Inhaltsübersicht. Teil I Kommentierung der miet- und pachtrechtlichen Vorschriften des BGB

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1 Teil I Kommentierung der miet- und pachtrechtlichen Vorschriften des BGB Titel 2 Teilzeit-Wohnrechteverträge Begriff des Teilzeit-Wohnrechtevertrags Prospektpflicht bei Teikeit-Wohnrechteverträgen Vertrags- und Prospektsprache bei Teilzeit-Wohnrechteverträgen Schriftform bei Teilzeit-Wohnrechteverträgen Widerrufsrecht bei Teilzeit-Wohnrechteverträgen Anzahlungsverbot bei Teilzeit-Wohnrechteverträgen Abweichende Vereinbarungen 4 Titel 5 Mietvertrag, Pachtvertrag Untertitel 1 Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags 5 A. Mietvertrag 9 I. Allgemeines 9 1. Überblick 9 2. Begriff 9 3. Anwendungsbereich 10 a) Allgemeines 10 b) Einzelfälle 10 c) Mischformen 11 d) Garagen Mietvorverträge; Anmietrechte; Vormietrechte; Optionsrechte Abgrenzungen 12 a) Pacht und Leihe 12 b) Verwahrung Wohn- und Gewerberäume 14 a) Allgemeines 14 b) Unterscheidung 14 c) Mischmietverhältnisse Raummietverhältnis 16 II. Abschluss Allgemeines Vertragsfreiheit; Gestaltungsfreiheit; Allgemeine Geschäftsbedingungen Zivilrechtliches Benachteiligungsverbot 18 a) Überblick 18 b) Voraussetzungen 18 aa) Grundsatz 18 IX Bibliografische Informationen digitalisiert durch

2 bb) Wohnraummiete 18 cc) Kleinvermieter 18 dd) Ausnahmetatbestände 19 c) Verstöße 19 d) Prozess 20 III. Form 20 IV. Bevollmächtigung und Vertretung 21 V. "Zwang zum Vertragsabschluss Allgemeines Schadensersatz 22 VI. Änderungen des Vertragsinhalts 22 VII. Pflichtenprogramm der Vertragsparteien Hauptpflichten Informationspflichten 23 a) Vorvertragliche Aufklärungspflichten des Vermieters. 23 aa) Grundsatz 23 bb) Ausnahme 23 cc) Vorauszahlungen auf die umlegbaren Nebenkosten 24 b) Aufklärungspflichten des Mieters 24 aa) Grundsatz 24 bb) Fragen des Vermieters 24 c) Verstöße Nebenpflichten 25 a) Des Vermieters 25 aa) Schutzpflichten 25 bb) Störungsschutz 25 cc) Verkehrspflichten (Verkehrssicherungspflichten). 26 dd) Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte 27 ee) Pflichtverstöße 28 b) Nebenpflichten des Mieters 28 aa) Allgemeines 28 bb) Verkehrspflichten 29 cc) Duldung eines Betretungs- und Besichtigungsrechts des Vermieters 29 dd) Sonstige Pflichten 31 ee) Verstöße 31 VIII. Beendigung des Mietvertrages Allgemeines Schadensersatz 32 IX. Insolvenz Mieterinsolvenz Vermieterinsolvenz 33 X. Doppelvermietungen 34 B. Vertragsparteien 34 I. Allgemeines 34 II. Erklärungen der Mietvertragsparteien Gemeinsames Auftreten Vollmachten 35

3 III. Vermieter Personenmehrheit Gesamthand als Vermieter Wohnungseigentumsrecht 36 IV. Mieter 37 V. Eheleute 37 VI. Nichteheliche Gemeinschaften 38 VII. Auswechslung der Vertragsparteien Aufhebungsvertrag Tod einer Vertragspartei Ersatzmieter (Nachmieter) 39 a) Nachmieterklausel 40 b) Keine Vereinbarungen Umwandlung 40 C. Mietsache 41 I. Gegenstand eines Mietvertrages 41 II. Verwendungsrisiko der Mietsache 42 III. Veränderungen der Mietsache 42 IV. Mitvermietete Sachen und Flächen 43 V. Untermiete 44 D. Vertragsgemäßer Gebrauch 44 I. Begriff 44 II. Überlassung der Mietsache Umfang Nebenleistungen (Beheizung; Versorgungsleistungen).. 46 a) Beheizung 46 b) Lieferung von Versorgungsleistungen 46 aa) Grundsatz 46 bb) Versorgungssperre Verstöße 47 III. Erhaltung der Mietsache (Instandsetzung und Instandhaltung) Allgemeines Verpflichteter Umfang Gegenstand Überprüfung; Reinigung; Erneuerung Grenzen Kosten für die Erhaltung; Kleinreparaturen Schönheitsreparaturen 51 a) Übertragung 51 b) Schadensersatz Pflichtverstöße 52 a) Des Vermieters 52 b) Des Mieters 53 IV. Vertragsgemäßer Gebrauch durch den Mieter Gebrauchsrecht Vertragsgemäßer Gebrauch Hausordnung 54 XI

4 a) Mietrecht 54 b) Wohnungseigentum Aufnahme von Dritten und Familienangehörigen 56 a) Dritte 56 b) Familienangehörige Tierhaltung Haushaltsgeräte Musikausübung Parabolantennen Rechte des Vermieters bei Pflichtverstößen des Mieters.. 59 E. Miete 59 I. Allgemeines 59 II. Hauptpflicht Hauptpflicht Folge einer Nichtzahlung 60 III. Miethöhe Allgemeines Mieterhöhung 61 IV. Zulässige Miethöhe Abs. 1 und Abs. 1 WiStG StGB Folge eines Verstoßes 63 V. Fälligkeit 64 VI. Erfüllung 64 VII. Umsatzsteuer 65 F. Auf der Mietsache ruhende Lasten 65 I. Allgemeines 65 II. Nebenkosten Allgemeines 66 a) Begriff 66 b) Tragung Umfang 67 G. Besonderheiten bei Wohnungseigentum 67 H. Besonderheiten für Gewerberaummietverhältnisse 68 I. Allgemeines 68 II. Konkurrenzschutz Vertraglicher Konkurrenzschutz Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz Verstöße 69 III. Betriebspflicht 69 IV. Wettbewerbsverbote 70 I. Energieausweise 70 I. Vorlagepflicht 70 II. Zugänglichmachung 71 III. Potenzieller Mieter 71 IV. Mangel der Mietsache 71 V. Haftung, 71 J. Prozessuales 72 XII

5 I. Zuständigkeit 72 II. Ausgesuchte Einzelfragen 72 III. Fragen der Beweislast Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln 74 A. Grundsätzliches; Konkurrenzen 75 B. Anwendungsbereich; Übergangsregelungen 76 C. Abweichende Vereinbarungen 76 D. Tatbestand 77 I. Sachmangel gem. 536 Abs Substanzmangel Umweltmangel Öffentlich-rechtliche Beschränkungen Unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit Beweislast 80 II. Fehlen zugesicherter Eigenschaft gem. 536 Abs III. Rechtsmangel gem. 536 Abs E. Kein Ausschluss 82 F. Rechtsfolge: Mietminderung kraft Gesetzes 82 G. Weitere Ansprüche 83 H. Prozessuales a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels 83 A. Grundsätzliches; Konkurrenzen 84 B. Anwendungsbereich 84 C. Abweichende Vereinbarungen 84 D. Tatbestand der Schadensersatzansprüche gem. 536a Abs E. Kein Ausschluss; Einwendungen und Einreden (Verjährung) F. Rechtsfolge: Schadensersatz 86 G. Aufwendungsersatzanspruch gem. 536a Abs b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme 88 A. Grundsätzliches; Anwendungsbereich 88 B. Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss gem. 536b S C. Grob fahrlässige Unkenntnis des Mangels gem. 536b S D. Annahme der Mietsache in Kenntnis des Mangels gem. 536b S c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter 91 A. Grundsätzliches; Anwendungsbereich 91 B. Mängelanzeigepflicht gem. 536c Abs C. Rechtsfolgen unterlassener rechtzeitiger Anzeige gem. 536c Abs d Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels 93 A. Grundsätzliches; Anwendungsbereich 93 B. Voraussetzung: Arglistiges Verschweigen des Vermieters 93 C. Rechtsfolge: Keine Berufung auf den Haftungsausschluss 94 XIII

6 537 Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters A. Grundsätzliches 94 B. Kein Gebrauch 94 I. Zweck 94 II. Hinderung wegen eines in der Person des Mieters liegenden Grundes 94 C. Anrechnung 95 I. Zweck 95 II. Ersparte Aufwendungen 95 III. Vorteile aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs. 95 IV. Stellung eines Ersatzmieters Allgemeines Vertraglich vereinbarte Ersatzmieterstellung Fehlende Vereinbarung über Ersatzmieterstellung 96 a) Grundsätzliches 96 b) Keine Ersatzmieterstellung 97 aa) Kurze Restlaufzeit des Mietvertrages 97 bb) Kein überwiegendes Interesse des Mieters 97 cc) Nicht geeigneter Ersatzmieter 97 D. 537 Abs. 2: Überlassung der Mietsache an einen Dritten 98 E. Beweislast Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch 98 A. Anwendungsbereich 99 B. Abgrenzungsproblematik 99 C. Schönheitsreparaturen 100 I. Räumlicher Umfang, Fälligkeit 100 II. Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturenpflicht III. Unwirksamkeit von Formularklauseln wegen Verstoß gegen das Transparenzgebot 101 IV. Starrer Fristenplan 102 V. Halbwegs starrer Fristenplan 103 VI. Vertragsauslegung und richterliche Korrektur 103 VII. Besonderheiten bei einer»quotenklausel«104 VIII. Nachträgliche Ersetzung als unwirksam erkannter Klauseln. 105 IX. Ersatzansprüche des Mieters bei unwirksamen Klauseln X. Ansprüche des Vermieters bei unwirksamer Klausel 106 D. Vertragswidriger Gebrauch 107 E. Zurechnung von Fremdverschulden 108 F. Schutz des Mieters bei Bestehen einer Gebäudefeuerversicherung. 108 G. Beweislast 109 H. Abweichende Vereinbarungen Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters A. Anwendungsbereich 109 B. Voraussetzungendes Ersatzanspruchs 110 I. Sonstige Aufwendungen 110 II. Fremdgeschäftsführungswille des Mieters. 110 III. Anspruchsgegner m C. Höhe des Ersatzanspruchs 111 XIV

7 D. Bereicherungsansprüche des Mieters 111 E. Sonderfall: Mieterinvestition und vorzeitige Vertragsbeendigung. 112 F. Das Wegnahmerecht, 539 Abs I. Einrichtungen 112 II. Inhalt und Ausübung des Wegnahmerechts; Verjährung III. Abdingbarkeit Gebrauchsüberlassung an Dritte 113 A. Anwendungsbereich und Normzweck 113 B. Fallgruppen der Gebrauchsüberlassung an Dritte 114 I. Untermiete 114 II. Andere Formen der selbständigen Gebrauchsüberlassung III. Unselbstständiger Mitgebrauch 114 IV. 1. Sonderfall: Aufnahme von Angehörigen 115 V. 2. Sonderfall: Besucher und Mitarbeiter/Angestellte des Mieters 115 C. Vermietererlaubnis, 540 Abs. 1 S I. Anspruch 115 II. Inhalt 116 III. Widerruflichkeit 116 D. Kündigungsrecht des Mieters, 540 Abs. 1 S I. Voraussetzungen (allgemein) 116 II.»Wichtiger Grund«in der Person des Untermieters als Kündigungsausschluss, 540 Abs. 1 S. 2 letzter HS 117 E. Rechte des Vermieters 117 I. Schadensersatz-und Unterlassungsansprüche 117 II. Kündigung des Vermieters 118 F. Ansprüche des Untermieters 118 G. Haftung des Mieters für den Untermieter und andere Dritte, 540 Abs H. Mieter- und Vermieterwechsel 119 I. Mieterwechsel 119 II. Vermieterwechsel 120 III. Beweislast Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch 121 A. Normzweck 121 B. Anwendungsbereich 121 C. Voraussetzungen 121 I. Vertragswidriger Gebrauch 121 II. Abmahnung 122 III. Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs durch den Mieter 122 D. Gerichtliche Durchsetzung des Unterlassungsanspruchs Ende des Mietverhältnisses 123 A. Grundsätzliches 124 I. Entstehungsgeschichte 124 II. Anwendungsbereich; Übergangsregelungen 124 B. Die Kündigung 124 XV

8 I. Rechtsnatur Form der Kündigung Inhalt der Kündigungserklärung Ausübung des Kündigungsrechts 125 a) Durch den/die Vertragspartner 125 b) Die Kündigung durch Dritte, insbesondere Vertreter. 125 II. Die Umdeutung von Kündigungserklärungen 126 III. Kündigungsarten Teilkündigung Ordentliche Kündigung Außerordentliche Kündigung 127 IV. Kündigungswirkung 128 V. Kündigungswiderruf und Rücknahme der Kündigung EinseitigerWiderruf Einigung der Parteien 129 C. Beendigung des Mietverhältnisses durch Zeitablauf, 542 Abs I. Mietverhältnis auf bestimmte Zeit 129 II. Außerordentliche Kündigung, 542 Abs. 2 Nr III. Verlängerung befristeter Mietverträge, 542 Abs. 2 Nr D. Beendigung bestehender Mietverhältnisse aufgrund anderer Gründe Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund 130 A. Grundsätzliches; Konkurrenzen 132 B. Anwendungsbereich; Übergangsregelungen 132 C. Abweichende Vereinbarungen 132 D. Tatbestand 133 I. Der Kündigungsgrund nach 543 Abs II. Die Kündigungsgründe nach 543 Abs Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gem. 543 Abs. 2 Nr Vertragsverletzungen durch den Mieter gem. 543 Abs. 2 Nr a) Erhebliche Gefährdung der Mietsache 136 b) Unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte Zahlungsverzug des Mieters gem. 543 Abs. 2 Nr a) Für zwei aufeinander folgende Termine 137 b) In einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt 138 c) Heilung nach 543 Abs. 2 S. 2 und III. Abhilfefrist und Abmahnung nach 543 Abs FV. Ausschluss des Kündigungsrechts nach 543 Abs. 4 S E. Rechtsfolge: Kündigungserklärung 140 F. Weitere Ansprüche 140 G. Prozessuales Vertrag über mehr als 30 Jahre 141 A. Grundsätzliches; Anwendungsbereich 141 B. Tatbestand: Mietvertrag über mehr als 30 Jahre i.s.v. 544 S C. Rechtsfolge: Kündigung 142 XVI

9 D. Unzulässigkeit der Kündigung bei Vertrag für die Leuenszcu gem. 544 S Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses 142 A. Grundsätzliches; Anwendungsbereich 143 B. Abweichende Vereinbarungen 143 C. Tatbestand 143 I. Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit 143 II. Keine Erklärung des entgegenstehenden Willens binnen zwei Wochen 144 D. Rechtsfolge: Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit 145 E. Kein Ausschluss durch Anfechtung bzw. Dissens Rückgabepflicht des Mieters 145 A. Grundsätzliches; Konkurrenzen 146 B. Abweichende Vereinbarungen 146 C. Rückgabeanspruch gegen den Mieter gem. 546 Abs I. Tatbestand: Beendigung des Mietverhältnisses 146 II. Einwendungen und Einreden des Mieters 147 III. Rechtsfolge: Wiedereinräumung des unmittelbaren Besitzes 147 IV. Insbesondere Räumung von Mieträumen und Grundstücken 147 V. Mietermehrheit 149 D. Rückgabeanspruch gegen Dritten gem. 546 Abs E. Prozessuales a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe 150 A. Grundsätzliches 150 B. Abweichende Vereinbarungen 151 C. Tatbestand des Entschädigungsanspruchs nach 546a Abs D. Einwendungen und Einreden: Fälligkeit, Aufrechnung, Verjährung, E. Rechtsfolge: Vereinbarte bzw. ortsübliche Miete als Entschädigung 152 F. Prozessuales 153 G. Weitergehender Schadensersatz gem. 546a Abs Erstattung von im Voraus entrichteter Miete 154 A. Grundsätzliches; Anwendungsbereich 154 B. Abweichende Vereinbarungen 154 C. Rückerstattungsanspruch gem. 547 Abs. 1 S I. Tatbestand Beendigung des Mietverhältnisses Mietvorauszahlungen 155 II. Einwendungen und Einreden: Fälligkeit, Verjährung 155 III. Rechtsfolge: Rückerstattung der Miete zuzüglich Zinsen D. Rückerstattungsanspruch gem. 547 Abs. 1 S. 2, 818 f. 156 I. Tatbestand 156 II. Rechtsfolge: Herausgabe der Bereicherung 156 XVII

10 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts 156 A. Allgemeines 157 B. Anwendungsbereich, Normzweck 157 C. Beginn der Verjährung 159 I. Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters 159 II. Die Verjährung der Ansprüche des Mieters 160 III. Verhältnis zu den allgemeinen Vorschriften Aufrechnung trotz Verjährung Verjährung des Rückgabeanspruchs Neubeginn und Hemmung der Verjährung 161 Untertitel 2 Mietverhältnisse über Wohnraum Kapitel 1 Allgemeine Vorschriften 549 Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften 161 A. Grundsätzliches; Übergangsregelung 162 B. Wohnraummiete gem. 549 Abs C. Ausnahmen vom Mieterschutz gem. 549 Abs I. Vorübergehender Gebrauch i.s.d. Nr II. Möblierter Wohnraum in Vermieterwohnung i.s.d. Nr III. Weitervermietung für dringenden Wohnbedarf i.s.d. Nr D. Ausnahmen bei Studenten- oder Jugendwohnheim gem. 549 Abs Form des Mietvertrags 164 A. Grundsätzliches 165 B. Laufzeit C. Schriftform des D. Änderungen I. Änderungsverträge II. Änderungen durch einseitige Erklärung 166 E. Umfang des Formzwangs 166 I. Grundsätzliches 166 II. Einzelfragen F. Verstoß gegen Treu und Glauben I. II. Grundsätzliches Einzelfälle G. Kündigungsmöglichkeit 167 H. Gewillkürte Schnftform Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten 168 A. Allgemeines 169 I. Nonnzweck 169 II. Anwendungsbereich 169 B. Tatbestandsvoraussetzungen 170 I. Sicherungsabrede 170 II. Gesicherte Forderungen/Ansprüche des Vermieters 170 III. Art der Mietsicherheit Barkaution Bürgschaft 171 XVHI

11 3. Kautionskonto des Mieters Forderungsabtretung Forderungsverpfändung Sicherungsübereignung 172 IV. Höhe der Sicherheitsleistung 172 V. Fälligkeit der Kaution 173 C. Nichterbringung der Sicherheit durch den Mieter 173 D. Anlage und Verzinsung der geleisteten Barkaution 174 E. Verstoß gegen die Anlage-und Verzinsungspflicht 174 I. Anlageverstoß des Vermieters 174 II. Rechtswidriger Eigenverbrauch des Mieters 175 F. Verwertung und Rückzahlung der Kaution 175 I. Die Kaution während des Mietverhältnisses 175 II. Die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses Allgemeines Kautionsabrechnung 176 a) Barkaution 176 b) Bürgschaft Insolvenz, Einzelzwangsvollstreckung und Zwangsverwaltung auf Vermieterseite Insolvenz und Einzelzwangsvollstreckung auf Mieterseite 178 G. Unabdingbarkeit 178 i 552 Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters 178 A. Grundsätzliches 179 I. Entstehungsgeschichte, Anwendungsbereich 179 II. Normzweck 179 III. Regelungsgegenstand 179 B. Regelungsgehalt 179 I. Tatbestandsvoraussetzungen des Abwendungsrechts Vom Mieter in die Räume eingebrachte Einrichtung Zahlung einer angemessenen Entschädigung Ausübung des Abwendungsrechts Kein berechtigtes Mieterinteresse an der Wegnahme Abdingbarkeit des Wegnahmerechts, Abs II. Rechtsfolgen der Ausübung des Abwendungsrechts 180 C. Beweislast 180,553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte 181 A. Grundsätzliches 181 I. Entstehungsgeschichte 181 II. Normzweck 181 B. Regelungsgehalt 181 I. Anspruch auf Erlaubniserteilung, Abs. 1 S Voraussetzungen 181 a) Berechtigtes Interesse eines/des Mieters 181 b) Teil des Wohnraums 182 c) Nach Abschluss des Mietvertrags entstanden 182 d) Dritter 182 XIX

12 2. Rechtsfolge 183 II. Ausschlussgründe, Abs. 1 S Wichtiger Grund in der Person des Dritten Übermäßige Belegung des Wohnraums Unzumutbarkeit aus sonstigen Gründen 183 III. Erhöhung der Miete, Abs IV. Abweichende Vereinbarungen, III 184 C. Beweislast 184 D. Verjährung Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen 185 A. Grundsätzliches 185 I. Entstehungsgeschichte 185 II. Normzweck 186 III. Anwendungsbereich 186 B. Regelungsgehalt 186 I. Tatbestandsvoraussetzungen der Duldungspflichten Bei Erhaltungsmaßnahmen, Abs Bei Modernisierungsmaßnahmen, Abs a) Modernisierungsrecht 187 b) Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme 187 c) Keine relevanten entgegenstehenden Mieterinteressen, Abs. 2 S. 2 und d) Vermieterinteressen 188 II. Das Modernisierungsankündigungsverfahren, Abs Die Ankündigungspflicht des Vermieters Angabe des voraussichtlichen Baubeginns Voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme Mitteilung der voraussichtlichen Mieterhöhung Form der Modernisierungsmitteilung/Modernisierungsankündigung Die dreimonatige Ankündigungsfrist Entbehrlichkeit der Mitteilung bei Bagatellmaßnahmen. 190 III. Sonderkündigungsrecht des Mieters, Abs. 3 S IV. Aufwendungsersatzanspruch des Mieters, Abs V. Beweislast 190 VI. Abdingbarkeit, Abs C. Prozessuales 191 I. Keine einstweilige Verfügung durch den Vermieter 191 II. Einstweilige Verfügung durch den Mieter a Barrierefreiheit 191 A. Grundsätzliches 192 I. Entstehungsgeschichte 192 II. Normzweck 192 III. Anwendungsbereich 192 B. Regelungsgehalt 192 I. Tatbestandsvoraussetzungen Behinderung des Mieters selbst oder eines Haushaltsangehörigen 192 XX

13 II. Inhaltsübersicht 2. Geplante bauliche Veränderung oder sonstige Einrichtung Erforderlichkeit der Schaffung von Barrierefreiheit Anspruchsberechtigter Berechtigtes Interesse des Mieters, 554a Abs. 1 S Interessenabwägung mit den Vermieterinteressen, 554a Abs. 1 S. 2, Interessen der Mitmieter, 554a Abs. 1 S Interessen des Vermieters, 554a Abs. 1 S III. Rechtsfolgen 194 IV. Leistung einer zusätzlichen Mietsicherheit, 554a Abs V. Beweislast 195 VI. Unabdingbarkeit, 554a Abs C. Besonderheiten bei vermietetem Wohnungseigentum 195 D. Prozessuales Unwirksamkeit einer Vertragsstrafe 196 A. Grundsätzliches 196 I. Entstehungsgeschichte 196 II. Normzweck 196 B. Regelungsgehalt 196 I. Anwendungsbereich 196 II. Tatbestandsvoraussetzungen Vorliegen eines mieterseitigen Vertragsstrafeversprechens Ähnliche Vereinbarungen zu Lasten des Mieters Abdingbarkeit 197 III. Rechtsfolgen 197 Kapitel 2 Die Miete Unterkapitel 1 Vereinbarungen über die Miete 556 Vereinbarungen über Betriebskosten 198 A. Grundsätzliches 200 I. Anwendungsbereich 200 II. Betriebskosten 200 III. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz Allgemeines Beurteilung der Wirtschaftlichkeit Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz Darlegungs- und Beweislast 202 IV. Relative Unabdingbarkeit 203 V. Übergangsregelungen 203 B. Pauschalen 203 I. Zulässige Vereinbarungen 203 II. Inhalt der Vereinbarung 204 C. Nebenkostenumlegung mit Vorauszahlungen und Abrechnung I. Vereinbarung 204 II. Neue Betriebskosten 205 XXI

14 III. Rückwirkungsklauseln 205 IV. Änderung 205 V. Vorauszahlungen Vereinbarung Fälligkeit Angemessenheit 206 VI. Abrechnung Abrechnungspflicht Teilabrechnungen Abrechnungsfrist 208 a) Jahresfrist 208 b) Nicht fristgerechte Abrechnung Abrechnungszeitraum Auf den Abrechnungszeitraum entfallende Kosten Anforderungen an die Abrechnung 211 a) Grundsätzliches 211 b) Mindestinhalt Fehler und mangelnde Ordnungsmäßigkeit 212 VII. Belegeinsicht - Fotokopien Belegeinsicht 212 a) Anspruchsinhalt 212 b) Ort der Belegeinsicht Fotokopien 213 a) Anspruch des Mieters 213 b) Kostenerstattung 213 VIII. Einwendungen Grundsätzliches Einwendungssausschluss 214 a) Voraussetzungen 214 b) Folgen 215 c) Preisgebundener und nach dem WoFG geförderter Wohnraum Schuldbestätigungsvertrag Vertragliche Einwendungsregelungen 217 IX. Nachzahlungen Fälligkeit Verzug 217 X. Rückzahlungen Rückzahlung aus einer Abrechnung Rückzahlung nicht geschuldeter Zahlungen Vorbehaltszahlung 218 XI. Untermiete a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten 219 A. Grundsätzliches 220 I. Anwendungsbereich Wohnraum und andere Räume Abrechnung, Vorauszahlungen, Betriebskostenpauschalen 220 XXII

15 3. HeizkostenV 220 II. Leerstehende Räume 220 B. Umlegungseinheit 221 C. Festlegung der Abrechnungsmaßstäbe 222 I. Erstmalige Festlegung Gesetzliche Regelung Vertrag Festlegung durch den Vermieter 222 II. Änderung der Abrechnungsmaßstäbe 223 III. Die Regelung des Abs Grundsätzliches Voraussetzungen und Durchführung Folgen 224 D. Voraufteilungen 224 I. Abzug nicht umlegbarer Kosten 224 II. Voraufteilung auf Umlegungseinheiten 225 III. Aufteilung auf verschiedene Kostenpositionen 225 IV. Aufteilung nach Wohnräumen und Geschäftsräumen 225 E. Einzelne Abrechnungsmaßstäbe 225 I. Grundsätzliches 225 II. Wohn- und Nutzfläche Grundsätzliches Wohnflächenberechnung 226 III. Personenzahl 226 IV. Verbrauchs- und Verursachungserfassung 227 V. Miteigentumsanteile 227 F. Teilweise Unabdingbarkeit b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zuriickbehaltungsrecht A. Allgemeines 228 I. Anwendungsbereich des 556b Abs II. Anwendungsbereich des 556b Abs III. Abdingbarkeit 228 IV. Übergangsregelung 228 B. Fälligkeit der Miete 229 C. Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht 229 Unterkapitel 2 Regelungen über die Miethöhe 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz 230 A. Allgemeines 230 I. Zweck 230 II. Anwendungsbereich 230 B. Vereinbarte Mietänderung 231 I. Allgemeines 231 II. Erhöhung der Miete im laufenden Mietverhältnis 231 III. Vereinbarungen über künftige Änderungen der Miethöhe IV. Grenzen 232 C. An das Gesetz gebundene Mieterhöhungen 232 I. Allgemeines 232 XXIII

16 II. Ausschluss Ausdrücklicher Ausschluss Konkludenter Ausschluss Rechtsfolge 234 D. Abdingbarkeit a Staffelmiete A. Allgemeines I. Zweck 235 II. Anwendungsbereich III. Ende der Staffelmietvereinbarung B. Inhalt 236 I. Voraussetzungen Schriftlichkeit 236 II. 2. Staffeln Verstöße Nichtigkeit 2. Der Vertrag im Übrigen III. Kündigungsrecht IV. Andere Mieterhöhungen V. Wegfall der Geschäftsgrundlage und Verwirkung 237 C. Wirkungen 238 D. Beweis b Indexmiete 238 A. Allgemeines 238 B. Voraussetzungen und Inhalt I. Voraussetzungen II. Inhalt 239 C. Mietveränderung 239 I. Erklärung Textform Inhalt Stillhaltefrist Wirkung 240 II. Andere Mietänderungen D. Abdingbarkeit Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete 240 A. Allgemeines 241 I. Zweck 241 II. Anwendbarkeit 242 B. Voraussetzungen 242 C. Fristen 242 I. Allgemeines 242 II. Erhöhungen nach 559, III. Verstoß 243 D. Ortsübliche Vergleichsmiete 243 I. Merkmale Allgemeines 243 xxrv

17 2. Wohnraum vergleichbarer Art Wohnraum vergleichbarer Größe Wohnraum vergleichbarer Ausstattung Wohnraum vergleichbarer Beschaffenheit und Lage II. Gemeinde 245 III. Zeitraum 245 IV. Ausgenommener Wohnraum 245 V. Berechnung 245 E. Kappungsgrenze 245 I. Berechnung Mietbegriff Mieterhöhungen 246 II. Ausnahmen Fehlbelegungsabgaben; Ausgleichszahlungen; einvernehmliche Mieterhöhungen nach Auskunftsanspruch 247 III. Verstoß 247 F. Drittmittel 247 G. Abdingbarkeit a Form und Begründung der Mieterhöhung 248 A. Allgemeines 248 B. Mieterhöhungsverlangen 249 I. Allgemeines 249 II. Erklärung Erklärender Empfänger 250 III. Inhaltliche Anforderungen 250 IV. Textform 250 C. Begründung 251 I. Allgemeines 251 II. Gesetzlich benannte Begründungsmittel Mietspiegel 251 a) Allgemeines 251 b) Durchführung 252 c) Zuschläge 252 d) Mietstruktur 252 e) Veralteter Mietspiegel Mietdatenbank Sachverständigengutachten Vergleichswohnungen Sonstige Begründungsmittel 255 III. Angaben eines qualifizierten Mietspiegels 255 D. Mängel eines Zustimmungsverlangens b Zustimmung zur Mieterhöhung 256 A. Allgemeines 256 B. Zustimmung 257 I. Zustimmungsfrist 257 II. Inhalt und Form der Zustimmung 257 XXV

18 III. Mehrheit von Mietern 258 IV. Erteilte Zustimmung 258 C. Klage auf Zustimmung 258 I. Frist 258 II. Klage 259 III. Heilung fehlerhafter Mieterhöhungsverlangen c Mietspiegel 261 A. Zweck 261 B. Mietspiegel 261 I. Begriff 261 II. Aufstellung Verfahren Umfang Aktualisierung 262 C. Prozess d Qualifizierter Mietspiegel 263 A. Allgemeines 263 B. Begriff 263 I. Voraussetzungen 263 II. Wissenschaftliche Grundsätze Begriff Beweislast 264 III. Verlust der Qualifizierung 264 IV. Überprüfung 264 C. Wirkung und Beweislast e Mietdatenbank 265 A. Zweck 265 B. Begriff 265 C. Inhalt Mieterhöhung bei Modernisierung 266 A. Allgemeines 266 B. Modernisierung 267 I. Instandsetzungsmaßnahmen 268 II. Bauherr 268 III. Modernisierungszwecke Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts Dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse Nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser 269 IV. Vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen 270 C. Wirkung 270 D. Abdingbarkeit a Anrechnung von Drittmitteln 271 A. Allgemeines und Zweck 271 B. Drittmittel 272 C. Wirkung 272 XXVI

19 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung A. Allgemeines 273 B. Form und Zeitpunkt 273 C. Inhalt 273 D. Mängel der Mieterhöhungserklärung 274 E. Wirkung 275 F. Beweislast Veränderungen von Betriebskosten 275 A. Allgemeines 276 I. Anwendungsbereich 276 II. Vertragliche Anpassung 276 III. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz 276 B. Pauschalen 276 I. Erhöhung der Betriebskostenpauschale nach 560 Abs. 1 und Erhöhung der Betriebskosten Vergleichszeitpunkt Vereinbarung der Erhöhungsmöglichkeit Erhöhungsbetrag Durchführung der Erhöhung Folge der Erhöhungserklärung Kontrollrechte des Mieters Keine Abweichung zum Nachteil des Mieters 279 II. Herabsetzung der Pauschale nach 560 Abs III. Vertragliche Regelungen Einvernehmliche Veränderung der Höhe der Pauschale Vertragliche Änderungsvorbehalte 280 C. Vorauszahlungen 280 I. Erhöhung der Vorauszahlungen nach 560 Abs Voraussetzungen Durchführung der Erhöhung Wirkung Umfang der Erhöhung Keine Verpflichtung des Vermieters 282 II. Vertragliche Regelungen zur Erhöhung Abs III. Herabsetzung der Vorauszahlungen nach 560 Abs IV. Geschäftsraummiete und besondere Mietverhältnisse Erhöhung der Vorauszahlungen Herabsetzung der Vorauszahlungen Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung 284 A. Zweck und Anwendungsbereich 284 B. Voraussetzungen 284 I. Mieterhöhung nach 558 oder II. Keine Zustimmung 284 C. Kündigungsrecht 285 D. Wirkungen 285 XXVII

20 Kapitel 3 Pfandrecht des Vermieters 562 Umfang des Vermieterpfandrechts 285 A. Grundsätzliches 286 B. Entstehen des Vermieterpfandrechts 287 I. Raum- und Grundstücksmiete 287 II. Sachen 287 III. Eigentum des Mieters 287 IV. Unpfändbare Sachen 288 V. Einbringung 289 VI. Kein gutgläubiger Erwerb 289 VII. Ausschluss durch Vertrag; Abdingbarkeit 290 VIII. Rang des Vermieterpfandrechts 290 IX. Sorgfaltspflichten des Vermieters 290 X. Lastenfreier Erwerb Dritter 290 C. Gesicherte Forderungen 290 I. Grundsatz 290 II. Künftige Entschädigungs- und Mietforderungen Künftige Entschädigungsforderungen Künftige Mieteforderungen Abdingbarkeit 291 III. Insolvenz des Mieters 292 IV. Rechtsnachfolge 292 D. Pfandverwertung 292 E. Haftung 293 F. Beweislast a Erlöschen des Vermieterpfandrechts 293 A. Grundsatz: Erlöschen durch Entfernung vom Grundstück 293 B. Ausnahmen 294 C. Sonstige Erlöschensgründe 294 D. Ausschluss des Widerspruchsrechts 294 I. Entfernung der Sachen nach den gewöhnlichen Lebensverhältnissen 294 II. Ausreichende Sicherung des Vermieters 295 III. Sonstige Gründe b Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch 296 A. Grundsätzliches 296 B. Selbsthilferecht 297 I. Allgemeines 297 II. Voraussetzungen 297 C. Inhalt des Selbsthilferechts 298 D. Herausgabeanspruch 298 E. Ausschlussfrist des 562b Abs. 2 S c Abwendung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung d Pfändung durch Dritte 300 A. Grundsätzliches 301 B. Besonderheiten nach Beginn der Zwangsvollstreckung 301 XXVHI

21 C. Geltendmachung des Vermieterpfandrechts nach hoheitlicher Pfändung 301 I. Vorzugsweise Befriedigung, 805 ZPO Befriedigung aus dem Verwertungserlös Besonderer Rechtsbehelf in der Zwangsvollstreckung Sonderfall: Insolvenz des Mieters 301 II. Gesetzliche Beschränkungen Forderungsgegenstand Zeitspanne Die Person des Dritten als Gläubiger 302 III. Wirkung der Beschränkung 302 IV. Ansprüche nach Beendigung der Zwangsvollstreckung Kapitel 4 Wechsel der Vertragsparteien 563 Eintrittsrecht bei Tod des Mieters 302 A. Grundsätzliches 304 I. Normzweck 304 II. Anwendungsbereich 304 III. Abdingbarkeit 304 B. Tod des Mieters 304 C. Eintritt des Partners, Abs I. Ehegatte, Abs. 1 S II. Lebenspartner, Abs. 1 S III. Gemeinsamer Haushalt 305 D. Eintritt von Haushaltsangehörigen, Abs I. Tod des Mieters 306 II. Kind, Abs. 2 S III. Andere Familienangehörige, Abs. 2 S IV. Gemeinsamer Haushalt 306 V. Personen, die einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen, Abs. 2 S VI. Eintritt vorrangiger Angehöriger 307 VII. Eintritt mehrerer Angehöriger 307 E. Wirkung des Eintritts 307 F. Ablehnungsrecht, Abs I. Frist 308 II. Rechtsfolgen der Ablehnung des Eintritts 308 G. Kündigungsrecht, Abs I. Voraussetzungen 308 II. Form, Frist 309 H. Beweislast a Fortsetzung mit überlebenden Mietern 310 A. Grundsätzliches 310 I. Normzweck 310 II. Anwendungsbereich 310 III. Abdingbarkeit 310 B. Tod des Mieters 310 C. Mietfortsetzung mit überlebenden Mietern, Abs XXIX

22 I. Mietvertrag 310 II. Mitmieter 311 III. Gemeinsamer Haushalt 311 IV. Wirkung 311 D. Kündigungsrecht 311 E. Verhältnis zu b Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung 312 A. Grundsätzliches 312 B. Zusätzliche Haftung des Eintretenden für»mietvertragsgebundene«erblasserschulden/altverbindlichkeiten ( 563b Abs. 1) I. Gegenstand 312 II. Gesamtschuldnerische Außenhaftung gegenüber dem Vermieter 313 III. Vorrangige Erbenhaftung; Innenverhältnis der Gesamtschuldner 313 C. Ausgleichsanspruch des Erben bei Mietvorauszahlungen ( 563b Abs. 2) 314 D. Anspruch auf Sicherheitsleistung ( 563b Abs. 3) 314 E. Abdingbarkeit 315 F. Übergangsvorschriften Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung 315 A. Grundsätzliches 316 B. Der Erbe als Mieter ( 564 S. 1) 316 C. Die Kündigung des Mietverhältnisses ( 564 S. 2) 317 I. Kündigungsfrist 317 II. Kündigungsform und Inhalt 317 D. Abdingbarkeit 318 E. Übergangsvorschriften Gewerbliche Weitervermietung 318 A. Grundsätzliches 318 B. Besondere Voraussetzungen 319 I. Anmietung zur Weitervermietung als Wohnung 319 II. Gewerbliche Weitervermietung des (Zwischen-)Mieters C. Rechtsfolgen 319 I. Eintritt des Vermieters 319 II. Eintritt eines anderen (Zwischen-)Mieters 320 III. Ausscheiden des (Zwischen-)Mieters 320 D. Entsprechend der Anwendung der 566a-e 320 E. Abweichende Vereinbarungen Kauf bricht nicht Miete 321 A. Wechsel der Vertragspartei auf Vermieterseite 322 B. Anwendungsbereich des C. Personenidentität von Veräußerer und Vennieter 322 D. Sonderfälle 323 E. Veräußerung 323 XXX

23 F. Zwischenstadium zwischen schuldrechtlichem Vertrag und dinglicher Übereignung 323 G. Überlassung vor Veräußerung 324 H. Eigentumswechsel als Zäsur im Mietverhältnis 324 I. Kündigung des Mieters 324 J. Kündigung des Vermieters 324 K. Ansprüche/Forderungen des Vermieters 325 L. Pflichten des Vermieters; Ansprüche des Mieters 325 M. Abdingbarkeit 325 N. Bürgenhaftung des Vermieters gem. 566 Abs O. Besonderheiten bei Begründung von Wohnungseigentum a Mietsicherheit 328 A. Haftung des Erwerbers auf Kautionsrückzahlung 328 B. Übergangsregelung bei der Erwerberhaftung 329 C. Forthaftung des Veräußerers 329 D. Abdingbarkeit 330 E. Beweislast b Vorausverfügung über die Miete 330 A. Grundsätzliches 330 B. Vorausverfügungen 331 I. Begriff und Gegenstand 331 II. Wirksamkeit 331 C. Kenntnis des Erwerbers 331 D. Zwangsvollstreckung, Insolvenz 332 E. Abweichende Vereinbarungen c Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete 332 A. Grundsätzliches 332 B. Vereinbarungen 333 I. Begriff 333 II. Wirksamkeit der Vereinbarung 333 C. Zwangsvollstreckung, Insolvenz 333 D. Beweislast d Aufrechnung durch den Mieter 334 A. Grundsätzliches 334 B. Aufrechnung gegen Mieteforderung 334 C. Zwangsversteigerung, Insolvenz e Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter 335 A. Grundsätzliches 335 B. Mitteilung 335 C. Rücknahme 336 D. Beweislast Belastung des Wohnraums durch den Vermieter 336 A. Grundsätzliches 336 B. Anwendungsbereich 337 C. Tatbestandsvoraussetzungen 337 D. Rechtsfolgen 337 XXXI

24 I. Gebrauchsentziehende (dingliche) Belastungen, 567 S II. Bestellung lediglich gebrauchsbeschränkender Rechte, 567 S E. Beweislast 337 F. Abdingbarkeit a Veräußerung oder Belastung vor der Überlassung des Wohnraums A. Grundsätzliches 338 B. Voraussetzungen 338 C. Rechtsfolgen b Weiterveräußerung oder Belastung durch Erwerber 339 A. Grundsätzliches 339 B. Weiterveräußerung/Belastung 339 Kapitel 5 Beendigung des Mietverhältnisses Unterkapitel 1 Allgemeine Vorschriften 568 Form und Inhalt der Kündigung 340 A. Allgemeines 340 B. Einzelheiten 340 I. Form Schriftform Inhalt Prozessvollmacht Zugang Mängel 341 II. Kündigungsgründe 341 C. Hinweis auf Kündigungswiderspruch 342 D. Abdingbarkeit 342 E. Beweis Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund 343 A. Allgemeines 344 B. Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung 344 I. Betroffene Räume 344 II. Erheblichkeit 345 III. Konkrete Drohung 345 IV. Einzelfälle 346 V. Kündigungsschreiben 346 VI. Wegfall des Kündigungsrechtes 347 C. Störung des Hausfriedens 347 I. Begriff 347 II. Störung 347 III. Frist 348 D. Zahlungsverzug des Mieters 348 I. 569 Abs. 3 Nr. 1 und Allgemeines Öffentliche Stelle Prozess 350 XXXII

25 IL 569 Abs. 3 Nr E. Angabe des Kündigungsgrundes 351 I. Inhalt des Kündigungsschreibens 351 II. Kündigung wegen Zahlungsverzuges, 569 Abs III. Fehlende Angaben 352 F. Abdingbarkeit 352 G. Beweis Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts 353 A. Zweck und Anwendungsbereich 353 B. Wirkung Weiterer Schadensersatz bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum A. Allgemeines 354 B. Voraussetzungen 354 C. Wirkung 354 I. Ausschluss von Schadensersatz 354 II. Billigkeit 354 III. Gewährung einer Räumungsfrist 355 D. Beweislast Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung 355 A. Anwendungsbereich und Zweck 355 B. Vereinbartes Rücktrittsrecht 356 C. Vereinbarte auflösende Bedingung 356 Unterkapitel 2 Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters 357 A. Grundsätzliches 358 B. Anwendungsbereich der Vorschrift 358 C. Allgemeine Voraussetzungen der Vermieterkündigung 359 I. Form und Inhalt 359 II. Berechtigtes Interesse, 573 Abs. 1 S III. Ausschluss der Änderungskündigung, 573 Abs. 1 S D. Schuldhafte Pflichtverletzung als berechtigtes Interesse, 573 Abs. 2 Nr I. Die Verletzungshandlung 360 II. Abmahnungsnotwendigkeit 360 III. Verschulden 361 IV. Einzelfälle möglicher ordentlicher Kündigung 361 E. Eigenbedarf, 573 Abs. 2 Nr I. Allgemeines 361 II. Privilegierter Personenkreis 362 III. Benötigen 362 IV. Rechtsmissbrauch 364 V. Selbst herbeigeführter oder vorhersehbarer bzw. verschuldeter Eigenbedarf 364 VI. Wegfall des Kündigungsgrundes und vorgetäuschter Eigenbedarf 364 XXXIII

26 F. Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung 366 I. Begriff 366 II. Einzelfälle 366 G. Angabe der Gründe im Kündigungsschreiben 367 I. Bei schuldhafter Pflichtverletzung 367 II. Bei Eigenbedarf 368 III. Bei wirtschaftlicher Verwertung 368 IV. Nachträglich entstandene Kündigungsgründe a Erleichterte Kündigung des Vermieters 369 A. Grundsätzliches 370 B. Anwendungsbereich 370 C. Voraussetzungen des Sonderkündigungsrechts 370 I. Ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, 573a Abs II. Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, 573a Abs D. Kündigungserklärung und Kündigungsfrist 373 I. Das Kündigungsschreiben 373 II. Kündigungsfrist b Teilkündigung des Vermieters 373 A. Grundsätzliches B. Voraussetzungen I. Gegenstand der Teilkündigung 374 II. Verwertungsabsicht 374 III. Form der Kündigungserklärung 375 IV. Kündigungsfrist C. Senkung der Miete, 573b Abs c Fristen der ordentlichen Kündigung 376 A. Grundsätzliches 376 B. Fristberechnung 376 C. Allgemeine Kündigungsfristen nach 573c Abs D. Abweichende Vereinbarungen d Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist A. Grundsätzliches B. Regelungsgehalt Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung A. Grundsätzliches B. Kündigung durch den Vermieter C. Härte für den Mieter I. Geschützter/berechtigter Personenkreis 380 II. Härte Beschaffung angemessenen Ersatzraums Umzug unzumutbar Keine unzumutbare Härte 382 D. Berechtigte Interessen des Vermieters 382 E. Interessenabwägung 382 XXXIV

27 F. Ausgeschlossene Gründe 383 G. Prozess, Beweislast H. Kein Ausschluss a Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch 383 A. Grundsätzliches 384 B. Wirkung des Widerspruchs 384 C. Verlängerungsanspruch auf bestimmte Zeit 384 D. Verlängerungsanspruch auf unbestimmte Zeit 385 E. Änderung der Vertragsbedingungen b Form und Frist des Widerspruchs A. Grundsätzliches B. Form des Widerspruchs, 574b Abs. 1 C. Gründe des Widerspruchs, 574b Abs. 1 S D. Frist des Widerspruchs, 574b Abs c Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen Umständen 387 A. Grundsätzliches 388 B. Weitere Fortsetzung des auf bestimmte Zeit verlängerten Mietverhältnisses, 574c Abs C. Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit, 574c Abs Unterkapitel 3 Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit 575 Zeitmietvertrag 389 A. Der neue Zeitmietvertrag 390 B. Ausschluss des Kündigungsrechts 390 C. Der qualifizierte Zeitmietvertrag I. Voraussetzungen II. Befristungsgründe 1. Eigennutzung (Nr. 1) Modernisierung/Baumaßnahmen (Nr. 2) Betriebsbedarf bei Werkmietwohnungen (Nr. 3) 392 III. Schriftliche Mitteilung des Befristungsgrundes IV. Auswechseln der Befristungsgründe V. Auskunfts- und Fortsetzungsanspruch, 575 Abs. 2 VI. Darlegungs- und Beweislast, 575 Abs. 3 S VII. Das Fortsetzungsverlangen des Mieters, 575 Abs. 3 D. Formularklauseln und AGB-Kontrolle E. Übergangsvorschriften a Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist 396 A. Allgemeines B. Anwendungsbereich C. Anwendung der Sozialklausel 397 D. Kündigungsfristen/Kündigungstag, 575a Abs. 3 E. Abdingbarkeit, 575a Abs XXXV

28 Unterkapitel 4 Werkwohnungen 576 Fristen der ordentlichen Kündigung bei Werkmietwohnungen 397 A. Werkmietwohnung 398 I. Begriff 398 II. Vertragskonstruktion 398 III. Mitbestimmungsfragen 398 IV. Werkförderungsvertrag und Wohnungsbelegungsrechte (werksfremder) Wohnungen 399 V. Rechtsnachfolge bei Versterben des Arbeitnehmers 399 VI. Kündigung einer Werkmietwohnung; Formalien 399 VII. Keine Wartefrist bei nachträglicher Umwandlung 400 VIII. Vermietung der Werkwohnung an Dritte 400 IX. Kündigung bei funktionsbezogener Vermietung 400 B. Werkdienstwohnung 400 C. Rechtswegfragen a Besonderheiten des Widerspruchsrechts bei Werkmietwohnungen A. Überblick, Normzweck 401 B. Anwendungsbereich 401 C. Einschränkung der Sozialklausel, 576a Abs D. Ausschluss der Sozialklausel, 576a Abs I. Funktionsgebundene Werkmietwohnung, 576a Abs. 2 Nr II. Vom Mieter zu vertretende Beendigung des Dienstverhältnisses, 576a Abs. 2 Nr b Entsprechende Geltung des Mietrechts bei Werkdienstwohnungen A. Überblick, Normzweck 403 B. Voraussetzungen 403 I. Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen, Alt II. Gemeinsame Haushaltsführung, Alt C. Rechtsfolgen 403 D. Kündigung des Miet- oder Nutzungsverhältnisses 404 Kapitel 6 Besonderheiten bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen 577 Vorkaufsrecht des Mieters 404 A. Grundsätzliches 405 I. Entstehungsgeschichte 405 II. Normzweck 405 III. Anwendungsbereich und Regelungsgehalt 405 B. Voraussetzung des Vorkaufsrechts 406 I. Zeitliche Grenzen, Abs. 1 S II. Form, Abs III. Beteiligte Personen Vorkaufsverpflichteter Vorkaufsberechrigter 406 IV. Die Umwandlungsabsicht 407 V. Ausübung beim ersten Verkaufsfall nach Umwandlung XXXVI

29 VI. Sonderfall: Einheitlicher Verkauf mehrerer Wohnungseigentumseinheiten 407 VII. Maklercourtage und Vorkaufsrecht 408 VIII. Abschreckungsvereinbarung 408 IX. Kaufähnliche Verträge und Umgehungsversuche 408 C. Unterrichtungspflicht, Übereignung an den Dritterwerber und Schadensersatzansprüche des Mieters 408 D. Verzicht auf Vorkaufsrecht a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung 409 A. Grundsätzliches, Normzweck 410 B. Einfache Wartefrist, 577a Abs I. Zeitliche Reihenfolge der tatbestandlichen Voraussetzungen 410 II. Ausnahmen 411 III. Rechtsfolge; Fristberechnung Rechtsfolge Fristberechnung nach 188 Abs C. Verlängerte Wartefrist nach 577a Abs D. Analogiefähigkeit des 577a 412 E. Abweichende Regelungen 412 F. Übergangsbestimmungen 412 Untertitel 3 Mietverhältnisse über andere Sachen 578 Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume 412 A. Grundsätzliches 413 B. Bedeutung der nicht in Bezug genommenen Vorschriften 413 I. Entsprechende Anwendung und Heranziehung des Rechtsgedankens nicht genannter Vorschriften 413 II. Leitbildfunktion bei der Verwendung Allgemeiner Geschäftsbedingungen 413 III. Auslegungshilfe a Mietverhältnisse über eingetragene Schiffe Fälligkeit der Miete 414 A. Grundsätzliches 415 B. Fälligkeit der Miete Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters 415 A. Anwendungsbereich 415 B. Kündigungsrecht 415 I. Voraussetzungen 415 II. Kündigungsberechtigte 415 III. Ausübungsfrist 416 IV. Kündigungsfrist 416 C. Abdingbarkeit a Kündigungsfristen 416 A. Anwendungsbereich 417 B. Fristberechnung 417 C. Abweichende Vereinbarungen 417 XXXVII

30 D. Einzelne Kündigungsfristen 418 I. Grundstücks- und Raummiete Vertragsgegenstand Kündigungsfrist 418 II. Geschäftsraummiete 419 III. Miete beweglicher Sachen 419 IV. Außerordentliche Kündigung 419 Untertitel 4 Pachtvertrag 581 Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag 420 A. Vertragstypische Pflichten des Verpächters, 581 Abs. 1 S I. Gebrauchsgewährung 420 II. Die Fruchtziehung 420 B. Vertragstypische Pflichten des Pächters 421 I. Zahlungsverpflichtung Höhe Kaution Andersartige Gegenleistung Fälligkeit 421 II. Betriebspflicht 421 III. Grenzen der vertragsgemäßen Nutzung 422 C. Umfang des anwendbaren Mietrechts, 581 Abs I. Form 422 II. Unterpacht 422 III. Verpächterpfandrecht gem. 581 Abs. 2, 562 ff., IV. Kündigung des Pachtvertrages Außerordentliche fristlose Kündigung Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist Ordentliche Kündigung 423 V. Beendigung und Verlängerung des Pachtvertrages Pachtaufhebungsvertrag Zeitablauf Verlängerung 423 VI. Rückgabe des Pachtobjektes Erhaltung des Inventars 423 A. Allgemeines 424 I. Normzweck 424 II. Anwendungsbereich 424 III. Begriff 424 B. Erhaltungspflicht 424 C. Ersatzpflicht 424 D. Pflichtverletzung des Pächters 425 E. Eigentumslage 425 F. Abdingbarkeit 425 % 582a Inventariibernahme zum Schätzwert 425 A. Allgemeines 426 I. Normzweck 426 xxxvm

31 II. Anwendungsbereich 426 B. Gefahrtragung, 582a Abs. 1 S C. Verfügungsbefugnis des Pächters, 582a Abs. 1 S D. Erhaltungspflicht, 582a Abs E. Rückgewähr durch den Pächter, 582a Abs. 3 S F. Wertausgleich in Geld durch den Verpächter, 582a Abs. 3 S G. Abdingbarkeit Pächterpfandrecht am Inventar 427 A. Allgemeines 427 I. Normzweck 427 II. Anwendungsbereich 427 B. Voraussetzung des Pächterpfandrechts 428 C. Rechtsfolge 428 D. Zurückbehaltungsrecht 428 E. Abwendungsrecht, 583 Abs a Verfügungsbeschränkungen bei Inventar 428 A. Allgemeines 428 I. Normzweck 428 II. Anwendungsbereich 429 B. Voraussetzungen 429 C. Rechtsfolgen bei fehlender oder unzureichender Schätzwertklausel 429 D. Abdingbarkeit Kündigungsfrist 429 A. Allgemeines 429 I. Normzweck 429 II. Anwendungsbereich 430 B. Rechtsfolgen 430 I. Für die ordentliche Kündigung, 584 Abs II. Für außerordentliche Kündigungen mit gesetzlicher Frist, 584 Abs C. Abdingbarkeit a Ausschluss bestimmter mietrechtlicher Kündigungsrechte 430 A. Allgemeines 431 I. Normzweck 431 II. Anwendungsbereich 431 B. Rechtsfolge 431 C. Abdingbarkeit b Verspätete Rückgabe 431 A. Allgemeines 432 I. Normzweck 432 II. Anwendungsbereich 432 B. Voraussetzungen 432 C. Rechtsfolgen 432 D. Anspruchskonkurrenzen 432 XXXLX

32 Untertitel 5 Landpachtvertrag 585 Begriff des Landpachtvertrags 433 A. Normzweck 433 B. Landwirtschaft, 585 Abs. 1 S C. Betrieb, 585 Abs. 1 S D. Forstwirtschaftliche Grundstücke, 585 Abs E. Vorpacht a Form des Landpachtvertrags 434 A. Grundsätzliches 434 B. Normzweck 434 C. Folgen des Formmangels b Beschreibung der Pachtsache 435 A. Normzweck B. Grundsätzliches C. Gemeinsame Anfertigung und Form der Beschreibung; Richtigkeitsvermutung 436 I. Form 436 II. Inhalt D. Beschreibung durch Sachverständigen, 585b Abs E. Abdingbarkeit Vertragstypische Pflichten beim Landpachtvertrag 436 A. Normzweck 437 B. Regelungsgehalt; Abdingbarkeit 437 C. Sonstige Rechte a Lasten der Pachtsache Fälligkeit der Pacht; Entrichtung der Pacht bei persönlicher Verhinderung des Pächters 437 A. Grundsätzliches; Fälligkeit, 587 Abs B. Persönliche Gründe für Nichtnutzung, 587 Abs C. Abdingbarkeit Maßnahmen zur Erhaltung oder Verbesserung 438 A. Normzweck 439 B. Anwendungsbereich 439 C. Verbesserungsmaßnahmen, 588 Abs. 2 D. Interessenabwägung, 588 Abs. 2 S E. Aufwendungsersatz, 588 Abs. 2 S F. Vorschuss, 588 Abs. 2 S G. Angemessene Pachterhöhung, 588 Abs. 3 H. Abdingbarkeit Nutzungsüberlassung an Dritte A. Grundsätzliches B. Anwendungsbereich 440 C. Rechtsfolge der Erlaubnisverweigerung 441 D. Verschuldenszurechnung E. Abdingbarkeit XL

33 590 Änderung der landwirtschaftlichen Bestimmung oder der bisherigen Nutzung 441 A. Normzweck 442 B. Anwendungsbereich 442 I. Umstellung 442 II. Wesentliche Wertminderung des überlassenen Inventars C. Abdingbarkeit a Vertragswidriger Gebrauch b Notwendige Verwendungen 443 A. Grundsätzliches, Normzweck 443 B. Fälligkeit und Verjährung 443 C. Abdingbarkeit Wertverbessernde Verwendungen 444 A. Normzweck, Abdingbarkeit 444 B. Voraussetzungen für Ersatz des Mehrwerts 444 I. Nützliche Verwendung 444 II. Zustimmung des Verpächters 444 III. Kausalität 445 IV. Höhe des Mehrwerts, 591 Abs a Wegnahme von Einrichtungen 445 A. Normzweck und Anwendungsbereich 445 B. Abdingbarkeit b Verjährung von Ersatzansprüchen 445 A. Normzweck 446 B. Anwendungsbereich für Ansprüche 446 I. des Verpächters 446 II. des Pächters 446 C. Abdingbarkeit Verpächterpfandrecht 446 A. Normzweck 447 B. Gegenstand des Pfandrechts 447 C. Abdingbarkeit Änderung von Landpachtverträgen 447 A. Normzweck, Abdingbarkeit 448 B. Voraussetzungen 448 C. Rechtsfolge 448 D. Gerichtliches Verfahren, 593 Abs a Betriebsübergabe 448 A. Normzweck, Abdingbarkeit 449 B. Voraussetzungen 449 C. Rechtsfolge 449 D. Benachrichtigungspflicht, 593a S E. Kündigungsrecht des Verpächters b Veräußerung oder Belastung des verpachteten Grundstücks 450 XLI