vdp Schriftenreihe DES VERBANDES DEUTSCHER PFANDBRIEFBANKEN

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1 vdp Schriftenreihe DES VERBANDES DEUTSCHER PFANDBRIEFBANKEN Grundeigentum und Sicherheiten in Rumänien HERAUSGEGEBEN IN ZUSAMMENARBEIT MIT DEM CENTER OF LEGAL COMPETENCE (CLC), WIEN von Adrian- tefan Sacalschi 2. aktualisierte Auflage B BAND 47 VERBAND DEUTSCHER PFANDBRIEFBANKEN BERLIN

2 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis 3 Vorwort 9 I Schuld- und sachenrechtliche Aspekte des Liegenschaftsrechts 10 A Die Entwicklung des Liegenschaftseigentums in der rumänischen Rechtsordnung 10 B Rechtsgrundlagen und Struktur des Liegenschaftseigentums 12 1 Materielle Bestimmungen 12 2 Verfahrensrechtliche Bestimmungen 13 C Immobilien 14 1 Einteilung des Immobiliarvermögens 14 2 Eigentum an Immobilien 15 a Elemente des Eigentumsrechts 15 aa Grundsatz superficies solo cedit 15 bb Erbbaurecht (Superficia) 15 cc Konzession 16 dd Hypothek 16 ee Spezielle Regelungen für staatliche Wohnungen 16 ff Gesetz über Grund und Boden 17 gg Grundverkehrsgesetze 17 3 Beschränkungen des Eigentumsrechts 18 a Öffentlich-rechtliche Beschränkungen 18 b Dienstbarkeiten 18 c Beschränkungen der Nutzungs- und Veräußerungsrechte des Hypothekenkreditnehmers 18 d Beschränkung durch Miteigentümerschaft und Vorkaufsrecht des Miteigentümers 18 e Ehegatten-Miteigentum 18 4 Wechsel des Liegenschaftseigentümers 19 a Grundsätze des Eigentumserwerbs kraft Gesetzes 19 b Eigentumserwerb durch Ersitzung 19 c Hauptsachen und ihr Zubehör : 19 5 Restitutionsansprüche im rumänischen Immobilienrecht 20 a Das rumänische Immobilienrückgabegesetz Nr. 10/ b Die Entscheidung des rumänischen Obersten Gerichts- und Kassationshofes vom 9. Juni aa Einheitlichkeit der Rechtsprechung durch höchstrichterliche Entscheidungen - das Verfahren des Rekurses im Interesse des Gesetzes 22 bb Die widersprüchliche Entscheidung vom cc Ausschluss der Naturalrestitution durch das Gesetz Nr. 1/ c Rumänien vor dem Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte. 24

3 D Begründung und Übertragung dinglicher Rechte 25 1 Allgemeines 25 2 Rechtsgeschäftliche Übertragung von Eigentumsrechten 25 a Kauf 25 aa Vertragsinhalt 25 bb Bestandteile des Vertrags und der Vertragsurkunde 25 3 Mängel bei der Übertragung dinglicher Rechte 28 a Willensmängel 28 b Rechts- und Sachmängel 28 E Abwicklung der Kaufpreiszahlung und Sicherungsmechanismen 29 F Eigentumsschutz 30 1 Schutz vor staatlichen Eingriffen Schutz vor privaten Eingriffen 30 II Kataster und Grundbuch 31 A Das Katastersystem in Rumänien 31 1 Historische Entwicklung 31 2 Katasterwesen 31 3 Gesetz über den Kataster und die Immobilienpublizität 33 4" Organisation des Kataster- und Immobilienregistrierungswesens bis zum Jahr Notverordnung Nr. 41/ Ergebnisse der Restrukturierung des Kataster- und Immobilienregistrierungswesens 38 7 Grundsätze des Katasterwesens 38 a Aktualitätsprinzip 38 b Duälitätsprinzip 38 c Verfügbarkeit der Kataster- und Grundbuchdaten 39 8 Aufbau des Katasters 39 9 Inhalt des Katasters 40 a Parzellenregister-Index 40 b Alphabetisches Eigentümer- und Adressenregister 40 c Katastrales Eigentümerregister 40 d Zentraler Kataster-Plan über die Eigentümer und Nutzungskategorien 41 e Register der Grundbuchkörper.41 f Katasterkarte.41 g Register für Staatseigentum 41 B Das Grundbuch in Rumänien, 41 1 Historischer Hintergrund 41 a Transkriptions- und Inskriptionsregister 42 b System der Grundbücher 42 2 Inhalt des Grundbuchs 42 3 Grundbuchabteilungen 43 4 Grundbuchauszug. 44

4 5 Grundbucheintragungen 44 a Intabulation, vorläufige Inskription und Annotation 45 b Eigentliche Intabulation und Berichtigung 47 c Definitive und vorläufige Eintragungen 47 d Intabulation mit Wirksamkeit gegenüber Dritten und Intabulation mit bloß informativer Wirkung 47 e Verfahren bei Anschließung oder Abtrennung von Parzellen 48 f Intabulation mit endgültigem und provisorischem Charakter 48 g Wirkungen der Intabulation im Grundbuch 49 6 Grundbuchprinzipien 49 a Vorbemerkungen 49 b Prinzip der Gesetzlichkeit _._,. 49 c Prinzip der vollständigen Publizität 50 d Eintragungsgrundsatz (Buchungsprinzip) 51 e Antragsgrundsatz (Antragsprinzip) 51 f Spezialitätsprinzip (Bestimmtheitsgrundsatz) 51 g Prioritätsprinzip 51 7 Berichtigung von Grundbucheintragungen 51 a Allgemeines 51 b Fehler in der Entscheidung über die Verbücherung 52 8 Grundbuchverfahren 52 a Organisation und Zuständigkeit der Grundbuchämter 52 b Rechtliche Rahmenbedingungen 53 c Vermerk des Eingangszeitpunktes (der Stunde) des Grundbuchgesuchs 53 d Schriftlicher Vermerk im Eintragungsregister 53 e Antrag auf Verbücherung und beizulegende Dokumente 53 aa Allgemeine Bestimmungen 53 bb Eintragung von Immobilien im Grundbuch : 55 cc Eintragung von Liegenschaften im Grundbuch 55 dd Eintragung von Gebäuden (Bauwerken) im Grundbuch 56 ee Eintragung rechtsgeschäftlich erworbener Rechte 56 f Unterlassung der Grundbuchregistrierung 56 g Fristen : 57 9 Berufung gegen Grundbuchentscheidungen 57 a Vorbemerkung 57 b Einbringung der Beschwerde 57 c Rechtsmittel gegen eine Entscheidung des zuständigen Gerichts Kosten der Eintragung und der Rechtsübertragung Grundbuchauszug Beurkundungsrechtliche Fragen Praktische Nutzung des Grundbuchs 59 Annex: Grundbuchauszug (deutsche Übersetzung) 60

5 III Finanzierungsformen und Kreditsicherheiten 61 A Kredit und Darlehen 61 1 Bankkreditvertrag (contractul de credit) 61 a Vertragsinhalt 61 b Kreditzinsen 62 c Nebenpflichten des Kreditnehmers 62 d Kündigung und Rücktritt 62 2 Zentrales Kreditbüro 63 B Hypothekarkredit 63 1 Hypothekenkreditvertrag (contractul de credit ipotecar) 63 2 Gebäudeversicherung 64 a Versicherungsumfang - _ ^ 64 aa All-Risk Versicherung 64 bb Umfang des versicherten Schadens 65 cc Die Versicherungssumme 65 dd Selbstbehalt 65 ee Erfüllung der Pflichten aus dem Versicherungsvertrag 65 b Ansprüche der finanzierenden Bank nach Eintritt eines Versicherungsfalles 66 c Vorgehensweise 66 d Die Problematik der Abtretung von Versicherungsanspüchen 66 e Aufrechterhaltung des Versicherungsschutzes bei Nichtzahlung der Versicherungsprämie 67 aa Nichtzahlung der Prämie 67 bb Rechtsfolgen des Zahlungsverzugs 68 cc Mögliche Handlungsoptionen 69 C Konsortialfinanzierungen 69 1 Parallel Debt 69' 2 Vertreter ohne Vertretungsmacht 70 3 Gesamtgläubigerschaft 70 D Die Einführung des Rechtsinstituts der Treuhand (Fiducia) im rumänischen Recht 71 E Andere Formen der Finanzierung - Leasing 72 1 Immobilienleasing Finanzierungsleasing 72 3 Operatingleasing ' Gegenüberstellung von Kreditkauf (Ratenkauf) und Finanzierungsleasing : 73 F Kreditsicherheiten 73 1 Dingliche Sicherheiten (außer Immobiliarsicherheiten) 73 a Mobiliarhypotheken 73 b Zurückbehaltungsrecht (dreptul de reten\ie) 75 c Eigentumsvorbehalt (rezerva dreptului de proprietate) 75 d Sicherungseigentum 76 e Sicherungsabtretung 76 f Privilegien 76

6 2 Persönliche Sicherheiten - Bürgschaft 76 a Definition der Bürgschaft 76 b Arten von Bürgschaften 77 c Bürgschaft als Nebenverpflichtung 77 d Parteien des Bürgschaftsvertrags 77 e Rechte des Bürgen gegenüber dem Gläubiger 77 f Rechte des Bürgen gegenüber dem Hauptschuldner 78 g Erlöschen der Bürgschaft 78 3 Gesamtschuldnerschaft 78 IV Hypothekenrecht 79 A Begriff und Wesen der Hypothek v 79 1 Hypothek als Pfandrecht \. :.r.' 80 2 Hypothek als dingliches Recht 81 3 Hypothekenvertrag 81 4 Immobilien als Gegenstand der Hypothek 81 a Parzelle (Grundstück) 82 b Bauwerk 83 c Sonderfälle 83 aa Unteilbarkeit der Immobilie (Miteigentum) 83 bb Ehegatten-Miteigentum 84 cc Verpfändung einer zukünftigen Immobilie 84 B Grundsätze des Hypothekenrechts 85 1 Hypothek als Recht an einer fremden Sache 85 2 Spezialitätsgrundsatz Grundsatz der Gesetzmäßigkeit 86 4 Unteilbarkeitsgrundsatz 86 5 Akzessorietätsprinzip 86 6 Eintragungsgrundsatz 86 C Besicherte Forderung 87 D Begründung und Arten von Immobiliarhypotheken 87 1 Vertragliche Immobiliarhypothek 87 2 Gesetzliche Immobiliarhypothek 87 E Hypothek und Vollstreckung 89 1 Kreditverträge als Vollstreckungstitel 89 a Notwendigkeit einer Vollstreckungsklausel für Kredit- und dazugehörige Sicherungsverträge 89 aa Sichere, bestimmte und fällige Forderung 90 bb Der Vollstreckungstitel 90 cc Der Kreditvertrag als Vollstreckungstitel 90 dd Rechtsschutz in der Zwangsvollstreckung 91 b Der Rekurs im Interesse des Gesetzes beim ICCJ 92 2 Antrag Verfahren 93 4 Erlösverteilung \..: 94 F Vollstreckungsbesonderheiten nach dem Gesetz Nr. 190/ G Zwangsverwaltung 95

7 H Hypothek und Insolvenzverfahren 96 1 Vorinsolvenzliche Maßnahmen 96 a Das Verfahren des mandat ad-hoc (Ad-hoc Verwaltung) 96 b Das Verfahren des concordat preventiv (Vorbeugender Vergleich).. 97 aa Unzulässigkeit 97 bb Moratorium, Insolvenz- und Vollstreckungsschutz 97 cc Die Aufhebung des Vergleichs 98 2 Das Insolvenzverfahren 98 I Erlöschen der Hypothek 100 Anhang 1: Grundbuchauszug zum Beurkundungszweck 102 Anhang 2: Grundbuchentscheidung 107 Anhang 3: Grundbuchauszug zum Informationszwe_ck 110 Anhang 4: Kaufvertrag 115 Literaturverzeichnis 121