Praxis des Wohnungseigentums

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1 Praxis des Wohnungseigentums von Dr. h.c. Hanns Seuß, Dr. Gregor Basty, Dr. Stefan Bergerhoff, Dr. Michael Bonifacio, Michael Drasdo, Dr. Oliver Elzer, Prof. Dr. Johannes Bärmann, Agnes Fischl, Wiebke Först, Michael Keuter, Dr. Egbert Kümmel, Burkhard Rüscher, Dr. Jan-Hendrik Schmidt, Prof. Wolfgang Schneider, Volkmar Steinmeyer, Dr. Martin Suilmann, Uwe Wanderer, Michael Wolicki Dr. Gregor Basty ist als Partner in dem Notariat Notare Korte und Basty, vormals Notare Korte und Keidel in München tätig. Zu seinen Themenschwerpunkten zählen insbesondere das Ehe-, Erb- und Gesellschaftsrecht sowie das Bauträgerrecht. Er ist Verfasser mehrerer Kapitel und geschäftsführender Herausgeber der Zeitschrift "Der Bauträger". 5., völlig neu bearbeitete Auflage Praxis des Wohnungseigentums Seuß / Basty / Bergerhoff / et al. schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Wohnungseigentumsrecht Verlag C.H. Beck München 2010 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN

2 Erstversand A. Begründung, Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum I. Einführung: Wesen und Bedeutung von Wohnungs- und Teileigentum sowie einschlägigen Rechtsgebieten Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Dingliche Wohnrechte Genossenschaftliche und gesellschaftsrechtliche Wohnrechte Sonstige Rechtsgrundlagen Was ist Wohnungseigentum? Praktische Bedeutung des Wohnungseigentums II. Begründung, Belastung, Änderung und Beendigung von Wohnungs- und Teileigentum sowie von Wohnungs- und Teilerbbaurechten Begründung von Wohnungs- und Teileigentum Belastung von Wohnungs- und Teileigentum Änderung von Wohnungs- und Teileigentum Beendigung von Wohnungs- und Teileigentum Begründung, Belastung, Änderung und Beendigung von Wohnungs- und Teilerbbaurechten III. Vertragsübergänge und weitere Probleme bei Umwandlungen Allgemeines Verwaltervertrag Verträge mit Trägern der Daseinsvorsorge Sonstige Verträge Mietrechtliche Fragen Umwandlungen und Steuerrecht Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen IV. Verkauf neuer Eigentumswohnungen Kaufgegenstand Kauf vom Reissbrett Bauträgervertrag Bauträgervertrag Überblick Kaufgegenstand bestehende Wohnung Erfassung des Bestandes in tatsächlicher Hinsicht Erfassung des Bestandes in rechtlicher Hinsicht Kaufvertrag Spezielle Regelungen im Erstvertrag Zustimmung Dritter Rechtsfolgen Mängelansprüche nach BGB Erwerb vom Bauträger Verfolgung der Mängelrechte/-ansprüche Rechte, Pflichten, Haftung des Verwalters Erbbaurecht V. Weiterveräußerungen, Weitererwerb Erfassung des Bestandes in tatsächlicher Hinsicht Erfassung des Bestandes in rechtlicher Hinsicht Kaufvertrag Spezielle Regelungen Rechtsfolgen Mängel VI. Wohnungseigentum und Timesharing Einleitung Die materielle Rechtslage des Timesharing IX

3 X 3. Die Gestaltung in der Form des Wohnungseigentums Die Verwaltungsorgane im Wohnungseigentumsbereich Veräußerungszustimmung Gewerbliche Tätigkeiten Entziehung des Wohnungseigentums Zahlungsverpflichtungen Schlussbemerkungen VII. Besondere Erscheinungsformen des Wohnungseigentums Wohnungseigentum und Heimeinrichtungen Betreutes Wohnen Wohnungseigentum und Boarding-House-Systeme Wohnungseigentum bei Hotelanlagen B. Vermietetes Wohneigentum I. Das Vermietungsrecht des Wohnungseigentümers und seine Grenzen Der Grundsatz der freien Vermietbarkeit von Teil- und Wohneigentum Vermietungsgebote und -verbote Zustimmungsvorbehalte Gebrauchsbeschränkungen Die Rechtsfolgen der unzulässigen Vermietung oder des unzulässigem Gebrauchs des Sondereigentums durch den Mieter Ansprüche bei sonstigen Störungen des Mieters II. Instandhaltung und bauliche Veränderung der vermieteten Eigentumswohnung Instandhaltung der vermieteten Eigentumswohnung Der barrierefreie Zugang zur Wohnung III. Betriebskosten und Betriebskostenumlage bei der Vermietung von Wohneigentum Das Verhältnis der Jahresabrechnung nach 28 Abs. 3 WEG zur Betriebskostenabrechnung nach 556 Abs. 1 BGB Die Betriebskostenabrechnung bei vermietetem Wohneigentum C. Die Wohnungseigentümer und ihre Verwaltung I. Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum Allgemeine Regeln der Abgrenzung Alphabetische Aufzählung von Beispielen II. Bauliche Veränderungen Einleitung Klassische bauliche Veränderung ( 22 Abs. 1 WEG) Privilegierte bauliche Veränderung ( 22 Abs. 2 WEG) Modernisierende Instandsetzung ( 22 Abs. 3 WEG) Wiederaufbau ( 22 Abs. 4 WEG) Bauliche Maßnahme und Kostenverteilung Rechtsschutz bei rechtswidrigen baulichen Veränderungen III. Sondernutzungsrechte Begriffsdefinition Rechtsnatur Gegenstand von Sondernutzungsrechten Inhalt von Sondernutzungsrechten Begründung von Sondernutzungsrechten Berechtigter eines Sondernutzungsrechtes Erwerb von Sondernutzungsrechten Rechte und Pflichten des Sondernutzungsberechtigten Änderung von Sondernutzungsrechten Belastung von Sondernutzungsrechten Zwangsvollstreckung und Sondernutzungsrechte

4 12. Beendigung von Sondernutzungsrechten Ansprüche bei Störung oder unzulässiger Nutzung des Sondernutzungsrechts 447 IV. Veräußerungsbeschränkung nach 12 WEG Gesetzliche Regelung Regelung der Veräußerungsbeschränkung Veräußerung Die Zustimmung Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung V. Die Wohnungseigentümerversammlung Vorbemerkung Die ordentliche Wohnungseigentümerversammlung im Sinne von 24 Abs. 1 WEG Die außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung im Sinne von 24 Abs. 2 WEG Beschlussfähigkeit Durchführung der Eigentümerversammlung Stimmrecht Stimmrechtsverbote gemäß 25 Abs. 5 WEG Mehrheitsbeschluss Der Zweitbeschluss Der Umlaufbeschluss Versammlungsniederschrift VI. Selbstverwaltung der Wohnungseigentümer Verwaltungsobjekt Verwaltungssubjekt Gemeinschaftliche Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer gemäß 21 Abs. 1 WEG Maßnahmen der Notgeschäftsführung gemäß 21 Abs. 2 WEG Gemeinschaftliche Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss gemäß 21 Abs. 3 und Abs. 5 WEG Der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gemäß 21 Abs. 4 WEG Beschlussfassung in Geldangelegenheiten gemäß 21 Abs. 7 WEG Ermessensentscheidung durch das Gericht gemäß 21 Abs. 8 WEG VII. Der Wohnungseigentumsverwalter und seine Pflichten Die Person des Verwalters Der Verwaltervertrag Beschluss-Sammlung Technische Verwaltung Maklertätigkeit als Nebentätigkeit des Verwalters Abwicklung der Verwaltungstätigkeit VIII. Wirtschafts- und Vermögensverwaltung Abschnitt 1. Der Wirtschaftsplan Funktion des Wirtschaftsplans Wirtschaftsjahr Anspruch auf Erstellung und Beschlussfassung Zeitpunkt der Erstellung Inhalt des Wirtschaftsplans Prüfung des Wirtschaftsplans durch Beirat Beschluss über den Wirtschaftsplan Fälligkeit der Wohngeldvorschüsse Geltungsdauer des Wirtschaftsplans Gerichtliche Erzwingung des Wirtschaftsplans Fehlerhafter Wirtschaftsplan Schadensersatzhaftung bei fehlendem Wirtschaftsplan Sonderumlage (der Nachtragshaushalt) XI

5 XII Abschnitt 2. Die Jahresabrechnung Erstellung durch Verwalter Abrechnungszeitraum Erstmalige Erstellung Zeitpunkt der Erstellung Erstellung bei Verwalterwechsel Anspruch auf Abrechnung Funktion der Abrechnung Inhalt und Aufbau der Abrechnung Prüfung der Jahresabrechnung/Einsichtsrecht Genehmigung der Jahresabrechnung Anfechtung der fehlerhaften Jahresabrechnung Entlastung des Verwalters Rechnungslegung IX. Verwaltung durch den Verwaltungsbeirat Die gesetzlichen Regelungen Regelungen zur Wahl des Verwaltungsbeirats in der Teilungserklärung Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates Persönliche Eignung und Anforderungen Die Wahl des Verwaltungsbeirates Interne Beiratsorganisation Anfechtung der Beiratswahl Dauer der Bestellungszeit Gesetzliche Aufgaben des Verwaltungsbeirates Einschränkung und Erweiterung der Beiratsaufgaben Ersatzzustellungsvertretung Praktische Ausgestaltung der Verwaltungsbeiratstätigkeit Anfechtung von Beiratsbeschlüssen Vermittlung von Fachkenntnissen Aufwendungsersatz Abrechnung der Auslagen Vergütung des Verwaltungsbeirates Die Haftung des Verwaltungsbeirates Auskunftserteilung D. Versicherung des Wohnungseigentums I. Grundlagen Erforderlicher Versicherungsschutz Gesetzlicher Versicherungsschutz Freiwilliger Versicherungsschutz Verantwortlichkeit des Verwalters II. Versicherungspartner für das Wohnungseigentum Feuerversicherung Verbundene Gebäudeversicherung Gebäudeglasversicherung Haftpflichtversicherung Versicherung des Verwalters Versicherung des Sondereigentums III. Versicherungsschutz für die Grundpfandrechtsgläubiger Versicherungshypothekenrecht Versicherungshypothekenrecht Schutz der Realgläubiger nach dem VVG bei der Kündigung des Versicherungsvertrages Problem Teilrechtsfähigkeit Beginn der erweiterten Haftung

6 5. Umfang der Forderungen Besonderheiten bei der Grundschuld Rechte des Versicherungsnehmers Fiktion der Zustimmung E. Das Wohnungseigentum im Steuerrecht I. Wohnungseigentum als ertragsteuerliches Betriebs- oder Privatvermögen Betriebsvermögen Privatvermögen Verlust der Betriebsvermögenseigenschaft II. Einheitliche steuerliche Bewertung Begriff des Einheitswerts Gegenstand des Einheitswertes Bewertungsverfahren III. Die einkommensteuerrechtliche Behandlung Gegenstand der Besteuerung Vermietung an Dritte Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums Selbstgenutztes Wohnungseigentum Steuerliche Förderungen Instandhaltungsrücklagen Haushaltsnahe Dienstleistungen, 35 a EStG Bauabzugssteuer, 48 ff. EStG Veräußerung von Eigentumswohnungen IV. Die Eigenheimzulage Anspruchsvoraussetzungen Entstehung des Anspruchs auf Eigenheimzulage Festsetzung der Zulage Zeitlicher Anwendungsbereich V. Umsatzsteuer Vermietung und Verpachtung einer Eigentumswohnung Veräußerung von Grundstücken Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaft VI. Gewerbesteuer Allgemeines Besonderheiten der Betriebsaufspaltung Steuerbefreiungen VII. Grunderwerbsteuer Gegenstand der Grunderwerbsteuer Steuerbefreiung Bemessungsgrundlage, Steuersatz und Steuerschuldner VIII. Grundsteuer Steuergegenstand Steuersubjekt Besteuerungsgrundlage Grundsteuervergünstigungen 862 IX. Zweitwohnungsteuer Zweck Rechtsgrundlagen Steuergegenstand Steuerpflichtiger Steuermaßstab und Steuersatz Steuerbefreiungen und -ermäßigungen Verhältnis der Zweitwohnungsteuer zur Einkommensteuer XIII

7 X. Erbschaft- und Schenkungsteuer Entstehung Übertragungsvorgänge XI. Vermögenssteuer XII. Steuerliche Verpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft und des Verwalters Allgemeines Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums Gesonderte Feststellung gem. 180 AO XIII. Steuerrechtliche Qualifizierung der Verwaltertätigkeit XIV F. Gerichtsverfahren Abschnitt 1. Allgemeiner Teil des Wohnungseigentumsprozesses I. Grundsätze des Wohnungseigentumsprozesses Der Wohnungseigentumsprozess als Zivilprozess Grundsätze des Zivilprozesses II. Allgemeine Prozessvoraussetzungen Die Bedeutung der Prozessvoraussetzungen Parteien und Parteifähigkeit Prozessfähigkeit Ordnungsgemäße Klageerhebung Zulässigkeit des Rechtsweges Zuständigkeit des Gerichts erster Instanz Kostenvorschuss Außergerichtlicher Güteversuch Das Rechtsschutzbedürfnis III. Prozessstandschaft Wesen und Arten der Prozessstandschaft Der Verband als Prozessstandschafter Der Verwalter als Prozessstandschafter Der Wohnungseigentümer als Prozessstandschafter Postulationsfähigkeit des Prozessstandschafters im Parteiprozess Weitere Wirkungen der Prozessstandschaft IV. Beiladung und Streitgenossenschaft Der Zweck der Beiladung Voraussetzungen der Beiladung Beiladung in Sonderfällen Durchführung und Wirksamkeit der Beiladung Rechtsfolgen der Beiladung Rechtsmittel gegen Entscheidungen zur Beiladung Streitgenossenschaft V. Zustellung, Ersatzzustellungsvertreter und Prozessvertretungsmacht Der Verwalter als Zustellungsvertreter Der Ersatzzustellungsvertreter der Wohnungseigentümer Die Zustellung bei einem fehlenden oder als Zustellungsvertreter ausgeschlossenen Verwalter Die gesetzliche Prozessvertretungsmacht des Verwalters VI. Die Kostenentscheidung ( 49 WEG) und die Kostenerstattung ( 50 WEG) Die Kostengrundentscheidung Kostenfestsetzung VII. Gebührenstreitwert ( 49 a GKG) Anwendungsbereich Der Regelungsgehalt von 49 a GKG

8 3. Einzelfälle Streitwertbeschwerde VIII. Rechtsmittel Rechtsmittel im Überblick Besonderheiten der Rechtmittel im Wohnungseigentumsprozess IX. Einstweiliger Rechtsschutz Überblick Arrest Einstweilige Verfügung Verfahrensgang und Rechtsmittel Abschnitt 2. Besonderer Teil des Wohnungseigentumsprozesses I. Gemeinschaftsbezogene Prozesse ( 43 Nr. 1 WEG) Bedeutung der Zuständigkeitsregelung des 43 WEG Streitigkeiten über gemeinschaftliche Angelegenheiten Beispiele für gemeinschaftsbezogene Prozesse Keine gemeinschaftsbezogenen Prozesse Prozesse bei fehlendem Verwalter Die Entziehung des Wohnungseigentums II. Verbandsbezogene Prozesse ( 43 Nr. 2 WEG) Streitigkeiten über Rechte und Pflichten des Verbandes Beispiele für verbandsbezogene Prozesse Die Hausgeldklage III. Verwalterbezogene Prozesse ( 43 Nr. 3 WEG) Sachbezogener Anwendungsbereich Streitigkeiten aus der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums Streitigkeiten mit verwalternahen Personen Beispiele für verwalterbezogene Prozesse Besondere Einzelfälle IV. Prozesse über die Gültigkeit von Beschlüssen ( 43 Nr. 4 WEG) Die Anfechtungsklage Die Nichtigkeitsfeststellungsklage Sonstige beschlussbezogene Klagen V. Die wohnungseigentumsbezogenen Klagen Dritter ( 43 Nr. 5 WEG) Die gerichtliche Zuständigkeit Der Anwendungsbereich Spezialprobleme Die Gerichtsorganisation VI. Das Mahnverfahren ( 43 Nr. 6 WEG) Das Mahnverfahren des Verbands Wohnungseigentümergemeinschaft Das Mahnverfahren, in denen die Gemeinschaft nicht Antragstellerin ist Abschnitt 3. Zwangsversteigerung, -verwaltung, -vollstreckung sowie Insolvenz des Wohnungseigentümers I. Die Zwangsversteigerung Grundzüge des Zwangsversteigerungsverfahrens Die Zwangsversteigerung wegen Hausgeldforderungen II. Die Zwangsverwaltung Die Voraussetzung Die Objektbezogenheit Die Verfahrensbeteiligten Die Zwangsverwaltung von Wohnungs- und/oder Teileigentum III. Die Zwangsvollstreckung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Schuldnerin Allgemeine Vollstreckungsvoraussetzungen Der Pfändung unterworfenes Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft 1117 XV

9 4. Vollstreckungsmöglichkeiten Ausblick IV. Wohnungseigentum in der Insolvenz Keine Insolvenz des Verbands Wohnungseigentümergemeinschaft Hausgeldforderungen und Insolvenz des Eigentümers Auswirkungen auf Eigentümerversammlung und Anfechtungsprozess Insolvenz und sonstige Klagen V. Versorgungssperre Begriff der Versorgungssperre Zulässigkeit der Versorgungssperre Zwangsvollstreckung Versorgungssperre im vermieteten Wohnungseigentum Kosten Formulierungsbeispiel G. Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht I. Einführung II. Begriff und Inhalt Dauerwohnrecht Dauernutzungsrecht Mischformen und Umwandlung Pfändung und Verpfändung Verhältnis zum Wohnungseigentum Abgrenzung III. Begründung und Untergang von Dauerwohnrechten Inhalt Gegenstand Anlagen zur Eintragungsbewilligung Prüfungsrecht und -pflicht des Grundbuchamtes Berechtigter eines Dauerwohnrechts Untergang Herausgabe IV. Gesetzlicher Inhalt des Dauerwohnrechtes Allgemeines Rechte und Pflichten des Eigentümers Wiederaufbau des Gebäudes im Falle der Zerstörung; Versicherung Rechte und Pflichten des Berechtigten Verjährung V. Dauerwohnvertrag (Grundgeschäft) Allgemeines Entgelt Heimfallanspruch Verdinglichung VI. Übertragung des Grundstücks Durch Rechtsgeschäft Zwangsversteigerung VII. Sonstiges Sondervorschriften für langfristige Dauerwohnrechte Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht Timesharing (Teilzeitwohnrechtsverträge) VIII. Prozess IX. Gebühren X. Abdingbarkeit Sachverzeichnis XVI