Vorstellung der Musterabrechnung des VNWI 2.0 Was hat sich bewährt? Was hat sich geändert?

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1 Vorstellung der Musterabrechnung des VNWI 2.0 Was hat sich bewährt? Was hat sich geändert? Astrid Schultheis Hamburg, 16. November 2017

2 Fünf Grundsätze zur WEG-Finanzierung: 1. Finanzierungssystem will Finanzbedarf der Gemeinschaft sicherstellen. 2. Im Vordergrund steht die Vorab-Ausstattung der Gemeinschaft durch den Wirtschaftsplan. 3. Jahresabrechnung fragt, ob Finanzausstattung durch Wirtschaftsplan zutreffend war (ergänzt oder reduziert). 4. Entsprechende Ansprüche aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung werden durch Beschlüsse auf Grundlage von 16, 28 WEG begründet. 5. Abrechnung ist wohnungsbezogen, unabhängig von der Person des Eigentümers, Abgrenzung nach Fälligkeit.

3 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung (1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält: 1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; 2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung; 3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung. (2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. (3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. (4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen. (5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.

4 BGH, Urteil vom , V ZR 171/11; Rn. 23 Der besondere Charakter des Vorschussanspruchs nach 28 Abs. 2 WEG erklärt sich daraus, dass es sich bei den Vorschüssen um das zentrale Finanzierungsinstrument der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt; nur die laufenden Vorauszahlungen gewährleisten, dass die für die Bewirtschaftung der Anlage notwendigen Mittel bereitstehen.

5 BGH v V ZR 271/12 Rn. 16: Für eine laufende Kostendeckung sorgt vornehmlich der Wirtschaftsplan. In diesem müssen Hausgeldzahlungen festgelegt werden, die es der Verwaltung ermöglichen, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu begleichen.

6 259 BGB Umfang der Rechenschaftspflicht 1. Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.

7 16 WEG Nutzungen, Lasten und Kosten (1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. (2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2 = Miteigentumsanteil) zu tragen.

8 Die Jahresabrechnung - Saldo oder Spitze? Abrechnungssumme = tatsächlich entstandene Kosten und Lasten Abrechnungssaldo = Differenz zwischen der Abrechnungssumme und den tatsächlich für die Abrechnungsperiode gezahlten Vorschüssen Abrechnungsspitze = Differenz zwischen der Abrechnungssumme und den gemäß Wirtschaftsplan geschuldeten Vorschusszahlungen Höchste Relevanz für Finanzierung der WEG: Ø Anfechtungsklagen (Rechtswidrigkeit und Nichtigkeit!) Ø Hausgeldklagen

9 Die Geburt der Abrechnungsspitze BGH, Beschluss vom , V ZB 10/87: Für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum Tragen von Lasten und Kosten ( 16 II WEG) wurzeln, haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern der Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet wurden ( 28 V WEG), erst nach dem Eigentumserwerb gefaßt worden ist.

10 BGH, Beschluss vom (V ZB 16/95): Der ausgeschiedene Wohnungseigentümer haftet auch nach einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung den anderen Wohnungseigentümern weiter aus dem Wirtschaftsplan für die Wohngeldvorschüsse, welche während des Zeitraumes, als er Wohnungseigentümer war, fällig geworden sind.

11 BGH, Beschluss vom V ZB 16/95 Nur hinsichtlich des Teils des nach der Einzelabrechnung auf den jeweiligen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, der die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse übersteigt, begründet der Beschluss über die Jahresabrechnung einen neuen (originären) Anspruchsgrund.

12 BGH, Beschluss vom , V ZB 17/99 Die Ausweisung der Beitragsrückstände in der Einzelabrechnung als eine Schuld des Wohnungseigentümers dient daher nur der Nachvollziehbarkeit der Abrechnung.

13 LG Dortmund, ZWE 2014, 365: Ein Beschluss, welcher die Differenz zwischen den tatsächlichen Zahlungen und den Ausgaben ausweist, wäre zumindest wenn die tatsächlichen Vorauszahlungen nicht den Soll-Zahlen entsprechen - nichtig. + Abweisung von Hausgeldklagen, die auf den Abrechnungssaldo gestützt sind, sind nichtig.

14 LG Nürnberg-Fürth, ZMR 2010, 315 ff. Beschließen Wohnungseigentümer in einer Jahresabrechnung zugleich auch über Altforderungen, die bereits in früheren Jahresabrechnungen beschlossen wurden, so ist der Beschluss insoweit mangels Beschlusskompetenz nichtig. OLG München, ZMR 2013, 130 f.: Ein Beschluss über die Jahresabrechnung nach 28 Abs. 3 WEG ist insoweit nichtig, als er Feststellungen zu den geleisteten Vorschüssen enthält.

15 BGH, Urteil v , V ZR 147/11: Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist wg. fehlender Beschlusskompetenz nichtig.

16 BGH, Urteil vom 1. Juni 2012 V ZR 171/11 - Der Anspruch der Gemeinschaft auf Zahlung der in einem beschlossenen Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse entsteht zu dem Zeitpunkt, zu dem diese aufgrund des Abrufs durch den Verwalter ( 28 Abs. 2 WEG) zu leisten sind. Die dreijährige Verjährungsfrist des 195 BGB beginnt folglich am Ende des Jahres, in dem der jeweilige Vorschuss fällig war. Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung für die Vorschussansprüche.

17 Lehre der reinen Einnahmen-/ Ausgabenrechnung Die Gesamtabrechnung (Bankkontenentwicklung) muss eine strikte Einnahmen-/ Ausgabenrechnung abbilden. Nur Geldzu- und Abflüsse innerhalb eines Abrechnungszeitraumes dürfen Gegenstand der reinen Einnahmen- Ausgabenrechnung sein.

18 OLG Zweibrücken, Beschluss vom 03. November W 224/98 Leitsatz 1. Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist grds eine reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Rechnungsabgrenzungen in zeitlicher Hinsicht sind nicht vorzunehmen. 2. Wünschen die Eigentümer eine Jahresabrechnung, die durch die Berücksichtigung offener Forderungen und Verbindlichkeiten, die Vornahme von Rechnungsabgrenzungen und die Angabe eines Vermögensstatus einer Bestands- und Erfolgsrechnung im Sinne des HGB entspricht, bedarf dies einer Vereinbarung. Ein Mehrheitsbeschluß genügt dafür grds nicht.

19 BGH, Urteil vom 11. Oktober 2013 V ZR 271/12 Leitsatz Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren; weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich.

20 Bayerisches Oberstes Landesgericht Beschluss vom 23. April Z BR 113/92 Sie muß für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Sie ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern Eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlich angefallenen Beträge einander gegenüberzustellen hat. Nur bei den Heizkosten hat Der Senat im Hinblick auf die in der Heizkostenverordnung geforderte verbrauchsabhängige Abrechnung eine Ausnahme zugelassen (vgl. BayObLGZ WE 1992, 175); bei der Instandhaltungsrücklage hält er es für zulässig, daß sie mit dem Wirtschaftsplan entsprechenden Sollbetrag unter die Ausgaben der Jahresgesamtabrechnung aufgenommen wird, auch wenn ihr in dem abgerechneten Jahr in Wirklichkeit nichts oder nicht so viel zugeführt worden ist

21 Bildung von Abgrenzungspositionen was geht, was geht nicht?

22 Sonderfälle oder Ausnahmen vom Einnahmen-Ausgaben-Prinzip? - Einbindung der Verbrauchskostenabrechnung - Doppelzahlungen/ Irrläufer - Verbuchung von Betriebskosten - Behandlung von Versicherungsschäden - Verbuchung von Überzahlungen an Versorger

23 BGH Urteil vom , V ZR 251/10: Die Verwaltung hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmenund Ausgabenabrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist (Senat, Urteil vom 4. Dezember V ZR 44/09, NJW 2010, 2127, 2128, Rn. 10). Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung, wenn alle in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ermöglicht durch einen Abgleich mit den Gesamtkontoständen ohne Weiteres die Überprüfung der rechnerischen Richtigkeit der Abrechnung. Diese einfache Prüfung ließe sich im Falle der Vornahme von Abgrenzungen nicht oder nur erschwert durchführen (Drasdo, NZM 2005, 721, 723). Ein sachlicher Grund, hiervon bei der Darstellung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Gesamtabrechnung abzuweichen, besteht nicht, insbesondere lässt sich ein solcher nicht aus den Bestimmungen der Heizkostenverordnung herleiten.

24 Sonderfall: Kosten nicht verbrauchten Vorrats Konsequenz/ Lösung in der BU: Abrechnungsjahr: Aufnahme der Kosten in der E/A Rechnung. Verteilung der Kosten des nicht verbrauchten Vorrats. Folgejahr: Keine Darstellung in der E/A-Rechnung. Rückverteilung der gebuchten Heizkosten des Folgejahres in der Einzelabrechnung.

25 Alternative Lösung: BGH, Beschluss vom , V ZB 10/87 Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bleibt z. B. die Entscheidung überlassen, ob zur Tilgung bereits entstandener Verwaltungsschulden etwa Sonder-umlagen erhoben, Darlehen aufgenommen oder auf vorhandene, wenngleich für andere Zwecke gebildete Rücklagen zurückgegriffen werden soll.

26 Konsequenz/ Lösung in der BU: Abrechnungsjahr: Aufnahme der Kosten in der E/A Rechnung. Bildung einer Abgrenzungsposition (Forderung). Darstellung in der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung und der Vermögenslage. Folgejahr: Keine Darstellung in der E/A-Rechnung. Auflösung der Abgrenzungsposition (Forderung) in Heizkosten des Folgejahres. Umlage der verbrauchsabhängigen Kosten in der Einzelabrechnung.

27 Vorstellung der Musterabrechnung 2.0 des VNWI

28 Zwingende Bestandteile einer Jahresabrechnung 1. Gesamtdarstellung der Einnahmen- und Ausgaben/ Bankkontenentwicklung inkl. Einzelabrechnung 2. Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung inklusive Nachweis der Vermögenslage 3. Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Eigentumseinheiten

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33 Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung und der Vermögenslage BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009 V ZR 44/09 - Leitsatz: Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

34 BGH, Urteil vom , V ZR 44/09 Auszug aus Rn. 17:..Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu überprüfen (OLG Saarbrücken NZM 2006, 228, 229). Eine Prüfung der Abrechnung ist aber nur anhand des tatsächlichen Bestands der Instandhaltungsrücklage und auch nur möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Rücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind. Das erfordert zwar keine gesonderte Abrechnung der Rücklage (insoweit zutreffend BayObLGNJW-RR 1991, 15, 16 a. E.), wohl aber eine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die den Wohnungseigentümern diesen Einblick verschafft. Dazu muss die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben.

35 Aber. BGH, Urteil vom , V ZR 271/12 Rn. 16: d) Schließlich ist es auch nicht wie die Revision meint Aufgabe der Gesamtabrechnung, aufzuzeigen, ob die in dem Jahr 2010 entstandenen Kosten durch die laufenden Hausgeldzahlungen des Jahres 2010 gedeckt werden; ein Vermögensstatus ist weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses (Jennißen in Jennißen, WEG, 3. Aufl., 28 Rn. 126a ff.). Für eine laufende Kostendeckung sorgt vornehmlich der Wirtschaftsplan. In diesem müssen Hausgeldzahlungen festgelegt werden, die es der Verwaltung ermöglichen, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu begleichen.

36 Absage an die Erstellung eines Vermögensstatus In der Verwalterpraxis und für Eigentümer hat sich die Erstellung und Zugabe eines Finanzstatus (auch gen. Vermögensstatus) in der Jahresabrechnung als hilfreich herausgestellt. Er dient der Plausibilitätskontrolle der Jahresabrechnung, auch Schlüssigkeitskontrolle genannt. U.a. werden Umlagefehler und Hausgeldforderungen durch eine Differenz im Finanzstatus sichtbar. Nur wenn alle Kosten verteilt werden, entsteht bei der Kontrollsumme keine Differenz.

37 Der Finanzstatus wurde in der 1. Musterabrechnung des VNWI noch als Vermögenstatus bezeichnet. Dieser Bestandteil der Musterabrechnung (vergl. ZMR Sonderheft, Januar 2011, 18) erfüllte in Verbindung mit der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung und des Sollvermögens die Funktion die finanzielle Vermögenslage zu erkennen und u.a. die geschuldeten Zahlungen der Eigentümer anzugeben.

38 Darstellung der Vermögenslage als zwingender Bestandteil Auch nach der Absage des Bundesgerichtshof an den Vermögensstatus als Bestandteil der Jahresabrechnung bleibt die Forderung des Bundesgerichtshof aber bestehen, dass die Eigentümer die Vermögenslage erkennen können müssen und einen Ausweis erhalten in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind.

39 Ausgangspunkt das, was da sein sollte = IRS Soll Ausweis der Rückstände auf die ISR und auf Bewirtschaftsungskosten

40 Nachweis der Vermögenslage Vergleich mit Geldmitteln Differenzermittlung Ungleich 0 bedeutet Klärungsbedarf

41 Die Darstellung der verfügbaren Instandhaltungsrückstellung führt in Kombination mit dem Nachweis der Vermögenslage zu hoher Transparenz. Ein Finanzstatus, wie in der VNWI-Musterabrechnung 1.0, wird entbehrlich.

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44 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!