M&A-Aktivitäten im Immobiliensektor seit 2011

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1 M&A-Aktivitäten im Immobiliensektor seit Juni 2016

2 Agenda 1. Ausgangslage 2. Auswirkungen auf den Immobilien-M&A-Markt 3. Ausblick 4. Weitere M&A-Statistiken Seite 2

3 Ausgangslage Die positive wirtschaftliche Entwicklung der Eurozone setzt sich auch in 2016 fort, trotz bestehender geopolitischer Unsicherheiten und Abwärtsrisiken. Deutschland weist eine höhere konjunkturelle Dynamik auf als die Eurozone, insbesondere getrieben durch die starke Binnenwirtschaft (steigende Einkommen, geringe Arbeitslosigkeit). Die Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte profitieren von diesen günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen: Höherer Flächenumsatz an den Büromärkten Höhere Nachfrage nach Logistikflächen, auch unterstützt durch den starken E-Commerce Weiterhin hohe Transaktionsvolumina im Wohnbereich erwartet für 2016, trotz bereits vorangeschrittener Konsolidierung Neben Direktanlagen sind im indirekten Bereich vor allem börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften und Immobilienspezialfonds bzw. SICAFs die beliebtesten Anlagearten. Per Ende Mai 2016 betrug die kumulierte Marktkapitalisierung deutscher börsennotierter Immobilienaktiengesellschaften ca. 50 Mrd. Euro (ein Vielfaches gegenüber 2010), wobei der Großteil auf den Wohnsektor entfällt. Seite 3

5 Auswirkungen auf den Immobilien-M&A-Markt Aufgrund der günstigen real- und immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen zeichnete sich der deutsche und europäische Immobilienmarkt seit 2014 durch sehr rege Aktivität bei M&A- und Kapitalmarkttransaktionen aus. Die M&A-Aktivitäten betreffen sowohl Einzel- und Portfoliotransaktionen als auch Unternehmenstransaktionen von Immobilienfirmen (z.b. Vonovia / Gagfah, Vonovia / Südewo, alstria / Deutsche Office). Während die Konsolidierung im Wohnbereich weit fortgeschritten ist, bleibt die Unternehmenslandschaft im Gewerbesektor noch stark fragmentiert mit zahlreichen kleineren Unternehmen (deutlicher Unterschied im europäischen Vergleich). Seite 5

6 Deutschland: Deal-Aktivitäten seit 2011 Gemessen an Zahl und Volumen der Deals ab 50 Mio. US-Dollar Total Total Total Total Total Quelle: -Analyse basierend auf Thomson Reuters M&A Daten YTD Anzahl der Deals Gesamtwert der Transaktionen (Mrd. 5,0 14,4 13,3 16,3 15,5 1,1 USD) Durchschnittlicher Transaktionswert (Mio. USD) 225,1 532,8 414,7 346,9 329,9 132, und 2015 waren Rekordjahre für Übernahmen in Deutschland, sowohl bei der Anzahl als auch in Bezug auf das Gesamtvolumen der Transaktionen. Der Großteil der M&A Aktivitäten in diesen Jahren entfiel auf den Wohnimmobiliensektor. Der durchschnittliche Transaktionswert für Übernahmen in Deutschland in den letzten fünf Jahren liegt mit ca. 370 Mio. US-Dollar und ca. 36% deutlich über dem Durchschnitt für Übernahmen in Europa insgesamt im gleichen Zeitraum. (1) Anzahl der Deals Deal-Aktivität nach Anzahl und Gesamtvolumen der Transaktionen ,0 14, ,3 16,3 15,5 1,1 YTD Anzahl Transaktionen 8 (1) 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Gesamtvolumen in Mrd. USD Anmerkungen: (1) Stand Seite 6

7 Europa: Deal-Aktivitäten seit 2011 Gemessen an Zahl und Volumen der Deals ab 50 Mio. USD Total Total Total Total Total Quelle: -Analyse basierend auf Thomson Reuters M&A Daten YTD Anzahl der Deals Gesamtwert der Transaktionen (Mrd. 39,5 60,7 57,3 123,4 76,0 23,9 USD) Durchschnittlicher Transaktionswert (Mio. USD) 215,8 296,2 249,3 345,8 255,9 295,3 (1) Anzahl der Deals Deal-Aktivität nach Anzahl und Gesamtvolumen der Transaktionen ,0 123, , , ,0 75,0 60,7 57,3 39, ,0 23,9 25,0 0,0 (1) YTD Anzahl Transaktionen Gesamtvolumen in Mrd. USD Das Jahr 2016 ist im Vergleich zu den Vorjahren mit insgesamt 81 europäischen (davon 8 deutschen) Immobilientransaktionen im ersten Quartal eher verhalten gestartet. Die Mehrzahl der Transaktionen betrifft Übernahmeziele aus dem im europäischen Ausland deutlich größeren Gewerbeimmobiliensektor. Zwar waren vier der Top 10-Megadeals der vergangenen 5 Jahre mit deutscher Beteiligung, allerdings handelte es sich hierbei ausschließlich um Transaktionen im Wohnimmobiliensektor. Der deutsche Gewerbeimmobilienbereich ist im internationalen Vergleich weiterhin vergleichsweise fragmentiert und bietet weitere Konsolidierungspotenziale. Anmerkungen: (1) Stand Seite 7

8 Mega-Deals in Europa seit 2011 Gemessen an der Zahl der Deals (>1 Mrd. US-Dollar) Rekord: viertes Quartal 2014 zwei der größten Transaktionen der vergangenen Jahre fielen in dieses Quartal: Die Übernahme der Gagfah SA durch die Deutsche Annington (heute Vonovia) für über 10 Mrd. US-Dollar und die Übernahme der Songbird Estates PLC durch Stork in UK für etwa 4 Mrd. US-Dollar. Vier der Top 10 Megadeals der vergangenen 5 Jahre waren mit deutscher Beteiligung. Im Zeitraum 2015/2016 dominieren mit 5 von 13 Mega-Deals Transaktionen mit französischer Beteiligung. Anzahl der Deals ,2 3 Mega Deals pro Jahr 20, ,4 4 45, ,6 8 9,1 5 Anzahl Mega-Deals YTD Gesamtvolumen Megadeals in Mrd. USD Anmerkungen: (1) Stand (1) 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Anzahl der Deals mit einem Volumen von 1 Mrd. USD oder mehr YTD Anzahl Mega-Deals Gesamtvolumen Megadeals in Mrd. USD Durchschnittliches Deal Volumen 5,2 20,2 10,4 45,9 13,6 9,1 1,7 1,7 2,6 2,2 1,7 1,8 Quelle: -Analyse basierend auf Thomson Reuters M&A Daten Seite 8 (1)

9 Die größten Deals der vergangenen 5 Jahre Top 10 Deals angekündigt ab 2011 Ankündigung Zielobjekt Nation Käufer Nation Status Dezember 14 Gagfah SA Luxembourg Deutsche Annington Immobilien SE Dealvolumen in Mrd. USD Sub-Sektor des Übernahmeziels Germany Completed 10,43 Residential Juli 14 Corio NV Netherlands Klepierre SA France Completed 5,46 REITs November 12 Annington Homes Ltd United Kingdom Terra Firma Capital Partners Ltd United Kingdom Completed 5,09 Residential November 14 Songbird Estates PLC United Kingdom Stork Holdco LP Bermuda Completed 4,06 Other Real Estate November 13 Klepierre-Shopping Malls(127) France Investor Group France Completed 3,73 Non Residential April 13 GBW AG Germany Investor Group Germany Completed 3,19 Residential März 16 Fastighets AB Norrporten Sweden Castellum AB Sweden Pending 3,15 REITs Juli 15 Obligo Invest Mgmt AS-RE Norway Blackstone Real Estate Partners Europe IV LP Cayman Islands Completed 2,70 Non Residential August 13 GSW Immobilien AG Germany Deutsche Wohnen AG Germany Completed 2,22 Residential März 11 Metrovacesa SA Spain Creditors Spain Completed 2,22 Professional Services Quelle: -Analyse basierend auf Thomson Reuters M&A Daten Seite 9

10 Mega-Deals in 2015 und 2016 Europäische Deals mit einem Volumen ab 1 Mrd. US-Dollar Ankündigung Zielobjekt Nation Käufer Nation Status März 16 Juli 15 Juni 15 Fastighets AB Norrporten Obligo Invest Mgmt AS-RE Sueddeutsche Wohnen Mgmt Hldg * Gecina und Euosic bieten beide für Fonciere De Paris, die Angebotsfristen laufen noch. Dealvolumen in Mrd. USD Sub-Sektor des Übernahmeziels Sweden Castellum AB Sweden Pending 3,15 REITs Norway Germany Blackstone Real Estate Partners Europe IV LP Deutsche Annington Immobilien SE Cayman Islands Pending 2,70 Non Residential Germany Completed 2,13 Real Estate Management & Development April 15 GE Capital RE- United Blackstone Real Estate Cayman Islands European Eq RE Kingdom Partners Europe IV LP Completed 2,02 Non Residential Mai 16 Fonciere De Paris SIIC SA* France Gecina SA France Pending 1,95 REITs Mai 15 Sektor Gruppen AS Norway Citycon Oyj Finland Completed 1,61 Non Residential Februar 16 Juli 15 Juni 15 März 16 Februar 16 November 15 Juli 15 Gecina SAhealthcare RE CBRE-Shopping Ctrs Ivanhoe-Office Buildings(2) Fonciere De Paris SIIC SA* Fonciere des Murs SCA Patrizia Immo-Res RE(13,600) Quintain Estates & Dvlp PLC France Investor Group France Pending 1,51 Non Residential France Investor Group China Completed 1,45 Non Residential France Gecina SA France Completed 1,38 Non Residential France Eurosic SA France Pending 1,29 REITs France Fonciere des Regions SA France Pending 1,21 REITs Germany Deutsche Wohnen AG Germany Pending 1,17 Residential United Kingdom Bailey Acquisition Ltd Jersey Completed 1,13 Other Real Estate Quelle: -Analyse basierend auf Thomson Reuters M&A Daten Seite 10

11 Deutsche und österreichische Gewerbeimmobilienkonzerne im europäischen Vergleich Kumulierte Marktkapitalisierung von Gewerbeimmobilienunternehmen nach Land (1) Durchschn. NAV Präm./Disc. von Gewerbeimmobilienunternehmen nach Land (1) (2) Großbritannien/Irland 30 Ø 2.4bn Großbritannien/Irland 28 4% Frankreich 9 Ø 6.5bn Frankreich 9-1% Skandinavien 14 Ø 1.5bn Skandinavien 14-6% Benelux 11 Ø 1.2bn Benelux 11 20% Schweiz 4 Ø 3.1bn Schweiz 4-6% Deutschland/Österreich 7 Ø 1.4bn Deutschland/Österreich 7-12% Spanien 5 Ø 1.6bn Spanien 5 3% Italien 2 Ø 1.1bn Italien 2-30% (25) in Mrd. Anzahl Unternehmen -75% -50% -25% 0% 25% 50% Im europäischen Vergleich weisen deutsche Immobilienunternehmen eine deutlich geringere Marktkapitalisierung auf. Anmerkungen: (1) Als Datenbasis dient der FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index mit Unternehmenszusammensetzung per 31. März 2016 inkl. der Immofinanz AG; es wurden zudem nur Gesellschaften mit über 70% Gewerbeimmobilienvermögen (per letzter verfügbarer Finanzinformationen) berücksichtigt; Marktkapitalisierungsdaten auf Marktdaten vom 06. Juni 2016 (2) Zugrunde gelegt wurden die letzten verfügbaren EPRA NAV Werte der jeweiligen Unternehmen, zwei Unternehmen aus Großbritannien wiesen diesen Wert nicht separat aus und wurden somit nicht in der Berechnung berücksichtigt Quelle: S&P CapitalIQ, Unternehmensinformationen Seite 11

12 Anhaltend hohe M&A-Aktivitäten durch hohe Kapitalzufuhr in deutsche Real Estate-Plattformen Kumulierte Marktkapitalisierung ausgewählter börsennotierter Immobilienfirmen in Deutschland (1) in Mrd. Indirekte Immobilieninvestitionen nach Typ (2) Offene Publikumsfonds (17%) bn Gewerbeimmobilien Wohnimmobilien Börsennotierte Immobiliengesellschaften (45%) ca. 150 Mrd. Offene Spezialfonds (8%) Juni 16 Geschlossene Spezialfonds (2%) Geschlossene Publikumsfonds (28%) Der hoch fragmentierte deutsche Wohnimmobiliensektor hat in den vergangenen Jahren durch einfach skalierbare Geschäftsmodelle und starke Kapitalzufuhr zu sehr hohen Transaktionsvolumina geführt. Es ist zu erwarten, dass Gewerbeimmobilienplattformen auch künftig weiteres Kapital anziehen werden, um deutlich stärkere Marktteilnehmer zu formen. Notes: (1) End of year and June 6, 2016 market capitalization of selected listed German and Austrian real estate companies; market data as of June 6, 2016 (2) September 2015 figures based on Barkow Consulting analysis Quelle: Bloomberg, Analyse Seite 12

14 Ausblick Während Direktanlagen, Separate Accounts und Club Deals in hohem gegenseitigen Wettbewerb um geeignete Immobilienanlagen stehen, erweitern wachstumsorientierte Immobiliengesellschaften mit Zugang zum Kapitalmarkt das Spektrum an Anlagemöglichkeiten (sowohl für Eigenkapital als auch Fremdkapital). Ähnlich wie im Wohnbereich erwarten wir auch im Gewerbesektor eine stärkere Konsolidierung, insbesondere aus folgenden Gründen: Breitere Diversifikation des Immobilienportfolios (Zugang zu weiteren Standorten) Reduktion von Klumpenrisiken Einsparung bei Verwaltungsfunktionen (1) Ggf. Verbesserung der Finanzierungskonditionen, verbesserte Kreditwürdigkeit Höhere Handelsaktivität in der Aktie Geschärftes Kapitalmarktprofil Anmerkungen: (1) Weitere Details hierzu finden sich im aktuellen Real Estate Benchmarking Survey 2016 Seite 14

15 Ansprechpartner Real Estate Thomas Veith Pressekontakt: Schwerpunkte: Buy- und Sellside Due Diligence bei Immobilien- Transaktionen Real Estate M&A Lead Advisory Real Estate Loan Analysen Vita seit 2007 Partner bei 20 Jahre Berufserfahrung mit Immobilientransaktionen seit 2000 bei Dr. Andreas Schillhofer Schwerpunkte: M&A, Equity Raising Immobiliengesellschaften Corporates Vita Führungspositionen bei Bankinstitutionen Zuletzt Mitglied der Geschäftsführung der Mediobanca in Deutschland Co-Leiter der Mediobanca Real Estate Industriegruppe Seit 2016 Partner bei Dagmar Schadbach Telefon: Seite 15

17 Europa - Verteilung der Deals nach Land des Targets Gemessen an der Zahl der Deals ab 50 Mio. US-Dollar Überwiegende Mehrzahl der Deals in UK, ebenfalls regelmäßig größter Anteil am Gesamtvolumen, mit Ausnahme erstes Quartal 2016, aufgrund von zwei Mega-Deals mit französischen Targets; Frankreich hier mit außergewöhnlich hohem Anteil. Übernahmen mit Targets in Deutschland: eher größere Deals, Anteil am Gesamtvolumen regelmäßig größer als Anteil an Anzahl der Deals. Wenige Transaktionen (mit Volumen über 50 Mio. US-Dollar) in Osteuropa/Türkei/Russland. Anzahl / Anteile nach Land des Targets (1) 100,0% 9,3% 8,8% 7,8% 9,5% 5,7% 6,2% 100,0% 80,0% 29,0% 31,2% 35,2% 37,3% 38,7% 38,3% 80,0% 60,0% 60,0% 13,1% 13,2% 11,7% 11,2% 11,8% 19,8% 40,0% 40,0% 36,6% 33,7% 31,3% 28,9% 27,9% 20,0% 25,9% 20,0% 0,0% 12,0% 13,2% 13,9% 13,2% 15,8% 9,9% 0,0% Germany United Kingdom YTD France Rest of Western Europe Eastern Europe* *Eastern Europe inklusive Türkei und Russland Anmerkungen: (1) Stand Volumen / Anteile nach Land des Targets (1) 5,5% 7,4% 5,3% 7,3% 4,0% 4,1% 32,6% 21,2% 32,8% 37,9% 35,3% 39,1% 14,1% 19,4% 14,5% 13,4% 13,3% 33,6% 34,2% 24,2% 27,0% 29,9% 28,2% 12,5% 23,7% 23,1% 13,2% 20,4% 18,1% 4,4% Germany United Kingdom YTD France Rest of Western Europe Eastern Europe* Quelle: -Analyse basierend auf Thomson Reuters M&A Daten Seite 17

18 Europa - Verteilung der Deals nach Sub-Sektoren Gemessen an der Zahl der Deals ab 50 Mio. US-Dollar seit 2011 Die überwiegende Mehrzahl der Transaktionen betrifft Übernahmeziele aus dem Gewerbeimmobilien-Bereich: Seit 2011 machen diese konstant über zwei Drittel der Übernahmen im Immobiliensektor aus. Seit 2012 rückgängig: Deals mit RE-Management & Development Unternehmen als Ziel. REITs stehen nur bei unter 10 % der Übernahmen auf der Targetseite, jedoch bei über 30 % auf der Käuferseite. 100,0% 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% Gemessen an der Anzahl der Deals mit Anzahl der Deals mit einem Volumen von einem Volumen von 50 Mio. USD oder mehr (1) 50 Mio. USD oder mehr (1) 8,2% 8,8% 7,8% 9,8% 7,4% 8,6% 7,1% 6,1% 10,2% 4,8% 4,0% 7,7% 5,2% 7,1% 12,3% YTD 2,9% 7,0% 4,9% 9,3% 11,7% 7,4% 10,6% 13,6% Non Residential ,1% 68,8% 69,1% 67,8% 74,1% 65,4% Non Residential Residential REITs YTD RE Mgmt. & Dev. Other Anmerkungen: (1) Stand Residential REITs Real Estate Management & Development Other Quelle: -Analyse basierend auf Thomson Reuters M&A Daten Seite 18

19 Europa - Verteilung der Deals nach Art des Investors Gemessen an der Zahl der Deals ab 50 Mio. US-Dollar Tendenziell geringe Bedeutung strategischer Investoren. Finanzinvestoren können in REITs und sonstige unterschieden werden. Sonstige Finanzinvestoren: Banken, Versicherungen, Private Equity Investoren, Investorengruppen, SPVs sonstige Investmentfonds. 100,0% Anteile von Investoren-Typen an der Anzahl der Deals ab 50 Mio. USD (1) 100,0% Anteile von Investoren-Typen am Volumen der Deals ab 50 Mio. USD (1) 80,0% 36,1% 40,0% 40,0% 45,4% 40,7% 49,4% 80,0% 41,6% 53,5% 52,1% 43,5% 44,6% 34,7% 60,0% 60,0% 35,0% 29,8% 40,0% 34,8% 32,5% 34,3% 35,8% 20,0% 29,0% 30,2% 25,2% 22,1% 24,9% 14,8% 0,0% YTD Strategic Investor REITs other Financial Investor 40,0% 27,9% 25,3% 26,0% 38,6% 35,3% 55,4% 20,0% 30,5% 21,2% 21,9% 17,9% 20,2% 9,9% 0,0% YTD Strategic Investor REITs other Financial Investor Anmerkungen: (1) Stand Quelle: -Analyse basierend auf Thomson Reuters M&A Daten Seite 19

20 Deal Aktivität in Deutschland Gemessen an der Zahl der Deals ab 50 Mio. US-Dollar mit deutschen Targets In Deutschland geringerer Anteil von Non-Residential Targets im ersten Quartal bislang nur drei Deals mit Targets in Deutschland (Vorquartal: 11 Deals, Durchschnitt der letzten vier Quartale: 12 Deals). Finanzinvestoren haben bei Deals in Deutschland einen geringeren Anteil als in Europa insgesamt. Gemessen an der Anzahl der Deals mit Anteile von Investoren-Typen an der Anzahl einem Volumen von 50 Mio. USD oder mehr (1) der Deals ab 50 Mio. USD (1) 100,0% 3,1% 4,3% 2,1% 9,1% 4,3% 2,1% 11,1% 4,3% 100,0% 9,1% 80,0% 34,4% 27,7% 17,0% 18,2% 13,6% 29,6% 28,1% 25,0% 80,0% 38,3% 38,3% 44,4% 62,5% 60,0% 60,0% 45,5% 25,0% 40,0% 48,1% 53,1% 29,8% 68,2% 62,5% 66,0% 72,3% 40,0% 40,4% 20,0% 44,4% 37,5% 50,0% 20,0% 36,4% 22,2% 18,8% 21,3% 31,9% 0,0% 0,0% Other YTD Real Estate Management & Development YTD REITs Strategic Investor REITs other Financial Investor Residential Non Residential Anmerkungen: (1) Stand Quelle: -Analyse basierend auf Thomson Reuters M&A Daten Seite 20

21 Methodik Dieser Report ist eine Analyse der europaweiten Transaktionsaktivitäten in der Immobilienbranche. Die der Analyse zugrundeliegenden Daten stammen von Thomson Reuters und umfassen alle angekündigten Deals, bei denen das Übernahmeziel seinen Sitz in Europa hat und aus dem von Thomson Reuters definierten Industriesektor Real Estate stammt oder von Thomson Reuters einer der folgenden NAIC Sektoren zugeordnet wurde: Lessors of Residential Buildings and Dwellings ; Lessors of Nonresidential Buildings (except Miniwarehouses) ; Lessors of Miniwarehouses and Self- Storage Units ; Lessors of Other Real Estate Property ; Offices of Real Estate Agents and Brokers ; Residential Property Managers ; Nonresidential Property Managers ; Offices of Real Estate Appraisers ; Other Activities Related to Real Estate. Die Analyse umfasst alle Zusammenschlüsse, Unternehmenskäufe und -verkäufe, Leveraged Buyouts, Privatisierungen und Übernahmen von Minderheitsanteilen mit einem Transaktionsvolumen ab 50 Mio. US-Dollar, die zwischen dem 1. Januar 2011 und dem 23. Mai 2016 angekündigt wurden. Es wurden alle Transaktionen einbezogen, deren Status zum Zeitpunkt der Analyse abgeschlossen, noch nicht abgeschlossen, noch nicht abgeschlossen aufgrund kartellrechtlicher Genehmigungsverfahren, unconditional (d.h. Bedingungen des Käufers wurden erfüllt, aber der Deal wurde noch nicht abgeschlossen) oder zurückgezogen waren PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Alle Rechte vorbehalten. bezeichnet in diesem Dokument die PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, die eine Mitgliedsgesellschaft der PricewaterhouseCoopers International Limited (IL) ist. Jede der Mitgliedsgesellschaften der IL ist eine rechtlich selbstständige Gesellschaft. Seite 21

22 Impressum Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, die nicht ausdrücklich vom Urheberrechtsgesetz zugelassen ist, bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung der PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischer Form. Eine Weitergabe an Dritte ist nicht gestattet PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Alle Rechte vorbehalten. bezeichnet in diesem Dokument die PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, die eine Mitgliedsgesellschaft der PricewaterhouseCoopers International Limited (IL) ist. Jede der Mitgliedsgesellschaften der IL ist eine rechtlich selbstständige Gesellschaft. 22