ista Verwaltertage 2018

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1 ista Verwaltertage 2018 Woher nehmen und nicht stehlen? Rückgriff auf die Rücklage und Sonderumlage Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Rechtsanwälte Krall, Kalkum & Partner GbR, Solingen 1

2 Woher nehmen und nicht stehlen? Am müssen die Kosten des Heizöleinkaufs i.h.v ,00 EUR und die Prämie der Gebäudeversicherung i.h.v ,00 EUR bezahlt werden. Unglücklicherweise fällt die zentrale Warmwasserversorgungsanlage aus und muss für 7.000,00 EUR repariert werden. Verwalter V begleicht mangels Liquidität die angefallenen Kosten zu Lasten der Rücklage. Bei der Belegprüfung meint Eigentümer Q, es sei ein Skandal, das V die Rücklage geplündert habe. 2

3 BGH, Urt. v V ZR 10/10, ZMR 2010, 783 BayObLG, Beschl. v Z BR 70/01, NZM 2002, 531 LG München I, Urt. v S 3378/12, ZMR 2014, 66 LG Hamburg, Urt. v S 17/11, ZMR 2012, 654 Eine der Hauptaufgaben des Verwalters besteht darin, durch einen adäquat kalkulierten Wirtschaftsplan für eine stets ausreichende Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sorgen. Mit Blick auf notwendig werdende Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist für die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung Sorge zu tragen. 3

4 BGH, Beschl. v V ZB 78/14, NZM 2015, 864 LG Köln, Urt. v S 190/11, IMR 2012, 199 Bei den Mitteln der Instandhaltungsrückstellung handelt es sich um ein zweckgebundenes Sondervermögen. Auf dieses darf grundsätzlich nur durch Beschluss sowie nur zum Zwecke der Finanzierung von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums sowie für die Bestreitung von Sachverstänkosten, die der Feststellung des Instandsetzungsbedarfs dienen, zugegriffen werden. Entnahmen aus der Rücklage zu anderen Zwecken sind nicht zulässig. 4

5 Bei der Hausverwaltung Schulze ist das Hausgeld aber niedriger! 5

6 Kleine Rückblende In der Eigentümerversammlung vom legte Verwalter V den Eigentümern den neuen Wirtschaftsplan für 2017 vor. Dieser sah eine zusätzliche Position für Unvorhergesehene Ausgaben von ,00 EUR sowie eine Erhöhung der Rücklagenzuführung um ,00 auf ,00 vor. Unter dem donnernden Applaus der übrigen Eigentümer plädierte Eigentümer Q dafür, es bei den Kostenansätzen des Vorjahres zu belassen, da ansonsten das Hausgeld zu hoch ausfalle. 6

7 Woher nehmen und nicht stehlen II Am müssen die Kosten der Heizölbevorratung i.h.v ,00 EUR und die Versicherungen i.h.v ,00 EUR bezahlt werden. Zudem fällt die Warmwasserversorgung aus und muss für 7.000,00 EUR repariert werden. Verwalter V begleicht mangels Liquidität die Rechnungen zu Lasten der Rücklage, da er folgenden Beschluss hat fassen lassen: Bei Liquiditätsengpässen auf dem laufenden Konto darf der Verwalter in Höhe eines Betrags von drei Monatshausgeldern für die Dauer von 3 Monaten vorübergehend auf die Mittel der Instandhaltungsrückstellung zurückgreifen. 7

8 LG Köln, Urt. v S 111/11, ZWE 2012, 279 Beschlüsse, die dem Verwalter die Befugnis zu zweckbestimmungswidrigen Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung einräumen, entsprechen grundsätzlich nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Zudem leidet der Beschluss an mangelnder inhaltlicher Bestimmtheit, weil weder der Entnahmegrund hinreichend beschreiben ist, noch geregelt ist, wie die entnommenen Beträge zurückgeführt werden. Ungeregelt ist auch, was geschieht, wenn die Entnahmebeträge nach 3 Monaten nicht zurückgeführt werden. 8

9 LG Düsseldorf, Urt. v S 18/15, ZMR 2016, 873 Zudem berücksichtigt der Beschluss nicht, dass in dem Monatshausgeld gemäß Wirtschaftsplan auch die Zuführung zur Rückstellung enthalten ist, die der Rücklage zusätzlich entzogen würde. Auch kann die Mittelentnahme dazu führen, dass die Rücklage fast vollständig zweckentfremdet wird. In jedem Fall muss nämlich eine eiserne Reserve in der Rücklage für Notfälle verbleiben. Wie hoch diese eiserne Reserve zu sein hat, ist indes stets eine Frage des Einzelfalls und kann nicht allgemein beantwortet werden. 9

10 LG München I, Urt. v S 3310/16, IMR 2017, 62 LG Frankfurt, Urt. v S 91/13, IMR 2014, 389 Aus praktischen Gründen spricht indes viel dafür, dass eine Regelung über eine nur vorübergehende Zweckentfremdung der Rücklage getroffen werden kann, sofern - die Grundsätze inhaltlicher Bestimmtheit - betragliche und zeitliche Beschränkungen - die Notwendigkeit der eisernen Reserve - die Notwendigkeit einer Rückführungsregelung beachtet werden. 10

11 Formulierungsvorschlag Vorratsbeschluss Liquiditätssicherung Der Verwalter wird ermächtigt, im Falle eines Liquiditätsengpasses auf dem laufenden Konto der WEG (nicht nur vorübergehend fehlende Kontodeckung, die der Begleifälliger Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft entgegensteht) vorübergehend auf die Mittel der Instandhaltungsrückstellung in Höhe eines Betrages von maximal 10% des Wirtschaftsplanvolumens des jeweiligen Wirtschaftsjahres (exklusive des Zuführungsanteils zur Rücklage), aber nicht mehr als [ ] EUR, zurückzugreifen. 11

12 Formulierungsvorschlag Vorratsbeschluss Liquiditätssicherung Dabei müssen jedoch mindestens 25% der vorhandenen Rücklage, jedoch nicht weniger als [ ] EUR, in der Rücklage verbleiben. Die so getätigten Entnahmen sind vom Verwalter binnen 3 Monaten aus den laufenden Hausgeldeinnahmen wieder zurückzuführen. Erfolgt dies nicht fristgerecht, hat der Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung zwecks Beschlussfassung über die Wiederauffüllung der Rücklage einzuberufen. 12

13 BGH, Urt. v V ZR 26/14, ZMR 2015, 244 LG München I, Urt. v S 3310/16, IMR 2017, 62 Jennißen/Kümmel/Schmidt, ZMR 2012, 758 Den Wohnungseigentümern steht, sofern die Rücklage eine ausreichende Höhe aufweist, alternativ die Befugnis zu, Mittel der Rücklage umzuwidmen und hieraus sonstige Rückstellungen zu bilden. Dies folgt zum einen daraus, dass das WEG die Bildung einer Rückstellung selbst vorsieht, sowie daraus, dass die Wohnungseigentümer, sofern Kosten nicht sicher entstehen, aber zu erwarten sein können, eine vorsorgliche Position in den Wirtschaftsplan einstellen können. 13

14 Formulierungsvorschlag Vorratsbeschluss Liquiditätsrücklage Die Eigentümerversammlung beschließt, aus dem Bestand der Instandhaltungsrückstellung i.h.v. derzeit [...] EUR einen Teilbetrag i.h.v. [...] EUR herauszulösen und diesen als sog. Liquiditätsrücklage der nachfolgenden Zweckbestimmung zuzuführen. Der Verwalter wird ermächtigt, im Falle eines Liquiditätsengpasses auf dem laufenden Konto der WEG (nicht nur vorübergehend fehlende Deckung des Kontos, die einer Begleichung fälliger Verbindlichkeiten zur Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums entgegensteht) auf die Mittel der Liquiditätsrücklage zurückzugreifen und bei ausreichender Deckung des laufenden Kontos die entnommenen Beträge der Liquiditätsrücklage wieder zuzuführen. 14

15 Formulierungsvorschlag Vorratsbeschluss Liquiditätsrücklage Entsprechendes gilt für die Finanzierung ansonsten abzurechnender Belastungsspitzen aufgrund des Verbots der Rechnungsabgrenzung für vereinbarungs- oder beschlussgemäß verbrauchsabhängig abzurechnende Kosten sowie für die im Rahmen der Heizkostenabrechnung abzurechnenden Kosten. Die so getätigten Entnahmen sind vom Verwalter bis zum Ablaufe des betreffenden Wirtschaftsjahres aus den laufenden Hausgeldeinnahmen oder aus sich bei der Abrechnung der o.g. Kostenpositionen ergebenden Gutschriften wieder zurückzuführen. Ist eine Wiederzuführung entnommener Mittel mangels Liquidität nicht möglich, beschließt die Eigentümerversammlung über eine Wiederauffüllung der Rücklage. Die Liquiditätsrückstellung ist buchhalterisch und im Rahmen der Jahresabrechnung wie die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung zu behandeln. 15

16 Woher nehmen und nicht stehlen III Die Heizungsanlage der WEG muss für ,00 instandgesetzt werden. Die Instandhaltungsrückstellung weist einen Bestand von ,00 auf. Da ein Rückgriff auf die Rücklage nicht gewünscht ist, wird die Erhebung einer Sonderumlage i.h.v ,00 beschlossen. Eigentümer Q meint, dass die Erhebung der Sonderumlage unnötig und auch betraglich überhöht sei. 16

17 BGH, Urt. v V ZR 129/11, NZM 2012, 275 LG München I, Urt. v S 24966/10, NZM 2012, 278 Grundsätzlich steht den Wohnungseigentümern, wie bei der Gestaltung des Wirtschaftsplans, auch bei der Erhebung einer Sonderumlage ein weiter Ermessensspielraum zu, weshalb deren Ansätze auch großzügig bemessen sein können, insbesondere um etwaige Zahlungsausfälle oder Unwägbarkeiten bei baulichen Maßnahmen abzufedern. Steht der Finanzierungsbedarf indes weitgehend fest, widerspricht eine zu großzügige Aufrundung jedoch den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. 17

18 BGH, Urt. v V ZR 129/11, NZM 2012, 275 OLG München, Beschl. v Wx 75/05, NZM 2008, 493 Haben die Wohnungseigentümer eine Rücklage in angemessener Höhe nicht gebildet oder würde die eiserne Reserve angetastet, steht es in ihrem Ermessen, eine Sonderumlage zu erheben. Auch wenn eine Rücklage in angemessener Höhe gebildet wurde, haben die Eigentümer grundsätzlich die Wahl, ob sie auf die Rückstellung zurückgreifen oder eine Sonderumlage erheben wollen. Dabei kommt es jedoch im Einzelfall auf die konkrete Höhe der angesammelten Rücklage sowie auf den zu erwartenden Finanzierungsbedarf an. 18

19 Eigentümer mit mathematischem Defizit Die WEG beschließt: Zur Finanzierung der vorbeschlossenen Instandsetzung der Heizungsanlage wird die Erhebung einer Sonderumlage i.h.v ,00 EUR beschlossen, wobei sich der Anteil der einzelnen Eigentümer nach der Größe der Miteigentumsanteile bemisst. Eigentümer Q ficht den Beschluss an. 19

20 BayObLG, Beschl. v Wx 124/06, ZMR 2007, 216 LG München I, Beschl. v T 5340/10, ZMR 2010, 799 Aus dem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage müssen folgende Mindestangaben hervorgehen: - Zweck der Sonderumlage - Betrag der Sonderumlage - Verteilerschlüssel und Anteil des Eigentümers - Fälligkeit der Sonderumlage Ansonsten droht Unwirksamkeit des Beschlusses mangels inhaltlicher Bestimmtheit. 20

21 BayObLG, Beschl. v Wx 124/06, ZMR 2007, 216 Jennißen/Heinemann, WEG, 5. Aufl. 2017, 28 Rn. 55 ff. Fehlt eine Angabe zur Fälligkeit, kann sich aus der vorbeschlossenen Instandsetzungsmaßnahme jedoch ergeben, dass die Sonderumlage sofort fällig sein soll. Fehlt die konkrete Angabe des jeweiligen Zahlungsanteils, so ist der Beschluss ausnahmsweise rechtmäßig, wenn der einzelne Eigentümer den auf ihn entfallenden Anteil ohne schwierige (d.h. mehrere) Rechenschritte ermitteln kann. 21

22 Abrechnung der Sonderumlage Die WEG beschließt 2017 für die Durchführung einer außerordentlichen Instandsetzungsmaßnahme die Erhebung einer Sonderumlage i.h.v ,00 EUR, die auch vollständig eingezahlt wird. Die Baumaßnahme wird im Jahre 2017 abgewickelt und bezahlt. Verwalter V fragt sich, wie er die Sonderumlage abrechnen soll. 22

23 OLG München, Beschl. v Wx 148/06, ZMR 2007, 723 Jennißen, WEG, 5. Aufl. 2017, 28 Rn. 60 Die als Sonderumlage vereinnahmten Gelder, die im gleichen Wirtschaftszeitraum zur Instandsetzung ausgegeben werden, sind in der Abrechnung grundsätzlich nur als Hausgeldeinnahmen sowie als Instandsetzungskosten dazustellen. Eine Abwicklung über die Instandhaltungsrückstellung kommt grundsätzlich nicht in Betracht, selbst wenn die Mittel der Sonderumlage faktisch vorübergehend über das Rücklagenkonto verbucht wurden. Wegen der besonderen Zweckbestimmung der Sonderumlage liegt nämlich keine Verwendung zur Rücklagenbildung vor, weshalb auch etwa unverbrauchte Beträge nicht ohne weiteres der Instandhaltungsrückstellung zugeführt werden dürfen. 23

24 Bärmann/Becker, WEG, 13. Aufl. 2015, 28 Rn. 127 Soll die unverbrauchte Liquidität der Rücklage zugeführt werden bzw. soll die Sonderumlage aus Gründen der Transparenz (Zweckbindung) gesondert dargestellt werden, kann hier vertretener Auffassung nach beschlossen werden, die Mittel der Sonderumlage analog einer Rücklage getrennt abzurechnen bzw. unverbrauchte Mittel der Rücklage zuzuführen. 24

25 Abrechnung der Sonderumlage II Die WEG beschließt 2017 für die Durchführung einer außerordentlichen Instandsetzungsmaßnahme die Erhebung einer Sonderumlage i.h.v ,00 EUR, die auch vollständig eingezahlt wird. Die Baumaßnahme wird im Jahre 2017 aber nicht vollständig abgeschlossen, es wurden jedoch bereits ,00 EUR ausgegeben. Verwalter V fragt sich, wie er die Sonderumlage abrechnen soll. 25

26 LG München I, Urt. v S 1874/10, ZMR 2011, 64 Bärmann/Becker, WEG, 13. Aufl. 2015, 28 Rn. 127 Jennißen, WEG, 5. Aufl. 2017, 28 Rn. 60 Werden die als Sonderumlage vereinnahmten Gelder nicht im gleichen Wirtschaftszeitraum zur Instandsetzung ausgegeben, entspricht es der Zweckbindung der Sonderumlage, deren Mittel als gesonderte Rücklage abzurechnen. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass rücklagenfinanzierte Kosten nicht nur im Rahmen der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage zu berücksichtigen, sondern als realer Geldfluss auch (einzelabrechnungs-neutral) in den Ausgaben auszuweisen sind. 26

27 Sünden der Vergangenheit Die WEG Knauserweg besteht aus drei Gebäuden, an denen jeweils Wirtschaftseinheiten mit getrennter Kostentragung gebildet sind. Die Gemeinschaft beschloss daraufhin, dass drei getrennte Rücklagen für jede Wirtschaftseinheit gebildet werden. Als bei Haus 1 eine kostspielige Dachsanierung ansteht, vertritt Eigentümer Q die Auffassung, dass die Bildung getrennter Rücklagen nichtig war. 27

28 16 Abs. 4 WEG Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von mehr als drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. 28

29 BGH, Urt. v V ZR 202/09, ZMR 2010, 775 Beschlusskompetenz für eine generelle Änderung der Kostentragung für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung besteht gem. 16 Abs. 4 WEG nur im Einzelfall; dies betrifft auch den Verteilerschlüssel für die Zuführung zur Instandhaltungsrückstellung; ein Verstoß führt zur Nichtigkeit. 29

30 BGH v V ZR 12/14, ZMR 2015, 726 Ist die Bildung getrennter Rücklagen bei einer in Wirtschaftseinheiten aufgeteilten Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ausdrücklich angeordnet, ergibt sich die Beschlusskompetenz über die Bildung getrennter Rücklagen nur aus einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung. 30

31 Hier vertretener Auffassung nach ist die Vereinbarung der Kostentrennung in solchen Fällen mangels praktischer Durchführbarkeit für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung wegen der Unmöglichkeit inkongruenter Entnahmen für Einzelkosten aus einer einheitlichen Rücklage) nichtig. LG München I, Urt. v S 1874/10, ZMR 2011, 64 Jennißen, WEG, 5. Aufl. 2017, 28 Rn. 121 Zu berücksichtigen kann auch sein, dass dem Anfechtenden aufgrund jahrelanger Duldung nach Treu und Glauben das Rechtsschutze fehlt (versagt aber bei neu in die Gemeinschaft eingetretenen Eigentümern). LG Düsseldorf, Urt. v S 26/09, ZMR 2013, 459 AG Rosenheim, Urt. v C 1514/13 WEG,.n.v. 31

32 Sünden der Vergangenheit II Die WEG Knauserweg besteht aus 2 Wohngebäuden sowie aus 1 Tiefgaragenanlage. Sog. Wirtschaftseinheiten sind in der Gemeinschaftsordnung nicht gebildet worden. Gleichwohl wurden auf der Grundlage eines 1998 gefassten Beschlusses drei gesonderte Rücklagen gebildet, die unterschiedlich angespart wurden. Die WEG beschließt, die Rücklagen nun wieder zusammen zu führen. Q ficht den Beschluss mit der Begründung an, dass er nun erheblich benachteiligt sei, weil er verhältnismäßig mehr in seine Rücklage angespart hat, als die Eigentümer der anderen Gebäude. 32

33 LG Düsseldorf v S 141/13, ZMR 2014, 818 Der Beschluss über die Zusammenführung der gebildeten Rücklagen ist rechtmäßig, denn er entspricht der Gemeinschaftsordnung, die keine separaten Rücklagen anordnet. Durch die Zusammenführung der Rücklagen ohne Berücksichtigung der unterschiedlichen Beitragszahlungen wird der einzelne Eigentümer auch nicht benachteiligt, da die jeweils erfolgten Zahlungen auf jeweils rechtswidrigen, aber als Einzelfallbeschlüsse bestandskräftigen Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen beruhen. 33

34 Das war s!