Kostenvergleich Siedlungsentwicklung - Außen- und Innenentwicklung

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1 Architektenkammer NW Kostenvergleich Siedlungsentwicklung - Außen- und Innenentwicklung Architektur - Stadtplanung Wettbewerbsmanagement Verfahrensdurchführung Moderation November 2007 Bielefeld - Sennestadt

2 Kostenvergleich Siedlungsentwicklung Außen- und Innenentwicklung 2 Inhaltsverzeichnis 1 Steckbrief der Gebiete des Kostenvergleichs Luftbilder und Karten der Vergleichsgebiete Übersicht der Kostenpositionen Kostenvergleich Ausblick... 15

3 Kostenvergleich Siedlungsentwicklung Außen- und Innenentwicklung 3 1 Steckbrief der Gebiete des Kostenvergleichs Kriterium Gebiet Außenentwicklungsfläche Vilsendorf West Innenentwicklungsfläche Areal Ölmühlenstraße Größe [in ha] 28,18 2,33 (Größe Gesamtbereich/Block: 14,9) Anzahl WE neu Anzahl WE Bestand Mischung Haustypen ~ 10 % EFH/RH/DH (38 WE) und 90 % MFH / Geschosswohnungsbau / Punkthäuser 100 % MFH / Geschosswohnungsbau Flächenanteile [in ha] Anteil Baufläche 11,8 1,5 Anteil Verkehrsfläche 2,06 (= Anteil: 7 %) 0,23 (= Anteil: 10 %) Anteil Wege in den Grünflächen enthalten in unbebauter Fläche enthalten Anteil öffentliches Grün Anteil privates Grün Anteil Gemeinbedarf 10,55-1,61 0,6 ha (bei GRZ von 0,6) 2,15 - Kennwerte Dichte WE je ha Gesamtfläche WE je ha Bau- und Verkehrsfläche 15 (Anzahl WE im Bestand des Gesamtbereichs nicht bekannt)

4 Kostenvergleich Siedlungsentwicklung Außen- und Innenentwicklung 4 Lage der Vergleichsflächen im Stadtgebiet Bielefeld

5 Kostenvergleich Siedlungsentwicklung Außen- und Innenentwicklung 5 2 Luftbilder und Karten der Vergleichsgebiete Übersichtsbild Vilsendorf

6 Kostenvergleich Siedlungsentwicklung Außen- und Innenentwicklung 6 Vilsendorf- West

7 Kostenvergleich Siedlungsentwicklung Außen- und Innenentwicklung 7 Vilsendorf- West

8 Kostenvergleich Siedlungsentwicklung Außen- und Innenentwicklung 8 Übersichtsbild Areal Ölmühlenstraße

9 Kostenvergleich Siedlungsentwicklung Außen- und Innenentwicklung 9 Areal Ölmühlenstraße

10 Kostenvergleich Siedlungsentwicklung Außen- und Innenentwicklung 10 Ergänzende Erläuterungen zu den Vergleichsgebieten Vilsendorf Als Abweichung vom ursprünglichen Planungskonzept ergaben sich aufgrund der Vermarktungsprobleme / Probleme der Gesellschaft in der Endphase folgenden Abänderungen: Im westlichen Bereich sind 16 Stadthäuser/-villen in Mehrfamilienhäuser/ Geschosswohnungsbau umgewandelt worden; Am Hüttenkamp sind 18 EFH / RH nicht realisiert worden. Areal Ölmühlenstraße Hierbei handelt es sich um eine Nachverdichtungsfläche, die im Gegensatz zu einer Brachfläche ohne erheblichen Infrastrukturaufwand auskommt. In dem Areal sind 14 Baulücken als sofort bebaubar eingestuft. Fünf Flächen sind in den Blockinnen- bzw. Randbereichen nach einer Neuordnung bebaubar. Zwei Flächen sind als Freibereiche an den östlich liegenden Blöcken (Krankenhausbereich) mit einer Blockrandbebauung als Ergänzung zu nutzen. Vergleich aus den Kennzahlen und Werten des Steckbriefs Verhältnis Nettowohnbauland / Verkehrsfläche In Vilsendorf-West ist ein durchschnittliches, bundesweit ermitteltes Verhältnis in Neubausiedlungen von Nettowohnbauland zu Verkehrsfläche von 4-5 : 1 zu verzeichnen. Im Innenentwicklungsareal ergibt sich ein günstigeres Verhältnis von 6-7 : 1. Dieses ergibt sich aus der Situation, dass nur wenige Zuwegungen / Zufahrten zu den Blockinnenbereichen möglich sind, die zugleich eine Sammelfunktion für Tiefgaragen / Stellplatzanlagen haben und die Verkehrsfläche für die Lückenbebauung zum überwiegenden Teil vorhanden bzw. kurzwegig von den öffentlichen Verkehrsflächen erschlossen werden können. Städtebauliche Dichtewerte In Vilsendorf-West wird aufgrund des hohen Grünflächenanteils in der Gesamtfläche eine sehr geringe Dichte an Wohneinheiten erreicht, die aber bei einer Betrachtung auf die reine Bau- und Verkehrsfläche bezogen einen Wert annimmt, der der Struktur des Gebietes eher entspricht (bei einem hohen Anteil von MFH / Geschosswohnungsbau / Punkthäuser). Im Innenentwicklungsareal ergibt sich aufgrund der ideal-typischen Ausnutzung der Baulücken, Blockinnenbereiche und Ergänzungsbauten auf den größeren Freiflächen eine erhebliche Dichte, die es in dem späteren Kostenvergleich zu relativieren gilt.

11 Kostenvergleich Siedlungsentwicklung Außen- und Innenentwicklung 11 3 Übersicht der Kostenpositionen Kostenpositionen Außenentwicklungsfläche Vilsendorf-West Grunderwerb - allgemein m 2 verhandelter Wert für die landwirtschaftliche Fläche: rd. 27 / m 2 (mittlerer Kaufpreis) = Innenentwicklungsfläche Areal Ölmühlenstraße Flächen mit Neuordnungsbedarf = m 2 ; bei Richtwert von 250 / m 2 = Grunderwerb (nicht refinanzierbarer Anteil als verbleibende Fläche bei der Kommune) Bereich mit Erbauzins Planungskosten / Fachgutachten Sonstige Nebenkosten / Gebühren / Vermessung Höhe der Bürgschaft für Erschließungsanlagen Kosten Altlastensanierung Erschließungsanlagen gesamt Erschließung Trinkwasser Schmutzwasserkanal Oberflächenentwässerung Zusätzlicher Ausbau Kläranlage erforderlich? Erschließung Gasnetz Erschließung Fernwärme Übertragung / Umwidmung der öffentlichen Verkehrsflächen an die Kommune Nein, wenn Zuwegung zu den Blockinnenbereichen nicht öffentlich gewidmet werden Auf 70 Jahre mit einem Wert von 1,46 / m 2-4,23 / m 2 = Zu überplandende Blockinnenbereiche und Freiflächen: rd m 2 x 4,23 / m 2 = % pauschal vom Grunderwerb = In den Erschließungskosten enthalten 65,88 /m 2 Verkehrsfläche = in den Erschließungsanlagen in den Erschließungsanlagen in den Erschließungsanlagen m 2 Erschließungs- und Verkehrsflächen = in den Erschließungsanlagen in den Erschließungsanlagen in den Erschließungsanlagen - - in den Erschließungsanlagen Heizzentrale / Fernwärmeübergabestation, = in den Erschließungsanlagen -

12 Kostenvergleich Siedlungsentwicklung Außen- und Innenentwicklung 12 Kostenpositionen Erschließung Elektrizitätsversorgung Straßenerschließung Grundstückskosten allgemein Straßenerschließung (kommunaler Anteil) Sonst. Wegeerschließung Errichtung öffentliche Infrastrukturen: - Beleuchtung; - Telekommunikation Kompensationsflächen (Maßnahmen) Außenentwicklungsfläche Vilsendorf-West Versorgungsträger Grundstück: m 2 = Entsprechend der Abrechnung von Anliegerstraßen: % In den Erschließungskosten - In den Erschließungskosten bzw. wird vom Netzträger erstellt m 2 x 2,0 / m 2 = rd Innenentwicklungsfläche Areal Ölmühlenstraße Vorhanden Vorhanden Entsprechend der Abrechnung von Haupterschließungsstraßen: % In den Erschließungskosten - In den Erschließungskosten bzw. wird vom Netzträger erstellt Kompensationsflächen - nein (Erwerb) ÖPNV-Anbindung Nutzung vorhandenes Netz Nutzung vorhandenes Netz Ausbau / Betriebskosten Kindergarten Ausbau / Betriebskosten Schulversorgung (v. a. Grundschule) Ausbau / Betriebskosten weiterer Gemeinbedarfseinrichtungen Unterhaltung Straßen Unterhaltung Grünflächen Unterhaltung öffentliche Infrastrukturen: - Beleuchtung - Straßenentwässerung / -reinigung Christlicher Kiga - Verein Vilsendorf e. V. KITA Hand in Hand, Einmietung in Funktionsgebäude Förderung / Platz kein Ausbau OGS Vilsendorf (im Gebiet) erforderlich gewesen Erstellung Parkplatz für Kirchengemeinde, Errichtung 2 Versorgungs- / Handels- / Multifunktionsgebäude /ha Verkehrsfläche = /ha = Überschreibung an die Stadt, Unterhaltung durch Anlieger und Stadt, Gebühren) nein benachbart: Kindergarten an der Bielsteinstraße, und v.- Laer-Stiftung GS Diesterwegschule benachbart /ha = Unterhaltung durch Anlieger und Stadt, Gebühren

13 Kostenvergleich Siedlungsentwicklung Außen- und Innenentwicklung 13 Erläuterungen Kostenpositionen sind auf das Vergleichsjahr 1998 errechnet (Können aber auch auf 2007 ermittelt werden) Vilsendorf Bei der Außenentwicklungsfläche sind neben dem Verkauf an Einzelbesitzer auch Wohnungs- / Gebäudebestande an Wohnungsbaugesellschaften und fonds veräußert worden. Der westliche Teilabschnitt ist Erbpachtbereich. Areal Olmühlenstraße Die Fläche ist überwiegend nicht mit Bebauungsplänen belegt. Die Baulückenbebauung ist ohne B-Plan möglich. Es wird angenommen das die Neuordnung und Überbauung der Blockinnenbereiche verbindliche Bauleitplanung erfordert. Steuerliche Effekte (z. B. vermehrte Einnahmen durch Grundsteuer B, zunehmender Einkommenssteueranteil durch zuziehende Haushalte etc.), die oft in Kostenvergleichen zu Baugebieten als Einnahmen den Kosten entgegengestellt werden, sind in der vorstehenden Zusammenstellung nicht berücksichtigt.

14 Kostenvergleich Siedlungsentwicklung Außen- und Innenentwicklung 14 4 Kostenvergleich Zu besseren Vergleichbarkeit werden die Kostenpositionen auf die Maßgrößen pro m 2 /ha Brutto-Baufläche / Netto-Baufläche und Wohneinheiten bezogen. Gebiet / Kriterium Außenentwicklungsfläche Vilsendorf-West Innenentwicklungsfläche Areal Ölmühlenstraße Gesamtkosten [in ] Brutto-Bauland [in ha] 28,2 2,3 / ha Netto-Bauland [in ha] 11,8 1,5 / ha Anzahl WE / WE Berücksichtigung von Grunderwerb in der Innenentwicklungsfläche Werden die Grunderwerbskosten für die Blockinnenbereiche und Freiflächen mit einem Neuordnungsbedarf im Areal Ölmühlenstraße einbezogen, ergeben sich folgende Kosten und Wert für die Innenentwicklungsfläche: Gebiet / Kriterium Innenentwicklungsfläche Areal Ölmühlenstraße Gesamtkosten [in ] Brutto-Bauland [in ha] 2,3 / ha Netto-Bauland [in ha] 1,5 / ha Anzahl WE 463 / WE Dies ist aber eine Folge des hohen Richtwertes für die zu erwerbenden Grundstücksflächen in der Innenstadtlage.

15 Kostenvergleich Siedlungsentwicklung Außen- und Innenentwicklung 15 5 Ausblick In Zukunftsszenarien zur Bauentwicklung in Deutschland wird zukünftig bezüglich des Verhältnisses von Außenentwicklung zu Innenentwicklung von der folgenden Relation ausgegangen (Kernstädte und zugehörigen städtischen Umland): Lage der Entwicklungsflächen Anteil [in %] Außen 60 Innen - Nachverdichtung 15 Innen - Brachen 25 (UBA 2004, 76ff., Referenzszenario für Kernstädte) Bestimmend für dieses Verhältnis bleibt die Verfügbarkeit und Nutzbarkeit der Innenentwicklungsflächen, die sich nicht beliebig vermehren lassen und von denen in den letzten Jahren zumindest in den Kernstädten ein großer Anteil bereits aktiviert werden konnte (aufgrund des Entwicklungs- und Nutzungsdrucks).

16 Kostenvergleich Siedlungsentwicklung Außen- und Innenentwicklung 16 Material / Quellen LDS (2007): Ausgewählte Baupreisindizes (Bauleistungen am Bauwerk in NRW), Internet: September PVG Projektierungs- und Verwaltungsgesellschaft Bielefeld, Geschäftsführer Herr Mittelberg, mündliche Auskünfte am und Stadt Bielefeld (1988): Satzung über die Erhebung von Beiträgen nach 8 KAG für straßenbauliche Maßnahmen der Stadt Bielefeld, Stadt Bielefeld (1998): Begründung zum Bebauungsplan II/V2 Epiphanienweg Stadtbezirk Jöllenbeck. Stadt Bielefeld (2008): Haushaltsplan Internet: Oktober Stadtwerke Bielefeld, mündliche Auskünfte am UBA (2004), Umweltbundesamt: Nachhaltiges Bauen und Wohnen in Deutschland, Stoffflussbezogene Bausteine für ein nationales Konzept der nachhaltigen Entwicklung Verknüpfung des Bereiches Bauen und Wohnen mit dem komplementären Bereich Öffentliche Infrastruktur, Berlin