neben- und HeizungskostenvorauszahIungen) per anno 2. Nieht umlegbare Bewirtsehaftungskosten a) Instandhaltung 0,00% b) Sonstige nieht umlegbare Betriebskosten 0,00% e) Verwaltung 0,00% d) Mietausfallwagnis 0,00% 0,00%.I ,00 3. Reinertrag ,00 203

25 Anlage 12, Fortsetzung - WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG FUR ANLEGER, DIE STEUERLICHE ASPEKTE BERUCKSICHTIGEN KONNEN IV. Rendite oboe steuerlkhe Aspekte Reinertrag x 100. Investitionssumme = 0,00 % Rendlte v. Finanzierung Finanzierungsvorschlag a) Netto-Hypothek der Investitionssumme gem. II = ca. 00,00 % b) Brutto-Hypothek bei einer Auszahlung von 00,00 % = DM ,00 c) Eigenkapital der Investitionssumme gem. II = ca. 00,00 % Die Finanzierungsrelation Eigenkapitall Fremdkapital kann natiirlich individuell veriindert werden. Entsprechend der Finanzierungsrelation verandem sich die Hohe des Steuervorteils, der effektive Eigenkapitaleinsatz und auch die nachfolgende Wirtschaftlichkeitsberechnung. DM ,00 DM ,00 DM ,00 VI. Steuervorteile 1. Sofort abzugsftihige Werbungskosten a) Damnum b) Bauzeitzinsen c) Afa d) Sonstige sofort abzugsflihige Werbungskosten DM ,00 DM ,00 DM ,00 DM ,00 DM ,00 2. Steuererspamis Aus den Werbungskosten gem. VI.ll. ergibt sich bei 00 % Einkommensteuerbelastung folgende Steuerspamis 3. Effektiver Eigenkapitaleinsatz nach Steuem a) Eigenkapital b) Steuererspanis Effektives Eigenkapital Die Werbungskosten wahrend der Investitionsphase betragen - bezogen auf das Eigenkapital ca. 00,00% DM ,00 DM ,00.I. DM ,00 DM ,00 204

26 Anlage 12, Fortsetzung - WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG FUR ANLEGER, DIE STEUERLICHE ASPEKTE BERUCKSICHTIGEN KONNEN VIT. VIII. IX. Uquidititsrecbnung fur das erste volle Vermietungsjahr (ohoe steuerliche Betrachtung) 1. Nettomieteinnahmen per anno ohoe Mehrwertsteuer gem. III.l1. 2. Ausgaben per anno ohne Mehrwertsteuer a) Zinsen (00,00 % von V b) , Jahre fest) b) Tilgung (00,00% von V b) ,00 e) nieht umlegbare Bewirtsehaftungskosten gem. III.l ,00 3. liquiditiitsiiberschuft p.a. 4. liquiditiitsunterdeckung p.a. Steuerliche Betrachtung fiir das 1. volle Vermietungsjahr 1. Nettomiete p.a. ohne MWSt 2. Werbungskosten a) Zinsen b) Afa , , ,00 e) Nieht umlegbare Bewirt ,00 sehaftungskosten gem. III.l ,00 3. Einkiinfte aus Vermietung und Verpachtung 4. Einkommensteuererspamis bei einer Steuerprogression von 00,00 % ESt-Satz 5. Einkommensteuerschuld bei einer Steuerprogression von 00,00 % ESt-Satz Uquidititsberecbnung fiir das 1. volle Vermietungsjahr (unter Einbeziehung der steuerliehen Betraehtung und Finanzierung) 1. Einnahmen a) Nettomiete p.a. gem. III.l1. b) Einkommensteuerspamis gem. VIII.! ,00.I , ,00.I , ,00.I ,00 + / , ,00.I , , ,00 205

27 Anlage 12, Fortsetzung - WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG FUR ANLEGER, DIE STEUERLICHE ASPEKTE BERUCKSICHTIGEN KONNEN x. 2. Ausgaben a) Einkommensteuerschuld gem. VIll.l5. b) Zinsen gem. Vll.l2.a) c) Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten gem. Ill.l2. 3. Ergebnis vor Tilgung in bezug auf das einzusetzende Eigenkapital von ,00 4. Ergebnis vor Tilgung in bezug auf das effektiv einzusetzende Eigenkapital von ,00 (unter Beriicksichtigung der sofort abzugsfahigen Werbungskosten bei einer Steuerprogression von 00,00 %) 5. Liquiditiit nach Steuem a) Ergebnis vor Tilgung gem. IX.l3. b) Tilgung Ergebnis nach Steuem und Tilgung 6. Ergebnis nach Tilgung in bezug auf das einzusetzende Eigenkapital von ,00 7. Ergebnis nach Tilgung in bezug auf das effektiv einzusetzende Eigenkapital von ,00 (unter Beriicksichtigung der sofort abzugsfahigen Werbungskosten bei einer Steuerprogression von 00,00 %) Zusammenfassung diverser Objektdaten 1. Kaufpreis I Projektaufwand gem II 2. Grundstiickspreis je qm 3. GrundstUckskaufpreis bezogen auf die zu erstellende Nutzjliiche (GKN = Grundstiickskostenanteil pro qm) 4. Kaufpreis I Projektaufwand gem II, bezogen auf die vermietbare Nutzjliiche (I Ziff. 6) 5. Rendite nach Steuem vor Tilgung, bezogen auf das effektive Eigenkapital , , , ,00 00,00 % Rendite ,00 00,00 % Rendite ,00.I , ,00 00,00 % Rendite 00,00 %Rendite... fache der lahres-nettomiete O.OOO.OOO,OO/qm O.OOO.OOO,OO/GKN O.OOO.OOO,OO/qm 00,00% 206

28 Anlage 13: KAUFPREISERMITTLUNG BEl EINER BESTIMMTEN RENDITEVORGABE Grundformel fur Renditeermittlung: Nettomiete. I. Bewirtschaftungskosten. I. AfA x 100 r = Investitionssumme Einsetzen in die Grundformel zur ErmittIung des Kaufpreises: Sollrendite (1 + ErwerbsNK ) 2 Nettomlete.I. Bewutschaftungskosten.I. 100 x.i. Grundst. 100 Umkehrung der Grundformel: ( 1 ErwerbsNK ) x x I.. - Nettomiete.l. Bewirtschaftungskosten.I. AFA 100 nvestitionssumme - Sollrendite x 1. Ausgegangen wird von der urspriinglichen Fomel zur Renditeermittlung. 2. Da jedoch der Kaufpreis unbekannt ist, mull dieser als x eingesetzt werden. 3. Die Investitionskosten steuen sich dann wie folgt dar: x Erwerbsnebenkosten ( 1 ErwerbsNK ) x x 4. Dadurch, dab die AfA yom Gebliudewert ermittelt wird, dieser aufgrund des unbekannten Kaufpreises jedoch nicht feststeht, mull wie folgt gerechnet werden: (Investitionskosten. I. Grundstiick) x ( ErwerbsNK ) x x. I. Grundstiick x Nach diesen Umstellungen kann die urspriingliche Formel zusammengestellt und nach x aufgelost werden. 207

29 Anlage 13 a: BERECHNUNGSBOGEN FUR EINE BAUFINANZIERUNG Name des Bauherrn Vorname rboren am Alter I!-: :----=:--:, ,--; ' L...;-- I I II rw~o~h~no~r~t!~s~tr~a~~ ~~~~~~~======~ I II Vorname der Ehefrau reborene reboren am Alter --'I 7;:-1 ---' ~T~el~ef~o-n ~ Grundstiickskosten Er'IIIBrb des Grundstiicks L..-Iqm_--Jlx ~ lom Nebenkosten!Vermessung, Notar, Makler :=IO=M===============: gebuhren, sonstiges. ErschlieBungskosten, Stra~nbau, Versorgungsleitungen, USW. 10M Baukosten Wohngebiiude Nebengebiiude Nebenkosten Sonstige Kosten!Gesamtsumme ~~G;JxloM EJ~EH H ~==============~ /=10M Sonstige Baukosten (z.b. Neben\ji!baude)! ~I O=M==============; Gesamtsumme. HausanschlUsse (Kanalisation, Gas, Wasser, Strom) Au~nanlagen Architektenhonorar USW. Gesamtgestehungskosten Geldbeschaffungskosten (Bearbeitungs kosten, Oisagio, usw.)!gesamtsumme.t. Eigenkapitlll (mind. 10% der Gesamtgestehungskosten) Bankguthaben Bausparguthaben OUML..- Eigenleistungen (max. 10% der Gesamtgestehungskosten).t. Sonstige Fremdmittel Bauspardarlehen Arbeitgeberdarlehen OUML..- Sonstige Oarlehen Finenzierungsbedarf 1 a-hypothek = ca. 40% der Gesamtgestehungskosten =~ b Hypothek = Restbedarf bis zu 80% der Gesamtgestehungs kosten "'O'-"M'-- 10M 208

30 Anlage 13 a, Fortsetzung - BERECHNUNGSBOGEN FUR EINE BAUFINANZIERUNG Einkommensermittlung monatlicher Nettoverdienst des Ehemannes 10M monatlicher Nettoverdienst anderer, zum Haushalt gehiirender Personen (z.b. Ehefrau) 10M sonstige regelmal1ige Einkunfte (z.b. Renten, Mieten) 10M monatlicher Zuschul1 aus Aufwendungsdarlehen 10M Kindergeld 10M Gesamteinkommen monatlich 10M Anzusetzen ist nur der regelmibige Verdienst. Keine Sonderzahlungen, wie Urlaubs-/ Weihnachtsgeld, Oberstundenzuschliige, Gewinnbeteiligung. Haushaltsausgaben monatlich Lebenshaltungskosten Nahrungs- und Genul1mittel, Kiirper- und Gesundheitspflege, Bildung und Un'terhaltung (Zeitschriften, Zeitungen), Telefon, Bekleidung 10M Kfz-Kosten Haftpflicht/Kasko/Kfz-Steuern Kraftstoff, 01, Wartung, Reparatur 10M Heizung, Strom, Wasser Ein Hausbesitzer mul1 ca % mehr veransch lagen 10M Betriebskosten Grundsteuer, Versicherungsbeitriige, Gemeindeabgaben (Strai1enreinigung, "Mullabfuhr) 10M Sondige laufende Ausgaben Versicherungen (Privathaftpflicht/ Hausrat/Rechtsschutz), Ratenverpflichtungen 10M Gesamtausgaben monatlich 10M Fur Herrn/Frau Anzahl dar K indor unter 18 Jahren I I I Wohnort/Strai1e Telefon ;;--;-1-;---;----::---;::----; :;:--:-;----,1 I I Oarlehenskondi- Finanzierungs- Tarif Eintr.- Lauftionen/Stand modell Alter zeit I I I[j][j] Fur das Darlehen erforderliche Lebensversicherungssumme Fur den Erlebens- und den Todesfall Laufzeit- I 1 abk~rzung. Beitrag fur die Lebensversicherung Zusatzbausteine Beitrag fur die Berufsunfiihigkeitszusatzversicherung Beitrag fur die erweiterte Unfall-Zusatzversicherung Zinsaufwendungen Festschreibung der Zinsen 50der 10 Jahre Zinsaufwendungen 1 a-hypothek [] Zinsaufwendungen 1 b-hypothek [] Gesamtaufwand an Zinsen 1 a- und 1 b-hypothek Zinsaufwendungen Bauspar-Oarlehen [3 Tilgung Bauspar-Darlehen [3 Zinsaufwendungen Arbeitgeber-Oarl. [3 Tilgung Arbeitgeber-Oarl. [3 [3 [] [] Gesamtaufwendungen (einschl. Lebensversicherung) liiihr'ich/om liiihrlich/ liiihrlich/ liiihrlich/ liiihrlich/ liiihrlich/ liiihrlichf liiihrlichfdm liiihrlichf liiihrlichf I iiihri ich/om liiihrlich/dm liiihrlich/ liiihrlich/dm DJa Dnetn I monatlich/ I monatlich/ I monatlich/ I monatlich/om I monatlich/dm monatl ich/om I monatl ichf I monatlichfdm I monatlich! I monatlich! I monatlich! I monatlich! I monatlich! I monatl ich/ 209

31 Anlage 13 b: ANGABEN ZUR FINANZIERUNG; LASTEN- UNO KOSTENBERECHNUNG Name: Anschrift: Familienstand: Objektanschrift: Telelon: Anzahl der Kinder: o Einlamilienhaus o Eigentumswohnung o Mehrfamilienhaus o Neubau o Kaul o Umbau/Modernisierung 0 Umschuldung o Sonstiges J Wohnfliiche _I G~ndstOcks- 1 ~nzahl der Woh- qm grobe_qm nungen 1. Eigenmillel 4. Einkommen (nello) monatlich 1.1 BarmilleliGuthaben 4.1 Antragsteller 1.2 Eigenleistungen 4.2 Mitverpllichteter 1.3 Sonstige (z. B. GrundstOck) 4.3 Sonsbge Einkiinfte (z. B. der Kinder) Elgenmlttel insgesaml 2. Fremdmillel 2.1 Hypothekendarlehenl Starthvpothek Sparkasse 2.2 Sparkasse Arbeitgeberdarlehen Gesamtelnkommen (netto) Ausz. Zinsen TIlgung Jahresbeitrag % %-'1,a. %b.a. insltesamt 2.4 Bauspardarlehen 2.5 Offentliche Millel 2.6 Gesamtmlttel (1 + 2) Fremdmlttelkoslen 3. Kostenzusammenstellung + Erbbauzins 3.1 KaulpreisIBaukosten + Sonstiges 3 Modernisierung Aufwand jiihrlich 3.3 Baunebenkosten voraussichtliche Steuerersparnis ca. (It. gesondertem Vordruck) 3.31 Grunderwerbsteuer ~ Mieteinnahmen 3.32 Maklerkosten ~ 3.33 Notar/Gerichtskosten Offentliche Forderung 3.34 Zinsen wiihrend der Bauzeit ~ Sonstiges 3.35 Architekt 3.36 Sonstiges Zwischensumme Belaslung jiihrlich : 12 = monailiche Belaslung 3.4 Geldbeschaffungskosten + Weitere Ratenverpflichtung monatlich 3.41 Auszahlungsabschlag Gesamlkosten + Lebensversicherung monatlich + PauschalkosteniBewirtschaftungskosten bis 4,- qm/mtl. Monalliche Belastung insgesamt ca. 210

32 Anlage 13 c: FORDERMOGLICHKEITEN - STAND AUGUST 1993 Forderart Forderflihig Forderung von Wohn- Steuerliche Forderung Steuerliche Abschrei- Bau- bzw. Anschafeigentum (Bau oder des selbstgenutzten bung und Abziige bei fungskosten Erwerb) Wohneigentums der Steuerschuld Forderung des sozia- Darlehen oder Zu- Neubau oder Ersterlen Wohnungsbaus schiisse zur Deckung werb von Eigenheivon Baukosten oder men u. sonst. selbstgelaufenden Aufwen- nutzten Wohneigendungen tum, ggf. auch Neuschaffung von Wohnraum durch Ausbaul Erweitrung Zuschiisse zum Er- Forderung der Privati- Erwerbsfalle durch werb kommunaler sierung von Mietwoh- die jeweiligen Mieter Wohnungen durch de- nungen aus dem Be- von ren Mieter in den neu- stand (Baubeginn bis - kommunalen en Uindem 2. Oktober 1990) ins- Wohnungen besondere in Mehrfa- - Werkswohnungen milienhiiusem; nicht (ohne Treuhand u. riickzahlbare Zuschiis- LPG- Wohnunse zum Kaufpreis der gen) Wohnung - Wohnungen der Wohnungsbaugenossenschaften; - bei bisher leerstehenden Wohnungen auch der Erwerb zur Selbstnutzung Zuschiisse fiir im Bau Zuschiisse von Bund Kapitaldienst (Zinbefindliche Eigenhei- unduindem sen und Tilgung) zur me in den neuen Liin- Finanzierung der dem Herstellungskosten, Hochstbetriige in Abhiingigkeit von der FamiliengroBe, liingstens bis Forderung der Moder- Steuer!. Ford. von In- Steuerliche Abschrei- Instandsetzungs- und nisierung und Instand- standsetzungsmabnah- bung Modemisierungskosetzung des Woh- men bei selbstgenutz- sten nungsbestandes tern Wohneigentum Ld. neuen Uindem Steuerliche Forderung Steuerliche Sonderab- Nachtriigliche Herder Modemisierung schreibung stellungskosten und Instandsetzung von Mietwohnungen i.d. neuen Liindem 2ll

33 Anlage 13 c, Fortsetzung: FORDERMOGLICHKEITEN - STAND AUGUST 1993 Forderart Forderfahig Forderung der Moder- Forderung im Rah- Darlehen oder Zu- Modemisierungsnisierung und Instand- men des sozialen schiisse zur Deckung und Instandsetzungssetzung des Woh- Wohnungsbaus i.d. von Baukosten oder mabnahmen im nungsbestandes neuen Llindem laufenden Aufwen- Wohnungsbestand dungen (Mietwohnungen und selbstgenutztem Wohneigentum) Zinsverbilligte Dar- Zinsverbilligte Dar- Modemisierungslehen in den neuen lehen der Kreditan- und Instandsetzungs- Liindem stalt fiir Wiederauf- mabnahmen im bau (KfW) Wohnungsbestand. Fiir Wohnungen in Plattenbauweise gelten besondere Konditionen Hilfen aus der Stiid- ZuschiisselDarlehen Modemisierung und tebauforderung im Rahmen der Instandsetzung von StiidtebaufOrderung Gebiiuden und Wohnungen i.v. der Gemeinde festgelegten Sanierungsgebiet Steuerliche Forde- Steuerliche Beriick- Bestimmte Aufwenrung/Erhalt von sichtigung dungen - Beschei- Baudenkmiilem nigung der Denkmalschutzbehorde notwendig - zur Erhaltung des Baudenkmals Bausparforderung Die Bausparpriimie ZuschuB Bausparbeitriige Die steuerliche Fro- Steuerlicher Sonder- Bausparbeitriige derung des Bauspa- ausgabenabzug rens Die Arbeitnehmer- ZuschuB Vermogenswirksame Sparzulage Leistung als Bausparbeitriige Wohngeld Mieten- und Lasten- ZuschuB zur Miete einschlieblich zuschub Deckung der laufen- Umlagen. den Miete oder Bela- Aufwendungen fur stung. Rechtsan- Kapitaldienst und fur spruch auf Grund Bewirtschafiung des Antrags. Eigentums. 212

34 Anlage 13 C, Fortsetzung: FORDERMOGLICHKEITEN - STAND AUGUST 1993 Forderart Forderfahig Forderung des Miet- Forderung des sozia- Darlehen oder Zu- Neubau, ggf. auch wohnungsbaus len Mietwohnungs- schiisse zur Deckung Neuschaffung von baus von Baukosten oder Wohnraum durch laufenden Aufwendungen Ausbau, Erweiterung fiir Haushalte, deren Einkommen bestimmte Grenzen nicht iiberschreiten. Erhohte Abschrei- Steuerliche Ab- Bau- bzw. Anschafbung (Neubau oder schreibung fungskosten Ersterwerb) Die steuerliche For- Steuerliche Ab- Bau- bzw. Anschafderung bei sozialer schreibung fungskosten Bindung Steuer!' Ford. d. Steuerliche Sonder- Bau- bzw. Anschaf- Mietwohnugnsbaus abschreibung fungskosten in den neuen Bundesliindern (Neubau oder Ersterwerb) Forderung von zu- Steuerliche Forde- Steuerliche Ab- Baukosten satzlichen Wohnun- rung neuer Miet- schreibung gen im Bestand wohnungen im Gebaudebestand Zinsverbilligte Dar- Zinsverbilligte Dar- Schaffung von zulehen in den neuen lehen der Kreditan- satzlichen Mietwoh- Landern stalt fiir Wiederauf- nungen durch Ausbau (KfW) bau, Umbau, Erweiterung von Gebauden. Anlage 14: MANGELKARTE (pro Haus) Gebaude-Nummer:... Gebaude-Bezeichnung:... Mangel Instandlfd. Ausfiihrung voraussichtliche Art der haltungsart Kosten Instand- Bezug Bemerkung NT. Quartal Jahr Nr. indm haltung 213

35 Anlage 15: MASSNAHMENPLANUNG MIT KOSTENSCHATZUNG (pro Haus) Gebllude-Nummer:... Gebllude-Bezeichnung:... Milngeibehebung Voraussehbare Arbeiten im Rahmen der Instandhaltung Art der Arbeiten Reparaturen SchlUssel Nr. Kostenschlltzung Summe der Kosten Summe Summe Anlage 16: INSTANDHALTUNGSKOSTEN PUR DEN GESAMTEN GRUNDBESITZ Stand:... Instandhaltungskosten Plan 1990 Plan 1991 Plan 1992 GrundstUck Auf trag lfd. Jahr 1st lfd. Jahr Reserveetat 214

36 Anlage 17: KOSTENPLANUNG UND ETAT-ABGLEICHUNG Etat fur den gesamten Grundbesitz... davon Aufteilung des Etats auf die GebAude (Schliissel: EW x Bauindex x Etatprozentsatz) Planjahr 1990 Planjahr 1991 Planjahr 1992 GebAude Nr.: Etat Kosten Etat Kosten Etat Kosten GebAude Bez.: Summe Summe Summe Summe Summe Summe Anlage 18: VORLAUFIGE PLANUNGSTECHNIK Vorgehensweise bei der Erstellung des MaBnahmen- und Kostenplans zur Pflege des Grundbesitzes bis zur maschinellen Verarbeitung im EOV-gestiltzen System. Die Planungstechnik ist in folgende Schritte aufzuteilen: 1. Je Haus wird nach den Planungsgrundlagen manuell eine MAngelkarte gefuhrt. Inhalte der MAngelkarte (Anlage 12). 2. MaBnahmenplanung fur die MAngelbehebung und vorhersehbaren Arbeiten mit jeweiliger KostenschAtzung; Verteilung der geplanten MaBnahmen auf die Planjahre in einer weiteren Karteikarte gemlib Anlage Obernahme der KostenschAtzung in eine ZusammensteUung der Kosten fiir ErhaltungsmaBnahmen alier HAuser pro Jahr des Planungszeitraums (Anlage 14). 4. Prilfung des Gesamtplans auf Einhaltung des Budgets und Ourchfilhrung eventueu notwendig werdender Korrekturen (Anlage 15). 5. Erstellung einer jahrlichen Obersicht, bestehend aus der Zusammenstellung aller HAuser eines Unternehmens. 6. Erstellung einer vierteljahrlichen Vorlage als Information iiber die veranlabten beziehungsweise durchgefuhrten InstandhaltungsmaBnahmen, bestehend aus der Zusammenstellung der geplanten, in Auftrag gegebenen und bereits abgerechneten ErhaltungsmaBnahmen ilber alle HAuser. 215

37 Anlage 19, linke Seite des Formulars - ANGEBOTSZUSAMMENSTELLUNG / LISTE DER ANGEFRAGTEN FIRMEN Ausschreibung... arbeiten/lieferungen o (iffentiich o beschrlinkt Aktenzeichen... Los.... Vonmfnge Antwort der Unterlallen IUge- Anllebot entlle- libgesagt abgesandt adlleforderten sandt bzw. ausge- genllenommen lid Firmenanschrift Datum und Firma. Nicht- gebm. Datum und Datum, Uhrzeit. Unterschrift des zutreffendes Unterschrift des Verdingungsver- Sachbearbeiters streichen Sachbearbeiters handlung umseitig sachlich und fachtechnisch geprilft: zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt zusenden wird abgeholt rechnerisch richtig: Datum Unterschrift Datum Unterschrift 216

38 Anlage 19, rechte Seite des Formulars - ANGEBOTSZUSAMMENSTELLUNG / LISTE DER ANGEFRAGTEN FIRMEN Bauherr, Bauvorhaben und Bauort 'il Entwurf 'il Bauiibenvachung 'il Angebotssumme Angebotssumme Relbenfolge der Mebrpreis gegeniiber Mebr- BemeRungen: UDgepriift gepriift FlJ'lllen nacb nledrigstem Angebot preis Abpbe, Nacbabpbe, (ohne MwSt.) (ohne MwSt.) gepriiften In Ofo Nebenangebot, Abiln- Angebots- derungsvorscblq, DM Pf DM Pf summen DM Pf Arbe!tsgemelnscbaft I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I sachlich fachtechnische und rechnerische Richtigkeit festgestellt:... Datum, Unterschrift des Architekten 217

39 Anlage 20a: MASKENAUFBAU "BUDGET" Objekt-Nr.... Objekt... Einheitswert... Index Prozent Budget Anlage 20b: MASKENAUFBAU "MASSNAHME" Objekt-Nr. Objekt Gruppe... Sol1... 1st... MaBnahme Summe Anlage 20c: MASKENAUFBAU "SOLLlIST" Objekt-Nr. Objekt Budget Gruppe Sol1 1st Deckung Oach Fassade Fenster Garage Heizung Sanitiir Elektro AuBenanlagen Sonstiges Summe 218

40 Anlage 21: DRUCKLISTE/KOSTENAUFSTELLUNG Kostenaufstellung Aufbau der Druckliste (verkleinerte Darstellung) Kostenaufstellung (Datum) Objekt-Nr. Objekt Klasse Sollkosten Istkosten Summe Besonderheiten Die Verbindung zwischen den einzelnen Buchungen der Kostenklasse 600 und den MaJ3nahmen zu den Objekten wird tiber die Kontonummern hergestellt. Eventuell mtissen die 14stelligen Textfelder der Buchung benutzt werden. Budgetauswertung (Datum) Objekt-Nr. Objekt Einheitswert Budget Sollkosten Istkosten Deckung Summe 219

41 Anlage 22, linke Seite des Schaubildes - DIALOGVERKEHR INSTANDHALTUNGSPROGRAMM Ziele: - Budgetierung und Oberwachung der jl1hrlichen Instandhaltungsaufwendungen - Kontrolle der Wirtschaftlichkeit von Einzelobjekten - Oberblick iiber den Modernisierungs-/Bauzustand von Einzelobjekten - Minimierung des Verwaltungsaufwands PROGRAMME: Grundstiicksdialog Buchungserfassung I Einheitswe rt X Index x Prozentsatz ~ I Grundstiicksstammdaten Grundstiickskonto mit Buchungen (auch Vorjahr) Inhalt unter anderem: Grundstiickskonto - Einheitswerte summarisch - Kostenarten (auch Vorjahr) I L- Obernahme der Buchungen Kostenart 600 ~ Instandhaltungsprogramm I. RegelmiiBige Auflistung der Miingel im Hausmeisterbericht. 2. Jiihrliche Begehung durch Architekt und Erstellung von Miingelkarten als Basis fiir das Datensystem. 3. Eingabe der geplanten MaJ3nahmen mit Plankosten. 4. Automatische Berechnung des Etats pro Haus. Dazu wird der Einheitswert aus den Grundstiicksstammdaten automatisch entnommen und nach foigender Formel zum Etat umgerechnet: EW x Index x Prozent. 5. Auflistung der MaJ3nahmen durch Schritt

42 Anlage 22, rechte Seite des Schaubildes - DIALOGVERKEHR INSTANDHALTUNGSPROGRAMM Instandhaltungsprogramm Mlingelkartei Hausmeister 2r , Mlingelkartei Architekt 4 I automatische Berechnung des Budgets pro Haus 3 5 Vergabe der notwendigen MaBnahmen fur 3 Jahre r-- 7 Erfassung pro Haus 8 I-- Erfassung aller Hauser einer Gesellschaft 6 durchgefuhrte MaBnahmen 6. Automatische Obernahme der Kostenart 600 (lnstandhaltung) aufgrund der regeimlillig durch den Verwalter im Rahmen der Bewirtschaftung des Objektes durchgefilhrten Buchungen (dadurch keine Doppelbelastung). 1m lnstandhaltungsprogramm werden so die durchgefilhrten MaBnahmen und Kosten gespeichert. Es erfolgt auch gleichzeitig eine Trennung in Erhaltungs- und Modernisierungsaufwand (aktivierungspflichtig). 7. = Schritte Zusammenfassung aller Hauser einer Gesellschaft. 221

43 Anlage 23: WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHES DIALOG-INFORMA TIONS SYSTEM Q Ol',nttt"e' MIETENBUCHHALTUNG WI RTS CHAFTLI CHKEITS BERECHNUNG BETRIEBSKOSTEN Ist-KosI,n IUS KORE OJ c.2 a; 1'! (\l o OJ.c o en :c c. ~ (!.J SIandard Schnltt.lalian vomanden 222

44 FINANZBUCHHALTUNO", INSTANDHALTUNG SONSTIGE PROGRAMME DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT Unglpll"te,,,.llndh.Hunt aepl." In,tlndh,ttuft. (~'N'_'), Buchul'I9SlUCj!tift und Abgrentuno aul.. Oe,chllt,,,''lte - indivldueue SchnlttlteUen milguch 223

45 Anlage 24: UNTERSUCHUNG DES IMMOBILIENBESTANDES 1. Kurz-Analyse Oberprajung des Bestandes - nach Nutzungsart/Volumen - Ertrags- und Renditesituation - Schwachstellenermittlung - baulich/technisch - wirtschaftlich - renditemiibig (siehe S. 177, 24 b Renditeabweichungen) Erjassung der renditeschwachen (notleidenden) Objekte (Rendite schlechter als der Gesamtdurchschnitt; Rendite im unteren DritteVHlilfte) mit Beurteilung Entscheidungsphase - Festlegung der Entscheidungskriterien fur Betreuungsobjelcte - Vorentscheidung ilber die Verwendung aufgrund der Anlagen 24b und 24c - Verkauf - Erhaltung im Bestand mit MaBnahmen zur Sanierung und Renditeoptimierung vorbehaltlich Hauptprilfungsergebnis zu 2 Prilfergebnisse in den Anlagen: 24a Renditeiibersicht 24c Beurteilungsblatt 2. Haupt-Untersuchung einzelner Objekte des renditeschwachen Bestandes gemiib Anlage 24c Zielsetzung: Eingehende Untersuchung zwecks Behebung der Schwachstellen und Rendite-Optimierung Leistungsangebot ohne Programme und Konzeptionen Einzelprilfungen Lage Makrostatus Mikrostatus Substanz Zustandsprufung - baulich/technischer Zustand der Einzelteile Strukturl Ausstattung, Aufteilung Instandhaltungsaufwand der letzten filnf bis zehn Jahre notwendige MaBnahmen aktueller Sanierungs-Renovierungsstau kunftig restliche Lebensdauer der Bauteile Investitionsbedarf fur Anpassungen - baulich-substantiell - technisch - strukturell - Ermittlung des Substanzwertes - anhand Erfassungsbogen - ausfilhrliche Substanz- und Objektbewertung durch Sachverstllndigen-Drittleistung 24d Analyse-Tabellen 24e Miingel-Kartei 24f Tabelle MaBnahmenplanung mit Kostenansatz [Fortsetzung der Anlage 24 auf der folgenden SeiteJ 224

46 Anlage 24, Fortsetzung - UNTERSUCHUNG DES IMMOBILIENBESTANDES Ertrag - bruttol netto - Analyse der Bewirtschaftungskosten und des Instandhaltungsaufwands - Ermittlung besonderer Kostenblocke und Senkungsmoglichkeiten - Mieterstrukturanalyse - Mietsteigerungsmoglichkeiten nach - Vertrag - Markt - Ertragswert nach WertV 1988 Rendite Errnittlung fiir einzelne Objekte und Gesamtbestand aufgrund Wirtschaftlichkeitsberechnungen Gesamt-Beurteilung Priifergebnisse in den Anlagen: vgl. Aufstellung des Unternehmens und Anlage 24d 24g Tableau 24h Ermittlungsbogen 24i Rendite-Berechnungsbogen 3. Entscheidungsphase - Entscheidung iiber MaBnahmen zur Verbesserung der Wirtschaftlichkeit - Aktivierung von Ressourcen - Kostensenkungen - Bestandsinvestitionen/Umbauten, Anpassungen - Mietsteigerungen - A.nderung der Mieterstruktur - Programm-Vorschlage 24j Priifschema Anlage 24a: RENDITEUBERSICHT ENTWICKLUNG UNO VERZINSUNG DES GRUNDBESITZES Bilanz- Zugang Abgang Abschrei- Stand Ertriige Auf- Instand- nicht Abschrei- Netto- Durchwert bung wen- haltung umleg- bung ertrag schnitts- Vortrag dungen bare nach verzinzurn Bewirt- Abschrei- sung schaf- bung tungskosten 225

47 Anlage 24b: RENDITEABWEICHUNGEN VON DER DURCHSCHNITTS VERZINSUNG DES GRUNDBESITZES IN HOHE VON... % Objekt Rendite Abweichnung von der Ertragssteigerung Durchschnittsrendite SOU in DM Anlage 24c: AUFLISTUNG DER IMMOBILIEN MIT SCHWACHSTELLEN (Beurteilungsblatt) Objekt baulich/technisch Struktur Rendite 226