MAG. DR. JOHANN REINHOLD KATTNIG ALLGEMEIN BEEIDETER UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTER SACHVERSTÄNDIGER

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1 MAG. DR. JOHANN REINHOLD KATTNIG ALLGEMEIN BEEIDETER UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTER SACHVERSTÄNDIGER A-9184 ST. JAKOB 24 TELEFON: 04253/613, 0664 / od. 0664/ Bezirksgericht Spittal Schillerstraße 1 A-9800 Spittal an der Drau G U T A C H T E N zur Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 688 Grundbuch Treffling, BG Spittal/Drau, ein Wohnhaus in A-9871 Seeboden, Treffling 213 Insolvenzverfahren: GZ 6 S 8/17w, BG Spittal an der Drau Schuldner: Werner SYNOWCZYK geb Treffling 213, A-9871 Seeboden Abhandlung des Insolvenzverfahrens durch: RA Mag. Thomas Borowan Tiroler Straße 8/1, A-9800 Spittal/Drau

2 INHALTSVERZEICHNIS 1. Allgemeines 1.1. Auftrag und Zweck Seite Bewertungsstichtag Seite Befundaufnahme Seite Grundlagen und Unterlagen der Bewertung Seite 4 2. Befund 2.1. Einlagezahl 688, Grundbuch Seite Grundstück Seite Objektbestand und Objektdaten Seite Zubehör Seite Energieausweis Seite Nutzung Seite GUTACHTEN 3.1. Allgemeines Seite Sachwert der Liegenschaft Seite Wegerecht Seite Verkehrswert Seite 30 Beilagen Katasterplan Grundbuchsauszug Fotos Bauplan Kontoauszüge Seite 2

3 1. Allgemeines 1.1. Auftrag und Zweck Herr RA Mag. Thomas Borowan, Tiroler Straße 8/1, A-9800 Spittal/Drau, erteilte dem Sachverständigen den Auftrag zur Bewertung der Liegenschaft EZ 688, GB Treffling, BG Spittal an der Drau, mit dem Einfamilienwohnhaus in A-9871 Seeboden, Treffling 213 zum Zwecke der Ermittlung des Verkehrswertes. Das Gutachten dient zur Abwicklung des Insolvenzverfahrens Bewertungsstichtag Bewertungsstichtag ist der als Tag der Befundaufnahme und örtlichen Besichtigung des Objektes Befundaufnahme Die Befundaufnahme der Liegenschaft wurde im Zuge der Besichtigung vom in der Zeit von 10:00 Uhr bis 11:00 Uhr vom gefertigten Sachverständigen im Beisein von Herrn Werner Synowczyk, Herrn RA Mag. Borowan Thomas, Herrn Ing. Horst Messner und Frau Kattnig-Klaus vom SV Büro vorgenommen Grundlagen und Unterlagen der Bewertung Befundaufnahme am Grundbuchsauszug vom Lageplan (M 1:400) Erhebungen im Gemeinde Seeboden betreffend Flächenwidmung, Bauakt und öffentliche Abgaben Erhebungen im Grundbuch und in der Urkundensammlung des BG Spittal/Drau Vergleichspreissammlung des SV und ZT Datenforum Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG BGBL Nr. 150/1992 ÖNORM B1802 Liegenschaftsbewertung Seite 3

4 Baupläne Vorbemerkung 1. Es lag ein Bauplan aus dem das Wohnhaus mit dem Erd- und Obergeschoss ersichtlich ist auf. Gegenüber dem eingereichten Bauansuchen und den vorliegenden Bauplänen gibt es im Bereich des Erdgeschosses baulichen Abweichungen. Es wurde die nordseitige Außenwand bis auf die Außenwand des Stiegenhauses zurückgesetzt. Daher erfolgt die Sachwertberechnung auf Basis der Bruttogrundflächen. 2. Bodenmechanische Untersuchungen und statische Überprüfungen am Gebäude wurden nicht vorgenommen. Insofern ist das Gutachten als technische Expertise nicht geeignet. 7. Die beschriebenen elektrischen, sanitären und sonstigen Einrichtungen, als auch sonstige Ver- und Entsorgungsleitungen wurden nicht auf ihre Funktionalität überprüft und deren ordnungsgemäße Funktion wird bei der Bewertung vorausgesetzt. 8. Alle angegebenen Preise verstehen sich inklusive Umsatzsteuer. 9. Ein Energieausweis für dieses Objekt wurde dem SV vorgelegt. 10. Der Bewertung wurden die grundbücherlichen Flächenangaben ungeprüft zugrunde gelegt und sind somit mit entsprechendem Vorbehalt anzusehen. Eine Verifizierung würde allenfalls eine Vermessung eines befugten Zivilgeometers erfordern. 12. Die Bewertung ist nur für den Auftraggeber bestimmt. Das vorliegende Gutachten wurde ausschließlich zu dem oben genannten Zweck erstellt. Es wird gegenüber dritten Personen keine Haftung übernommen für den Fall, das sich Dritte, sei es zum genannten oder zu einem anderen Zweck darauf berufen. Diese Bewertung darf ohne schriftliche und vorab erteilte Zustimmung des SV nicht vervielfältigt und an Dritte weitergegeben werden. Seite 4

5 2. Befund 2.1. Einlagezahl 688 Grundbuch Treffling Gutsbestand Einfamilienwohnhaus Die Liegenschaft mit der Einlagezahl EZ 688, GB Seeboden, BG Spittal besteht aus dem nachstehend angeführten Grundstück: Eigentumsverhältnisse, B-Blatt: Rechte, A2-Blatt Seite 5

6 Lasten, C-Blatt Unter C-LNR 1 und 2 sind Geldlasten eingetragen. Diese Eintragungen haben auf den Verkehrswert der Liegenschaft keinen Einfluss. Die Bewertung erfolgt unter der Voraussetzung der Geldlastenfreiheit Grundstück Lage Die Bewertungsliegenschaft liegt in der Gemeinde Seeboden, im Ortsgebiet vom Treffling, oberhalb von Seeboden in einer erhöhten, sonnigen Aussichtslage. Das Stadtzentrum von Spittal an der Drau ist ca. 9 km entfernt. Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist in Treffling im Bereich der Trefflinger Landesstraße gegeben Beschaffenheit Das Grundstück mit dem Einfamilienwohnhaus, ein Massivbau mit Erd- und Obergeschoss und von außen begehbarer Dachterrasse liegt auf einer Seehöhe von ca. 880 bis 890 m ü A. Das Areal hat eine fast rechteckige Form. Das Grundstück wurde auf der Südseite mit einer Natursteinschlichtung begradigt, sodass der Bereich südlich des Hauses auf das Niveau des Erdgeschosses angehoben wurde. Die Einfahrt auf das Grundstück erfolgt von der Südwestseite Seite 6

7 über die Nachbarliegenschaft Parzelle Nr. 1534/2. Ein Servitut über die Benützung dieses Bereiches liegt nicht vor und es ist auch keine Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Zusätzlich ist der nördliche Bereich des Grundstückes ebenfalls etwas begradigt und an das Niveau der Dachterrasse angepasst. Die Grundfläche dazwischen hat eine steile Südhandlage. Entlang der Südseite grenzt die Liegenschaft zum Teil an die öffentliche Zufahrtsstraße und zum Teil an die westlich liegende Nachbarparzelle, über die auch die derzeitige Zufahrt verläuft. Westlich und östlich grenzt die Liegenschaft an Einfamilienwohnhäuser und an der Nordseite an landwirtschaftliche Grünflächen. Die Zufahrt bis zum Bewertungsgrundstück ist asphaltiert, der letzte Teil bis zum Wohnhaus ist befestigt und geschottert. Die Zufahrt erfolgt von Seeboden kommend, Richtung Treffling über die Trefflinger Landesstraße. Im Ortsgebiet von Treffling biegt man nach ca. 150 m rechts ab und folgt der Straße auf dem Tschiernock für ca. 750 m, dann biegt man links in den Gemeindeweg und folgt diesen weitere 250 m bis zur Bewertungsliegenschaft Aufschließung und Altlasten Die Liegenschaft ist aufgeschlossen und verfügt über die Anschlüsse von Strom, Wasser und Kanal. Im Gebäude gibt es eine BUS-Steuerung, am Dach ist eine Solaranlage, auf den Südseiten der Terrassen im EG und OG sind Photovoltaik- Seite 7

8 Paneele mit einer Gesamtleistung von 2,78 kwp angebracht und im Haus wurde eine zentrale Staubsaugeranlage eingebaut. Die Heizung erfolgt mittels einer Luft-Wärmepumpe über Fußbodenheizung und einem eingemauerten Kaminofen (verbunden mit dem Heizungssystem) im Wohn/Essraum. Erhebungen auf der Internetseite des Umweltbundesamtes haben kein Ergebnis erbracht. Flächenwidmung Im Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Seeboden ist die Parzelle 1535/2 als Bauland Wohngebiet gewidmet. Steuerlicher Einheitswert Der erhöhte steuerliche Einheitswert für die zu bewertende Liegenschaft beträgt laut Auskunft der Verwaltungsgemeinschaft Spittal EUR ,00. Rechte und Lasten Keine. Derzeit erfolgt die Zufahrt zur Liegenschaft über die westlich angrenzende Parzelle 1534/2. Der Eigentümer dieses Grundstücks ist auch Eigentümer der Bewertungsliegenschaft. Für diese Zufahrt ist aber keine Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen!!! 2.3. Objektbestand und Objektdaten Wohnhaus Baubescheid und Ansuchen v für die Photovoltaikanlage Seite 8

9 Bauvollendungsbewilligung: Massivbau mit Erd- und Obergeschoss Erdberührende Außenwände in Schalbetonbauweise Laut Baubeschreibung sind die restlichen Außenwände und Decken aus Massivholz-Elementen gefertigt, darauf wurde im Außenbereich ein 16 cm Vollwärmeschutz und eine Rauputz Fassade aufgetragen. Dach: Flachdach mit Folieneindeckung wird als Terrasse genutzt Stiege: Beton mit Trittplatten in Holz Terrasse: in den Obergeschossen mit Kunststoff-Steg Belag, das Geländer mit Edelstahlsteher und Glaselementen im EG derzeit nur Beton Außenfassade: verputzt und gemalt Dachstuhl: Flachdach, Rinnen und Ablaufrohre ALU-Blech Fenster/Balkontüren: Kunststoffisolierglasfenster und -balkontüren 3fach- Verglasung, Resopal innen und Natursteinfensterbank außen; Türen: Holztüren mit -zarge und Kunststofftüren mit Glaseinsatz Decken: verputzt und gemalt Wände: verputzt und gemalt, Sanitärräume teilweise gefliest Böden: Keramik, Kork und Parkett Anschlüsse/Heizung: Strom, Wasser, Kanal, Bussteuerung, zentrale Staubsaugeranlage, Photovoltaik und Solaranlage, Luft-Wärmepumpe Bruttogrundflächenaufstellung lt. Bauplan: Wohnhaus: Erdgeschoss*) 174,84 m² Terrasse ca. 30,00 m² Obergeschoss 104,62 m² Terrasse 48,60 m² Dachterrasse 51,20 m² Abstellraum Dach 40,36 m² *) inkl. der zugebauten Fläche diese ist im Bauakt der Gemeinde nicht vermerkt Seite 9

10 Beschreibung der einzelnen Räumlichkeiten im Wohnhaus Erdgeschoss: Eingangsbereich: Kunsstofftür mit Seitenteil und Glaseinsätzen, Wände und Decke verputzt und gemalt, Kunststofffenster mit 3fach-Verglasung, Fliesenboden; Stiegenhaus: Betonsstiege Trittfläche mit Holzbelag, kein Geländer, Wände verputzt und gemalt; Wohnessbereich/Küche: Parkettboden, Wände und Decke verputzt und gemalt, Kunstsstofffenster und terrassentürn mit 3fach-Verglasung; gemauerter Kamin mit Sichtfenster und Natursteinsitzbank; Einbauküche; Speisekammer: Schiebetür, Boden Fliesen, Wände und Decke verputzt und gemalt; Schlafzimmer: Holztür mit Glaseinsatz, Parkettboden, Wände und Decke verputzt und gemalt, Kunststofffenster mit 3fach-Verglasung; Gästebad: Holztür mit Glaseinsatz, Fliesenboden, Wände teilweise gefliest und verputzt und gemalt, Decke verputzt und gemalt; bodengleiche Dusche mit armatur, Duschstange, Brausekopf und Kopfbrause, Waschtisch mit armatur, Wand-WC mit Einbauspülkasten; Heizraum: Holztür mit Glaseinsatz, Fliesenboden, Wände und Decke verputzt und gemalt, Leitungen über Putz; Waschmaschinenanschluss, Luft-Wärmepumpe, zentrale Staubsaugeranlage; Abstellraum: Holztür mit Glaseinsatz, Boden gefliest, Wände und Decke verputzt und gemalt; Obergeschoss: Stiegenhaus/Gang: Betonsstiege Trittfläche mit Holzbelag, kein Geländer, Wände und Decke verputzt und gemalt, Parkettboden; Schlafzimmer mit begehbarem Schrank: Kunststofftür mit zarge bzw. Schiebetür, Parkettboden, Wände und Decke verputzt und gemalt, Kunstsofffenster und terrasentür mit 3fach-Verglasung; Terrasse mit Kunststoff-Stegbelag, Attika, darauf Edelstahlsteher mit Glaselementen, an der Südseite der Terrasse Photovoltaikpaneele; Seite 10

11 2-Raum-Zimmer: Kunststofftür mit zarge und Glaseinsatz, Korkboden, Wände und Decke verputzt und gemalt, Kunstsofffenster und terrasentür mit 3fach-Verglasung; Badezimmer: Kunststtofftür mit zarge, und Glaseinsatz, Kunststofffenster mit 3fach-Verglasung, Keramikboden, Wände teilweise gefliest und verputzt und gemalt, Decke verputzt und gemalt; Dampfsauna (lt. Ausage defekt), Wand-WC mit Einbauspülkasten, Waschtisch mit armatur, Badewanne mit armatur und Brause; Dachterrasse von außen begehbar: Kunststoff-Stegplatten, Attika verblecht, mit Edelmetallsteher und Glaselementen, auf ca. der Hälfte des Daches wurde ein Satteldach in Holzkonstruktion errichtet, die Eindeckung erfolgt auf der Nordseite mit Folie und auf der Südseite wurde auf der Dachfläche eine Solaranlage errichtet. An der Südseite des Geländers sind Photovolaikpaneele angebracht. Dieser Aufbau ist im Inneren begehbar. Hier befindet sich auch ein WC und der Rest dient als Lagerfläche. Baumängel: in einigen Räumen Estrichsenkungen, im Heizraum ein Wasserschaden an der Decke, die Terrassendielen aus Kunststoff sind uneben und lösen sich ab und zu, die Fensterbänke wurden nicht ÖNORM gerecht eingebaut, im Abstellraum unter der Stiege aufsteigende Mauerfeuchtigkeit Außenanlagen Natursteinmauer, Begrünung, Wellnesspool und Terrasse Bau- und Erhaltungszustand Der Zustand des Gebäudes wird im Rahmen der Alterswertminderung mit einer pauschalen Zustandsnote von Heideck berücksichtigt. Seite 11

12 Der Bau- und Erhaltungszustand des Einfamilienwohnhauses wird mit geringfügige Instandhaltungen vorzunehmen bezeichnet und wird unter Berücksichtigung des vorgefundenen Zustandes im Innen und Außenbereich mit der Zustandsnote 2,0 klassifiziert. Das fiktive Baualter beträgt am Bewertungsstichtag 7 Jahre, die Restnutzungsdauer wird mit 73 Jahren angesetzt Zubehör Die Bewertung erfolgt inklusive der unselbständigen Bestandteile (Sanitärgegenstände und Elektroinstallationen). Die gesamte Haustechnik wurde nicht überprüft. EG Wohnessbereich: gemauerter Kamin mit Sichtfenster und Natursteinsitzbank Zeitwert pauschal EUR 1.500,00 Küche: Einbauküche in U-Form mit Theke und seperaten Einbau, teilweise mit Glasfronten, Arbeitsplatte Resopal, Theke Holz, Wände zwischen Küchenober- und unterschränken teilweise Glas- und Holzfronten; Spüle mit ablage und armatur, Dunstesse, Ceranfeld und Backofen, Geschirrspüler und Kühlschrank jeweils Siemens Zeitwert pauschal EUR 6.000,00 Wellnesspool Zeitwert pauschal EUR 3.000,00 Zeitwert pauschal gesamt EUR ,00 Seite 12

13 2.6. Nutzung Das Einfamilienwohnhaus ist fertiggestellt und wurde zum Zeitpunkt der Besichtigung vom Verpflichteten zu Wohnzwecken genutzt. 3. Gutachten 3.1. Allgemeines Die nachstehende Bewertung zur Erlangung des Verkehrswertes erfolgt nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz unter Bedachtnahme auf die im Befund getroffenen Feststellungen sowie die Verhältnisse auf dem Realitätenmarkt. Der Verkehrswert einer Liegenschaft wird von den am Realitätenmarkt herrschenden Wertvorstellungen, losgelöst von den persönlichen Verhältnissen des Eigentümers, bestimmt für seine Ermittlung haben ausschließlich objektive Gesichtspunkte zu gelten. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im redlichen Geschäftsverkehr nach Eigenschaft, Beschaffenheit, Lage und Verwertbarkeit des Bewertungsgegenstandes ohne Berücksichtigung von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen erzielt werden kann. Der Verkehrswert wird auch als gemeiner Wert oder Marktwert bezeichnet. Der redliche Geschäftsverkehr ist der Handel auf dem freien Markt, bei dem sich Preise durch das Prinzip von Angebot und Nachfrage bestimmen; dieser Markt unterliegt den Gegebenheiten der allgemeinen Wirtschaftslage und der Verhältnisse auf dem Realitäten- und Kapitalmarkt. Bei der Wertermittlung sind sämtliche tatsächliche, rechtliche und wirtschaftliche Umstände zu berücksichtigen, die den Wert der Liegenschaft beeinflussen können, wohingegen ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse ebenso auszuschließen sind, wie Affektions- oder Spekulationsgesichtspunkte, sowie sonstige subjektive Faktoren. Seite 13

14 Das Liegenschaftsbewertungsgesetz sieht für die Ermittlung des Verkehrswertes grundsätzlich drei Bewertungsmethoden vor: 4 Vergleichswertverfahren 5 Ertragswertverfahren 6 Sachwertverfahren In jedem einzelnen Bewertungsfall ist nun zu überprüfen, welche Bewertungsmethode Ziel führend ist bzw. ob gegebenenfalls auch mehrere Bewertungsmethoden nebeneinander anzuwenden sind. Liegenschaften, wie die Bewertungsgegenständliche, werden nahezu ausschließlich zur Eigennutzung erworben. Das heißt, Kaufinteressenten solcher Objekte orientieren sich vorwiegend an Sachwerten und erachten neben der Lage vor allem die Neuanschaffungskosten samt Nebenkosten für gleichartige Objekte als wertbestimmend. Daher erfolgt die Bewertung der gegenständlichen Liegenschaft nach dem Sachwertverfahren, bei welchem der Sachwert aus der Summe von Bodenwert, der nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt wird, und baulicher Substanz ermittelt wird und welches davon ausgeht, dass ein in der Praxis vielfach erprobter Zusammenhang zwischen dem Sachwert einerseits und dem Verkehrswert andererseits besteht Sachwert der Liegenschaft Verfahren Beim Sachwertverfahren wird der Sachwert aus dem Bodenwert, der durch das Vergleichswertverfahren ermittelt wird, und dem Bauwert des Gebäudes sowie dem Wert der Außenanlagen bestimmt. Der Bodenwert wird mittels Vergleichswertverfahrens von den ortsüblichen Verkaufspreisen für Grundstücke abgeleitet, die hinsichtlich der Wert beeinflussenden Merkmale (Lage, Erschließung, Grundstücksform, Nutzungsmöglichkeit, etc.) mit dem zu bewertenden Grundstück möglichst übereinstimmen. Sind die den Wert beeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke verschieden, so sind die Differenzen durch Zu- bzw. Abschläge auszugleichen. Seite 14

15 Kaufpreise, die auf den Wert der besonderen Vorliebe schließen lassen, sind bei diesem Preisvergleich ebenso wenig zu berücksichtigen, wie Preisgestaltungen unter Verwandten oder Arrondierungskäufe. Ausgangsbasis für den Bauwert des Gebäudes sind jene Herstellungskosten, die aufzuwenden sind, um zum Wertermittlungsstichtag ein dem Bewertungsgegenstand gleiches Objekt an selber Stelle, mit selber Größe, Konstruktionsart, Bauweise und Ausstattung zu errichten (= Neubauwert). Der Neubauwert wird üblicherweise nach Kubikmeter umbauten Raum, nach der Bruttogeschossfläche oder der Wohnnutzfläche des Gebäudes, multipliziert mit einem angemessenen Preis je Quadratmeter oder Kubikmeter berechnet. Dieser Neubauwert wird um die technische Wertminderung reduziert, in welcher die Minderung des Neubauwertes infolge Alters und allfälliger Baugebrechen sowie Bau- bzw. Instandhaltungsmängel zum Ausdruck kommt. Der Abschlag für diese technische Wertminderung erfolgt in Prozent vom Neubauwert. Neben der technischen ist auch die wirtschaftliche Wertminderung zu berücksichtigen, die all jene Faktoren umfasst, die die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Bewertungsgegenstandes zum Wertermittlungsstichtag und für die Restnutzungsdauer vermindern. Diese berücksichtigt daher eine veraltete Bauweise, Anlage, Funktionsart ebenso, wie eine unwirtschaftliche Bauausführung oder persönliche Baugestaltung. Auch enthält die wirtschaftliche Wertminderung den verlorenen Bauaufwand, der sich im Verkaufsfall aufgrund der Verhältnisse auf dem Realitätenmarkt nicht realisieren lässt. Der Abschlag für die wirtschaftliche Wertminderung erfolgt ebenfalls in Prozent vom Neubauwert Berechnung des Sachwertes Bodenwert Der Bodenwert wird im Wege des Vergleichswertverfahrens ermittelt. Zu diesem Zweck wurden Kaufvorgänge für Baugrundstücke im Bereich von Seeboden, die Seite 15

16 für eine vergleichbare Bebauung geeignet sind, aus der Katastralgemeinde Seeboden in der Urkundensammlung des BG Spittal an der Drau erhoben. Diese Kaufpreise lagen zwischen EUR 60,-- und EUR 116,--. Laut aktuellen Erhebungen am örtlichen Realitätenmarkt wird im Bereich vom Seeboden im Internet Baugrundstücke von 85,00 bis 174,00 angeboten. Unter Berücksichtigung der Kaufpreise aus dem vergleichbaren Grundstücksverkehr und unter Einbeziehung der im Immobilienbereich im Umfeld von Treffling derzeit angebotenen Preise für Baugrundstücke wurde aufgrund der sonnigen Lage, der Größe der Bewertungsliegenschaft und der Aussicht auf den See ein Basispreis von EUR 110,00 pro m² für die als Bauland Wohngebiet gewidmete Parzelle angesetzt. Berechnung des Bodenwertes: Parzelle 1535/2 Bauland mit dem Gebäude 608 m² à EUR 110,00 EUR ,00 Bodenwert gerundet EUR ,00 Neubauwert - Bauwert Die Berechnung des Neubauwertes erfolgt anhand der gewöhnlichen Errichtungskosten inklusive Umsatzsteuer je m² unter Berücksichtigung von Ausbaugrad und Ausstattung. Nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG), BGBI Nr. 150/1992, ist bei der Anwendung des Sachwertverfahrens gemäß 6 Abs. 3 zur Ermittlung des Bauwertes in der Regel vom Herstellungswert auszugehen. Die der Ermittlung des Herstellungswertes zugrunde zu legenden, nach den Raum oder Flächenmeterpreisen bestimmten Normalherstellungskosten, sind nach 10 Abs. 3 im Gutachten anzugeben. Gemäß Kranewitter belaufen sich die Normalherstellungskosten bei durchschnittlicher Bauausführung (inkl. USt.) von 1.380,00 bis EUR 1.600,00 Seite 16

17 und bei hochwertiger Bauausführung (inkl. USt.) von 1.600,00 bis EUR 2.087,00 Dachgeschosse werden mit ca. 80 % angesetzt. In ländlichen Gebieten mit Bauen durch Nachbarschaftshilfe hat dies auch einen Einfluss auf die Preise der Professionisten und sind daher deren Preise um bis zu 20 % niedriger. Aufgrund der Ausstattung, der Bauausführung und der verwendeten Materialen für dieses Objekt wurden folgende Herstellungswerte (inkl. UST) pro m² Bruttogrundfläche angesetzt: Wohnhaus: EUR Erdgeschoss*) 174,84 m² 1.400,00 Terrasse ca. 30,00 m² 200,00 Obergeschoss 104,62 m² 1.500,00 Terrasse 48,60 m² 400,00 Dachterrasse 51,20 m² 400,00 Abstellraum Dach 40,36 m² 500,00 Herstellungskosten: In diesem Preis sind die Kosten für Sanitärgegenstände, Heizung und Elektro bereits inkludiert!! Bestandesdauer 80 Jahre Benutzungsdauer fiktiv: 7 Jahre Verhältnis Baualter : Bestandesdauer = 7 : 80 = 0,0875 Zustandsnote 2,0; Alterswertminderung linear und Zustandswertminderung nach E. Heideck von rund 11 % (davon entfallen 8,75 % auf das Bestandsalter und 2,25 % auf den Gebäudezustand). Neuherstellungswert Wohnhaus Erdgeschoss 174,84 m² EUR 1.400,00 EUR ,00 Terrasse 30,0 m² EUR 200,00 EUR 6.000,00 Obergeschoss 104,62 m² EUR 1.500,00 EUR ,00 Terrasse 48,60 m² EUR 400,00 EUR ,00 Dachterrasse 51,20 m² EUR 400,00 EUR ,00 Seite 17

18 Abstellraum Dach 40,36 m² EUR 500,00 EUR ,00 Gebäudeneuherstellungskosten EUR ,00 abzüglich gemeinsamer technischer Wertminderung 11,00 % (Davon entfällt ein Betrag von EUR 10,5 TSD auf die Beseitigung der Baumängel) - EUR ,66 Gebäudewert EUR ,34 Bauwert Wohnhaus Gebäude gerundet EUR ,00 Außenanlagen Die im Punkt angeführten Außenanlagen werden bei gegenständlichem Objekt wertmäßig mit 4 % des Gebäudewertes berücksichtigt. Zeitwert Außenanlagen gerundet EUR ,00 Sachwert/Zusammenstellung Bodenwert EUR ,00 Gebäudewert EUR ,00 Außenanlagen EUR ,00 Sachwert EUR ,00 Sachwert der Gesamtliegenschaft gerundet EUR , Wegerecht Wie auf Seite 15 unter Punkt Rechte und Lasten bereits angeführt, erfolgt die Zufahrt zur Liegenschaft über die westlich angrenzende Parzelle 1534/2. Der Eigentümer dieses Grundstücks ist auch Eigentümer der Bewertungsliegenschaft. Für diese Zufahrt ist aber keine Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen!!! Seite 18

19 Die Zufahrt erfolgt über den rot markierten Bereich. Geht man davon aus, dass eine Zustellung mit einem LKW bzw. einem PKW mit Anhänger erfolgt, so wird für das Reversieren von der Nachbarparzelle eine etwas größere Fläche benötigt (gelb umrandet). Für diesen Bereich sollte zukünftig ein Wegerecht zugunsten der Bewertungsliegenschaft einverleibt werden. Der Eigentümer eines mit einem Wegerecht belasteten Grundstück ist in seiner freien Verfügung betreffend dem belasteten Grundstück beschränkt. Allerdings hängt dies vom Einzelfall ab, ob die Beschänkung den Wert des Grundstücks mindert. Bei der Bewertung ist zu überprüfen, welche Fläche betroffen ist, ob die Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeit eingeschänkt ist und ob eine Belästigung durch Immissionen wie Lärm, Abgase oder Staub gegeben ist. Im gegenständlichen Fall wird durch die Einräumung des Wegerechtes nur die bereits bestehende Zufahrt durch die Mitbenützung in Anspruch genommen. Eine Dienstbarkeitsfläche im Ausmaß von ca. 65 bis 70 m² wäre ausreichend. Die Wertminderung wird dadurch berücksichigt, dass die vom Wegerecht betroffene Durchfahrtsfläche mit 50 % des normalen Baulandpreises bewertet wird. Seite 19

20 Berechnung der Belastung durch das Wegerecht Berechnung des Wegerechtes: Parzelle 1534/2 Ausmaß von 70 m² à EUR 110,00 EUR 7.700,00 davon 50 % EUR 3.850,00 Wert des Wegerechtes gerundet EUR 3.900, Verkehrswert Gemäß 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist eine Nachkontrolle anhand der am Bewertungsstichtag herrschenden Marktverhältnisse vorzunehmen. Festgestellt wird, dass aufgrund der Situation am Immobilienmarkt Objekte wie das Bewertungsgegenständliche (ein neues modernes Wohnhaus, mit nicht fertig gestellter Zufahrt, keine Garage, jedoch eine wunderschöne Aussicht auf den Millstättersee, fast mängelfrei) nicht ohne weitere Abstriche von dem errechneten Verkehrswert absetzbar sind - eine Aussage, die im redlichen Geschäftsverkehr ihre laufende Bestätigung findet. Der Marktanpassungsabschlag kann niemals genau geschätzt werden. Es ist lediglich möglich anhand wertrelevanter Faktoren abzuschätzen, ob der Marktanpassungsabschlag besonders hoch oder besonders niedrig ist. Im gegenständlichen Fall wird ein Marktanpassungsabschlag in Höhe von 9 % vorgenommen. Vorläufiger anteiliger Verkehrswert EUR ,00 - abzüglich Marktanpassungsabschlag 9 % w/fehlender Fertigstellung EUR ,00 EUR ,00 Seite 20

21 Der gerundete Verkehrswert der Liegenschaft EZ 688, GB Treffling, BG Spittal an der Drau ein Einfamilienwohnhaus in A-9871 Seeboden, Treffling 213 beträgt zum Bewertungsstichtag EUR ,-- (im gegenständlichen Fall wird unterstellt, dass eine Dienstbarkeit Gehen und Fahren über die Nachbarliegenschaft vorhanden ist) Der Wert der noch einzuräumenden Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens auf einer Fläche von ca. 70 m² der Parzelle 1534/2 GB Treffling, BG Spittal an der Drau beträgt zum Bewertungsstichtag EUR 3.900,-- Wird bei gegenständlicher Liegenschaft keine Grunddienstbarkeit eingetragen, welche die Zufahrt auf die Parzelle ermöglicht, so ist das Wohnhaus nur zu einem deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preis zu veräußern. Im gegenständlichen Fall wird ein Abschlag von mindestens 20 % vom Verkehrswert vorzunehmen sein. Die Begründung für diesen hohen Abschlag liegt darin, dass nur eine kleine Teilfläche der Bewertungsliegenschaft direkt an das öffentliche Gut anschließt (nur der südöstliche Bereich). Hier müsste dann ein neuer Zugang geschaffen werden d.h. die derzeitige Steinschlichtung müsste abgetragen werden, ebenso das Geländer und der Kunststoffpool und dann eine neue Zufahrt bzw. überdachte Garage/Carport mit einem Stiegen Aufgang zum Haus neu errichtet werden. Seite 21

22 Vorläufiger anteiliger Verkehrswert EUR ,00 - abzüglich Marktanpassungsabschlag 20 % w/fehlender Dienstbarkeit EUR ,00 EUR ,00 Der gerundete Verkehrswert der Liegenschaft EZ 688, GB Treffling, BG Spittal an der Drau ein Einfamilienwohnhaus in A-9871 Seeboden, Treffling 213 ohne der Dienstbarkeit des Gehens/Fahrens beträgt zum Bewertungsstichtag EUR ,-- Inventar/Zubehör/Einrichtung gemäß Punkt 2.4. EUR ,00 St. Jakob am 5. Mai der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige Seite 22