BAUHERRENMODELL N 453 PALAIS FABER SALZBURG / RAINERSTRASSE 4 AUERSPERGSTRASSE 8/FRANZ-JOSEF-STRASSE 1/1A

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1 BAUHERRENMODELL N 453 PALAIS FABER SALZBURG / RAINERSTRASSE 4 AUERSPERGSTRASSE 8/FRANZ-JOSEF-STRASSE 1/1A

2 HISTORISCHER WERT Moritz Faber, Besitzer der Brauerei Liesing, lebte von 1837 bis 1921 und ließ zu Lebzeiten die beiden prunkvollen, historischen Faberhäuser in Salzburg in der heutigen Rainerstraße im Wiener Ringstraßenstil erbauen. Salzburg war bis 1860 vom großen Weltverkehr abgeschnitten dies änderte sich schlagartig als am 12. August 1860 die Bahnlinie Wien-Salzburg- München dem allgemeinen Verkehr übergeben wurde. Die Bahn brachte für die Stadt den Fremdenverkehr als neuen Erwerbszweig mit sich und machte dafür massive städtebauliche Umstrukturierungen notwendig. So entstand in dieser Zeit auch der Stadtteil Neustadt. Zeigten sich die Fassaden der Häuser in Salzburg bis dahin eher schlicht, schmucklos und betont flächig, begann mit dem Bau der Faberhäuser eine neue, damals umstrittene Gestaltungsepoche. Das Bestreben des Bauherrens Moritz Faber war es, die damalige Westbahnstraße zu einer Prachtstraße avancieren zu lassen.

3 HISTORISCHER WERT Und so ließ der Wiener k.k. Hofbaumeister Sonnleitner unter der Bauleitung von Valentin Ceconis auf Wunsch des Auftraggebers zwei monumentale Palais an der heutigen Rainerstraße von entstehen. Nach 1945 entwickelte sich die Neustadt immer mehr zum zentralen Stadtteil ein Prozess der bis heute andauert und sich in der wirtschaftlichen und touristischen Bedeutung widerspiegelt.

4 GEBÄUDE / ZUSTAND / BESTANDSMIETER

5 FLÄCHENKONZEPT DES HOTELBETREIBERS 1. Untergeschoss Bankfiliale 230 m² Hotel m² öffentliche Bereiche 143 m² Nebenflächen 759 m² Gangflächen 188 m² Möglichkeit eines Fitness / Wellnessbereiches

6 FLÄCHENKONZEPT DES HOTELBETREIBERS Erdgeschoss Bankfiliale 451 m² Trafik 28 m² Hotel 704 m² öffentliche Bereiche 472 m² Nebenflächen 188 m² Gangflächen 44 m²

7 FLÄCHENKONZEPT DES HOTELBETREIBERS 1. Obergeschoss Hotel m² Zimmer 971 m² Nebenflächen 27 m² Gangflächen 239 m²

8 FLÄCHENKONZEPT DES HOTELBETREIBERS Zwischengeschoss Hotel 143 m² Zimmer 87 m² Nebenflächen 56 m²

9 FLÄCHENKONZEPT DES HOTELBETREIBERS 2. Obergeschoss Wohnung / Ordination 259 m² Hotel m² Zimmer 789 m² Nebenflächen 27 m² Gangflächen 214 m²

10 FLÄCHENKONZEPT DES HOTELBETREIBERS 3. Obergeschoss Hotel m² Zimmer m² Nebenflächen 36 m² Gangflächen 257 m²

11 FLÄCHENKONZEPT DES HOTELBETREIBERS 4. Obergeschoss Hotel m² Zimmer 521 m² öffentliche Bereiche 66 m² Nebenflächen 170 m² Gangflächen 442 m² eventuell Roofbar

12 BESTANDSMIETER 1. UNTERGESCHOSS 230 m² Lagerfläche im Kellergeschoss ERDGESCHOSS 451 m² Geschäftslokal - Sparkassenfiliale im Erdgeschoss ERDGESCHOSS 28 m² Geschäftslokal - Trafik, seit 1952 unbefristet vermietet 2. OBERGESCHOSS 259 m² Wohnung / Ordination, seit 1953 unbefristet vermietet

13 STANDORT / MIKROLAGE UND MAKROLAGE

14 Kapuzinerberg Festung Hohensalzburg Dom zu Salzburg m Hauptbahnhof 800m Salzach Getreidegasse 800 m Congress Salzburg Palais Faber Schloss Mirabell 160 m Großes Festspielhaus Mönchsberg

15 DAS OBJEKTUMFELD

16 HOTSPOTS / SEHENSWÜRDIGKEITEN in der näheren Umgebung CONGRESS SALZBURG Entfernung gegenüber Distanz 1 Minute SCHLOSS MIRABELL Entfernung gegenüber Distanz 2 Minuten

17 HOTSPOTS / SEHENSWÜRDIGKEITEN in der näheren Umgebung SALZACH - MAKARTSTEG Entfernung 500 m Distanz 9 Minuten

18 HOTSPOTS / SEHENSWÜRDIGKEITEN in der näheren Umgebung MOZART GEBURTSHAUS Entfernung 800 m Distanz 12 Minuten GETREIDEGASSE Entfernung 800 m Distanz 13 Minuten

19 HOTSPOTS / SEHENSWÜRDIGKEITEN in der näheren Umgebung GROSSES FESTSPIELHAUS Entfernung 900 m Distanz 15 Minuten PFERDESCHWEMME Entfernung 900 m Distanz 15 Minuten

20 HOTSPOTS / SEHENSWÜRDIGKEITEN in der näheren Umgebung RESIDENZPLATZ Entfernung m Distanz 14 Minuten DOM ZU SALZBURG Entfernung m Distanz 15 Minuten

21 ANBINDUNG ÖFFENTLICHER VERKEHR HAUPTBAHNHOF SALZBURG Entfernung 800 m Buslinie 160 (Haltestelle Mirabellplatz) FLUGHAFEN SALZBURG Entfernung 8,1 km Buslinie 180 (Haltestelle Mirabellplatz) MESSE SALZBURG Entfernung 2,4 km Buslinie 111 (Haltestelle Mirabellplatz) RED BULL ARENA Entfernung 4,9 km

22 DER TOURISMUS Mit mehr als Ankünften und rd Nächtigungen im Kalenderjahr 2016 wurde das Rekordergebnis von 2015 um Ankünften, das entspricht einem Plus von 4,8% und um Übernachtungen, das entspricht einem Plus von 4,4%, übertroffen. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer beträgt 1,7 Tage.

23 ÜBERNACHTUNGEN IN SALZBURG INSGESAMT Quelle: MA 2/01 - Stadtarchiv und Statistik Salzburg

24 TOURISMUSINTENSITÄT in den Landeshauptstädten 2016 Im Städtetourismus lag 2016 natürlich die Bundeshauptstadt Wien mit 14,8 Mio. Nächtigungen überlegen an der Spitze und konnte einen Zuwachs von 4% im Vergleich zum Vorjahr verzeichnen. Die Stadt Innsbruck kam mit einem Plus von 2% auf fast 1,6 Mio. Nächtigungen, Graz mit einem Plus von 3% auf 1,1 Mio. Nächtigungen. Bei der Tourismusintensität, diese ergibt sich aus dem Verhältnis der Anzahl der Übernachtungen zur Anzahl der Wohnbevölkerung, lag Salzburg im letzten Tourismusjahr mit 18 Gästeübernachtungen pro Einwohner vor Innsbruck und Bregenz. Quelle: MA 2/01 - Stadtarchiv und Statistik Salzburg

25 DIE GRÖSSTEN 10 HERKUNFTSLÄNDER Übernachtungen in Salzburg 2016 Österreich Nächtigungen Deutschland Nächtigungen USA Nächtigungen Italien Nächtigungen Vereinigtes Königreich Nächtigungen China Nächtigungen Schweiz / Liechtenstein Nächtigungen Südkorea Nächtigungen Südostasien Nächtigungen Australien Nächtigungen Quelle: MA 2/01 - Stadtarchiv und Statistik Salzburg

26 AUFTEILUNG NACH HOTELKATEGORIE Betriebe in Salzburg 2016 Übernachtungen in Salzburg 2016 Quelle: MA 2/01 - Stadtarchiv und Statistik Salzburg

27 Tourismus Salzburg Salzburger Festspiele / Andreas Kolari KULTURELLE HÖHEPUNKTE MOZARTWOCHE Jänner OSTERFESTSPIELE SALZBURG März bzw. April SALZBURGER FESTSPIELE PFINGSTEN Mai bzw. Juni SOMMERSZENE Juni SALZBURGER FESTSPIELE Juli und August SALZBURGER KULTURTAGE Oktober SALZBURGER ADVENTSINGEN Dezember Salzburger Festspiele verzeichneten 2016 im Juli und August bei insgesamt 192 Veranstaltungen eine Gesamtbesucherzahl von mehr als und eine Platzauslastung von 96%.

28 VERANSTALTUNGEN Gegenüber dem Palais Faber befindet sich das Kongresszentrum Salzburg fanden 120 Veranstaltungen, darunter 24 internationale, an insgesamt 219 Belegungstagen statt. Jährlich ziehen das Messezentrum und die Salzburgarena bei rd. 80 Veranstaltungen mehr als Besucher an.

29 WERTBESTÄNDIGES OBJEKT

30 WERTBESTÄNDIGES OBJEKT SYMBOLFOTO

31 PROJEKTDATEN Konzept als Miteigentümergemeinschaft (persönliche Grundbucheintragung) Begünstigte Abschreibung (1/15-AfA) für rd. 10% der Herstellungskosten (Denkmalschutz) Kein Förderdarlehen Sanierung des denkmalgeschützten Palais Faber Errichtung und Verpachtung eines ****Plus Hotels mit 113 Zimmer sowie Allgemeinflächen 2 Bestandsmieter (Trafik / 1 Wohnungsmieter) 1 Neumieter (Sparkassenfiliale) geplanter Baubeginn im Juni 2019 Voraussichtliche Fertigstellung im Dezember 2020 Investitionsvolumen EUR 60,0 Mio. Mindestbeteiligung 0,20% der Liegenschaft mit Erhöhungsschritten um jeweils 0,05%-Punkte Allgemeiner Finanzierungsvorschlag: 26% Eigenkapital / 74% Fremdmittel 100%-BARzeichnung oder Mischvariante Kredit/Bar möglich, Mindestbeteiligung bei Mischvariante beträgt 0,20% (0,10% Kredit / 0,10% BAR)

32 VERMIETUNG DER BESTANDSFLÄCHEN bestehende Mietverhältnisse 258 m² Wohnung / Ordination, seit 1953 unbefristet vermietet Nettomiete EUR 9.600,-- p.a. (EUR 3,10 / m² p.m.) 28 m² Geschäftslokal - Trafik, seit 1952 unbefristet vermietet Nettomiete EUR 1.080,-- p.a. (EUR 3,20 / m² p.m.) neuer Mietvertrag - SPARKASSENFILIALE 451 m² Geschäftslokal im Erdgeschoss EUR 25,-- /m², ergibt EUR ,-- p.a. 230 m² Lagerfläche im Kellergeschoss EUR 8,-- /m², ergibt EUR ,-- p.a. GESAMTMIETE BETRÄGT EUR ,-- p.a. Sparkasse - Kündigungsverzicht bis 2034 (17,5 Jahre gemäß Mietvertrag)

33 WESENTLICHE KENNZIFFERN DES PACHTVERTRAGES H-Hotels Pächter - THR in Salzburg Hotelbetriebs- und Management GmbH 100%-ige Tochter der deutschen IHB Internationale Hotelbetriebsgesellschaft mbh; seit 2007 in Österreich für Ramada Hotels tätig; seit Vorjahr Pächter am Salzburger Hauptbahnhof mit erstem H-Hotel in Österreich 113 Hotelzimmer Pacht von EUR 1.085,-- (bereits indexiert; Indexierung beginnt 12 Monate vor Übergabe) Nettopachtzins / ohne Betriebskosten EUR ,-- p.a. Indexierung jährlich nach Verbraucherpreisindex (VPI), 80% Anpassung Kündigungsverzicht seitens des Pächters und Verpächters für 20 Jahre; H-Hotels.com Hotelgruppe hat zweimalige Option den Pachtvertrag um jeweils 5 Jahre zu verlängern Sämtliche Instandhaltungsaufwendungen gehen zu Lasten des Pächters (außer Dach und Fach / Haustechnik)

34 WESENTLICHE KENNZIFFERN DES PACHTVERTRAGES H-Hotels Für FF&E (Einrichtung und Ausstattung) bildet der Pächter eine vereinbarte, jährliche Rücklage (ab dem 3. Jahr 3% vom Nettoumsatz; etwa EUR ,-- Rücklage p.a.) Ausstattungsinvestitionen werden vom Pächter durchgeführt Bankgarantie vom Pächter über 12 Monatsnettopachtzinse; diese ist während der gesamten Pachtdauer bei Inanspruchnahme vom Pächter wieder aufzufüllen. Zusätzlich Konzerngarantie über 18 Nettomonatspachtzinse für gesamte Pachtdauer.

35 IFA - GARANTIE BEI VERSPÄTETER RÄUMUNG DES BESTANDSOBJEKTES Salzburger Sparkasse ist berechtigt das Bestandsobjekt bis 30. Juni 2019 unentgeltlich (außer Betriebskosten) zu nutzen. Verzögert sich die Fertigstellung des neuen Verwaltungsgebäudes der Salzburger Sparkasse, so ist diese berechtigt das Palais Faber bis längstens 30. Juni 2020 entgeltlich zu nutzen. Der monatliche Mietzins inkl. Betriebskosten für die Salzburger Sparkasse würde in diesem Fall EUR ,-- p.m. betragen. Eine verspätete Räumung des Bestandsobjektes hätte auch eine verspätete Übergabe an den Pächter (Pachtzins EUR ,-- p.m.) zur Folge. Falls es zu einer Verzögerung bei der Räumung des Gebäudes kommen sollte, garantiert ifa, dass sie aus diesem Titel für die Einnahmendifferenz ab 01. April 2021 aufkommt.

36 WESENTLICHE KENNZIFFERN DER H-HOTELS.COM HOTELGRUPPE Zählt seit nahezu 50 Jahren zu den Key Playern am deutschen Markt Derzeit über 50 Hotels im Portfolio Nachhaltige Expansionsstrategie mit starken Eigenmarken wie HYPERION, H4 Hotels, H2 Hotels, H.ostels Unabhängige, familiengeführte Unternehmensgruppe mit eigenen Servicegesellschaften Full Service Werbeagentur Software- & E Commerce Entwicklung Zentrales Finanzzentrum > Mitarbeiter

37 WESENTLICHE KENNZIFFERN DER H-HOTELS.COM HOTELGRUPPE Zählt zu den Top 10 Hotelbetreibern in der Bundesrepublik Deutschland (Quelle: AHGZ) AA Ranking im Investment Ranking Hotellerie der renommierten Unternehmensberatung Treugast Solution Group Punktet durch vollausgestatte Zimmer, exzellente Gastronomie und ausgezeichnetem Service

38 GESAMTÜBERSICHT VORAUSSICHTLICHER EINNAHMEN Bestandsmieter EUR p.a. Bankfiliale EUR p.a. H-Hotels EUR p.a. GESAMTNETTOEINNAHMEN EUR p.a.

39 PROGNOSERECHNUNG - Kreditzeichner 0,20 % Miteigentumsanteile Gesamtinvestitionssumme netto (ohne Umsatzsteuer): EUR ,-- BAUPHASE EIGENKAPITAL 2017 EUR 8.400, 2018 EUR 8.400, 2019 EUR 8.400, 2020 EUR 8.400, Eigenkapital vor Steuer EUR , Steuer - EUR 8.250, STEUERLICHES ERGEBNIS EUR 8.300, EUR 3.100, EUR 3.400, EUR 1.700, Ges. Abschreibung - EUR , bei 50% Steuerprogression Eigenkapital nach Steuer EUR ,

40 PROGNOSERECHNUNG - Kreditzeichner 0,20 % Miteigentumsanteile Gesamtinvestitionssumme netto (ohne Umsatzsteuer): EUR ,-- FINANZIERUNGSPHASE EUR , Bankdarlehen, Laufzeit 15 Jahre ab , kalkulierter Zinssatz 2,25% p.a. (Fixzinssatz) Darlehensannuitäten p.m. EUR 580, Nettomieteinnahmen p.m. - EUR 280, Eigenkapital vor Steuer p.m. Ø EUR 290, Steuer p.m. Ø EUR 30, Eigenkapital nach Steuer p.m. Ø EUR 320, (3.880, p.a.)

41 PROGNOSERECHNUNG - Kreditzeichner 0,20 % Miteigentumsanteile Gesamtinvestitionssumme netto (ohne Umsatzsteuer): EUR ,-- FAZIT KAPITALAUFWAND NACH STEUER Bauphase Finanzierungsphase p.a. (EUR 3.880, x 15 Jahre) Kapitalaufwand SUMME EUR , EUR , EUR , Mieteinnahmen wertgesichert p.a. p.m. EUR 3.715, EUR 310, = 4,4% Ertrag p.a. auf das eingesetzte Kapital Ihr wertgesichertes, arbeitsfreies Zusatzeinkommen + Immobilienwert

42 EXECUTIVE SUMMARY Exzellente Lage Denkmalgeschützte Immobilie im Ringstraßenstil Immobilien mit diesem Charakter gelangen nur sehr selten auf den Markt Attraktive Rendite Renommierte, deutsche Hotelgruppe H-Hotels.com als langfristiger Pächter mit Bereitstellung entsprechender Garantien und Eigeninvestitionen

43 HERZLICHEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT