Praxis des Mietrechts

Transkript

1 NJW-Schriftenreihe Band 19 Praxis des Mietrechts Wohnraum- und Geschäftsraummiete von Dr. Hans-Reinold Horst 1. Auflage Praxis des Mietrechts Horst wird vertrieben von beck-shop.de Thematische Gliederung: Miet- und Wohnrecht, Leasing, Pachtrecht Verlag C.H. Beck München 2002 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN : Praxis des Mietrechts Horst

2 XI 1. Teil. Anbahnung des Mietverhältnisses A. Abschlussfreiheit I. Frei verfügbare Wohnungen II. Zweckgebundene Wohnungen III. Zweckentfremdungsverbot IV. Mieterschutz durch das BGB V. Gewerberaummietverhältnisse VI. Hoheitliche Eingriffe B. Auswahl des Vertragspartners I. Selbstauskunft II. Bankauskunft III. Schufa-Auskunft IV. Sonstige Erkenntnismöglichkeiten V. Einbezug und Aufnahme Dritter Ehepaare, Kinder Eingetragene Lebenspartner Eheähnliche Lebensgemeinschaften Haushaltsgemeinschaften Wohngemeinschaften VI. DDR-Altmietverträge C. Vorvertrag D. Vormiete E. Mietoption I. Begründungsoption II. Verlängerungsoption III. Anmietrecht F. Vorzeitiger unentgeltlicher Einzug des Mieters G. Abredewidrige Vermietung an Dritte H. Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungs-, Fürsorge- und Obhutspflichten (culpa in contrahendo) I. Abbruch von Vertragsverhandlungen

3 XII II. Verletzung von Aufklärungspflichten III. Verletzung der Verkehrssicherungspflicht IV. Umfang des Schadensersatzes V. Prozessuales Teil. Vertragsabschluss A. Abgrenzung zu anderen Vertragstypen und -formen der Nutzungsüberlassung I. Leihe II. Pacht III. Verwahrung IV. Gestattung V. Schenkung von Gebrauchsrechten VI. Familienrechtliche Verhältnisse VII. Wohnrecht Schuldrechtliche Wohnrechte Dingliche Wohnrechte Nießbrauch VIII. Neue Länder B. Zustandekommen von Mietverträgen I. Wirksames Zustandekommen des Mietvertrags Allgemeine Vertragsregeln Form des Mietvertrags a) Notarielle Beurkundung b) Gesetzliche Schriftform c) Elektronische Form und Textform d) Mündliche Mietverträge e) Schlüssiges Handeln Schriftform bei Nachtrags- und Ergänzungsvereinbarungen II. Wirksam gebliebener Mietvertrag C. Grenzen inhaltlicher Vertragsfreiheit I. Gesetzliche Verbote II. Zwingende wohnraummietrechtliche Vorschriften III. Inhaltskontrolle nach dem AGB-Recht Geltungsumfang des AGB-Recht im Mietrecht a) Wohnraummietverhältnisse b) Gewerberaummietverhältnisse c) Verbraucherverträge Allgemeine Geschäftsbedingungen

4 XIII 3. Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen Abgrenzung zu Individualabreden Einbezug in den Mietvertrag Auslegung der Klauseln Inhaltskontrolle Rechtsfolgen der Unwirksamkeit Umgehungsverbot Verfahrensrechtliche Durchführungen und Umsetzung der Prüfung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen D. Regelungsmöglichkeiten und Notwendigkeiten I. Mietgegenstand II. Mietzweck Wohnraum Wohnung und Garage Gewerberaum Gewerbliche Zwischenvermietung Mischmietverhältnisse III. Konkurrenzschutz IV. Parteien des Mietvertrags Vermieter a) Grundstückseigentümer b) Besitzberechtigter Grundstücksnutzer c) Erwerber d) Personenmehrheiten e) BGB-Gesellschaft f) Unternehmen g) Gewerblicher Zwischenvermieter Mieter a) Einzelpersonen und Personenmehrheiten b) BGB-Gesellschaften c) Unternehmen Vermieterwechsel a) Veräußerung b) Tod c) Umwandlung und personelle Veränderung von Gesellschaften d) Regelung offener Vermögensfragen Mieterwechsel a) Ehescheidung b) Eingetragene Lebenspartnerschaften

5 XIV c) Wohngemeinschaften d) Nichteheliche Lebensgemeinschaften e) Tod f) Gesellschaftsverhältnisse V. Übergabe der Mietsache VI. Laufzeit des Vertrags Unbefristete Mietverträge Zeitmietverträge a) Wohnraum aa) Einfache Zeitmietverträge bb) Qualifizierte Zeitmietverträge b) Gewerberaum Sonstige Vereinbarungen a) Kettenmietverträge b) Verlängerungsklausel c) Optionsklausel d) Kombinationen e) Mietverträge unter auflösender Bedingung f) Mietverträge mit Laufzeiten von mehr als 30 Jahren g) Mietverträge auf Lebenszeit Umwandlung der Vertragslaufzeiten VII. Mietzinsvereinbarungen Gesetzliche Grenzen a) Allgemeines b) Preisfreier Wohnraum c) Preisgebundener Wohnraum Fälligkeit der Mietzahlung Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechte Abtretung Staffelmietvereinbarung Mietanpassungsklausel (Indexmiete) Gewerbemietverhältnisse VIII. Mieterhöhungen Unbefristete Mietverträge Zeitmietverträge IX. Abwälzung von Betriebskosten Freifinanzierter Wohnungsbau a) Nebenkostenarten b) Verteilungsschlüssel c) Nebenkostenvorauszahlungen d) Einzelabrechnungen e) Pauschale

6 XV 2. Preisgebundener Wohnungsbau a) Nebenkostenarten b) Verteilungsschlüssel c) Nebenkostenvorauszahlungen d) Einzelabrechnungen Gewerbevermietung X. Überwälzung kleinerer Instandhaltungen und Instandsetzungen Wohnraum a) Kleinreparaturen aa) Preisfreier Wohnraum bb) Preisgebundener Wohnungsbau b) Wartung von Thermen Gewerbe XI. Kaution Kautionsarten Sicherungsumfang a) Preisfreier Wohnraum b) Preisgebundener Wohnraum c) Gewerbe Kautionshöhe a) Wohnraum b) Gewerbe c) Sonstige Sicherheitsleistungen aa) Mietermodernisierungen bb) Behindertengerechter Umbau der Wohnung (Barrierefreiheit) cc) Ausbau von Einrichtungen und Einbauten XII. Vereinbarungen anlässlich baulicher Veränderungen, Verbesserungen und Modernisierungen Durch den Mieter Durch den Vermieter XIII. Überwälzung von Schönheitsreparaturen Preisfreier Wohnraum Preisgebundener Wohnungsraum Gewerbe Gesetzlicher Regelungsvorschlag XIV. Gebrauchsrechte und Pflichten des Mieters XV. Werbung und Wettbewerbsschutz XVI. Vereinbarungen zur Gewährleistung bei Sach- und Rechtsmängeln XVII. Beendigung des Vertrags XVIII. Vorkaufsrechte des Mieters

7 XVI 1. Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte Gesetzliche Vorkaufsrechte a) Preisfreier Wohnraum b) Preisgebundener Wohnungsbau c) Regelung offener Vermögensfragen d) Schuldrechtsanpassungsgesetz XIX. Vertragsstrafe XX. Sicherung des Mietvertrags XXI. Übergabeprotokoll XXII. Bearbeitungsgebühren, Kosten des Vertrags E. Leistungsstörungen vor Übergabe der Mietsache nach Vertragsabschluss I. Anspruchschema Mangel der Mietsache Unmöglichkeit a) Objektive Unmöglichkeit b) Unvermögen Verzug Positive Vertragsverletzung Culpa in contrahendo Wegfall der Geschäftsgrundlage II. Leistungsstörungen beim Vermieter Verweigerung der Übergabe Doppelvermietung Mangelnde Fertigstellung Mangelnde Räumung durch den Vormieter Nicht ordnungsgemäßer Zustand Behördliche Nutzungshindernisse III. Leistungsstörungen beim Mieter Verweigerte Übernahme Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit a) Miete b) Kaution c) Sonstige Sicherheiten Teil. Vollzug des Mietverhältnisses A. Mietpreisrecht und Mieterhöhung I. Mietpreisbildung Freifinanzierter Wohnungsbau Preisgebundener Wohnungsbau Fehlbelegungsabgabe Mietstrukturen

8 XVII 5. Umstellungsprobleme Sonderzuschläge a) Zuschläge zum Mietspiegel b) Möblierungszuschlag c) Untervermietungszuschlag d) Instandhaltungspauschalen e) Gewerbezuschlag Gewerbe II. Umsatzsteuer III. Mieterhöhung Schriftform und Textform Preisfreier Wohnraum a) Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem aa) Voraussetzungen bb) Durchsetzung des Anspruchs cc) Reaktionsmöglichkeiten des Mieters (1) Zustimmung (2) Ablehnung (3) Sonderkündigungsrecht (4) Fehlende Reaktion b) Mieterhöhung nach Modernisierung aa) Voraussetzungen bb) Durchsetzung des Anspruchs cc) Reaktionsmöglichkeiten des Mieters (1) Sonderkündigungsrecht nach Abschluss der Modernisierung (2) Einwendungen gegen eine Klage, gerichtet auf Zahlung der erhöhten Miete (3) Mietminderung c) Erhöhung von Betriebskosten aa) Vorauszahlung mit Einzelabrechnung bb) Betriebskostenpauschale cc) Brutto- oder Teilinklusivmietverträge d) Erhöhungen oder Senkungen von Kapitalkosten aa) Preisfreier Wohnraum ab) Preisgebundener Wohnraum Preisgebundener Wohnungsbau a) Mieterhöhungen während der Preisbindung aa) Voraussetzungen einer Mieterhöhung bb) Durchsetzung des Anspruchs

9 XVIII b) Mieterhöhungen zum Ende der Preisbindung c) Sonderkündigungsrecht Gewerbe IV. Reaktionen des Mieters im Zusammenhang mit Mieterhöhungen Mietminderungen als Reaktion des Mieters nach Erhöhung der Miete Rückforderungsansprüche wegen überhöht gezahlter Miete Sonderkündigung V. Übergangsrecht B. Nebenkosten I. Schriftform und Textform II. Änderung der Mietstruktur III. Umlage von Nebenkosten Neu entstandene Betriebskosten a) Rückwirkende Umlage b) Zukünftige Umlage c) Ausdrückliche Vereinbarung d) Schlüssiges Verhalten Änderungen des Verteilungsschlüssels Änderung von Pauschalvereinbarungen in Einzelabrechnungen Wegfall der Preisbindung Nebenkosten bei Leerstand Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung a) Form der Betriebskostenabrechnung b) Abrechnungszeitraum c) Gesamtkosten d) Verteilerschlüssel aa) Vorwegabzug bei Gewerbeflächen bb) Vorwegabzug bei privatisierten Flächen e) Vorauszahlungen des Mieters f) Abrechnungssaldo Nachbesserungsmöglichkeiten unvollständiger oder fehlerhafter Abrechnungen Nachforderungen Erhöhung der Vorauszahlungen Rückerstattungen Ermäßigung der Vorauszahlungen Abrechnung im preisgebundenen Wohnungsbau

10 XIX 13. Unterlassene Abrechnung a) Ausschlussfrist bei preisgebundenem Wohnungsbau b) Ausschlussfrist bei preisfreiem Wohnungsbau Reaktionsmöglichkeiten des Mieters a) Rückforderung von Vorauszahlungen b) Einsichtsrecht und sachliche Einwendungen c) Zurückbehaltungsrecht aa) Vorauszahlungen bb) Miete cc) Einwand mangelnder Fälligkeit Besonderheiten bei Gewerbevermietungen Übergangsrecht C. Mietkaution I. Zahlungsanspruch II. Rechtsfolgen unterlassener oder nur teilweiser Zahlung III. Rechtsstellung des Mieters Kautionsleistung Anlageform Zinsen Kapitalertragssteuer IV. Befriedigungsrecht des Vermieters V. Wiederauffüllungsanspruch des Vermieters VI. Aufstockungsanspruch des Vermieters VII. Aufrechnung VIII. Veruntreuung von Kautionen IX. Grundstücksveräußerung X. Gewerbemietverhältnisse D. Mietrechtliche Auswirkungen der Währungsumstellung auf Euro I. Einführung des Euro II. Vertragskontinuität III. Miete IV. Wertsicherungsklausel V. Nebenkosten Allgemeines Öffentliche Abgaben VI. Kaution VII. Bank- und Geldverkehr VIII. Kosten der Währungsumstellung

11 XX E. Schönheitsreparaturen I. Begriff der Schönheitsreparaturen II. Gestaltungsspielraum bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen III. Vertragliche Überwälzung Altbundesgebiet DDR-Altmietverträge und neue Länder IV. Altverträge V. Fälligkeit der Schönheitsreparaturen VI. Umfang der Schönheitsreparaturen VII. Durchsetzung des Anspruchs auf Vornahme der Schönheitsreparaturen Vornahmeanspruch Vorschussanspruch Schadensersatz bei unterbliebenen laufenden Schönheitsreparaturen VIII. Umbauarbeiten und Schönheitsreparaturpflicht IX. Schönheitsreparaturen als Sozialhilfe X. Schönheitsreparaturen bei gewerblichen Mietverhältnissen Gestaltungsspielraum Geldanspruch des Vermieters Umbau der Mietsache F. Instandhaltung und Instandsetzung I. Allgemeine Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht II. Überwälzung von Kleinreparaturen Begriff der Kleinreparatur Gegenständliche Beschränkung Vertragliche Überwälzung Neue Länder Wartungspflicht bei Thermen III. Anteilige Haftung bei Rohrverstopfungen IV. Instandsetzung bei gewerblichen Mietverträgen G. Verbesserungsmaßnahmen und Sanierung I. Begriff der Modernisierung und Sanierung II. Duldungspflicht des Mieters III. Reaktionsmöglichkeiten des Mieters Vereitelung der Modernisierungsmaßnahme bei fehlender Duldungspflicht Mietminderung

12 XXI 3. Aufwendungsersatz Anspruch auf Wiederherstellung und Schadensersatz Sonderkündigungsrecht Abweichende Vereinbarungen IV. Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters Einstweilige Verfügung Klage auf Duldung der Modernisierung Mietminderung bei Duldungspflicht V. Mietermodernisierungen VI. Besonderheiten bei der Gewerbevermietung H. Gebrauch der Mietsache I. Umfang der Gebrauchsrechte II. Einzelfälle Nutzung der Wohnung a) Allgemeines b) Gerüche c) Aufhängen von Plakaten d) Tierhaltung e) Gewerbliche Nutzung der Wohnung/Zweckentfremdung f) Üblicher Wohngebrauch g) Abwehrbarer Lärm h) Bauarbeiten i) Empfang von Besuch j) Aufnahme von Familienangehörigen k) Untervermietung Nutzung der Nebenräume a) Keller b) Speicher Nutzung des Treppenhauses und des Hausflurs Nutzung von Balkonen und Terrassen Nutzung der Außenanlagen Meinungsäußerungen, Beleidigungen, Verletzung des Persönlichkeitsrechts Gewerbliche Nutzungen a) Betriebspflicht b) Werberecht c) Nutzungsänderung III. Sanktionsmöglichkeiten des Vermieters bei vertragswidrigem Gebrauch

13 XXII 1. Übersicht Erfordernis der Abmahnung bei Unterlassung und Kündigung Unterlassungsklage auch bei Verpflichtung zu aktivem Handeln? Verhältnis der Ansprüche auf Unterlassung, Kündigung und Schadensersatz IV. Ansprüche des beeinträchtigten Mieters gegen den Vermieter V. Ansprüche der Mieter untereinander I. Leistungsstörungen nach Übergabe der Mietsache I. Anspruchschema Nachträgliche Unmöglichkeit Verzug Positive Vertragsverletzung Anfechtung ex nunc Kündigung Verschulden bei Vertragsschluss Wegfall der Geschäftsgrundlage Gewährleistungsrecht a) Sach- und Rechtsmangel b) Unerheblicher Mangel c) Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft II. Mietminderung Abgrenzungsfragen Eintritt der Minderung Verschulden des Vermieters Berechnung der Minderung a) Höhe der Minderung b) Ausgangsmiete Minderung nach beendetem Mietverhältnis Ausschluss der Minderung III. Zurückbehaltungsrecht IV. Beseitigungsanspruch V. Selbstbeseitigungsrecht Aufwendungsersatz VI. Vorschussanspruch VII. Schadensersatz wegen Nichterfüllung VIII. Kündigung IX. Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters Besichtigungstermin Mangel der Mietsache a) Bekannte Mängel

14 XXIII b) Gesetzliche Duldungspflicht c) Vertraglicher Ausschluss der Minderung d) Unterlassene Mängelanzeige e) Veränderung der Wohnung auf Wunsch des Mieters f) Verursachung des Mangels aa) Verschulden des Mieters oder ihm zurechenbarer Dritter bb) Verschulden nicht zurechenbarer Dritter cc) Unbekannte Dritte oder nicht zurechnungsfähige Mängel Verwirkung Verjährung Rechtsfolgen unberechtigter Minderung Zurückbehaltungsrecht Genossenschaft Eigentumswohnung Darlegungs- und Beweislast X. Leistungsstörungen beim Vermieter Gebrauchsbeschränkung Gebrauchsentziehung Verletzung von Verkehrssicherungspflichten Verletzung der Instandhaltungspflicht Unterbrechung der Energieversorgung XI. Leistungsstörungen beim Mieter Schäden durch Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache Falsches Wohnverhalten Verletzung der Mängelanzeigepflicht Verletzung der Verkehrssicherungspflicht Schäden durch Tiere des Mieters Beweislast Unberechtigte Untervermietung XII. Leistungsstörungen im Gewerbemietverhältnis XIII. Überleitungsrecht Teil. Beendigung des Mietverhältnisses A. Mietaufhebungsvertrag I. Vorzeitige Beendigung des Mietvertrags II. Vorzeitiges Entlassen aus dem Mietvertrag III. Ersatzmieterklauseln

15 XXIV 1. Echte Ersatzmieterklausel Unechte Ersatzmieterklausel B. Kündigung I. Kündigungsgründe des Vermieters Ordentliche befristete Kündigung a) Allgemeines b) Erfasste Vertragsformen c) Berechtigtes Interesse als Kündigungsvoraussetzung d) Verhaltensbedingte Kündigung e) Kündigung wegen Eigenbedarf f) Kündigung wegen Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung g) Sonstige Fälle berechtigten Interesses h) Kündigung von Zimmern in der Wohnung des Vermieters i) Kündigung der Einliegerwohnung j) Kündigung von Werkswohnungen Wegfall des Kündigungsschutzes a) Vorübergehend vermieteter Wohnraum b) Einzelne möblierte Räume in der Wohnung des Vermieters c) Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim d) Öffentlich-rechtliche Anmietungen e) Kündigungserklärung Teilkündigungen Außerordentliche befristete Kündigung a) Mietverträge von mehr als 30 Jahren b) Tod des Mieters c) Erlöschen des Nießbrauchs d) Erlöschen des Erbbaurechts e) Eintritt der Nacherbfolge f) Zwangsversteigerung, Insolvenz- und Vergleichsverfahren g) Befristete Mietverhältnisse h) Fehlbelegung Außerordentliche fristlose Kündigung a) Allgemeines b) Kündigungsgründe aa) Vertragswidriger Gebrauch bb) Zahlungsverzug

16 XXV cc) Kündigung wegen schuldhaften Vertragsverstoßes dd) Kündigung aus wichtigem Grund c) Begründung der Kündigung d) Abmahnung e) Verwirkung Kündigungsgründe bei gewerblicher Vermietung II. Kündigungsfristen Ordentliche fristgemäße Kündigung Außerordentliche befristete Kündigung Fristlose Kündigung Sperrfristen a) Sperrfrist für umgewandelte Mietwohnungen in Eigentumswohnungen b) Öffentlich geförderter Wohnungsbau Übergangsrecht Gewerberaum III. Kündigungserklärung Schriftform und Textform Erklärender Erklärungsinhalt Erklärungsempfänger Zugang Kündigung im Rechtsstreit Dispositives Recht IV. Wegfall der Kündigungsfolgen Widerruf und Rücknahme der Kündigung Aufrechnung und Zahlung Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses V. Reaktionsmöglichkeiten des Mieters Unterbleibender Auszug des Mieters Bestreiten des Kündigungszugangs Bestreiten der Kündigungsgründe Geltendmachung formeller Kündigungsmängel Widerspruch (Sozialklausel) a) Grundzüge b) Erfasste Kündigungsformen c) Härtefälle d) Abwägung beiderseitiger Interessen e) Form und Inhalt von Widerspruch und Fortsetzungsverlangen f) Erklärungsfrist

17 XXVI g) Wirkung von Widerspruch und Fortsetzungsverlangen h) Wiederholte Vertragsfortsetzung i) Widerspruch im Gerichtstermin j) Ausschluss des Widerspruchsrechts k) Darlegungs- und Beweislast bei der Sozialklausel l) Unabdingbares Recht VI. Kündigungsgründe des Mieters Ordentliche befristete Kündigung a) Form b) Unwirksamkeit der Kündigung Außerordentliche befristete Kündigung a) Modernisierung und Verbesserung b) Überlassung des Gebrauchs an Dritte c) Mietverträge von mehr als 30 Jahren d) Mieterhöhung bei Wohnraum e) Vermieterinsolvenz f) Tod des Mieters Außerordentliche fristlose Kündigung a) Pflichtverletzung des Vermieters b) Nichtgewährung des Gebrauchs c) Gesundheitsgefährdung d) Kündigung aus sonstigem wichtigem Grund e) Kündigungserklärung f) Verwirkung Übergangsrecht Gewerbemietverhältnis VII. Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters Akzeptanz der Kündigung a) Vorabnahme b) Schriftliche Hinweise an den Mieter c) Endabnahme d) Abnahmeprotokoll e) Weitere Vereinbarungen anlässlich der Beendigung Nichtakzeptanz der Kündigung Sicherung offener Forderungen a) Zahlung oder Wiederauffüllung der Kaution b) Verwendung der Kaution durch Verrechnung c) Vermieterpfandrecht aa) Wohnraum ab) Gewerberaum

18 XXVII d) Sonstige Sicherheiten VIII. Kündigung in den neuen Bundesländern C. Beendigung durch Zeitablauf, auflösende Bedingung I. Zeitmietverträge II. Auflösende Bedingung III. Dispositives Recht D. Verlängerung von Zeitmietverträgen I. Wirkung des Zeitmietvertrags ohne Bestandsschutz II. Zeitmietvertrag mit Bestandsschutz E. Beendigung durch öffentliche Maßnahmen Teil. Abwicklung des Mietverhältnisses A. Räumung und Herausgabe der Mietsache I. Wegnahmepflicht bei Räumung II. Herausgabe B. Fortgesetzter Gebrauch der Mietsache I. Benutzungsrechte des Mieters II. Räumungsfrist III. Fortsetzung des Mietverhältnisses IV. Nutzungsentgelt Mietausfall bei verzögerter Räumung Fortentrichtung des Nutzungsentgelts bei Vorenthaltung der Mietsache C. Vorzeitiger Auszug des Mieters I. Vorzeitiges Rückgaberecht II. Mietzahlungspflicht bei vorzeitiger Rückgabe III. Nachmieter IV. Betretungsrecht des Vermieters V. Verwahrung, Verwertung und Aneignung von zurückgelassenem Räumungsgut D. Wohnungsrenovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses I. Renovierungspflicht Einzelne Klauseln Ausgestaltung und Umfang der Renovierungspflicht Reinigungspflichten II. Quotenhaftungsklausel und Zahlungsanspruch

19 XXVIII III. Schadensersatz wegen Nichterfüllung IV. Darlegungs- und Beweislast V. Mietaufhebungsvertrag und Anspruchsausschluss VI. Umbau und Abriss E. Mieterinvestitionen I. Wegnahmerecht des Mieters II. Vermieterpfandrecht III. Vornahme von Notreparaturen IV. Bauliche Veränderungen des Mieters F. Schadensersatzansprüche des Vermieters anläßlich der Beendigung des Mietverhältnisses I. Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache II. Schadensersatz wegen unterlassenen Rückbaus III. Schadensersatz bei Wegnahme von Mietereinbauten und Einrichtungen IV. Schadensersatz wegen unterlassener Rückgabe der Mietsache V. Schadensersatz wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache VI. Schadensersatz wegen vorzeitiger Rückgabe der Mietsache VII. Schadensersatz bei fristloser Kündigung des Mieters VIII. Schadensersatz bei Einweisungen durch das Ordnungsamt IX. Aufrechnung G. Zahlungsansprüche des Mieters I. Zwischenabrechnung der Betriebskosten II. Abrechnung und Rückzahlung der Kaution III. Aufwendungs- und Verwendungsersatz für Einbauten und Investitionen des Mieters Ersatz für Maßnahmen zur Mängelbeseitigung Ersatz für Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten Ersatzansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung Verwendungsersatzanspruch des Untermieters Altmietverhältnisse in den neuen Bundesländern IV. Rückerstattung von Mietvorauszahlungen, Baukostenzuschüssen, Mieterdarlehen und überzahlter Miete

20 XXIX V. Schadensersatzansprüche des Mieters bei Ende des Mietverhältnisses Schadensersatz bei ungerechtfertigter Kündigung des Vermieters Schadensersatz bei Kündigung des Mieters Schadensersatz nach 536 a Abs. 1 BGB Schadensersatz für Einrichtungen und Einbauten des Mieters Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht H. Anspruchsbeziehungen zwischen Vermieter Vormieter und Nachmieter I. Der verschwundene Mieter J. Abwicklung nach dem Tod des Mieters Teil. Verjährung und Verwirkung A. Verjährung I. Begriff der Verjährung II. Verjährung als Einrede III. Verzicht auf Verjährungseinrede IV. Abdingbarkeit kurzer Verjährungsfristen V. Aufrechnung mit verjährten Ansprüchen VI. Sechsmonatige Verjährungsfrist Anspruchsinhalte Fristbeginn VII. Dreijährige Verjährungsfrist VIII. Zehnjährige Verjährungsfrist IX. Dreißigjährige Verjährungsfrist X. Fristberechnung Beginn Hemmung Unterbrechung XI. Überleitungsrecht B. Verwirkung I. Voraussetzungen der Verwirkung II. Einzelfälle

21 XXX 7. Teil. Schlichtungsverfahren Rdn. Seite A. Obligatorische außergerichtliche Streitschlichtung B. Formen der Streitschlichtung C. Bedeutung für das Mietrecht I. Anwendungsbereich II. Tauglichkeit als Lösungsmodell Schwierigkeiten bei der Sach- und Rechtslage Verzögerung Verteuerung Mangelnde Akzeptanz Teil. Mietprozess A. Alternativen I. Leistungen vom Sozialhilfeträger statt Zahlungsklage II. Notarielle Urkunde als Räumungstitel B. Einstweilige Verfügung I. Zuständigkeit II. Verfügungsanspruch III. Verfügungsgrund IV. Glaubhaftmachung V. Keine Vorwegnahme der Hauptsache VI. Einzelfälle VII. Gebühren und Streitwert C. Mahnverfahren D. Sachurteilsvoraussetzungen I. Sachliche Zuständigkeit Wohnraummietverhältnisse Gewerberaummietverhältnisse und andere Mietverhältnisse Klagehäufung II. Örtliche Zuständigkeit III. Obligatorische Streitschlichtung E. Instanzenzug I. Erste Instanz Gerichtliche Güteverhandlung Sachvortrag

22 XXXI 3. Erweiterte Hinweis- und Dokumentationspflicht II. Rechtsmittel Berufung Revision Wegfall von Divergenzberufung und Rechtsentscheid Sofortige Beschwerde III. Abhilfeverfahren IV. Übergangsvorschriften a 496 F. Klage- und Verfahrensarten I. Räumungsklage II. Zahlungsklage III. Klage auf zukünftige Leistung IV. Mängelbeseitigungsklage V. Unterlassungsklage VI. Duldungsklage VII. Feststellungsklage VIII. Negative Feststellungsklage IX. Zwischenfeststellungsklage X. Mieterhöhung XI. Klage auf Abschluss eines Mietvertrags XII. Fortsetzung des Mietverhältnisses XIII. Auskunftsklage XIV. Räumungsfrist XV. Urkundsprozess XVI. Selbständiges Beweisverfahren Teil. Zwangsvollstreckung und Insolvenz A. Vollstreckungsgrundlagen B. Räumungsvollstreckung I. Vollstreckungsschuldner II. Vollstreckungsorgan III. Verwirkung IV. Räumungskosten V. Räumungsfrist VI. Vollstreckungsschutz C. Zwangsvollstreckung wegen Handlungen, Duldungen und Unterlassungen I. Handlung II. Unterlassung und Duldung

23 XXXII D. Insolvenzverfahren I. Eröffnung und Rechtswirkungen II. Verfahrensablauf Außergerichtliches Schuldbefreiungsverfahren Gerichtliches Schuldbefreiungsverfahren Einfaches Insolvenzverfahren Restschuldbefreiung Verbraucherinsolvenzverfahren III. Mieterinsolvenz IV. Vermieterinsolvenz Teil. Mietrechtliche Sonderformen A. Dauernutzungsverhältnisse in Wohnbaugenossenschaften B. Betreutes Wohnen und Heimvertrag C. Vermietung von Eigentumswohnungen D. Jugend- und Studentenwohnheim E. Möblierte Vermietung F. Vorübergehender Gebrauch G. Werkswohnungen Sachverzeichnis