Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Erfurt Weimar Jena Gera

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Erfurt

2 Wohn- und Geschäftshäuser Erfurt Residential Investment Erfurt Auf dem Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Erfurt, und herrscht eine rege Nachfrage. Gleichzeitig reduziert sich seit 2012 das Angebot insbesondere in den besseren Lagen deutlich. Anders ist die Situation in. Dort sind in allen Lagen Anlageimmobilien mit konstant niedrigen Preisen verfügbar. Der Großteil der Käufer, darunter überwiegend private Bestandshalter, kommt aus der Region oder aus den alten Bundesländern. Spürbar ist eine belebte Nachfrage seitens institutioneller Anleger, die das Potenzial der Region mit ihrem attraktiven Preis-Leistungsverhältnis erkannt haben und daher im Vergleich zu den Vorjahren in größerem Umfang investieren. Die Einstiegspreise sind nämlich für alle vier Standorte im bundesweiten Vergleich niedrig. Im Jahr 2013 sind in allen Lagen der vier thüringischen Städte die Faktoren und Mieten gestiegen. Kaufpreise für unsanierte Häuser steigen im Verhältnis zu den gepflegten und sanierten Objekten stärker. Dies liegt an der im Vergleich zu den vergangenen Jahren hohen Nachfrage seitens der Projektentwickler. Mieten mit Potenzial Bei den von uns zum Verkauf angebotenen Anlageimmobilien in Erfurt und stellen wir verstärkt eine große Differenz zwischen dem Niveau der niedrigen Bestandsmieten und dem recht hohen Niveau bei Neuvermietungen fest. So haben einige Alteigentümer teilweise seit mehr als zehn Jahren die Mieten nicht erhöht und vermieten deutlich unter Marktniveau. Viele potenzielle Anleger sind sich indes des Mietoptimierungspotenzials bewusst und so können Käufer langfristig für deutliche Steigerungen der Mieteinnahmen sorgen. The market for residential investments in Erfurt, and is dominated by high demand. At the same time supply has clearly declined since 2012 in particular in good and prime locations. The situation is different in, where investment properties are available in all locations with consistently low prices. The majority of buyers, of which most are individual portfolio holders, are local or from the old federal states. There is lively demand from institutional investors who have recognised the potential of the area with its attractive price-performance ratio and therefore investing more than in recent years, particularly since the initial prices in all four locations are low in a federal comparison. In 2013 multipliers and rents rose in all locations of the four Thuringian cities. Buying prices of houses requiring refurbishment are increasing more rapidly than those of the well maintained and refurbished properties due to demand from project developers which was higher than in previous years. Rents with potential In the investment properties we offer for sale in Erfurt and we notice a greater difference between the level of the lower existing rents and fairly high rents for new lets. For instance, some long-standing owners have not raised their rents for over ten years and are letting far below the market level. Many potential investors are, however, aware of the rent optimisation potential and buyers can ensure themselves of considerable increases in their long-term rental income. Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Erfurt Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 203,3 203,8 205,0 202,0 203,5 204,1 206,0 208,3 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 108,0 108,1 108,5 106,9 107,7 108,0 109,6 111,4 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,89 1,89 1,89 1,89 1,89 1,89 1,88 1,87 Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 64,9 65,2 65,3 62,9 63,2 63,3 66,0 67,0 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 34,9 35,1 35,2 33,8 34,0 33,9 35,7 36,2 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,86 1,86 1,86 1,86 1,86 1,86 1,85 1,85 Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 103,4 104,4 105,1 106,4 106,9 106,6 107,9 109,6 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 54,9 55,8 56,0 57,2 57,5 57,3 58,6 59,9 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,88 1,87 1,86 1,86 1,86 1,86 1,84 1,83 Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 100,6 100,0 98,30 95,8 95,4 95,1 93,1 92,6 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 52,4 52,1 51,4 50,2 50,2 50,1 49,8 49,8 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,92 1,92 1,91 1,91 1,90 1,90 1,87 1,86 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Erfurt///

3 Steigende Mieten in Erfurt In der thüringischen Landeshauptstadt ging 2013 die Zahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser vor allem aufgrund des geringen Angebots in den sehr guten Lagen im Vergleich zum Vorjahr um rund 18 % zurück. Das Umsatzvolumen legte deutlich auf 65 Mio. EUR zu. Gründe hierfür sind ein größerer Abschluss mit einem Wert von mehr als 10 Mio. EUR und der leichte Anstieg des Durchschnittswertes der Immobilien. Die klassisch gehandelte Objektgröße sind Häuser mit acht Wohneinheiten und Kaufpreisen zwischen und EUR. Ein größeres Neubauprojekt ist in der Altstadt direkt am Domplatz geplant. Hier sollen hochwertige und innovative Wohnungen entstehen. In allen Lagen sind die Mieten gestiegen und erreichen in der sehr guten Lage bei Bestandsimmobilien Spitzenwerte von bis zu 9,50 EUR/m². Mittlere Lagen wie die Johannisvorstadt bieten ein attraktives Preis-Leistungsverhältnis. Dort sind Immobilien ab einem Faktor von 12,5 erhältlich. Sicherheitsorientierten Anlegern empfiehlt Engel & Völkers Commercial die zentral gelegenen und durch gründerzeitliche Bebauung geprägten Stadtteile Andreas- und Krämpfervorstadt wird die Verkaufszahl weiter leicht abnehmen. Das Umsatzvolumen wird voraussichtlich einen Wert von maximal 55 Mio. EUR erreichen. In den guten und sehr guten Lagen werden die Mieten weiter ansteigen. Steigende Preise in In der von der UNESCO zum Weltkulturerbe erklärten Stadt wurden 2013 mit 28 Transaktionen deutlich weniger Objekte verkauft als im Vorjahr. Analog ging das Umsatzvolumen auf 10 Mio. EUR zurück. Dafür stieg der Durchschnittswert pro Immobilie leicht auf EUR. Generell sind alle Lagen gefragt. In der gesamten Stadt sind zudem die Faktoren und Mieten gestiegen. Die größten Steigerungen gab es in den sehr guten Lagen. Dort werden die Objekte in der Spitze mit einem Wert vom 16,1-Fachen der Jahresnettokaltmiete angeboten und die Mieten reichen bis zu 9,80 EUR/m². Aufgrund des begrenzten Angebots in den guten und sehr guten Lagen rücken mittlere Lagen wie z. B. die gründerzeitliche Nordvorstadt in den Fokus der Anleger. Sicherheitsorientierten Investoren empfehlen wir weiterhin die zentrale und sehr gute Lage Parkvorstadt. Aktuell wird ein Bauprojekt in der Nordvorstadt gegenüber dem Neuen Museum realisiert. Dort sollen ein Mehrfamilienhaus errichtet und drei Bestandsimmobilien saniert werden. Insgesamt entstehen hier 34 Wohneinheiten. Rising rents in Erfurt In the Thuringian capital the number of residential investments sold in 2013 decreased by around 18 % especially because of the shortage of properties in prime locations in comparison with The turnover volume increased significantly to 65 million euros. The reasons for this was one transaction with a value of more than 10 million euros and a slight rise in the average value of the properties. The classically traded property size is houses with eight residential units and buying prices between 400,000 and 600,000 euros. A fairly large new construction project is planned in the Altstadt right on Cathedral Square where innovative top quality homes are going to be built. Rents have risen in all locations and reach in prime locations for existing buildings peak values of up to 9.50 euros/m². Average locations such as the Johannisvorstadt offer an attractive price-performance ratio. Properties are available here from a multiplier of 12.5 upwards. Engel & Völkers Commercial recommends securityoriented investors the centrally located districts Andreas- and Krämpfervorstadt with its Wilhelminian-style buildings. In 2014 sales figures will continue to decrease slightly. The turnover volume will probably reach a maximum value of 55 million euros. In good and prime locations the rents are still likely to rise. Increasing prices in In, which was declared by the UNESCO as world cultural heritage, with 28 transactions considerably less properties were sold in 2013 than in the previous year. Analogous to this the turnover volume fell to 10 million euros. On the other hand, the average value per property increased slightly to 364,300 euros. In general all locations are sought after. In addition, in the whole of the city the multipliers and rents have risen. The greatest increases can be seen in the prime locations where the properties are offered at a peak value of 16.1 time the annual net rent and the rents reach as much as 9.80 euros/m². Due to the limited range of properties on offer in good and prime locations, average locations such as the Wilhelminian-style Nordvorstadt, are drawing the attention of investors. We continue to recommend security-conscious investors to look towards the central and prime location Parkvorstadt. At present a building project is being realised in the Nordvorstadt opposite the New Museum. Here the plan is to construct an apartment building and refurbish three existing properties. Altogether 34 residential units will be created altogether. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Erfurt///

4 Erfurt Indikator Indicator Trend Faktor 13,2 14,5 13,4 14,7 13,5 14,9 14,1 16,3 Multiplier 11,9 13,0 12,0 13,6 12,5 13,9 13,5 15,3 10,0 12,3 10,5 12,5 11,0 12,8 12,5 14,2 9,5 10,5 10,0 11,0 10,0 11,5 11,1 12,8 Whg.-Mieten in EUR/m 2 6,50 8,00 6,50 8,80 6,70 8,90 6,90 9,50 Residential rents in EUR/m 2 5,50 6,50 5,50 6,80 5,80 7,00 6,00 7,30 4,50 6,00 4,70 6,20 4,90 6,30 5,00 6,40 4,00 5,00 4,00 5,00 4,00 5,30 4,00 5,60 Indikator Indicator Trend Faktor 13,2 14,2 13,5 14,5 13,5 14,5 14,2 16,1 Multiplier 12,3 13,6 12,5 13,8 12,5 13,8 13,2 14,9 11,3 13,0 11,5 13,0 11,5 13,0 12,5 13,5 10,9 11,8 11,0 12,0 11,0 12,0 11,5 12,8 Whg.-Mieten in EUR/m 2 6,50 8,50 6,50 9,00 6,70 9,30 7,00 9,80 Residential rents in EUR/m 2 6,00 6,50 6,00 7,00 6,00 7,50 6,70 8,00 5,50 6,00 5,50 6,50 5,50 6,50 5,80 6,90 4,00 5,00 4,00 5,00 4,10 5,50 4,20 5,60 Indikator Indicator Trend Faktor 14,5 15,5 14,5 16,0 14,5 16,2 14,7 17,2 Multiplier 12,5 14,6 13,0 14,8 13,2 14,9 13,9 15,5 11,3 13,1 11,5 13,5 11,8 13,7 12,5 14,5 9,3 11,6 10,5 12,0 10,8 12,2 11,7 13,0 Whg.-Mieten in EUR/m 2 6,90 10,00 7,00 10,50 7,20 11,00 7,70 11,50 Residential rents in EUR/m 2 6,00 9,20 6,00 9,20 6,00 9,20 6,50 9,70 5,50 7,70 5,50 7,70 5,50 7,70 6,00 8,10 5,00 6,60 5,00 6,60 5,00 6,60 5,00 6,90 Indikator Indicator Trend Faktor 8,0 10,0 8,3 10,3 8,7 10,7 9,0 11,0 Multiplier 7,0 9,0 7,3 9,3 7,7 9,7 8,0 10,0 6,0 8,0 6,3 8,3 6,7 8,7 7,0 9,0 5,0 6,0 5,3 6,3 5,7 6,7 6,0 7,0 Whg.-Mieten in EUR/m 2 5,40 6,40 5,40 6,40 5,45 6,45 5,50 6,50 Residential rents in EUR/m 2 4,70 5,80 4,70 5,80 4,75 5,85 4,80 5,90 4,00 5,65 4,00 5,65 4,00 5,70 4,00 5,75 2,90 4,20 2,90 4,20 2,95 4,25 3,00 4,30

5 Erfurt - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Erfurt - Residential Investment locations Erfurt Töttelstädt Ermstedt Alach Frienstedt Isserstedt B4 Tiefthal Kühnhausen Bindersleben Schmira Molsdorf Hochheim Bischleben- Stedten Remderoda Münchenroda Übersicht Mittelhausen Gispersleben Möbisburg- Rhoda Roter Berg Waltersleben Stotternheim Sulzer Siedlung Lützeroda Cospeda Ammerbach Westviertel Lichtenhain Closewitz Winzerla Leutra Altstadt Löbstedt Burgau Maua Landgrafenviertel Altstadt Göschwitz Melchendorf Egstedt Schwerborn A71 Kerspleben Urbich Herrenberg Zwätzen Wöllnitz Lobeda Töttleben Azmannsdorf Linderbach Ziegenhain Kernbergviertel B88 Wenigenjena B88 Büßleben Niedernissa Rhoda SAALE Kunitz Drackendorf Schlegelsberg prießnitz Wallichen Vieselbach Hochstedt Laasan Ilmnitz Wogau Tröbersdorf Nord Nordstadt Weststadt Legefeld Untermhaus -Westvororte B2 B85 Schöndorf Nordvorstadt Schönblick Südstadt Possendorf Tinz Dittelstedt Krämpfervorstadt Daberstedt Löbervorstadt Brühlervorstadt Salomonsborn Moskauer Hohenwinden Platz Rieth Ilversgehoven Johannesvorstadt Johannesplatz Marbach Andreasvorstadt Vierzehnheiligen Krippendorf Gaberndorf Parkvorstadt Westvorstadt Altstadt Niedergrunstedt B85 Gelmeroda Lusan-Laune Lusan- Zentrum Lusan-Brüte Nord/Langenberg Debschwitz B92 Stadtmitte Oberweimar Ehringsdorf Pforten Zwötzen Bieblach Ost Liebschwitz Tiefurt Bieblach Ost B2 B92 Süßenborn Taubach Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Erfurt A71 Engel & Völkers Commercial A9 Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters

6 Für 2014 rechnet Engel & Völkers Commercial mit einer wieder steigenden Transaktionszahl von maximal 35 und einem Umsatzvolumen von bis zu 15 Mio. EUR. Hohe Nachfrage in In der Universitätsstadt, der zweitgrößten Stadt Thüringens, werden im Vergleich zu den anderen betrachteten Standorten die höchsten Mieten, Faktoren und Kaufpreise gezahlt. Aufgrund der hohen Wohnraumnachfrage erweist sich hier eine Vermietung in allen Lagen als sehr einfach. Auch in wurden 2013 aufgrund des geringen Angebots mit 27 Wohn- und Geschäftshäusern weniger Objekte gehandelt als im Vorjahr (50). Das Umsatzvolumen reduzierte sich auf 16 Mio. EUR. Dafür stieg der durchschnittliche Objektwert pro Immobilie im Vergleich zu 2012 von auf EUR. Dies ist der höchste Betrag der vergangenen Jahre. In allen Lagen sind die Faktoren und Mieten gestiegen. Bei geeigneter Objektqualität und Mieterstruktur lassen sich auch Spitzenfaktoren realisieren. Da das Angebot in sehr guten Lagen knapp ist, können gute Lagen wie Wenigenjena für potenzielle Käufer interessant sein. Ein Neubauprojekt ist an der Camburger Straße geplant. Dort entsteht bis 2015 eine Wohnanlage mit 114 Wohneinheiten. Zukünftig gehen wir von stabilen Mieten und Faktoren aus, zumal diese bereits jetzt ein hohes Niveau erreicht haben. wird ein sicherer und trotzdem renditestarker Standort bleiben. Vielfältiges Objektangebot in ist auch als die kompakte und grüne Stadt bekannt. Die Stadtentwicklung wird durch Sanierungen historischer Bauten und der Gründerzeitviertel vorangetrieben. Zudem wird versucht, weitere Unternehmen aus den Branchen Maschinenbau, Umwelttechnik oder Automobilzulieferer anzusiedeln, um Arbeitsplätze und Kaufkraft zu schaffen. Da in seit 1989 ein Bevölkerungsrückgang verzeichnet wird, gibt es ein Leerstandsrisiko, das in den guten und sehr guten Lagen insgesamt niedriger ist lag der Durchschnittswert für Wohn- und Geschäftshäuser bei knapp EUR. Für sanierte Wohnungen werden in der Spitze bis 6,50 EUR/m² Miete gezahlt. Die Faktoren liegen in den sehr guten Lagen auf einem attraktiven Niveau von 9 bis 11. Die zentrale Lage Debschwitz mit ihren Gebäuden aus der Gründerzeit bietet Potenzial für Investoren. Dies gilt auch für die Stadtmitte und dort insbesondere für die Haupteinkaufsstraße Sorge. For 2014 Engel & Völkers Commercial reckons with a further increasing number of transactions to a maximum of 40 and a turnover volume of up to 15 million euros. Strong demand in In the university city of, the second-largest city in Thuringia, the highest rents, multipliers and buying prices are paid compared with other surveyed locations. Due to the high demand for homes, flat renting is in all locations very uncomplicated. In, too, in 2013 with 27 residential investments less properties were traded than during the previous year (50) due to the shortage of supply. The turnover volume fell to 16 million euros. However, compared with 2012, the average property value rose from 508,000 to 592,600 euros. This is the highest figure of the past few years. In all locations the multipliers and rents have increased. Top multipliers can also be realized if the property quality and tenant structure are correct. As the supply in prime locations is short, good locations such as Wenigenjena can be of interest to potential buyers. A new building project is planned in Camburger Straße where a new residential complex with 114 homes will be ready by In future we reckon with stable rents and multipliers, especially as these have already reached a high level now. will continue to be a safe and highly profitable site. Wide range of properties offered in is also known as the compact and green city. Urban development is promoted by refurbishment of historic buildings and the Wilhelminian-style quarter. Moreover, efforts are under way to settle other companies from the sectors mechanical engineering, environmental technology or automotive parts suppliers here in order to create jobs and buying power. As there has been a population decline in since 1989, there is a risk of vacancies, but this is generally lower in good and prime locations. In 2013 the average value for residential investments was just under 120,000 euros. A peak rent of up to 6.50 euros/m² is paid for refurbished apartments. The multipliers in prime locations are on an attractive level of 9 to 11. The central location Debschwitz with its buildings from the Wilhelminian era offers potential for investors. This also applies to the city centre, in particular to the main shopping street Sorge. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Erfurt///

7 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2014 Sales price 1 st half 2014 in % 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Erfurt* * * Umlaufrendite **/ current yield ** Inflationsrate/ inflation rate 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj * 1. Hj * Bruttoanfangsrendite gute Lage / Gross initial yield für good locations ** deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität Lage/Location Gut good Mittel average EUR/m² Erfurt min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number min max ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million max. min ** Erfurt * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Commercial Erfurt * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

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