Der Salzburger Immobilienmarkt - Warum die Preise verrückt spielen

Transkript

1 Der Salzburger Immobilienmarkt - Warum die Preise verrückt spielen Dr. Mag. (FH) Gerald Hubner Innungsmeister Immobilien Salzburg Prok. Anita Brunnbauer Raiffeisen Realitäten Salzburg

2 Aufbau Aufbau & Ziel des Impulsreferates Ziel Der verrückte Markt Die besondere Vorliebe Der Wunsch nach Rendite Erklärung des aktuellen Umstandes, warum Schätzwerte von Kaufpreisen abweichen können Erklärung, warum ein Teil des Kaufpublikums bereit ist, mehr als den objektiven Wert einer Immobilie zu bezahlen Erklärung der unterschiedlichen Renditebegriffe und ihrer Auswirkungen Seite 2

3 Was ist passiert: Der verrückte Markt Globalisierung der Zahlungsströme Kapital- & Finanzmarkt 9/ Anschlag auf das World Trade Center USA Rezession Senkung der Leitzinsen auf 1% p. a. Kreditausleihungen und Verkehrswerte von Immobilien steigen Equity Consumption 2006/2007 Konjunkturaufschwung in USA hohe Inflation steigende Leitzinsen 5% p. a. Folge: Subprime Krise in den USA globale Auswirkungen Immobilienproblem Problem des Finanz- und Kapitalmarktes Realwirtschaft globale Wirtschaftskrise Seite 3

4 Der verrückte Markt Marktbericht von CBRE Austria Seite 4

5 Der verrückte Markt Wozu führte diese Situation in Salzburg? die Transaktionszahl an Liegenschaften geht zurück *bis einschl. 08/2012 Seite 5

6 Der verrückte Markt Wozu führte diese Situation in Salzburg? das Durchschnittsvolumen der Einzeltransaktion steigt tendenziell *bis einschl. 08/2012 Seite 6

7 Der verrückte Markt Wozu führte diese Situation in Salzburg? der Anteil an verkauften Wohnungen steigt *bis einschl. 08/2012 Seite 7

8 Der verrückte Markt Wozu führte diese Situation in Salzburg? die Anzahl von Grundstücksverkäufen wird immer geringer *bis einschl. 08/2012 Seite 8

9 Der verrückte Markt Auswirkungen am Salzburger Markt: das vorhandene Angebot wird stetig kleiner Seite 9

10 Der verrückte Markt Auswirkungen am Salzburger Markt: die Grundstückspreise steigen kontinuierlich Seite 10

11 Der verrückte Markt Auswirkungen am Salzburger Markt: Wohnungen (Neubau und Bestand) werden immer teurer *bis einschl. 08/2012 Seite 11

12 Der verrückte Markt Auswirkungen am Salzburger Markt: Wohnungen Neubau sind kaum noch leistbar Neubauwohnung in einer durchschnittlichen Stadtlage /m² /m² Nutzfläche Neubauwohnung in einer sehr guten Stadtlage /m² /m² Nutzfläche Seite 12

13 Der verrückte Markt 2-Zimmerwohnung Salzburg-Stadt mit 2 TG-Abstellplätzen (Jänner 2012) 2-Zimmerwohnung Salzburg-Stadt (Mai 2011) Garconniere Salzburg-Stadt (November 2011) Garconniere Salzburg-Stadt (April 2011) Quelle: Eigene Recherche Seite 13

14 Die besondere Vorliebe 2 LBG Bewertungsgrundsatz 2 (1) Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln. (2) Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. (3) Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. Seite 14

15 Die besondere Vorliebe Straßenfront Seite 15

16 Der Wunsch nach Rendite Worin besteht die Rendite? R TR = R NCF + R V Erläuterung: R = Rendite TR = Total Return (gesamte Rendite) NCF = Netto-Cash-Flow (Rendite der laufenden Reinerträge) V = Change in Value (Wertänderungsrendite) Quelle: Immobilienbewertung Österreich Seite 16

17 Der Wunsch nach Rendite Quelle: gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung Seite 17

18 Der Wunsch nach Rendite Quelle: gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung Seite 18

19 Fazit Der Immobilienmarkt folgt keinen gleichbleibenden Gesetzen, der Markt bestimmt das Geschehen! Grundlage für die solide Beurteilung eines Immobilienangebotes ist die profunde Marktkenntnis von Immobilienexperten! Der Immobilienmarkt ist insbesondere im volatilen Salzburger Markt nur von Immobilienexperten zu interpretieren, nutzen Sie die Expertise der Immobilienberater Ihrer Wahl! Seite 19

20 Die neue Immobilienbesteuerung nach dem Stabilitätsgesetz 2012

21 Stabilitätsgesetz 2012 Immobilienbesteuerung Abschaffung der Spekulationsfrist ab Einführung einer Immobilienertragssteuer - Berechnung ab 2013 durch den Notar Private Liegenschaften Steuerfrei bleiben: - Immobilien mit Hauptwohnsitz - 2 Jahre durchgehend seit der Anschaffung - 5 Jahre durchgehend innerhalb der letzten 10 Jahren - selbst hergestellte Gebäude - nur wenn keine Einkunftserzielung in den letzten 10 Jahren

22 Ausnahmen von der Besteuerung Hauptwohnsitzbefreiung Seit Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend 2 Jahre Hauptwohnsitz Innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend Geht nicht auf Erben über Herstellerbefreiung Gilt für selbst hergestellte Gebäude Keine Vermietung innerhalb der letzten 10 Jahre Nur Gebäudeanteil ist befreit

23 Stabilitätsgesetz 2012 Immobilienbesteuerung Grundstücksverkauf ab I. Erwerb vor dem II. Erwerb ab dem = Alt-Grundstücke = Neu-Grundstücke Pauschalsatz vom Verkaufserlös (3,5% bzw. 15%) 25% vom Veräußerungsgewinn

24 Stabilitätsgesetz 2012 Immobilienbesteuerung private Liegenschaften, unbebaute Grundstücke Alt-Grundstücke Anschaffung vor dem Umwidmung ab : 15 % des Veräußerungserlöses - keine bzw. Umwidmung vor : 3,5 % des Veräußerungserlöses - Geltendmachung der tatsächlichen Anschaffungskosten möglich Neu-Grundstücke Anschaffung ab dem Veräußerung nach dem : 25 % des Veräußerungsgewinnes Veranlagungsoption möglich: sinnvoll bei niedrigem Veräußerungsgewinn bzw. Veräußerungsverlust, Geltendmachung von Herstellungsaufwand, Verrechnung mit anderen Einkünften

25 Ertragsliegenschaften

26 Immobilien sind wertbeständig ertragreich eine attraktive Anlageform Eigentum im Grundbuch

27 Neubauprojekt im Süden Salzburgs 6 Architektenvillen 2- bis 4-Zi- bzw. Penthousewhg. Garten, Terrasse od. Balkon Hochwertige Ausstattung Großteils barrierefrei Energieoptimiert u. ökologisch

28 Neubauprojekt im Süden Salzburgs

29 Terrassenwohnung in Riedenburg Ca. 139 m² Wohnfläche Ca. 67 m² Süd-Terrasse 1. Obergeschoss Nur 4 Einheiten Baujahr: 1990 Topzustand Gasheizung Kellerabteil KFZ-Stellplatz Kaufpreis: ,00

30 Ertragsliegenschaft in Maxglan Ca. 580 m² Grundfläche Ca. 388 m² Nutfläche Zentrale, ruhige Lage Insgesamt 9 Wohnungen 6 KFZ-Stellplätze, 3 Garagenplätze 6 Wohnungen befristet vermietet 3 Wohnungen derzeit bestandsfrei Bei Vollvermietung: ,- p.a. Baujahr: komplett saniert Kaufpreis: ,00

31 Betriebsliegenschaft Liefering Ca m² Grundfläche Ca m² Nutzfläche Ca. 190 m² Bürofläche Guter Zustand 2 Zufahrten Parkplätze Büro,- Lager,- und/oder Produktionsflächen Gasheizung GFZ 0,6 Kaufpreis: ,00

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