Verwaltung : J. Hofweber & Cie. AG, Schloss Reichenbach, 3052 Zollikofen, Tel

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Gretel Richter
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Schloss Reichenbach Zustandsanalyse Gebäude Nr. 1 Villa Polenta Schützenswertes Gebäude (Denkmalschutz, K-Objekt, Situationswert, Baugruppe A).

Profilierte Laubenpfosten unten Mauerwerk verputzt, Sandsteingewände (mit Segmentbogenstürzen, Mühlesymbol und Jahrzahl über Tür); Keller mit Naturboden. EG +/- 0.00 = 500.60 MüM.

1 Schloss Reichenbach Zustandsanalyse Gebäude Nr. 1 Villa Polenta Schützenswertes Gebäude (Denkmalschutz, K-Objekt, Situationswert, Baugruppe A). Früher Mühle (untere Mühle); Riegbau von 1782 mit Ründi auf gemauertem EG, ausgemauert, verputzt, Balkenlage, Schiebboden, Holzboden; Ziegeldach, kein Unterdach. Profilierte Laubenpfosten unten Mauerwerk verputzt, Sandsteingewände (mit Segmentbogenstürzen, Mühlesymbol und Jahrzahl über Tür); Keller mit Naturboden. EG +/ = MüM. Baugesuch Umbau 1997 bewilligt, nicht umgebaut. Schlossweg 1, Zollikofen. Nur 5 Räume im Erdgeschoss des Hauses sind bewohnbar, zwei davon sind vom Mieter bis jetzt in Eigenregie renoviert worden. Unbewohnte Räume lassen eine Liegenschaft langfristig verkommen. Parzelle 135 Verwaltung : J. Hofweber & Cie. AG, Schloss Reichenbach, 3052 Zollikofen, Tel Ausgestaltung der Zustandsanalyse: Zustandserfassung als Grobdiagnose anlässlich einer Begehung vor Ort mit Protokollen. Sanierungskonzept mit Grobkostenschätzung als Sanierungsbedarf kurzfristig (bis 5 Jahre), mittelfristig (bis 10 Jahre), langfristig (bis 15 Jahre). Basis: Stand 2010, mittlerer Standard, +/- 30%, excl. MWSt. Bern, 18. Juni 2010

2 Zustandsanalyse Schloss Reichenbach Gebäude Nr. 1 Dach Montag, 31. Mai 2010 Tragkonstruktion Grobdiagnose Dach Ziegel etwa 80 jährig, Moosbewuchs. Ein Loch in der Ziegeldeckung mit Wassereintritt ist vorhanden. Kein Unterdach, Wasserspuren Spenglerarbeiten befriedigend, funktionieren Fallrohr nur Strassenseitig, gegen den Bach (Chräbsbach) Speier Kein Blitzschutz vorhanden Tragkonstruktion Dach i.o. Grobdiagnose Tragkonstruktion Wände und Decken Tragkonstruktion Wände i.o. Tragkonstruktion Decken i.o.

3 Zustandsanalyse Schloss Reichenbach Gebäude Nr. 1 Montag, 31. Mai 2010 Grobdiagnose Heizung Heizung Sanitär Elektro Die Heizung (Holzöfen) ist nicht mehr in Betrieb, es wird elektrisch geheizt und mit Ölöfen, Öltank im Keller frei aufgestellt. Grobdiagnose Sanitär Die Sanitärinstallationen sind total veraltet Grobdiagnose Elektro Elektro-Zuleitung, Absicherungen im Dachgeschoss Aufputzleitungen veraltet Dämmung: das Gebäude besitzt keine Wärmedämmung.

4 UG Grobdiagnose UG Decke Böden Wände Fenste Türen Öltank Balkendecke Natur/Zement-teilw.feucht Bruchstein EV holz +Metall/Beton Stütze angefault EG Grobdiagnose EG Decke Böden Wände Fenster Türen Heizkörper Balkendecke Riemen/Lino/ Riegbau alte IV 2009 holz ÖL/Holz Aussentreppe ins OG, ziemlich ausgetreten Briefkasten 1. OG Grobdiagnose OG Decke Böden Wände Fenster Türen Heizkörper Bretterdecke Bretterboden Riegbau/MW alte EV holz Öl teils morsch od.feucht teils IV Aussentreppe ins DG, Laube OG. Keine Abdeckungen, Fenster: keine Storen/Klappläden

5 Dachgeschoss Grobdiagnose DG Decke Böden Wände Fenster Türen Heizkörper Balken/Ziegel Bretter schadhaft Rieg EV keine keine Umgebung Fassaden Grobdiagnose Umgebung Erdgeschoss: Geländer in Beton, schadhaft, zu tief (nicht gem. Normen). Metallgeländer zu tief, horizontal; Seilgeländer nicht normgemäss; Absturzgefahr gross! Erdgeschoss: schöner Buchsgefasster Barockgarten Geländer Kellertreppe nicht normgerecht; Sandsteinsockel Farbe blättert ab Grobdiagnose Fassaden Wände i.o., relativ gepflegte Erscheinung (doch Farbe blättert ab)

Schloss Reichenbach Gebäude Nr. 1 Sanierungskonzept Freitag, 18. Juni 2010 Genereller Zustand: Das Gebäude Nr. 1 macht auf den ersten Blick einen gepflegten Eindruck.

6 Schloss Reichenbach Gebäude Nr. 1 Sanierungskonzept Freitag, 18. Juni 2010 Genereller Zustand: Das Gebäude Nr. 1 macht auf den ersten Blick einen gepflegten Eindruck. Näher gekommen, sieht man, dass überall die Farbe abblättert. Nur noch 5 Räume im Erdgeschoss des Hauses sind bewohnbar, zwei davon sind vom Mieter bis jetzt in Eigenregie renoviert worden. Alle anderen Zimmer sind unbewohnbar. Unbewohnte Räume lassen eine Liegenschaft langfristig verkommen. Im Keller, in den unbewohnten Räumen des EG und OG sowie in den Abstellräumen lagert unzähliges, brennbares Gut, eine (Brand-)Last für das ganze Haus. Empfehlung: das ganze Lagergut sollte entsorgt werden, brauchbare Dinge sollten in einem dafür (brandschutzmässig) hergerichteten Lager gesammelt werden. Die Raumhöhen im Erdgeschoss betragen um 2.35m, im Obergeschoss noch um 2.20m. Das Haus hat abgesprochene Holzöfen und einige mit Öl. Der Tank befindet sich mit einer vorgeschriebene Wanne frei im teilweise feuchten Keller unter einer Holzdecke aufgestellt, die Ölleitungen laufen überall aufputz durch. (Brandschutzmässig nicht i.o.). Die Holzstützen auf Zementplattenfundamenten im Keller sind unten angefault. Im Dach tritt durch ein Loch Wasser in den Estrich ein. Die Sanitären Installationen sind bis auf eine Waschmaschine im EG nicht mehr in Betrieb. Nur noch die bewohnten Teile des EG haben Strom, die Absicherungen finden sich offen im DG. Das Haus ist im Inventar der schützenswerten Bauten der Gemeinde Zollikofen eingetragen, daher dürfen weder innen noch aussen Veränderungen (ohne Zustimmung der Denkmalpflege) vorgenommen werden! Weil das Gebäude zum grössten Teil unbewohnt ist, sind vor allem die Ausbauten mittelfristig gefährdet. Die Struktur ist noch intakt. Unsachgemässe Renovationen haben bereits Schäden erzeugt (WC EG). Kurzfristig sind am Dach Schäden (Wassereintritte: Estrich-Bachseite; Abstellraum Laube 1. OG- Strassenseite) zu beheben (etwa 1'000 Fr.) und die Stützen im Keller sind zu sichern (etwa 2'000 Fr.). Langfristig ist das ganze Dach zu unterhalten und/oder zu erneuern. (Kosten etwa 65'000 Fr., inkl. Gerüstungen und nötige Spenglerarbeiten). Ohne äussere Fremdeinwirkungen wird das Gebäude die nächsten 10 bis 15 Jahren überstehen; doch wenn das Haus bis dahin nicht saniert wird, ist es vielleicht in 20 Jahren dann kaum noch zu retten. In fünf bis zehn Jahren werden die Elektrowerke auf eine Überprüfung der Elektroinstallationen (und dann auf eine Erneuerung mindestens der UV: Kosten ca. 3'000 Fr.) drängen. Es wird ein Energieausweis zu erstellen sein (etwa 3'000 Fr.) Das Gebäude könnte renoviert werden, damit das ganze EG und das OG nutzbar werden (z.b. je eine Wohnung auf ca. 125m2 NF, etwa 5 6 Zimmer) ist mit einem Aufwand BKP 2 von je ca. 350'000 Fr. zu rechnen (ohne Erneuerung des Daches und ohne Dachausbau: Erneuerung Dach etwa +65'000 Fr., dann Dachausbau NF ca. 120m2 mit Lukarnen, etwa +380'000 Fr.).

7 Zusammenstellung Kostengrössen Kurzfristig Das Gebäude ist zum grössten Teil unbewohnt. Feuerfestes Einhausen des Öltanks/ bzw. Schutz der Kellerdecke, Sockel 2'000 Fr. Sichern angefault Stützen im Keller 2'000 Fr. Schaden am Dach beheben 1'000 Fr. Geländer, einfachste Möglichkeit, mit Maschendraht die Geländer im Erdgeschoss zu sichern 2'000 Fr. Mittelfristig Elektro Energieausweis Streichen der Fassaden (mit Gerüstungen) 3'000 Fr. 3'000 Fr Fr. Langfristig Dach Fachmännische Gesamterneuerung, ohne Dachgeschoss (wenn vermarktbar) /Geschosswohnung (Ansatz 3'000 Fr./m2 wie Neubau!) 65'000 Fr. 700'000 Fr. Bern, 18. Juni 2010

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