Überregionale Zeitung und Tagung für die Wohnungswirtschaft

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1 Ausgabe 1/2008 Überregioale Zeitug ud Tagug für die Wohugswirtschaft Horrorszeario Forderugsverkauf? Kritische Prüfug der Berichterstattuge I de vergagee Woche ist eie seit Jahre i der Kreditwirtschaft gägige Praxis i de Mittelpukt des öffetliche Iteresses gerückt: der Verkauf vo Kreditforderuge. Nicht selte wird i der Berichterstattug der Eidruck erweckt, Forderugsverkäufe seie geerell sehr kritisch zu sehe ud für de Kreditehmer immer mit Probleme verbude. Die otwedige differezierte Betrachtug bei diesem komplexe Thema fidet dabei selte statt. Ei keieswegs ehrerühriges Hauptmotiv der Bake, Kreditforderuge zu verkaufe, ist die Etlastug des Eigekapitals. Ausgelöst durch die Isolvez der Herstatt-Bak 1974 wurde erstmalig mit Basel I Eigekapitalaforderuge a Bake defiiert. Hierach sid Bake gezwuge, je ach Kreditehmer ud Besicherug bis zu 8 Prozet des Kreditbetrages mit Eigekapital zu uterlege. Mit Basel II werde diese Aforderuge detaillierter ud differezierter, Eigekapital wird auch weiterhi für Bake ei kappes ud teures Gut bleibe. Möchte u Bake ihr Neugeschäft ausweite, köe dies aber aufgrud kappe Eigekapitals icht, so ist der Verkauf vo Kreditforderuge zweifellos eie eifachere Vorgehesweise als die Erhöhug des Eigekapitals gerade vor dem Hitergrud der gegewärtige Fiazkrise. Durch diese Forderugsverkauf ehme Bake Risike aus ihre Bücher ud erhalte somit wieder freies Eigekapital. Nicht selte fällt dabei die Wahl auf Kreditforderuge mit gerige Marge, ei Beispiel hierfür sid Kredite a Wohugsuterehme. Der Grud dafür ist uverkebar: Es ist der Versuch, margearmes durch margereicheres Geschäft zu ersetze ud die Redite zu erhöhe mit atürlich mehr Risiko. I viele Fälle erfährt der Kreditehmer ichts vo dem Forderugsverkauf. Grud hierfür ist, dass beim sogeate sythetische Verkauf, bei dem ur das Ausfallrisiko eier Forderug verkauft wird, kei Wechsel i der Gläubigerpositio stattfidet. Das Vertragsverhältis zwische Bak ud Kude bleibt uagetastet. Bei eiem Ausfall des Kredits ka sich die Bak da bei dem Käufer des Ausfallrisikos schadlos halte. Diese Form des Kreditverkaufs ist für de Kreditehmer völlig ukritisch. Bekate Trasaktioe mit wohugswirtschaftliche Kredite sid beispielsweise die beide sythetische Verbriefuge aus dem Jahr 2005 der Eurohypo ud der Nord/ LB über isgesamt 2,2 Mrd. Euro. Auch die zuletzt im Februar vo der HSH Nordbak durchgeführte Trasaktio über 7,6 Mrd. Euro war ur ei sythetischer Verkauf. Ka also Etwarug gegebe werde? Keiesfalls, de es bleibt immer och der zweite Weg, der echte Forderugsverkauf, bei dem ei euer Gläubiger Kreditgeber wird. Aufgrud der icht eideutige Rechtslage beötige Bake hierfür keie gesoderte Legitimatio. Ist icht ausdrücklich vertraglich der Forderugsverkauf ausgeschlosse, köe die Bake Forderuge verkaufe. Nicht selte weise Rüdiger Rebma - Fotalia.com T h e m e ü b e r b l i c k Schwerpukt Fiaze Die optimale Zisbidug Schwerpukt Politik Wohe im Jahr 2008 Eergiespare hoch im Kurs Schwerpukt Service Seite 3 Seite 4 Seite 5 Zisetwicklug ikl. Kommetar Seite 6 Preisfidug i der Gebäudeversicherug Seite 7 Versicheruge: Neuigkeite ud Hadlugsempfehluge Seite 7 Schwerpukt Strategie Kommissiosbericht: Chace des demographische Wadels für die Wohugs- ud Städtepolitik Schwerpukt Maagemet Vermieter als Sozialmaager? Schwerpukt Dr. Klei Dr. Klei mit erweitertem Service-Agebot Bitte vormerke: Seite 8 Seite 11 Seite 12 20xx Wohugswirtschaftstreffe 2008 am 24./25. November i Berli Bake i ihre Kreditverträge darauf hi verpflichtet sid sie hierzu aber icht. Aufgrud der öffetliche Diskussio dekt u der Gesetzgeber über eie Gesetzesäderug ach, wohl wissed aber auch, dass er de Bake aus de obe ageführte Grüde ur schlecht de Forderugsverkauf gaz utersage ka zumal sich die i der Öffetlichkeit dargestellte Horrorszearie bei eier kritische Prüfug häufig icht aufrechterhalte lasse. Weiter auf Seite 2

2 Seite 2 Ausgabe 1/2008 Eies der zurzeit populärste Horrorszearie ist die Übertragug der Besicherug losgelöst vo der Darlehesforderug. I diesem Fall erfolgt kei Eitritt i die Sicherugsabrede. Es köte somit eiredefrei vollstreckt werde. Eiredefreie Vollstreckug durch de Gläubiger ist da möglich, we dieser die Grudschuld eiredefrei erworbe hat. Eie Eirede ist ei Gegerecht, das die Durchsetzug eies Rechtes eies adere verhidert; auch we das Recht selbst bestehe bleibt, ist es icht durchsetzbar ud damit zumidest vorübergehed icht utzbar. Ei eiredefreier Erwerb bewirkt, dass es dem Schulder versagt wird, ihm gege de bisherige Gläubiger ud Veräußerer zustehede Gegerechte, die Eirede, auch gegeüber dem eue Gläubiger ud Erwerber gelted zu mache: Die Eirede gehe verlore, das erworbee Recht ist eiredefrei. Im Falle eier Grudschuld ka damit der Eigetümer des belastete Grudstückes sich gegeüber dem euem Gläubiger der Grudschuld icht auf Eirede berufe, die ihm aus der Bestellug der Grudschuld bzw. Hypothek gegeüber dem bisherige Gläubiger zustehe, er ka die Zwagsvollstreckug icht abwehre. Bei der Grudschuld ergebe sich die Eirede aus eiem Vertrag zwische Eigetümer ud Gläubiger, um Regeluge für die Verwertbarkeit der Grudschuld i Abhägigkeit der durch diese gesicherte Forderug zu treffe, dieser wird meist Sicherugsabrede oder Zweckerklärug geat. Übertrage wird die Grudschuld durch schriftliche Abtretugserklärug ud Eitragug im Grudbuch bzw. Briefübergabe bei Briefgrudschulde, 1154, 1192 I BGB. Grudsätzlich bleibe zum Zeitpukt des Übergags bereits etstadee Eirede des Eigetümers gegeüber dem bisherige Gläubiger auch dem eue Gläubiger als Erwerber der Grudschuld gegeüber bestehe, 1157 BGB. Allerdigs erwirbt der Gläubiger die Grudschuld eiredefrei, we die Eirede (i Form der Sicherugsabrede) icht i das Grudbuch eigetrage sid ud der Erwerber wege dieser fehlede Eitragug gutgläubig war, 1157 S. 2, 1192 I, 892 I BGB. Diese erforderliche Gutgläubigkeit wird bereits dadurch erschüttert, dass der Erwerber de Charakter als Sicherugsgrudschuld positiv kate, wovo bei eiem Erwerb eier Grudschuld vo eier Bak auszugehe ist. Der Erwerber der Grudschuld wird daher die eiredefreie Vollstreckug kaum durchsetze köe. Gleichwohl ist och kei eiziger Fall bisher aufgetrete, da dieses Vorgehe rechtswidrig ist. Grudsätzlich wird es schwer vorstellbar sei, dass bei vertragsgemäßer Bedieug Darlehe Fiaze fällig gestellt werde ud Zwagsmaßahme bezüglich der Besicherugsobjekte vorgeomme werde. Ei wirkliches Problem ka aber bei der Prologatio der verkaufte Kredite etstehe. I der Praxis habe Wohugsuterehme mehrere Kredite bei eier Bak. Da diese Eizelkredite i der Regel eierseits uterschiedliche Prologatioszeitpukte habe, aderseits aber auch die Sicherheite durch weite Michael Möller - Fotalia.com Zweckerkläruge für alle Kredite hafte, sid u zwei Szearie leider icht ur vorstellbar, soder i der Praxis aufgetrete: Zum eie ka der Erwerber der Forderuge die Herausgabe vo Sicherheite bei Umschulduge, die da aufgrud zu hoher Prologatioskoditioe vorgeomme werde solle, mit dem Hiweis auf eie Verfall der Werthaltigkeit der Immobilie verweiger. Wie leicht dies geht, habe Wohugsuterehme aus de eue Budesläder vor eiige Jahre erfahre müsse. Um i diesem Fall Sicherheite freizubekomme, ka ma sich etweder auf eie lagwierige Rechtsstreit eilasse oder eiem eue Kreditgeber Ersatzsicherheite stelle we ma es de ka. Zum adere ka aufgrud der weite Zweckerklärug auch lediglich eie miderwertige Sicherheit herausgegebe werde. Auch hier gibt es da keie adere Möglichkeit, als de Rechtsweg zu beschreite oder eiem eue Kreditgeber Ersatzsicherheite zu stelle. Grudsätzlich ka ma zu dieser Thematik drei Hadlugsempfehluge gebe: Vereibare Sie i der Hauptsache ege Zweckerkläruge für Eizelfiazieruge oder für größere Trache i sich geschlossee Sicherheitepakete mit gleichem Zisbidugsablauf. Forder Sie Stellugahme oder Verzichtserkläruge Ihrer Bake zu Forderugsverkäufe a. Sid Sie bereits betroffe, arbeite Sie ausschließlich mit professioeller Uterstützug de Ihr Gegeüber ist Vollprofi, er lebt vo der Gewimaximierug aus Forderugsverkäufe. D R. K L E I N K A P I T A L M A R K T F I N A N Z I E R U N G : Forderugsverkauf umöglich! Scho heute bietet Dr. Klei Wohugsuterehme zum Thema Forderugsverkauf eie besodere Form der Trasparez: Bei eier Dr. Klei-Kapitalmarktfiazierug ka sich das Wohugsuterehme zu jeder Zeit iformiere, wer der Eigetümer der Schuldverschreibug ist. Es erhält Auskuft über die ächste geplate Prozessschritte ud ka sich bei Iteresse de regelmäßig erscheiede Ivestorereport aschaue. Diese Trasparez erhält der Kude bei keier Bakfiazierug. Nebe dieser Trasparez ist aber auch ei Verkauf der Forderuge i dem Dr. Klei Modell de facto ausgeschlosse: Zwar stellt grudsätzlich eie Schuldverschreibug, die das Wohugsuterehme emittiert, ei fugibles (frei hadelbares) Wertpapier dar. Jedoch ist durch eie vo Dr. Klei bei der Emissio vereibarte Rückkaufvereibarug gegeüber dem Erstivestor ei Weiterverkauf de facto ausgeschlosse. Beim Rückkauf fällt die Schuldverschreibug automatisch wieder zurück a Dr. Klei. Der Erstivestor ist für die Lieferug des Wertpapiers seiem Abehmer gegeüber aber veratwortlich, daher wird er vo eiem Weiterverkauf aufgrud für ih icht zu bemesseder Risike absehe. Auch die etscheidede Problematik eier weite Zweckerklärug greift icht, da Schuldverschreibug ud Grudschuld eg verküpft sid. Die Dr. Klei Kapitalmarktfiazierug ist daher ei besoders eifacher Weg, dem Thema Forderugsverkauf bei gleiche Koditioe wie bei eier Bakfiazierug aus dem Weg zugehe.

3 Fiaze Seite 3 Ausgabe 1/2008 Zis- ud Liquiditätsmaagemet Has Peter Trampe, Vorstadsmitglied Dr. Klei & Co. AG Mit dieser Ausgabe startet die eue Serie Zis- ud Liquiditätsmaagemet i Wohugsuterehme. Ziel dieser Serie ist es, Iformatioe ud Areguge zu diesem Thema zu gebe. Dabei solle uterschiedliche Teilaspekte ud differezierte Blickwikel zum Nachdeke arege. Iovative Beispiele aus der Wohugswirtschaft werde exemplarisch vorgestellt, um eie hohe Praxisbezug zu ermögliche. De Start der Serie macht allerdigs ei Klassiker : Die Frage ach der optimale Zisbidug. Vor kapp drei Jahre ahme rd. 150 Wohugsuterehme a eier vo Dr. Klei i Auftrag gegebee Umfrage zum Thema Fiazmaagemet teil. Auf die Frage: Welche Zisbidug halte Sie für optimal? atwortete 87 Prozet mit zeh bzw. füfzeh Jahre. Auch heute wird wohl die Atwort das gleiche eideutige Votum für eie lagfristige Zisbidug sei. Die optimale Zisbidug Nebe eier gefühlte Sicherheit ud de Argumete der klassische Lehre der goldee Bilaz- ud Fiazregel gibt es auch eiige praktische Grüde, die für eie lagfristige Zisbidug spreche: I eiem idealtypische Fall, i dem durch eie zehjährige Zisbidug jedes Jahr 10 Prozet des Darlehesportfolios prologiert werde, reduziert sich das Zisäderugsrisiko auf ebe dieses Zehtel des Darlehesportfolios. Viele Förderdarlehe sid ausschließlich mit zehjähriger Zisbidug ausgestattet. I Niedrigzisphase seit Mitte 1997 wurde fast durchgehed ei Zisiveau uter 6 Prozet gemesse, seit 2003 sogar uter 5 Prozet ist es atürlich sivoll, sich diese iedrige Zis lagfristig zu sicher. Gibt es de überhaupt Grüde, die gege eie lagfristige Zisbidug spreche? Die Beatwortug dieser Frage soll a eiem praktische Beispiel erfolge: Bei eiem Wohugsuterehme mit kostat 100 Mio. Euro Fremd- kapital werde über eie Zeitraum vo 25 Jahre zwei uterschiedliche Zisstrategie verfolgt. I der Strategie A wird ausschließlich mit zehjähriger Zisbidug agiert, d.h. jedes Jahr werde 10 Prozet des Darlehesportfolios prologiert. Die Strategie B higege arbeitet ausschließlich mit eijähriger Zisbidug, d.h. das gesamte Darlehesportfolio wird jedes Jahr komplett prologiert (s. Abb. ute). Das Ergebis ist verblüffed Zwar wird i der Strategie A im Laufe der 25 Jahre der jährliche Zisaufwad vo kapp 9 Mio. Euro auf kapp 5 Mio. Euro reduziert, allerdigs spart die Strategie B mit der eijährige Zisbidug im gesamte Betrachtugszeitraum rd. 50 Mio. Euro a Zisaufweduge ei. Oder aders ausgedrückt: We die ersparte Zise zur Tilgug eigesetzt worde wäre, hätte sich das Fremdkapital im Betrachtugszeitraum halbiert! Bis auf das erste Jahr sowie eie Phase zu Begi der 90er Jahre (i dem der Vorstad vo de meiste Aufsichtsräte wahrscheilich etlasse worde wäre ) war die Strategie B der Strategie A überlege. Grudsätzlich sid ex post Betrachtuge atürlich immer mit Vorsicht vorzuehme, gleichwohl sollte aber aus diesem Beispiel eiige Lehre für die Zukuft gezoge werde: 1. Gewiss ist es icht schädlich, auch zu eier geauere Liquiditätssteuerug i eiem Kreditportfolio auch kurzfristige Zisbi- VORSTELLUNG DES GESCHÄFTSBEREICHS IMMOBILIENFIRMENKUNDEN DER DR. KLEIN & CO. duge AG beizumische. Zisäderugs- SEITE 1 risike ka ma heute, aders als vor 25 Jahre, durch etsprechede Derivate wie z.b. de Cap deutlich reduziere. Allerdigs sollte dabei auf lagfristige Kreditzusage geachtet werde, damit kei Liquiditätsrisiko etsteht. 2. Ist das Wohugsuterehme kei reier Bestadshalter, soder plat auch Veräderuge i seiem Objektportfolio durch Bestadsverkäufe, sollte ubedigt auch kurzfristige Zisbiduge im Kreditportfolio berücksichtigt werde. So ka sichergestellt werde, dass diese zusätzlich kurzfristig zur Tilgug eigesetzt werde köe. 3. Geerell ist aber i der gegewärtige sehr iedrige Zisphase der Zissatz eier lagfristige Zisbidug immer och so güstig, dass die Vermeidug eies Zisäderugsrisikos höher zu bewerte ist als der Abschluss eier evetuell och güstigere kurzfristige Zisbidug. Je stärker das Zisiveau allerdigs asteigt, desto sorgfältiger sid Zisäderugsrisiko ud der Abschluss eier evetuell och güstigere kurzfristige Zisbidug gegeeiader abzuwiege. 4. Auch ist zu überlege, ob icht das gegewärtige Zisiveau dazu geutzt werde ka, de Verschuldugsgrad zu reduziere. So ka mit eier Darleheslaufzeit ud Zisbidug vo 20 Jahre, bei eier ugefähre Auität vo 8 Prozet, das Darlehe vollstädig getilgt werde. G l o s s a R Cap: Vereibarug eier Zisobergreze auf eie bestimmte Betrag über eie festgelegte Laufzeit bei eiem variable Darlehe. Hierdurch sichert sich der Kude ab, dass er bei steigedem Zis ie mehr als de als Cap vereibarte Zis zahle muss. Für die Vereibarug eies Caps zahlt der Kude eie Aufschlag ! ! ! ! ! 0! ! Dr. Klei & Co. AG Zisaufwad bei 10-jähriger Zisbidug (Strategie A) 1-jähriger Zisbidug (Strategie B) Gesamtersparis i 25 Jahre: 50 Mio.! Strategie B 1 Jahr Vorteil Strategie A 10 Jahre Derivate: Mit eiem Derivat (lateiisch vo derivare = ableite) erwirbt ma ei Recht, desse Bewertug aus dem Preis, de Preisschwakuge ud Preiserwartuge eies zugrude liegede Basisistrumets (z.b. Zissätze) abgeleitet ist. Ei solches Recht ka zum Beispiel ei Zistausch (Swap) oder eie Zissicherug (Forward oder Cap) sei. Für weitergehede Ausführuge oder Frage stehe Ihe die Dr. Klei Asprechparter ud der Autor gere zur Verfügug. Tel.: firmekude@drklei.de

4 Seite 4 Ausgabe 1/2008 Politik Damit sollte offesichtlich der ubestrittee Tatsache Rechug getrage werde, dass die Wohugsversorgug im egere Sie icht mehr ei primäres Aliege der Politik ist. Die meiste Teilmärkte i Deutschlad habe sich so etwickelt, dass ei ausreichedes Wohagebot vorliegt. Wohugsegpässe i Teilregioe der Republik, isbesodere Müche, Stuttgart, Rhei-Mai-Gebiet, Köl-Düsseldorfer Raum, Hamburg ud ahezu alle Uiversitätsstädte, sid icht wegzudiskutiere. Sie stehe aber icht im Fokus der Politik. Dies gilt umso mehr, als jedefalls der Bud mit der Föderalismusreform die wesetliche Zustädigkeite auf die Läder übertrage hat. Auf Budesebee spielt das quatitative Elemet des Wohes damit eie deutlich reduzierte Rolle. Umso wichtiger werde die qualitative Frage: Die Apassug der Wohugsmärkte a die demographische Veräderuge ( Wir werde weiger, älter ud buter ), die daraus abgeleitete Notwedigkeit eier ausreichede Vorhaltug a altersgerechte ud zum Teil barrierefreie Wohuge, die Heterogeisierug des Wohugsagebotes, die Apassug der Wohugsbestäde ud der kommuale Ifrastrukture a die Schrumpfug der Bevölkerug, die Vorhaltug eies ausreichede Agebots a bezahlbare Wohuge für eikommesschwache Haushalte, die Verhiderug weiterer Segregatioe, die Stabilisierug der Wohquartiere, usw. I diesem Sie ist es zutreffed, de Bereich des Wohes icht isoliert zu betrachte. Wohugsfrage lasse sich ur mit eier Eibettug i viele adere Politikfelder zufriedestelled beatworte. Es würde hilfreich sei, we die Politik auch durch eie etsprechede Termiologie i der Miisteriumsbezeichug die Bedeutug des Wohes für die Gesellschaft isgesamt ud für die Idividue aufgreife würde. Dies gilt umso mehr, als bis zum heutige Tage ei Recht auf Wohe weder im Grudgesetz der Budesrepublik Deutschlad och i der vorgesehee europäische Verfassug verakert ist. Wer ket i Deutschlad och die wohugspolitische Sprecher/ie der Budestagsfraktioe? Welche Akzete hat die Budesregierug für de Bereich des Wohes gesetzt? Alle Akteure der Wohugspolitik ud der Wohugswirtschaft dürfte sich dari eiig sei, dass mehr Aufmerksamkeit, mehr Iitiative, mehr Iovatio gebote sid. Wohe im Jahr 2008 Eie Bestadsaufahme / Wüsche ud Forderuge a die Politik des Deutsche Mieterbudes vo Dr. Fraz-Georg Rips, Präsidet Deutscher Mieterbud (DMB) e.v. (gekürzt) Das Wohe ist i dem Name eies Budesmiisteriums abgeschafft. Das zustädige Ressort trägt de Name Verkehr, Bau ud Stadtetwicklug. Dr. Fraz-Georg Rips, Präsidet Deutscher Mieterbud Immobiliewirtschaftlicher Dialog Das Budesmiisterium für Verkehr, Bau ud Stadtetwicklug (BMVBS) hat Ede 2007 eie sogeate Immobiliewirtschaftliche Dialog i Gag gesetzt. Es ist Ziel, gemeisame Iteresseschwerpukte zu idetifiziere ud zu büdel. Diese Iitiative ka de Umstad aufgreife, dass der Immobiliebereich eier der bedeutedste ud stärkste Wirtschaftszweige überhaupt i Deutschlad ist. Es gibt gute Grüde dafür, dass die Immobiliewirtschaft, die Nachfrage- ebeso wie die Agebotsseite, sich selbstbewusst ud kompetet i die gesamtpolitische Veratwortug eibrigt. Der Start zu diesem eue Forum ka jedoch icht als geluge agesehe werde. Der Miister blieb der Eröffug des Dialogs fer, ei beamteter Staatssekretär war ur teilweise awesed. Es ist kei gutes Zeiche, we der Gastgeber mit de Präsidete ud Hauptgeschäftsführer der Verbäde ud sostige Istitutioe die Häuptlige eilädt, selbst aber ur die Idiaer zum Gespräch schickt. Eergieeisparug ud Eergieeffiziez Absolut im Mittelpukt des politische Geschehes im Jahre 2008 stehe Klimaschutz ud Erhöhug der Eergieeffiziez. Dabei spiele die Wohimmobilie eie bedeutede Rolle: Durch Verbesserug der Wärmedämmug, Moderisierug der Heizugstechik, eue Festeralage, adere Maßahme köe die Eergieverbräuche wesetlich gesekt werde. Dies hat icht ur eie positive Eifluss auf die Umwelt, weil der CO 2 - Ausstoß reduziert wird. Dies ist auch deshalb uverzichtbar ud erforderlich, weil aderfalls die eergetische Nebekoste des Wohes für selbstutzede Eigetümer wie für Mieter ubezahlbar werde. Natürlich gibt es je ach Iteresselage sehr uterschiedliche Vorstelluge dazu, wie die eergetische Ertüchtigug der Wohgebäude istrumetal umgesetzt werde soll. Koses besteht über die Richtigkeit dieser Maßahme, über die Notwedigkeit ordugsrechtlicher Vorgabe, die sich kokret vor allem i eier Fortschreibug der Eergieeisparverordug ud i eiem Ereuerbare- Eergie-Wärmegesetz (EEG) ausdrücke werde, i der Sihaftigkeit massiver öffetlicher Förderug, um Areize ud Astöße zu eergieeisparede Ivestitioe zu gebe, i der otwedige Verküpfug kokreter wohugswirtschaftlicher Maßahme mit eier Gesamtstrategie (Verbesserug des Wettbewerbs auf de Eergiemärkte, Öffug der Netze, Verbesserug des Zugags zu de Netze, Verschärfug des Kartellrechts, etc.). Die kokrete Istrumetediskussio, die i de kommede Woche im Rahme der Umsetzug des Programms der Budesregierug zum Klimaschutz geführt wird, darf eiige grudsätzliche Erketisse icht aus dem Auge verliere: 1.) Die dauerhafte ud massive Förderug mit öffetliche Mittel ist deshalb sivoll, weil im Bereich der Verbesserug der Heizugstechik, des Gebäudezustades, des verstärkte Eisatzes vo ereuerbare Eergie ortsahe Arbeitsplätze geschaffe oder gesichert werde köe ud auch wege der Steuergeerierug Selbstfiazierugswirkuge eitrete. Die bisherige Programme, z. B. im Bereich vo KfW-Gebäudesaierug, köe deshalb ohe volkswirtschaftliche Schade durchaus besser aufgepolstert werde. 2.) Der Eergiebedarf ud der Eergieverbrauch werde sich zuehmed zu eiem Auswahlkriterium bei der Amietug ud dem Kauf vo Wohimmobilie etwickel. Sivolle, eergiesparede Ivestitioe liege deshalb im eigee Iteresse der Gebäudeeigetümer, weil sie die Immobilie dauerhaft marktfähig halte. Die Beförderug des Wettbewerbs um eergetisch qualifizierte Wohuge ka auch durch eie Verbesserug der Trasparez Sophia Witers - Fotalia.com

5 Politik Seite 5 Ausgabe 1/2008 bewirkt werde. Dadurch wird dem Verbraucher die Möglichkeit eigeräumt, auf der Grudlage valider Iformatioe über das Objekt eie Auswahletscheidug zu treffe. Hierbei köte die stärkere Eibeziehug der eergetische Qualität vo Wohuge i de Mietspiegel hilfreich sei. 3.) Die Explosio der Eergiekoste ka durchaus eie soziale GAU auslöse. Vor allem eikommesschwächere Haushalte werde auf Dauer icht i der Lage sei, die hohe Eergiekoste ebe der Grudmiete ud de sostige Betriebskoste zu trage. Wir brauche deshalb mehr als Reparaturmaßahme. Wir müsse isbesodere Wege fide, um die Uabhägigkeit vo de Öl- ud Gasgigate auf de deutsche Wohugsmärkte herbeizuführe. Dies bedeutet kokret, dass dezetralisierte Lösuge für Wohugswärme ud Warmwasser marktdurchdriged eigeführt werde. Ud dies bedeutet, dass ereuerbare Eergie, die icht aus Russlad, Norwege oder aus adere fere Läder ach Deutschlad trasportiert werde müsse, eie größere Ateil a dem Eergiebedarf für Wohgebäude ausfülle. Beide Wege zu beschreite, dürfte eie der größte Herausforderuge der (Wohugs-)Politik i de ächste Jahre sei. Woh-Riester Eiigkeit besteht uter de wohugspolitische ud wohugswirtschaftliche Fachleute darüber, dass die Immobilie als ei Istrumet der private Altersvorsorge icht diskrimiiert werde darf. Die Immobilie ist sowohl i der Form der Selbstutzug ach Etschuldug wie auch i der Form der gesicherte Mieteiahme durch Vermietug ei sehr geeigetes Istrumet, um im Alter eie wirtschaftliche Besserstellug über die Rete ud Pesioe hiaus vorzubereite ud zu garatiere. Isoweit ist es zu begrüße, dass sich die Große Koalitio ach eiem lage Klärugsprozess jetzt darauf geeiigt hat, de Bau oder Kauf eies Hauses/eier Wohug i de Förderkatalog für die private Altersvorsorge aufzuehme. Auch we och icht alle Eizelheite bekat sid, ist hier ei richtiger Astoß gegebe worde. Dies gilt isbesodere uter dem Gesichtspukt, dass auch der Kauf vo Ateile a eier Wohugsgeosseschaft ach dem Woh-Riester -Modell gefördert werde soll. Dies ka ei wirksamer Beitrag zu eier Stärkug des geosseschaftliche Wohes sei. Begrüßeswert ist schließlich auch, dass die Wohugsbauprämie im Kotext dieser Reform für de Kauf oder de Bau eier Wohug oder für das geosseschaftliche Wohe zweckgebude wird. Gleichwohl leidet die Reformidee uter eier grudsätzliche Schwäche: Nicht ur um de Eidruck zu vermeide, dass die Woh-Riester- Förderug zu eier verkappte Neuauflage der richtigerweise abgeschaffte Eigeheimzulage wird, soder auch aus zwigede sachliche Grüde ist es uverstädlich, warum vermietetes Woheigetum icht i die Riester- Vorsorge aufgeomme wird. Eie Differezierug zwische selbstgeutztem ud vermietetem Woheigetum macht keie Si ud ist deshalb falsch. Vermietetes Woheigetum erfüllt die Aforderuge a das Produkt der private Altersvorsorge erst recht ud i viele Fälle sogar eher als selbstgeutztes Woheigetum. Dr. Fraz-Georg Rips, Präsidet Deutscher Mieterbud De es wird sehr schwer verstädlich sei, wie die Große Koalitio es offesichtlich vor- sieht, dass im Retealter ei fiktives Eikomme versteuert werde soll. Dagege ka mit de Eiküfte der vermietete Wohug i der Retephase ei geregeltes moatliches Zusatzeikomme erzielt (ud versteuert) werde. Dies hat midestes de gleiche Wert wie das mietfreie Wohe im etschuldete Eigetum. Areize für Wohugseubau i Gebiete mit Versorgugsegpässe Eie der offeste ud spaedste Frage dürfte sei, ob eue Areize für de Wohugseubau i Gebiete mit Versorgugsegpässe gesetzt werde müsse. Tatsache ist, wie obe bereits beschriebe: Grudsätzlich ist die Wohugsversorgug i Deutschlad quatitativ ud qualitativ gut. Allerdigs ergebe sich Wohugsegpässe vor allem i de Regioe, die wirtschaftlich prosperiere. Weiterhi fehle Wohuge i ahezu alle Uiversitätsstädte. Die flächedeckede Förderugsistrumete für de Wohugseubau habe wir i de letzte Jahre richtigerweise abgeschafft. Dies gilt für die Eigeheimzulage ebeso wie für die degressive Abschreibug im Mietwohugsbau. Es gibt auch keie Si, eue Istrumete eizuführe, die uabhägig vo der Situatio auf de Teilmärkte Areize für Ivestore setze. Das kreative Hadel ud Deke müsse deshalb darauf ausgerichtet sei, gezielt de Wohugseubau i de Bedarfsgebiete zu förder. Dies ka keie Aufgabe des Budes sei. Allei die Regioalität der Fragestellug weist scho auf die Zustädigkeit der Läder hi. Eie Mitwirkug des Budes ka sich allefalls dort ergebe, wo steuerliche Areize gesetzt werde (solle). Der gesamte Text ist beim Deutsche Mieterbud erhältlich. Seit dem 1. Oktober 2007 sid die Forderuge der eue Eergie-Eisparverordug i Kraft. Dari wird die verbidliche Eiführug vo budeseiheitliche Eergieausweise für Bestadsgebäude geregelt, wie sie für Neubaute bereits seit 2002 verpflichted sid. Um das Zertifikat zu erstelle, griff die UKBS getreu dem Motto Selbst ist der Ma auf ihr iteres Kow how zurück. Der hauseigee Architekt Karl-Friedrich Meister, mit seier weit über 20jährige Erfahrug im Bereich des eergiesparede Baues qualifiziert ud berechtigt, Eergieausweise auszustelle, prüfte alle Fakte ud schloss umehr seie Prüfug mit aussagefähige Ergebisse ab. Eergiespare hoch im Kurs UKBS legt Zertifikate für ihre Häuser vor Selbst ist der Ma das dachte sich die Veratwortliche des kommuale Wohugsuterehmes Uaer Kreis-Bau- ud Siedlugsgesellschaft (UKBS). Sie beriete sich icht lage, soder hadelte uverzüglich, um die gesetzlich verakerte Eergie-Eisparverordug umzusetze. Seit eiige Tage liege us u alle Eergieausweise vor, verküdet UKBS-Geschäftsführer Matthias Fischer icht ohe Stolz. Erstellt wurde 260 solcher Ausweise für de gesamte Häuserbestad mit rud Wohuge. Die Auswertug der Eergieausweise ergab, dass der durchschittliche Heizeergieverbrauch aller UKBS-Wohuge je Quadratmeter Wohfläche bei rud 125 kwh pro Jahr liegt. Umgesetzt auf die Bezugsfläche ach der eue Eergie-Eisparverordug sid das rud 104 kwh pro Quadratmeter. Architekt Meister hat bei seier Überprüfug jedoch auch festgestellt, dass es durch das idividuelle Heiz- ud Lüftugsverfahre der Kude (Mieter) zu Uterschiede kommt. So bestehe bei gleiche Gebäude Schwakuge im Bereich um 50 Kilowatt pro Stude auf de Quadratmeter, kostatiert er. UKBS-Geschäftsführer Fischer zieht ei positives Resümee: Die aufwedige eergetische Saieruge der letzte Jahre habe sich ausgezahlt. Die ermittelte Werte liege fast auf Neubau-Niveau ud köe als absolut gut bezeichet werde! Auch i Zukuft wolle das kommuale Wohugsuterehme vorragig Gebäude mit sehr hohem Eergieverbrauch eergetisch saiere, küdigte Fischer a, um somit eie wesetliche Beitrag zur Klimaverbesserug ud zur Kosteersparis zu leiste. v. l.. r.: Herr Fischer (Geschäftsführer), Herr Meister (Architekt)

6 Seite 6 Ausgabe 1/2008 Service Zisetwicklug (DGZF-Bakeeistad ohe Kudemarge) 4,80% 4,70% 4,60% 4,50% Laufzeite: 10 Jahre 5 Jahre 1 Jahr Hoch: 4,72 % ( ) 4,55 % ( ) 4,68 % ( ) 3 Moate 4,40% 4,30% 4,20% 4,10% Tief: 4,28 % ( ) 3,88 % ( ) 3,94 % ( ) ,00% 3,90% 3,80% Durchschitt:* 4,40 % (4,60 %) 4,08 % (4,43 %) 4,27 % (4,58 %) 5,00% 4,90% 4,80% 4,70% Hoch: 4,96 % ( ) 4,86 % ( ) 4,81 % ( ) 1 Jahr 4,60% 4,50% 4,40% 4,30% 4,20% Tief: 4,26 % ( ) 3,88 % ( ) 3,94 % ( ) 4,10% 4,00% 3,90% 3,80% Durchschitt:* 4,57 % (4,51 %) 4,39 % (4,39 %) 4,45 % (4,39 %) ,00% 5,80% 5,60% 5,40% 5,20% 5,00% Hoch: 6,02 % ( ) 5,74 % ( ) 5,39 % ( ) 10 Jahre 4,80% 4,60% 4,40% 4,20% 4,00% 3,80% 3,60% 3,40% 3,20% 3,00% 2,80% 2,60% 2,40% 2,20% Tief: 3,12 % ( ) 2,61 % ( ) 1,94 % ( ) Durchschitt:* 4,54 % (4,57 %) 4,08 % (4,09 %) 3,34 % (3,41 %) 2,00% ,80% *) i Klammer: Wert der Vorperiode Ziskommetar: Seit dem Zishoch Mitte Dezember 2007 war bis Afag Februar eie stark rückläufige Zisetwicklug vo bis zu 80 Basispukte im 1-Jahresbereich auf 3,94 Prozet zu verzeiche; mit aschließed leicht steigedem Zisiveau. Ursache sid hier i erster Liie die weiter sehr usichere Progose iwieweit die Folge der weltweite Fiazmarktkrise für Deutschlad abzuschätze sid ud wa der Höhepukt erreicht sei wird. Die derzeitige Ugewissheit auch i Bezug auf die Kojukturdyamik spiegelt sich i de starke Schwakuge der Hypothekezise i immer kürzere Zeitabstäde wider. Wie bereits Mitte Dezember sid zurzeit 1-jährige Zisbiduge teurer als 10-jährige. Die derzeitige Fiazierugsbediguge sid sehr gut, daher usere Empfehlug: Sicher Sie sich die zurzeit güstige Koditioe (uter dem Jahresdurchschitt 2007) besoders im lagfristige Bereich. Aufgrud der bereits bei eiige Bake durchgeführte Erhöhug der Forward- Aufschläge werde besoders die Zise für Forward-Darlehe i Zukuft voraussichtlich teuerer.

7 Service Seite 7 Ausgabe 1/2008 Die Preisfidug i der Gebäudeversicherug für Wohugsuterehme Versicheruge i der Wohugswirtschaft Das Praxishadbuch für de Wohugswirt Im vergagee Jahr hat der Hammoia Verlag GmbH das erste Fachbuch zum Thema Versicheruge i der Wohugswirtschaft veröffetlicht. Autor des Werkes ist Guido Raasch aus dem Hause Dr. Klei & Co. AG. I loser Folge werde ab dieser Horizote20xx-Ausgabe eiige Kapitel aus dem Buch vorgestellt. Die erste Ausgabe widmet sich der Preisfidug i der Gebäudeversicherug. I dieser je ach Bestadsgröße großvolumige Preiskategorie gibt es kei Tarifbuch aus dem sich die etsprechede Prämie ablese lasse. Eiige Abieter ee zwar zu Werbezwecke ihre Koditioe ud leite diese meist vo der Bestadsgröße ab, zu eier verbidliche ud seriöse Agebotsabgabe geügt diese Berechugsgrudlage jedoch icht. Schließlich möchte ma diese umlagefähige Gebäudeversicherugsprämie icht jedes Jahr eu verhadel ud seie Mieter eu erkläre müsse. Grudlage ist ebe der Bestadsgröße immer der Schadeverlauf der vergagee Jahre. Der Betrachtugszeitraum umfasst ca. drei bis füf Jahre. Die Schadeseite beihaltet ebe de tatsächlich gezahlte Beträge auch die Koste für die Schadefeststellug (z.b. Sachverstädigekoste) ud Rückstelluge für bereits gemeldete aber och icht abgerechete Scha- defälle. Zu der so ermittelte Summe wird gegebeefalls och ei Zuschlag für eie zu erwartede Großschade addiert ud da mittels eier idividuelle Formel des Versicherers is Verhältis zu der Agebotsprämie gesetzt. Die vo de Versicherer akzeptierte Schadequote für eie kostate Prämie liegt zwische 50 ud 65 Prozet. Guido Raasch Die durchschittliche Prämie für ei WE-Kozept liegt bei Wohugsuterehme i Deutschlad bei ca. 40 je WE/GE für die Deckug der Feuer, Leitugswasser ud Sturmversicherug icl. kozeptbedigter Eischlüsse. Umgerechet auf ei Kozept mit eier Versicherugssumme 1914 wäre dies ei Prämiesatz vo 0,38 Promille. Zum Vergleich beträgt die Prämie für ei Eifamiliehaus derzeit ca. 0,60 Promille. Basis dieser Berechug ist eie massive Bauweise ud harte Dachug für ei marktübliches Deckugskozept, welches i der Regel icht a de Deckugsumfag eies wohwirtschaftliche Deckugskozeptes herareicht. Der Bereich der weitere Elemetarversicherug wird auf WE/GE-Basis mit ca. 7 bis 10 zusätzlich quotiert. Bei de hier geate Prämie hadelt es sich jedoch um eie Durchschitt. I der Realität geht die Preisspae vo 20 bis über 100 je WE/GE. Maßgebed ist immer der Schadeverlauf der vorherige Jahre. Weitere Iformatioe zum Buch (ISBN ) erhalte Sie uter oder direkt beim Autor uter guido.raasch@drklei.de. Aktuelles aus der Welt der Versicheruge vo Guido Raasch, Leiter Versicheruge Firmekude Dr. Klei & Co. AG Jedes Jahr gibt es Neuigkeite aus der Gesetzgebug, die etweder direkt oder auch idirekt de Versicherugsbereich vieler Uterehme betreffe. Etsprechede Hadlugsempfehluge helfe Ihe im Umgag mit diese Neueruge. Allgemeies Gleichbehadlugsgesetz (AGG) Das AGG ist bereits im August 2006 i Kraft getrete. Hierdurch solle vorehmlich Bewerber ud Beschäftigte im Arbeitslebe vor Beachteiliguge geschützt werde. Die etsprechede Kriterie sid das Geschlecht, die sexuelle Idetität, die Rasse/ethische Herkuft, die Religio/ Weltaschauug, das Alter, die Behiderug. Betroffee Arbeitehmer köe auf der Grudlage des Gesetzes beispielsweise Schadeersatz, Schmerzesgeld ud Uterlassug erwirke. Veratwortlich für die Eihaltug der gesetzliche Norm ist das Uterehme als Arbeitgeber. Hadlugsempfehlug: Frage Sie Ihre aktuelle Haftpflichtversicherer, ob Asprüche ach dem AGG durch Ihre Police mitversichert sid. Eiige Versicherer biete hier spezielle Produkte a. Versicherugsvertragsgesetz (VVG) Die Grudlage eies jede Versicherugsvertrages war bisher dass VVG aus dem Jahre 1908, welches zwar städig geädert wurde, aber i seie Grudzüge fast 100 Jahre bestade hat. Seit dem gilt u ei eues Versicherugsvertragsgesetz, das zuächst ur für alle eu abgeschlossee Versicherugsverträge gilt. Bis zum solle jedoch auch die Bestadsverträge i das eue Recht überführt werde. Eiige Versicherer biete etwaige Verbesseruge bereits ab sofort a. Nachfolged sid die wichtigste Veräderuge kurz aufgeführt: Vor Vertragsabschluss müsse alle Vertragsgrudlage ud ei Produktiformatiosblatt mit de wichtigste Eckpukte vorliege. Die Verletzug vertraglicher oder gesetzlicher Obliegeheite hat icht ubedigt die völlige Leistugsverweigerug des Versicherers zur Folge. Hier wird zuküftig die schwere der Obliegeheitsverletzug mit eier Quotelugsregelug uterlegt. Die Laufzeit der Versicherugsverträge darf maximal auf drei Jahre festgelegt werde. Daach ka der Vertrag vo beide Seite geküdigt werde. Hadlugsempfehlug: Frage Sie Ihre Versicherer, ab wa die eue Regeluge für Ihre Vertrag gelte. Aufsichtsräte zertifiziert Aufgrud der immer stärker werdede Komplexität der Materie bietet u der TÜV-Rheilad erstmalig eie Qualifizierug für Aufsichtsräte a. Nach eier erfolgreiche Teilahme darf füf Jahre der Zusatz qualifizierter Aufsichtsrat/Beirat für de Mittelstad getrage werde. Hitergrud sid die heute hochkomplexe Theme wie Compliace, Basel II, Techologiefolgeabschätzuge oder Iovatiosstrategie. Hier müsse die Aufsichtsräte mit de Vorstäde ud Wirtschaftsprüfer auf Augehöhe i die Diskussioe eisteige. Die Haftugsgrudlage der Aufsichts- ud Beiräte umfasse dabei gesamtschulderisch auch das Privatvermöge. Eiige Versicherer wolle eie Zertifizierug des Aufsichtsrates mit Beitragachlässe i der D&O-Versicherug hooriere. Hadlugsempfehlug: Spreche Sie Ihre D&O-Versicherer auf die bestehede Koditioe a, we Ihr Aufsichtsrat zertifiziert ist. Betriebskostespiegel des Deutsche Mieterbudes Der Deutsche Mieterbud gibt i seiem Betriebskostespiegel auch die Koste zur Sachud Haftpflichtversicherug bekat. Diese Koste betrage demach 0,12 je m 2 Wohfläche im Moat. Auf eie durchschittliche Wohug gerechet ergibt dies eie jährliche Bruttoprämie vo 86,40 je WE. Frage a de Autor richte Sie bitte a: guido.raasch@drklei.de

8 Seite 8 Ausgabe 1/2008 Strategie Mit differezierte Stadtetwicklugsstrategie Neuorietierug schaffe Kommissiosbericht Chace des demographische Wadels für die Wohugs- ud Städtepolitik veröffetlicht Berli Die uter dem Dach des Deutsche Verbades für Wohugswese, Städtebau ud Raumordug e.v. (DV) arbeitede Kommissio Chace des demographische Wadels für die Wohugs- ud Städtepolitik hat ihre Abschlussbericht vorgelegt. Im Fokus der Arbeit, bei der auch Dr. Klei ereut aktiv beteiligt war, stade die Frage, wie die Herausforderuge des demographische Wadels zu bewältige sid ud welche Rolle die Stadtetwicklug i de kommede 25 Jahre überehme wird. Stadt- ud Raumplaer soll der Bericht Orietierugshilfe sei. Die Ergebisse des Berichtes wurde im Rahme eies Symposiums am 01. April 2008 i Frakfurt am Mai i de Räumlichkeite der Idustrie- ud Hadelskammer der Öffetlichkeit vorgestellt ud erörtert. Hitergrüde Um de Herausforderuge der Demographieetwicklug, der Globalisierug, der Migratio ud der ierdeutsche Waderugsbeweguge begege zu köe, steht die Stadtetwicklugspolitik i de ächste 25 Jahre vor de größte Veräderuge seit 50 Jahre. Der Grud für eie eue Stadtetwicklugs- ud Strukturpolitik liegt i eier heterogeere Zukuftsbeschreibug Deutschlads, aber auch i der Veretzug mit usere europäische Nachbarläder. Atriebskräfte eier vielschichtigere Etwicklug sid die sich wadelde demographische Verhältisse, uterschiedlichere Lebes-, Woh- ud Arbeitsbediguge ud die diese zugrude liegede idividuelle Wuschvorstelluge der Bürger. Deutschlad braucht eie Neuorietierug für de Umgag mit der sich weiter ausdifferezierede räumliche Etwicklug. Die Herstellug vo der Gleichwertigkeit der Lebesbediguge, verstade als Gleichheit, wird sowohl de staatliche Leistugsmöglichkeite als auch der Globalisierug icht gerecht. Es müsse differezierte Stadtetwicklugsstrategie umgesetzt werde. Diese Kerforderug stellt Rüdiger Wiechers, der Vorsitzede der Kommissio i de Mittelpukt der Hadlugsempfehluge. Kommissiosmitglieder Uter der Leitug vo Rüdiger Wiechers, Schatzmeister Deutscher Verbad, habe Parter vo Bud, Läder ud Gemeide, der Wohugs-, Immobilie- ud Fiazwirtschaft sowie der Mieter- ud Grudbesitzerverbäde mitgewirkt. Das Budesmiisterium für Verkehr, Bau ud Stadtetwicklug hat die Kommissio aktiv begleitet. Die wisseschaftliche Begleitug erfolgte durch die Techische Uiversität Berli, Istitut für Stadt- ud Raumplaug, uter der Leitug vo Frau Professori Pahl-Weber. Berichtsergebisse 1. Metropolräume müsse admiistrative Greze überschreite: Uter de Agglomeratiosregioe rage eizele Räume als Leistugsträger im Stadortwettbewerb heraus. Für die Gesamtregioe, d.h. für die Städte ud dere Umlad gemeisam, müsse strategische Leitbilder ud idividuelle Markezeiche etwickelt werde. 2. Stadtetwicklug muss Grudlage für Iovatio ud Itegratio schaffe: Auf dieser Basis müsse zielgruppegerechte Wohugsagebote, leistugsfähige Verkehrsifrastrukture, hochwertige Kulturagebote ud wettbewerbsfähige Diestleistugs- sowie Deutscher Verbad für Wohugswese, Städtebau ud Raumordug e. V. Gewerbeimmobilie geschaffe werde. Leistugsträger sid für die Stadt zu rekrutiere sowie Bevölkerugsgruppe mit Migratioshitergrud zu itegriere. 3. Raumstrukturelle Uterschiede sid zu akzeptiere: Die Aerkeug vo Metropolregioe im Stadortwettbewerb bedeutet icht, adere Regioe außer Acht zu lasse. Die polyzetrale Raumstruktur Deutschlads ist eie Stärke, räumliche Differezierug ist azuerkee ohe Chace abzuscheide. 4. Hadlugsdruck i gleichgerichtetes Hadel übersetze: Der demographische Wadel ist Tredsetter wie -verstärker. Es öffet sich ei Zeitfester, um Muster zu durchbreche, i dem sektorale ud räumliche Politike gebüdelt werde. 5. Schlichte Aufforderug zur Kooperatio durch gezielte Areize ersetze: Atworte auf die Problemstelluge erschöpfe sich i der Forderug eies itegrierte Asatzes. Es bedarf gezielter Bediguge, die Kooperatioe zu förder. Saktioe bei Kooperatiosverweigerug sollte erlaubt sei. 6. Reaissace der Stadt förder: Zielgruppegerechte Agebote für Wohe, Arbeit ud Bildug sid zu kozipiere ud umzusetze. Die Chace der Wiedererfidug der Stadt beschräkt sich icht auf Wachstumsräume. 7. Schutz ud Erhalt der Stadtstruktur als Maßstab für Prioritätesetzug i Stadtgebiete: Das Pfud der Städte ist eie itakte Struktur. Die Spielräume zur Stadtreparatur werde eger werde, die Bedeutug lagfristig agelegter Plaug steigt. I Regioe mit Neubaubedarf ist der Bodepolitik ei hoher Stellewert eizuräume. 8. Bidugswirkug itegrierter Kozepte für alle beteiligte Ressorts: Für eie Bewertugsprozess stelle die Erfahruge mit de Stadtetwicklugskozepte i de Stadtumbau-Ost Städte eie wertvolle Grudlage dar. Es hat sich die Notwedigkeit gezeigt, die Verbidlichkeit der Kozepte festzuschreibe. 9. Öffetliche Fördermittel büdel ud eue Fiazierugsmodelle erprobe: I euralgische Quartiere ist ei Flicketeppich aus Programm- ud Gebietskulisse etstade. Es ist otwedig, Fördermittel zur Vielfalt der Probleme zu kombiiere. 10. Private stärker i die Veratwortug für die Quartiersetwicklug eibide: Bei städtische Ereuerugsprozesse erfüllt die Öffetliche Had eie strategische Aufgabestellug. Neue Strategie werde beötigt;

9 Recht Seite 9 Ausgabe 1/2008 eie Möglichkeit sid Busiess/Housig Improvemet Districts. 11. Vorfahrt für Bestadsetwicklug itegrierte Moderisierugsprogramme: I viele Regioe wird sich das wohugspolitische Megeproblem löse; i de wirtschaftlich prosperierede Agglomeratiosräume ist auch weiterhi ei Neubaubedarf zu kostatiere. Der Qualifizierug des Bestades ist Priorität eizuräume. 12. Chace für eie Stadtumbau, der barrierearm ud eergetisch ausgerichtet ist: Die eue Bediguge der Klimaetwicklug erforder Apassuge i der bauliche ud räumliche Struktur der Städte, die sich mit de demographisch bedigte Apassuge kombiiere lasse. 13. Leistugsfähigkeit Älterer utze: Der Ateil älterer Mesche a der Bevölkerug erfordert eie Neuorietierug i Hiblick auf ihre Leistugsfähigkeit. Dies stellt isbesodere eie Chace für Aufgabe der Stadtetwicklug dar. Hier sid Areizstrukture für ehreamtliches Egagemet zu stärke. 14. Die Teilhabe a Bildug ist die Voraussetzug für Zukuftsfähigkeit: Die Notwedigkeit der Apassuge vo Bildugsifrastrukture a eie sikede Zahl vo Nachfrager darf icht zu eiem Diktat der Sparzwäge führe. Wirtschaftliche Kokurrezfähigkeit ist i eiem hohe Maße a die Bildugsexpasio geküpft. Die i Deutschlad existierede Kopplug vo Bildugschace a die Herkuft ist icht sivoll. Die Ersparisse durch sikede Nachfragerzahle sollte dem Bildugssystem erhalte bleibe ud dort vor allem zur Steigerug der Qualität eigesetzt werde. Für die Sicherug vo Teilhabechace i Schrumpfugsregioe gilt es die systemimmaete Raumblidheit zu überwide sowie auch eue Ifrastrukturagebote zu etwickel. F a z i t Im Ker vertritt die Kommissio die Auffassug, dass ei offesiver Umbau der Strukture otwedig ist: Zum eie ist eie Kozetratio der Kräfte auf Wachstumsräume ( Stärke stärke ) erforderlich. Zum adere ist eie Aahme vo Wegzug ud Schrumpfug mit eier Ummüzug der Tedeze i positive Perspektive für derartige Regioe ( kreativer Umbau ) otwedig. Wichtig erscheit, die Aforderuge zu aalysiere ud agesichts des Veräderugsdrucks diese als Chace zu begreife. Vo zetraler Bedeutug ist ei Zusammespiel privater ud öffetlicher Akteure. De Kommissiosbericht erhalte Sie beim Deutsche Verbad für Wohugswese, Städtebau ud Raumordug e.v., Georgestraße 21, Berli, Frau Nadja Ritter Tel Fax: ritter@deutscher-verbad.org Eiigug der Koalitiosspitze zur Eigeheimrete Es ist geschafft. Eihellig begrüße auch die Spitzeverbäde der Immobiliewirtschaft die Eiigug der Koalitiosfraktioe zur Itegratio der Wohimmobilie i die staatlich geförderte Altersvorsorge (sog. Eigeheimrete oder Woh-Riester). Die Reform soll bis zum Sommer verabschiedet werde ud rückwirked zum 1. Jauar 2008 i Kraft trete. Positiv wertet die BSI, dass Riesterverträge küftig vollstädig zum Erwerb eier Wohimmobilie oder vo Geosseschaftsateile geutzt werde köe. Bisher war ur ei Ateil vo 75 Prozet diskutiert worde. Jetzt wird die Immobilie edlich gleichberechtigt mit der Geld-Rete i die Riester-Förderug eibezoge, erklärte Lutz Freitag, Vorsitzeder der BSI ud Präsidet des GdW Budesverbad deutscher Wohugsud Immobilieuterehme. Damit werde die Eigeheimrete auch für Bezieher iedrigerer Eikomme zum attraktive Istrumet für die private Altersvorsorge. Wohug als Kapitalalage Darüber hiaus sollte aber auch das vermietete Woheigetum ubedigt i die Riester-Förderug eigebude werde. Nachbesserugsbedarf bestehe aus Sicht der Immobiliewirtschaft außerdem bei verschiedee Detailregeluge. Der geplate Steuerrabatt zur Abgeltug der Eikommesteuer bei Reteeitritt solle erhöht werde. Außerdem gelte es, die vorgese- GdW wart vor Äderuge des Allgemeie Gleichbehadlugsgesetzes (AGG) Das AGG darf eie sozial ud ethisch ausgewogee Vermietugspraxis ud erfolgreiche Itegratio i de Wohquartiere icht verhider. Der GdW kritisierte zuletzt im Dezember 2007 die aktuelle Bestrebuge der EU, die Budesregierug über ei Vertragsverletzugsverfahre ach Artikel 226 EG-Vertrag zur Verschärfug des Allgemeie Gleichbehadlugsgesetzes (AGG) auch im Bereich der Regeluge für die Wohugswirtschaft zu veralasse. Der GdW hatte sich für eie Regelug im AGG eigesetzt, die eie uterschiedliche Behadlug vo Mietiteressete zum Zwecke der soziale ud kulturell-ethische Durchmischug der Quartiere ermöglicht ud icht uter Diskrimiierugsverdacht stellt. So köe sozial stabile Bewoher- ud Siedlugsstrukture sowie ausgeglichee wirtschaftliche, soziale ud kulturelle Verhältisse i de Quartiere geschaffe ud erhalte werde. Der 19 Absatz 3 AGG ist icht diskrimiiered, soder fördert eie ausgewogee Belegug ud die Itegratio i de Wohquartiere, so GdW-Präsidet Lutz Freitag. Würde die Kommissio sich mit ihrer Forderug durchsetze, so führt dies im Ergebis zu eier wachsede Segregatio ud letztlich Ghettoisierug. Völlig uverstädlich sid hee Strafsteuer bei Veräußerug der mit Riester-Mittel ageschaffte Immobilie herabzusetze. Die Koalitiosspitze hatte sich alässlich ihrer gemeisame Klausurtagug auf die Eiführug der Eigeheimrete geeiigt. Die Reform soll bis zum Sommer verabschiedet werde ud rückwirked zum 1. Jauar 2008 i Kraft trete. Damit löst die Budesregierug edlich ihr Verspreche aus dem Koalitiosvertrag vo 2005 ei, so Freitag. Die BSI hatte sich stets für die Eibeziehug der Wohimmobilie i die staatlich geförderte Altersvorsorge eigesetzt ud der Politik scho vor zwei Jahre mit dem KaNaPE-Modell eie Vorschlag dazu uterbreitet. A diesem Modell habe sich die Koalitioe mit ihrem aktuelle Vorschlag weitestgehed orietiert. Es sei jetzt Aufgabe der Politik, die gefudee Eiigug zügig i die Tat umzusetze ud im Gesetzgebugsverfahre darauf zu achte, dass die Regeluge für die Bürger praktikabel ud ubürokratisch umgesetzt werde, fordert der Verbad. diese Bestrebuge der EU-Bürokratie auch deswege, weil dies im Gegesatz zur Politik der EU-Kommissio stehe, die mit ihre Fods für regioale Etwicklug gerade itegrative Strategie förder ud damit der starke Kozetratio vo soziale ud wirtschaftliche Probleme i de städtische Ballugsgebiete begege wolle. Eie Äderug der Belegugspraxis würde die soziale Spauge i de Quartiere ud Siedluge erheblich verstärke ud sich im schlimmste Fall wie aktuell i Frakreich, wo eie soziale ud ethische Durchmischug der Balieues icht erreicht worde ist i offee Auseiadersetzuge etlade köe. Die Wohugswirtschaft ist ei verlässlicher Parter der Städte auch ud gerade im Bezug auf die soziale ud ethische Itegratio ud de Erhalt fuktioiereder ud stabiler Nachbarschafte sowie sozial ud kulturell vielfältiger Quartiere, erklärte der GdW-Präsidet ud uterstreicht damit de Stadpukt vo Professor Barbara Joh.

10 Seite 10 Ausgabe 1/2008 Verastaltuge Jahreskogress QUO VADIS Nach dem Crash: Es geht wieder um die Immobilie / Wohuge im Lebeszyklus / Umweltstadards zur Werterhaltug Zum 19. Mal fad vom 12. bis 14. Februar 2008 die Immobiliefachtagug QUO VADIS statt. Die Jahresauftaktverastaltug der Berd Heuer Dialog GmbH hat sich als Treffpukt für Vorausdeker der Real Estate Idustry etabliert. 260 atioale ud iteratioale Etscheidugsträger aus alle Bereiche der Immobiliewirtschaft trafe sich i Berli. Schwerpuktthema des zweite Kogresstages war die Wohugswirtschaft. Es gig um Eergieeffiziez als Grudlage vo Wertsteigerug, um Wohforme etlag vo Lebeszyklusphase der Nutzer ud Städte im Wettlauf um Zukuftsakzeptaz ud Eiwoher. Die US-Hypothekekrise wird kurzfristig icht ohe realwirtschaftliche Folge bleibe, wegleich Dramatik fehl am Platze ist. Mittel- ud lagfristig stelle sich grudsätzliche Frage a die Nachhaltigkeit euer Forme globale Risikomaagemets, so Prof. Michael Hüther, Direktor des Istituts der deutsche Wirtschaft Köl, i seier Eröffugsasprache zur Fachtagug im Adlo. QUO VADIS 2008 fällt i eie Zeit, i der die Dr. Marie-Therese Krigs-Heckemeier Abhägigkeit der Assetklasse Immobilie vo de iteratioale Fiazmärkte deutliche Spure hiterlässt. Theme, welche die Wertschöpfug der Immobilie wieder i de Vordergrud rücke, spielte deshalb bei de awesede Experte wieder eie zuehmed wichtige Rolle. Geeratio Globalisierug Nichts ist so stetig wie der Wechsel. Agesichts der Globalisierug ist icht ur das Kapital flexibel, soder auch die Mesche ud ihre Asprüche a Wohe, Lebe ud Arbeite. Die sog. Digital Natives deke ud agiere i globale Netzwerke, kee keie Hierarchie ud erlebe Immobilie als Raum, die Netzwerkfläche abiete. Sie repräsetiere scho heute elf Prozet der arbeitede Bevölkerug i Europa, wart Pascal Matzke, Aalyst vo Forrester Research i Frakfurt, i Berli. Sie werde bis zum Jahr 2010 die heute och domiierede Geeratio der Babyboomer zahlemäßig überhole. I seiem Vortrag gig Matzke auf die eue Geeratioe ei, die jetzt i das Berufslebe komme. Eie Geeratio im Kotext der Globalisierug, die mit de eue Techologie aufgewachse ist ud dere Aforderuge a ihre Büro- ud Lebesumwelt sich deutlich vo dem uterscheide, was heute immer och gebaut wird. Marie-Therese Krigs-Heckemeier, Vorstadsvorsitzede der Empirica AG, beleuchtete i ihrer Fuktio als Mitglied der Immobilieweise die Ergebisse des Frühjahrsgutachtes zur Preissteigerug ud Produktereuerug vo Wohuge i 15 deutsche Großstädte. Daach wird sich der Nachfragermarkt mittelfristig auf zwei Zielgruppe fokussiere 50+ ud Familie mit Kider. Scho jetzt ließe sich für Seiorewohuge i sehr gute Iestadt-Lage mit etsprecheder Ausstattug hohe Quadratmeterpreise realisiere. Der Reter vo heute ist der Wohlhabedste, de es je gegebe hat ud gebe wird, so die Wisseschaftleri. Sie warte vor geeratiosübergreifedem Wohe uter eiem Dach. Umfrage bei de avisierte Zielgruppe habe gezeigt: Das wolle die meiste gar icht. Idividualität ud Eigestädigkeit wahre, sei die Vorstelluge der Befragte. Das Maß der Dige ist der persöliche Lebeszyklus, bestätigt Maria Dwight. Als eizige Refereti kote sie aus eigeer Erfahrug spreche. Die 71-jährige Kaliforieri, Präsideti ud CEO vo Gerotological Services Ic., berichtete vo gelugee Alterswohprojekte i der Nähe vo Uiversitäte. Wir wolle Agebote, die us helfe, lage fit ud gesud zu bleibe. Baue sie icht ur für Krake ud Sieche, forderte sie. Stadardprodukte hätte ausgediet. Wäde müsse je ach Bedarf herausehm- oder eisetzbar sei, um zusätzliche Platz zu schaffe. Rollstuhl oder Kiderwage: wo ist der Uterschied?, fragt die Amerikaeri Dwight i die überraschte Rude. Ubehage macht sich im Auditorium breit: Viele erkee a, dass das, was sie als derzeit aktive Immobilieexperte für diese Zielgruppe umsetze, auf Theorie fußt. Berd Heuer, Dialog GmbH Die 60-jährige werde i 15 Jahre i Deutschlad die größte Bevölkerugsgruppe darstelle. Bereits heute zeichet sich ab, dass das Agebot da icht ihrer Nachfrage etspreche wird. Ei weiteres Wachstumscluster der Wohugswirtschaft erket Krigs-Heckemeier i Familie mit Kider. Jedoch ur, sofer es geläge, gaze Quartiere ud icht ur eizele Wohuge kiderfreudlich zu gestalte. I Städte würde i der Folge die Grudstückgröße weiter zurück gehe ud eue Herausforderug a die Architektur gestellt werde. I eiem Quartier miteiader zu wohe empfäde beide Gruppe als beste Lösug. Es sei wichtig, küftige Nutzer och stärker i die Plaug eizubeziehe. Gree Glamour Städte sid beim Klimawadel Ursache ud Opfer, köe aber zugleich Lösugskozepte biete. Wer de Klimawadel lagfristig i de Griff bekomme will, der muss bei ihrem eorme Ressourceverbrauch asetze, so der Teor der Gesprächsrude mit Vertreter aus Politik, Eergiewirtschaft ud Wohugswirtschaft. Nur eie Immobilie mit eier optimierte Eergiebilaz wird sich i Zukuft och gewibriged verkaufe oder beleihe lasse, so Jes Friedema, Immobilieredakteur der Frakfurter Allgemeie Zeitug. Eie Abschlag bis zu 20% werde Verkäufer hiehme müsse; Kredite gibt s da ur och mit Aufschlag, wart der Brachekeer. Der Hamburger Seator für Stadtetwicklug, Axel Gedaschko, bestätigt: Wir werde i alle Bereiche steuerd eigreife. Bei dem Altbestad setzt er auf eie Mischug aus Areize ud Freiwilligkeit. Afag des Jahres wurde i der Hasestadt ei Klimaschutzpaket gestartet, dass 25% Eergieeisparug pro Kopf bis 2012 defiiert ud mit Maßahme hiterlegt. Es umfasst uter aderem eie eergiepolitische Verbesserug der Aus- ud Weiterbildug vo Hadwerker, Bauigeieure ud Architekte. Frakfurt wäht sich da scho weiter. Frak Juker, Geschäftsführer der ABG Frakfurt Holdig, empfägt demächst Besuch aus Freiburg. Die Stadt, die stets als Ökostadt galt. Ageführt vom Freiburger Oberbürgermeister werde sich die Stadtobere am Mai über de aktuelle Stadard bei Passivhauswohuge iformiere. Die ABG betreibt seit 8 Jahre kapp Passiveergiewohuge im Geschosswohugsbau. 10% Projektredite, we wir sie als Bauträger verkaufe, 5% we wir sie im Bestad halte, freut sich Juker. Wir sid der Passivstadort i Europa. Er kee keie Leerstäde ud der Verkaufzeitraum vo Eigetumswohuge bemesse sich i Moate. Öko als USP. Ei Alleistellugsmerkmal, das i Kaliforie bereits zieht.