Betriebsplanung aus Entwicklersicht im Hinblick auf die Investorentauglichkeit. am Beispiel des Projekts Bahnhofsquartier in Schlieren

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Oswalda Brauer
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1 Betriebsplanung aus Entwicklersicht im Hinblick auf die Investorentauglichkeit am Beispiel des Projekts Bahnhofsquartier in Schlieren David Naef, Leiter Projektentwicklung,

2 Inhalt» Ausgangslage und Projektpotenziale» Projektidee und Produktdefinition» Spannungsfeld Projektentwicklung Betriebsplanung» Nutzen für Entwickler und Investoren» Fazit 2

3 Übersichtsplan Stadtentwicklungskonzept Schlieren 3

4 Schlierens Mitte 4

5 Potenziale» Zentrale Lage in grossem Entwicklungsgebiet mit besten Voraussetzungen zur Differenzierung von Konkurrenz» Exzellente Erreichbarkeit mit MIV und öv» Attraktive Umgebung mit Stadtpark und Stadtplatz» Ausgezeichnete Nahversorgung (Güter-/Dienstleistungen)» Image / Sichtbarkeit des Standorts 5

Erreichbarkeit mit MIV und öv» Attraktive Umgebung mit Stadtpark und

6 Projektidee / Produktdefinition 6

7 Projektidee / Produktdefinition» Mischnutzungsüberbauung mit Zentrumsfunktion» Wohnen, Einkaufen und Arbeiten unter einem Dach» Städtebauliche / architektonische Umsetzung: Blockrandbebauung mit Innenhof 7

8 Nutzungsanordnung 8

9 UG / Parking Ebene -2 9

10 EG Mantel: Verkauf / Parking Ebene -1 10

11 EG Kern (Mall): Verkauf 11

12 1. OG: Büro 12

13 2. 5. OG: Wohnen 13

14 Produktdefinition und Betriebsanforderungen 14

15 Produktdefinition und Betriebsanforderungen» Die Nutzung definiert die Anforderungen an den Betrieb (Bsp. Logistikimmobilie auf grüner Wiese vs. Mischnutzung in Stadtzentrum)» Beim Bahnhofsquartier stellten Produktdefinition und architektonische Umsetzung einen iterativen Prozess dar: 15

16 Beizug Betriebsplaner / FM-Berater» Wann ist der richtige Zeitpunkt für Beizug eines Betriebsplaners?» Projektstand Bahnhofsquartier bei Beizug FM-Berater:» Bereinigtes Vorprojekt, Baueingabe bereits erfolgt» Anstehende Bauprojektplanung für GU-Submission und Investorenbindung» Offene betriebsrelevante Punkte bei Aufnahme der nächsten Planungsphase:» Knappe Platzverhältnisse / Unklare Raumanforderungen Betrieb» Herausfordernde Anlieferungssituation» Dezentraler Gebäudecharakter (11 Treppenhäuser, Mall)» Sicherheitsaspekte: Zugänglichkeit Büros / Wohnungen» Spezielle Innenhofsituation» Höhe der zu erwartenden Betriebs-/Nebenkosten 16

Investorenbindung» Offene betriebsrelevante Punkte bei Aufnahme der nächsten Planungsphase:» Knappe Platzverhältnisse / Unklare Raumanforderungen Betrieb»

17 Spannungsfeld Entwicklung Betriebsplanung» Übergeordnete Ziele bei Umsetzung der Produktdefinition:» Nach maximalem Marktpotenzial ausgerichteter Nutzungsmix» Wertschöpfungsoptimierte Anordnung der Nutzflächen» Diese Ziele sind zum Teil schwierig in Einklang zu bringen mit den Anliegen eines optimalen Gebäudebetriebs» Sub-optimale Lösungen sind im Gesamtkontext zu betrachten» Den Investoren ist aufzuzeigen, dass die Vorteile von eingegangenen Kompromissen überwiegen resp. keine besseren Lösungen möglich sind 17

schwierig in Einklang zu bringen mit den Anliegen eines optimalen Gebäudebetriebs» Sub-optimale Lösungen sind im Gesamtkontext

18 Beispiel Anlieferung Mall» Separate Anlieferung nur für Grossverteiler» Keine eigene Anlieferung für die restlichen Läden in der Mall 18

19 Beispiel Wohnungserschliessung» Lifte mit direktem Zugang zu den Wohnungen» kein Anschluss an Treppenhaus» Aufwändigere Treppenhausreinigung (5 Obergeschosse) 19

20 Beispiel Entsorgungsräume» Containerräume im UG mit Anbindung an Parkinggeschoss Ebene -2» Transport der Container mit Traktor über TG-Rampe und Parkinggeschoss Ebene -1 ins Freie 20

21 Anliegen an Betriebsplanung aus Entwicklersicht» Aufzeigen von Projektoptimierungen und -ergänzungen unter gegebenen Rahmenbedingungen» Vervollständigung von Plänen und Baubeschrieb als Grundlage für GU-Submission und Investorendossier (Bsp. Reinigung allgemeine Treppenhäuser und Korridore Sockelleisten)» Ziele:» Nachweis über Erfüllung der Betriebsanforderungen als Basis für Investorengespräche Betriebskonzept» Aufzeigen der zu erwartenden Nebenkosten als Grundlage für die Plausibilisierung des angebotenen absoluten Mietpreisniveaus Betriebskostenrechnung» Glaubwürdigkeit des Entwicklers Aussagen zur Nachhaltigkeit des Investitionsangebots 21

22 Added Value eines Betriebskonzepts in der Entwicklung 22

23 Nutzen für Entwickler» Überprüfung Projektkonzeption: Aufdeckung von Mängeln und Optimierungspotenzial» Ermittlung Flächenbedürfnisse: Ausscheidung und Anordnung der Betriebsräume» Nachweis der nötigen planerischen Voraussetzungen für die Implementierung der künftigen Betriebsprozesse» Betriebskostenrechnung:» Definitive Festlegung von Mietpreisen unter Berücksichtigung der Nebenkosten (Abschätzung Höhe der Gesamtmiete, Verifizierung des Vermietungsrisikos vor dem Hintergrund einer Ertragsgarantie)» Argumentarium für Höhe der angebotenen Brutto-/Netto-Rendite 23

24 Nutzen für Investoren» Das Betriebskonzept» dient als Beweis für das grundsätzliche Funktionieren und das Zusammenspiel der verschiedenen Nutzungen im Gebäude» zeigt die gegebene Umsetzbarkeit der vorgesehenen künftigen Betriebsabläufe und allfällig notwendige Massnahmen auf» ist vergleichbar mit einer Checkliste zur Überprüfung der Vollständigkeit von Plänen und Baubeschrieb» dient letztlich als ein Bestandteil für die Überprüfung des Werkpreises» Betriebskostenrechnung» Grundlage für dynamische Bewertung (DCF)» Ermittlung der Nettorendite» Überprüfung Mietzinsniveau (Nachhaltigkeit, Leerstandsrisiko) 24

25 Fazit 25

26 Fazit» Meisterung des Spannungsfelds zwischen einer marktoptimierten Produktdefinition und den Anforderungen des künftigen Betreibers» Stringenter Nachweis eines funktionierenden Betriebs ist unabdingbar für die Glaubwürdigkeit gegenüber den Investoren» Die Leistung des Entwicklers misst sich letztendlich an der Performance einer Immobilie nach Bezug / Inbetriebnahme 26

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