Deutscher Immobilien Kongress 2012 Urteil Landgericht Bielefeld - Kredite für WEGs vor dem Aus!?

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1 Deutscher Immobilien Kongress 2012 Urteil Landgericht Bielefeld - Kredite für WEGs vor dem Aus!? Prof. Dr. Florian Jacoby

2 LG Bielefeld v T 442/10 1. In der Regel bedarf die Aufnahme eines größeren Kredits durch den Verband der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, auch wenn im Innenverhältnis nur diejenigen haften sollen, die nicht durch Zahlung ihren Anteil der Sanierungskosten abdecken. 2. Es besteht zwar die rechtliche Möglichkeit, einen Kreditvertrag zulasten des Verbandes zu schließen; dies ändert aber nichts am Einstimmigkeitserfordernis. Folie 2

3 Fragestellungen 1. Ist der Beschluss über eine Kreditaufnahme der WEG (mangels Beschlusskompetenz) nichtig? 2. Welches Beschlussquorum bedarf es für einen Beschluss über die Kreditaufnahme? 3. Welche Anforderungen sind an die Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses über die Kreditaufnahme zu stellen? Folie 3

4 Beispiel 1: Liquiditätshilfe Die Eigentumsanlage wird mit Öl beheizt. Die Anlage verfügt über einen Tank, dessen Fassungsvermögen den Ölbedarf mehrerer Jahre abdeckt. Durch Beschluss wird der Verwalter ermächtigt, den Tank voll auffüllen zu lassen, wenn der Ölpreis die Marke von 75 EUR pro 100 Liter unterschreitet. Durch weiteren Beschluss wird der Verwalter ermächtigt, den Finanzbedarf für den Ölkauf einstweilen durch ein Darlehen bei der D-Bank zu decken. Folie 4

5 Beispiel 2: Instandsetzung Die auf dem Stand der Technik befindlichen Fenster der Anlage sind marode, die Instandhaltungsrücklage genügt nicht, um die Fenstersanierung zu decken. Die Eigentümer beschließen, - die Fenster zu sanieren, - in Höhe des Fehlbetrages ein Darlehen aufzunehmen. Folie 5

6 Beispiel 3: Modernisierung Die Eigentümer beschließen, die Anlage energetisch zu modernisieren. Sie beschließen weiter, die Maßnahme aus einem zinsgünstigen KfW-Darlehen zu finanzieren. Folie 6

7 Beispiel 4: Außerordentliche Investitionen In der Anlage steht die Zwangsversteigerung einer Einheit an. Die Eigentümer beschließen, bei der Zwangsversteigerung bis zu einem Gebot in Höhe von X EUR mitzubieten, um die Einheit dann als Hausmeisterwohnung nutzen zu können. Sie beschließen weiter, den Kaufpreis zu 25% aus einer Sonderumlage und zu 75% aus einem Darlehen bei der X-Bank zu tilgen. Folie 7

8 Weitere Finanzierungsformen Ratenzahlung Leasing Wärmecontracting... Folie 8

9 These 1 Beschlüsse der Eigentümerversammlung über eine Kreditaufnahme sind nicht nichtig. Folie 9

10 Beschlusskompetenz BGH v V ZB 58/99 Durch Beschlussfassung (= Mehrheitsmacht) können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem WEG (= gesetzliche Beschlusskompetenz) oder nach einer Vereinbarung (= Öffnungsklausel) die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls (= keine Beschlusskompetenz) bedarf es einer Vereinbarung. Ein ohne Beschlusskompetenz gefasster Beschluss ist nichtig. Ein mit Beschlusskompetenz gefasster rechtswidriger Beschluss ist grds. wirksam, nur anfechtbar. Folie 10

11 BGH v V ZR 161/11 Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden. Folie 11

12 Keine Nichtigkeitsgründe Keine fehlende Beschlusskompetenz: - Beschlusskompetenz aus 21 Abs. 3 WEG - Keine durchgreifenden Einwände: Keine Begründung persönlicher Leistungspflicht Kein (notwendiger) Zwang zur dinglichen Belastung des Sondereigentums Keine höhenmäßige Begrenzung der Beschlusskompetenz Kein Kernbereichsverstoß Folie 12

13 LG Karlsruhe v S 75/10 1. Ein Beschluss über die Darlehensaufnahme durch die WEG ist nicht nichtig. 2. Ein Anspruch auf nachträgliche Haftungsfreistellung aus der bestandskräftig beschlossenen und durchgeführten Kreditaufnahme besteht nicht. Revision ist beim BGH unter V ZR 251/11 anhängig, mündliche Verhandlung voraussichtlich am Folie 13

14 These 2 Beschlüsse der Eigentümerversammlung über eine Kreditaufnahme bedürfen nur einfacher Stimmenmehrheit. Folie 14

15 Stimmrechtsquoren 21 Abs. 3 WEG: Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. 16 Abs. 4 WEG: (...) Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. 22 Abs. 1 WEG: Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Folie 15

16 Würdigung LG Bielefeld LG Bielefeld verlangt für Kreditaufnahme Einstimmigkeit: Kritik - Zwar ermögliche 21 Abs. 3 WEG für Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung Mehrheitsentscheidung. - Das gelte auch für Darlehensaufnahme. - Darlehensaufnahme verstoße aber gegen das Finanzierungsmodell der Wohnungseigentumsgemeinschaft, zeitnah durch Eigenmittel der Wohnungseigentümer oder durch deren Ansammlung eine Deckung der Kosten herbeizuführen. - Daher widerspräche jedenfalls die Aufnahme langfristiger Kredite den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. - Methodisch: Vermischung von Quorum und Ordnungsmäßigkeit - Inhaltlich: These 3 Folie 16

17 These 3 Beschlüsse der Eigentümerversammlung über eine Kreditaufnahme können ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Folie 17

18 Argumente gegen Ordnungsmäßigkeit Spezielle Argumente - Verstoß gegen Finanzierungsmodell der WEG - Haftungsrisiken der einzelnen Eigentümer aus 10 Abs. 8 WEG - Zusatzlasten durch Zinsen Allgemeine Argumente: Bedingungen der Finanzierung Folie 18

19 Gesetz 21 Abs. 5 WEG: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung; 5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans ( 28); 28 Abs. 1 WEG: Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält: 1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; 2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung; Folie 19

20 Typisches Finanzierungsmodell Individuelle Mittelaufbringung - Wirtschaftsplan Planraten Sonderumlage - Entnahme aus Rücklage Ordnungsmäßige Alternativen? Folie 20

21 BGH v V ZB 10/87 Das Wohnungseigentumsgesetz bietet mit den Vorschriften über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung ( 28 WEG) ein anpassungsfähiges Instrumentarium von Vorschuss- und Nachforderungen sowie sonstigen Maßnahmen an. Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bleibt z.b. die Entscheidung überlassen, ob zur Tilgung bereits entstandener Verwaltungsschulden etwa Sonderumlagen erhoben, Darlehen aufgenommen oder auf vorhandene, wenngleich für andere Zwecke gebildete Rücklagen zurückgegriffen werden soll. Folie 21

22 Ordnungsmäßiges Abweichen vom typischen Finanzierungsmodell Ordnungsmäßigkeit bei Scheitern des gesetzlichen Finanzierungsmodells, insbesondere - weil vormals bestandskräftig (!) keine hinreichende Rücklage angesammelt worden ist, - weil (einzelne) Eigentümer nicht in der Lage sind, durch Sonderumlagen Finanzierungsbedarf zu decken (Notverkäufe sind für die ganze Anlage nicht gut). Ordnungsmäßigkeit darüber hinaus, wenn sonst keine (erheblichen) Nachteile mit Abweichung verbunden sind. Folie 22

23 Scheinargument 10 Abs. 8 WEG Zwar haften alle Miteigentümer für den Kreditbetrag teilschuldnerisch im Umfange ihrer Miteigentumsanteile nach 10 Abs. 8 WEG dem Darlehensgeber. Aber: - Diese Schuld beruht im Endeffekt auf der Entscheidung der Eigentümer, entsprechende Verwaltungsschulden (Ölkauf, Fenstersanierung, energetische Modernisierung, Wohnungskauf) zu begründen, - Wäre die Entscheidung über notwendige Sanierungsmaßnahmen aufgeschoben werden, schlummerte die Schuld als künftige in der Immobilie. - Wären sonstige Investitionen nicht getätigt worden, könnten auch deren Chancen nicht genutzt werden. Folie 23

24 Ordnungsmäßigkeit der Zinsbelastung Zinsen brauchen keine Zusatzlast zu bedeuten - Fördermittel (Gesamtlösung, KfW) - Kompensation durch sonst nicht zu erlangende Vorteile (etwa weil nur Kredit notwendige Mittel sicher und schnell bereit stellt) - Inflation (vgl. Ratenkredite etc.) - Freistellungsoption für Selbstfinanzierer Zinslast kann als Sonderopfer hinzunehmen sein. Folie 24

25 Fazit steht nicht vor dem Aus. Weitere Klärung wird für September zu erwartendes BGH-Urteil bringen. Probleme bleiben freilich bei praktischer Durchführung - Ordnungsmäßigkeit im Einzelfall, Abwarten der Bestandskraft - Formanforderungen für Verbraucherdarlehen ( 492 BGB) - Bestellung von Sicherheiten Folie 25

26 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld Folie 26

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