Revitalisierung der Altstadt

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1 Revitalisierung der Altstadt Strategien der Innenstadtstärkung in Wittstock /Dosse Dr. Löther, Hans-Jörg Geschäftsführer der Gebäude und Wohnungsverwaltung (GWV) GmbH Wittstock Zwischen den Metropolen Berlin Hamburg! Zwischen die Stühle gefallen?

2 I. Ausgangslage Analyse WE Neubau am Stadtrand ( ) Bevölkerungsentwicklung Kernstadt Wittstock und Programm Stadtumbau Ost und Neubau AHGV Investitionszulage hist. Innenstadt 22 % Mehrwertsteuererhöhung % : Bestand GWV WE davon Leerstand 343 WE oder 20,43% Fondsgesellschaft Multicon Bau Boden mbh Friedrich Schiller OHG Berlin mit Leerstand GWV Landes-Fördermitteln ,31 % Insolvenz ,22 % Leerstand ,7% ,63 % durchschn. Miete 3,96 (soll 4,46 ) ,20 % und kostenlose Küche o. Laminatfußboden ,47 % keine Einkommensbegrenzung ,43 % Mietuntergrenze für große Wohnungen 3, ,56 % ,77 % ,67 % Abriss ,12 % ,62 % 166 Abriss ,63 % Bevölkerung Ist-Entwicklung 2007 Prognose Stadtumbaukonzept 13,10 % 73 August Abriss/Rückbau ,20 % 2011 DW Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft Immobilienwirtschaft auf dem Weg zu einer neuen Wirtschaftlichkeit 2009 per 7,89 an: siegfried.rehberg@bbu.de % 3 I. Ausgangslage Demographischer Handlungsspielraum Bevölkerungsentwicklung Altersaufbau der Bevölkerung Wittstock/Dosse Stadt im Jahr 1989 Männlich Alter Weiblich 100 Altersaufbau der Bevölkerung Wittstock/Dosse Stadt im Jahr 2030 Männlich Alter Weiblich Personen je Altersjahr weiblich Überschuss Überschuss männlich männlich weiblich Berlin-Brandenburg, LBV Brandenburg Dez. Raumbeobachtung 04/2010 Quelle: AfS LBV, BEV Personen je Altersjahr weiblich Überschuss weiblich Überschuss männlich männlich Berlin-Brandenburg, LBV Brandenburg Dez. Raumbeobachtung 04/2010 Quelle: AfS LBV, BEV7 Maximale Werte Maximale Werte Summe Bevölkerung Summe Bevölkerung

3 I. Ausgangslage Demographischer Handlungsspielraum Geburtenentwicklung und Geburtsjahr A lter gesamt männlich weiblich Alter gesamt männlich weiblich Geburtsjahr Alter gesamt männlich weiblich zu erw artende w eitere Abw anderung Frauen zu erw artende w eitere Abw anderung Männer Geburten ohne Abwanderung mögliche zukünftige Geburten (1,8) ,09% 645 (1, ,19% 449 Reproduktionszyklus ,82% 28 mit Abw anderung Männerüberschuss 51 4% zu erw artender w eiterer Männerüberschuss 41 ( ) Anzahl Schulklassen pro Jahrgang (Klassenstärke 25) oder bei anhaltender Abw anderung 1 26,18% ( /45) II. Die STADT Strategie der GWV ganzheitliche Ausrichtung am Stadtumbau Unternehmen Mehrwert für Wittstock Die STADT Strategie der GWV Wittstock als Investition in die Zukunft Markt / Stadt anhaltender Bevölkerungsrückgang Wirtschaftlichkeitsrechnung Bestandsentwicklung Mietpreisgestaltung Marktbeobachtung Eigenwerbung durch Logo, Informationen, Medienpräsenz, Wettbewerbsteilnahmen Finanzmanagement Mieteranalysen Zusammenarbeit / Gemeinschaftsaktionen mit Stadt u.a. lokalen Akteuren Aufwertung zukunftsfähiger Bestände in bevorzugter Innenstadtlage Bestandsmanagement: Optimierung durch Aufwertung, Rückbau, Zu- und Verkäufe Aufwertung zukunftsfähiger Wohngebiete in Innenstadtnähe Werbung für den Stadtumbau Rückbau nicht zukunftsfähiger Bestände in Stadtrandlage Mieterbetreuung & Neuvermietung: Kundenbindung und - ge-winnung durch Service, Kom-munikation, Veranstaltungen Sponsoring u.ä. Aktionen Marketing: Imagepflege durch positive Präsenz und Engagement Ausrichtung der Unternehmensstrategie am Stadtumbau mit dem Ziel der Sicherung des langfristigen Bestehens am schrumpfenden Wohnungsmarkt unter der Prämisse wirtschaftlicher Stabilität geänderte Ansprüche der Mieter an Wohnraum Anforderungen des Stadtumbaus Anstieg des Durchschnittsalters Wohnungsüberhang

4 II. Die STADT Strategie der GWV Überblick Unternehmensstrategie Nachhaltige Langfriststrategie Konsequente Ausrichtung am Stadtumbau Erarbeitung Stadtumbau- und wohnungswirtschaftlichen Konzepts, Abschluss von Rahmenvereinbarung zum Stadtumbau (leider ohne bindenden Charakter) stetige Marktbeobachtung und Überarbeitung der langfristigen Bevölkerungsprognose (> 25 Jahre) investiver Maßnahmen weitestgehend aus Eigenmitteln (dabei Konzentration auf historischen Stadtkern / Sanierungsgebiet) konsequenter Rückbau gemäß Stadtumbaukonzept bei Konzentration auf die äußeren Siedlungsbereiche, (zunächst gering sanierte Objekte ohne Lasten) Abbau der Verschuldung Flankierende Punkte eine ausgewogene Lastenverteilung im Stadtumbau, Zusammenarbeit mit relevanten Akteuren, Bestrebungen für eine Fusion von GWV und Wohnungsbaugenossenschaft Imagepflege, Information und Kommunikation Einzelmaßnahmen ordnen sich dem Gesamterfolg für den Stadtumbau unter Hauptziel: Sicherung des langfristigen Bestehens der GWV Wittstock im schrumpfenden lokalen Wohnungsmarkt durch funktionierenden Stadtumbau maßvolle und nachhaltige Investitionsstrategie zur langfristigen Sicherung der Handlungsspielräume für weitere Maßnahmen II. Die STADT Strategie der GWV Überblick Unternehmensstrategie Stadt und kommunales Wohnungsunternehmen handeln konsequent gemeinsam GWV erbrachte den wesentlichen Beitrag für Aufrechterhaltung des Förderstatus Stadtumbaustadt durch Übernahme der Hauptlast im Rückbau und der Innenstadtsanierung gemeinsame Erarbeitung der städtischen Handlungsstrategie Verlagerung alle denkbaren öffentlichen Einrichtungen zur Revitalisierung dauerhaft leerstehender Innenstadtgebäude (in Einzeldenkmäler) Abgestimmtes Flächen und Objektmanagement, Zukauf, Austausch, Zwischenparken von sogenannten dicken Brocken im Interesse der Innenstadtsanierug Stadt saniert unrentable Objekte über Zuschussförderung, die GWV primär über Eigenmittel gemeinsam durch anspruchsvolle Sanierungen nach Jahren des Stillstandes Initialzündung bei private Bauherren ausgelöst Beispiele: städtischen Verwaltungssitz in eine innerstädtische Fabrikruine (Gründerzeitgebäude), Bibliothek in Fachwerkgebäude (Kontor der Wegnerschen Tuchfabrik Anfang des 19. Jahrhundert) Kindertagesstätte in alte Stadtschule Familienbegegnungszentrum in Fachwerk-Eckgebäude Mitte 19. Jahrhundert Innenstadtstraße bis auf eine Straße vollständig saniert 5 kleinteilige Lückenschließungen Neubau durch private Bauherren in

5 II. Die STADT Strategie der GWV Überblick Unternehmensentwicklung Kerngeschäft: Hausbewirtschaftung Maßnahmenmix für erfolgreichen Stadtumbau Bestandsentwicklung Investitionen in langfristig zu haltende Bestände und Aufkauf stadtbildprägender, ansonsten dauerhaft leerstehender Altbauten zur Sanierung/Revitalisierung Ausrichtung der Bestände auf demographischen Wandel energetische Sanierungsmaßnahmen Verzicht auf Objektmodernisierung in schlechter bewerteten Lagen (trotz Lagevorteilen gegenüber Mitbewerbern und Finanzierbarkeit) und Aufkauf von Privatobjekten in Randlage, um Mietwohnungsmarkt nicht weiter zu destabilisieren und Abrisspotenzial zur Wohnungsmarktbereinigung vorzuhalten (damit verbundener Leerstandsanstieg hingenommen) Vermietung Ausschöpfung von Kostensenkungs- und Mietsteigerungspotenzialen rege Kommunikation mit Mietern; Berücksichtigung von Mieterwünschen intensives Umzugsmanagement für ein erfolgreiches Halten der Mieter aus Abrissobjekten in den eigenen Beständen II. Die STADT Strategie der GWV Gebietsspezifische Bestandsentwicklung Aufwertung und Rückbau gemäß Stadtumbaustrategie Randgebiet Rote Mühle: Anstrengungen gegen ruinösen Wettbewerb; Ziel: Rückbau ca. 200 WE (15 %) Waldrandsiedlung: Objektmodernisierung, Wohnumfeldaufwertung, Rückbau in Randlagen Sonstige Bereiche: ca. 120 WE (9 %) Randgebiete Papenbrucher Chaussee, Bohnekamp: Rückbau und (kurzfristige) bestandssichernde Einzelmaßnahmen ca. 290 WE (23 %) ca. 540 WE (42 %) ca. 140 WE (11 %) Integriertes Wohngebiet Röbeler Vorstadt: Objektmodernisierung, punktueller Teilrückbau, Wohnumfeldaufwertung Schwerpunkt Innenstadt / Sanierungsgebiet Altstadt: Bestandsentwicklung und -erweiterung, Beseitigung städtebaulicher Missstände, Revitalisierung

6 II. Die STADT Strategie der GWV Auswahl von Beispielprojekten durch Innenstadtsanierung Revitalisierung und Bestandsentwicklung Sanierung eines prägnanten Jugendstileckhauses am Marktplatz Wohnen für Generationen im Niedrigenergiehaus in der historischen Altstadt Verlegung des Geschäftssitzes der GWV vom Stadtrand ins Zentrum Sanierung eines Wohn- und Geschäftshauses in der Wittstocker Einkaufsstraße Lückenschließung und Ersatzneubau in der Kettenstraße und Werderstraße durch Aufwertung von Wohnvorranggebieten sowie Rückbau in Randgebieten Objektmodernisierungen und Neugestaltung des Wohnumfelds in der Röbeler Vorstadt Errichtung und Ausbau einer Wohnanlage für Demenzkranke Fortführung der Rahmenvereinbarung Stadtumbau durch Zusammenarbeit mit der Stadt Wittstock u.a. lokalen Akteuren Versuch der Erarbeitung eines gemeinsamen Energiekonzepts mit Stadt und Genossenschaft Fusionsbestrebungen mit der Genossenschaft Aktivitäten im Zusammenhang mit dem Wohngebiet Rote Mühle durch Engagement, Sponsoring und Imagepflege Informationsveranstaltungen, Mieterfeste, Sponsoring, Präsenz auf Messen u.ä. Sanierung des Stadtstorch-Schornsteins und Pflege der Stadtstorch-Internetseite Kommunikation und Pflege der Marke GWV III. Mehrwert für f r die Innenstadt Investition in sanierungsbedürftige, rftige, stadtbildprägende Altbauten Sanierung eines prägnanten Jugendstileckhauses am Marktplatz Projekt Sankt Marien-Straße 16/18 / Am Markt 2 (2007/8) hochwertige Instandsetzung / Sanierung des massiven Bankverein- Gebäudes (Bj. 1908) gegenüber dem Rathauseingang 28 moderne Wohnungen (3 rollstuhlgerecht), 2 Gewerbeeinheiten Erhaltung und Erneuerung von Jugendstilelementen außen und innen; architektonisches Schmuckstück Aufzug für 11 Wohnungen, Grundrissänderung, neue Balkone energetische Sanierung Investitionsvolumen: ca. 2,7 Mio. ; zinsverbilligtes Darlehen ILB über 1,16 Mio., 0,39 Mio. KfW; erzielbare Miete: 4,60-5,50 /m² nachher vorher (Hof)

7 III. Mehrwert für f r die Innenstadt Sanierung und Einpassung von Wohnungsbeständen nden ins Stadtbild Wohnen für Generationen im Niedrigenergiehaus in der historischen Altstadt Projekt Kuhstraße 1-5 / Auf der Freiheit 1-2 (2008) Umbau eines leerstehenden, 1986er Plattenbaus mit Ofenheizung 29 Wohnungen, z.t. seniorengerecht großzügige Balkone, individuelle Grundrisse, Gemeinschaftsraum, aufgeteilte, farblich unterschiedlich gestaltete Fassade Niedrigenergiestandards durch Wärmedämmung, Blockheizkraftwerk, Wohnraumlüftung Wärmerückgewinnung grüner, autofreier Innenhof mit Teich und weitläufiger Holzterrasse Investitionen: 2,3 Mio. ; Förderung: zinsverbilligte Darlehen (1,7 Mio. ); GenerationsgerechtModInstR, erzielbare Miete: 4,60-5,50 /m² bedarfsgerechter, bezahlbarer Wohnraum für verschiedene Zielgruppen in exponierter Lage am südwestlichen Stadteingang nachher Stärkung des städtebaulichen Gefüges der Altstadt mit zukunftsfähigen Wohnformen (Anerkennung im Rahmen des Deutschen Bauherrenpreises 2009; Motto Hohe Qualität tragbare Kosten ) Attraktivität der Innenstadt weiter stärken, intelligente Aufwertung (Begründung für BBU-Qualitätssiegel Gewohnt gut Fit für die Zukunft ) vorher III. Mehrwert für f r die Innenstadt Sanierung und alternative Nutzung zentraler Altbauten Verlegung des Geschäftssitzes der GWV vom Stadtrand ins Zentrum Projekt Am Markt 7/9 (2010/11) Erwerb (Tsd. 200), Umbau und hochwertige Sanierung seit 2004 leerstehender, historischer Altbauten gegenüber dem Rathaus Ausbau Erdgeschosse zum neuen Firmensitz; Errichtung von 10 kleinen Wohnungen mit Balkon oder Terrasse in Obergeschossen Erhalt der historischen Fassade Barrierefreiheit, Aufzug, moderne Hofanlage Energieeffizienz (Wärme- und Schallschutzfenster / -türen, Fassadendämmung, Blockheizkraftwerk) Investitionsvolumen: 1,7 Mio. ; Förderung: 280 Tsd. zinsverbilligter Kredit; erzielbare Durchschnittsmiete: 4,60 5,50 /m² nachfragegerechte Entwicklung der Bestände in Innenstadtlage; Vollvermietung der Wohnungen vor Fertigstellung bestätigt Bedarf mehr Kundenfreundlichkeit durch zentrale Lage der neuen, modernen Geschäftsstelle weiterer Beitrag zur Revitalisierung der Innenstadt aktuell vorher

8 III. Mehrwert für f r die Innenstadt Investition in leerstehende, zentrale Gebäudekomplexe Sanierung eines Wohn- und Geschäftshauses in der Wittstocker Einkaufstraße Projekt Poststraße 10 (2010/11) Sanierung eines zentral gelegenen, seit fast 20 Jahren leerstehenden Wohn- und Geschäftshauses Ergebnis: 8 Wohnungen auf 3 Etagen mit Balkon oder Terrasse 2 barrierefreie Wohnungen im Erdgeschoss aufwendige Neugestaltung der Hofanlage (auch für Nachbargebäude): grüner Innenhof mit Grillplatz, Kinderspielecke, Wäscheplatz, Parkplätzen und Abstellräumen ermöglicht auch Teilerschließung des neuen Innenstadtkindergartens Investitionsvolumen: 1,3 Mio. ; Förderung: zinsverbilligte Kredite; Durchschnittsmiete: 4,60 /m² Stärkung der Innenstadtbestände attraktives Wohnumfeld für verschiedene Zielgruppen Beitrag zur Innenstadtrevitalisierung vorher nachher III. Mehrwert für f r die Innenstadt Beseitigung städtebaulicher Missstände und Bestandserweiterung Lückenschließung und Ersatzneubau im Stadtzentrum Projekt Kettenstraße 51 Projekt Werderstraße (2013/14) Neubau über Teilrückbau eines leeren, maroden, Wohnhauses Erwerb 2er großer Baulücken und Beräumung / Rückbau ruinöser Gewerbe- und Nebengebäude Neubau von Mietwohnhäusern mit 2-3 Geschossen (24 Wohnungen) Innenhof mit Grün- u. Spielflächen, Zugang zum Marktplatz; Parkplatz im rückwärtigen Grundstücksbereich auch für Mieter in umliegenden Objekten Teilnahme am Wettbewerb Europan 11 Kosten, (1 von 2 Finanzierung deutschen Projekten / Städten) Hoferschließung (auch für Nachbargebäude) 1 behindertengerechte Wohnung Wiederherstellung der historisch gewachsenen Ensemblewirkung Investitionsvolumen: ca. 3,0 Mio. ; Gewinner im Förderwettbewerb Modellhafter Mietwohnungsneubau 1 Mio. zinsloses ILB-Darlehen Bestandsentwicklung in bevorzugter Altstadtlage Beseitigung stadtbildbeeinträchtigender Baulücken und Ruinen Kettenstraße aktuell Werderstraße aktuell geplant

9 III. Mehrwert in Wohnvorranggebieten Aufwertung der Röbeler R Vorstadt Moderne Wohnungen in parkähnlicher Grünanlage in der Röbeler Vorstadt Projekt Objektmodernisierungen und Neugestaltung der Außenanlagen (mehrere Bauabschnitte ff.) Teilabrisse und Objektmodernisierungen (Kernsanierungen mit Grundrissänderungen, moderner Ausstattung, Balkon- oder Terrassenanbau) Neugestaltung des Wohnumfelds (Grünflächen, Spiel- und Trockenplätze, kleiner Wasserläufe) Parkanlage mit aufwendig gestalteter Teichlandschaft, Wasserspielplatz und großzügigen Bepflanzungen Schaffung barrierefreier Wohnungen durch Anhebung des Bodenniveaus für stufenlose Erreichbarkeit der Erdgeschosswohnungen Seniorentreff bisheriges Investitionsvolumen ca. 3,1 Mio., z.t. Fördermittel attraktivere Wohnungen in ruhiger Lage im ansprechenden Wohnumfeld mit guter Anbindung an die Innenstadt umgesetzt geplant III. Mehrwert für r bestimmte Zielgruppen Attraktives Wohnen für f r demenzkranke Menschen Wohngemeinschaft für Demenzkranke im Grünen Projekt Rheinsberger Straße (2008 ff.) vorher Umbau ehemaliger Büroräume zu einer Wohnanlage für Demenzkranke umgesetzt: 8 Einzelzimmer und 1 Gemeinschaftsraum mit Küche geplant: weitere Wohnräume für 7 Demenzkranke große, bodentiefe Fenster; einladende, grüne Außenanlagen Bewirtschaftung und Rundumbetreuung durch sozialen Träger Investitionsvolumen (gesamt) ca. 0,8 Mio. ; erzielbare Durchschnittsmiete: ca. 5,50 Schaffung nachfragegerechter Wohnanlagen für eine zunehmend älterwerdende Bevölkerung und Übernahme sozialer Verantwortung nachfragegerechte Nachnutzung des bisherigen Unternehmenssitzes der GWV nachher

10 III. Mehrwert durch Rückbau R Fortführung der Rahmenvereinbarung zum Stadtumbau Rückbau weniger zukunftsfähiger Bestände in Randgebieten Maßnahmen Ist: : Rückbau von 350 Wohnungen (überwiegend Stadtrand) Fortsetzung des Rückbaus gemäß Rahmenvereinbarung Stadtumbau : 40 Wohnungen (zunächst nur unsanierte Bestände, die keine Sicherheiten für Kredite darstellen) auch Teilrückbau in bewohnten Objekten zusätzlich zum vereinbarten Rückbauvolumen Abriss von 57 Wohnungen GWV ist Motor für den Stadtumbau (Abriss von doppelt so vielen Wohnungen wie größter Mitbewerber) zugunsten des Stadtumbaus (Vorhalten von weiterem Rückbaupotenzial zur Marktbereinigung) z.t. Verzicht auf Sanierung von Objekten, deren Sanierung aus rein betriebswirtschaftlicher Sicht voraussichtlich rentierlich gewesen wäre, sowie Kauf mehrerer Rückbauobjekte zwecks Abriss durch Abriss der 350 Wohnungen Verluste von ca. 5,3 Mio. ; z.t. Ausgleich durch Altschuldenentlastung und Abrissförderung (2,6 Mio. ) Leerstandsreduzierung durch Marktbereinigung von 24,1% (2004) auf ca. 6% (2011) Stärkung der verbleibenden Bestände III. Mehrwert durch Zusammenarbeit Gemeinsame Aktionen und Konzepte Fusionsbestrebungen mit der Genossenschaft Konzept / Handlungsbedarf (seit 2005) im weiter schrumpfenden Wohnungsmarkt Wittstock stellt sich die Frage der Wirtschaftlichkeit 2er großer (konkurrierender) Wohnungsunternehmen Aussage Stadtumbaukonzept: Fusion ist erforderliche Handlungsstrategie Anreiz bis Ende 2006: Grunderwerbsteuerbefreiung (verstrichen) auf Initiative der GWV Durchführung gemeinsamer Gesprächsrunden zur Umsetzbarkeit (bisher nicht erfolgreich) erwarteter Mehrwert ein großes, stabiles Wohnungsunternehmen mit mehr Schlagkraft im und konsequenterer Ausrichtung auf einen erfolgreichen Stadtumbau Bemühungen um ein gemeinsames Energiekonzept mit Stadt und Genossenschaft Konzept / Handlungsbedarf Wärmeversorgung bietet als Preistreiber bei Betriebskosten großes Einsparpotenzial Auslaufen des ungünstigen Rahmenvertrages von 1993 im Jahr 2013 bietet Verbesserungschance Erarbeitung eines kommunalen Wärmeversorgungskonzepts durch Experten gemeinsam mit Stadt, Genossenschaft und AWO (bisher nicht erfolgreich) erwarteter Mehrwert stärkerer Vertragspartner im Verbund Aushandeln günstigerer Konditionen und Einbeziehung ökologischer Aspekte möglich

11 III. Mehrwert für r einen erfolgreichen Stadtumbau Anstrengungen gegen ruinösen Wettbewerb Aktivitäten im Zusammenhang mit dem Wohngebiet Rote Mühle Hintergrund, Handlungsbedarf entstanden in 1990er Jahren mit erheblichen Landesfördermitteln im 1. und 3. Förderweg am äußersten nördlichen Stadtrand (387 WE, private Eigentümer) negative Entwicklung: keine Kostendeckung, steigender Leerstand (2010: 15%), weniger zukunftsfähige Merkmale als andere Bestände erschwert Stadtumbau, v.a. Innenstadtinvestitionen, durch ruinösen Wettbewerb Vorteile gegenüber Konkurrenz durch dauerhafte Zinsminderbelastungen / fortgesetzte Subventionierung trotz dauerhafter Überschuldung Rote Mühle Innenstadt auch langfristig keine nachhaltige Bewirtschaftung möglich; Dauersubventionierung geht zu Lasten anderer (Stadtumbau-) Gebiete Aktivitäten, Maßnahmenvorschläge der GWV (auch INSEK) Gutachtenerstellung zu Risiken bei fortdauernder Subventionierung des Wohngebietes Vorschlag: Erwerb der Bestände im Wohngebiet Rote Mühle (zum nachhaltig erzielbaren Ertragswert) Vorschlag: Einbeziehung ins GWV-Bestandsmanagement; mittel- bis langfristig Desinvestitionsstrategie Vorschlag: Abrissprüfung zu späterem Zeitpunkt (2025/30) (bisher nicht erfolgreich) III. Mehrwert durch Engagement und Imagepflege Veranstaltungen, Stadtstorch und mehr Die GWV zeigt Gesicht (Medien-) Präsenz mindestens monatlich berichten lokale Zeitungen (z.b. Lokalbeilage der MAZ) über Aktuelles aus und von der GWV Teilnahme an Messen, Informationsveranstaltungen u.ä. Patenschaft für den Stadtstorch Sanierung des Schornsteins am GWV-Objekt Marktstraße inklusive Bau einer Nisthilfe (2011) Pflege der Internetseite Stadtstorch Sponsoring, z.b. Seniorentreffs, Familienkonzert, Oster- und Weihnachtsaktionen Mitfinanzierung des Wettbewerbs Blühende Fassade Whiteboards für überregionalen Unterricht an Schulen Kundenbindung durch Mieterveranstaltungen, z.b. Mieterfeste, Neujahrsbowlen Ausbau und Pflege der Marke GWV, z.b. Hausmeisterkleidung, Firmenwagen etc. mit Logo Unternehmensbroschüre Wohnen in Wittstock Auftritt & Aktivitäten

12 IV. Betriebswirtschaftliches Fundament Kurs bestätigt tigt durch positive Bestandsentwicklung Investition in die Zukunft: Leerstandssenkung, Modernisierung, stabiles Mietniveau Wohnungsleerstand: rückläufig 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% Wohnungsmiete: steigend 4,40 /m² 4,20 /m² 4,00 /m² 5,0% 3,80 /m² 0,0% GWV 24,1% 16,6% 15,6% 13,1% 9,3% 8,4% BBU (Brandenburg) 17,4% 15,6% 14,6% 13,8% 12,6% 11,4% GdW (Brandenburg) 14,2% 12,6% 11,6% 11,2% 10,2% 9,3% 3,60 /m² GWV 4,12 /m² 4,19 /m² 4,18 /m² 4,17 /m² 4,27 /m² 4,31 /m² BBU (Brandenburg) 4,01 /m² 4,06 /m² 3,95 /m² 4,04 /m² 4,12 /m² 4,16 /m² GdW (Brandenburg) 4,11 /m² 4,18 /m² 4,24 /m² 4,29 /m² 4,35 /m² 4,40 /m² Modernisierungsstand: hoch 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% 65,9% 63,7% 24,1% 24,4% 10,0% 11,9% GWV 2009 GdW 2009 (Brandenburg) unsaniert teilsaniert saniert Anmerkung: auch gezieltes Vorhalten unsanierter Bestände in Randgebieten für späteren Abriss Senkung des Leerstands von über 24 % (2004) auf unter 9 % (2010) hoher, nach Standorten gestaffelter Modernisierungsstand (Innenstadt am höchsten) keinen Leerstand in begehrten Innenstadtlagen trotz überdurchschnittlicher Mieten in weniger bevorzugten Lagen trotz Modernisierungen kaum Mieterhöhungen möglich IV. Betriebswirtschaftliches Fundament Cashflow: stabil Kurs bestätigt tigt durch positive Entwicklung der Ertrags- u. Finanzkraft der GWV Investition in die Zukunft: langfristige Sicherheit und Rentabilität 4.500,0 T 4.000,0 T 3.500,0 T 3.000,0 T 2.500,0 T 2.000,0 T 1.500,0 T 70,0% 1.000,0 T 60,0% 500,0 T 50,0% GWV 0,0 T ,0% Cashflow 3.439,9 T 4.224,0 T 2.778,8 T 3.017,2 T 1.845,3 T 2.566,5 T 30,0% Nettokaltmiete (Ist) 3.347,6 T 3.230,4 T 3.399,4 T 3.409,5 T 3.453,4 T 3.611,4 T 20,0% 10,0% 0,0% GWV 45,0% 42,5% 38,9% 24,1% 21,4% 16,4% Anmerkung: Finanzmittelbestand gesamt im Vergleich zu Mieteinnahmen Kapitaldienstdeckung: abnehmend DOMUS (Brb WE) 59,4% 56,4% 55,9% 54,9% 53,4% GdW (neue BL) 53,7% 53,0% 49,2% 48,2% 48,1% Rentabilität: steigend Eigenmittelquote: hoch GWV nur Zinsdeckung 20,3% 19,7% 19,4% 14,9% 12,3% 9,9% DOMUS nur Zinsdeckung 40,2% 36,2% 34,7% 33,3% 31,5% GdW nur Zinsdeckung 33,9% 32,3% 30,1% 29,8% 29,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% GWV EK-Quote 59,2% 60,6% 65,9% 66,0% 62,6% 63,4% GdW EK-Quote Brb. 36,7% 36,5% 37,3% 38,5% 39,3% 38,9% GWV ROI -2,7% -1,1% -1,2% -0,1% -0,5% 1,9% GdW ROI -0,8% -0,5% 0,0% 0,4% 0,5% Anmerkung: vorsichtige Bewertung des Anlagevermögens (z.b. Mietenmultiplikator 2009: 6,8) 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% -4,0% immer geringerer Anteil der Mieteinnahmen muss für Kapitaldienst verwendet werden starke Eigenmitteldecke und stabiler Cashflow ermöglichen hochwertige (Innenstadt-) Sanierungen Finanzkraft besonders wichtig bei weiterer Kürzung der Fördermittel und ggf. zukünftigem Wegfall der Altschuldenentlastung steigende Ertragskraft Investitionen rechnen sich als Gesamtmaßnahmenpaket trotz mangelnder Rentabilität im Einzelfall

13 IV. Betriebswirtschaftliches Fundament Ertrags- u. Finanzkraft der GWV im Vergleich Investition in die Zukunft: langfristige Sicherheit und Rentabilität Innenstadtsanierung sichert die Zukunft unserer Regionen Danke für Ihre Aufmerksamkeit. Wir sehen uns in Wittstock!