Reihe: Industrieökonomik Band 8 Herausgegeben von Prof. Dr. Frank C. Englmann, Stuttgart, Prof. Dr. Mathias Erlei, Clausthal, Prof. Dr. Ulrich Schwalbe, Hohenheim, und Prof. Dr. Bernd Woeckener, Stuttgart Dr. Johannes Promann Die Berücksichtigung des Wohnwertmerkmals Lage in den Mietspiegeln der deutschen Großstädte Bestandsaufnahme, theoretische Einbettung und ein GIS-gestütztes Verfahren zur standardisierten Wohnlageermittlung Mit einem Geleitwort von Prof. Dr. Frank C. Englmann, Universität Stuttgart m «EÜLÜ
Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis XVII Tabellenverzeichnis ' - - ' XIX Symbol- und Abkürzungsverzeichnis Zusammenfassung Abstract XXIII XXIX, XXXI 1 Einleitung 1 1.1 Problemstellung und Zielsetzung 1 1.2 Primärliteratur Mietspiegel 6 1.3 Aufbau der Arbeit 9 2 Mietspiegel 13 2.1 Begründung der Notwendigkeit 14 2.2 Einfache versus qualifizierte Mietspiegel 17 2.3 Tabellen- versus Regressionsmietspiegel 19 2.4 Wohnwertmerkmale 21 2.4.1 Art 22 2.4.2 Größe. 22 2.4.3 Ausstattung 23 2.4.4 Beschaffenheit 24 2.4.5 Lage ' 25 2.4.6 Nicht zu berücksichtigende Merkmale 26 2.5 Alternativen zur Begründung einer Mieterhöhung 26 2.5.1 Auskunft aus einer Mietdatenbank 26 2.5.2 Sachverständigengutachten 28 2.5.3 Benennung von Vergleichswohnungen 29 2.5.4 Weitere Alternativen 30 XI
2.6 Weitere Anwendungsmöglichkeiten 30 2.7 Ökonomische Einordnung von Mietspiegeln und internationaler Vergleich von Mietregulierungen 33 Das Wohnwertmerkmal Lage in Mietspiegeln 45 3.1 Zusammenhang zwischen Wohnlage und Miethöhe 47 3.1.1 Richtung 48 3.1.2 Vorzeichen und Monotonie 50 3.1.3 Stärke 52 3.2 Subjektive, objektive und Mietspiegel-Wohnlage 59 3.3 Zusammenhang zwischen Wohnlage und Bodenrichtwerten 63 3.4 Teilmerkmale der Wohnlage 67 3.4.1 Merkmalsgruppen 68 3.4.2 Mikro- und Makrolage 72 3.4.3 Zusammenfassung zu einem Gesamtindikator 73 3.4.4 Erhebung und Gewichtung 74 3.5 Verortung der Wohnlagequalität 78 3.6 Weitere Anwendungsmöglichkeiten und Ersteller von Wohnlagebeurteilungen 80 Die Wohnlage in der ökonomischen Modellierung 83 4.1 Besonderheiten des Mietwohnungsmarkts 85 4.2 Stilisierte Modelle 88 4.2.1 Erweiterung: Weitere Bodennachfrager und expliziter Wohnungsmarkt 89 4.2.2 Erweiterung: Amenities 91 4.2.3 Simulationen 95 4.3 Approximative Modelle 98 4.3.1 Modelle diskreter Entscheidungen 99 4.3.2 Hedonische Modelle 102 4.3.2.1 Theoretische Grundlagen 102 4.3.2.2 Schätzung der hedonischen Preisfunktion. 106 4.3.2.3 Anwendungsbeispiele im deutschsprachigen Raum 108 4.4 Implikationen für die Untersuchung 110 XII
Standardisierung der Wohnlageermittlung: Konzeption und Daten 113 5.1 Problem der Beobachtbarkeit der Lage 113 5.2 Auswahl der untersuchten Städte 115 5.3 GIS und Methodik 116 5.3.1 Konzept der Hausbeurteilungspunkte 116 5.3.2 OpenStreetMap 118 5.3.3 Geokodierung 119 5.3.4 Verwaltungsgrenzen 119 5.3.5 Verfahren zur Vorauswahl der am besten geeigneten Operationalisierungen 120 5.4 Erklärte Größe: Die Wohnlage '.". ' 123 5.4.1 Berlin 124 5.4.2 Hamburg 127 5.4.3 Frankfurt am Main 129 5.4.4 Stuttgart 131 5.4.5 Vergleich und Aggregation der Lageeinschätzungen 133 5.5 Erklärende Größen 134 5.5.1 Lärmimmissionen 138 5.5.2 Dichten und umgebende Nutzung. 144 5.5.2.1 Bevölkerungsdichte 145 5.5.2.2 Bebauungsdichte 148 5.5.2.3 Durchgrünung 151 5.5.2.4 Zusammenhänge 156 5.5.3 Höhenlage, Hangneigung und Exposition 158 5.5.4 Entfernungsabhängige Wohnlageteilmerkmale 162 5.5.4.1 Entfernung zur nächsten Haltestelle öffentlicher Verkehrsmittel 167 5.5.4.2 Entfernung zur nächsten Schule 172 5.5.4.3 Entfernung zu zentralen Versorgungsbereichen 173 5.5.5 Image 178 5.5.5.1 Administrative Zugehörigkeit und Marktsegmentierung.. 182 5.5.5.2 Sozialindikatoren 184 5.6 Zusammenfassung und deskriptive Statistik 188 XIII
Standardisierung der Wohnlageermittlung: Modellierung und Auswertung 195 6.1 Statistische Vorbemerkungen 195 6.1.1 Eingangsprüfung der Daten 195 6.1.2 Vollerhebung, Stichprobe, Signifikanz und Effektgröße 196 6.1.3 Wahl des Regressionsansatzes 198 6.1.3.1 Binär-logistische Regression 199 6.1.3.2 Ordinale Regression 201 6.1.4 Gütemaße 203 6.1.5 Raumbezug 204 6.2 Modellierung auf Ebene der einzelnen Städte 207 6.2.1 Modelle unter ausschließlicher Berücksichtigung harter Faktoren.. 207 6.2.1.1 Modell ohne Lärm, mit zusammengefasster Entfernung zu Schulen bzw. zu ÖPNV-Haltestellen, ohne quadrierte Größen (H-l) 207 6.2.1.2 Modell mit Lärm, mit zusammengefasster Entfernung zu Schulen bzw. zu ÖPNV-Haltestellen, ohne quadrierte Größen (H-2) 211 6.2.1.3 Modell ohne Lärm, mit aufgeschlüsselter Entfernung zu Schulen bzw. zu ÖPNV-Haltestellen, mit quadrierten Größen (H-3) 213 6.2.1.4 Modell mit Lärm, mit aufgeschlüsselter Entfernung zu Schulen bzw. zu ÖPNV-Haltestellen, mit quadrierten Größen (H-4) 217 6.2.2 Modelle unter ausschließlicher Berücksichtigung weicher Faktoren. 217 6.2.2.1 Modelle unter ausschließlicher Berücksichtigung der administrativen Zugehörigkeit (WA-Bl bis WA-S2) 217 6.2.2.2 Modelle unter ausschließlicher Berücksichtigung jeweils einer Spezifikation des Sozialindikators (WS-1 bis WS-3)... 221 6.2.2.3 Modelle unter Verwendung der administrativen Gliederung der obersten Ebene und der standardisierten Statussumme (WAS-B bis WAS-S) - 223 XIV
6.2.3 Modelle unter Berücksichtigung harter und weicher Faktoren... 225 6.2.3.1 Modelle mit allen zur Verfügung stehenden Einflussgrößen (HW-Bl bis HW-Sl) 225 6.2.3.2 Umfassendes übertragbares Modell (HW-2) 229 6.2.3.3 Robustes Modell mit Mindesteffektgröße (HW-3) 231 6.3 Modellierung auf städteübergreifender Ebene 234 6.3.1 Vergleichbarkeit der Städte 235 6.3.2 Aggregation der einzelstädtischen Daten 237 6.3.3 Städteübergreifende Modelle (HW-Ü2 bis HW-Ü3-SDY) 238 6.4 Erweiterte Modellvalidierung 243 6.5 Prognose unter Verwendung der Modellergebhisse 246 6.5.1 Alternative Überprüfung der Modellgüte 246 6.5.2 Transfer 258 6.6 Vergleichende Diskussion der Modellergebnisse 261 7 Schlussbetrachtung 267 7.1 Zusammenfassung der Ergebnisse 267 7.2 Ausblick 270 8 Anhang 273 Literaturverzeichnis 297 XV