Öffentliches Recht Hessen Baurecht

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1 Fall 9 Unwiderstehliche Verlockungen A) Vorüberlegung: In dieser Klausur wird das sog. Einheimischenmodell besprochen. Als besonderer Fall des Vorkaufsrechts ( BauGB) besitzt das Einheimischenmodell in Klausur und Praxis große Relevanz und sollte im Rahmen einer effektiven Examensvorbereitung keinesfalls ausgespart werden. B) Thematik der Klausur ist: Der verwaltungsrechtliche Vertrag Unterscheidung zwischen planersetzenden und planergänzenden Verträgen Das Einheimischenmodell Koppelungsverbot beim Einheimischenmodell C) Personenskizze: K Einheimischenmodell 1 Gemeinde Limburg Klage 2 VG Eine Klage gegen den Vertrag wird erfolgreich sein, wenn die Sachentscheidungsvoraussetzungen vorliegen und die Klage begründet ist. A) Sachentscheidungsvoraussetzungen I. Eröffnung des Verwaltungsrechtswegs, 40 I 1 VwGO 1. Anwendbarkeit Mangels auf- oder abdrängender Sonderzuweisung bestimmt sich dies nach 40 I 1 VwGO. Selbst für Schadensersatzansprüche aus der Verletzung ör Verträge beurteilt sich die Rechtswegfrage nach 40 I 1 VwGO, wie 40 II 1 VwGO klarstellt. VwGO- Skript Rdz 19 ff. 2. Öffentlich - rechtliche Streitigkeit Ch. Langgartner/ M. Weible Seite 1

2 a) Begehren des Klägers Ob eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit vorliegt, beurteilt sich nach dem Begehren des Klägers (Streitgegenstand). Der Streitgegenstand stellt dann eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit dar, wenn sich das Begehren des Klägers nach Normen des öffentlichen Rechts beurteilt. Hier begehrt K die Feststellung der Nichtigkeit, des zwischen ihm und der Gemeinde L abgeschlossenen Vertrages. Sollte sich dieses Begehren nach Normen des öffentlichen Rechts beurteilen, so liegt eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit vor. b) Normen des öffentlichen Rechts aa) Grundsatz Der Streit über das Bestehen eines Vertragsverhältnisses beurteilt sich dann nach Normen des öffentlichen Rechts, wenn es sich um einen ör Vertrag handelt. Ör Verträge unterscheiden sich von Verträgen des Zivilrechts durch den Vertragsgegenstand (BGH in NJW 2003, 889). Irrelevant sind die Rechtsstellung der Parteien oder die subjektiven Vorstellungen der Parteien über den Vertragsgegenstand. Als ör Verträge i.s.v. 54 HVwVfG sind alle Verträge anzusehen, die auf eine Ausgestaltung oder Abänderung von ör Verpflichtungen oder Berechtigungen abzielen, insbesondere Pflichten und Rechte in Über-Unterordnungs-Verhältnissen durch vertragliche Regelungen ersetzen, abändern, ergänzen oder näher bestimmen wollen (Kopp/Ramsauer, VwVfG, 54 Rdnr. 6 ff.). Soweit solche gesetzlichen Regelungen fehlen, wird darauf abgestellt, ob der Vertragsgegenstand so eng mit ör Berechtigungen oder Verpflichtungen zusammenhängt, dass er unter dem Gesichtspunkt des Sachzusammenhangs demselben Rechtsbereich zuzurechnen ist. bb) Hier im Fall: aaa) Hier enthält der Vertrag ein sogenanntes Einheimischenmodell. Mit dem Einheimischenmodell wollen die Gemeinden bei starker Nachfrage nach Bauland durch auswärtige Interessenten der ortsansässigen Bevölkerung den Grunderwerb durch die Errichtung von Wohnhäusern im Heimatort erleichtern. Verträge im Rahmen von Einheimischenmodellen werden regelmäßig in engem Zusammenhang mit der Bauleitplanung abgeschlossen. Somit besteht schon aus diesem Grund ein enger sachlicher Zusammenhang zum öffentlichen Recht. bbb) Auch aus der neu in das BauGB eingefügten Regelung des 11 I 2 Nr. 2 BauGB ergibt sich ein enger gesetzlicher Zusammenhang zwischen dem Bebauungsplan der Gemeinde und der vertraglichen Vereinbarung (vgl. BGH in BayVBl. 2003, II). Somit liegen ein öffentlicher Vertrag und eine öffentlich rechtliche Streitigkeit vor. 3. Nichtverfassungsrechtlicher Art Die Streitigkeit ist auch nichtverfassungsrechtlicher Art, da keine Verfassungsorgane über Verfassungsrecht streiten. Zwischenergebnis: Der Verwaltungsrechtsweg ist eröffnet. II. Sachlicher Streitgegner Sachlicher Streitgegner ist die Gemeinde L. Ch. Langgartner/ M. Weible Seite 2

3 III. Beteiligten- und Prozessfähigkeit, 61, 62 VwGO 1. Beteiligtenfähigkeit, 61 VwGO a) K ist als natürliche Person gemäß 61 Nr. 1 Alt. 1 VwGO in seiner Funktion als Kläger beteiligtenfähig. b) Die Gemeinde L ist als Körperschaft des öffentlichen Rechts gemäß 61 Nr. 1 Alt. 2 VwGO, 1 II HGO in ihrer Funktion als Beklagte beteiligtenfähig. 2. Prozessfähigkeit, 62 VwGO a) K ist gemäß 62 I Nr. 1 VwGO, 2, 104 BGB geschäfts- und daher auch prozessfähig. b) Die Gemeinde selbst ist als juristische Person des öffentlichen Rechts prozessunfähig. Sie wird gemäß 62 III VwGO, 71 I 1, 9 II 2 HGO von ihrem Magistrat vertreten. IV. Statthafte Klageart 1. Begehren des Klägers Ausgangspunkt für die Ermittlung der statthaften Klageart ist das Begehren des Klägers, denn aus diesem Begehren ergibt sich der Klagegegenstand, 88 VwGO. K begehrt hier die Feststellung der Unwirksamkeit des Vertrages. 2. Feststellungsklage, 43 I VwGO a) Nichtigkeitsfeststellungsklage, 43 I Alt. 2 VwGO Denkbar wäre eine Nichtigkeitsfeststellungsklage gemäß 43 I Alt. 2 VwGO, da der K die Feststellung der Unwirksamkeit des Vertragsverhältnisses begehrt. Da 43 I Alt. 2 VwGO aber nur für die Feststellung der Nichtigkeit eines Verwaltungsaktes einschlägig ist, kommt diese Klageart hier nicht in Betracht. VwGO Skript Rdz. 90 b) Allgemeine Feststellungsklage, 43 I Alt. 1 VwGO Die allgemeine Feststellungsklage ist dann die statthafte Klageart, wenn das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses begehrt wird. aa) Rechtsverhältnis Unter einem Rechtsverhältnis i.s.d. 43 I VwGO ist jede rechtliche Beziehung einer Person zu einer anderen Person oder zu einer Sache zu verstehen, die sich aus einem konkreten Sachverhalt ergibt (Kopp/Schenke, VwGO, Rdnr. 43 Rdnr. 11). Die allgemeine Feststellungsklage setzt jedoch nicht voraus, dass das Rechtsverhältnis unmittelbar zwischen den Parteien des Rechtsstreits besteht bzw. nicht besteht. Als konkretes Rechtsverhältnis ist daher im vorliegenden Fall das Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinde L und dem K anzusehen. Von diesem Rechtsverhältnis sind auch die Rechtspositionen des K (Art. 14, 2 I GG) abhängig. bb) Bestehen oder Nichtbestehen Da K die Unwirksamkeit des Vertrages geltend macht, geht es hier um das Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses. Statthafte Klageart ist somit die allgemeine Feststellungsklage i.s.v. 43 I VwGO. V. Feststellungsinteresse Das Feststellungsinteresse ist eine besondere Erscheinungsform des Rechtsschutzbedürfnisses. Im Gegensatz zu 256 I ZPO, wo ein rechtliches Interesse des Klägers gefordert wird, ist im Verwaltungsprozess lediglich ein berechtigtes Interesse notwendig. Dieser Begriff des Ch. Langgartner/ M. Weible Seite 3

4 berechtigten Interesses ist weitergehend; er schließt den Begriff des rechtlichen Interesses mit ein (Kopp/Schenke, VwGO, 43 Rdnr. 23 ff.). Als berechtigtes Interesse i.s.v. 43 I VwGO ist dabei jedes nach vernünftigen Erwägungen der Lage des Falles aufgrund einer gesetzlichen Regelung oder nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen anzuerkennendes schutzwürdiges Interesse rechtlicher, wirtschaftlicher oder ideeller Art anzusehen. In jedem Fall muß das Interesse aber hinreichend gewichtig und ein eigenes sein. Das Feststellungsinteresse des K ergibt sich hier aus wirtschaftlichen und rechtlichen Erwägungen. VI. Klagebefugnis, 42 II VwGO analog Problematisch ist, ob neben dem Feststellungsinteresse zusätzlich noch eine Klagebefugnis i.s.v. 42 II VwGO nötig ist. Dafür spricht, dass auch im Rahmen der Feststellungsklage eine Popularklage verhindert werden muß, so dass ein Rückgriff auf 42 II VwGO gerechtfertigt ist (BVwG NJW 1996, 2048; BayVGH DVBl. 1995, 162). Dagegen spricht, dass die Vermeidung der Popularklage bereits durch das Erfordernis des berechtigten Interesses i.s.v. 43 I VwGO erreicht wird (Schmitt Glaeser, VerwProzR, Rdnr. 337 f.). Zu folgen ist der zweiten Ansicht, denn es fehlt hier aus folgenden Gründen an einer mittels einer Analogie zu schließenden Regelungslücke: 1. Es erscheint überzeugender, statt auf die fragwürdige Analogie zu 42 II VwGO zu rekurrieren, den Anwendungsbereich der Feststellungsklage bereits mittels Eingrenzung des feststellungsfähigen Rechtsverhältnisses zu limitieren. Da hier bei der statthaften Klageart bereits dargelegt wurde, dass K möglicherweise in seinen Rechten verletzt wurde, kommt es auf eine erneute Prüfung des 42 II VwGO nicht an. 2. Weiterhin würden durch eine analoge Anwendung des 42 II VwGO die Voraussetzungen des berechtigten Feststellungsinteresses ausgehöhlt. Denn nach den obigen Ausführungen genügt jedes rechtliche, wirtschaftliche und sogar ideelle Interesse. Fordert man dann im nächsten Prüfungspunkt eine rechtliche Betroffenheit, so würde dem gesetzlich geregelten Tatbestandsmerkmal berechtigtes Interesse der Boden entzogen. Eine Klagebefugnis i.s.v. 42 II VwGO analog ist daher nicht zu fordern (andere Ansicht vertretbar), wobei der Streit hier auch nicht zu entscheiden wäre, da K zumindest in Art. 14, 2 I GG betroffen wäre (s.o.). VII. Subsidiarität der Feststellungsklage, 43 II 1 VwGO 1. Einschränkungen der Zulässigkeit der Feststellungsklage ergeben sich aus der Subsidiaritätsklausel des 43 II 1 VwGO. Danach ist eine Feststellungsklage dann unzulässig, wenn der Kläger seine Rechte durch Gestaltungs- oder Leistungsklage geltend machen kann. Bedeutung erlangt das Subsidiaritätsprinzip unbestrittenermaßen im Verhältnis zur Anfechtungs-, Verpflichtungs- und Fortsetzungsfeststellungsklage. Die staatliche Befugnis zum Erlass eines VAs stellt zwar ein Rechtsverhältnis dar, dieses ist jedoch nach 43 II 1 VwGO nicht feststellungsfähig. Ohne die Subsidiaritätsklausel des 43 II 1 VwGO könnten ansonsten vom Kläger die spezifischen Sachentscheidungsvoraussetzungen der Anfechtungsund der Verpflichtungsklage (bei der allgemeinen Feststellungsklage gibt es anders wie bei der Anfechtungs- und Verpflichtungsklage kein Vorverfahren und keine Klagefrist) umgangen werden. 43 II 1 VwGO gilt nach seinem eindeutigen Wortlaut auch für das Verhältnis der allgemeinen Leistungsklage zur Feststellungsklage des 43 VwGO. Auch in diesem VwGO Skript Rdz. 141 Ch. Langgartner/ M. Weible Seite 4

5 Verhältnis ist die allgemeine Feststellungsklage subsidiär zur allgemeinen Leistungsklage (vor allem auch bei der vorbeugenden Unterlassungsklage). Zwar können hier keine besonderen Sachentscheidungsvoraussetzungen umgangen werden, da die allgemeine Leistungsklage ebenfalls kein Vorverfahren und keine Klagefrist kennt, aber es besteht die Gefahr der doppelten Inanspruchnahme der Gerichte, da eine Feststellungklage keinen vollstreckungsfähigen Inhalt besitzt. 2. Hier wäre evt. eine vorbeugende Leistungsklage auf Unterlassen der Vertragserfüllung denkbar. Dagegen sprechen aber folgende Argumente: a) Das Begehren des Klägers ist eindeutig auf die Feststellung der Unwirksamkeit des Vertrages gerichtet und nicht auf ein Unterlassen. b) Die Vertragserfüllung steht erst in der Zukunft bevor, so dass eine Feststellung noch genügt. c) Eine Umgehung der besonderen Sachentscheidungsvoraussetzungen der allgemeinen Leistungsklage kommt hier nicht in Betracht, da auch diese Klage kein Vorverfahren und keine Klagefrist kennt. d) Eine doppelte Inanspruchnahme durch die Gerichte ist hier nicht zu befürchten, da davon auszugehen ist, dass wenn das Verwaltungsgericht die Nichtigkeit des ör Vertrages feststellt, die Vertragsparteien von sich aus die Erfüllung unterlassen werden. Die allgemeine Feststellungsklage ist daher nicht subsidiär i.s.v. 43 II 1 VwGO. VIII.Zuständigkeit des Gerichts Das VG Wiesbaden ist gemäß 45 VwGO sachlich und gemäß 52 Nr. 5 VwGO i.v.m. 1 II Nr. 5 HessAGVwGO örtlich zuständig. Zwischenergebnis: Die allgemeine Feststellungsklage ist zulässig. B) Begründetheit der Klage Die Klage ist begründet, wenn das streitige Rechtsverhältnis nicht besteht, also kein ör Vertrag vorliegt, so dass dessen Unwirksamkeit festgestellt werden kann. I. Wirksamkeit des Vertragsverhältnisses Das Verwaltungsgericht würde die Unwirksamkeit feststellen, wenn der Vertrag nicht wirksam zustandegekommen, insgesamt nichtig oder hinsichtlich der streitigen Verpflichtung unverbindlich ist (vgl. 59 III HVwVfG). 1. Wirksames Zustandekommen des Vertrages Voraussetzung für das Zustandekommen einer Verpflichtung ist zunächst ein wirksamer Vertragsabschluss. Beim Vertragsabschluss ist zwischen privatrechtlichen und öffentlich - rechtlichen Voraussetzungen zu unterscheiden. a) Privatrechtliche Voraussetzungen Da die 54 ff. HVwVfG das Zustandekommen nicht eigenständig regeln, findet nach 62 Satz 2 HVwVfG ergänzend das Zivilrecht (BGB) Anwendung, so dass auf diese Weise die 130, 145 ff., 164 ff. BGB etc. in das öffentliche Recht einwirken. Von zwei korrespondierenden Willenserklärungen zwischen K und der Gemeinde und von einer ordnungsgemäßen Vertretung der Gemeinde durch ihren Magistrat ist auszugehen. Die privatrechtlichen Voraussetzungen liegen daher vor. b) Öffentlich-rechtliche Voraussetzungen Ch. Langgartner/ M. Weible Seite 5

6 Spezifisch öffentlich-rechtliche Voraussetzung für das Zustandekommen des Vertrages sind die Schriftform, die Zustimmung von Dritten und die Zuständigkeit der kontrahierenden Behörde aa) Schriftform, 57 HVwVfG Die Schriftform des 11 III BauGB wurde überlagert durch die besondere Form des 57 HVwVfG i.v.m. 311 b BGB, die auch eingehalten wurde. bb) Mitwirkung Dritter Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass das Zustandekommen des Vertrages von verfahrensrechtlichen Mitwirkungen anderer abhing. cc) Zuständigkeit der Gemeinde zum Vertragsabschluss Erläuterung zum Aufbau: Der Prüfungsort der Zuständigkeit der den Vertrag abschließenden Behörde ist umstritten und nicht höchstrichterlich geklärt. Denkbar wären folgende Prüfungsstandorte: als Vertragsformverbot ( 54 S.1, 59 I HVwVfG, 134 BGB), als inhaltlicher Gesetzesverstoß ( 59 I HVwVfG, 134 BGB) oder als eine Frage des Zustandekommens gemäß 58 II HVwVfG mit erstrecht-schluß (BVerwGE 84, 236, NVwZ 90, 665) Die Gemeinde ist zuständig (Verbandskompetenz) für den Vertrag, da ihr die Aufgabe der Ortsplanung zugewiesen ist, wie sich aus 1 ff BauGB ergibt. Zwischenergebnis: Der Vertrag ist wirksam zustandegekommen. 2. Nichtigkeit des Vertrages Der Vertrag könnte aus 2 Gründen unwirksam sein, nämlich wegen eines Handlungsformverbots ( 54 Satz 1 a.e. HVwVfG) oder wegen einer inhaltlichen Nichtigkeit ( 59 HVwVfG). a) Handlungsformverbot, 54 Satz 1 a.e. HVwVfG aa) Grundsätzlich ist die Verwaltung gemäß 54 HVwVfG zum Handeln durch ör Vertrag befugt, soweit Rechtsvorschriften nicht entgegenstehen. Zu derartigen entgegenstehenden Vorschriften gehören Handlungsformverbote, bei denen ohne Rücksicht auf den Inhalt, der Abschluss eines Vertrages unzulässig ist (Kopp/Ramsauer, VwVfG, 54 Rdnr. 42). Es gibt dabei nicht nur ausdrückliche Verbote (z.b. 2 II BBesG; 85, 155 AO - Gesetzessammlung Steuergesetze -, 127 I BauGB), sondern vor allem auch Vorschriften, die ihrem Sinn und Zweck nach eine Regelung durch die Handlungsform Vertrag ausschließen (Kopp/Ramsauer, VwVfG, 54 Rdnr. 43). Fraglich ist, ob im Rahmen des Bauplanungsrechts ein solches Handlungsformverbot besteht. bb) Folgende Argumente sprechen für ein Handlungsformverbot im Bauplanungsrecht: Gemäß 3 II und 4 BauGB sind Bürger und Träger öffentlicher Belange bei der Aufstellung eines Bebauungsplans im Bauleitplanaufstellungsverfahren in bestimmter Art und Weise zu beteiligen. Ch. Langgartner/ M. Weible Seite 6

7 Diese verfahrensrechtlichen Anforderungen kann die Gemeinde nicht einhalten, wenn sie sich bereits vor oder im Bauleitplanaufstellungsverfahren vertraglich zum Erlass eines bestimmten Bebauungsplans bindet. Gemäß 1 VI und VII BauGB hat die Gemeinde im Beschluss über die Aufstellung des Bauleitplans eine Abwägung zwischen den öffentlichen und privaten Belangen und innerhalb der öffentlichen Belange vorzunehmen. Diese materiell - rechtlichen Anforderungen kann die Gemeinde nicht einhalten, wenn sie sich bereits vor oder im Bauleitplanaufstellungsverfahren vertraglich zum Erlass eines bestimmten Bebauungsplans bindet. bb) Nach richtiger Auffassung ist wegen folgender Argumente zu unterscheiden: Die 1-10 BauGB besagen nur, dass sich die städtebauliche Entwicklung der Gemeinde grundsätzlich auf der Grundlage von Plänen vollziehen soll, nicht aber, dass dies ausschließlich geschehen muss. Somit kommen auch Verträge zur Regelung in Betracht. Auch zeigen die 34, 35 BauGB als gesetzliche Ersatzpläne auf, dass für weite Teile des Gemeindegebiets eine Bebauungsplanung nicht erforderlich ist. Dies ist ein Indiz dafür, dass auch durch andere Instrumente (z.b. durch Verträge) eine Bauplanung erfolgen kann. Auch 11 BauGB bestätigt die Zulässigkeit städtebaulicher Verträge. Dies bedeutet aber nicht, dass die Planung durch jeglichen Vertrag erfolgen kann. Vielmehr ist zwischen folgenden Verträgen zu unterscheiden: Sog. planergänzende Verträge sind zulässig, da sie die Bauleitplanung nur flankieren und daher die 3, 4 und 1 IV, V-VII BauGB nicht obsolet machen. Ein über 59 I HVwVfG i.v.m. 134 BGB zur Nichtigkeit des Vertrages führendes Handlungsformverbot gilt aber für sog. planersetzende Verträge, die an die Stelle von Bauleitplänen treten sollen. Da es sich bei dem Einheimischenmodell um einen planergänzenden Vertrag handelt, liegt ein Handlungsformverbot i.s.v. 59 I HVwVfG i.v.m. 134 BGB nicht vor. b) Inhaltliche Nichtigkeit, 59 I HVwVfG Bzgl. der inhaltlichen Nichtigkeit von Verträgen i.s.v. 59 HVwVfG ist zwischen 59 I HVwVfG und 59 II HVwVfG zu unterscheiden: aa) Allgemeiner Nichtigkeitsgrund i.s.v. 59 I HVwVfG aaa) Anwendbarkeit von 134 BGB im Rahmen des 59 I HVwVfG Die Anwendbarkeit des 134 BGB ist problematisch: Gegen eine Anwendbarkeit spricht, dass die enumerative Aufzählung der Nichtigkeitsgründe in 59 II HVwVfG überflüssig wäre, wenn schon jeder Verstoß unter 59 I HVwVfG subsumiert werden könnte. Für eine Anwendbarkeit spricht, dass ansonsten die Rechtswidrigkeit des koordinationsrechtlichen Vertrages gänzlich ohne Folgen bliebe ( 59 II HVwVfG bezieht sich ja nur auf subordinationsrechtliche Verträge!), und subordinationsrechtliche Verträge selbst bei einem Ch. Langgartner/ M. Weible Seite 7

8 offensichtlichen und schwerwiegenden Verstoß gegen materiellrechtliche Vorschriften rechtswirksam und verbindlich blieben. Zu folgen ist einer vermittelnden Auffassung Es besteht durchaus ein Bedürfnis für die Anwendbarkeit des 134 BGB (gerade für den koordinationsrechtlichen Vertrag). Einschränkend ist unter dem Begriff des gesetzlichen Verbots in 134 BGB aber nicht jede einer vertraglichen Regelung entgegenstehende Rechtsvorschrift zu verstehen, sondern nur eine solche, die ausdrücklich oder nach ihrem offensichtlichen Zweck gerade diesen Vertragsinhalt verbieten will (Kopp/Ramsauer, VwVfG, 59 Rdnr. 11). bbb) Verstoß gegen 1 III, VI, VII BauGB 1 III und VI, VII BauGB ist ein gesetzliches Verbot zu entnehmen, im Umfeld der Bauleitplanung Verträge abzuschließen, für die es keine städtebauliche Rechtfertigung gibt oder die die Weichen für eine Planung stellen, die auch unter Berücksichtigung des weiten Planungsermessens der Gemeinde nicht als i.s.v. 1 III BauGB erforderlich angesehen werden kann oder die die Weichen für eine Planung stellen, die jedenfalls nicht das Ergebnis einer i.s.v. 1 VI, VII BauGB ordnungsgemäßen Abwägung ist. Fraglich ist, ob der konkrete Vertrag gegen dieses Verbot verstößt: (1) Wie bereits dargelegt wurde, bestand in der Gemeinde L Baulandbedarf für Einheimische. Das Ziel diesen Bedarf zu decken, ist als Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages ausdrücklich in 11 I 2 Nr. 2 BauGB anerkannt. (2) Die Gemeinde L könnte aber Grundrechtspositionen außer Acht gelassen haben, die notwendigerweise das Abwägungsergebnis binden: (a) Art. 11 GG Das mit dem Recht auf Freizügigkeit gewährleistete Recht auf freien Zuzug verbietet es einer Gemeinde nicht entsprechende Vorzugsleistungen für Ortsansässige zu erbringen. Dafür sprechen folgende Argumente: Der Gemeinde steht gemäß Art. 28 II GG ein Selbstverwaltungsrecht zu, welches auch die Planungshoheit mitumfasst ( 2 I BauGB). Bedenklich wäre allenfalls, wenn eine derartige Vorzugsleistung Auswärtigen praktisch die Möglichkeit nähme, in die Gemeinde zu ziehen. Dies ist aber nicht der Fall, da sie im Rahmen eines Mietverhältnisses in die Gemeinde ziehen können oder in einem anderen Gebiet der Gemeinde ein Grundstück erwerben können. (b) Art. 3 III GG Auch gegen das Diskriminierungsverbot des Art. 3 III GG verstößt das Einheimischenmodell nicht, weil die einheimische Bevölkerung nicht gerade wegen der Ortsansässigkeit bevorzugt wird, sondern um ihre oft gegebene wirtschaftliche und soziale Schwäche auf dem Bodenmarkt auszugleichen. (c) Art. 14 I GG Ch. Langgartner/ M. Weible Seite 8

9 Auch ein Verstoß gegen Art. 14 I GG ist nicht ersichtlich, da die Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks nicht vollkommen ausgehöhlt wurde, weil eine Vermietung noch möglich ist. Zwischenergebnis: Es liegt kein Unwirksamkeitsgrund i.s.v. 59 I HVwVfG i.v.m. 134 BGB vor. bb) Spezielle Nichtigkeitsgründe, 59 II HVwVfG 59 II HVwVfG enthält spezielle Nichtigkeitsgründe für subordinationsrechtliche Verträge. aaa) Subordinationsrechtlicher Vertrag, 54 Satz 2 HVwVfG An der Anwendbarkeit des 59 II HVwVfG bestehen im vorliegenden Fall deshalb Zweifel, weil der Vertrag nicht an die Stelle eines VAs tritt. Von 54 Satz 2 HVwVfG werden aber alle ör Verträge erfasst, bei denen die Vertragsparteien außerhalb des Vertragsverhältnisses hinsichtlich des konkreten Vertragsgegenstandes im Verhältnis der Über- und Unterordnung zueinander stehen (Kopp/Ramsauer, VwVfG, 54 Rdnr. 48). Dies ist hier gegeben, da der ör Vertrag zwischen Parteien geschlossen wurde, die sonst bzgl. des Bebauungsplans in einem Über- und Unterordnungsverhältnis stehen. Zwischenergebnis: Es liegt ein subordinationsrechtlicher Vertrag vor. bbb) Nichtigkeitsgrund i.s.v. 59 II HVwVfG Als Nichtigkeitsgrund könnte hier das Koppelungsverbot i.s.v. 59 II Nr. 4 HVwVfG in Betracht kommen. Austauschvertrag i.s.v. 56 HVwVfG Austauschverträge sind gegenseitig verpflichtende Verträge. Dabei ist nicht erforderlich, dass die versprochenen Leistungen in einem so strengen Gegenseitigkeitsverhältnis stehen, wie es für einen gegenseitigen Vertrag im Sinne der 320 ff. BGB notwendig wäre. Ausreichend ist vielmehr, dass der Vertragspartner der Behörde seine eigene Leistung im Hinblick und im Vertrauen auf eine behördliche Leistung versprochen hat. Dabei muss die Leistung noch nicht einmal Vertragsinhalt geworden sein, es genügt vielmehr, wenn sie Geschäftsgrundlage ist ( hinkender Austauschvertrag ). Hier liegt ein solcher Austauschvertrag vor, da das Grundstück des K als Bauland ausgewiesen wird er sich aber dafür verpflichtet über das Grundstück nicht zu verfügen. Unschädlich ist dabei, dass sich die Gemeinde in dem Vertrag selbst nicht verpflichtet, den Bebauungsplan zu erlassen ( hinkender Austauschvertrag ). VwVfG Skript Bd II Rdz. 445 Vereinbarung für einen konkreten Zweck, 56 I HVwVfG Gemäß 56 I HVwVfG unterliegt die Gegenleistung (des Bürgers) einer Zweckbindung. Die Gegenleistung muss für einen bestimmten Zweck im Vertrag vereinbart werden. Nach der Rspr. muß jedoch der Zweck der Gegenleistung nicht ausdrücklich im Vertragstext genannt sein (BVwGE 84, 236). Es reicht aus, wenn der Zweck im Wege der Vertragsauslegung bestimmt werden kann, vorausgesetzt, dass sich aus dem Inhalt der Vertragsurkunde selbst zureichende Anhaltspunkte für die Auslegung ergeben. Ch. Langgartner/ M. Weible Seite 9

10 56 II HVwVfG schränkt die Zulässigkeit einer Gegenleistung bei gebundenen Verwaltungsakten sogar noch weiter ein und erweitert somit den Schutz des Bürgers. Gemäß 56 II i.v.m. 36 II HVwVfG kann eine Gegenleistung nur vereinbart werden, wenn Sie durch Rechtsvorschrift zugelassen ist, oder wenn sie sicherstellen soll, dass die gesetzlichen Voraussetzungen der Leistung der Behörde erfüllt werden. Ein Fall des 56 II HVwVfG liegt hier nicht vor, da auf den Bebauungsplan kein Anspruch besteht ( 2 III Hs. 1 BauGB). Hier war der Zweck zwar nicht ausdrücklich im Vertragstext genannt worden. Aber der Zweck besteht bei einem Einheimischenmodell im Erlass des Bebauungsplans. Die Leistung des Bürgers muss der Behörde zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben dienen, 56 I HVwVfG. Die Leistung des K dient der Planungshoheit der Gemeinde, Art. 28 II GG, 2 I BauGB. Angemessenheit der Gegenleistung und sachlicher Zusammenhang mit der vertraglichen Leistung der Behörde. Gemäß 56 I 2 HVwVfG muss die Gegenleistung des Bürgers den gesamten Umständen nach angemessen sein und im sachlichen Zusammenhang mit der vertraglichen Leistung der Behörde stehen. 56 I 2 HVwVfG ist insoweit Ausdruck des allgemeinen Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit bzw. des Übermaßverbots. Fraglich ist, ob der Vertrag den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz wahrt: Die Gegenleistung des K, die Einräumung eines Ankaufsrechts, ist im Vertrag für einen bestimmten Zweck vereinbart worden und dient dem K zur Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe. Die Gegenleistung des K steht in einem sachlichen Zusammenhang mit der im Vertrag vorausgesetzten Leistung der Gemeinde, nämlich dem Erlass eines Bebauungsplans. Fraglich ist, ob der Inhalt des Vertrages den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahrt. Hier ist zu beachten, dass der Personenkreis der Ortsansässigen, an den K ohne Einschränkungen veräußern kann, plausibel abgegrenzt wird. Es ist auch offensichtlich, dass die Bindung von einer gewissen Dauer sein muss, um ihren Zweck erfüllen zu können, wobei die 9 Jahre nicht zu beanstanden sind. Auch die Festlegung des von der Gemeinde bei Ausübung des Ankaufsrechts geschuldeten Kaufpreises ist noch angemessen. Der 30 % ige Abschlag vom Grundstücksverkehrswert ist gerechtfertigt, weil er sich aus dem legitimen Zielen des Einheimischenmodells herleiten lässt. Für von der Einheimischenbindung erfassten Grundstücke wird in gewissem Umfang ein Sondermarkt geschaffen, dessen Preise unter denen des allgemeinen Bodenmarktes der Gemeinde liegen, weil typischerweise finanzkräftigere auswärtige Interessenten ausgeschlossen sind. Vor diesem Hintergrund ist es folgerichtig, wenn die - immer nur als Zwischenerwerber auftretende - Gemeinde ein der Einheimischenbindung unterliegendes Grundstück zu einem unter dem allgemeinen Verkehrswert liegenden Preis erwerben und zu diesem Preis weiter veräußern kann. Ch. Langgartner/ M. Weible Seite 10

11 Somit war die Leistung des K nicht unangemessen und ein Fall einer sachwidrigen Koppelung ist nicht gegeben. Ein Nichtigkeitsgrund i.s.v. 59 II HVwVfG liegt daher nicht vor. Zwischenergebnis: Es besteht somit ein wirksames Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinde und dem K. Ergebnis: Die Feststellungsklage ist zulässig aber unbegründet und daher nicht erfolgreich. Kontrollfragen 9.1 Erörtern Sie die Funktion des Vorkaufsrechts! 9.2 Welche Arten des Vorkaufsrechts im BauGB gibt es! 9.3 Erstellen Sie eine Übersicht über die Voraussetzungen des Vorkaufsrechts! 9.4 Welche Rechtswirkung hat das Vorkaufsrecht nach dem BauGB? 9.5 Welcher Rechtsschutz besteht gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts? 9.6 Handelt es sich bei Verträgen im Rahmen des Einheimischenmodells um öffentlich-rechtliche Verträge? 9.7 Besteht im BauGB ein Handlungsformverbot für öffentlich-rechtliche Verträge? Ch. Langgartner/ M. Weible Seite 11