Überbauung Schönenbrunnen Belp

Transkript

1 Überbauung Schönenbrunnen Belp Dossier, Stand Juli

2 Worum es geht Auf dem Areal Schönenbrunnen, am nordwestlichen Dorfeingang von Belp, beabsichtigen die Totalunternehmung Losinger Marazzi AG und die Genossenschaft Migros Aare eine neue Überbauung mit Wohnnutzung und Verkaufsflächen zu realisieren. Vorgesehen ist die Überbauung einer rund m 2 grossen Fläche, die am Siedlungsrand von Belp liegt und heute landwirtschaftlich genutzt wird. Geplant ist eine Überbauung, die vier Gebäudekomplexe umfasst. Drei der Gebäude dienen ausschliesslich der Wohnnutzung. Für das vierte Gebäude, ein Kopfbau entlang der Steinbachstrasse, ist eine kombinierte Verkaufs- und Wohnnutzung vorgesehen: Migros belegt als Generalmieterin Verkaufsflächen im Erd- und Untergeschoss. In den Obergeschossen sind Alterswohnungen vorgesehen. Die im Referenzprojekt vorgesehene Nettoverkaufsfläche beträgt m 2. Die Wohnfläche beträgt mindestens m 2. Vorgesehen sind rund 90 Wohneinheiten. Der neue Migros Supermarkt soll die bestehende Migros-Filiale beim Kreisel Steinbach-/Neumattstrasse ersetzen. Diese befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft des Areals Schönenbrunnen. Auf der Grundlage eines Referenzprojekts des Architekturbüros brügger architekten ag wurde das Areal an der Steinbachstrasse im Gebiet Schönenbrunnen von der Landwirtschaftszone in eine Zone mit Planungspflicht eingezont. Steinbachstrasse Brunnenstrasse bestehende Migros Areal der Überbauung Schönenbrunnen 2

3 Die Vorgeschichte Die Initiative zur Überbauung des Areals Schönenbrunnen geht von privater Seite aus, steht aber in Übereinstimmung mit den planerischen Absichten der Gemeinde. In der Ortsplanungsrevision von 2006 wurde die vom Gemeinderat vorgeschlagene Einzonung des Areals Schönenbrunnen von den Stimmberechtigten abgelehnt. Mit dem vorliegenden Projekt nimmt die Gemeinde zusammen mit privaten Projektentwicklern (Losinger Marazzi AG, Genossenschaft Migros Aare) einen neuen Anlauf, das gut erschlossene Gebiet an der nördlichen Ausfallachse von Belp einer neuen Nutzung zuzuführen. Ziel ist die Realisierung einer Überbauung, die städtebaulich, gestalterisch und funktional von hoher Qualität ist. Die Wohnüberbauung soll einen eigenständigen Charakter aufweisen und für gemischte Nutzergruppen, mit engen Anbindungen an den Verkaufsbereich, ausgelegt sein. Mit diesen Vorgaben wurde 2010/11 unter vier Architekturbüros ein Studienauftrag ausgeschrieben. Das Beurteilungsgremium wählte im Juni 2011 die Projektstudie der brügger architekten ag aus Thun für die Weiterbearbeitung und Realisierung aus ein Projekt, das den definierten Anforderungen am besten entsprach. In der Folge wurde die Projektstudie unter Leitung von Losinger Marazzi AG und Migros in enger Zusammenarbeit mit der Gemeinde weiterentwickelt. Als erster Schritt des planungsrechtlichen Verfahrens fand Ende 2012 die öffentliche Mitwirkung statt. Aufgrund diverser Eingaben wurde die Planung in einzelnen Teilen leicht überarbeitet und im Sommer 2013 öffentlich aufgelegt. Es gingen keine Einsprachen ein. Am 19. September 2013 hiessen die Stimmberechtigten von Belp an der Gemeindeversammlung die ZPP Schönenbrunnen mit 423 JA gegen 151 NEIN gut und ebneten damit den Weg für die weitere Planung, die als nächsten Schritt die Erarbeitung einer Überbauungsordnung (UeO) vorsieht. Vom 18. Juli bis 18. August 2014 wird die UeO öffentlich aufgelegt. 3

4 Das Projekt (Stand Dezember 2013) Arealfläche: m2 Wohnfläche: mind m2 Verkaufsfläche (netto): m2 Kopfbau Wohngebäude Parking Wohnen Parking Verkauf Die Überbauung Schönenbrunnen im Längsschnitt 4

5 Städtebau und Architektur Das Siegerprojekt der brügger architekten ag charakterisiert sich wie folgt: Mit der Anordnung der vier - und fünfgeschossigen Gebäude werden d ie Hofstrukturen des bestehenden Quartiers weitergeführt und am neuen Ortsrand abgeschlossen. Es entsteht eine eigenständige Gebäude gruppe, welche sich mit dem vorhandenen Kontext vernetzt und präzise auf die bestehenden Anschlüsse reagiert. Die kommerziellen Nutzungen im Kopfbau liegen einfach auffindbar an der Stein bachstrasse. Die grossen Verkaufsflächen liegen im Untergeschoss ; das Erdgeschoss wird für kleinere Verkaufsflächen genutzt und in den Obergeschossen sind Alterswo hnungen geplant. Im ruhigen Innenbereich der Überbauung befindet sich der grüne Wohnhof, vernetzt mit dem bestehenden Quartier und mit Ausblick zum Belpmoos. Die vorgesehenen Zufahrten für die Verkaufsnutzungen sind folgerichtig ab der Steinbachstrasse, diejenigen für das Wohnen ab der Neumatt- und Brunnenstrasse geplant. Visualisierung: Kopfbau mit Verkaufsnutzung und Alterswoh nungen, links die Steinbachstrasse. Wohnen Insgesamt sind in der Überbauung etwa 90 Wohnungen vorgesehen. In den Obergeschossen des Kopfbaus an der Steinbachstrasse sind 2.5- und 3.5-ZimmerAlterswohnungen geplant. Die Wohnungen verfügen über eine verglaste Loggia, die den geforderten Lärmschutz gegen die Steinbachstrasse hin gewährt. Pro Geschoss sind zusätzlich gemeinschaftlich genutzte Räume (z. B. Waschküchen) vorgesehen. Die drei viergeschossigen Mehrfamilienhäuser am Hof sind weitgehend mit 3.5- und 4.5Zimmer-Wohnungen belegt. Die Wohnungen enthalten grosszügige Ess- und Wohnbereiche und grösstenteils zweiseitig angeordnete Balkone. Durch die geschossweise Spiegelung der Wohnungsgrundrisse ergibt sich eine horizontale Gliederung der Gebäude mit viel Raum über dem privaten Aussenbereich und mit optimaler natürlicher Belichtung. 5

6 Einkaufen Die Verkaufsflächen befinden sich im Erdgeschoss und im Untergeschoss des Kopfbaus. Zugang und Fensterfronten sind gegen die Steinbachstrasse orientiert. Ebenerdig sind die Verkaufsflächen von Drittanbietern angeordnet. Die grossen Verkaufsflächen des Migros Supermarktes befinden sich unterirdisch, auf dem Niveau des Parkings für die Kunden. Sie sind durch Rolltreppen, Lift und Luftraum direkt mit dem Zugangsgeschoss verbunden. Durch die Anordnung von Oblichtern über Mall und Kassenbereich entsteht eine helle und übersichtliche Zugangssituation in die Supermarktbereiche. Der mehrgeschossige Luftraum im Bereich von Rolltreppen und Lift ermöglicht eine visuelle Verbindung zum Zugangsbereich und eine einfache Kundenführung. Die Sozialbereiche für die Angestellten liegen im Sockelgeschoss des Gebäudes mit einer vorzüglichen Tageslichtsituation. Die Anlieferung mit Lastwagen erfolgt in einem geschlossenen Gebäudeteil auf der dem Siedlungsgebiet abgewandten Seite. Damit lässt sich die Lärmbelastung für die Anwohnenden minimieren. Visualisierung: Wohngebäude mit begrüntem Innenhof Umgebungsgestaltung Die Umgebung der Überbauung Schönenbrunnen umfasst zwei unterschiedlich gestaltete Aussenräume den Zugangsbereich zum Kopfbau ab der Steinbachstrasse und den Innenhof zwischen den Wohngebäuden. Der Zugangsbereich zum Kopfbau besteht grundsätzlich aus Hartbelag. Er dient der Zufahrt zum Kundenparking, der Anlieferung und als Aussenbereich für die Verkaufsnutzung. Ebenso ist hier kurzes Parkieren (Fahrräder und Autos) und Entsorgung möglich. Der Zugangsbereich, welcher auf dem Niveau der Steinbachstrasse liegt, ist mit niedrigen Mauern und Hecken eingefasst. Das Baumdach schafft einen attraktiven Ort zum Verweilen, z.b. für einen möglichen Restaurationsbereich. Im rückwärtigen Bereich gruppieren sich drei Wohngebäude um einen grosszügigen Hof. Gegen den Hof werden die Bauten von einer Heckenschicht umgeben. Dadurch wird eine natürliche Trennung zwischen den Wohnungen und dem gemeinsamen Aufenthalts- und Spielbereich erreicht. Locker gestreute Einzelbäume verleihen dem Hof mit ihrem feinen Ast- und Laubwerk eine fast schon intime Atmosphäre ein Ort zum 6

7 Verweilen und Spielen entsteht. Der Hof umfasst eine grosse Spiel- und Sportrasenfläche. Weil der bestehende Grundwasserspiegel durch die Untergeschosse der Überbauung nicht tangiert werden darf, muss der Innenhof erhöht angelegt werden. Im Zugangsbereich der Wohnbauten dienen Grünflächen mit gestreuten Einzelbäumen der Retention und nehmen anfallendes Regenwasser auf. Für Einzelbäume, Baumgruppen, Hecken und Flächenpflanzungen sind Buchengewächse vorgesehen. Gegenüber der nordseitig anschliessenden Landwirtschaftszone wird ein sorgfältig gestalteter Siedlungsabschluss angestrebt. Verkehr Motorisierter Verkehr Für Kunden der Verkaufsflächen erfolgt die Zufahrt zum unterirdischen Parking von der Steinbachstrasse (Kantonsstrasse) her. Die Steinbachstrasse wird leicht aufgeweitet, um ein Linksabbiegen aus Richtung Kehrsatz zu ermöglichen. Das unterirdische Parking bietet rund 140 Abstellplätze an. Neben der Entsorgungsstelle (Unterflursammelstelle) sind im Einfahrtsbereich der Steinbachstrasse vier Besucherparkplätze angeordnet. Die Erschliessung der Wohnbauten (Einstellhalle mit rund 65 Abstellplätzen und neun Besucherabstellplätzen) erfolgt über die Neumatt- und Brunnenstrasse. Anlieferung Die Anlieferung der Verkaufsnutzung erfolgt direkt ab der Steinbachstrasse in einen geschlossenen Gebäudeteil auf der Nordwestseite des Kopfbaus. Fuss- und Veloverkehr Die gesamte Überbauung ist zu Fuss und mit dem Velo direkt und sicher über die Steinbachstrasse wie auch über die Brunnenstrasse erreichbar. Diese beiden Strassen werden über einen neuen Fuss- und Veloweg miteinander verbunden, als Fortsetzung der Verbindung zur SBahn-Station. Diese Wegverbindung kann im Bedarfsfall auch von der Feuerwehr benutzt werden. Veloabstellplätze in der gemäss kantonaler Bauverordnung erforderlichen Menge werden in Eingangsnähe der einzelnen Gebäude zur Verfügung gestellt. Öffentlicher Verkehr Das Areal Schönenbrunnen liegt nur 200 Meter von der S-Bahn-Station Belp Steinbach und der Bushaltestelle Zelgweg entfernt. Beide Haltestellen sind bereits heute über direkte und sichere Fusswege erreichbar und bieten folgende ÖV-Verbindungen an: S-Bahn-Station: S3 / S31 im Viertelstundentakt Richtung Bern und Halbstundentakt Richtung Thun Bushaltestelle Zelgweg: Buslinie 160 (Flughafen Bern-Belp Konolfingen) im Stundentakt, Buslinie 332 BusBelp im Halbstundentakt. Buslinie 334 AirportBus (BahnhofBelp Flughafen Bern-Belp) im Halbstundentakt 7

8 Energieversorgung In den ZPP-Vorschriften ist eine Energieversorgung der Überbauung mit mindestens 75% erneuerbarer Energie festgelegt. Heizzentrale: Nahwärme für die Überbauung und die angrenzenden Quartiere Das Projekt Nahwärmeversorgung Steinbach eröffnet zusätzliche Perspektiven: Auf dem Areal der Überbauung Schönenbrunnen plant Energie Belp AG eine Heizzentrale, die mit einheimischem Holz (Schnitzel) betrieben würde und nicht nur die Überbauung Schönenbrunnen, sondern die umgebende Quartiere mit Nahwärme versorgen könnte (vgl. Abbildung). Eine Machbarkeitsstudie ergab ein positives Ergebnis. Mit der Bauherrschaft der Überbauung Schönenbrunnen (Migros/Losinger Marazzi) wurden Verhandlungen bezüglich eines finanziellen Beitrags aufgenommen. Weil die Nahwärmeversorgung nur dann wirtschaftlich sinnvoll zu betreiben ist, wenn die Anzahl der angeschlossenen Liegenschaften genügend gross ist, führte Energie Belp AG Ende 2013 eine Umfrage unter allen potenziellen Wärmekunden durch. Fazit: Das Interesse am Wärmenetz ist gross. Deshalb und nach detaillierten Wirtschaftlichkeitsberechnungen hat der Verwaltungsrat der Energie Belp AG am 22. April 2014, beschlossen, die Nahwärmeversorgung Steinbach zu bauen. Gleichzeitig wurde der erforderliche Bruttokredit für die erste Etappe von CHF 6.0 Mio. bewilligt, was einem Nettokredit von ca. CHF 3.2 Mio. entspricht. Der Bau der Nahwärmeversorgung wird auf den Terminplan der Überbauung Schönenbrunnen abgestimmt. Energie Belp strebt an, zu Beginn der Heizperiode 2016/2017 erstmals Wärme zu produzieren und wird mit allen potenziellen Wärmekunden Kontakt aufnehmen und diesen eine auf ihre Liegenschaft zugeschnittene Offerte unterbreiten. Möglicher Perimeter für die Nahwärmeversorgung des Quartiers Standort Heizzentrale = roter Punkt Versorgungsgebiet 1: Überbauung Schönenbrunnen (hellgelb) Bundesblöcke Neumatt, Brunnenstrasse, Hochhaus, Hofsiedlung, Teile Sägetstrasse, (dunkelgelb) Versorgungsgebiet 2: Schafmatt, Teile Neumatt, Zelgweg 8

9 Termine Zone mit Planungspflicht (ZPP) 2. Nov. 3. Dez Mitwirkung ZPP Januar Feb Auswertung Mitwirkung, Beschluss Gemeinderat zur Vorprüfung Mai Juni 2013 Vorprüfung Kanton Beschluss Gemeinderat Öffentliche Auflage 21. Juni 21. Juli 2013 Öffentliche Auflage ZPP 19. Sept Gemeindeversammlung, Abstimmung über ZPP, Beschluss Überbauungsordnung (UeO)* Jan. - März 2014 Vorprüfung 18. Juli 18. August 2014 Öffentliche Auflage UeO Herbst 2014 allfällige Einspracheverhandlungen Sept Genehmigung UeO Bauprojekt / Realisierung Herbst 2014 Einreichung Baugesuch (nach öffentlicher Auflage UeO) Frühjahr 2015 voraussichtlicher Baustart Frühjahr 2017 voraussichtliche Inbetriebnahme des Einkaufszentrums Sommer/Herbst 2017 Bezug der Wohnungen 9