Theresienhöhe München WA 5. Wohnungsbau in Kooperation auf der ehemaligen Messetiefgarage

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1 Theresienhöhe München WA 5 Wohnungsbau in Kooperation auf der ehemaligen Messetiefgarage

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3 Theresienhöhe München WA 5 Wohnungsbau in Kooperation auf der ehemaligen Messetiefgarage

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5 Inhaltsverzeichnis Grußworte 6 Die Kooperation der städtischen Wohnungsunternehmen 8 Die Planungsgeschichte der Theresienhöhe 12 Der Planungsprozess des WA 5 14 Das städtebauliche Konzept 18 Das Tiefbauwerk 20 Der Wohnungsbau auf dem Tiefbauwerk 24 Wohnen WA 5 West 26 Wohnen WA 5 Ost 30 Die Kindertagesstätte 34 Der Freiraum 36 Impressum 39 5

6 Liebe Münchnerinnen und Münchner, mit dem Umzug der Messe nach Riem im Jahr 1998 bot sich die einmalige Gelegenheit zur Entwicklung eines neuen Stadtquartiers auf dem ehemaligen Ausstellungsgelände. Gemäß dem Münchner Stadtentwicklungsmotto kompakt-urbangrün sollten in direkter Nachbarschaft zur Theresienwiese in einer Mischung aus Kern- und Wohngebieten Wohnungen und Arbeitsplätze mit den entsprechenden Infrastruktureinrichtungen entstehen. Heute, knapp 10 Jahre nach dem Umzug, sind die Strukturen des neuen Stadtquartiers bereits klar erkennbar. Entlang der Ganghoferstraße und Heimeranstraße sind viele Büros und Wohnungen bezogen, auch das Verkehrszentrum des Deutschen Museums hat hier seine neue, repräsentative Bleibe gefunden. Einen ganz besonderen Beitrag zur Entwicklung der Theresienhöhe leisten zurzeit die städtischen Wohnungsbaugesellschaften GEWOFAG, GWG und MGS. Sie stellen sich der logistischen Herausforderung, auf der ehemaligen Tiefgarage des alten Messegeländes 234 geförderte Wohnungen und 85 Wohnungen im München Modell für Mieter zu errichten. Damit wird an diesem Projekt auch eine zentrale Aufgabe der kommunalen Daseinsvorsorge deutlich: Städtische Wohnungsbaugesellschaften bringen in enger Kooperation ihre langjährige Erfahrung bei der Quartiersentwicklung sowie der Umsetzung zukunftsweisender Modellprojekte ein und unterstützen so das Ziel der städtischen Wohnungspolitik, auch den Bürgerinnen und Bürgern, die sich nicht jede Miete leisten können, zu erschwinglichem Wohnraum zu verhelfen. Christian Ude Oberbürgermeister 6

7 Liebe Bürgerinnen und Bürger, günstige Mietwohnungen sind rar auf dem Münchner Wohnungsmarkt. In diesem Wohnungsbauprojekt auf der ehemaligen Messetiefgarage im neuen Stadtquartier Theresienhöhe entstehen nun insgesamt 319 geförderte Mietwohnungen für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen, dies ist immerhin fast ein Viertel der Wohnungen auf der Theresienhöhe. Der Entscheidung für die Wohnbauten auf der ehemaligen Messetiefgarage gingen umfangreiche Untersuchungen voraus. Die Stadt stand hier vor der schwierigen Frage, was nach dem Umzug der Messe nach Riem mit der dreigeschossigen Tiefgarage und drei leeren Messehallen geschehen soll. Letztlich blieb nur das Konzept der Arbeitsgemeinschaft aus GWG, GEWOFAG und MGS bestehen, das den Umbau und Betrieb der Tiefgarage und die Überbauung mit Wohnungen vorsieht. Die Landeshauptstadt München, der Freistaat Bayern und die städtischen Wohnungsbaugesellschaften wenden erhebliche finanzielle Mittel auf, um hier in Nähe zur Innenstadt preisgünstigen Wohnraum insbesondere auch für Familien zu fördern. In dieses Projekt investieren allein die beiden städtischen Gesellschaften rd. 60 Mio.. Die Kosten für die Ertüchtigung der Tiefgarage, um darauf die Wohnungen zu bauen, bezuschusst die Stadt mit 11,8 Mio., und damit die Wohnungen zu einem für Familien mit mittlerem Einkommen tragbaren Mietpreis angeboten werden können, gibt die Stadt weitere Finanzierungshilfen von rd. 4,2 Mio.. Der Freistaat Bayern beteiligt sich mit Darlehen von rd. 25 Mio.. Auch wenn die Häuser jetzt erst im Rohbau stehen, so können wir doch schon von einem gelungenen städtebaulichen Konzept sprechen. Ich bedanke mich bei den städtischen Gesellschaften für ihr Engagement bei dieser gewiss nicht leichten Aufgabe. Den künftigen Bewohnern kann ich schon jetzt versichern, dass sie sich hier wohlfühlen werden. Liebe Leserinnen und Leser! Heute, nicht einmal zehn Jahre nach dem Umzug der Messe nach Riem, ist das neue, insgesamt 45 Hektar große Stadtquartier Realität. Die Vorgaben des Stadtrates wurden erfolgreich umgesetzt: Ausschließlich durch den Verkauf der Grundstücke auf der Theresienhöhe wurden die notwendigen städtischen Investitionen und auch der Umzug der Messe mit einem nicht unerheblichen Beitrag finanziert. Der Weg dahin war ein offensives Marketing, ein früher intensiver Dialog mit potentiellen Investoren und eine vorausschauende Planung, die auch wirtschaftliche Zwänge in ihre Überlegungen mit einband. Eine Frage, die lange Zeit offen blieb, wird in dieser Broschüre beantwortet. Im südlichen Planungsgebiet liegt die ehemalige Messetiefgarage mit drei Geschossen und Stellplätzen. Was sollte mit diesem Bauwerk geschehen? Die vorhandenen Zufahrten blockierten eine vernünftige Bebauung der beiden angrenzenden Bauquartiere. Ein Abbruch der Gesamtanlage war technisch und wirtschaftlich nicht darstellbar. Gemeinsam mit der MGS und den städtischen Wohnungsgesellschaften GWG und GEWOFAG wurde die nun umgesetzte Lösung gefunden: Sanierung und Ertüchtigung des Tiefbauwerks und Schaffung von günstigem Wohnraum. Mit deutlich kleineren Zufahrtsrampen ist eine sowohl wirtschaftlich als auch architektonisch optimierte Nutzung der beiden angrenzenden Kerngebiete möglich. Wohnen, Arbeiten, Freizeit und Kultur haben auf der Theresienhöhe ihren Platz gefunden. Und ich bin mir sicher: Mit Fertigstellung dieser letzten großen städtischen Baumaßnahme wird das Stadtquartier noch attraktiver. Gabriele Friderich Kommunalreferentin Prof. Christiane Thalgott Stadtbaurätin 7

8 Die Kooperation der städtischen Wohnungsunternehmen Im Jahr 1998 haben sich GEWOFAG, GWG und MGS zum Kooperations-Netzwerk der städtischen Wohnungsunternehmen in München zusammengeschlossen. Gemeinsames Ziel ist es, die Fachkompetenz der Unternehmen zu bündeln und der Landeshauptstadt München als Dienstleister zur Erfüllung komplexer Bauaufgaben zur Verfügung zu stehen. Ende 1999 haben sich GEWOFAG, GWG und MGS gemeinsam darum beworben, das Tiefbauwerk auf dem ehemaligen Messegelände zu erwerben, statisch zu ertüchtigen und mit Wohnungen zu bebauen: Eine planerische, technische und logistische Herausforderung. Der Stadtrat hat die Bedeutung und die Kompetenz der städtischen Wohnungsunternehmen unterstrichen und dem Projekt Theresienhöhe mit Beschluss vom seine endgültigen Konturen gegeben: GEWOFAG und GWG werden Bauherren für den Wohnungsbau und die Landeshauptstadt München, vertreten durch das Kommunalreferat, übernimmt die Ertüchtigung des Tiefbauwerks einschließlich der Neuordnung der Erschließung. Die MGS wurde vom Stadtrat als Projektleiter und Projektsteuerer für die Maßnahmen des Kommunalreferates einschließlich der Baufeldlogistik bestimmt. Mit der Ertüchtigung des Tiefbauwerks und der Überbauung der ehemaligen Messetiefgarage mit mehr als 300 Wohnungen stellt die Kooperation der städtischen Wohnungsbaugesellschaften GEWOFAG, GWG und MGS ihre Leistungsfähigkeit mit der Realisierung einer sehr komplexen und technisch höchst komplizierten Baumaßnahme deutlich unter Beweis. 8

9 Die GEWOFAG blickt inzwischen auf eine 78-jährige Geschichte zurück. Gegründet wurde sie 1928, in einer Zeit des akuten Wohnraummangels in München, um breite Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum zu versorgen. Auch heute noch sind günstige Mietpreise und die Sicherung der Wohn- und Lebensqualität die Säulen kommunaler Wohnraumversorgung. Die GEWOFAG ist als städtische Wohnungsbaugesellschaft mit der Umsetzung dieser Aufgabe beauftragt. Dazu gehört die Erhaltung und Verbesserung des Wohnungsbestandes genauso wie die Entwicklung neuer und zukunftsweisender Wohnformen. Die GEWOFAG hält derzeit über Wohnungen in München und näherer Umgebung im eigenen Bestand. Sie ist damit ein wesentliches Element der kommunalen Wohnraumversorgung in München. Dieser Wohnungsbestand wird auch in Zukunft nach den Gesichtspunkten des sozialen Wohnungsbaus erweitert, gepflegt und instand gehalten. Mit der Verlagerung der Messe nach Riem und der Neugestaltung des alten Messegeländes bot sich die einmalige Chance der Schaffung von Wohnungen und Gewerbeflächen in zentraler Innenstadtlage. Die besondere Herausforderung bei diesem Projekt liegt in der Koordination der unterschiedlichen Anforderungen auf engstem Raum, nämlich der Errichtung von Wohnungen auf einer bestehenden Tiefgaragenanlage, die dafür bei deren Errichtung nicht vorgesehen war. Damit waren erhebliche planerische, technische und finanzielle Anstrengungen und Risiken verbunden. Diese Aufgaben wurden von den drei Münchner Gesellschaften GWG, MGS und der GEWOFAG in enger Kooperation angenommen und auf den Weg gebracht. Die GEWOFAG errichtet zusammen mit der GWG auf dem Gelände Wohngebäude nach sozialen Förderungsprogrammen. Dies geschieht in Kooperation mit der MGS, die für die Baumaßnahmen im Tiefbauwerk zuständig ist. Die GEWOFAG errichtet in sechs Gebäuden insgesamt 131 Wohnungen, davon 95 Wohnungen nach dem EOF-Modell und 36 Wohnungen für das Programm München- Modell-Miete. Darüber hinaus baut die GEWOFAG im Auftrag der Landeshauptstadt München einen Kindergarten mit vier Gruppen, der zur Versorgung der neuen Mieter dient. Mit diesem Projekt wird in dem neuen Stadtquartier Theresienhöhe ein wichtiger Beitrag geleistet, um den nach wie vor hohen Bedarf an sozialem Wohnraum in München zu decken. 9

10 Die Versorgung der Münchner Bürgerinnen und Bürger mit preisgünstigem Wohnraum ist eine zentrale Aufgabe der kommunalen Daseinsvorsorge. Im Jahr 1918 gegründet, nimmt die GWG Gemeinnützige Wohnstätten- und Siedlungsgesellschaft mbh als Wohnungsbaugesellschaft der Landeshauptstadt München diese Aufgabe seit knapp 90 Jahren auf vorbildliche Weise wahr. Mit der Errichtung von Wohnungen, umfassenden Großmodernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, ökologischen Modellprojekten, innovativen Wohnformen und kundenorientierter Mieterbetreuung deckt die GWG den gesamten Tätigkeitsbereich der kommunalen Wohnungsversorgung ab. Zurzeit bewirtschaftet die GWG rund Wohn- und Gewerbeeinheiten, davon etwa Mietwohnungen. Dabei baut die GWG ihre Aktivitäten auf Kontinuität, Langfristigkeit und Vertrauen auf. Sie ist damit ein wichtiger Partner der Stadt bei der Realisierung der wohnungspolitischen Zielvorgabe, allen Münchner Bürgerinnen und Bürgern eine angemessene Wohnungsversorgung zu ermöglichen. Das Engagement der GWG endet aber nicht mit der Übergabe schlüsselfertiger Wohnungen. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der GWG verfügen vielmehr über eine breit gefächerte soziale Kompetenz und garantieren eine umfassende Mieterbetreuung vor Ort. Darüber hinaus schafft die GWG mit der Organisation von Mieterfesten, der Einrichtung von Stadtteilcafés und Jugendräumen eine starke Identifikation der Mieterinnen und Mieter mit ihrem Wohnumfeld. Der große Teil unserer Kunden sind Langzeitmieter 40 Jahre und mehr sind keine Seltenheit. Sie haben ihre GWG-Wohnung zu ihrem Lebensmittelpunkt gemacht. Als Mitglied des Kooperationsnetzwerkes der städtischen Wohnungsbaugesellschaften bringt die GWG bei der Bebauung des alten Messegeländes auf der Theresienhöhe ihre langjährigen Erfahrungen bei der Quartiers- und Stadtentwicklung sowie bei der Umsetzung innovativer Modellprojekte und technisch schwieriger Baumaßnahmen ein. Die GWG baut hier auf der westlichen Hälfte der Decke der ehemaligen Tiefgarage 188 geförderte Wohnungen. 49 davon werden im München- Modell-Miete und 139 im Rahmen der EOF gefördert. Dieses Projekt stellte eine besondere technische und logistische Herausforderung dar. Auf ungewöhnlichem Baugrund, der ehemaligen Tiefgarage des alten Messegeländes, wird in einer innerstädtischen Situation auf drei Großbaustellen über- und nebeneinander gearbeitet. Diese Aufgabe bedarf einer engen und effizienten Zusammenarbeit, die durch das Kooperationsnetzwerk der städtischen Gesellschaften gewährleistet wird. Die GWG hat das Architekturbüro Steidle + Partner mit der Planung für dieses Projekt beauftragt, dessen Handschrift auf der Theresienhöhe bereits an verschiedenen Stellen erkennbar ist. Dadurch wird die gestalterische Homogenität und Qualität des gesamten Quartiers gefördert. Das Projekt auf der Theresienhöhe rundet den vorhandenen Wohnungsbestand der GWG in idealer Weise ab. Darüber hinaus befinden sich die Räume der zuständigen Hausverwaltung in unmittelbarer Nachbarschaft im Hauptbüro der GWG an der Heimeranstraße. 10

11 Auf der Theresienhöhe ist die Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung mbh (MGS) als Projektmanager für das Kommunalreferat tätig, um die Sanierung und Ertüchtigung des Tiefbauwerks der alten Messetiefgarage verantwortlich zu leiten und umzusetzen. Damit erweitert sie ihr Aufgabenspektrum als Sanierungsträger um einen wichtigen Baustein. Die MGS wurde 1979 von der Landeshauptstadt München gegründet, um als Sanierungsträger/Treuhänder die komplexen Aufgaben der Stadterneuerung in den förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (Haidhausen, Westend, Altstadt und Giesing) zu erfüllen. Die Umsetzung der Sanierungsziele der Landeshauptstadt München war geprägt durch ein sehr breites Aufgabenspektrum für die MGS. Im Vordergrund standen dabei die Modernisierung von Gebäuden zur Schaffung zeitgemäßer Wohnverhältnisse der Bau von Ersatz- und Übergangswohnungen, zum Teil auch als Baulückenschließung der Bau von Gewerbeeinheiten, um Betriebe verlagern und ihnen Zukunftsperspektiven eröffnen zu können die Verbesserung des Wohnumfeldes durch Abbruch von Rückgebäuden, Begrünung von Hofflächen usw. der Bau von Gemeinschaftstiefgaragen und andere Maßnahmen der Verkehrsberuhigung die Verbesserung der sozialen Infrastruktur durch den Bau von Einrichtungen für Kinder, Jugendliche und Senioren. Seit 2005 ist die MGS auch in den neuen Sanierungsgebieten am Mittleren Ring in Giesing und Berg am Laim/Ramersdorf als Sanierungsträger der Landeshauptstadt München beauftragt. Das vergleichsweise junge Förderprogramm Stadt- und Ortsteile mit besonderem Entwicklungsbedarf die Soziale Stadt integriert neben baulichen Entwicklungsmaßnahmen stärker soziale Maßnahmen und die Bildung von lokalen Netzwerken. Damit verändern sich auch die Aufgaben und Leistungen der MGS. Das Leistungsspektrum der MGS beinhaltet: Stadterneuerung Quartiersmanagement Sozialplanung/Mieterumsetzung für Wohnen und Gewerbe Städtebauliche Planungen und Architektenleistungen Projektentwicklung Wirtschaftliche und technische Baubetreuung Baumanagement Immobilienverwaltung Die MGS erwarb als Sanierungsträger hohe interdisziplinäre Kompetenz in allen mit der Stadterneuerung zusammenhängenden planerischen, rechtlichen, finanziellen und strategischen Fragen und Aufgabenstellungen. 11

12 Die Planungsgeschichte der Theresienhöhe Mit dem Umzug der Messe an ihren neuen Standort in Riem wurde 1998 das historische Ausstellungs- und Messegelände Theresienhöhe frei für eine neue Bebauung mit einer Nutzungsmischung aus Wohnen, Arbeiten, Läden und öffentlichen Einrichtungen. Masterplan auf Grundlage des Entwurfs von Steidle + Partner, 2001 Am Rande der Münchner Innenstadt gelegen, in unmittelbarer Nachbarschaft zur Oktoberfestwiese und der Bavaria mit Ruhmeshalle, bot sich die einmalige Chance für ein neues lebendiges Stadtquartier. Um einen möglichst attraktiven Stadtteil zu schaffen, wurde im Jahr 1996 ein städtebaulicher Ideenwettbewerb durchgeführt. Mit dem ersten Preis wurde der Entwurf von Prof. Steidle + Partner, München und den Landschaftsarchitekten Thomanek + Duquesnoy aus Berlin ausgezeichnet. Westend Medienfabrik Georg- Freundorfer- Platz Esplanade Ganghoferstraße MK MK MK/WA Herzog- Ernst- Platz Sendling Jugendzentrum Grundschule mit Kindergarten und Hort Schwanthaler Höhe MK WA WA 5 MK Deutsches Museum Verkehrszentrum Bavariapark WA WA WA MK MK MK Bavaria Theresienwiese Oktoberfest WA MK Westpark MK WA MK Bahnlinie München-Rosenheim MK 12

13 Die Messehallen 23, 24 und 25, 2001 hier entsteht heute das WA 5 ab 1810 Oktoberfest, Pferderennen auf der Theresienwiese in Erinnerung an die Hochzeit von Kronprinz Ludwig mit Theresie von Sachsen Hildburghausen Bau der Bavaria mit Ruhmeshalle (Leo ab 1900 von Klenze) + Anlage Bavariapark Gesamtkonzept Ausstellungspark (Gabriel von Seidl) 1908 Eröffnung Ausstellungsgelände zum 750-jährigen Stadtjubiläum 1909 Eröffnung Vergnügungspark, Sommernutzung (Schließung 1934) 1925 Große Verkehrsausstellung 1953 Zweite Deutsche Verkehrsausstellung 1965 Erste Weltausstellung des Verkehrs 1972 Ringerhalle für die Olympischen Spiele 1987 Der Stadtrat beschließt die Verlagerung der Messe nach Riem 1996 Städtebaulicher und landschaftlicher Ideenwettbewerb für die Theresienhöhe 1998 Umzug der Messe München nach Riem, Beginn der Abbrucharbeiten 2000 Satzung Bebauungsplan Nord, Baubeginn im Nordteil 2001 Satzung Bebauungsplan Süd, Baubeginn im Südteil 2005 Beginn der Sanierung des Tiefbauwerks 2006 Abschluss der Bauarbeiten im Nordteil, Teilfertigstellung des Südteils; Fertigstellung Deutsches Museum Verkehrszentrum, Baubeginn WA 5 Die stadträumliche Struktur des Entwurfs basiert auf einzelnen Feldern, die aus den angrenzenden Quartieren abgeleitet sind ohne sie zu kopieren. Dadurch gelingt die Integration des neuen Stadtquartiers Theresienhöhe in die städtebauliche Umgebung. Die Einmaligkeit der Theresienhöhe entsteht durch die Herausarbeitung der besonderen Qualitäten, wie dem denkmalgeschützten Bavariapark oder den historischen Hallen des Verkehrsmuseums und einer modernen Bautypologie im Inneren des Gebiets. Der Park im Zentrum sowie klare Achsen und Raumfolgen mit weiteren privaten und öffentlichen Freiflächen ermöglichen eine dichte Bebauung für ca Wohnungen und rund Arbeitsplätze. Um für die einzelnen Bauquartiere eine sehr hohe städtebauliche, architektonische und gestalterische Qualität zu erreichen, wurden weitere vertiefende Architektenwettbewerbe durchgeführt. Die Theresienhöhe im Jahr

14 Der Planungsprozess des WA 5 Der Begriff WA kommt aus dem Planungsrecht und steht für Allgemeines Wohngebiet. Im Bebauungsplan Nr b, der die bauliche Entwicklung im südlichen Teil der Theresienhöhe regelt, ist das Baugebiet auf der ehemaligen Messetiefgarage kurz und knapp als WA 5 bezeichnet. Städtebauliche Lagepläne der Gutachter (von oben nach unten) Steidle + Partner Wimmer Kramm und Strigl Das Wohngebiet WA 5 stellt aufgrund seiner zentralen Lage innerhalb des südlichen Teils der Theresienhöhe einen Wohnschwerpunkt des gesamten Stadtquartiers dar. Die Besonderheit des Baugebiets ist die Errichtung der Wohngebäude auf der ehemaligen Messetiefgarage. Seine Realisierung fußt auf der Entscheidung des Münchner Stadtrats im Jahr 2000, die Tiefgarage zu erhalten, umzunutzen und das WA 5 auf deren Oberfläche zu erbauen. Um maßgeschneiderte Lösungen für die technische und städtebauliche Herausforderung zu entwickeln, wurde im Jahr 2001 ein Kooperatives Gutachterverfahren in zwei Bearbeitungsphasen durchgeführt. In den Gutachten wurden verschiedene städtebauliche und statischkonstruktive Bebauungsmöglichkeiten untersucht und durch eine Fachjury beurteilt. Aus den eingereichten Gutachten wurden in der 2. Bearbeitungsphase die Gutachten der Architektenteams Steidle + Partner, München, Wimmer, Wien, sowie Kramm und Strigl, Darmstadt, weiter vertieft. 14

15 Neben der Findung der geeigneten städtebaulichen Struktur war vor allem die Ausbildung der Erdgeschoßzonen der Wohnanlage wichtig. Aufgrund der speziellen Bedingungen des Baugrundes auf dem Tiefbauwerk waren hier neue und innovative Wege zu beschreiten. Von den Gutachterteams waren wirtschaftliche Lösungen für die statische Abfangung bzw. Übertragung der Lasten aus den Gebäuden und die Gestaltung der Außenanlagen mit einer attraktiven Anbindung der Gärten und Erschließungswege an die Wohnhäuser zu entwickeln. Schnitte (von oben nach unten) Steidle + Partner Wimmer Kramm und Strigl 15

16 Als Ergebnis des Gutachterverfahrens empfahl die Jury, den Entwurf der Architekten Steidle + Partner, München, der weiteren städtebaulichen Planung zu Grunde zu legen und für einen Teilbereich das Architekturbüro Wimmer, Wien, zu beauftragen. Entwurf des Büros Steidle+Partner für das WA 5, 2001 Die Gestaltung der Außenanlagen sollte dem Atelier Auböck + Kárász, Wien, übertragen werden. Die Bauherren GWG und GEWOFAG nahmen die Juryempfehlung an und verwirklichten das Experiment Wohnungsbau auf der ehemaligen Messetiefgarage. Lage und Größe des Baugebietes WA 5 sowie Art und Maß der Nutzung sind im Bebauungsplan Nr b festgelegt. In dem rund 2,1 ha großen Baugebiet können m 2 Geschoßfläche für Wohnungen entstehen. Mindestens 40% davon müssen mit Mitteln des geförderten Wohnungsbaus errichtet werden. Im Zuge der Realisierung wurden alle Wohnungen im Rahmen des geförderten Wohnungsbaus erstellt (2/3 EOF, 1/3 München-Modell- Miete). Als Wohnfolgeeinrichtung ist zudem ein integrierter Kindergarten festgesetzt. 16

17 Von 2005 bis Sommer 2007 wird die Messetiefgarage saniert und umgebaut. Nach technisch aufwändigen Sanierungsarbeiten mit Verstärkung der Statik konnte schon im April 2006 mit den Hochbauarbeiten für die 319 Wohnungen und die Kindertagesstätte begonnen werden. Zwei Jahre später, im April 2008, sollen die Bauarbeiten für das neue Stadtquartier abgeschlossen sein. Bebauungsplan 1819 b,

18 Das städtebauliche Konzept Grundgedanke des städtebaulichen Konzepts ist der Erhalt des bestehenden 3-geschossigen Messetiefbauwerks als Megastruktur und Basis für die Neunutzung. Das Prinzip der Transformation und Umnutzung tritt an die Stelle eines energie-, müll- und kostenaufwändigen Abrisses. Die Wohngebäude im WA 5 bauen auf Statik und Tragstruktur der ehemaligen Messetiefgarage mit einem Konstruktionsraster von 16,5 m x 5,5 m auf. Dadurch ergeben sich im Erdgeschoß für Wohnbauten ungewöhnliche Gebäudetiefen Wettbewerbsskizze Prof. Otto Steidle von ca. 16,5 m. Erst in den darüber liegenden Geschossen kann die Gebäudetiefe teilweise auf 14 m und schließlich auf rund 12,5 m zurückgestaffelt werden. Um eine ausreichende Belichtung aller Wohnräume im Erdgeschoß sowie im 1. Obergeschoß zu gewährleisten, wurde von den Architekten eine spezielle innere Nutzungsgliederung entworfen. So werden Erdgeschoß und 1. Obergeschoß für Maisonette-Wohnungen genutzt. Dieser Wohnungstyp erstreckt sich über beide Stockwerke und orientiert sich zum Garten. Die übrigen Flächen werden für Räume mit geringerem Belichtungsbedarf, wie Technik- und Kellerersatzräume gebraucht, welche den öffentlichen Erschließungsflächen zugewandt sind (WA 5 West) bzw. an einem Laubengang liegen (WA 5 Ost). 18

19 Arbeitsmodell Steidle + Partner Arbeitsmodell Wimmer Ab dem 2. Obergeschoß mit geringeren Gebäudetiefen sind die Wohnungen als konventionelle Etagenwohnungen konzipiert. Die städtebauliche Struktur des größten Wohnquartiers auf der Theresienhöhe entwickelt darüber hinaus einen eigenständigen, von den technisch-funktionalen Randbedingungen unabhängigen Charakter. Aus dem Stützenraster des Tiefbauwerks heraus entwickelt sich an der Oberfläche eine offene Zeilenbebauung mit einer differenzierten Abfolge von Außenräumen. Die privaten, ruhigen Gartenseiten und die lebendigeren öffentlichen Erschließungsseiten der Wohnhäuser sind jeweils gespiegelt angeordnet, das heißt, die Eingangseiten von zwei gegenüber liegenden Häusern sind zum öffentlichen Erschließungsweg, die Gartenseiten von zwei gegenüber liegenden Häusern sind zum Gemeinschaftsgrün (Hof) orientiert. Durch die Zusammenlegung der Erschließungsseiten werden Störungen der Gartenbereiche vermieden und es entstehen qualitätvolle Freibereiche. Zwei Langhäuser und zwei Punkthäuser umgeben jeweils einen Gemeinschaftshof. Auf Grundlage dieses städtebaulichen Konzepts entstehen insgesamt 14 Wohngebäude mit 319 Wohneinheiten sowie eine Kindertagesstätte für vier Gruppen (ca. 100 Kinder). Die städtischen Wohnungsunternehmen GWG und GEWOFAG übernehmen die Bauherrenschaft der Wohnungsbaumaßnahmen, die Landeshauptstadt München, Kommunalreferat, übernimmt die Ertüchtigung des Tiefbauwerks einschließlich der Neuordnung der Erschließung. Die MGS leitete im Auftrag der Landeshauptstadt München den Abbruch der alten Messehallen, die Freimachung der Baufelder WA 5, MK 2 und MK 3 sowie die Sanierung und Ertüchtigung des Tiefbauwerks. Das städtebauliche Konzept 19

20 Das Tiefbauwerk Bauherr Landeshauptstadt München Projektleitung MGS Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung mbh, München Architekt doranth post architekten Dipl.-Ing. Architekten BDA, München Tragwerkplaner Suess-Staller-Schmitt Ingenieure GmbH, Gräfelfing Die ehemalige Messetiefgarage ist nicht nur das Fundament der neuen Wohnbebauung, sie ist zudem Gemeinschaftstiefgarage, Oktoberfestbauhof und Kunstdepot. Im Jahr 1982 wurde die dreigeschossige, 313,5 m lange und 71,5 m breite Tiefgarage errichtet. Mit einem Rauminhalt von über m 3 bot sie Platz für ca Stellplätze. Im Zuge der Planungsuntersuchungen zum Erhalt und zur Bebauung der bestehenden Messetiefgarage, wurde ein neues Nutzungsund Erschließungskonzept entworfen. Perspektivische Schnitte: Tiefgaragenzugang 20

21 Grundriss: 1.Untergeschoß Illustration: Tiefgaragenzugang 1. UG Der Oktoberfestbauhof umfasst Lagerräume sowie eine kleinere Werkstatt für Reparaturen und Sozialräume. Zudem befindet sich hier das Kunstdepot der städtischen Lenbachgalerie. 2. UG Auf dieser Ebene finden auf 584 Stellplätzen die Autos der Bewohner des WA 5 und benachbarter Baugebiete ihren Platz. 3. UG Im untersten Geschoß befinden sich weitere Lagerräume u.a. der Kammerspiele. Die Zugänge der Gemeinschaftstiefgarage erfolgen zum Einen über die Wohngebäude des WA 5 selbst, zum Anderen gibt es Abgänge von den öffentlichen Wegeverbindungen. Sicherheit und gute Orientierungsmöglichkeiten in der Gemeinschaftstiefgarage werden durch ein geeignetes Farb- und Beleuchtungskonzept geschaffen. Als wesentlicher konstruktiver Eingriff wurden insgesamt 15 neue Flucht- und Erschließungstreppenhäuser in Abhängigkeit von den Grundrissen der Wohngebäude eingebaut. Die haustechnischen Anlagen wurden vollständig erneuert, so wurden beispielsweise die Zu- und Abluftanlagen in das Wohnungsbaukonzept integriert. Nach dem Abbruch sämtlicher Rampenbauwerke konnte eine platzsparende Zufahrtssituation mit nach innen verlegten Rampen verwirklicht werden. So können die Kerngebiete an den Stirnseiten des Wohnungsbaus in Zukunft wesentlich besser genutzt werden. 21

22 Die Überbauung des Tiefbauwerks und seine Umnutzung verändern die statischen Anforderungen an das Tiefbauwerk grundlegend. Die besondere technische Herausforderung haben die Tragwerksplaner überzeugend gelöst. Über Seiten statische Berechnung und Hunderte von Plänen sind ein eindrucksvoller Beleg. Waren es früher überwiegend lokale Punktlasten aus den leichten Messehallen und temporäre Lasten aus Schwerfahrzeugen und Messebetrieb, so sind es nach der geplanten Umnutzung hauptsächlich flächige Dauerlasten aus der Freiflächenüberschüttung sowie große Punktlasten aus den Wohngebäuden. Dies erfordert komplexe Maßnahmen, wie das nachträgliche Verstärken der Bestandsstützen und Fundamente. Um eine ausreichende Belastbarkeit der Stützen zu gewährleisten, wurden zum Einen die Tragreserven der Bestandsstützen aktiviert, zum Anderen wurden sie zusätzlich verstärkt. Die Bestandsreserve konnte mobilisiert werden, indem die bestehenden Stützen mit Hilfe von sogenannten GEWI-Rundstabstählen entlastet wurden. Mit hydraulischen Pressen wurden diese hierzu gegen die Bestandsunterzüge auf Druck vorgespannt, d.h. die Stützen wurden hierdurch entlastet sozusagen auseinander gezogen. Dieser Zustand wird vor dem Ausbau der Pressen über eine Verkeilung eingefroren. Diese Entlastung der Bestandsstützen kann zur Aufnahme der Lasten aus der neuen Wohnbebauung genutzt werden und trägt so wesentlich zur Wirtschaftlichkeit der Maßnahme bei. Abstimmung der Konstruktion der Wohngebäude auf die Tragstruktur des Tiefbauwerks. 22

23 Wie das vereinfachte Zahlenbeispiel im Bild zeigt, wird so je die Hälfte der Last aus der neuen Überbauung von ca. 400 t von der Bestandsstütze und von der Stützenverstärkung übernommen. Ohne die Entlastung müsste die Stützenverstärkung für die Gesamtlast von ca. 400 t ausgelegt werden. Wirtschaftliche Reserven des Bestands blieben dann ungenutzt. Die GEWI-Stäbe werden im neuen Stahlbetonmantel der Stützenverstärkung in Hüllrohren geführt. Nach dem Vorspannvorgang werden diese mit einer dünnflüssigen Zementsuspension verpresst. GEWI- Stäbe und Stahlbetonmantel wirken dann im Verbund als Stützenverstärkung. 23

24 Der Wohnungsbau auf dem Tiefbauwerk Die ehemalige Messetiefgarage ist ein eher ungewöhnlicher Baugrund. Dass auf dem Tiefbauwerk ein lebendiges Wohnquartier entstehen kann, erforderte komplexe Abstimmungsprozesse aller Beteiligten und anspruchsvolle Baumaßnahmen. Abfangkonstruktion auf dem Stützenraster So ist eine Abfangkonstruktion notwendig, die das starre Stützenraster des Tiefbauwerkes mit den frei geplanten Wohnungsgrundrissen der Obergeschosse verbindet. Diese Konstruktion besteht aus 16,5 Meter weit gespannten Schottwänden im Erdgeschoß und 1. Obergeschoß der Wohnhäuser im Abstand von jeweils 5,5 Metern. Die Schottwände überspannen die Achsfelder zwischen den Stützen des Tiefbauwerks ähnlich einer Brückenkonstruktion und tragen die gesamten Lasten der Wohngebäude direkt in die Stützen und Außenwände des Tiefbauwerks ab. 24

25 Bau der Schottwände Als weitere Erschwernis kam hinzu, dass neben der ehemaligen Messetiefgarage die Bahnlinie München-Rosenheim verläuft. Messungen im Vorfeld ergaben, dass der Bahnbetrieb zu Erschütterungen führt, die eine Wohnnutzung ohne entsprechende vorherige Maßnahmen unmöglich machen würden. Deshalb wurden an allen Auflagerpunkten der Wohnbebauung spezielle Dämpfungselemente eingebaut, welche die Erschütterungen aus dem Zugverkehr auffangen. Zudem mussten alle Durchdringungen zwischen Tiefbauwerk und Wohnbebauung, wie Treppenhäuser, Aufzugsschächte und Leitungsdurchführungen sorgfältig abgefugt werden, um mögliche Schallbrücken auszuschließen. Naturkautschuk-Elemente (Elastomere) zur Schallentkopplung Hierzu wurden spezielle Lagerelemente auf der Basis von Naturkautschuk entwickelt, in die zur Sicherstellung der Tragfähigkeit Stahlplatten einvulkanisiert sind. 25

26 Wohnen WA 5 West Bauherr GWG Gemeinnützige Wohnstätten- und Siedlungsgesellschaft mbh München Architekt Steidle Architekten Gesellschaft von Architekten und Stadtplanern mbh München Wohnungen 188 Wohnfläche (WF) m 2 (1/4 Balkone) EOF 139 Wohnungen München-Modell-Miete 49 Wohnungen Die aus den statischen Achsmaßen 16,5 m, 14 m und 12,5 m bedingten Gebäuderücksprünge erzeugen eine architektonisch prägnante äußere Erscheinung der einzelnen Gebäude, welche durch die turmartigen Gebäudeköpfe auf den Langhäusern noch verstärkt werden. Die architektonische Ausformulierung dieser Elemente durch massive Brüstungen mit darauf liegenden horizontalen Geländern unterstützt die kubische Gestalt der Gebäude. Die einfache Durcharbeitung der Fassade mit den zwei Elementen schmale Fenstertüre und Fenster mit Brüstung unterstützt in ihrer flächigen, ungerichteten Anordnung den körperbetonten Charakter der Gebäude. Die Erschließung der Häuser erfolgt über einen vom Äußeren des Gebäudes nach innen führenden Treppenweg. Durch Rücksprünge überdachte und klar markierte Eingänge führen in ein zum Teil zweigeschossiges Foyer, dem Beginn des inneren Weges. Von hier aus wird der Erschließungsweg über eine Treppe entlang der Fassade in das Innere des Gebäudes geführt. In den oberen Geschossen erhält der Treppenweg durch die Staffelung der Gebäude wieder Tagesbzw. Oberlicht. Die Treppenräume werden in einer kohärenten farblichen Stimmung zu den Außenräumen gestaltet. Schnitt Maisonette Wohnung 26

27 Ansicht Süd Ansicht West Ansicht Ost Ansicht Nord Grundriss Maisonette Wohnung 1. OG Grundriss Maisonette Wohnung EG Die an diesen Treppenweg angelagerten Wohnungen entsprechen den Vorgaben des öffentlich geförderten Wohnungsbaues, welcher derzeit eine starke Betonung auf kleine Wohnungen legt. Durch vorgeschriebene Raumgrößen bleibt der Spielraum begrenzt, jedoch wurden durch die Verbindung von Küchen und Wohnzimmern maximal großzügige Raumsituationen erzielt. 27

28 Die städtebaulich beabsichtigte Einheit in der Vielfalt wird in variierenden Gebäudekörpern und in der materiellen und farblichen Bearbeitung thematisiert. Mit der Farbgestaltung der Fassaden wird jedem Haus sowohl eine individuelle Note verliehen, als auch die Gemeinsamkeit der Siedlung betont. Durchgängiges und verbindendes Element bei allen Gebäuden ist die Farbe Weiß (alle Fenster und Einbauten sind ebenfalls weiß), welche im Zusammenspiel mit einem kräftigen Farbton ein so genanntes Zweifarbenmonochrom ergibt, das in der individuellen Wahrnehmung wiederum als eigene Farbe gesehen wird. Ansicht Süd Ansicht Ost 28

29 Ansicht West Ansicht Nord Regelgeschoß 3.OG 1-Zimmer Wohnungen 2-Zimmer Wohnungen 3-Zimmer Wohnungen 29

30 Wohnen WA 5 Ost Bauherr GEWOFAG Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG, München Architekt Arch. DI. Helmut Wimmer Wien Wohnungen 131 Wohnfläche (WF) 9460 m 2 EOF 95 Wohnungen München-Modell-Miete 36 Wohnungen Durch die Vorgaben des Konstruktionsrasters ergeben sich in den unteren Geschossen unübliche Gebäudetiefen von 16,5 m. Deshalb werden die Wohnungen im Erdgeschoß und im ersten Obergeschoß größtenteils als Maisonetttypen organisiert. Sie funktionieren wie Einfamilienhäuser mit einem eigenen Garten zur Hofseite und einem direkt über die Wohnung zugänglichen Raum, der als Ersatz für den nicht vorhandenen Keller dient. Die Kellerersatzräume der Geschosswohnungen befinden sich im ersten Obergeschoss und werden über Laubengänge erschlossen. Schnitt Maisonette Wohnung Grundriss Maisonette Wohnung 1. OG Grundriss Maisonette Wohnung EG 30

31 Ansicht Ost Ansicht West 31

32 In den Obergeschossen werden vielfältige Wohnungstypen angeboten, die alle den Grundsätzen der Wohnbauförderung entsprechen. Durch die Ausbildung von Schiebewänden wird das relativ enge Korsett der Wohnungsgrößen aufgeschnürt: Bewegliche Wände erlauben räumliche Großzügigkeit und flexible Nutzung der vorgegebenen Wohnungsfläche. Ansicht Ost 32

33 Ansicht West Regelgeschoß 3.OG 2-Zimmer Wohnungen 3-Zimmer Wohnungen 33

34 Die Kindertagesstätte Bauherr GEWOFAG Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG München Architekt Arch. DI. Helmut Wimmer Wien Nutzfläche Freifläche 744 qm 988 qm Das konstruktive Raster kann hier durch eine Stahlträgerverbunddecke überbrückt werden, so dass der Grundriss der Einrichtung weniger Zwängen unterliegt als bei den Wohnbauten. Die 4-gruppige Kindertagesstätte ist ein freistehendes Gebäude, zweigeschossig organisiert um möglichst viel Freifläche zu erhalten. Funktionell wird die Kindertagesstätte in drei Baukörper gegliedert, die über eine zweigeschossige Halle miteinander verbunden sind. Dem Entwurfskonzept liegt hier der Gedanke des kleinen Dorfes zugrunde bei dem die einzelnen Häuser über die Gasse miteinander in Beziehung stehen. Außenspielfläche 34

35 Zwei der Häuser enthalten die Gruppenräume für die Kinder. Im dritten Haus sind Küche, Personalräume und ein Mehrzweckraum untergebracht. Obergeschoß Dieser Gebäudeteil wird aus folgenden Gründen als schräges Prisma ausgebildet: Funktionelle Intention: Durch die Schrägstellung öffnen sich die Gassen nach oben und ermöglichen großzügige Belichtung ohne dabei weitere Grundfläche zu bebauen. Städtebauliche Intention: Der Baukörper durchbricht durch die Schrägstellung die Häuserfront an der Hans- Fischer-Straße und kann sich so im 6-geschossigen Umfeld behaupten. Inhaltliche Intention: Der markante Baukörper stellt gerade für die kleinen Bewohner einen hohen Wiedererkennungsfaktor dar. Ansicht West Schnitt Ansicht Nord 35

36 Landschaftsplanung Atelier Auböck + Kárász Wien Der Freiraum Die Außenanlagen bilden einen integrierenden Bestandteil des Gesamtprojekts. Sie sind der verbindende Gesamtrahmen für die von den Architekten Steidle + Partner und Wimmer geplanten Wohnbauten. Durchwegungen Die Erschließung erfolgt jeweils über die NW / SO orientierten Durchwegungen. Diese stellen den öffentlicheren Teil der Anlage dar. Sie sind durch Eschenahorne und Blasenbäume sowie Felsenbirnen und Gräserpflanzungen charakterisiert. Vorgesehen ist einerseits eine Fortführung der von der Stadt München geplanten Baumreihen im Nordosten der Anlage, andererseits entsteht durch die unregelmäßig gesetzten Gräserpflanzungen ein hainartiges Erscheinungsbild. Ruhezonen/Themengärten Die innenliegenden (teilweise nach vier Seiten von Gebäuden begrenzten) Teile der Freianlagen sind als ruhigere Erholungsbereiche ausgebildet: als drei thematisch bestimmte Gärten von intimerem Charakter (Rosengarten, Immergrüner Garten, Kräutergarten). Mietergärten Die innenliegenden Erholungsbereiche werden von Mietergärten flankiert. Sie verfügen jeweils über kleine Terrassen, die mit Plattenbelag bzw. in den geförderten Wohnbauten des GEWOFAG-Teiles als Schotterfläche ausgebildet sind. Die Begrenzung nach außen erfolgt durch Hainbuchen- bzw. Rotbuchenhecken. Die Begrenzungen innerhalb der Mietergärten zum Nachbarn erfolgt durch Solitärsträucher (GEWOFAG) bzw. durch Hainbuchen- oder Rotbuchenhecken (GWG) Grünaufbau auf der Betondecke des Tiefbauwerks 36

37 Freiflächengestaltungsplan Platzräume Die an der nordöstlichen Erschließungsstraße und entlang des Bahndeckels im Südwesten liegenden Platzräume nehmen die Spielplätze auf. Sie verfügen jeweils über eine berankte Pergola, eine Sandkiste sowie einen Kinderspielplatz mit Rieselbelag. 37

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39 Impressum Theresienhöhe München WA 5 Wohnungsbau in Kooperation auf der ehemaligen Messetiefgarage GEWOFAG Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG München Kirchseeoner Straße München Kontakt: Sabine Stein GWG Gemeinnützige Wohnstätten- und Siedlungsgesellschaft mbh Heimeranstraße München Kontakt: Herbert Paul Maier-Unkelhäußer MGS Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung mbh Haager Straße München Kontakt: Anke Witzel Idee, Konzept und Realisation Böhm Glaab Sandler Mittertrainer Architektur und Stadtplanung, München in Zusammenarbeit mit Vierthaler & Braun Visuelle Kommunikation, München Druck Mediahaus Biering, München Bildnachweis Planungsreferat (Bildstelle), Böhm Glaab Sandler Mittertrainer, Ingrid Scheffler Architekturfotografie, Bavaria Luftbild, Monika Wrba, Michael Nagy, die Bauherren, Architekten und Tragwerkplaner der Bauprojekte 39

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