Kommunalreferat Liegenschaftsverwaltung

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1 Telefon: 233 (quer 16) Telefax: 233 (quer 16) Az: LV/T/P Kommunalreferat Liegenschaftsverwaltung Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage auf den städtischen Grundstücken Müllerstrasse 14 und Blumenstrasse Stadtbezirk Altstadt-Lehel Projektkosten (Kostenobergrenze) Grundstück: (Buchwert) Bedarfs- und Konzeptgenehmigung 2. Projektauftrag 3. Änderung des Mehrjahresinvestitionsprogrammes Mittelbereitstellung in Höhe von bei HST Besonderes Grundvermögen; Entsorgung Sitzungsvorlage Nr / V Anlagen Lageplan und Planausschnitte Nutzerbedarfsprogramm / Projekthandbuch Projektdaten Stellungnahme des Bezirksausschusses des 1. Stadtbezirkes Beschluss des Kommunalausschusses vom (SB) + (VB) Öffentliche Sitzung I. Vortrag der Referentin 1. Aufgabenstellung Die Landeshauptstadt München ist Eigentümerin der beiden Flst und 1152, Gemarkung I (vgl. anliegenden Lageplan). Diese Flächen werden derzeit folgendermaßen genutzt: Flst. 1149, Blumenstr. 13 Auf dem Grundstück Flst.1149 befinden sich das straßenseitige Hauptgebäude Blumenstrasse 13, ein Seitengebäude im Hof sowie untergeordnete Gewerbebauten und Garagen im hinteren Hofbereich. Der Innenhof des Grundstücks ist komplett unterkellert. Das Hauptgebäude, Baujahr 1862, steht zusammen mit den Hofgebäuden unter Ensembleschutz. Aufgrund zahlreicher bautechnischer Mängel und unzureichender Ausstattungsverhältnisse wurde das Hauptgebäude bereits in 2003 umfassend durch das Sozialreferat im Zuge der SAE-Nutzung (Stab Außergewöhnliche Ereignisse) saniert. T:\GL\Stadtrat und Bezirksausschüsse\Beschluss&TO_Archiv\Beschluss-Archiv 2008\ KA\OE V00259.doc

2 Seite 2 Für das Seitengebäude, das über einen erdgeschoßigen, rein gewerblichen Mittelbau an das Vordergebäude anschließt, stellt sich, wegen der deutlich schlechteren Bausubstanz und der teilweise ungünstigen Wohnungszuschnitte, die Option der Bestandssanierung nicht. Eine nachhaltige Verbesserung der Wohnverhältnisse ließe sich hier auch bei erheblichem Kostenaufwand nur bedingt bewirken. Flst. 1152, Müllerstr. 14 Das Grundstück Flst an der Müllerstrasse 14 ist unbebaut und wird aufgrund seines äußerst ungünstigen Zuschnitts derzeit als Parkplatz genutzt. Überplanung der Grundstücke Im Zuge der Realisierung der Planung müssen nun die beiden zur Bebauung anstehenden Grundstücke verschmolzen und das aktuell noch dem UA 8800 zugeordnete Grundstück Flst.1152 auf den UA 8801 übertragen werden. Das Flst ist bereits beim UA Mit einer grundstücksübergreifenden Planung für die rückwärtigen Flächen der Blumenstrasse 13 (Flst.1149) und Müllerstrasse (Flst.1152) soll durch einen Neubau und die Einbeziehung erhaltenswerter Bestandsgebäude eine städtebauliche Aufwertung des Gesamtareals erfolgen. 2. Projektstand Durch verwaltungsinterne Abstimmung wurde das Nutzerbedarsprogramm am / genehmigt und der Vorplanungsauftrag erteilt. Das Ergebnis der Vorplanung liegt nunmehr vor. Die Zweckentfremdungsgenehmigung für das abzubrechende Rückgebäude hat das Sozialreferat mit Bescheid vom erteilt. 3. Planung Das Kommunalreferat hat die Vorplanungsunterlagen sowie das Projekthandbuch erarbeitet und führt im Einzelnen aus: 3.1 Planungskonzept Geplant ist ein Neubau an der Müllerstrasse 14 mit: Gewerbeflächen im Erdgeschoss mit einer Gesamtfläche von 570 m², die in Abhängigkeit von der künftigen Nutzung variabel aufgeteilt werden können. 16 Wohneinheiten (5 x 2-Zi, 6 x 3-Zi und 4 x 4-Zi und 1 x 5-Zi Maisonette), davon 12 geförderte Wohneinheiten incl. 2 behindertengerechter Wohnungen nach DIN (2 x 2-Zi), verteilt auf 5 Geschossen mit rd m² Wohnfläche.

3 Seite 3 2 Stadthäusern (a` 150 m²) mit insgesamt rd. 300 m² Wohnfläche. einer Tiefgarage mit 23 Stellplätzen (davon 16 als Duplex). Die Gesamtnutzfläche des Neubaus beträgt insgesamt rd m², aufgeteilt in m² Wohn- und 570 m² Gewerbefläche. 3.2 Ökologische Maßnahmen Die Dächer erhalten eine extensive Begrünung. Auf der nach Süd/Ost hin orientierten Dachfläche soll eine Fotovoltaikanlage installiert werden. Das Gebäude wird an die Fernwärmeversorgung angeschlossen. Außerdem ist vorgesehen in den Wohnungen eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung einzubauen. Bei den weiteren Planungen werden die Baumateralien und ggf. weitere ökologische Maßnahmen im Sinne des ökologischen Kriterienkatalogs der Landeshauptstadt München berücksichtigt. Die Anforderungen aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) sowie die Zielwerte aus dem Stadtratsbeschluss Energieeffizientes Bauen werden eingehalten. 3.3 Termine Nach dem derzeitigen Planungs- und Verfahrensstand ist ein Baubeginn im 2. Quartal 2009 möglich; bei einer kalkulierten Bauzeit von ca. 20 Monaten ist die Fertigstellung der Neubaumaßnahme für Ende 2010 geplant. Vor Beginn der Neubaumaßnahme ist der Abbruch der Rückgebäude in der Blumenstrasse 13 vorzunehmen. Wegen der beengten Gebäudesituation, den erforderlichen Abfangungsmaßnahmen an den Nachbargebäuden und der Rücksichtnahme auf eventuelle archäologische Funde (die Abbruchmaßnahme wird durch einen Archäologen begleitet) muss mit erheblichem Zeitaufwand gerechnet werden. Sofern archäologische Dokumentationen erforderlich wären, könnte sich der Abbruchvorgang auch über Monate erstrecken. Die geplante Zeitschiene kann nur eingehalten werden, sofern der Abbruch im 4. Quartal 2008 erfolgt. Der Abbruch setzt voraus, dass die bereits eingeleitete sozialverträgliche Freimachung der dort noch regulär vermieteten Wohneinheiten (aktuell noch 3 Mietparteien) erfolgt ist. Die Sozialplanung wird deshalb von der Liegenschaftsverwaltung parallel zum Projektfortschritt weiter betrieben. 4. Projektkosten Das Kommunalreferat hat auf der Grundlage der Vorplanung eine qualifizierte Kostenschätzung erstellt. Danach ergibt sich für das Bauvorhaben eine Kostenobergrenze von Die Projektkosten sind in den anliegenden Projektdaten Blatt 5 detailliert aufgegliedert.

4 Seite 4 Sie beinhalten die Kosten nach DIN 276 entsprechend dem derzeitigen Preis- und Erkenntnisstand zuzüglich eines Ansatzes von 17,5% für nicht vorhersehbare Kostenrisiken (Konkretisierung der Planung sowie der Mengen- und Preisansätze). Diese Summe wird als Kostenobergrenze für die weitere Planung und Vorbereitung des Projektes festgelegt. Unabhängig davon ist eine Kostenfortschreibung auf Grund von Index- bzw. Marktpreisveränderungen zulässig. Die Kosten für den Abbruch der Rückgebäude Blumenstrasse 13 sowie aller untergeordneten Nebengebäude belaufen sich nach dem derzeitigen Kostenstand auf Basis der vorliegenden Kostenschätzung auf ca Diese Kosten sind in den Projektkosten nicht enthalten (vgl. 5.1). 5. Finanzierung 5.1 Abbruchkosten, Mittelbereitstellung Um das Bauvorhaben im vorgesehenen Zeitraum ausführen zu können, sind für die Abbruchkosten in Höhe von im Verwaltungshaushalt bei HST Besonderes Grundvermögen; Entsorgung überplanmäßige Ausgabenmittel bereitzustellen. Die Deckung hierfür erfolgt über HST Besonderes Grundvermögen; Unterhalt für Gebäude und Grundstücke. Ein unabweisbarer Bedarf im Sinne von Art. 66 GO ist im Hinblick auf die zeitgerechte Abwicklung der Maßnahme gegeben. Die Mittelbereitstellung ist vorgemerkt unter Nr. 1013/08 und ist in einen Nachtragshaushaltsplan 2008 aufzunehmen. 5.2 Baukosten, Grundstückskosten, Änderung des MIP Die zur Durchführung der Maßnahme erforderlichen Ausgabemittel (Projektkosten) können aus der Altbaumodernisierungspauschale des Kommunalreferates HST finanziert werden. Das Grundstück Flst. 1152, das derzeit noch dem UA 8800 Allgemeines Grundvermögen vermögensrechtlich zugeordnet ist, wird nach dem Treuhandmodell der Landeshauptstadt München auf den UA 8801 Besonderes Grundvermögen übertragen. Das Mehrjahresinvestitionsprogramm ist daher, wie im Vortrag der Referentin aufgezeigt, zu ändern.

5 Seite Künftige Mieteinnahmen / Frei finanzierte Abwicklung / geförderter Wohnungsbau Nachdem wegen fehlender Kreditermächtigung im städtischen Haushaltsplan gegenwärtig kein Fremdkapital und damit auch keine öffentlichen Baudarlehen im Sozialen Wohnungsbau aufgenommen werden können, hat sich die Stadtkämmerei bereit erklärt interne Förderdarlehen zur Verfügung zu stellen. Die entsprechenden Konditionen müssen im Detail mit der Stadtkämmerei noch vereinbart werden. Im Ergebnis sollen über ein stadtinternes Genehmigungsverfahren vergleichbare Darlehen und Kreditkonditionen wie bei der Einkommensorientierten Förderung (EOF) über die Stadtkämmerei generiert werden. Im Gegenzug verpflichtet sich das Kommunalreferat die Belegungs- und Mietkonditionen vergleichbar der EOF zu gestalten, d.h. die künftigen Wohnungsmieter müssen die Einkommensgrenzen des 9 Abs. 2 WoFG bei 8 Wohnungen einhalten und dürfen diese bei 4 Wohnungen um 30% überschreiten. Nach EOF würde sich ein Darlehen von rd ergeben, das sich in einen objektabhängigen Anteil von und einen belegungsabhängigen Anteil von unterteilt. Die Dauer der Bindung wird analog ebenfalls auf 25 Jahre festgelegt. Die Wohnungsmiete beläuft sich auf 9,- /m²/mtl. Nettokalt. Das Kommunalreferat wird das Verfahren so gestalten, dass folgende Aspekte hinsichtlich Finanzierung und Belegung einbezogen werden: Das Kommunalreferat erhält analog der Konditionen im sozialen Wohnungsbau, hier der Einkommensorientierten Förderung (EOF), entsprechende interne Darlehen der Stadtkämmerei, die Wohnungszuschnitte werden, soweit technisch sinnvoll und wirtschaftlich vertretbar, grds. an den Vorgaben des sozialen Wohnungsbaus, d.h. der Wohnungsbauförderungsbestimmungen, ausgerichtet, die Belegung dieser stadtintern geförderten Wohnungen erfolgt grds. über das Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration entsprechend der Vorgaben des sozialen Wohnungsbaus, d.h. mit entsprechend vorgemerkten Haushalten, die stadtintern geförderten Wohnungen werden dann frei an städtische Dienstkräfte oder, wenn sich keine InteressentInnen aus diesem Personenkreis findet, an externe InteressentInnen vergeben, wenn innerhalb von 2 Monaten nach Anzeige des freien Wohnraums vom Amt für Wohnen und Migration keine geeigneten Bewerber benannt werden können oder aber dies zur Stabilisierung der Hausgemeinschaft erforderlich ist in diesen Fällen erfolgt die Vermietung zu den Konditionen des Konzepts Soziale Mietobergrenzen. Ziel bei der Wohnungsvermietung ist dabei die Realisierung der vom Kommunalreferat angestrebten Münchner Mischung, also der Mix aus sozialem und frei finanziertem Wohnraum.

6 Seite 6 In diesem Zusammenhang ist mit der Stadtkämmerei und ggfs. dem Sozialreferat noch zu klären, wie und durch wen, neben der oben angeführten Objektförderung, die bei der EOF ansonsten gewährte Subjektförderung der Mieter kompensiert wird. So erhalten die Mieter im Rahmen der EOF abhängig von der jeweiligen Einkommenssituation Zuschüsse durch das Amt für Wohnen und Migration zwischen 3,75 ( 9 Abs. 2 WoFG) und 2,75 /m²/mtl. ( 9 Abs. 2 WoFG + 30%). Die beiden Stadthäuser sowie 4 Wohnungen werden frei finanziert abgewickelt, da deren Zuschnitte bzw. Wohnflächen auch nicht mit den Vorgaben des konventionellen Sozialen Wohnungsbaus in Einklang zu bringen gewesen wären. Die Mietpreise für diesen Wohnraum werden auf Basis des Münchner Mietspiegels festgesetzt. Diese Mieten bewegen sich nach gegenwärtigem Stand, Mietspiegel 2007 zwischen 10,70 und 12,34 /m²/mtl. nettokalt. Hinzu kommen noch die Mieten für Stellplätze von 75,- /mtl. und Duplexparkern von 60,- /mtl. Für den Gewerberaum im EG wird von einer Gewerbemiete von rd. 15 /m²/mtl. nettokalt ausgegangen. Die Heiz- und Betriebskosten werden separat abgerechnet. Folgende Mieterträge sind damit zu erwarten: Nutzung Fläche in m² Durchschnittliche Miete /m²/mtl. nettokalt 12 geförderte WE 4 frei finanzierte Miete /mtl. nettokalt Miete /p.a. nettokalt 818,88 9, ,36 11, WE 2 Stadthäuser , Gewerbe , Stellplätze , Duplexparker , GESAMT rd Die Verzinsung des vom Kommunalreferat eingesetzten Eigenkapitals von (dies entspricht den Projektkosten mit und der Grundstücksübertragung mit ) beläuft sich damit bei Wiederbezug auf rd. 3,2 %. 6. Beteiligung der Bezirksausschüsse In dieser Angelegenheit besteht ein Anhörungsrecht des Bezirksausschusses 1 Altstadt- Lehel. Der Bezirksausschuss hat in der beigefügten Stellungnahme (Anlage 4): a) die Errichtung von 12 öffentlich geförderten und 6 frei finanzierten Wohnungen begrüßt und b) sich für die Unterbingung einer Kinderkrippe ausgesprochen.

7 Seite 7 Die Umsetzung der Forderung des Bezirksausschusses, im Erdgeschoss eine Kinderkrippe unterzubringen, wird vom Kommunalreferat im Zuge der weiteren Planungen geprüft. 7. Unterrichtung des Korreferenten und des Verwaltungsbeirates Der Korreferentin, Frau Stadträtin Ulrike Boesser, und dem Verwaltungsbeirat / Verwaltungsbeirätin des Kommunalreferates wurde ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet. 8. Stellungnahme der Stadtkämmerei Die Stadtkämmerei hat der Beschlussvorlage zugestimmt 9. Beschlussvollzugskontrolle Diese Stadtratsentscheidung soll nicht der Beschlussvollzugskontrolle unterliegen, weil der Stadtrat, aufgrund der Projektierung der Baumaßnahme gemäß den städtischen Hochbaurichtlinien, ohnehin im Zuge der Beschlussfassung über die Ausführungsgenehmigung wieder mit dieser Maßnahme befasst wird. II. Antrag der Referentin 1. Der Kommunalausschuss beschließt als Senat: 1.1 Der Bedarf gemäß Nutzerbedarsprogramm wird genehmigt. 1.2 Das Planungskonzept mit Projektkosten in Höhe von wird nach Maßgabe des Projekthandbuchs und der vorgelegten Entwurfspläne genehmigt. 1.3 Das Kommunalreferat wird beauftragt, die Ausführungsgenehmigung herbeizuführen. 1.4 Im Verwaltungshaushalt werden bei HST Besonderes Grundvermögen; Entsorgung überplanmäßige Ausgabemittel in Höhe von bereitgestellt. Die Deckung hierfür erfolgt über HST Besonderes Grundvermögen; Unterhalt für Gebäude und Grundstücke. Ein unabweisbarer Bedarf im Sinne von Art. 66 GO ist im Hinblick auf die zeitgerechte Abwicklung der Maßnahme gegeben. Die Mittelbereitstellung ist in einen Nachtragshaushalt 2008 aufzunehmen.

8 Seite 8 2. Der Kommunalausschuss beschließt als vorberatender Ausschuss: Das Mehrjahresinvestitionsprogramm wird in Investitionsliste 1 bei Investitionsgruppe 8801 Rangfolge Nr. 1 und 3 wie folgt geändert: Maßnahme Gesamtkosten Altbaumodernisierung Neubau Müller-/ Blumenstraße alt B neu B alt B neu B Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle. III. Beschluss nach Antrag zu Ziffer 1. und 3. Über Ziffer 2 des Antrags wird durch die Vollversammlung des Stadtrates endgültig beschlossen. Der Stadtrat der Landeshauptstadt München Die Vorsitzende Die Referentin Christine Strobl Gabriele Friderich 2. Bürgermeisterin Berufsmäßige Stadträtin

9 Seite 9 IV. Abdruck von I. mit III. über den Stenographischen Sitzungsdienst an das Revisionsamt an das Direktorium Dokumentationsstelle an die Stadtkämmerei II/1 an die Stadtkämmerei II/2 an die Stadtkämmerei KaStA z.k. V. Wv. Kommunalreferat - Liegenschaftsverwaltung - Technik Kommunalreferat I. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt. II. An den Bezirksausschuss 1 Altstadt-Lehel das Baureferat H6 das Baureferat H7 das Kommunalreferat LV/Immo/GSO das Kommunalreferat LV/Immo/Süd das Kommunalreferat GL 2 z.k. Am I.A. Herr Schleipfner

10 Telefon: 233 (quer 16) Telefax: 233 (quer 16) Az: LV/T/P Kommunalreferat Liegenschaftsverwaltung Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage auf den städtischen Grundstücken Müllerstrasse 14 und Blumenstrasse Stadtbezirk Altstadt-Lehel Projektkosten (Kostenobergrenze) Grundstück: (Buchwert) Änderung des Mehrjahresinvestitionsprogrammes Sitzungsvorlage Nr / V Beschluss der Vollversammlung des Stadtrates vom Öffentliche Sitzung I. Vortrag und Antrag der Referentin wie in der Sitzung des Kommunalausschusses vom Der Ausschuss hat die Annahme des Antrages empfohlen. II. Beschluss nach Antrag Der Stadtrat der Landeshauptstadt München Der/Die Vorsitzende Die Referentin Ober-/Bürgermeister/-in Friderich Berufsmäßige Stadträtin

11 Seite 2 III. Abdruck von I. und II. über den Stenographischen Sitzungsdienst an das Revisionsamt an das Direktorium Dokumentationsstelle an die Stadtkämmerei II/1 an die Stadtkämmerei II/2 z.k. IV. Wv. Kommunalreferat - Liegenschaftsverwaltung - Technik Kommunalreferat I. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt. II. An den Bezirksausschuss 1 Altstadt-Lehel das Baureferat H6 das Baureferat H7 das Kommunalreferat LV/Immo GSO das Kommunalreferat LV/Immo Süd das Kommunalreferat GL 2 z.k. Am I.A. Herr Schleipfner