CITY REPORT WOHNEN. Düsseldorf 2012 Angebot, Preise, Markttrends für die Wohnungsmarktregion. Ausgabe überreicht durch:

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1 CITY REPORT WOHNEN Ausgabe 2013 Düsseldorf 2012 Angebot, Preise, Markttrends für die Wohnungsmarktregion. überreicht durch:

2 Wer zieht in Ihr altes Zuhause ein? Sie richten Ihr neues Zuhause ein und wir kümmern uns um den Verkauf Ihrer alten Immobilie Sie wünschen ein unverbindliches Beratungsgespräch mit den CORPUS SIREO Maklern? Wir freuen uns auf Ihren Anruf unter oder besuchen Sie uns unter Unser Partner:

3 Inhalt Inhalt VORWORT 2 IMMOBILIENMARKT DÜSSELDORF Immobilien in Düsseldorf Attraktive Investitionsmöglichkeiten Gastbeitrag von Andreas Goßmann 4 Düsseldorf Preis-Lage-Index Wohnimmobilienmarkt 6 Düsseldorf Eigentumswohnungen 10 Düsseldorf Marktentwicklung 12 Düsseldorf Perspektive 16 Düsseldorf Einfamilienhäuser 18 IMMOBILIENMARKT REGION DÜSSELDORF Region Düsseldorf Eigentumswohnungen 22 Region Düsseldorf Einfamilienhäuser 26 METHODIK 30 IMPRESSUM 31 1

4 Vorwort Franz Krewel Geschäftsführer CORPUS SIREO Makler GmbH Christoph Seckler Geschäftsführer CORPUS SIREO Makler GmbH 2

5 Vorwort Vorwort Liebe Leserinnen und Leser, wir blicken auch in diesem Jahr auf einen hoch attraktiven Wohnimmobilienmarkt in Düsseldorf. Der City Report 2013 zeigt Ihnen die spannendsten Entwicklungen in Ihrer Stadt anhand der wichtigsten Daten und Fakten des Marktumfeldes auf Immobilieninserate des vergangenen Jahres hat das Forschungsinstitut empirica erneut in unserem Auftrag ausgewertet. Sowohl Verkäufer als auch Käufer erhalten mit den hier vorgestellten Ergebnissen wichtige Einblicke in den Immobilienmarkt. Denn gerade die aktuelle Marktlage fordert Expertenwissen: Die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden übersteigt deutlich das Angebot, demnach steigen die Preise mitunter spürbar an. Eigentlich ein sehr guter Zeitpunkt für den Verkäufer, seine Immobilie am Markt anzubieten. Aber: Wer zu teuer anbietet, wird trotz der hohen Nachfrage auf seiner Immobilie sitzen bleiben und gerät damit schnell unter Druck, den Preis zu senken und verdirbt damit die Liegenschaft für den Markt. Schlimmstenfalls muss die Immobilie dann unter Wert verkauft werden. Auch für Kaufinteressenten ist Marktkenntnis ein absolutes Muss. Trotz oder gerade bei den aktuellen Angebotsengpässen gilt es, die Immobilie genau in Augenschein zu nehmen, gerade im Hinblick auf Preise, Lage und alternative Marktchancen. Ob als Verkäufer oder Käufer vertrauen Sie auf unser Experten-Knowhow aus über 15 Jahren und lassen Sie sich von den CORPUS SIREO Maklern beraten. Für eine persönliche Terminvereinbarung stehen wir Ihnen unter zur Verfügung. Besuchen Sie uns im Internet unter Franz Krewel Geschäftsführer CORPUS SIREO Makler GmbH Christoph Seckler Geschäftsführer CORPUS SIREO Makler GmbH 3

6 Gastbeitrag Immobilien in Düsseldorf Attraktive Investitionsmöglichkeiten Der Düsseldorfer Immobilienmarkt ist auch auf dem gestiegenen Preisniveau weiterhin attraktiv. Dies wird auch durch die unverändert große Nachfrage von Immobilieninvestoren deutlich, die weiter steigende Immobilienpreise erwarten. Schon lange hat sich der Trend vom Leben auf dem Land zum Umzug in die Stadt gewendet. Viele Menschen schätzen die Vorzüge des urbanen Lebens. In Zeiten steigender Mobilitätskosten sind zudem Immobilien in der Nähe von attraktiven Arbeitsplätzen gefragt. Die Folge: Steigende Immobilienpreise in Städten, die attraktive Arbeitsplätze und Lebensbedingungen bieten. Zurzeit sprechen viele Indikatoren für weitere Preissteigerungen, nicht zuletzt aufgrund der hohen Lebensqualität, die Düsseldorf kürzlich auch von Focus Money bescheinigt wurde. Hinzu kommt eine für die nächsten Jahre prognostizierte wachsende Wohnbevölkerung in Düsseldorf, die für weitere Nachfrage nach Wohnimmobilien sorgen wird. Wunsch nach Sicherheit und Inflationsschutz Die Nachfrage nach freiem Wohnraum in Düsseldorf übersteigt bereits jetzt das Angebot. Eine Ausweitung des Angebots ist jedoch nur begrenzt möglich, denn das potentielle Flächenangebot im Stadtgebiet ist knapp. Zusätzlich wird die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen durch die aktuell attraktive Zinssituation und dem Wunsch nach Sicherheit und Inflationsschutz begünstigt. Mietrendite und Preissteigerungen der Immobilie haben in der Vergangenheit die Inflationsrate oftmals mehr als ausgeglichen. Das Vermögen des Investors kann durch eine Investition in die Sachwertanlage Immobilie weitgehend vor Inflation geschützt werden. Die Sicherheit verschafft hier der stabile Werterhalt von Immobilien, die Rentabilität wird durch günstige Finanzierungskonditionen und erwartete Preissteigerungen begünstigt. Eigennutzer Die private Nutzung von Immobilien bietet für den Anleger diverse Vorteile. Neben dem Vorteil des dauerhaften Wegfalls der Belastung durch Mietzahlungen wird die Finanzierung des Eigenheims auch staatlich gefördert. So bietet der Staat neben steuerlichen Vorteilen, günstige Finanzierungsmöglichkeiten sowie die Möglichkeit der Einbindung der Riesterförderung, um den Traum der eigenen vier Wände wahr werden zu lassen. Finanzielle Vorteile werden von persönlichen Vorteilen wie der Entscheidungsfreiheit bei der Gestaltung der Immobilie und Sicherheit begleitet. Nach Beendigung der Finanzierung wohnt der Eigentümer mietfrei in den eigenen vier Wänden, was eine erhebliche Steigerung des Realeinkommens begünstigt und mehr Raum für die Erfüllung der individuellen Ziele und Wünsche gibt. Fremdnutzer Zur Ergänzung oder Alternative der privaten Nutzung von Immobilien ist die fremdgenutzte Immobilie als Vermögensbaustein attraktiv. Bei Bestandsimmobilien können oft bestehende Mietverträge übernommen werden, während sich selbst bei leer stehenden Gebäuden oder Neu- 4

7 Gastbeitrag bauten aufgrund der hohen Nachfrage am Standort Düsseldorf zeitnah neue Mieter finden. Eine aktuell intensiv diskutierte Investitionsmöglichkeit ist die Umnutzung von leerstehenden Bürogebäuden, um Wohnraum zu schaffen. Das Henry s in Oberkassel ist hier exemplarisch zu nennen. Aus dem alten Allianzgebäude wurden Wohnungen mit gehobener Ausstattung. Ob Neubau, Bestandsimmobilie oder Umnutzung- die Vermietung von Immobilien in Düsseldorf kann eine sehr rentable Kapitalanlage sein, wenn die Rahmenparameter stimmen. Hierzu gehören insbesondere Lage, Ausstattung und Kaufpreis der Immobilie. Die Finanzierung wird im Idealfall komplett durch die Nettomieteinnahmen getragen. Der Anleger hat neben steuerlichen Vorteilen nach einigen Jahren eine lastenfreie Immobile und generiert durch die Mieteinnahmen eine zusätzliche Einnahmequelle. Immobilie als Altersvorsorge Langfristiger Vermögensaufbau ist in der heutigen Zeit wichtiger als je zuvor. Eine langfristige Strategie ist notwendig, um einen sinnvollen Vermögensaufbau sicherzustellen. Insbesondere ist hierbei an die private Altersvorsorge zu denken. Aufgrund der demographischen Entwicklung reichen weder staatliche noch betriebliche Renten in der Regel aus, um den Lebensunterhalt im Alter zu sichern. Schon heute ist die Situation der staatlichen Rentenkassen mehr als angespannt. Auf die Sicherheit einer Rentenzahlung vermag sich daher keiner mehr zu verlassen. Neben der staatlichen und der betrieblichen Altersvorsorge bildet die private Vermögensbildung die dringend notwendige dritte Säule für die finanzielle Sicherung des Ruhestandes. Eine wichtige Form der privaten Altersvorsorge stellt der Erwerb einer Immobilie dar, unabhängig davon, ob diese selbstgenutzt oder vermietet wird. Beratungskompetenz vor Ort Die genannten Vorteile machen den Immobilienerwerb zu einem wichtigen Baustein in der persönlichen Finanzplanung. Die Stadtsparkasse Düsseldorf ist mit ihren Vermögensberatern und Finanzierungsspezialisten hier ein starker Partner. In unseren 71 Geschäftsstellen beraten hoch qualifizierte Berater unsere Kunden, damit diese ihre individuellen Wünsche und Ziele realisieren können. Und das mit Erfolg Im Jahr 2012 wurde die Stadtsparkasse Düsseldorf zum dritten Mal in Folge von Focus Money beim Bankentest als Beste Bank ausgezeichnet. Neben unserer Beratungsleistung können wir durch unsere Tochter CORPUS SIREO auch die für unsere Kunden passenden Immobilien anbieten. Unsere Finanzierungsangebote berücksichtigen nicht nur die Kreditkosten für die Immobilie sondern auch die Lebenssituation jedes einzelnen Kunden sowie seine weiteren Wünsche. Unsere Finanzierungsspezialisten nutzen selbstverständlich auch Förderprogramme für die Verbesserung der Energieeffizienz bei ihren Finanzierungsvorschlägen und erstellen einen detaillierten und transparenten Tilgungsverlauf. Andreas Goßmann, Vorstandsmitglied der Stadtsparkasse Düsseldorf 5

8 Düsseldorf Preis-Lage-Index Preis-Lage-Index Wohnimmobilienmarkt Düsseldorf Wo kann ich in Düsseldorf vergleichsweise günstig Wohneigentum erwerben? Wo muss ich für mein Eigenheim mit überdurchschnittlich hohen Preisen rechnen? Und: Lage ist nicht gleich Lage gibt es daher Preisunterschiede innerhalb eines Stadtteils? Anhand der Karte zum kleinräumigen Preisgefüge der Stadt Düsseldorf lassen sich Lage- bzw. Preisunterschiede innerhalb eines Stadtteils erkennen. Dieser Preis-Lage-Index ergänzt die Marktanalyse des City Report Wohnen, indem er Lagen gleicher Preise unabhängig von Stadtteilgrenzen darstellt. Einen Überblick über das kleinräumige Preisgefüge bietet die Karte auf der rechten Seite. Eine detailliertere Darstellung finden Sie in höherer Auflösung auf Der Preis-Lage-Index weist Zonen gleicher Preise als Abweichung vom städtischen Medianpreis aus. Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser werden zusammengefasst, da in guten Lagen sowohl Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäuser hochpreisig sind. Gleiches gilt umgekehrt für einfache Lagen. 6

9 Düsseldorf Preis-Lage-Index Preis-Lage-Index Wohnimmobilien in Düsseldorf Rheinlagen und Quartiere am östlichen Stadtrand am hochpreisigsten Kaufpreis-Lage-Index - Wohnimmobilien in D sseldorf 2010 eine detaillierte Kartenansicht finden Sie unter Abweichung vom st dtischen Mittelwert < -40% -40% - -20% Abweichung vom -20% - -15% städtischen Mittelwert -15% - -5% bis -40% -5% - 5% -40% bis 5%- -20% 20% -20% bis 20% -15% - 40% -15% bis > 40% -5% -5% bis 5% 5% bis 20% 20% bis 40% über 40% 7

10 Immobilie zur Eigennutzung und zur Kapitalanlage meinraum Flingern pur: Individueller Wohnraum mit Sorgfalt geplant Mit dem Neubauprojekt meinraum Flingern pur entstehen an der Schwelmer Straße in Flingern, einem der angesagtesten Stadtteile in Düsseldorf, 2- bis 6-Zimmer-Eigentumswohnungen, verteilt auf drei Einzelgebäude. Bereits 90 % verkauft! Dieses Projekt der Bauwens-Unternehmensgruppe verkörpert durchdachten Wohnraum für Ihre individuellen Bedürfnisse und Ansprüche an modernes Wohnen. Die Architektur ist in ein großzügiges Grünflächenkonzept eingebunden die privaten Gärten bieten eine ideale Erholungsfläche für Familien, Paare und Singles. Beste Qualität, zeitgemäßer Komfort und ein klarer, zurückhaltender Stil: Nach diesen Kriterien richtet sich das gesamte Ausstattungskonzept vom großen Ganzen bis ins kleinste Detail. Flingern im Aufbruch. Der Stadtteil Flingern befindet sich im Aufbruch: die lebendige Kneipen-Szene, kleine Boutiquen, individuelle Läden, Cafés und Galerien machen den Stadtteil lebenswert und beliebt. Flingern liegt östlich des Düsseldorfer Innenstadtrings und ist infrastrukturell hervorragend angebunden. Der Stadtteil bietet trotz der zentralen Lage viele hübsche und ruhige Ecken, die vor allem für Familien attraktiv sind. Aber auch Studenten fühlen sich hier aufgrund des kreativen Umfelds zu Hause. Genau diese Mischung zeichnet Flingern aus. Hier treffen sich Künstler, Studenten und Familien. 8

11 Immobilie zur Eigennutzung und zur Kapitalanlage Wohngenuss sorgfältig geplant. Mit dem Projekt meinraum entstehen drei Gebäude, die durch ihr klares und modernes Erscheinungsbild bestechen. Weitläufige, durchdachte Grundrisse, bis 2,6 m hohe Räume und ausgedehnte Fensterflächen sorgen für ein lichtes, angenehmes Raumklima. Ausgesprochen großzügige Loggien, Terrassen und Dachterrassen schaffen zusätzlich wertvolle persönliche Freiräume. Zahlen und Fakten 127 Wohneinheiten 2 bis 6 Zimmer lichtdurchflutete, großzügig geschnittene Wohnräume bis 2,6 m hohe Räume KfW-Effizienzhaus 70 (EnEV 2009) Die perfekte Mischung. Von der begrünten Außenanlage mit Wiesen, Spiel- und Sandplätzen über die schlichte, elegante Fassadengestaltung im Projekt meinraum wird deutlich, dass alles bis ins Detail durchdacht ist. Immer wieder laden schöne Plätze die Bewohner zum Verweilen, Entspannen und Genießen ein. CORPUS SIREO Makler GmbH Berliner Allee Düsseldorf Tel duesseldorf@corpussireo.com 9

12 Düsseldorf Eigentumswohnungen Angebote Angebote an Eigentumswohnungen in den Düsseldorfer Stadtteilen 2012 Großes Angebot am Düsseldorfer Innenstadtrand Wittlaer Kaiserswerth Angermund Kalkum Ausgewertete Angebote n. a.* n. a.* Bestand 88% 89% 88% Neubau 12% 11% 12% Düsseldorf Durchschnittspreise in /m Bestand Durchschnittspreise in /m Neubau Durchschnittspreise in /m * Werte aufgrund veränderter Datengrundlage nicht mit 2012 vergleichbar Lohausen Lichtenbroich Stockum Unterrath Rath Lörick Derendorf Golzheim Mörsenbroich Ludenberg Hubbelrath Heerdt Niederkassel Oberkassel Pempelfort Düsseltal Grafenberg City Flingern Gerresheim Hafen Unterbilk Friedrichstadt Lierenfeld Oberbilk Vennhausen Hamm Bilk Eller Unterbach Volmerswerth Flehe Wersten Hassels Reisholz Holthausen Itter Benrath Angebote bis 50 über 50 bis 100 über 100 bis 150 über 150 Fallzahl zu gering/ kein Angebot Urdenbach Garath Himmelgeist Hellerhof 10

13 Düsseldorf Eigentumswohnungen Angebotspreise Angebotspreise in /m² der Eigentumswohnungen in den Düsseldorfer Stadtteilen 2012 Bild der Hochpreislagen unverändert, Aufsteiger Flingern Wittlaer 3.000b Angermund 3.000c Kalkum Kaiserswerth 2.900c Lohausen 2.400d Lichtenbroich 1.700c Heerdt 2.700c Durchschnittspreise in /m 2 bis über bis über bis über bis über Fallzahl zu gering/ kein Angebot Lörick 3.200c Stockum 3.450c Hafen Hamm 3.300c Niederkassel 3.250c Preistendenz im Vergleich zum Vorjahr gesunken gleichbleibend gestiegen Golzheim 3.300c Oberkassel 4.200c Volmerswerth Unterbilk 2.450c Unterrath 2.000c Derendorf 2.000c Pempelfort 3.050c City 2.200c Friedrichstadt 2.300c Bilk 2.100b Flehe 2.200* Mörsenbroich 2.250c Düsseltal 2.550c Oberbilk 1.650c Flingern 2.650c Wersten 2.100c Itter 3.000c Himmelgeist 2.700c Rath 1.600b Grafenberg 2.750c Lierenfeld 1.600c Eller 1.600b Holthausen 1.750c Ludenberg 2.550c Gerresheim 2.100b Vennhausen 1.800d Reisholz Hassels 1.550b Benrath 1.900b Urdenbach 2.250c Unterbach 2.750c Hubbelrath 2.100c Garath 1.350c Hellerhof 1.850b * Veränderung nicht darstellbar, da keine Preisangabe im Vorjahr 11

14 Düsseldorf Marktentwicklung Wohnungsmarkt Düsseldorf: Preisniveaus und -Entwicklungen Spitzenpreise für Einfamilienhäuser in der Landeshauptstadt Düsseldorf ist nach wie vor gefragt bei Immobilienkäufern. Die Preise sowohl für Einfamilienhäuser als auch für Eigentumswohnungen sind im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen. Ein Einfamilienhaus in Düsseldorf wurde 2012 für durchschnittlich EUR angeboten. Neubauten lagen bei EUR und waren damit erheblich teurer als im Vorjahr. Ursache hierfür waren zwei Trends: zum einen kamen moderne Stadthäuser in zentralen Lagen in den großen Düsseldorfer Neubauarealen auf den Markt, was dazu führt, dass selbst in früher durchschnittlichen Lagen wie Heerdt Preise oberhalb der EUR Marke erreicht werden. Zum anderen wurden in den etablierten Düsseldorfer Toplagen Oberkassel, Zooviertel (Düsseltal) sowie in weiten Teilen des Düsseldorfer Nordens großzügige freistehende Einfamilienhäuser häufig mit Villencharakter, der Exklusivität entsprechend jedoch in kleinen Mengen, angeboten. Mit durchschnittlich EUR für ein Einfamilienhaus ist das Düsseldorfer Umland deutlich günstiger als die Landeshauptstadt. Allerdings haben auch in der Region Düsseldorf die Preise für Einfamilienhäuser im vergangenen Jahr deutlich angezogen. Teuerste Lage in der Region ist das linksrheinische Meerbusch, das mit einem durchschnittlichen Angebotspreis für ein Einfamilienhaus von EUR sogar teurer als Düsseldorf ist. Der Grund hierfür liegt in der Nähe zur Düsseldorfer Innenstadt. Meerbusch befindet sich näher am Stadtzentrum als viele Stadtteile im Norden und Süden der Landeshauptstadt. Zudem konnte Meerbusch seinen über die Jahrzehnte gewachsenen Exklusivitäts charakter, vor allem in der Büdericher Gartenstadt Meerbusch, wahren. Große Neubauprojekte vor allem als integrierte Stadtquartiere Eine Eigentumswohnung in Düsseldorf wurde in 2012 im Schnitt für EUR/ m 2 inseriert, Neubauten schlugen darunter mit durchschnittlich EUR/m 2 zu Buche. Hier machen sich die zunehmend in den sehr gefragten zentralen Lagen realisierten Wohnungsbauvorhaben bemerkbar. Dabei spielen große Areale eine wichtige Rolle, in denen nicht nur einfach Neubauobjekte errichtet werden, sondern die als neue Stadtquartiere mit einer hohen Qualität im Wohnumfeld und langfristigem Blick entwickelt werden (z. B. Belsenpark in Oberkassel, Neue Düsseldorfer Stadtquartiere in Pempelfort). Zum Vergleich: eine neu errichtete Eigentumswohnung im Düsseldorfer Umland lag 2012 bei EUR/m 2, d.h. sie war 14 % günstiger als in Düsseldorf. Im Vergleich zum Vorjahr ist dieser Preisunterschied nur geringfügig gewachsen Indiz dafür, dass die gesamte Region vom Nachfrage- und damit Preisschub in der Landeshauptstadt profitiert. Zahl der Immobilienverkäufe in Düsseldorf unverändert hoch Die gestiegenen Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in Düsseldorf sind Ausdruck einer wachsenden Wohnraumnachfrage von 12

15 Düsseldorf Marktentwicklung Haushalten, die schon in der Region wohnen, aber auch von neu Hinzuziehenden, die einen Arbeitsplatz in der attraktiven Düsseldorfer Wirtschaft gefunden haben. Im Zuge des Nachfragewachstums ist die Anzahl der getätigten Käufe von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in Düsseldorf in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, d. h. von einem Rückgang der Immobilienverkäufe kann nicht gesprochen werden. Nach ersten Auswertungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Düsseldorf wurde auch 2012 etwa das Vorjahresniveau der Kauffälle bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern erreicht. Gleichzeitig werden immer weniger Immobilien inseriert, woraus der Eindruck entsteht, dass das zur Verfügung stehende Transaktions volumen abnimmt. Wie Makler und Entwickler auch in Düsseldorf berichten, finden Wohnimmobilien in diesem angespannten Marktkontext auf anderen Wegen ihre Käufer. 13

16 Düsseldorf Neubau-Eigentumswohnungen Angebotspreise und -verteilung Angebotspreise in /m² und verteilung der Neubau-Eigentumswohnungen in Düsseldorf 2012 Größtes Angebot im Osten, wenig Neubau nördlich der Innenstadt Stadtrand Nord 4.150c 15 Innenstadtrand Nord 3.100c 23 Stadtrand Ost 2.850b 103 linksrheinischer Westen 4.400d 73 Innenstadt 4.100c 97 Innenstadtrand Ost 3.350b 104 Innenstadtrand Süd 3.300c 27 Durchschnittspreise in /m 2 bis über bis über Stadtrand Süd 3.000c 66 Preistendenz im Vergleich zum Vorjahr gesunken gleichbleibend gestiegen Anzahl Angebote (absolut) 14

17 Immobilie als Kapitalanlage und zur Eigennutzung Ickerswarder Straße / Ernst-Abbe-Weg Düsseldorf-Wersten Gönnen Sie sich das Besondere Im schönsten Teil von Wersten, westlich der Kölner Landstraße, entstehen auf dem Ernst-Abbe-Weg und der Ickerswarder Straße insgesamt 8 Reihenhäuser in energiesparender Bauweise und attraktiver Architektur. Gönnen Sie sich das Besondere, denn jedes dieser Häuser lässt ein hohes Maß an Individualität zu. Individualität zugelassen Der großzügige Wohn-/Essbereich grenzt direkt an die Küche, so dass Sie diese ganz nach Geschmack offen oder als abgeschlossenen Raum gestalten können. Im Obergeschoss befinden sich drei Kinder-/Arbeitszimmer und ein Badezimmer für Ihre Kinder und Gäste. Im Dachgeschoss finden Sie Ihren ganz persönlichen Bereich. Ein großzügiger Schlafraum mit einem separaten Ankleidebereich und ein modernes, großes Elternbadezimmer erfüllen alle Ihre Wünsche. Ein großer Hobbyraum im Untergeschoss bietet Ihnen zusätzlich Platz. Das Familienparadies wird durch den großen Garten in Südausrichtung vervollständigt. Familienfreundlich, anspruchsvoll und energiesparend Zu einem anspruchsvollen Haus gehört eine entsprechende Ausstattung, damit es Ihr Platz zum Wohlfühlen wird. Das Schiffsbodenparkett in Kombination mit der Fußbodenheizung sorgt für das richtige Komfortklima, die zwei hochwertig ausgestatteten Bäder runden das Wellnessprogramm für Sie ab. Rollos an allen horizontalen Fenstern, Malervlies, ein belüfteter Abstellraum im Eingangsbereich und ein Sichtschutz zwischen den Terrassen sind nur einige Highlights. Die Häuser überzeugen mit familienfreundlichen und durchdachten Grundrissen, sowie einem Energiekonzept zur nachhaltigen Nebenkosteneinsparung, denn die Häuser werden als KfW-70 Effizienzhaus, mit einer Luftwärme-Pumpe in Massivbauweise errichtet. Zahlen und Fakten 8 Reihenhäuser 5 Zimmer Wohnflächen von 158,29 bis 176,79 m² CORPUS SIREO Makler GmbH Berliner Allee Düsseldorf Tel duesseldorf@corpussireo.com 15

18 Düsseldorf Perspektive 16

19 Düsseldorf Perspektive Düsseldorf Zu wenige neue Wohnungen lassen Preise weiter steigen Angesichts eines abgeschwächten Beschäftigungswachstums ist auch die Einwohnerzahl der Landeshauptstadt von NRW weniger deutlich gewachsen als Am Jahresende 2012 zählte Düsseldorf Einwohner und damit gerade einmal 0,6 % Einwohner mehr als Dem Zuwachs von geschätzten Haushalten steht eine Wohnungsbautätigkeit gegenüber, die 2012 kaum die Hälfte der erforderlichen Wohnungen liefern konnte, auch wenn das Fertigstellungsvolumen 2012 nach unseren Schätzungen wieder deutlich über den sehr geringen Werten des Jahres 2011 liegt. Die Folge: Kräftige Preissteigerungen, wie sie im vorliegenden City Report Düsseldorf dokumentiert werden. Damit setzt sich die Entwicklung des Vorjahres fort. Düsseldorf ist mit Abstand die Stadt unter den vier Städten des City Reports mit der gemessen an der Einwohnerzahl geringsten Wohnungsbautätigkeit. Dies trifft insbesondere im Einfamilienhaussegment zu. Dies sind der hochpreisige Belsenpark auf dem ehemaligen Güterbahnhof in Oberkassel, das auf durchschnittlichem Preisniveau liegende vormalige Hohenzollernwerk in Flingern-Nord sowie die Reitzensteinkaserne in Mörsenbroich, die unter dem Leitbild einer Gartenstadt entwickelt wird. Die letzten Bauabschnitte der Neuen Düsseldorfer Stadtquartiere in Pempelfort wurden in 2012 fertig gestellt bzw. begonnen. Hier entsteht ein Luxuswohnhochhaus mit Serviced Apartments in zentraler Lage des neuen Quartiers. Bei den großen Arealen werden neben Eigentumswohnungen auch Mietwohnungen und Einfamilienhäuser (wie in der Gartenstadt Reizenstein) realisiert. Zunehmend setzt sich auch der Typus des großzügig geschnittenen, hochpreisigen Stadthauses in zentraler Lage, etwa in den Heinrich-Heine-Gärten oder den Neuen Düsseldorfer Stadtquartieren, durch. Thomas Abraham empirica Forschung und Beratung AG Steigende Neubauzahlen in 2013 zu erwarten Nimmt man die derzeit in Düsseldorf entwickelten und vermarkteten Neubau- Eigentumswohnungen als Maßstab, dann ist nach unseren Schätzungen davon auszugehen, dass die Zahl der fertig gestellten Wohneinheiten in Düsseldorf in 2013 ebenfalls höher ausfallen wird als Zurzeit wird Wohnraum in einigen großen Entwicklungsarealen in der Landeshauptstadt angeboten und gebaut: 17

20 Düsseldorf Einfamilienhäuser Angebote Angebote an Einfamilienhäusern in den Düsseldorfer Stadtteilen 2012 Rares Gut: Einfamilienhäuser in zentralen Düsseldorfer Lagen Wittlaer Kaiserswerth Angermund Kalkum Ausgewertete Angebote n. a.* n. a.* Bestand 82% 82% 81% Neubau 18% 18% 19% Düsseldorf Durchschnittspreise in Euro Bestand Durchschnittspreise in Euro Neubau Durchschnittspreise in Euro * Werte aufgrund veränderter Datengrundlage nicht mit 2012 vergleichbar Lohausen Lichtenbroich Stockum Unterrath Rath Lörick Derendorf Golzheim Mörsenbroich Ludenberg Hubbelrath Heerdt Niederkassel Oberkassel Pempelfort Düsseltal Grafenberg City Flingern Gerresheim Hafen Unterbilk Friedrichstadt Lierenfeld Oberbilk Vennhausen Hamm Bilk Eller Unterbach Volmerswerth Flehe Wersten Hassels Reisholz Holthausen Itter Benrath Angebote bis 15 über 15 bis 20 über 20 bis 40 über 40 Fallzahl zu gering/ kein Angebot Urdenbach Garath Himmelgeist Hellerhof 18

21 Düsseldorf Einfamilienhäuser Angebotspreise Angebotspreise in der Einfamilienhäuser in den Düsseldorfer Stadtteilen 2012 Stadtweiter Preisschub West-Ost Hochpreisachse von Oberkassel bis Hubbelrath Wittlaer d Angermund c Kalkum c Kaiserswerth c Lohausen d Lichtenbroich d Heerdt c Lörick d Stockum c Unterrath d Derendorf Golzheim * c Niederkassel c Oberkassel c Pempelfort c City Mörsenbroich * Düsseltal c Flingern * Rath c Grafenberg c Ludenberg c Gerresheim c Hubbelrath c Durchschnittspreise in Euro bis über bis über bis über bis über Fallzahl zu gering/ kein Angebot Hafen Hamm c Unterbilk * Volmerswerth Preistendenz im Vergleich zum Vorjahr gesunken gleichbleibend gestiegen Friedrichstadt * Bilk c Flehe Oberbilk d Himmelgeist c Lierenfeld Wersten c Itter b Eller b Holthausen * Vennhausen d Reisholz Urdenbach c Hassels d Benrath c Unterbach c Garath d Hellerhof b * Veränderung nicht darstellbar, da keine Preisangabe im Vorjahr 19

22 Immobilie zur Eigennutzung und zur Kapitalanlage Marie-Colinet-Straße Hilden Ideal zentral und dennoch ruhig Ideal zentral und dennoch ruhig gelegen die Stadt Hilden liegt zentral im Städtedreieck Düsseldorf, Köln und Wuppertal und grenzt im Westen direkt an die Landeshauptstadt. Mit ihren ausgezeichneten Verkehrsverbindungen ist die Stadt ein beliebter Wohnort. Zeitlose Doppelhaushälften Familienfreundlich wohnen auf höchstem Niveau fußläufig zur Hildener Fußgängerzone, in der Marie-Colinet- Straße, einer kleinen Sackgasse und reinen Wohnstraße,errichten wir für Sie zwei moderne Doppelhaushälften mit je einer Garage in zeitloser Architektur. Die Häuser überzeugen nicht nur mit einer Hausbreite von 7,30 Metern und einer hochwertigen Ausstattung, wie elektrische Rollläden und Fußbodenheizung, sondern auch mit familienfreundlichen und durchdachten Grundrissen, sowie einem Energiekonzept zur nachhaltigen Nebenkosteneinsparung. Das Familienparadies wird durch den schönen Garten in Südwestausrichtung vervollständigt. Urlaubsgefühl für die ganze Familie! 20

23 Immobilie zur Eigennutzung und zur Kapitalanlage Eigentumswohnungen der Zukunft Ebenfalls in der Marie-Colinet-Straße errichten wir für Sie ein modernes Mehrfamilienhaus in zeitloser Architektur. Es entstehen sieben lichtdurchflutete Eigentumswohnungen nebst Tiefgarage. Die Wohnungen erreichen Sie komfortabel und stufenlos mit dem Lift, der die Tiefgarage mit den einzelnen Wohnebenen verbindet. Die großzügigen Balkone und Terrassen ermöglichen Ihnen viele sonnige Stunden an der frischen Luft. Auch der Wohnkomfort kommt bei uns nicht zu kurz. Parkettböden in allen Wohnräumen, Fußbodenheizung, elektrische Rollläden an den Fenstern, Badezimmer mit Elementen von Grohe, Kaldewei und Duravit, Starck III, Naturstein im Treppenhaus und Videogegensprechanlage runden unser schönes Projekt ab. Technisch auf höchstem Niveau bauen wir selbstverständlich im energieeffizienten KfW-70 Standard u. a. mit einer innovativen, modernen Gasbrennwert- Solartherme. Hierdurch sparen Sie jede Menge Energiekosten. Wir denken an morgen Sie sollten es auch tun! CORPUS SIREO Makler GmbH Berliner Allee Düsseldorf Tel

24 Region Düsseldorf Eigentumswohnungen Angebote Angebote an Eigentumswohnungen in der Region Düsseldorf 2012 Geringes Angebot in der Region, relativ viele Angebote in Ratingen, Erkrath und Hilden Ratingen Meerbusch Mettmann Kaarst Düsseldorf Erkrath Neuss Hilden Dormagen Langenfeld Monheim Angebote bis 300 über 300 bis 400 über 400 bis 600 über Ausgewertete Angebote n. a.* n. a.* Bestand 90% 91% 90% Neubau 10% 9% 10% Düsseldorf Umland Durchschnittspreise in /m Bestand Durchschnittspreise in /m Neubau Durchschnittspreise in /m * Werte aufgrund veränderter Datengrundlage nicht mit 2012 vergleichbar

25 Region Düsseldorf Eigentumswohnungen Angebotspreise Angebotspreise in /m 2 der Eigentumswohnungen in der Region Düsseldorf 2012 Düsseldorf setzt sich von Meerbusch und Langenfeld ab Ratingen 1.550b Meerbusch 1.950c Mettmann 1.550c Kaarst 1.450b Düsseldorf 2.200c Erkrath 1.350b Neuss 1.400b Hilden 1.600c Dormagen 1.600b Langenfeld 1.900c Monheim 1.350b Durchschnittspreise in /m 2 bis über bis über Preistendenz im Vergleich zum Vorjahr gesunken gleichbleibend gestiegen 23

26 Immobilie zur Eigennutzung BOFINA-CARRÉ: Zeitlose Eleganz in Meerbusch-Büderich Ideal gelegen, zwischen reichlich Grün und dem quirligen Stadtzentrum des begehrten Stadtteils Meerbusch-Büderich, entsteht das neue BOFINA-CARRÉ. Ein großes parkähnliches Grundstück auf ca m² mit altem Baumbestand bildet das Herzstück der exklusiven Anlage. Nur zwei Häuser in einer modernen, klassischen Architektur entstehen hier in der Niederdonker Straße. Die Gartenseiten sind bewusst einander zugewandt, um eine weitläufige, von der Straße uneinsehbare, grüne Privatsphäre zu schaffen und den Erdgeschosseinheiten großzügige Privatgärten zu ermöglichen. Klare Formen und elegante Proportionen prägen die Architektur. Die 2- bis 4- Zimmer-Wohnungen bieten großzügige Grundrisse mit fließenden Raumzonen, die durch große bodentiefe Panoramafenster gekrönt werden. Überhohe Decken in Verbindung mit einer exklusiven Ausstattung kennzeichnen die einzelnen Wohnungen. Hochwertige Materialien wie Naturstein und Edelhölzer treffen auf Designlinien von Dornbracht oder Philippe Starck. Parkettböden, Fußbodenheizung mit Wärmepumpe und exklusive Designbadezimmer versüßen Ihnen den täglichen Alltag in Ihrem neuen Zuhause. Zahlen und Fakten 14 Wohneinheiten 2 bis 4 Zimmer Wohnflächen von 67,62 bis 170,83 m² Bereits 85 % verkauft! In Meerbusch wohnt man in grüner Umgebung bei gleichzeitiger Nähe zum urbanen Kultur- und Geschäftsleben der Landeshauptstadt. Die verkehrsgünstige Lage zwischen Düsseldorf, Neuss, Krefeld und Kaarst sowie eine gute ÖPNV-Anbindung sind klare Vorteile. CORPUS SIREO Makler GmbH Berliner Allee Düsseldorf Tel duesseldorf@corpussireo.com 24

27 Anzeige Sie sind Bauträger und möchten ein Grundstück entwickeln? strategische Marktbeobachtung & Research Sie und Ihr Projekt Projektbegleitung schon vor Grundstücksankauf Typ und Ausstattung CORPUS SIREO MAKLER DÜSSELDORF Mehrerlös durch Kaufpreisoptimierung Abverkaufsgeschwindigkeit Wettbewerbsanalyse Sandra Munz Leitung Projekte Fremdbauträger Düsseldorf Rufen Sie mich an! Tel Aktivitäten Abverkauf bis zur letzten Einheit Teilverkauf an institutionelle Investoren Zertifiziert nach ISO 9001 CORPUS SIREO Makler GmbH Berliner Allee Düsseldorf Tel

28 Region Düsseldorf Einfamilienhäuser Angebote Angebote an Einfamilienhäusern in der Region Düsseldorf 2012 Relativ großes Angebot in Ratingen Ratingen Meerbusch Mettmann Kaarst Düsseldorf Erkrath Neuss Hilden Dormagen Langenfeld Monheim Angebote bis 200 über 200 bis 300 über 300 bis 500 über Ausgewertete Angebote n. a.* n. a.* Bestand 77% 78% 81% Neubau 23% 22% 19% Düsseldorf Umland Durchschnittspreise in Euro Bestand Durchschnittspreise in Euro Neubau Durchschnittspreise in Euro * Werte aufgrund veränderter Datengrundlage nicht mit 2012 vergleichbar

29 Region Düsseldorf Einfamilienhäuser Angebotspreise Angebotspreise in der Einfamilienhäuser in der Region Düsseldorf 2012 Meerbusch teurer als Düsseldorf, Dormagen bleibt preisgünstigster Standort Ratingen c Meerbusch c Mettmann c Kaarst c Düsseldorf c Erkrath c Neuss c Hilden c Dormagen b Langenfeld c Monheim b Durchschnittspreise in Euro bis über bis über Preistendenz im Vergleich zum Vorjahr gesunken gleichbleibend gestiegen 27

30 Region Düsseldorf Neubau-Einfamilienhäuser Angebotspreise Angebotspreise in der Neubau-Einfamilien häuser in der Region Düsseldorf 2012 Düsseldorf wieder deutlich vor Meerbusch, Preisspanne in der Region gewachsen Ratingen c 81 Meerbusch c 90 Mettmann c Düsseldorf c 22 Kaarst c Erkrath d 25 Neuss b 143 Hilden c 40 Dormagen b Monheim b Langenfeld b 57 Durchschnittspreise in /m 2 bis über bis über Preistendenz im Vergleich zum Vorjahr gesunken gleichbleibend gestiegen Anzahl Angebote (absolut) 28

31 Strukturierter Verkaufsprozess Strukturierter Verkaufsprozess bei CORPUS SIREO Makler Wir legen Wert auf Qualität und nicht auf den schnellen Abschluss. Eine Immobilie schnell zu verkaufen ist oft nicht der richtige Weg um das bestmögliche Ergebnis für Käufer und Verkäufer zu erzielen. Wir arbeiten unter anderem nach dem Prinzip des Fairen Verkaufs. Bei diesem Verfahren gibt es keinen festgelegten Kaufpreis, sondern eine Preisindikation an welcher sich potenzielle Interessenten orientieren können um ein Kaufangebot abzugeben. Nach Auswertung der Angebote durch die CORPUS SIREO Makler erfolgt die Verkaufsentscheidung durch den Eigentümer der Immobilie so bleibt der Verkauf fair: nicht die Schnelligkeit sondern die Qualität des Angebots entscheidet über den Verkauf. 8. Verkaufsentscheidung des Eigentümers und Beurkundung 1. Immobilien einwertung 7. Erstellung Angebotsspiegel und Weitergabe an den Eigentümer 2. Auftragsverhandlung/Auftragserteilung/ Maklerauftrag Fairer Verkauf: Nicht der schnellste, sondern der qualitativ beste Interessent erwirbt die Immobilie. 6. Annahme von Kaufangeboten 3. Festlegung Preisindikation 5. Umfangreiche Marktansprache 4. Definition Verkaufs prozess mit Fristsetzung zur Abgabe von Angeboten 29

32 Methodik Methodik Die in den Karten dargestellten Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind Ergebnis von Auswertungen der empirica-preisdatenbanken (Quellen: empirica-systeme Marktdatenbank, IDN Immodaten GmbH), die deutschlandweit recherchierte Immobilienangebote aus Internetquellen enthalten. Somit ist sichergestellt, dass ein großer Teil des deutschen Wohnimmobilienmarktes abgedeckt ist. Die angegebenen Preise sind so genannte Medianpreise. Der Median, auch Zentralwert genannt, spiegelt den tatsächlichen Preisdurchschnitt in einer Stadt oder einem Stadtteil besser wider als der arithmetische Mittelwert. Denn er wird nicht verzerrt von so genannten Ausreißern, das heißt von Preisen, die extrem vom Gros der anderen nach unten oder oben abweichen. Der Preis-Lage-Index (vgl. Seite 7) stellt Zonen gleicher Preise als Abweichung vom städtischen Medianpreis und unabhängig von den Stadtteilgrenzen in den untersuchten Städten dar. So lassen sich Preisunterschiede innerhalb eines Stadtteils erkennen. Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser werden zusammengefasst, da in guten Lagen sowohl Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäuser hochpreisig sind. Gleiches gilt umgekehrt auch für einfache Lagen. Methodisch basiert der Preis-Lage-Index auf einem geostatischen Verfahren, das adressgenau Preisangaben aus den Jahren 2010 und 2011 räumlich miteinander verknüpft. empirica empirica besteht als unabhängiges wirtschafts- und sozialwissenschaftliches Forschungs- und Beratungsunternehmen aus drei Büros: die empirica Forschung und Beratung AG in Berlin, deren Zweigniederlassung in Bonn und komet-empirica Regionalentwicklung, Stadtentwicklung, Immobilienforschung GmbH in Leipzig. empirica berät nationale, regionale und internationale Institutionen sowie private Auftraggeber in den Feldern Immobilienmärkte, Wirtschaftsforschung sowie Stadt- und Regionalentwicklung und verfügt über eigene Datenbanken (empirica-preisdatenbank, techem-empirica-leerstandsindex, empirica-regionalprognosen, empirica-quartiersdatenbank). Weitere Informationen zu empirica finden Sie unter empirica-systeme GmbH Die empirica-systeme GmbH ist auf die Verarbeitung, Analyse und Bereitstellung von Immobilienmarktdaten spezialisiert. Mit der empirica-systeme Marktdatenbank kann auf eine Grundlage zurückgegriffen werden, die mit einer Vielzahl von Variablen zu Standort, Ausstattung und Beschaffenheit einzelner Immobilien, differenzierte Analysen des Immobilienmarktes ermöglicht. Weitere Informationen zur empirica-systeme GmbH finden Sie unter 30

33 Impressum Impressum Herausgeber CORPUS SIREO Makler GmbH Aachener Straße 186, Köln Tel Fax Datenanalyse empirica Forschung und Beratung AG Thomas Abraham Kaiserstraße 29, Bonn empirica-systeme GmbH Andreas Vater Kurfürstendamm 234, Berlin Bildnachweis thinkstock istockphoto, meinraum/corpus SIREO, BOFINA Carré/BOFINA Projektentwicklung GmbH, thinkstock Zoonar, meinraum/corpus SIREO (Titel); thinkstock Goodshoot (Umschlag U2); Franz Krewel, Christoph Seckler/ CORPUS SIREO (S. 2); Andreas Goßmann/Stadtsparkasse Düsseldorf (S. 5); Düsseldorf Preis-Lage-Index, Stadtteile- und Regionenkarten/CORPUS SIREO, empirica (S. 7, 10, 11, 14, 18, 19, 22, 23, 26-28); meinraum/corpus SIREO (S. 8); thinkstock Brand X Pictures, meinraum/corpus SIREO (S. 9); thinkstock Stockbyte (S. 12); thinkstock Monkey Business (S.13); Ickerswarder Str., Reihenhäuser Ernst-Abbe Weg, Düsseldorf-Wersten (S. 15); Düsseldorf Panorama/CORPUS SIREO (S.16); Eigentumswohnungen & Doppelhaushälften Marie-Colinet-Str., Hilden (S. 20, 21); BOFINA-Carré/CORPUS SIREO, BOFINA Projektentwicklung GmbH (S. 24); Sandra Munz/CORPUS SIREO (S. 25) Copyright Alle Rechte an dieser Ausgabe sind vorbehalten. Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit schriftlicher Genehmigung. Fotos, Grafiken und von der Redaktion konzipierte Layouts sind vom Herausgeber urheber rechtlich geschützt. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die der Herausgeber für zuverlässig hält. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben kann CORPUS SIREO Makler GmbH nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung des Herausgebers wieder. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann keine Haftung für zukünftige wohnungswirtschaftliche Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen können sich im Publikationszeitraum sowie in der Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern. Ein Produkt der: 31

34 Impressum CORPUS SIREO MAKLER GMBH Niederlassung Düsseldorf Berliner Allee Düsseldorf Tel Fax Niederlassung Köln/Bonn Schaafenstraße Köln Tel Fax koeln@corpussireo.com Am Burgweiher Bonn Tel Fax bonn@corpussireo.com CORPUS SIREO MAKLER FRANKFURT GMBH Neue Mainzer Straße Frankfurt Tel Fax frankfurt@corpussireo.com Unsere aktuellen Immobilienangebote finden Sie unter: 32

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36 Im Handumdrehen zum Eigenheim. Die Sparkassen-Baufinanzierung. Top-Konditionen. Individuelle Lösungen. Faire Beratung. Ganz einfach: Erfüllen Sie sich Ihren persönlichen Traum vom Wohnen! Egal ob Sie kaufen, bauen oder umbauen wollen, zusammen mit unserem Partner LBS stehen wir Ihnen in allen Fragen kompetent zur Seite. Von der Finanzierung bis zur Absicherung Ihrer Immobilie erhalten Sie alle Infos in Ihrer Geschäftsstelle oder unter Wenn s um Geld geht Sparkasse. Rubik s Cube used by permission of Seven Towns Ltd. 34