Infoveranstaltung Projekt Affoltern
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- Ute Bauer
- vor 5 Jahren
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Transkript
1 Infoveranstaltung Projekt Affoltern
2 Ablauf 1. Was ist bisher geschehen? 2. Zustandsanalyse 3. Varianten 4. weiteres Vorgehen 5. Apéro / Diskussion / Mitmachen 2
3 Was ist bisher geschehen? Juni 2016 November 2016 Geschäftsbericht (Infos über geplanten Neubau samt Auszugsdatum Ende 2018 erscheinen) ausserordentliche GV (Entscheid: Projekt startet bei Null) März 2017 Infobrief (Beauftragung Zustandsanalyse) Februar 2018 Infobrief (Ergebnisse Zustandsanalyse, Massnahmen)? 3
4 Zustandsanalyse (Stand 11/2017) attraktive Lage 4
5 Zustandsanalyse Baujahr 1948/49 (Alter: 70 J.) 3 eigene Grundstücke Strassenraum gehört Stadt ZH 5
6 Zustandsanalyse durchschnittliche Miete pro Monat 1x Gewerberaum (ca. 108 m²): CHF 1'470 31x 3-Zi-Wohnung MFH (ca. 45 m²): CHF x 4-Zi-Reihen-EFH (72 u. 74 m2): CHF 1'030 1'250 12x 5-Zi-Reihen-EFH (93 m2): CHF 1'290 1'380 Kennzahlen 92 Wohnungen 1 Gewerberaum 6 Schöpfe 6 12 Garagen
7 Zustandsanalyse Siedlung durchgrünter Aussenraum (eigene "Gärtli") Geländeabsackungen (Gebäude/Wege, ca. 20 cm) wenig Parkplätze (Garagen, Blaue Zone) keine Gemeinschaftsräume nicht behindertengerecht (viele Treppen) keine Gefährdung durch Naturgefahren 7
8 Zustandsanalyse Siedlung Lärmbelastung Binzmühlestr. über Grenzwerten: ES II: Tag: max. 60 db, Nacht: max. 50 db Messwert: Tag: 76.5 db, Nacht: 70.6 db 8
9 Steigzonen (nur Bäder) (nur Mehrfam.häuser) Umstellung auf Fernwärme Fenster/Türen (nur Einfam.häuser) Steigzonen, Küchen, Bäder Wohnungstüren (nur Mehrfam.häuser) Baujahr 1948/49 Zustandsanalyse Gebäude 9
10 Zustandsanalyse Gebäude aussen Fassaden weitgehend intakt mit kleineren Schäden/Rissen Eingänge z.t. durch Stufen ergänzt (wegen Geländeabsenkung) Dämmung entspricht nicht aktuellen energetischen Standards (ungedämmtes Dach, nur partiell nachgedämmte Fassade (Stirnseite EFH)) Wasserleitungen in schlechtem Zustand (keine Instandhaltung seit 1949; Rohrbrüche/Wasserrückstau; Instandsetzung sehr aufwändig) nicht behindertengerecht (Hochparterre) Eingangstüren nicht mehr vollständig funktionsfähig (Durchzug) Fenster alt, aber intakt Sonnenstoren i.o. Basis: Besichtigung MFH Zelghalde 49, EFH Binderweg 6, Zelghalde 37, Kügeliloostr
11 Zustandsanalyse Gebäude innen Räume klein, nicht mehr aktueller Standard (Baurecht: mind. 10 m2/raum) nur 1 Bad (sehr klein, ca. 3 m²), für Grundrisstyp nicht ausreichend Keller/Estrich zu geringe Raumhöhe für Erweiterung (Ausbau durch Mieter = Indiz für Platzmangel) nicht behindertengerecht (keine Aufzüge, keine Wendeflächen für Rollstühle, Schwellen) Treppen im Wesentlichen i.o. Treppen im UG in schlechtem Zustand Wände/Decken i.o., aber schlecht schallhemmend 11 im UG Feuchtigkeitsschäden / Schimmelbildung Basis: Besichtigung MFH Zelghalde 49, EFH Binderweg 6, Zelghalde 37, Kügeliloostr. 83
12 Zustandsanalyse Gebäude innen stark abgenutzte Innentüren nicht schallhemmend/winddicht asbesthaltige Bodenbeläge (z.b. in Küchen) Böden (Holz, Laminat, Novillon) intakt Heizung 25-jährig, seit 8 J. vermehrt Reparaturen (übliche Lebensdauer: 20 J.) Küchen/Apparaturen 40-jährig (übliche Lebensdauer: 20 J.) Bäder/Apparaturen 40- (EFH) & 6-jährig (MFH) (übliche Lebensdauer: 25 J.) veraltete Steigleitungen (40-jährig) unüberschaubare Umbauten der Mietenden (Heizöfen, Dachausbau zur Nutzung als Estrich, andere Bodenbelege, etc.) 12 Basis: Besichtigung MFH Zelghalde 49, EFH Binderweg 6, Zelghalde 37, Kügeliloostr. 83
13 äussere Rahmenbedingungen Bauprojekt Binzmühlestrasse (TAZ) Grund: Elektrifizierung Buslinie, Veloweg kein Mehrverkehr erwartet drohende Enteignung eines m Streifens für Gehweg (ca. 380 m²) VBZ-Masten auf GISA-Land möglich Zeithorizont: 2020 Auswirkungen: Hecke/Mauern weg, Strasse rückt näher an Häuser, Lärmauswirkungen, weniger Land Tramlinie Binzmühlestrasse Zeithorizont: ca Auswirkungen: bessere Erschliessung mit öv 13
14 äussere Rahmenbedingungen BZO 2016 Grund: Förderung Verdichtung Auswirkungen: zweigeschossige Wohnzone W2 mit 90% minimalem Wohnanteil wird zu dreigeschossiger Wohnzone W3 mit 66% minimalem Wohnanteil 14
15 äussere Rahmenbedingungen theoretisches Potenzial für neuen Wohnraum (Stand 11/2017): Bestand 6'695 m² anrechenbare Geschossfläche BZO 2016 BZO Arealüberbauung 17'797 m² anrechenbare 24'181 m² anrechenbare Geschossfläche Geschossfläche 15
16 Fazit Es besteht Handlungsbedarf!? 16
17 Variante 1: Sanierung Bestand Küchen, Bäder, Kanalisation 17
18 Variante 1: Sanierung Bestand 8.3 Mio CHF (davon 0.25 Mio CHF aus Reserve) Auswirkungen: während Sanierung Auszug aus Whg. gleiche Wohnfläche gleiche Anzahl Whg. Mietzinserhöhung CHF / Monat 4-EFH: ca. 1'420 CHF / M. 5-EFH: ca. 1'615 CHF / M. 120'000.- pro Whg CHF / Monat ca. 1'409 CHF / Monat CHF / Monat ca. 1'970 CHF / Monat Genauigkeit: +/- 25%; exkl. Umgebungsarbeiten; Mietzinskalkulation Annahme: Finanierung der Sanierung Kanalisation/Heizung über Reserven 18
19 Variante 2: Sanierung Minimal Küchen, Bäder, Kanalisation, Heizung, Dämmung Fassade/Keller/Estrich, Veränderung bestehender Räume 19
20 Variante 2: Sanierung Minimal 12.7 Mio CHF (davon 2.25 Mio CHF aus Reserve) 110' '000.- pro Whg. Auswirkungen: während Sanierung Auszug aus Whg. gleiche Wohnfläche gleiche Anzahl Whg. Mietzinserhöhung CHF / Monat 4-EFH: ca. 1'580 CHF / M. 5-EFH: ca. 1'775 CHF / M CHF / Monat ca. 1'409 CHF / Monat CHF / Monat ca. 1'970 CHF / Monat Genauigkeit: +/- 25%; exkl. Umgebungsarbeiten; Mietzinskalkulation Annahme: Finanierung der Sanierung Kanalisation/Heizung über Reserven 20
21 Variante 3: Sanierung Aufstockung Küchen, Bäder, Kanalisation, Heizung, Elektroleitungen, Dämmung Fassade/Keller/Estrich, Aufstockung 2. OG (+ ca. 40 m2) 21
22 Variante 3: Sanierung Aufstockung Mio CHF (davon 2.25 Mio CHF aus Reserve) Auswirkungen: während Sanierung Auszug aus Whg. grössere Wohnfläche EFH gleiche Anzahl Whg. Mietzinserhöhung 235' CHF / Monat 4-EFH: ca. 2'050 CHF / M. 5-EFH: ca. 2'245 CHF / M. 120'000.- pro Whg CHF / Monat ca. 1'409 CHF / Monat CHF / Monat ca. 1'970 CHF / Monat Genauigkeit: +/- 25%; exkl. Umgebungsarbeiten; Mietzinskalkulation Annahme: Finanierung der Sanierung Kanalisation/Heizung über Reserven 22
23 Variante 4: Sanierung Anbau Küchen, Bäder, Kanalisation, Heizung, Elektroleitungen, Dämmung Fassade/Keller/Estrich, Anbau zusätzlicher Raum im EG & OG (+ ca. 15 m2) 23
24 Variante 4: Sanierung Anbau 20.3 Mio CHF (davon 2.25 Mio CHF aus Reserve) Auswirkungen: während Sanierung Auszug aus Whg. grössere Wohnfläche EFH gleiche Anzahl Whg. Mietzinserhöhung 235' CHF / Monat 4-EFH: ca. 2'050 CHF / M. 5-EFH: ca. 2'245 CHF / M. 120'000.- pro Whg CHF / Monat ca. 1'409 CHF / Monat CHF / Monat ca. 1'970 CHF / Monat Genauigkeit: +/- 25%; exkl. Umgebungsarbeiten; Mietzinskalkulation Annahme: Finanierung der Sanierung Kanalisation/Heizung über Reserven 24
25 Variante 5: Sanierung Raumtiefe Küchen, Bäder, Kanalisation, Heizung, Elektroleitungen, Dämmung Fassade/Keller/Estrich, Erweiterung bestehender Räume im EG & OG (ganze Breite) (+ ca. 35 m² f. 4-Zi-EFH bzw.10 m2 f. 5-Zi-EFH) 25
26 Variante 5: Sanierung Raumtiefe Mio CHF (davon 2.25 Mio CHF aus Reserve) Auswirkungen: während Sanierung Auszug aus Whg. grössere Wohnfläche EFH gleiche Anzahl Whg. Mietzinserhöhung + 1'030 CHF / Monat 4-EFH: ca. 2'170 CHF / M. 5-EFH: ca. 2'365 CHF / M. 120'000.- pro Whg CHF / Monat ca. 1'409 CHF / Monat CHF / Monat ca. 1'970 CHF / Monat Genauigkeit: +/- 25%; exkl. Umgebungsarbeiten; Mietzinskalkulation Annahme: Finanierung der Sanierung Kanalisation/Heizung über Reserven 26
27 Variante 6: Ersatzneubau Abriss aller Gebäude / Neubau der Siedlung: Anzahl Wohnungen: Anzahl Tiefgaragen-Parkplätze: Hauptnutzfläche total: Durchschnittliche Hauptnutzfläche pro Wohnung: bis zu 224 bis zu '445 m² 86.8 m² Grobkostenschätzung total: 80 Mio CHF Vorteile: Entschärfung Lärmproblematik, mehr Wohnraum, grössere Wohnungen, vertretbare Mietpreise, weniger Heizkosten Nachteile: teurer, längere Bauphase in 2 Phasen machbar: nur ein Teil der Genossenschafter zügelt temporär, danach könnten alle in die neuen Wohnungen 27 Genauigkeit: +/- 25%
28 Variante 6: Ersatzneubau Mietzinseinnahmen Tiefgaragen-Parkplätze (130 CHF/M.&Platz): 0.4 Mio CHF/J. Mietzins aller Wohnungen gemäss Mietzinsreglement: 3.4 Mio CHF/J. Mietzins total gemäss Mietzinsreglement: 3.8 Mio CHF/J. Mietzins pro Wohnung / Hauptnutzfläche pro m²/jahr: Mietzzins pro Wohnung / Hauptnutzfläche pro m²/monat: CHF CHF Mietzins f. eine Durchschnittswohnung à 86.8 m² pro Monat: 1'267 CHF (netto) + ca. 10% Nebenkosten = 1'400 CHF (brutto, gerundet) 28 Genauigkeit: +/- 25% Mietzinskalkulation
29 Varianten Zusammenfassung 1 Bestand 2 Minimal 3 Aufstockg. 4 Anbau 5 Raumtiefe? 6 Ersatzneubau ABRISS / NEUBAU Küche/Bad/ Kanalisation Küche/Bad/ Kanalisation/ Heizung/ Dämmung/ Veränderung Räume Küche/Bad/ Kanalisation/ Heizung/Dämmung/ Aufstockung 2. OG Küche/Bad/ Kanalisation/ Heizung/ Dämmung/Anbau 1 Raum Küche/Bad/ Kanalisation/Heizung/ Dämmung/ Erweiterung bestehender Räume (ganze Breite) kompletter Neubau (224 Whg., 258 Tiefgaragenplätze) 8.3 Mio CHF 12.7 Mio CHF Mio CHF 20.3 Mio CHF Mio CHF 80 Mio. CHF 4-EFH: 1'420 5-EFH: 1'615 CHF/M. 4-EFH: 1'580 5-EFH: 1'775 CHF/M. 4-EFH: 2'050 5-EFH: 2'245 CHF/M. 4-EFH: 2'170 5-EFH: 2'365 CHF/M. ca. 1'400 CHF/M. 4-EFH: 2'050 5-EFH: 2'245 CHF/M. MFH Whg: ca. 1'409 CHF/M. / Gewerbe: ca. 1'970 CHF/M. HNF 7'300 m2 HNF 7'300m2 HNF 9'600 m2 Anz. Whg: 92 Anz. Whg: 92 Anz. Whg: 92 HNF 8'200 m2 Anz. Whg: 92 HNF 9'100 m2 Anz. Whg: 92 HNF 19'445 m² Anz. Whg:
30 weiteres Vorgehen Vorstand hält Optionen für alle Varianten offen: seit 02/2018: neue Mieter in Affoltern Genossenschafter mehr (befristete Mietverträge) keine Kauf anliegendes Grundstück AF4439 (438 m²) + Gebäude Binzmühlestr. 220/Kügeliloostr. 61 (05/2018) Verhandlungen mit Stadt Zürich zwecks Rückgabe Strassen (und evt. Austausch gegen Velostreifen Binzmühlestrasse) 30
31 weiteres Vorgehen 31
32 weiteres Vorgehen bis Jan. 2019: Feedback zu Varianten per Mail/Brief an Vorstand (Genossenschafter) Feb. 2019: Erwägung Feedback, Erarbeitung eines substanziellen Vorschlags für GV (Vorstand) Jun. 2019: GV-Entscheid für eine Stossrichtung (Variante) GV-Entscheid über Projektierungs-/Planungskredit (Projektierungsphase: Untersuchung Tragstruktur/Haustechnik, Lärmgutachten, Aufgleisung Wettbewerb, etc.) Wechselangebote (Siedlung Baufreunde, BG Zurlinden)) Oerlikon, umliegende Genossenschaften (z.b. Verhandlungen mit umliegenden Grundstückseigentümern zwecks Grundstückskauf Mieterforum & Baukommission 32
33 Apéro / Diskussion / Mitmachen Stimmungsbild 33
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