VLV-Vortragsreihe 2018

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Andreas Otto
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Lenzerheide, 19. Januar 2017 Manfred Fiegl dipl.

1 VLV-Vortragsreihe 2018 Ferienimmobilien zwischen Herzensangelegenheit und Anlageobjekt Priva Lodge, Lenzerheide, 19. Januar 2017 Manfred Fiegl dipl. Treuhandexperte / Betriebsökonom HWV Direkt: Mail: m.fiegl@curver.ch

2 Vorstellung (I/II) Manfred Fiegl Inhaber Curvér Immobilien & Treuhand AG 10 Jahre Bankenumfeld: Graub. Kantonalbank in Chur und Crédit Suisse in Zürich 10 Jahre Tourismus: Tourismusdirektor in Lenk und Lenzerheide Seit 2012 Immobilien + Treuhand: Inhaber Trimea AG, AVES Hotelmanagement AG und Curvér AG 43 Jahre, verheiratet, 2 Söhne (5 und 6 ½ Jahre), wohnhaft in Lenzerheide Seite 2

3 Vorstellung (II/II) Curvér Immobilien & Treuhand AG Gegründet Mitarbeiter 3 Standorte: Lenzerheide Hauptstrasse, Lenzerheide Soleval, Savognin Hauptstrasse Verkauf: 30 Immobilien p./jahr in Mittelbünden Verwaltung: 120 Stockwerkeigentümergemeinschaft mit Wohneinheiten Vermietung: Ferienwohnungen mit ca. 600 Betten Treuhand: ca. 60 Firmenkunden und 250 Steuerkunden Seite 3

4 Inhaltsverzeichnis 1. Begrüssung und Vorstellung 2. Bedeutung der Ferienimmobilien für die lokale Wirtschaft 3. Die Ferienimmobilie als Herzensangelegenheit 4. Die Ferienimmobilie als Anlageobjekt 5. Einfluss regelmässiger Investitionen auf den Marktpreis 6. Exkurs: Steuern und Beiträge bei Renovationen 7. Sanierungen und auf was zu achten ist (Teil Parpan Gips) Seite 4

5 Bedeutung der Ferienimmobilien für die lokale Wirtschaft Seite 5

6 Bedeutung der Ferienimmobilien für die lokale Wirtschaft Seite 6

7 Bedeutung der Ferienimmobilien für die lokale Wirtschaft Gemeinde Vaz/Obervaz (3 083 Zweitwohnungen (72%) Investitionen pro Jahr: ca. CHF 31.0 Mio. Konsumausgaben pro Jahr: ca Mio. Logiernächte pro Jahr (geschätzt): ca LN Die direkt mit den Ferienwohnungen zusammenhängende Wertschöpfung in der Gemeinde Vaz/Obervaz dürfte in etwa CHF 65.0 Mio. bis CHF 85 Mio. ausmachen (ohne Neubau) Die eigengenutzten Ferienimmobilien generieren in etwa die Hälfte aller Nächtigungen in der Region Seite 7

8 Die Ferienimmobilie als Herzensangelegenheit Ferienimmobilien werden zu 90% aus emotionalen Gründen gekauft bzw. gehalten. Oft steht die Wertentwicklung nicht an erster Stelle. Traditionen Erinnerungen mit Familie Freundschaften Rückzugsort Seite 8

9 Die Ferienimmobilie als Herzensangelegenheit Ferienimmobilien werden zu 90% aus emotionalen Gründen gekauft bzw. gehalten. Oft steht die Wertentwicklung nicht an erster Stelle. ABER BEI EINEM VERKAUF, z.b. Aus Altersgründen Infolge fehlendem Interesse / fehlender finanzieller Möglichkeiten der Familienangehörigen (bei 80% aller Handänderungen der Fall) Veränderter Nutzungsgewohnheiten Neuer finanzieller Ausgangslage (z.b. Pensionierung/Krankheit) kann dem Wert einer Ferienwohnung unerwartet rasch und meistens anders als erwartet eine hohe Bedeutung zukommen Seite 9

10 Die Ferienimmobilie als Anlageobjekt seit % -7.9% Quellen: UBS Alpine Property Focus Wüest&Partner, Immomonitoring Seite 10

11 Die Ferienimmobilie als Anlageobjekt Persönliche Einschätzung zu Nachfrage und Preisentwicklung: Nachfrage insgesamt geringer als noch vor 3-4 Jahren, weil Restriktivere Finanzierungspolitik der Banken Automatischer Informationsaustausch (Steuern) Wechselkurs CHF/EUR Verändertes Reiseverhalten Preisentwicklung eher «seitwärts», evtl. leicht tiefer als heute «Geringere» Nachfrage Viele Handänderungen (Generationenwechsel, Personen im Ausland) Falsche Preisfestlegungen Achtung: gilt nicht für Luxusimmobilien, Spezialimmobilien und Ferienimmobilien < CHF 1.0 Mio. Seite 11

Die Ferienimmobilie als Anlageobjekt 2012 2015 CHF 11

12 Die Ferienimmobilie als Anlageobjekt CHF / m2 Quellen: UBS Alpine Property Focus Seite 12

Die Ferienimmobilie als Anlageobjekt Baujahr:

13 Die Ferienimmobilie als Anlageobjekt Baujahr: 1980 Renovation: keine Erzielter Verkaufspreis: CHF / m2 Baujahr: 1982 Renovation: Wohnungsrenovation 2013 Erzielter Verkaufspreis: CHF / m2 Baujahr: 2012 Neubau Vermutlicher Verkaufspreis: CHF / m2 Seite 13

(Gleiche Lage, gleiche Wohnungsgrösse, gleiche Hausinfrastruktur) 3

14 Einfluss regelmässiger Investitionen auf den Verkaufspreis Welche der beiden nachfolgenden Wohnungen hat den höheren Verkaufspreis erzielt? (Gleiche Lage, gleiche Wohnungsgrösse, gleiche Hausinfrastruktur) 3 ½-Zimmer-Dachwohnung Baujahr: 1982 Renovation: Pinselsanierung 3 ½-Zimmer-Etagenwohnung Baujahr: 1971 Renovation: keine Seite 14

höher als bei Objekt links - Keine Investition

Gebeäudehülle - Erneuerungsfonds CHF 8 000.00 p.

15 Einfluss regelmässiger Investitionen auf den Verkaufspreis Realisierter Verkaufspreis 15 % höher als bei Objekt links - Keine Investition in Gebäudetechnik bzw. Gebeäudehülle - Erneuerungsfonds CHF p./wohneinheit - Gebäudetechnik und hülle im 2012 für CHF komplett saniert - Erneuerungsfonds in der Zwischenzeit bereits wieder bei CHF p./wohneinheit Seite 15

16 Exkurs: Steuern und Beiträge bei Renovationen Renovationsarbeiten an der Ferienliegenschaft können von der Einkommenssteuer abgezogen werden (insofern nicht wertvermehrend). Beispiel (approx. Berechnung): Sanierung 3 ½-Zimmerwohnung (80m2) mittlerer Renovationsstandard ohne Fenster und ohne Eingriff in Bausubstanz Küche CHF Bad CHF Bodenbeläge CHF Türen CHF Malerarbeiten CHF Diverses CHF Total CHF Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 25% können CHF Steuern eingespart werden. Seite 17

17 Exkurs: Grundstückgewinnsteuer Der höchstmögliche Verkaufspreis ist nicht immer der aus Sicht des Nettoergebnisses beste Verkaufspreis, denn Grundstückgewinnsteuer im Kanton Graubünden (Besteuerung am Ort der gelegenen Sache) ist sehr progressiv ausgestaltet: Zu- bzw. Abschläge je nach Besitzesdauer Abzüge für die Geldentwertung seit Erwerb (vor 1996) Gewinnsteuersatz progressiv je nach Gewinn Abzüge nicht vergessen (Mobiliar, Erneuerungsfonds, Investitionen etc.) Vorgenannte Punkte sind mit Ihrem Makler oder Treuhänder unbedingt vor der Festlegung des möglichen Verkaufspreises zu berechnen und zu diskutieren Seite 18

18 Exkurs: «Erbvorbezug» Die grössten, steuerlichen Stolpersteine sind bei der innerfamiliären Übertragung insb. beim «Erbvorbezug» zu berücksichtigen. Eine innerfamiliäre Übertragung im Rahmen eines Erbvorbezuges ist entgegen der landläufigen Meinung nicht unter allen Umständen steuerfrei, z.b. wenn der Übertragungswert der Liegenschaft zu tief angesetzt wird (Faustregel Kanton Graubünden 20% unter dem amtlichen Verkehrswert wird akzeptiert) => Schenkungssteuer Hypotheken oder Finanzierungen übernommen werden (Hypothek = Gegenleistung und diese übersteigt die Anlagekosten) Nutzniessung z.g. der Eltern vereinbart werden (z.b. lebenslängliches Wohnrecht) Beim Abschluss eines Vertrages auf «Anrechnung zukünftiger Erbschaft» (Erbvorbezug) empfiehlt es sich nebst dem Notar auch einen Treuhänder beizuziehen. Seite 19

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