Mehrfamilienhaus (6 WE)

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1 Verkehrswert 194 BauGB Auftrags-Nr. 188/14 Mehrfamilienhaus (6 WE) PLZ, Ort Rees Straße Melatenweg 56 Bundesland Nordrhein-Westfalen Auftraggeber Amtsgericht Kleve AZ 8 K 059/13 Gutachter Dr. Ing. K. Völling öbvs Objektbesichtigungstag Wertermittlungsstichtag Verkehrswert 194 Baugesetzbuch EUR 9,3-fache Jahresrohertrag 490 EUR/m² WNfl. Fazit Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Mehrfamilienhaus in einem Wohnviertel in ca. 800 m Entfernung zur Reeser Innenstadt. Die Lageeigenschaften für Wohnen sind durchschnittlich. Das Objekt hat einen einfachen Ausbaustandard mit einem Reparaturstau. Der Verkehrswert wurde aus dem Ertragswert abgeleitet. Der Ertragswert wird gerundet mit ,- festgesetzt. Die Internetversion unterscheidet sich von dem Originalgutachten nur dadurch, dass es keine Anlagen (Katasterplan, Bauzeichnungen pp.) enthält.

2 Verwendungszweck Die Erstellung dieses Wertgutachtens erfolgte nicht im Auftrag zukünftiger Kaufinteressenten, sondern ausschließlich durch den Auftraggeber. Ansprüche Dritter, gleich welcher Art, können dem Gutachter gegenüber nicht gestellt werden. Gegenüber Dritten wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit keine Haftung übernommen. Allgemeine Hinweise Diese Wertermittlung stellt kein Bausubstanzgutachten dar. Die Beschreibung der Gebäude und der Freiflächen beruht auf einer Objektbegehung und reflektiert den optisch erkennbaren Zustand am Bewertungsstichtag. Es wird unterstellt, dass nicht zugängliche, bzw. in nur durch unzumutbaren Aufwand zugänglich zu machende Bereiche/ Räumlichkeiten des Bewertungsobjektes keine Merkmale aufweisen, die eine negative Wertbeeinflussung bedingen. Es wird unterstellt, dass die zu bewertenden baulichen Anlagen legal errichtet und deren tatsächliche Nutzung bauaufsichtlich genehmigt wurde. Untersuchungen auf Standsicherheit, Schall-/ Wärme-/ Brandschutz, Rohrfraß (in Kupferleitungen) und auf Befall durch tierische oder pflanzliche Schädlinge (in Holz und Mauerwerk) wurden nicht vorgenommen. Hierzu wären besondere Fach- und Sachkenntnisse sowie spezielle Untersuchungen durch Sonderfachleute erforderlich, wodurch der übliche Umfang einer Wertermittlung erheblich gesprengt würde. Untersuchungen des Bauwerks auf schadstoffbelastete Baustoffe (u.a. Asbest, Formaldehyd, PCP, PCB) und des Bodens nach Verunreinigungen (schädliche Bodenveränderungen/ Altlasten) wurden ebenfalls nicht durchgeführt; auch hierzu bedarf es spezieller Untersuchungen von Sonderfachleuten. Statische Überprüfungen können im Rahmen des Gutachtens nicht vorgenommen werden und müssen über ein gesondertes Gutachten erfolgen. Grundlage des Gutachtens bilden nachfolgend genannte Gesetzesvorschriften und Verordnungen in den jeweils gültigen Fassungen. Baugesetzbuch (BauGB) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2010) Sachwertrichtlinie 2012 Wertermittlungs-Richtlinien (WertR 06) Baunutzungsverordnung (BauNVO) II Berechnungsverordnung (BV) Kommunalabgabengesetz NW (KAG NW) in der jeweils gültigen Fassung. Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodschG) Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) Erlass des Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen vom 01. Dezember 2001 (BS /1) Richtwertkarte und Marktbericht des Gutachterausschuss des Kreises Kleve Stand DIN 276 Angabe 1993, DIN 277 von Juni 1987 Literatur: Bei der Bewertung verwendete Literatur und Bewertungshilfen: RÖSSLER, LANGER, SIMON, KLEIBER: Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten. Neuwied BRACHMANN, HOLZNER: Ermittlung des Bauwerts von Gebäuden und des Verkehrswerts von Grundstücken. Hannover, 1993, neu bearbeitet und ergänzt 1997 SIMON, Reinhold: Wertermittlung von Grundstücken, Luchterhand Verlag Neuwied TILLMANN Seminarunterlagen Wertermittlung AKNW 2003 Unterlagen Bauakte, Auskunft aus dem Baulasten- und Altlastenverzeichnis, Grundbuch mit Datum vom , Katasterkarte, Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom Auftragsnummer 188/14 Seite 2 von 24

3 Definition des Verkehrswerts und wesentliche Bewertungsverfahren Da es unterschiedliche Wertbegriffe gibt, ist es notwendig die diesem Gutachten zu Grunde liegende Definition zu erläutern, im vorliegenden Fall wird der Verkehrswert gemäß 194 BauGB angewandt. Definition des Verkehrswerts aus 194: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Die Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV 2010 gibt für die Wertermittlung drei Verfahren vor. Das Vergleichswertverfahren wird aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen (Kaufpreisen) ermittelt. Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblicher erzielbarer Erträge ermittelt. Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlage sowie dem Bodenwert ( 16) ermittelt. Bei dem Grundstück Flur 10, Flurstück 2032 handelt es sich um ein ca errichtetes freistehendes Mehrfamilienwohnhaus. Das Grundstück ist unter Renditegesichtspunkten zu sehen. Es handelt sich um eine klassische Kapitalanlage, daher wird für die Bewertung das Ertragswertverfahren gem ImmoWertV angewandt. Das Verfahren ist nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen (ImmoWertV 8). Das Ertragswertverfahren findet in den Fällen Anwendung, in denen eine auf Ertragserzielung gerichtete Nutzung (z.b. Mfh.) und die aufzubringenden Herstellungskosten das Marktgeschehen bestimmen. Bodenwert Für die Bestimmung des Bodenwerts findet das Vergleichswertverfahren ImmoWertV Anwendung. Zur Ermittlung des Bodenwerts können an Stelle von Vergleichspreisen auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Auftragsnummer 188/14 Seite 3 von 24

4 Lagebeschreibung Makrolage Der Kreis Kleve liegt im Nordwesten Deutschlands an der Landesgrenze zu den Niederlanden. Die Position an der Rhein-Ruhr-Schiene und die unmittelbare Nachbarschaft zu wichtigen europäischen Ballungszentren schaffen beste Standortvoraussetzungen für unternehmerische Aktivitäten. Der Kreis Kleve verfügt über eine breit gefächerte mittelständische Wirtschaftsstruktur. Innovationskraft und Unternehmergeist spiegeln sich in einem stetigen Wachstum neuer Arbeitsplätze in unserer Region wider. In einem Umkreis von 2 Autostunden leben mehr als 30 Millionen Menschen. Drei Bundesautobahnen, der Rhein-Waal-Terminal in Emmerich, der Anschluss an die EC-Strecke Köln-Amsterdam verbinden den Kreis Kleve mit den internationalen Absatz- und Beschaffungsmärkten. Nach Aufnahme des Flugbetriebes im Mai 2003 am Airport Weeze werden inzwischen etliche Destinationen im gesamten europäischen Raum angeflogen. Im Kreis Kleve leben mehr als Einwohner in 16 Städten und Gemeinden auf einer Gesamtfläche von über qkm, davon sind über versicherungspflichtig Beschäftigte. Den Kreis Kleve verbinden 140 km Grenze mit den benachbarten Niederlanden. Arbeitslosenquote: 6,3% (Kreis Kleve) (Stand: Oktober 2014) (Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stadt Wesel) Einwohnerzahl: (Tendenz steigend) (Stand: Juni 2012) (Quelle: it.nrw.de) Kaufkraftkennziffer: 91,1 (Kreis Kleve) (Stand: 2014) (Quelle: IHK Duisburg Wesel Kleve) Umsatzkennziffer: 105,2 (Kreis Kleve) (Stand: 2014) (Quelle: IHK Duisburg Wesel Kleve) Zentralitätskennziffer: 114,4 (Kreis Kleve) (Stand: 2014) (Quelle: IHK Duisburg Wesel Kleve) Mikrolage Rees, die in typisch niederrheinischer Landschaft gelegene Rheinstadt, ist die älteste ihrer Art am unteren Niederrhein. Heute genießen rund Einwohner den hohen Wohn- und Freizeitwert der Stadt. Eine der schönsten deutschen Rheinpromenaden, ein hervorragendes Radwegenetz und zahlreiche touristische Attraktionen ziehen alljährlich Tausende von Gästen an. Lassen auch Sie sich vom Charme des "Schatzkästchens am Niederrhein" einfangen. Die Stadt Rees liegt am unteren Niederrhein im Nordwesten des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und ist eine kreisangehörige Stadt des Kreises Kleve im Regierungsbezirk Düsseldorf. Sie ist Mitglied der Euregio Rhein-Waal. Die Stadt Rees grenzt im Norden an die Gemeinde Oude IJsselstreek (Provinz Gelderland, NL) und die Stadt Isselburg (Kreis Borken), im Osten an die Städte Hamminkeln und Wesel sowie im Süden an die Stadt Xanten (alle drei im Kreis Wesel) und im Westen an die Städte Kalkar und Emmerich am Rhein. Umgebung, Lage Das Bewertungsobjekt befindet sich in einem Wohngebiet in ca. 800 m Entfernung zur Reeser Innenstadt. Die Bundesstraße 8 ist schnell erreichbar. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich Wohnhäuser. Baurechtliche Ausweisung/Planungsrecht Ein rechtskräftiger Bebauungsplan wurde aufgestellt (Rees Nr. 27). Die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Bereich des Bewertungsobjektes wird nach 30 BauGB bestimmt. Einschränkungen: 0,4 GRZ; 0,8 GRZ; I - II Geschosse; MI-Gebiet Sonstiges Straßenzustand : fertig ausgebaut und erschlossen Zuwegung : direkt von der öffentlichen Verkehrsfläche Ver-/Entsorgung : übliche Ver- und Entsorgungsanschlüsse vorhanden Grundstückszuschnitt : annähernd rechteckig geschnitten, nahezu eben Zusammenfassung Mikrolage Normale Wohnlage. Auftragsnummer 188/14 Seite 4 von 24

5 Objektbeschreibung Allgemeines Das Grundstück ist mit einem 6-Parteien Wohnhaus bebaut. Das Objekt hat einen, dem Alter entsprechenden, einfachen Ausbaustandard. Beschreibung des zu bewertenden Grundstücks Das Gutachten dient der Ermittlung des Verkehrswerts gemäß 194 BauGB für die bebaute Liegenschaft Melatenweg 56 in Rees. Die Liegenschaft führt die Katasterbezeichnung Gemarkung Rees, Flur 10, Flurstück 2032 eingetragen im Grundbuch von Rees Blatt 262 in der Anlage mit Datum aufgeführt. Lage des Grundstücks Die zu bewertende Liegenschaft befindet sich am Rande des Zentrums von Rees ( EW) in einem Wohngebiet. Die genaue Lage ist aus Anlage: Regionalkarte, Tele Atlas Deutschland GmbH ersichtlich. Regionale und überregionale Verkehrsanbindungen sind durch die Lage an der K 10 und der Nähe zur B 8 gegeben. Die Autobahnauffahrt zur A 3 ist in ca. 8 km Entfernung zu erreichen. Zuschnitt des Grundstücks Der Grundstückszuschnitt ist aus dem in der Anlage beigefügten Übersichtsplan ersichtlich. Das Gesamtgrundstück des Wohnhauses ist 760,00 m² groß. Die Straßenfrontbreite für das Flurstück 2032 beträgt etwa 26,50 m. Nutzung des Grundstücks Auf dem Grundstück Flur 10, Flurstück 2032 befindet sich ein Mehrfamilienwohnhaus. Erschließung des Grundstücks Das Grundstück wird über den Melatenweg erschlossen. Er hat eine asphaltierte Fahrbahndecke. Alle Verund Entsorgungseinrichtungen sind vorhanden. Die Grundstücksentwässerung des Regenwassers wird über einen Sickerschacht abgeleitet. Das Grundstück ist an die städtische Strom-, Gas- und Wasserversorgung angeschlossen. Das Grundstück ist lt. Auskunft der Stadt Rees erschließungsbeitragsfrei. Flächen/BGF Zur Bewertung wurde eine Berechnung der Nutzfläche bzw. Kubatur vorgelegt. Die Bauzahlen wurden plausibilisiert in Ansatz gebracht. Auf Basis des vorliegenden Lageplanes wurde die BGF plausibilisiert in Ansatz gebracht. Zur Bewertung wird auf die BGF abgestellt, die sich analog der bebauten Fläche als anrechenbare Geschossfläche ergibt. (Besondere Bauteile werden nicht gesondert ausgewiesen und in den Ansätzen der Herstellkosten subsummiert). BGF - Flächen (gem. eigener Plausibilisierung): Mehrfamilienwohnhaus EG 192,00 m² OG 192,00 m² DG 192,00 m² KG 192,00 m² Summe BGF 768,00 m² Auftragsnummer 188/14 Seite 5 von 24

6 Erläuterungen zur Objektbesichtigung Das Objekt wurde gemeinsam mit dem Eigentümer am im repräsentativen Umfang besichtigt. Es konnten 3 von 6 Wohneinheiten sowie die öffentlichen Flächen inkl. Kellergeschoss besichtigt werden. Aus den Erkenntnissen der Objektbesichtigung kann ein, für den Zweck der Bewertung, ausreichender Gesamteindruck abgeleitet werden. Baubeschreibung Allgemeines Objekt-/ Gebäudeart : Wohnhaus Funktion / Grundrisse : Mehrfamilienwohnhaus/ funktional Bauweise / Geschosse : massiv, zweigeschossig mit ausgeb. DG Baujahr (Ursprung / Erweiterung) : 1965 Renovierung / Modernisierung : 2004 neue Fenster, neue Bäder Keller : Vollkeller Bauausführung Gründung / Fundamente : Einzel- und Streifenfundamente Außenwände / Fassaden : massiv mit Verblender Innenwände : massiv Decken : Beton Treppen : Keller- und Geschosstreppe Stahlbeton Dach : Satteldach Fenster : Kunststofffenster mit Isolierverglasung (2004) Außentüren : Türanlage aus Kunststoff (2004) Innentüren : Holztüren Bodenbeläge : Fliesen Wärme-/Schallschutz : bauartgerecht Haustechnik Sanitär / Bad / WC : einfach Elektroinstallation : einfach Heizung : Gasheizung Warmwasserbereitung : Durchlauferhitzer Brandschutz / Schutzanlagen : keine Bauzustand Gesamtausstattung : einfach Bau- und Unterhaltungszustand : einfach Instandsetzungsmaßnahmen : Reparaturstau vorhanden Außenanlagen : Hof, Pflasterung, einzelne Bäume/Sträucher, Holzunterstände Stellplätze Bauscheine Bauscheine Nr. : 169/64 Rohbau-/ Schlussabnahmescheine : k.a. Hinweise Die Angaben beziehen sich auf dominierende Ausstattungen und Ausführungen; in Teilbereichen können Abweichungen vorliegen. Zerstörende Untersuchungen wurden nicht durchgeführt; daher beruhen Angaben über nicht sichtbare Bauteile oder bei der Besichtigung nicht erkennbare Baumängel- / Bauschäden auf Auskünften, vorliegenden Unterlagen bzw. auf Vermutungen. Dies gilt ebenso für die Gebäudeteile, die nicht besichtigt werden konnten. Auftragsnummer 188/14 Seite 6 von 24

7 Grundbuch Auszug vom: Amtsgericht: Emmerich am Rhein Bestandsverzeichnis Grundbuch von Band/ Lfd. Nr. Gemarkung Flur Flurstück(e) Fläche (m²) Blatt BV Rees Rees Abteilung I, Eigentümer Gesamtfläche 760 davon zu bewerten 760 Erläuterungen zum Grundbuch Bestandsverzeichnis Grundbuchblatt zur lfd. Nr. 6: Gemarkung Rees, Flur 10, Flurstück 2032 Gebäude- und Freifläche, Melatenweg 56, Größe 760 m² Abteilung II Grundbuchblatt lfd. Nr. 4 zur lfd. Nr. 6: Die Zwangsversteigerung ist angeordnet (Amtsgericht Kleve, 8 K 59/13). Eingetragen am lfd. Nr. 5 zur lfd. Nr. 6: Die Zwangsverwaltung ist angeordnet (Amtsgericht Kleve, 8 L 17/13). Eingetragen am Identität des Bewertungsobjektes / Grundstücksgröße Die Identität des Bewertungsobjektes wurde anhand des vorliegenden Grundbuchauszugs, der Flurkarte sowie der Besichtigung zweifelsfrei festgestellt. Die Grundstücksgröße wurde anhand der Flurkarte plausibilisiert. Rechte, Lasten und Beschränkungen außerhalb des Grundbuches Baulasten Nach vorliegender Auskunft des Kreises Kleve vom sind auf dem Grundstück keine Baulasten eingetragen. Denkmalschutz: Überbauungen/ wirtschaftl. Einheit: Notwegerecht: Umweltrisiko: nein nicht erkennbar / ja nein nicht bekannt, kein Verdacht Altlasten/Kontaminierung Nach Auskunft des Kreises Kleve vom sind im vom Kreis geführten Kataster, nach 8 Landesbodenschutzgesetz für das Land NRW, z. Zt. Keine Eintragungen vorhanden. (Spätere Änderungen sind nicht ausgeschlossen). Siehe auch Anlage S. 37 Auftragsnummer 188/14 Seite 7 von 24

8 Bodenwert Grdst.-teilfläche-Nr. Hauptfläche Nebenfläche 1 Nebenfläche 2 rentierlich ja/nein Bezeichnung (m²) EUR/m² (m²) EUR/m² (m²) EUR/m² Bodenwert 1 Bewertungsgrundstück ja Bodenwert (rentierliche Anteile) Bodenwert (unrentierliche Anteile) 0 BODENWERT (gesamt) Entspricht 58% des Ertragswertes. Erläuterungen zum Bodenwert Das Bewertungsobjekt ist im Bereich einer Richtwertzone mit folgenden Merkmalen gelegen (Stand ): Bestimmungsfaktoren: W I-II 30 m Richtwert: 140 /m² (ebfrei) Weitere wertbestimmende Faktoren wurden nicht veröffentlicht. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ist der Bodenwert in der Regel durch Preisvergleich nach dem Vergleichswertverfahren durchzuführen. Hierzu können nach den der Immobilienwertermittlungsverordnung zur Ermittlung des Bodenwerts an Stelle von Vergleichspreisen auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Der Gutachterausschuss ermittelt jährlich für die unterschiedlichen Grundstücksarten in verschiedenen Lagen des Kreises, bzw. der Gemeinde- und Stadtgebiete Richtwerte und veröffentlicht sie in Richtwertkarten. Speziell für den betreffenden Bereich ist, laut Richtwertkarte des Gutachterausschuss des Kreises Kleve, aktueller Stand , im Bereich der Ortslage Rees ein zonaler Richtwert von 140 /m²(ebfrei) ausgewiesen (siehe Anlage). Richtwerte sind Bodenwerte in je m² erschließungsbeitragsfrei angegeben. Es sind aus Kaufpreisen ermittelte durchschnittliche Lagewerte für Grundstücke eines Gebietes mit im Wesentlichen gleichen Nutzungsund Wertverhältnissen. Die örtlich unterschiedlichen Erschließungsbeiträge für Kanal und Straße sind enthalten. Ein Richtwert ist bezogen auf ein Grundstück, dessen Eigenschaften für dieses Gebiet typisch sind (Richtwertgrundstück). Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß baulicher Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestaltung (insbesondere Grundstückstiefe und Größe) - bewirken Abweichungen seines Verkehrswerts vom Richtwert. In dem vorliegenden Fall ist bei dem Grundstück Flur 10, Flurstück 2032 von einem Grundstück mit einer durchschnittlichen Grundstücksfläche auszugehen. Zur Bewertung wird daher der Bodenrichtwert aufgrund hinreichender Übereinstimmung in Höhe von 140,- /m² (ebfrei) als marktgerecht und angemessen angehalten. Auftragsnummer 188/14 Seite 8 von 24

9 Sachwert (Verkehrswert) Gebäude-Nr. Grdst.-teilfläche-Nr. Bau- GND RND Herstellungskosten der baulichen Anlagen Alterswertminderung Alterswertg. Herstellungsk. Gebäude jahr Jahre m² BGF EUR %BNK Ansatz % EUR A Gebäude Alle Linear 64, Alterswertgeminderte Herstellungskosten Zeitwert der Außenanlagen 1,0% Besondere Bauteile Zuschläge Sachwert der baulichen und sonstigen Anlagen Bodenwert des gesamten Grundstücks Vorläufiger Sachwert Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden ImmoWertV Sonstige Werterhöhungen bes objektspezifische Merkmale Sachwert (ungerundet) SACHWERT (gerundet) Erläuterungen zum Sachwert Vorbemerkungen Als wertbestimmendes Verfahren wurde das Ertragswertverfahren herangezogen. Im Sinne des Zweisäulenprinzips wird zusätzlich der Sachwert ermittelt. Alterswertminderung Nach Maßgabe der ImmoWertV wird zur Bewertung auf die lineare Alterswertminderung abgestellt. Bestimmung der Restnutzungsdauern Das Wohn- und Geschäftshaus wurde lt. Unterlagen 1964 fertig gestellt. Aufgrund der vorgenommenen Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten u.a. neue Fenster (2004) und z.t. neue Bäder ergibt sich bei einer unterstellten Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren und einem fiktiven Gebäudealter von ca. 45 Jahren eine modifizierte Restnutzungsdauer von ca. 25 Jahren, und somit ein fiktives Baujahr von Bauzahlen Die Bauzahlen wurden aus den vorliegenden Unterlagen entnommen. Baukosten Zur Ermittlung der gewöhnlichen Herstellungskosten (bei der Bauwertermittlung) wurden Kosten für vergleichbare, wirtschaftliche Ersatzbauten unter Berücksichtigung einer Regionalanpassung zu Grunde gelegt. Bau- und Baunebenkosten sind Bruttopreise (einschl. MwSt.). Zur Bewertung wird auf die BKI 2014 abgestellt. Auftragsnummer 188/14 Seite 9 von 24

10 Objekttypus: Spanne: Ausgangswert: Mehrfamilienhäuser mit bis zu 6 WE, einfacher Standard 610, ,- /m² BGF, im Mittel 680,- /m² 620,- /m² BGF (mittels Regionalfaktor angepasst = 1,016 für Kleve) aufgrund des Alters und Zustandes wird vom unteren Wert ausgegangen. Baukostenansatz rd. 620,- /m² BGF Zuschläge Außentreppe, Blechgarage, Holzunterstände, Einfriedung: pauschal 5.000,00 Bauschäden und Baumängel Da bei der Ortsbesichtigung zum jetzigen Bautenstand Schäden und Mängel (u.a. Feuchteschäden, Risse in den Wänden, schadhafter Verblender u.a. festgestellt wurden, ist ein Abzug für das Wohnhaus vorzunehmen. 1. Feuchteschäden u.a. im Bereich der Rollladenkästen im EG, KG, OG u. DG 7.000,00 2. Ausbesserung des Verblenders und der Fugen, Risse im Mauerwerk ,00 3. Überprüfung der Heizungsanlage und der übrigen Leitungen 5.000,00 4. Reparaturstau, weitere kl. Schäden u. Mängel, im Dach, Leitg ,00 sowie Rückbau lt. Genehmigung. Summe ,00 Die Rissbildung im Bereich der Fassade kann statische Ursachen haben. Weitere Aussagen hierzu können im Rahmen dieser Verkehrswertableitung nicht gemacht werden. Gegebenenfalls ist die Hinzuziehung eines entsprechenden Sachverständigen erforderlich. Vor einiger Zeit hat es innerhalb des Gebäudes einen Wasserschaden gegeben. Nach Auskunft des Eigentümers handelt es sich um einen Rohrleitungsschaden der behoben wurde. Die daraus resultierenden Feuchteschäden wurden bisher nicht saniert. Die daraus erwachsenden Kosten sind nicht Bestandteil des Gutachtens. Nach Auskunft des Eigentümers ist das Versicherungsverfahren nicht abgeschlossen. Zur objektspezifischen Marktanpassung (Anpassung aufgrund besonderer Grundstücksmerkmale) nach ImmoWertV Da bei der Ortsbesichtigung zum jetzigen Bautenstand diverse Schäden und Mängel festgestellt wurden, ist ein Abzug von rund ,- vorzunehmen. Schäden und Mängel ,00 Objektspezifische Grundstücksmerkmale gesamt ,00 Auftragsnummer 188/14 Seite 10 von 24

11 Ertragswert (Verkehrswert) Nutzung In Gebäude RND Zins Anzahl Fläche Miete (EUR/m²) RoE Bodenvz. Nutzung / Beschreibung Jahre % Stk. m² Ist marktübl. EUR EUR/a w A Wohnen / EG rechts 25 5, ,67 4, w A Wohnen / EG links 25 5, ,67 4, w A Wohnen / OG rechts 25 5, ,67 4, w A Wohnen / OG links 25 5, ,67 4, w A Wohnen / DG rechts 25 5, ,57 4, w A Wohnen / DG links 25 5, ,57 4, w = Wohnen, g = Gewerbe Ø 25 Ø 5, , Bewirtschaftungskosten (Einzelaufstellung - Verkehrswert) Nutzung Instandhaltung Verwaltung MAW Sonstiges Summe In Gebäude EUR/m² EUR/WE EUR/m² Nutzung / Beschreibung (/Stk.) % HK (/Stk.) % RoE % RoE (/Stk.) % RoE % RoE w A Wohnen / EG rechts 13,97 1, ,8 2,0 35,8 w A Wohnen / EG links 13,97 1, ,8 2,0 35,8 w A Wohnen / OG rechts 13,97 1, ,8 2,0 35,8 w A Wohnen / OG links 13,97 1, ,8 2,0 35,8 w A Wohnen / DG rechts 13,97 1, ,8 2,0 36,9 w A Wohnen / DG links 13,97 1, ,8 2,0 36,9 w = Wohnen, g = Gewerbe Auftragsnummer 188/14 Seite 11 von 24

12 Marktüblich erzielbarer Jahresrohertrag des Grundstücks Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten 36,1% Marktüblicher Jahresreinertrag des Grundstücks Bodenwertverzinsungsbetrag Marktüblicher Reinertragsanteil der baulichen Anlagen x durchschnittlicher Barwertfaktor 14,09 Ertragswert der baulichen Anlagen Σ Barwerte der Nutzungen (RoE - Bewirtschaftungskosten - Bodenwertverzinsung) x Barwertfaktor Bodenwert Vorläufiger Ertragswert Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale - Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden (vgl. Sachwert) Sonstige Werterhöhungen bes objektspezifische Merkmale Ertragswert (ungerundet) ERTRAGSWERT (gerundet) Erläuterungen zum Ertragswert Ertragswertverfahren Hierbei wird von der Annahme ausgegangen, dass der Grundstückswert als gegenwärtiger Wert aller künftigen Reinerträge darstellt, die der Eigentümer aus seinem Grundstück erzielen kann. Bei der Ermittlung der Werte wird zwischen den beiden Bestandteilen des Grundstücks unterschieden: - Grund und Boden - Gebäude und Außenanlagen Grund und Boden ist ein unbegrenzt nutzbares Wirtschaftsgut. Er verzinst sich im Sinne eines Dauerertrages. Deshalb wird der auf den Grund und Boden entfallende Reinertragsanteil als Jahresbetrag einer ewigen Rente kapitalisiert. Die auf die Gebäude und Außenanlagen entfallende Reinertragsanteile sind ein begrenzter Ertrag und können auch nur als Jahresbetrag einer Zeitrente betrachtet werden, deren gegenwärtiger Wert zu ermitteln ist. Beim Ertragswertverfahren ist es erforderlich, den aus dem gesamten Grundstück zu erzielenden Reinertrag für die Kapitalisierung aufzuteilen, indem zunächst der Bodenwert des Grundstücks ermittelt und daraus als Jahresbetrag einer ewigen Rente den Reinertragsanteil des Bodens errechnet wird. Die Differenz zum Reinertrag ist der auf das Gebäude entfallende Reinertragsanteil, aus dem der Gebäudeertragswert ermittelt wird. Wert der baulichen Anlagen Bei der Ermittlung des Ertragswerts ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes laufend erforderlich sind (Bewirtschaftungskosten, 19 ImmoWertV). Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung unter Beachtung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten ( 18 Abs 1 ImmoWertV). Nachhaltig erzielbar sind die Erträge aus dem Grundstück, die zum Wertermittlungsstichtag den ortsüblichen Verhältnissen entsprechen ( 18 Abs. 2 ImmoWertV). Die Höhe der nachhaltig erzielbaren Mieten ist insbesondere abhängig von der Ausstattung, dem Alter des Objektes und der Lage des Objektes bzw. der Lage der Mieträume im Objekt selbst. Gemäß 18 ImmoWertV wird daher die übliche Marktmiete angesetzt. Auftragsnummer 188/14 Seite 12 von 24

13 Objekt Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit z. Zt. 6 Wohneinheiten. Beim Ortstermin wurde festgestellt, dass es sich bei der im Erdgeschossgrundriss dargestellten Büro- bzw. Gewerbefläche um Wohnraum handelt. Die tatsächliche Nutzung entspricht nicht den genehmigten Bauunterlagen. Insbesondere die im Plan dargestellte kleine Bürofläche ist als Wohnfläche genutzt. Nach Auskunft des Eigentümers befindet sich im Kellergeschoss ein Apartment. Dies ist lt. Unterlagen nicht genehmigt und konnte auch nicht besichtigt werden. Nach Durchsicht der Bauunterlagen erfüllt diese Fläche nicht den Anforderungen an Wohnraum gemäß BauO NW, insbes. die Raumhöhe ist abweichend. Eine Genehmigung kann ausschließlich in einem bauordnungsrechtlichen Verfahren erfolgen. Da ein genehmigungsfähiges Verfahren aus gutachterlicher Sicht unwahrscheinlich ist, sind mögliche Erträge nicht bei der Wertermittlung zu berücksichtigen. Mietflächen Für die Bewertung wurden die Mietflächen angehalten, die sich bei der Ortsbesichtigung und den vorliegenden Unterlagen, Baupläne, ergaben (es lagen bis auf die DG Whg. keine Mietverträge vor). Etwaige Änderungen der Grundrisse können soweit erkennbar zurückgebaut werden. Daher wird die Ertragswertermittlung auf die in der Baugenehmigung vorliegenden Unterlagen abgestellt. Dies wurde bei der objektspezifischen Marktanpassung berücksichtigt. Wohnungen lt. Baugenehmigung EG rechts 71,67 m² EG links 71,67 m² 1. OG rechts 71,67 m² 1. OG links 71,67 m² DG rechts 45,57 m² DG links 45,57 m² Gezahlte Mieten Das Bewertungsobjekt ist zum Teil vermietet und zum Teil eigengenutzt. EG rechts eigen genutzt EG links Mietvertrag lag nicht vor 1. OG (re. u. li.) Mietvertrag lag nicht vor DG rechts 245,00 /mtl. DG links 280,00 /mtl. Mietableitung Die Mietableitung wurde unter Würdigung der gezahlten Mieten auf Grundlage des örtlich angemessenen Mietniveaus vorgenommen. Bei der Ertragswertermittlung wurden Mieten zugrunde gelegt, die unter Berücksichtigung der gegebenen Rahmenbedingungen als angemessen und marktgerecht angehalten werden können. Nachhaltiger Mietansatz Die Mietsituation ist weitgehend ungeklärt, da keine Verträge vorliegen. Bei der Ertragswertermittlung wurden daher Mieten zugrunde gelegt, die unter Berücksichtigung der gegebenen Rahmenbedingungen als angemessen und marktgerecht angehalten werden können. Die Ertragsansätze wurden aus Marktberichten, Erkundigungen und den Eindrücken aus der Ortsbesichtigung abgeleitet. Sie entsprechen dem Kriterium der langfristigen Erzielbarkeit. Es wurden somit marktübliche Ertragsansätze bestimmt, die auf eine Drittverwendungsfähigkeit abgestimmt sind. Mietspiegel Rees, Stand Baujahr Gruppe I (Wohnungen errichtet bis 1969) Lage normal Größe A bis etwa 55 m² B bis etwa 75 m² D Wohnungen über 95 m² Auftragsnummer 188/14 Seite 13 von 24

14 Richtwerte A 4,65-5,20 /m² B 4,30-4,80 /m² D 3,85-4,35 /m² Zuschläge: Fenster mit 2fach Verglasung + 2% Aus gutachterlicher Sicht ist, aufgrund der Objekt- und Lageeigenschaften, ein unterer Richtwert als nachhaltig erzielbar anzusetzen. Dies entspricht einer Miete für die EG und OG Wohnungen von 4,30 /m² monatlich und für die DG Wohnungen einer Miete von 4,65 /m² monatlich nachhaltig erzielbar. Als nachhaltig gewählte Mietansätze: Ausgehend vom unteren Richtwert liegt die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der Zu- und Abschläge bei rd.: EG rechts 4,30 /m² EG links 4,30 /m² 1. OG rechts 4,30 /m² 1. OG links 4,30 /m² DG rechts 4,65 /m² DG links 4,65 /m² [Alle Mietwerte sind als Nettokaltmieten exkl. MwSt. zu verstehen] Liegenschaftszinssatz (Verkehrswert) Zuständiger Gutachterausschuss Kreis Kleve Stand Dokumentierte Liegenschaftszinssätze Mehrfamilienhäuser 4,8 % (gewerbl. Ertrag bis 20%) Der Kapitalisierung und Abzinsung sind Barwertfaktoren zugrunde zu legen. Der jeweilige Barwertfaktor ist unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und des jeweiligen Liegenschaftszinssatzes zu entnehmen oder nach der dort angegebenen Berechnungsvorschrift zu bestimmen ( 19 ImmoWertV). Um den auf Gebäude und Außenanlagen entfallenden Reinertragsanteil zu erhalten, ist vom Reinertrag der auf Grund und Boden entfallende Anteil als Verzinsungsbetrag des ermittelten Bodenwerts abzuziehen. Welcher Zinssatz (Liegenschaftszinssatz) der Verzinsung zugrunde zu legen ist, richtet sich nach der Art des Objektes und der Nutzung, der Restnutzungsdauer zum Kaufzeitpunkt, dem Reinertrag, dem Baujahr, dem Bodenwertanteil und dem Gesamtkaufpreis. Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist der Zinssatz in der Regel geringer als für Mehrfamilienhäuser oder gewerblich genutzte Objekte. Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein 6- Familienwohnhaus. Unter Berücksichtigung des konkreten Chance-Risiko-Profils des Bewertungsobjektes und des angehaltenen Mietniveaus ergibt sich ein Liegenschaftszinssatz für die wohnwirtschaftlich genutzten Flächen von 5 %. Angesetzter Liegenschaftszinssatz: 5 % Hinweis zu den Bewirtschaftungskostenansätzen (ab ) Instandhaltungskosten Die angesetzten Werte orientieren sich an der II. BV, nach 28 Abs. 2 und Abs. 5 II. BV. Instandhaltungskosten für mindestens 32 Jahre alte Wohnungen mit einem Ansatz bis 13,97 /m². Ansatz: 13,97 /m² Verwaltungskostenansätze Die angesetzten Werte orientieren sich an der II. BV, 26 Abs. 2 und 3 sowie 41 Abs. 2 II. BV. bis 279,35 jährlich je Wohnung, bei Eigenheimen und Kleinsiedlungen je Wohngebäude Ansatz: 250,00 Mietausfallwagnis Die angesetzten Werte orientieren sich an der II. BV, 29 Abs. 2 II. BV. Auftragsnummer 188/14 Seite 14 von 24

15 Ansatz: 2 % der Nettokaltmiete bei Mietwohn- und gemischt genutzten Grundstücken Flächen- und Ertragszusammenstellung (Verkehrswert) Gebäude-Nr. WOHNEN GEWERBE Gebäude Fläche (m²) RoE (EUR) Fläche (m²) RoE (EUR) A Gebäude 377, , Gesamte WNfl. (m²) 377,82 Gesamtrohertrag (EUR) Auftragsnummer 188/14 Seite 15 von 24

16 Erläuterungen zum Endergebnis Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Mehrfamilienwohnhaus ca. 800 m von der Ortsmitte von Rees entfernt gelegen, welches ca errichtet wurde. Die Lageeigenschaften für Wohnen sind durchschnittlich. Das Objekt hat einen einfachen Ausbaustandard. Das Bewertungsobjekt ist zum Teil vermietet und wird zum Teil eigengenutzt. Der Verkehrswert wird aus dem Ertragswert abgeleitet. Wie in der Beschreibung dargestellt liegen teilweise keine Mietverträge vor, daher kann über den derzeitigen rechtlichen Zustand und Mietanspruch keine abschließende Angabe getroffen werden. Die Wertermittlung basiert auf der Ableitung ortsüblicher Mieten und auf Basis der vorhandenen Genehmigungsplanung. Das Kellergeschossapartment kann aufgrund fehlender Genehmigung nicht als nachhaltiger Mietansatz einbezogen werden. Die bei der Ortsbesichtigung festgestellten Schäden und Mängel sind als Pauschalansätze berücksichtigt. Weitere Fachuntersuchungen haben nicht stattgefunden. Ein möglicher Käufer muss die aus der vorliegenden Ausführung resultierenden erhöhten Risiken bei einer Kaufpreisfindung berücksichtigen. Auftragsnummer 188/14 Seite 16 von 24

17 Ergebnisübersicht Verkehrswert 194 BauGB Werte Sachwert Ertragswert Verkehrswert Ableitung vom Ertragswert inkl. Zuschläge von Vergleichsparameter EUR/m² WNfl. 490 x-fache Jahresmiete 9,3 RoE Wohnen / Gewerbe 100 / 0 Bruttorendite (RoE/x) 10,7% Nettorendite (ReE/x) 6,9% Mietfläche Wohnfläche 377,82 m² Nutzfläche 0 m² 377,82 m² Ertrag Jahresrohertrag Jahresreinertrag Liegenschaftszins Wohnen 5,00% Gewerbe 0,00% i.d. 5,00% Bewirtschaftungskosten Wohnen 36,1% Gewerbe % i.d. 36,1% Erstellt am: Dr. Ing. K. Völling öbvs Auftragsnummer 188/14 Seite 17 von 24

18 Anlagenverzeichnis Grundriss EG Grundriss OG Grundriss DG Grundriss KG Straßenansicht Hofansicht Seitenansicht Schnitt Altlasten Baulasten Auftragsnummer 188/14 Seite 18 von 24

19 Fotodokumentation Vorderansicht Ansicht Straße Rückansicht / Zugang Hof Auftragsnummer 188/14 Seite 19 von 24

20 Beispiel Wohnen Beispiel Wohnen Beispiel Küche Auftragsnummer 188/14 Seite 20 von 24

21 Feuchteschäden, Wasserschaden Schäden Küche Beispiel Badezimmer Auftragsnummer 188/14 Seite 21 von 24

22 Fehlende Sockelfliesen Feuchteschaden Decke Beispiel Dachgeschosswohnung Auftragsnummer 188/14 Seite 22 von 24

23 Dach, geringe Dachdämmung Elektroanschlüsse, Ausführung einfach Dachkonstruktion,ohne Unterspannbahn, Ausführung einfach Auftragsnummer 188/14 Seite 23 von 24

24 Waschkeller Beispiel Keller Aussenfassade, Schäden Auftragsnummer 188/14 Seite 24 von 24