Inhaltsverzeichnis Grundstücksbegriff im Umsatzsteuerrecht Asset Deal (Direktverkäufe) Begriffserläuterungen...

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1 Vorwort... 5 Inhaltsverzeichnis... 7 Abkürzungsverzeichnis Einleitung und Transaktionsformen Wirtschaftliche Bedeutung von Immobilien Transaktionsformen Der Immobilienbegriff (inländische Immobilien) Zivilrechtlicher Grundstücksbegriff Grundstücke und Immobilien Grundstückszugehör Grundstücksbestandteile Grundstückszubehör (Zugehör ies) Grundstücksgleiche Rechte Superädifikate/Gebäude auf fremdem Grund Gesamtsachen/Unternehmenskauf Steuerrechtlicher Grundstücksbegriff Grundstücksbegriff im Grunderwerbsteuerrecht Allgemeines Bestandteile des Grundstücks (Zugehör) Keine Grundstückseigenschaft für Maschinen und Betriebsvorrichtungen einer Betriebsanlage Befreiung für Gewinnungsbewilligungen (BergG) und Apothekengerechtigkeiten Gebäude auf fremdem Grund und Boden Grundstücksbegriff im Ertragsteuerrecht (EStG, KStG) Systematische Einordnung des Grundstücksbegriffs Ertragsteuerliche Begriffsdefinition im Einzelnen Ertragsteuerliche Folgen der Unterscheidung zwischen Grund und Boden vs Bauwerk Bestandteile und Zubehör Anlagen, Betriebsvorrichtungen und Einrichtungsgegenstände Grundstücksbegriff im Umsatzsteuerrecht Asset Deal (Direktverkäufe) Begriffserläuterungen

2 3.2. Grunderwerbsteuer Grundlagen (GrEStG) Erwerbsvorgänge im Sinne des GrEStG Strukturierung der Erwerbstypen aus grunderwerbsteuerlicher Sicht Zuordnung von Vertragstypen Vorvertrag, Punktation, Rahmenvertrag und deren Abgrenzungsschwierigkeiten Was ist ein Vorvertrag? Was ist eine Punktation? Abgrenzung Vorvertrag generell Abgrenzung Vorvertrag vs Punktation oder Hauptvertrag Abgrenzung aufschiebend bedingter Hauptvertrag vs Vorvertrag Abgrenzung Vorvertrag vs Option Abgrenzung Vorvertrag vs Anwartschaftsvertrag Abgrenzung Vorvertrag vs Vorkaufsrecht Rahmenvertrag Bedingter Vertrag Vertragsbeitritt Vertragsübernahme Beurkundung Vertragsmängel und wirtschaftliche Betrachtungsweise Schein- und Umgehungsgeschäfte, Missbrauch Zum Grundstücksbegriff: Welche Sachen unterliegen der GrESt? Bemessungsgrundlage Bewertungsgrundsätze Keine Zu- oder Abrechnung der Grunderwerbsteuer Anrechnung einer bereits erhobenen GrESt auf die GrESt Vertragsaufhebung und Rückerstattung der GrESt Vertragstypen Kaufvertrag Kaufvertrag mit Übernahme von Lasten

3 Kaufvertrag mit Kaufpreisstundung oder Ratenvereinbarung Kaufvertrag mit gleichzeitigem Kauf des Inventars Kaufvertrag mit Einräumung einer Rente/ eines Wohnungsrechtes als Gegenleistung Anwartschaftsvertrag Übergabsvertrag Tauschvertrag, Realteilungsvertrag Kaufvertrag über ein Superädifikat Einräumung und Kauf eines Baurechtes Unternehmenskaufvertrag Übertragungsverträge aufgrund gesellschaftsrechtlicher Vorgänge Grundstücksbeschaffungsauftrag und Erwerbstreuhandschaft Optionsvertrag Bauherrenmodelle Bauträgervertrag Kauf unter Eigentumsvorbehalt Leasingvertrag Sale-and-lease-back-Vertrag Mietkauf Erwerb durch Zwangsversteigerung Umsatzsteuer bei Kaufvertrag und (Zwangs-)Versteigerung Überblick Grundstücksumsätze allgemein Lieferung eines Gebäudes (Anschaffung) oder Werklieferung (Herstellung) eines Gebäudes Vermietungsumsätze Sonderformen des Grundstücksumsatzes (Unternehmenskaufvertrag, Zwangsversteigerung, Verlosung) Unternehmensveräußerung Unentgeltliche Unternehmensübertragung Zwangsversteigerung Verlosung Der Begriff des Grundstücks isd UStG Umsatzsteuerbefreiung und Option zur USt-Pflicht Allgemeines Käufer ist kein Unternehmer isd UStG oder nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt

4 Käufer ist Unternehmer isd UStG und zum Vorsteuerabzug berechtigt Vorteilsvergleich Vorsteuerberichtigung vs Grunderwerbsteuer Option zur Umsatzsteuer im Zwangsversteigerungsverfahren Vorsteuerkorrektur und Vorsteuerberichtigung beim Verkäufer Allgemeines Vorsteuerberichtigung für Grundstücke des Anlagevermögens Vorsteuerberichtigung für Grundstücke des Umlaufvermögens Verlängerung der Vorsteuerberichtigungsfrist auf 20 Jahre Allgemeines Übergangsbestimmung bei Gebäuden, die für Wohnzwecke vermietet werden Vorsteuerabzug beim Käufer Allgemeines Differenzierung des Vorsteuerabzuges nach Art der Verwendung Vorsteuerabzug beim Käufer im Einzelnen Kleinunternehmerbefreiung Änderungen bei der Vermietung von Geschäftsräumen durch das StabG Vermietung für andere Zwecke als für Wohnzwecke Auslegungsregel Risiko für den Vermieter Teilweise Inanspruchnahme der Option Leistungen von Personengesellschaften und WE-Gemeinschaften Übergangsbestimmungen Vorsteuerabzug des Käufers bei (geplanter) Weiterveräußerung Strategien für den Vorsteuerabzug bei (geplanter) Weiterveräußerung Kein Vorsteuerabzug bei Liebhaberei Vorsteuerabzug bei fehlender Bauherreneigenschaft Vorsteuerabzug bei Erwerb durch eine Wohnungseigentumsgemeinschaft

5 Vorsteuerabzug bei Erwerb durch eine schlichte Miteigentumsgemeinschaft Andere Vertragstypen Grundstückstausch Unternehmenskauf Bauherrenmodelle Rahmenvertrag Optionsvertrag Vorvertrag Anwartschaftsvertrag Ratenkauf Kauf gegen Rente Übergabsvertrag Kauf mit Wohnrechtsfruchtgenuss Bauträgervertrag Kauf mit Eigentumsvorbehalt Leasingvertrag Sale and Lease Back Einkommensteuer Überblick Betriebsvermögen vs Privatvermögen als Grundlage für die Steuerfolgen Abgrenzung Notwendiges gewillkürtes Betriebsvermögen Abgrenzungskriterien Folgen der Zuordnung und Berücksichtigung von Privatanteilen Besteuerung der Veräußerung aus dem Betriebsvermögen ab bis Abhängigkeit von der steuerlichen Einordnung bzw den Gewinnermittlungsarten Gewinnermittlungsarten Auswirkung der Art der Gewinnermittlung auf die Veräußerung von Grund und Boden bis Verschiebung durch steuerfreie Rücklage; von -4-Abs-1/3- auf -5-Ermittler Rechtslage bis Verschiebung der Besteuerung durch Übertragung stiller Reserven Allgemeines

6 Behaltefrist Einheitlicher Fristenlauf für Grund und Gebäude Ersatzwirtschaftsgut Übertragungsrücklage und steuerfreier Betrag Besteuerung der betrieblichen Immobilie bei Betriebsaufgabe Systematische Einordnung Gebäudebegünstigung gem 24 Abs 6 EStG Besteuerung der Veräußerung eines Grundstücks aus dem Betriebsvermögen nach dem Umfang der Besteuerung Gesetzliche Grundlage Veräußerungsgewinn Veräußerung und gleichgestellte Tatbestände Befreiungen im betrieblichen Bereich Grundstücksbegriff isd 30 EStG Nicht dem besonderen Steuersatz unterliegende Grundstücke Inkrafttreten der 30 ff EStG Betriebsausgaben izm dem Verkauf/ Realisierung Auswirkungen und Fälle des fehlenden Betriebsausgabenabzugs Ermittlung des Veräußerungsgewinnes Nachträgliche Einkünfte isd 30a EStG Entnahmen aus und Einlagen in das Betriebsvermögen Einlagen Entnahmen Verlustausgleich bei betrieblichen Veräußerungen Veräußerung durch eine Mitunternehmerschaft Veräußerung von Mitunternehmeranteilen Altbestand, Pauschalbesteuerung und Übergangsbestimmungen Steuersatz Veranlagungsmöglichkeit bzw -pflicht, Vorauszahlungs- und Steuerabzugspflicht

7 Grundstücke des Umlaufvermögens für -4-Abs-3-Ermittler Besteuerung der Veräußerung aus dem Privatvermögen bis Spekulationsgeschäfte (bis ) Anschaffung und Veräußerung Spekulationsfrist (Rechtslage bis ) Befreiungen (Ausnahmen) von der Besteuerung als Spekulationsgeschäft (Rechtslage bis ) Hauptwohnsitzbefreiung (Rechtslage bis ) Selbst hergestellte Gebäude (Rechtslage bis ) Weitere Befreiungen (Rechtslage bis ) Ermittlung der Spekulationseinkünfte (Rechtslage bis ) Anrechnung von Erbschafts-, Schenkungsund Grunderwerbsteuer (Rechtslage bis ) Sonstige Rechtsfolgen bei Veräußerung (Rechtslage bis ) Herstellungsaufwand ( 28 Abs 3 EStG) Erhaltungsaufwand ( 28 Abs 2 EStG) Besteuerung der Veräußerung aus dem Privatvermögen ab dem Regelungssystematik Geltung für beschränkt Steuerpflichtige ( 98 EStG) Ausnahmen von der Besteuerung als private Grundstücksveräußerung (Rechtslage ab ) Hauptwohnsitzbefreiung (Rechtslage ab ) Selbst hergestellte Gebäude (Rechtslage ab ) Ausscheiden wegen höherer Gewalt Bestimmte Tauschvorgänge

8 Ausnahmen von der Besteuerung außerhalb des 30 EStG bzw außerhalb des EStG Ermittlung der Einkünfte aus privater Grundstücksveräußerung Berechnungsmethode und Steuersatz Sonderfälle Schätzung der Anschaffungs- und Herstellungskosten Pauschale Vereinfachungsbestimmung für Verkauf durch WE-Gemeinschaften ( 30b Abs 6 seit dem AbgÄG 2012) Ausschluss vom Werbungskostenabzug ( 20 Abs 2 EStG) Nachversteuerung gem 28 Abs 7 EStG idf vor dem AbgÄG Inflationsabschlag Verlustausgleich Anrechnung der Erbschafts-, Schenkungsund Grunderwerbsteuer Nachträgliche Einkünfte gem 30 EStG Altbestand und Pauschalbesteuerung Besonderer Steuersatz, Immobilienertragsteuer und Regelbesteuerungsoption Vorauszahlungs- und Meldepflicht, Selbstberechnungserklärung, Veranlagungsoption Allgemeines Bemessungsgrundlage Die Meldepflichten der Parteienvertreter ( 30c Abs 1 und 2 EStG) Vorauszahlungspflicht durch den Verkäufer oder Selbstberechnung durch den Parteienvertreter? Vorauszahlung und Meldepflichten bei Personengesellschaften als Verkäufer Abgeltungswirkung und Veranlagungsoption Finanzstrafrechtliche Folgen Haftung der Parteienvertreter Übersicht

9 Sonstige Fragen, Auseinanderfallen von Veräußerer und zivilrechtlichem Verkäufer, Veranlagungsoption für Gesellschafter einer PersonenGes Unternehmensverkauf Tausch Ablösen für Vorkaufsrecht, Wiederkaufsrecht, Ablöse einer Servitut Veräußerung von Industrieanlagen, Betriebsvorrichtungen Sondervertragstypen Bauherrenmodelle Baurechtseinräumung Rahmenvertrag Optionsvertrag Vorvertrag Anwartschaftsvertrag Ratenkauf Kauf gegen Rente Übergabsvertrag Kauf mit Wohnrechtsfruchtgenuss Leasingvertrag Sale and Lease Back Vertragsübernahme Körperschaftsteuer Allgemeines Überblick über die Rechtsformen Gewinnermittlung und Qualifikation der Einkünfte Körperschaften, welche unter 7 Abs 3 KStG fallen (insb Kapitalgesellschaften und bestimmte BgA) Allgemeines Umfang des Betriebsvermögens einer -7-Abs-3-Körperschaft Veräußerung aus dem Betriebsvermögen einer -7-Abs-3-Körperschaft (insb KapGes und bestimmte BgA) Allgemeines Veräußerung nach dem Verkauf durch andere dem KStG unterliegende Rechtsträger Allgemeines

10 Verkauf durch eine Privatstiftung Verkauf durch eine Körperschaft des öffentlichen Rechts Verkauf durch andere Körperschaften Bauherrenmodelle Allgemeines Kleine Bauherreneigenschaft Große Bauherreneigenschaft Personengesellschaften und Gemeinschaften als Bauherr Grunderwerbsteuer Umsatzsteuer Einkommensteuer Systematische Stellung im Ertragsteuerrecht Rechtsfolgen der kleinen Bauherreneigenschaft Rechtsfolgen der großen Bauherreneigenschaft Grundstückstransaktionen durch Share Deal Kapitalgesellschaften Erscheinungsformen und Motivation Grunderwerbsteuer Grundlagen, Begriff der Gesellschaft und Regelungssystematik (GrEStG) Bemessungsgrundlage Der (vereinigende) Erwerber Fallgruppe 1: Erwerber = ein einzelner Rechtsträger Fallgruppe 2: Erwerb im Rahmen einer Umsatzsteuerorganschaft Typisierung der Erwerbstypen aus grunderwerbsteuerlicher Sicht Direkter Anteilsverkauf unter Fremden Direkter Anteilsverkauf im Konzern Mittelbarer Anteilsverkauf unter Fremden Mittelbarer Anteilsverkauf im Konzern Übertragung/Ausübung von Optionen Transaktionen izm gesellschaftsrechtlichen Maßnahmen Kombinierte Transaktionen Einzelne typische Transaktionsvarianten Abtretung von 100 % an einer Ges in einem Abtretungsvorgang Abtretung von 100 % an Käufer und seinen Treuhänder

11 Abtretungen innerhalb des Konzerns Abtretung von weniger als 100 % der Anteile Mittelbarer Anteilserwerb Kapitalmaßnahmen Sacheinlage Umsatzsteuer Einkommensteuer Allgemeines Share Deal aus der Sicht des Verkäufers Veräußerung von Beteiligungen aus dem Privatvermögen Veräußerung von Beteiligungen aus dem Betriebsvermögen Share Deal aus der Sicht des Käufers Anschaffungskosten Fremdfinanzierung Zinsen für die Anschaffung der Beteiligung als Betriebsausgaben Zinsen für die Anschaffung der Beteiligung als Werbungskosten Körperschaftsteuer Überblick Share Deal aus der Sicht des Verkäufers Ermittlung des Veräußerungsgewinns Schachtelbegünstigung Share Deal aus der Sicht des Käufers Anschaffungskosten Firmenwert Fremdfinanzierung Fremdfinanzierung des Beteiligungserwerbs Fremdfinanzierung der Grundbesitzgesellschaft Firmenwertabschreibung und Gruppenbesteuerung Veräußerungsgewinnermittlung bei Firmenwertabschreibung Grundstückstransaktionen durch Share Deal Personengesellschaft Begriffsbestimmung der Personengesellschaft Handelsgesellschaften

12 Gesellschaft bürgerlichen Rechts Stille Gesellschaft EWIV Miteigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümergemeinschaft Grunderwerbsteuer und Gesellschaftsteuer Anwendung der Grundsätze der Besteuerung von Kapitalgesellschaften Transaktionsvarianten Gesellschaftsteuer Umsatzsteuer Einkommensteuer beim Personengesellschaften-Share Deal Allgemeine Einordnung Folge der Unterscheidung (betriebliche vs vermögensverwaltende PersonenGes) Die betriebliche Personengesellschaft Die vermögensverwaltende außerbetriebliche Personengesellschaft Definition Einkunftsermittlung der vermögenverwaltenden PersonenGes Allgemeines Haftungsbeschränkungen Rechtsformänderung/Vermögenseinlagen Vermögensveräußerung der Gesellschaft und 30a ff EStG Selbstberechnungspflicht Abgrenzungsprobleme gewerbliche vs vermögensverwaltende Gesellschaft Allgemeines Grundstücksveräußerungen, gewerblicher Grundstückshandel Gewerblicher Grundstückshandel a bei betrieblichen Personengesellschaften Veräußerung von Anteilen an einer Personengesellschaft Veräußerung von Anteilen an einer vermögensverwaltenden Gesellschaft Veräußerung von Anteilen an einer betrieblichen Gesellschaft Allgemeines und Begriffsumfang

13 Ermittlung des Veräußerungsgewinnes Veräußerung bei Einnahmen- Ausgaben-Rechnung der MU Berücksichtigung von GuB bis Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Veräußerungsgewinnes Kaufpreisfindung aus außerbetrieblichen Gründen Die Anwendung des 30a EStG auf die Veräußerung von Anteilen an einer betrieblichen Personengesellschaften Behandlung des Käufers bei Erwerb eines Anteils an einer Personengesellschaft Kauf von Anteilen an einer vermögensverwaltenden Gesellschaft durch eines dem EStG unterliegende Person Kauf von Anteilen an einer gewerblichen Gesellschaft durch eine dem EStG unterliegende Person Übertragung von Anteilen eines Grundstücks OG/KG an einen dem KStG unterliegenden Rechtsträger Sonderfälle Übertragung sämtlicher Anteile an den letzten verbleibenden Gesellschafter (Anwachsung) Übertragung von Treuhandanteilen Körperschaftsteuer Sacheinlage von Grundstücken/Grundstücksgesellschaften außerhalb des UmgrStG Einleitung Sacheinlage von Grundstücken Gesellschaftsteuer Parallelität GrESt und Gesellschaftsteuer Tatbestände des KVG Gesellschaftsrechte isd KVG Treuhandschaft und KVG Großmutterzuschüsse Bemessungsgrundlage Befreiungen von der GesSt Grunderwerbsteuer

14 Qualifikation einer Sacheinlage nach dem GrEStG Bemessungsbasis für die GrESt Sacheinlage im Konzern Sacheinlage außerhalb des Konzerns Befreiungen und Begünstigungen Umsatzsteuer Sacheinlage in eine Kapitalgesellschaft oder Personengesellschaft Befreiungen und Begünstigungen Einkommensteuer Einlagen in Kapitalgesellschaften Begriff der Einlagen in Kapitalgesellschaften Besteuerung des Einbringenden bei Einlage in eine Kapitalgesellschaft Bewertung bei der übernehmenden Kapitalgesellschaft Gemeiner Wert vs Teilwert Einlagen in Personengesellschaften mit betrieblichen Einkünften Begriff der Personengesellschaft Begriff und Anwendungsfälle der Einlage Besteuerung des die Einlage Leistenden Bewertung bei der übernehmenden Gesellschaft Einlagen in vermögensverwaltende Personengesellschaften Begriff der vermögensverwaltenden Personengesellschaft Ertragsteuerliche (EStG) Behandlung beim Gesellschafter Bewertung bei der übernehmenden vermögensverwaltenden Personengesellschaft Körperschaftsteuer Einlage einer Kapitalgesellschaft in eine andere Kapitalgesellschaft

15 Einlage einer Kapitalgesellschaft in eine Personengesellschaft Einlage eines anderen unter das KStG fallenden Rechtsträgers Sacheinlage von Grundstücksgesellschaften Gesellschaftsteuer Bewertung von Anteilen an PersonenGes Bewertung von Anteilen an KapitalGes Grunderwerbsteuer Umsatzsteuer Einkommensteuer Körperschaftsteuer Grundstücks- und Portfoliotransaktionen in Form von Umgründungen Problemstellung Grundstücke im Umgründungssteuerrecht Grundzüge des UmgrStG Vorliegen von Missbrauch Verschmelzungen Tatbestände des Art I UmgrStG Rechtsfolgen einer Inlandsverschmelzung auf Gesellschaftsebene Verlustabzug Auswirkungen für die übernehmende Gesellschaft Rechtsfolgen einer Inlandsverschmelzung auf Gesellschafterebene Umsatzsteuer Kapitalverkehrsteuer Grunderwerbsteuer Umfang der Begünstigung Bemessungsgrundlage Keine Begünstigung für verschmelzungsbedingte Anteilsvereinigung Mehrfach GrESt bei Mehrfachzügen und Anrechnungsmöglichkeit GrESt-Rückerstattung und Rückerwerb Umwandlung Anwendungsbereich Allgemeines Errichtende Umwandlung Verschmelzende Umwandlungen nach dem UmwG

16 Steuerliche Voraussetzungen Allgemeines Umwandlungsstichtag, Umwandlungsbilanz Weitere ertragsteuerliche Rechtsfolgen der Umwandlung Folgen beim Nachfolgeunternehmen Verlustabzug ( 10 UmgrStG) Verluste der übertragenden Gesellschaft Vortragsfähige eigene Verluste des RNF Behandlung abfindungsberechtigter Gesellschafter Umsatzsteuerliche Folgen Gesellschaftsteuerliche Folgen Grunderwerbsteuer Sonstige Rechtsfolgen der Umwandlung Einbringungen nach Art III UmgrStG Allgemeines Anwendungsvoraussetzungen Allgemeines Einbringungsbilanz und Erfordernisse an den Einbringungsvertrag Positiver Verkehrswert Einbringungsfähiges Vermögen Erfordernis der tatsächlichen Vermögensübertragung Zurechnung des Einbringungsvermögens zum Einbringungsstichtag/Abschluss des Einbringungsvertrages Gegenleistung ( 19 UmgrStG) Erfordernisse bei der übernehmenden Körperschaft Übernehmende Körperschaft Einbringungsstichtag Rückwirkungsfiktion Steuerliche Bewertung des eingebrachten Vermögens Bewertung der (neuen) Anteile an der übernehmenden Körperschaft Rückwirkende Korrekturen des Einbringungsvermögens Allgemeines Anwendungsbereich Zurückbehalten von Wirtschaftsgütern Zurückbehalten von Fremdkapital/Verbindlichkeiten

17 Verschieben von Wirtschaftsgütern Beziehung von Ausschüttungen, Einlagenrückzahlungen und Gesellschaftereinlagen Verlustabzug und Übergang der Verluste Umsatzsteuer Gebühren nach dem GebG Kapitalverkehrsteuer Befreiung gem 22 Abs 4 UmgrStG Befreiung nach 6 Abs 1 Z 3 KVG Grunderwerbsteuer Sonstige Rechtsfolgen Zusammenschluss Allgemeines Ertragsteuerliche Folgen und Voraussetzungen eines Zusammenschlusses Verlustabzug und Übergang von Verlusten Umsatzsteuer Gebühren nach dem GebG Kapitalverkehrsteuern Grunderwerbsteuer Realteilung Spaltung Steuerlich strukturierte Immobilientransaktionen (Fallbeispiele) Fallbeispiel 1: Neustrukturierung bzw. Umstrukturierung eines Immobilienportfolios einer Kapitalgesellschaft aus familiären Gründen mit Kombination Asset Deal und Share Deal Ausgangslage und Ziel Ausgangslage Ziel Analyse Maßnahmen und Ergebnis Phase 1 (Vorbereitung) Phase 2 (Trennung operativer Bereich von Immobilienbereich) Fallbeispiel 2: Trennung der Liegenschaften vom operativen Betrieb Ausgangslage und Ziel Analyse Maßnahmen und Ergebnis Fallbeispiel 3: Umstrukturierung und Verkauf von Immobilien Ausgangslage und Ziel

18 Analyse Maßnahmen und Ergebnis Vorbereitungsmaßnahme: Ausgliederung Umsetzungsmaßnahme (Verkauf der Gesellschaft) Fallbeispiel 4: Joint-Venture-Modell und spätere Auflösung des Joint Venture Ausgangslage und Ziel Analyse Maßnahmen und Ergebnis Einräumung und Übertragung von Baurechten Einleitung Grunderwerbsteuer Umsatzsteuer Einkommensteuer Wirtschaftliches Eigentum Einräumung eines Baurechts Übertragung eines mit einem Baurecht belasteten Grundstücks Beendigung des Baurechtes Körperschaftsteuer Einräumung eines Baurechts Übertragung eines mit einem Baurecht belasteten Grundstücks Beendigung des Baurechtes Transaktionen von Superädifikaten Begriffsdefinition Grunderwerbsteuer Grunderwerbsteuerliche Einordnung des Superädifikates Abschluss des Grundstücksnutzungsvertrages Errichtung des Superädifikates Übertragung des Grundstückes oder des Superädifikates Beendigung des Grundnutzungsvertrages Beendigung durch Abschluss eines Kaufvertrages über das Superädifikat oder über das Grundstück Vorzeitige Beendigung durch vereinbarte Aufhebung des Grundnutzungsvertrages Übergang des Superädifikates nach Vertragsablauf

19 11.3. Gebührengesetz Umsatzsteuer Ertragsteuern Grundeigentümer Gebäudeeigentümer Investitionen des Superädifikateigentümers Vereinigung von Grund und Gebäude Übertragung des Gebäudes und Zusammenfallen des Superädifikats mit dem Grundeigentum Beendigung des Grundnutzungsverhältnisses Verträge zwischen nahen Angehörigen Einräumung und Übertragung von Fruchtgenussrechten Einleitung Grunderwerbsteuer Gebührenrecht Umsatzsteuer Einkommensteuer Zurechnung der Wirtschaftsgüter (wirtschaftliches Eigentum) Zurechnung der Einkünfte Fruchtgenuss zwischen nahen Angehörigen Abschreibung Unentgeltliche Einräumung von Fruchtgenussrechten Entgeltliche Einräumung und Veräußerung von Fruchtgenussrechten Körperschaftsteuer Zurechnung der Wirtschaftsgüter (wirtschaftliches Eigentum) Zurechnung der Einkünfte Abschreibung Unentgeltliche Einräumung und Veräußerung von Fruchtgenussrechten Entgeltliche Einräumung und Veräußerung von Fruchtgenussrechten Gestaltung von Fruchtgenussvereinbarungen Grundstücksoptionen und Leasingverträge Einleitung Grunderwerbsteuer Wann liegt eine grunderwerbsteuerlich relevante Option vor? Wann tritt bei einer Option Grunderwerbsteuerpflicht ein? Optionen beim Leasing

20 13.3. Gebührenrecht Umsatzsteuer Allgemeines Fallkonstellationen Übertragung der Option Leasingvertrag: Einkommen- und Körperschaftsteuer Allgemeines zum Leasing Zurechnung des Leasinggutes Ertragsteuerliche Rechtsfolgen bei Kauf des Leasinggutes Ertragsteuern Grundstücksoptionen Grunderwerbsteuer Umsatzsteuer Ertragsteuern Liegenschaftstransaktion gegen Renten Begriffsbestimmungen Grunderwerbsteuer Grunderwerbsteuertatbestände izm einer Rente Bewertung der Rente Herausrechnung des Grundstückswertes bei Übertragung von Gesamtsachen Gebührengesetz Umsatzsteuer Einkommensteuer Nicht betriebliche Liegenschaften Liegenschaftstransfer im Rahmen der Übertragung von Betrieben, Teilbetrieben und Mitunternehmeranteilen gegen Rente Kaufpreis(Gegenleistungs)rente Versorgungsrente Unterhaltsrente Berechnung des Rentenbarwertes Übersicht und Zusammenfassung aus Sicht des EStG Veräußerung von Liegenschaften des Betriebsvermögens gegen Rente Ausgliederungen und Grundstücksverkäufe durch Gebietskörperschaften Allgemeines Veräußerung von Immobilien Grunderwerbsteuer

21 Veräußerung aus dem Vermögen eines Betriebs gewerblicher Art Umsatzsteuer Körperschaftsteuer Veräußerung aus dem Hoheits- und dem nicht betrieblichen Bereich Vermietung von Grundstücken durch ausgegliederte Rechtsträger Umsatzsteuer bei Vermietung an Gemeinden Begünstigungen für Ausgliederungen nach dem Art 34 Budgetbegleitgesetz Allgemeines Voraussetzungen für die Befreiung Übertragende Körperschaft Übernehmender Rechtsträger Der Begriff Ausgliederung Der Begriff Aufgaben Der übernehmende Rechtsträger Umfang der befreiten Vorgänge Rückgliederungen Treuhandschaften Begriffsdefinition Praktische Anwendungsfälle Grunderwerbsteuer Die Wende in der langjährigen Rechtsprechung Arten der Treuhandschaft Übertragungstreuhand Erwerbstreuhand (treuhändiger Erwerb einer Liegenschaft) und Beschaffungsauftrag Personenänderungen Wechsel des Treuhänders Treugeberwechsel Sonderform der Treuhandschaft Verwertungsermächtigung Steuersatz Bemessungsgrundlage für den Treuhanderwerb Auflösung der Treuhandschaft Steuerbefreiungen und Treuhandschaft Anteilsvereinigung durch Treuhänder ( 1 Abs 3 GrEStG) Umsatzsteuer Ertragsteuern

22 17. Stiftung von Liegenschaften an Privatstiftungen Begriffsbestimmungen Der Begriff der Privatstiftung Unentgeltliche oder entgeltliche Übertragung? Stiftungseingangssteuer Grunderwerbsteuer Umsatzsteuer Allgemeines Zuwendung einer unternehmerisch genutzten Liegenschaft Zuwendung einer nicht unternehmerisch genutzten Liegenschaft Ertragsteuerliche Behandlung einer Zuwendung an eine nicht betriebliche Privatstiftung (Normalfall) Allgemeines Stiftung der Liegenschaft aus dem Privatvermögen des Stifters Die Zuwendungsfiktion des 27 Abs 1 Z 7 EStG Stiftung der Liegenschaft aus dem Betriebsvermögen des Stifters Spätere Veräußerung der gestifteten Liegenschaft durch die Privatstiftung Erwerb gegen Rente/Sonderausgaben Beurteilung von rechtsgeschäftliche Beziehungen zur Privatstiftung izm Liegenschaftstransaktionen Schenken und Vererben von Immobilien Begriffsbestimmung Schenkung und Vererbung Gemischte Schenkung Erbschafts- und Schenkungssteuer, Schenkungsmeldegesetz Grunderwerbsteuer bei Schenken und Vererben von Liegenschaften Allgemeines Bemessungsgrundlage Umsatzsteuer bei Schenken und Vererben Einkommensteuer Allgemeines Unentgeltliche Übertragung von Privatvermögen Unentgeltliche Übertragung von Betriebsvermögen Überführung von Immobilien aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen

23 19. Offene und verdeckte Gewinnausschüttung von Immobilien Allgemeines Verdeckte Gewinnausschüttung Grundstücke als Gegenstand einer offenen oder verdeckten Gewinnausschüttung Strafrecht Körperschaftsteuer: Ausschüttung aus Sicht der Gesellschaft Allgemeines Fallbeispiele vga im Zusammenhang mit Immobilien Verdeckte Ausschüttung an der Wurzel Einkommensteuer: Aus Sicht des Empfängers Grunderwerbsteuer Allgemeines und Zweifelfragen GrESt-Erscheinungsformen izm einer vga Steuerliche Behandlung von Grundstücksnebenleistungen (Makler, Vermittler) Grunderwerbsteuer Grunderwerbsteuerliche Behandlung der Maklerprovision Alleinvermittlungsaufträge und Erwerb einer Verwertungsbefugnis Allgemeines Einräumung einer Verwertungsbefugnis Alleinvermittlungsaufträge und Spezialvollmachten Weitere Fälle Umsatzsteuer Vorsteuerabzug für vom Werbungskosten-/Betriebsausgabenabzug ausgeschlossene Maklerleistungen Einkommensteuer Der Verkäufer trägt die Maklerprovision Der Käufer trägt die Maklerprovision Körperschaftsteuer Der Verkäufer trägt die Maklerprovision Der Käufer trägt die Maklerprovision Steuerliche Aspekte bei der Finanzierung von Grundstückstransaktionen Gesellschaftsteuer Gebührengesetz Ertragsteuern Asset Deal Einkommensteuer Verteilungsregel des Finanzierungsaufwands

24 Einkommensteuer bei VuV Körperschaftsteuer Ertragsteuern Share Deal Kapitalgesellschaft Einkommensteuer Fremdfinanzierung des Beteiligungserwerbs Fremdfinanzierung der Grundbesitzgesellschaft Körperschaftsteuer Fremdfinanzierung des Beteiligungserwerbs Fremdfinanzierung der Grundbesitzgesellschaft Ertragsteuern Share Deal Personengesellschaft Grunderwerbsteuerbefreiungen und -begünstigungen Befreiungen nach dem Grunderwerbsteuergesetz Abs 1 Z 1 GrEStG Abs 1 Z 2 GrEStG Persönliche Voraussetzungen Gegenstand der Zuwendung Nacherhebung der Steuer Abs 1 Z 4 GrEStG Abs 1 Z 5 GrEStG Abs 1 Z 6 GrEStG Abs 1 Z 7 GrEStG Abs 1 Z 9 GrEStG Abs 2 GrEStG Befreiungen nach dem NeuFöG Befreiungen nach dem Immobilien-Investmentfondsgesetz (ImmoInvFG) Befreiung nach Art 34 BBG 2001: Ausgliederungen von Aufgaben der Körperschaften des öffentlichen Rechts Grunderwerbsteuerbegünstigungen nach dem UmgrStG Eintragungsgebühr für die Eintragung in das Grundbuch Literaturverzeichnis Stichwortverzeichnis