BEWERTUNGSGUTACHTEN. Zweck: Wertermittlung im Konkursverfahren (GZ 2 S 142/09h Handelsgericht Wien) Stichtag: (Tag der Befundaufnahme)

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1 IMMOBILIENTREUHÄNDERIN MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC. IMMOBILIENVERWALTER -MAKLER U. BAUTRÄGER Immobiliensachverständige für Verkehrswertermittlung, CIS ImmoZert Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung 2500 Baden, Isidor Trauzl Straße 25 Tel , Fax regina.halbwidl@aon.at BEWERTUNGSGUTACHTEN Verkehrswertermittlung der 1/1 Anteile an der EZ 1562 GB 01606, B-LNr. 1 mit der Liegenschaftsadresse 1210 Wien, Großbauerstraße 64 Auftraggeber: Rechtsanwalt Dr. Thomas Engelhart als Masseverwalter im Konkurs über das Vermögen des Herrn Robert Bartl, geb Zweck: Wertermittlung im Konkursverfahren (GZ 2 S 142/09h Handelsgericht Wien) Stichtag: (Tag der Befundaufnahme)

2 Inhaltsverzeichnis 1. ALLGEMEINES AUFTRAG AUFTRAGGEBER ZWECK DER WERTERMITTLUNG BEWERTUNGSSTICHTAG BEFUNDAUFNAHME (LOKALAUGENSCHEIN) ANGABEN DER BEI DER BEFUNDAUFNAHME ANWESENDEN PERSONEN BEWERTUNGSGRUNDLAGEN UND UNTERLAGEN VORBEMERKUNGEN UMSATZSTEUER GENAUIGKEITSANFORDERUNGEN UND HINWEISPFLICHT UNABHÄNGIGKEIT DER GUTACHTERIN, VERTRAULICHKEITSERKLÄRUNG 5 2. BEFUND GRUNDBUCHSSTAND BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT Beschreibung des Grundstücks Beschreibung der Baulichkeiten: BESTANDRECHTE UND RECHTE DRITTER ZUBEHÖR: 24 Seite II

3 2.5. ÖFFENTLICHE ABGABEN ANMERKUNG ENERGIEAUSWEISVORLAGE BEWERTUNG WAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS VERGLEICHS- UND SACHWERTVERFAHREN Vergleichswert pro m² Boden Berechnung des gebundenen Bodenwerts: Kontrollkalkulation Bauwert Sachwert VERKEHRSWERTERMITTLUNG ZUSAMMENFASSUNG ANMERKUNGEN ANHANG FOTODOKUMENTATION AUßENANSICHTEN FOTODOKUMENTATION INNENANSICHTEN ERDGESCHOSS FOTODOKUMENTATION INNENANSICHTEN DACHGESCHOSS FOTODOKUMENTATION INNENANSICHTEN DACHBODEN: FOTODOKUMENTATION INNENANSICHTEN KELLERGESCHOSS: 48 Seite III

4 6.6. FOTODOKUMENTATION MÄNGELBEISPIELE LITERATURVERZEICHNIS 53 Seite IV

5 1. Allgemeines 1.1. Auftrag Ermittlung des Verkehrswerts der 1/1 Anteile an der EZ 1562 GB B-LNr. 1, mit der Liegenschaftsadresse 1210 Wien, Großbauerstraße 64, zum Stichtag Auftragsbasis: Auftragsschreiben von Herrn Dr. Thomas Engelhart, Rechtsanwalt vom übermittelt per Telefax am , sowie Auftragsbestätigung vom Auftraggeber Herr Dr. Thomas Engelhart, Rechtsanwalt, 1030 Wien, Esteplatz 4 als Masseverwalter im Konkurs über das Vermögen des Herrn Robert Bartl, Konkursverfahren des Handelsgerichts Wien GZ 2 S 142/09h 1.3. Zweck der Wertermittlung Wertermittlung im Konkursverfahren 1.4. Bewertungsstichtag Befundaufnahme (Lokalaugenschein) am , 10:00 bis 10:35 Uhr: Anwesenheit von: Frau Ingrid Bartl Frau Mag. Regina Halbwidl, MSc., SV 1.6. Angaben der bei der Befundaufnahme anwesenden Personen Frau Bartl gibt an, dass die Liegenschaft an das öffentliche Erdgas- Wasserleitungs-, Kanal- und Stromversorgungsnetz angeschlossen ist. Weiters teilt Frau Bartl mit, dass die haustechnischen Anlagen, wie Heizung Warmwasseraufbereitung, Wasser- und Stromleitungen sowie Küchen- und Seite 1

6 Badezimmerinstallationen zum Bewertungsstichtag funktionstüchtig bzw. einsatzbereit sind. Sie gibt weiters an, dass keine öffentlich-rechtliche Aufträge offen seien und dass es für die Liegenschaft keinerlei Miet- Pacht- oder sonstige Nutzungsverträge gäbe Bewertungsgrundlagen und Unterlagen Grundbuchsauszug vom Auszug aus der digitalen Katastralmappe Erhebungen in der Urkundensammlung Grundbuchsgericht Grundbuchsauszüge der erhobenen Vergleichsliegenschaften Auszüge aus der digitalen Katastralmappe der erhobenen Vergleichsliegenschaften Internetabfragen Umweltbundesamt/Verdachtsflächenkataster Stand vom Internetabfragen Pläne und Orthophotos Stand vom Stand vom Stand vom Internetabfragen Grundbuch: Stand vom Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadtgemeinde Wien Internetabfrage Stand vom Unterlagen aus dem Bauakt: Kopie des Einreichplanes, Grundrisse, Lageplan, Gebäudeschnitt Ansichten Genehmigungsvermerk der Baubehörde vom Kopie des Bewilligungsbescheids zur Abtragung einer Gartenhütte und Errichtung eines Kleinhauses vom Kopie des Baubewilligungsbescheids für die Errichtung eines Einfamilienhauses in 1210 Wien, Großbauerstraße 64 Kopie des Bewilligungsbescheids zur Entfernung von Bäumen vom Kopie des Benützungsbewilligungsbescheids für das in 1210 Wien, Großbauerstraße 64 errichtete Kleinhaus vom Tagebuchzahl-Statistik der Grundbuchsstücke Kaufverträge BG Floridsdorf für GB vom Eigene Vergleichspreissammlung Fotos Erhebungen bei Bauträgern, Maklern Seite 2

7 Liegenschaftsbewertungsgesetz idgf ÖNORM B 1802 Fachliteratur lt. Literaturverzeichnis im Anhang 1.8. Vorbemerkungen Die Sachverständige geht bei der Gutachtenserstellung von den ihr zur Verfügung gestellten Unterlagen und ihr gegebenen Informationen aus. Das Gutachten wurde ausschließlich nach den Bestimmungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992, BGBl 1992/150 erstellt. Es wird der Verkehrswert gem. 2 Abs 2 LBG ermittelt. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass dieser Verkehrswert ex definitione nicht ident mit einem Beleihungswert ist. Wenn nicht ausdrücklich anders angegeben versteht sich die Wertermittlung geldlastenfrei. Eine rechtliche und auch steuerliche Beurteilung wird von der Gutachterin nicht vorgenommen. Es wird weiters angenommen, dass gegebenenfalls wertbeeinflussende Abgaben, Beiträge oder Gebühren zum Stichtag bezahlt sind, und Grundstücksabtretungen, Sonderumlagen oder ähnliches nicht mehr anfallen. Es wurde nicht geprüft, ob zugunsten des Bewertungsgrundstücks irgendwelche nicht im Grundbuch eingetragenen Rechte, auch aufgrund privatrechtlicher Vereinbarungen, oder dinglich nicht gesicherte Verpflichtungen der Liegenschaftseigentümer bestehen. Währungsbeträge sind in Euro angegeben, Flächenmaße in Quadratmeter. Die Liegenschaft wurde mit bloßem Augenschein besichtigt. Die Feststellungen zur Beschaffenheit und den tatsächlichen Eigenschaften der baulichen Anlagen, des Grundstückes und des Bodens erfolgt ausschließlich auf Grundlage der Ortsbesichtigung und der vorliegenden Unterlagen. Von der Sachverständigen wurden weder eine bauliche noch eine bauphysikalische Untersuchung des Gebäudes durchgeführt, noch wurde eine Untersuchung der Teile durchgeführt, welche überdeckt sind, sich nicht offen darbieten oder unzugänglich sind. Die Funktionsfähigkeit der haustechnischen und sonstigen technischen Anlagen wurde seitens der Sachverständigen nicht im Detail sondern nur nach dem bloßem Augenschein geprüft. Detaillierte Untersuchungen, insbesondere zerstörende Untersuchungen wurden nicht ausgeführt, weshalb Angaben über nicht sichtbare Bauteile und Baustoffe aus Auskünften, die der Sachverständigen gegeben werden, auf vorgelegte Unterlagen oder Annahmen beruhen. Sie dürfen daher nicht so interpretiert werden, als würden diese die Konstruktion oder das bauliche Tragwerk in seiner Gesamtheit beurteilen. Es wird ausdrücklich festgehalten, dass dieses Gutachten jedenfalls kein Gutachten über den allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses im Sinne des 37 Abs 4 WEG 2002 darstellt. Die Bewertung allfälliger Instandhaltungs- Instandsetzungs- oder Herstellungskosten wird von der Sachverständigen entsprechend ihrer Seite 3

8 Erfahrungen angesetzt und wird dabei von einer der Lage und jeweiligen Nutzung des Objektes marktkonformen Ausführung ausgegangen. Maße und Flächen sind den vorgelegten Unterlagen entnommen und wurden örtlich nicht oder nur stichprobenweise überprüft. Technische Berechnungen sind überschlägig, d.h. in einem Genauigkeitsmaß ausgeführt wie es für die Bewertung des Verkehrswerts maßgeblich ist. Soweit nichts anderes augenscheinlich feststellbar ist, wird angenommen, dass konsensgemäß gebaut wurde, daher keine Abweichungen der tatsächlichen Bauführung vom genehmigten Bauplan vorliegen und sämtliche behördliche Auflagen erfüllt wurden. Der Wertermittlung werden die Umstände zugrundegelegt, die im Rahmen einer üblichen, ordnungsgemäßen und angemessenen Erforschung des Sachverhaltes, vor allem bei der örtlichen Besichtigung erkennbar waren oder sonst bekannt geworden sind. Die Bewertung der Liegenschaften beinhaltet grundsätzlich alle auf den Grundstücken errichteten Gebäude und die darin eingebaute Gebäudeausstattung, wie Installationen, Sanitäreinrichtungen, Heizungsanlagen, etc. Weiters sind Außenanlagen, Einfriedungen, Gartengestaltungsbauwerke sowie alle Ver- und Entsorgungseinrichtungen im ermittelten Verkehrswert berücksichtigt. Die auf der Liegenschaft vorhandenen Fahrnisse, wie Möblierung, Gerätschaften, Hausrat etc. sind im ermittelten Verkehrswert nicht eingerechnet. Das vorliegende Verkehrswertgutachten ist nicht für steuerliche Zwecke zu verwenden, sondern ist nur für den gegenständlichen Auftrag vorgesehen. Meine Bewertungen und Berichte sind streng vertraulich und nur für den Auftraggeber oder dessen Berater bestimmt. Der vorliegende Bericht wurde ausschließlich zu dem oben genannten Zweck erstellt. Es wird gegenüber dritten Parteien keine Haftung übernommen für den Fall, dass sich andere, sei es zum genannten oder zu einem anderen Zweck, darauf berufen. Dieser Bericht darf ohne meine schriftliche und vorab erteilte Zustimmung zu Form und Kontext, in dem es erscheinen soll, weder in Teilen noch im Ganzen in veröffentlichten Unterlagen, Rundschreiben oder Verlautbarungen Erwähnung finden noch in einer anderen Weise veröffentlicht werden Umsatzsteuer Ab Inkrafttreten des Budgetbegleitgesetzes 1998 sind umsatzsteuerliche Bestimmungen für Immobilientransaktionen in Kraft, die folgenden Hinweis erforderlich machen: Sollte die Immobilie mit Inrechnungsstellung von 20% Umsatzsteuer verwertet werden, so ist die Umsatzsteuer dem ermittelten Wert hinzuzurechnen, hierbei wäre eine eventuelle Vorsteuerkorrektur nicht nötig. Sollte ohne Inrechnungsstellung von 20 % Umsatzsteuer verkauft werden, wären eventuell geltend gemachte Vorsteuerabzüge von baulichen Maßnahmen der letzten zehn Jahre zu berichtigen und anteilig an die Finanzverwaltung abzuführen. Seite 4

9 1.10. Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht (ÖNORM B 1802 Pkt. 3.3.) Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. Weiters ist darauf zu verweisen, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Je nach Verwertungsdauer und Anzahl der Interessenten kann der erzielte Kaufpreis innerhalb einer Bandbreite von bis zu 15 % nach oben und unten abweichen Unabhängigkeit der Gutachterin, Vertraulichkeitserklärung Die gefertigte Sachverständige erklärt ausdrücklich, dass sie diese Liegenschaftsbewertung als unabhängige Gutachterin objektiv und unparteiisch erstellt hat. Die gefertigte Sachverständige erklärt weiters, sämtliche Informationen, Urkunden und Unterlagen, die sie vom Auftraggeber oder von Dritten im Zusammenhang mit der Gutachtenserstellung erhalten hat und den Inhalt des Gutachtens selbst, insbesondere die ermittelten Werte im Rahmen der gesetzlichen Gegebenheiten vertraulich zu behandeln. Seite 5

10 2. Befund 2.1. Grundbuchsstand GRUNDBUCH Großjedlersdorf I EINLAGEZAHL 1562 BEZIRKSGERICHT Floridsdorf ****************************************************** ABFRAGEDATUM Letzte TZ 4365/2009 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 558/30 GST-Fläche 620 Baufl.(Gebäude) 151 Baufl.(begrünt) 469 Großbauerstraße 64 ************************************* A2 ************************************** 1 a 1827/1933 Bauplatz (auf) Gst 558/30 2 a 1827/1933 Verpflichtung zur Herstellung der Höhenlage und zur Übergabe gem Pkt 3 Bescheid a 1827/1933 Verpflichtung zur Nichtverbauung (Anbaureife) gem Pkt 5 Bescheid a 1874/1936 Verpflichtung zur Gehsteigherstellung gem Bescheid ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 Bartl Robert GEB: ADR: Großbauerstr a 1683/1982 Schenkungsvertrag Eigentumsrecht c 390/1992 Veräußerungsverbot d 2386/1998 Adressenänderung e 3817/2009 Eröffnung des Konkurses am (HG Wien - 2 S 142/09h) ************************************* C *************************************** 7 a 390/1992 Schuldschein PFANDRECHT ,-- höchstens 2 % Z, 9 % VuZZ, NGS ,-- für Land Wien c gelöscht 8 a 390/1992 VERÄUSSERUNGSVERBOT gem 6 WWFSG 1989 für Land Wien b gelöscht 12 a 1992/2007 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR ,-- für Bank Austria Creditanstalt AG 13 c 2440/2008 IM RANG 4505/2007 PFANDRECHT vollstr EUR ,-- 10 % Z aus EUR ,-- seit , Kosten EUR 1.199,08, 4 % Z ab , Kosten EUR 834,08, 825,84 für Horst Busch (33 E 37/07y) 14 a 1534/2008 Urkunde PFANDRECHT vollstr EUR 5.554,29,-- 1 % Z ab Kosten EUR 489,99 samt 4 % Z seit Kosten EUR 359,87 Antragskosten EUR 483,19 für EBV-Leasing Gesellschaft mbh & Co KG (9 E 2708/08t) 16 a 3046/2009 Urkunde PFANDRECHT vollstr EUR 542,11 Kosten EUR 72,88 für Stadt Wien - MA 6 (9 E 4607/09h) 17 gelöscht ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS ***************************** :40, D ********** ZEILEN: 54 Gutsbestand (A1-Blatt) Die Liegenschaft in EZ 1562 besteht laut Grundbuchsauszug vom aus dem Grundstück Nr.558/30 im Gesamtausmaß von 620 m². Seite 6

11 Gutsbestand (A2-Blatt) Unter A2 sind diverse Verpflichtungen baurechtlicher Natur sowie die Verpflichtung zur Nichtverbauung bis zur Erlangung der Anbaureife einverleibt. Diese Eintragungen stellen Verpflichtungen dar, die nach Angaben der Baubehörde anlässlich der erstmaligen Bauführung bereits erfüllt wurden und daher offenbar löschungsfähig wären. Eigentumsverhältnisse (B-Blatt L-Nr. 1) Als Eigentümer der bewertungsgegenständlichen 1/1 Anteile B-LNr.1 ist Herr Robert Bartl, geb , eingetragen. Lasten (C-Blatt): Im C-Blatt sind diverse Pfandrechte sowie ein Veräußerungsverbot eingetragen. Diese Lasten sind gemäß Bewertungsauftrag nicht zu berücksichtigen und ist die Bewertung unter der Annahme der Lastenfreiheit vorzunehmen. Außerbücherliche Rechte oder Verpflichtungen wurden nicht bekannt gegeben. Die nachfolgende Bewertung wird daher auftragsgemäß lastenfrei durchgeführt. Seite 7

12 2.2. Beschreibung der Liegenschaft Bei der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft handelt es sich um die Liegenschaft mit der Adresse 1210 Wien, Großbauerstraße 64. Auf der Liegenschaft befindet sich ein Einfamilienhaus sowie eine kleine Holzgartenhütte Beschreibung des Grundstücks Lage Die Lage ist in den folgenden beiden Abbildungen mit A gekennzeichnet: Makrolage: Quelle: Stand vom ; Markierung der Lage mit A Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich im nordöstlichen Bereich der Gemeinde Wien, im 21. Wiener Gemeindebezirk. Seite 8

13 Seite 9

14 Mikrolage: Das Grundstück liegt in der Nähe der Kreuzung B7 Brünnerstraße/ Gerasdorfer Straße, in der Großbauerstraße im Bereich zwischen der Ruthnergasse und Schwanngasse in einem locker bebauten Siedlungsgebiet, das durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt ist. Quelle: Stand vom ; Markierung der Lage mit A Die Lage einer Wohnliegenschaft wird hinsichtlich ihres Verkehrswerts insbesondere nach folgenden Kriterien beurteilt: Seite 10

15 Kriterium Erfüllungsgrad verkehrstechnische Erreichbarkeit öffentlicher Verkehr verkehrstechnische Erreichbarkeit Individualverkehr Öffentliches Bus- Bahn- Straßenbahnnetz der Wiener Linien, nächste Bushaltestelle "Schwanngasse" der Buslinie 36A ungefähr 300 m entfernt, Haltestelle "Ratzenhofergasse" der Buslinie 32A in 400m Entfernung, etwa 5-10 Gehminuten, Nächste Haltestelle der U6 in ungefähr 20 Minuten, der U1-Linie in etwa 25 Minuten Distanz gelegen In geringer Entfernung (ca. 600 m) zur Hauptverkehrsachse Bundesstraße B7(Brünner Straße), in mittlerer Distanz (2,5 km) zum Einkaufszentrum SCN (Shopping City Nord), 3,5km vom Zentrum von Floridsdorf entfernt gelegen; Anfahrtsweg zum Stadtzentrum von Wien (1. Bezirk, Franz Josefs Kai) etwa Minuten oder km Infrastrukturelle Einrichtung (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeit, Sport, Kultur, etc.) Beeinträchtigung durch Lärm- und Abgasemissionen In Floridsdorf finden sich Volksschulen, Hauptschulen und Gymnasien, Kindergärten in großer Auswahl, mehrere davon in fußläufiger Distanz, Apotheke, Ärzte, Zahnärzte, Tierärzte, Postamt; diverse Sport- und Freizeiteinrichtungen sowie kulturelle Einrichtungen. Durch die weitgehend verkehrsberuhigte Lage der Großbauerstraße, nur geringe verkehrswertbeeinträchtigenden Emissionen feststellbar Wohnumgebung ruhige Wohnumgebung mit hohem Anteil an Garten- und Grünflächen in der näheren Umgebung, lockere Bebauung der Nachbarliegenschaften durch Ein- oder Zweifamilienhäusern Maße, Form und Topographie Die Liegenschaft besteht aus dem Grundstück 558/30 mit einer Grundfläche von insgesamt 620m² gemäß Angaben im Grundbuchsauszug. Das Grundstück befindet sich noch nicht im Grenzkataster, sodass seine Grundstücksgrenzen und die -größe rechtlich nicht gesichert sind und von den Angaben laut Grundstücksdatenbank abweichen können. Die Liegenschaft insgesamt ist annähernd in Form eines Rechtecks konfiguriert und ist an das öffentliche Gut angebunden. Seite 11

16 Quelle: Stand nicht maßstabgetreu Die Liegenschaft ist weitgehend eben und horizontal gelegen. Quelle. Stand von Seite 12

17 Quelle: Stand vom Seite 13

18 Flächenwidmung, Anschlüsse und Kontaminierung Quelle: Stand NICHT MASSSTABGETREU Widmung Bebauungsbestimmungen: Anschlüsse (gemäß Angaben des Liegenschaftseigentümers) W Bauland Wohngebiet W I o gk 6,5 m, Bauland Wohngebiet, Bauklasse I, offen oder gekuppelte Bauweise, maximal 6,5 m Gebäudehöhe; Vorgartentiefe 6 m, Trakttiefe des bebaubaren Bereichs 15m, an die hintere Baufluchtlinie angrenzender Bereich ist mit "G", gärtnerisch zu gestalten, gekennzeichnet Gas-, Strom-, Kanal- Festnetztelefonanschluss auf dem Grundstück öffentlich-rechtliche Verpflichtungen (insb Aufschließungsabgabe und weitere Bebaubarkeit) Die Aufschließungsabgabe für die bebaute Liegenschaft in den derzeitigen Grenzen gilt gemäß Angaben der Baubehörde als entrichtet. Ob andere grundstücksbezogenen Verpflichtungen offen sind bzw. per Bewertungsstichtag ausständig waren wurde nicht bekanntgegeben. Kontaminierung (Abfrage im Internet beim Umweltbundesamt) Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft bestehend aus dem GSt. 558/30 scheint im Verdachtsflächenkataster bzw. im Altlastenatlas derzeit nicht auf. Weitergehende Untersuchungen hinsichtlich einer Kontaminierung wurden von der SV nicht angestellt, diese können nur von Sonderfachleuten durchgeführt werden. Seite 14

19 Entsprechend den Bestimmungen des Altlastensanierungsgesetzes (ALSAG, BGBl. Nr. 299/1989 i.d.g.f) hat der Landeshauptmann dem Bundesminister für Umwelt Verdachtsflächen bekanntzugeben. Der Verdachtsflächenkataster wird vom Umweltbundesamt geführt und beinhaltet jene vom Landeshauptmann gemeldeten Altablagerungen und Altstandorte, für die der Verdacht einer erheblichen Umweltgefährdung aufgrund früherer Nutzungsformen ausreichend begründet ist. Die Eintragung einer Liegenschaft in den Verdachtsflächenkataster dokumentiert keinesfalls, dass von der Liegenschaft tatsächlich eine erhebliche Gefahr ausgeht. Ob von einer Verdachtsfläche tatsächlich eine erhebliche Gefahr ausgeht, muss durch entsprechende Untersuchungen (z.b. Boden- und Grundwasseruntersuchungen) nachgewiesen werden. Werden mit der Meldung einer Fläche zu wenig Informationen übermittelt, wird die Altablagerung oder der Altstandort nicht in den Verdachtsflächenkataster aufgenommen. Eine Eintragung kann erst erfolgen, wenn vom Landeshauptmann zusätzliche, ausreichende Informationen übermittelt werden. Es gibt bereits eine große Anzahl von Meldungen, die noch nicht in den Verdachtsflächenkataster aufgenommen werden konnten. Die österreichweite Erfassung von Verdachtsflächen ist noch nicht abgeschlossen. Es sind daher noch nicht alle Verdachtsflächen im Verdachtsflächenkataster enthalten. Quelle: Stand vom Das vorliegende Gutachten wird unter der Annahme, dass keine wertmindernde Bodenkontamination gegeben ist, erstellt. Seite 15

20 Beschreibung der Baulichkeiten: Auf den Grundstücken befindet sich ein Wohngebäude, welches in offener Bauweise errichtet und unterkellert ist. Es besteht aus einem Keller- Erd- und ausgebautem Dachgeschoss. Das Kellergeschoss ist in Massivbauweise, das Erdund Dachgeschoss sind in Holzfertigteilbauweise ausgeführt. Lageplan: Quelle: Einreichplanung gemäß Baubewilligungsbescheid vom , NICHT MASSSTABSGETREU Seite 16

21 Raumprogramm und Nutzflächen Als Basis für die folgende Aufstellung der Flächen sowie für die Darstellung der Grundrisse dienten die im Bauakt aufliegenden Baupläne. Die Flächen sind gerundet und entsprechen einem für die Liegenschaftsbewertung erforderlichen Genauigkeitsmaß. Die Planmaße wurden bei der Befundaufnahme teilweise stichprobenweise überprüft. Eine detaillierte Bestandvermessung wurde aus verfahrensökonomischen Gründen nicht durchgeführt. Die nachfolgenden Angaben beruhen daher im Wesentlichen auf den vorhandenen Planunterlagen: WOHNGEBÄUDE Raumnutzung PLANDATEN laut Bauplan bei Baubehörde Erdgeschoss Fläche in m² Windfang 7,3 Abstellraum 3,9 Zimmer (als Büro genutzt) 11,1 Vorraum 3,0 WC und Dusche 3,2 Küche 14,7 Wohnraum 45,1 Wohnutzfläche ERDGESCHOSS 88,2 Terrasse 4,6m x 9m -2,1m x 3,9m 33,2 Nutzfläche ERDGESCHOSS inkl. Terrasse 121,4 Dachgeschoss Fläche in m² Flur + Empore 5,34 m2 + 9,39m² 14,7 Kinderzimmer 10,9 Kinderzimmer 10,9 Schlafzimmer 10,9 Badezimmer (in natura nicht fertig) 7,4 Wohnutzfläche DACHGESCHOSS 54,6 Kellergeschoss Fläche in m² Kellerraum 28,3 Kellerraum 11,5 Kellerraum 11,3 Kellerraum 13,4 Heizraum 7,3 Lagerraum 9,1 Gartengeräteraum 28,5 Nutzfläche KELLER 109,3 Nutzfläche inkl. Keller INSG. 285,3 hievon Wohnutzfläche INSGESAMT 142,8 Seite 17

22 Grundrissplan Wohngebäude KG Quelle: Einreichplanung gemäß Baubewilligungsbescheid vom , NICHT MASSSTABSGETREU Seite 18

23 Grundrissplan Wohngebäude EG Quelle: Einreichplanung gemäß Baubewilligungsbescheid vom , NICHT MASSSTABSGETREU Seite 19

24 Grundrissplan Wohngebäude DG Quelle: Einreichplanung gemäß Baubewilligungsbescheid vom , NICHT MASSSTABSGETREU Seite 20

25 Quelle: Einreichplanung gemäß Baubewilligungsbescheid vom , NICHT MASSSTABSGETREU Die nachfolgende Konstruktions- und Ausstattungsbeschreibung basieren auf den bei der Befundaufnahme gemachten Wahrnehmungen. Eine technische Baubeschreibung liegt im Bauakt nicht auf. Seite 21

26 Konstruktion und Ausstattung WOHNGEBÄUDE Gewerk Ausführung und Baumaterialien Fundamente aus Beton, Kellermauern 25cm Schnellbausteine, Umfassungswände Holzriegelkonstruktion in Fertigteilbauweise mit Tragwerk innenliegender 8cm Mineralfasermatten beidseitig 12mm Spanplatten und 15mmm Gipskartonplatten; außen 5cm Polystyrolplatten, Decke über Kellergeschoss Massivdecke, Decke über Erdgeschoss Tramdecke Krüppelwalmdach; zimmermannsmäßig gefertigter Dach Holzdachstuhl; Dacheindeckung mit Faserzementdachsteinen; Stiege KG-EG: zweiläufige gerade Betonstiege mit keramischen Platten belegt; Stiege EG-DG: zweiläufige Stiegen gerade Holzstiege, Einschubtreppe aus Holz ins Dach (Spitzboden) einfache Putzfassade auf 5cm Dämmmaterial im Bereich Fassade des Erdgeschosses, Holzschalung im Bereich der Giebelwände des DG Holzfenster mit Doppelisolierverglasung mit Ziersprossen, Fenster großteils Dreh-Kippmechanik Wohnungseingangstüre: asymmetrisch-zweiflügelige Holzeingangstüre teils verglast; Innentüren: Holztürblätter Türen und Tore in Holztürstöcken, teils mit Zierprofilen, teils mit Glaseinsätzen Wandbeläge verputzt und gemalt bzw. tapeziert EG: teils Holzparkettböden, teils keramische Fliesen (Vorraum, Küche, Bad, partiell Wohnraum); OG: Bödenbeläge Laminatböden in den Kinderzimmer, Holzparkettboden im Flur/Empore, Teppichboden im Schlafzimmer, Fliesen im nicht fertiggestellten Badezimmer teils verputzt bzw. verspachtelt und gemalt, teils Deckenbeläge Holzpaneele- sowie Holzkassettendecken (Küche, Wohnraumbereich, Vorraum) Haustechnik Sanitärraumausstattung Außenanlagen Gaszentralheizung: Gas-Heizkessel und Warmwasserspeicher im Keller (Heizraum und Lagerraum) zur Raumheizung und Warmwasserbereitung; haustechnische Leitungen und Anlagen ( Heizung, Warmwasserbereitung, Stromversorgung, Wasserversorgung und Entsorgung der Abwässer nach Angaben von Frau Bartl funktionstüchtig; Dusche (Eckduschkabine), Handwaschbecken und Stand- WC im Sanitärraum EG; vorbereitete Eckbadewanne sowie Anschlüsse für Waschbecken und WC im Sanitärraum DG, jedoch nicht fertig ausgeführt Zufahrt und Zugangswege befestigt, übrige Freiflächen Garten mit Gartenbrunnen (angeblich funktionstüchtig für Brauchwasser) Einfriedung straßenseitig mit Holzlatten- Zaunfelder auf massiven Zaunsockel und Zaunsteher, übrige Grenzen großteils Maschendrahtzaun Seite 22

27 Baudaten Errichtung des Wohnhauses: ca.1990 (Baubewilligungsbescheid vom ) Fertigstellung: ca (Benützungsbewilligungsbescheid datiert mit ) Bau- und Erhaltungszustand Der Bau- und Erhaltungszustand des Wohngebäudes ist unterdurchschnittlich und entspricht nicht dem Baualter von etwa Jahren; folgende ausstehende Fertigstellungs- sowie Instandsetzungsmaßnahmen waren bei der Befundaufnahme augenscheinlich erkennbar und stellen einen rückgestauten Reparaturaufwand dar: Instandsetzung von allen außen liegenden Holzbauteilen und Holzverkleidungen (Holzoberflächen weisen teilweise starke Witterungsschäden auf) Verfliesung von Außenstiegen und Terrasse an mehreren Stellen schadhaft (Frostschäden) Einfriedung und Außenanlagen wie Zugangswege, Außenstiege sanierungsbedürftig Sanierung von Setzungsrissen am massiven Wänden insbesondere im Sockelbereich Deckenuntersicht EG/DG Fertigstellungsbedarf: Holzlattung auf Spanplatte teilweise Kabelverrohrung sichtbar: im Vorraum und in der Dusche/WC des Erdgeschosses Decke oberhalb des KG Fertigstellungsbedarf der Deckenuntersicht bei fast allen Räumen im Kellergeschoss Kellergeschoss: Bodenflächen in mehreren Räumen ohne Bodenbelag(Rohbeton) Fensterbrett-innen im straßenseitigen Zimmer im EG fehlt, deutlicher Wasserschaden an der Fensterlaibung Fertigstellungsbedarf im Badezimmer DG: Waschtisch fehlt, Beleuchtungsauslässe und Spiegelausnehmung in Wandverfliesung: kein Spiegel und kein Waschtisch installiert, Badewannenanschlüsse und Armaturen fehlen, Wand-/Deckenbelag im Bereich der Dachschräge nicht fertiggestellt, teilweise Wandverfliesung unvollständig Deutlicher Wasserschaden im Holzparkettboden des Flurs/Empore im DG Laminatböden in den Kinderzimmern ohne Sockel-/Randleisten Dachgeschoss Spitzboden: Dampfsperre über Dämmmaterial mangelhaft, stellenweise Feuchteschäden (Schimmel) erkennbar In allen Geschossen: Fußboden- sowie Wandbeläge instandsetzungsbedürftig, alle Holzfenster und Holzrahmen der Fixverglasungen zeigen auch innenseitig sanierungsbedürftige Oberflächen Seite 23

28 2.3. Bestandrechte und Rechte Dritter Zum Zeitpunkt der Befundaufnahme war das Wohnhaus augenscheinlich durch Familie Bartl eigengenutzt. Frau Bartl gab bei der Befundaufnahme an, dass es keine Bestandverträge oder sonstige Nutzungsverträge für Dritte gibt. Es wird daher für die Zwecke der Verkehrswertermittlung davon ausgegangen dass es keine Miet-, Pacht- oder ähnliche Verträge gibt. Es kann jedoch keine Garantie dafür abgegeben werden, dass derartige Verträge oder Nutzungsberechtigungen tatsächlich nicht gegeben sind. Die nachfolgende Bewertung erfolgt unter der Annahme der Bestandfreiheit Zubehör: Zum Zeitpunkt der Befundaufnahme war kein bewertungsrelevantes Zubehör vorhanden Öffentliche Abgaben Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe grundstücksbezogene Abgaben, wie Grundsteuer, Kanal- Wasser-, Müllgebühren etc., offen sind, wurde mir nicht bekanntgegeben Anmerkung Energieausweisvorlage Ein Energieausweis über die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes is des Energieausweisvorlagegesetzes 2006 und der Richtlinie 2002 / 91 / EG des Europäischen Parlamentes wurde nicht vorgelegt. Daher wird bei der Wertermittlung vom Standard des Errichtungszeitpunktes ausgegangen. Im Verkaufs- oder Vermietungsfall sollte der Verkäufer oder Bestandgeber einen Energieausweis für das Gebäude, oder für die vertragsgegenständliche Nutzungseinheit oder für eine vergleichbare Nutzungseinheit im selben Gebäude erstellen lassen. Gemäß Energieausweisvorlagegesetz gilt bei Nichtvorlage eines Energieausweises zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende durchschnittliche Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Ausnahmen von der Vorlagepflicht gelten gemäß Wiener Bauordnung unter anderem für Gebäude unter Denkmalschutz, Gebäude in Schutzzonen, Gebäude mit erhaltungswürdig gegliederten Fassaden, Gebäuden mit religiösen Zwecken, Nicht-Wohnbauten in landwirtschaftlich genutzten Gebieten, Industriebauwerke, Kleingartenhäuser, Gebäude mit weniger als 50m² Gesamtnutzfläche sowie Gebäude, die gemäß 71 Wr.BO auf längstens 2 Jahre bewilligt werden. Seite 24

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30 3. Bewertung Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Bedachtnahme auf alle im Befund enthaltenen Feststellungen und Annahmen sowie unter Berücksichtigung der wertbeeinflussenden Merkmale und Voraussetzungen: Gemäß Bewertungsauftrag ist der Verkehrswert der Liegenschaft per Befundaufnahmetag geldlastenfrei, bestandfrei und kontaminationsfrei festzustellen Wahl des Wertermittlungsverfahrens Unter dem Verkehrswert ist gemäß 2 Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 (LBG) in der geltenden Fassung jener Wert zu verstehen, der im redlichen Geschäftsverkehr bei Verkauf der Liegenschaft üblicherweise zu erzielen ist. Dabei sind außergewöhnliche Verhältnisse, wie zum Beispiel besondere Vorliebe oder andere subjektive Wertzumessungen einzelner Personen, außer Ansatz zu lassen. Grundsätzlich stehen gemäß LBG für die Bewertung von Liegenschaften, das Vergleichswert- das Sachwert- und das Ertragswertverfahren oder eine andere dem Stand der Wissenschaft und Bewertungslehre entsprechende Methode zur Verfügung. Bei der zur Bewertung vorliegenden Liegenschaft handelt es sich um ein Einfamilienhaus. Diese Liegenschaftsart gehört nach allgemeiner Verkehrsauffassung zu jenen Immobilien, die in erster Linie zur Eigennutzung angeschafft werden. Für bebaute Liegenschaften, wenn deren Eigennutzung im Vordergrund steht und die Beschaffungskosten für die Liegenschaft für in Betracht kommende Kaufinteressenten von vorrangiger Bedeutung ist, dient gemäß ÖNORM B 1802 (Liegenschaftsbewertung-Grundlagen) das Sachwertverfahren. Es wird daher bei der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren vorgegangen, wobei zur Ermittlung des Bodenwerts das Vergleichswertverfahren benötigt wird Vergleichs- und Sachwertverfahren Das Liegenschaftsbewertungsgesetz definiert diese Verfahren wie folgt: Vergleichswertverfahren 4. (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kauf preisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Seite 26

31 (2) Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten. (3) Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, daß sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflußt wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluß dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfaßt werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. Sachwertverfahren 6. (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert). (2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen. (3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen. Der Sachwert setzt sich somit aus dem Bodenwert, dem Bauwert und dem Wert der sonstigen Anlagen zusammen Vergleichswert pro m² Boden Zur Analyse der Grundstücksverkäufe von unbebauten Liegenschaften werden standardmäßig Kauftransaktionen von Vergleichsliegenschaften aus der Urkundensammlung betreffend die bewertungsgegenständliche Katastralgemeinde sowie der vergleichbaren Katastralgemeinden erhoben. Von diesen werden jene ausgewählt, die 1. sich auf unbebaute Liegenschaften bezogen 2. in räumlicher Nähe der Bewertungsliegenschaft 3. im Zeitraum möglichst nahe dem Bewertungsstichtag stattgefunden haben und 4. gemäß Flächenwidmungsplan als Bauland Wohngebiet ausgewiesen sind Seite 27

32 TZ EZ GB Straße ONr. Erwerbsdatum Widmung Kaufpr./m² in Grundfl. m² 771/ Skraupstrasse W I 6,5 o gk 289, / Grossbauersstrasse W I 6,5 o gk 430, / Achardgasse W I 6,5 o gk 373, / Karl Benz-Weg W I 6,5 o gk 405, / Grossbauersstrasse W I 6,5 o gk 366, ,60 Wie sich aus obiger Berechnung ergibt, beträgt der durchschnittliche m²-preis für unbebautes Bauland gerundet. 370,00/m². Als Plausibilitätskontrolle wurden folgende Angebotspreise in 1210 Wien im Internet (Stand 10.2 und ) recherchiert und ein durchschnittlicher Angebotsabschlag von 10% vorgenommen: Grundfläche Kaufpreis in hievon 90% Lage: ,00 450,51 405,46 Floridsdorf, Wien ,00 360,93 324, Wien, Randlage ,00 400,00 360, Bezirk, Wien ,00 406,42 365, Wien ,00 430,56 387, Wien ,00 364,58 328, Wien ,00 551,40 496, Wien Nähe Strebersdorf ,00 359,78 323, Wien ,00 536,36 482, Wien, zentrale Lage ,00 310,73 279, Wien, Randlage ,00 345,00 310, Wien ,00 370,00 333, Wien ,00 449,66 404, Wien ,00 400,00 360, Wien mittlerer Angebotspreis 409,71 Mittelwert mittlerer adaptierter Angebotspreis 368,74 Mittelwert Quellen: (Stand vom und ) Berechnung des gebundenen Bodenwerts: Zur Ermittlung des gebundenen Bodenwerts wird in der Regel ein Abschlag kalkuliert, der sich damit begründen lässt, dass der Gebäudealtbestand mit zunehmendem Gebäudealter eine Belastung hinsichtlich der zukünftig noch zu tragenden Abbruch- und Entsorgungskosten darstellt. Im Vergleich zu unbebauten Liegenschaften, die als Vergleichspreise herangezogen wurden, ist nach fachlicher Einschätzung der Sachverständigen ein Preisabschlag in der Höhe von 10 % anzusetzen. Seite 28

33 Bodenwert m² Bodenwert unbebautes Grundstück insgesamt , ,00 abzüglich Bebauungsabschlag gegebene Baumasse -10,00% ,00 gebundener Bodenwert Grundstück insgesamt , Kontrollkalkulation Mittels einer Berechnung des Vergleichswerts pro m² der erzielbaren Nutzfläche in Form einer Residualwertkalkulation wird im Folgenden eine Plausibilitätskontrolle vorgenommen: Berechnung der geschätzten bebaubaren Fläche: Grundstücksbreite 15 abzüglich Grenzabstände: 2 x 3m -6 ergibt bebaubare Grundstücksbreite geschätzt 9 Gebäudetiefe maximal zulässig gem. Bebauungsplan geschätzt 15 ungefähre Gebäudelänge x Gebäudetiefe ergibt maximal erzielbare bebaubare Grundfläche 15m x 9m 135 Berechnung der maximal erzielbaren Bruttogeschossflächen: maximal bebaubare Grundfläche 135 multipliziert mit max. Geschossanzahl (max.6,5m Bauhöhe): x 2,5 ergibt maximal erzielbare Geschossfläche: 337,5 hievon maximal erzielbare Wohnnutzfläche: x 75%: 253,125 maximal erzielbare Wohnnutzfläche gerundet 250 Kenndaten für Ein- bis Zweifamilienhausbebauung: je m² WNFL: durchschn. Verkaufspreis je m² Wohnnutzfläche geschätzt: abzüglich durchschnittliche Bau- und Errichtungskosten abzüglich durchschnittliche Risikokosten/Unternehmergewinn Residualwert (i.e. Bodenwertanteil je m² maximal erzielbarer Nutzfläche) 830 multipliziert mit erzielbarer Wohnnutzfläche 250 ergibt tragbarer Bodenwert des Gesamtgrundstücks gem. Residualwertkalk Der tragbare Bodenwert des Gesamtgrundstücks in der Höhe von ,- bestätigt den im Vergleichswertverfahren ermittelten gebundenen Bodenwert von ,-. Letzterer wird bei der Sachwertberechnung herangezogen. Seite 29

34 Bauwert Der folgenden Bauwertermittlung wurden die Wahrnehmungen bei der Besichtigung, die Angaben aus dem Bauakt zugrunde gelegt. Der Bauwert wird durch Multiplikation von aktualisierten Kostenrichtwerten je Maßeinheit (i.e. die Normalherstellungskosten/m² Nutzfläche oder je m³ Bruttorauminhalt) mit den gegebenen Flächen errechnet. Die Valorisierung der Baupreisrichtsätze erfolgt mittels Bauspreisindex der Statistik Austria (Baupreisindex für den Hochbau, Kategorie Wohnungs- und Siedlungsbau). Für Gebäude, die sofort zu behebende Baumängel oder schäden aufweisen, ist gemäß Bewertungsstandards die Alterswertminderung vom ungekürzten Neubauwert zu berechnen. Liegen Mängel vor, deren Behebung nicht dringlich ist, wird die Alterswertminderung von dem um die Wertminderung wegen Baumängel gekürzten Herstellungswert gerechnet. Bei der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft wird die Alterswertminderung vom ungekürzten Herstellungswert kalkuliert, da es sich nur um gravierende Mängel handelt. Wie für Wohngebäude von vergleichbarer Ausstattung und Bauausführung üblich, wird mit einer linearen Alterswertminderung kalkuliert. Ausgehend von der gewöhnlichen Nutzungsdauer bei Holzriegelbauten von 60 Jahren, dem Errichtungszeitpunkt (etwa 1990) und dem gegebenen Erhaltungszustand wird für die gegenständliche Liegenschaft von einer Restnutzungsdauer von 40Jahren ausgegangen. Seite 30

35 BERECHNUNG DES BAUWERTS Normalherstellungskosten BPI /m² NFL inkl. Keller gemäß Baukostentabelle Dkfm Steppan: inkl. Dachhaut Baukosten inkl. NK,USt per BPI , ,00 Baukosten inkl. NK, USt valorisiert , ,22 Normalherstellungswert (basierend auf konsensgemäßen Nutzflächen) m² /m² WNFL 142, ,22 Wohngeb. inkl. anteilige Keller/Dachfl ,94 33,20 405,06 Terrassenvorbau ,86 ergibt: Normalherstellungswert berechnet nach Nutzflächen ,80 Normalherstellungswert ,80 Teilabweichung 0% 0,00 ergibt: Herstellungswert (Neubauwert) zum Stichtag ,80 abzügl. Wertminderung wegen Baumängel und -schäden gem. veröffentlichten Baukostenanteilen des SV.Verbands über Alterswertminderung hinausgehende Mängel geschätzt Malerei und Anstrich -1,60% Bodenbeläge -2,70% Sanitärinstallation und -einrichtung Bad DG -5,00% Sonstiges -3,00% -12,3% ,34 abzügl. wirtschaftliche Wertminderung wegen verlorenen Bauaufwand wegen individuelle Wohnraum- u. Grundrissgestaltung -15,0% ,37 ergibt gekürzten Herstellungswert ,08 abzüglich Wertminderung wegen Alters: Bewertungsjahr 2010 Baujahr (Baubewilligung von 1990) ungefähr 1990 Alter 20 n gewöhnl.nutzungsdauer EFH Holzriegelbauweise 60 geschätzte Restnutzungsdauer (RND) 40 a relatives Alter = Alter/gewöhnliche Nutzungsdauer: 0,333 Alterswertminderung linear in Prozent: -33,33% ,03 ergibt Gebäudewert (Zeitwert) zum Stichtag ,06 zuzügl. Zeitwert d. baulichen Außenanlagen (Gartenhütte, Einfriedung,...) 5,0% 5.932,70 ergibt Bauwert ,76 gerundet , Sachwert Der Sachwert der Liegenschaft wird durch Addition von gebundenen Bodenwert und Bauwert ermittelt. Gegebenenfalls vorhandenes Zubehör sowie sonstige, nicht bauliche Anlagen, welche über die übliche Gestaltung bei Einfamilienhäusern hinausgehen, sind gesondert auszuweisen und der Summe aus Boden- und Bauwert zuzuschlagen. Bei der Befundaufnahme waren augenscheinlich weder bewertungsrelevantes Zubehör noch Sonstigen Anlagen vorhanden. Seite 31

36 Sachwert gebundener Bodenwert ,00 Bauwert ,76 Zeitwert Zubehör 0,00 Sonstige Anlagen pauschal 0,00 Sachwert der Liegenschaft ,76 gerundet , Verkehrswertermittlung Der Verkehrswertermittlung wird der Sachwert zugrunde gelegt. In Floridsdorf werden Einfamilienhäuser zu Preisen zwischen etwa 1.900,-- und 2.400,-- je m² Wohnnutzfläche angeboten. Weiters ergibt sich nach den Erhebungen im Immobilienpreisspiegel 2009 der WKO, dass für Einfamilienhäuser im 21. Bezirk mit gutem (150m²) und sehr gutem Wohnwert rund 1.860,- bis 1.970,- erzielt werden. Grundsätzlich wird im Sachwert- und Ertragswertverfahren der Verkehrswert durch Verminderung bzw. Erhöhung um einen Marktanpassungsabschlag bzw. - zuschlag ermittelt, sofern der Verkehrswert - i.e. der am Markt erzielbare Wert - nachweislich vom ermittelten Sach- oder Ertragswert abweicht. Im konkreten Bewertungsfall wird für den Erhaltungszustand sowie für die Fertigteilausführung ein Marktanpassungsabschlag in der Höhe von 5 % kalkuliert. Die Verkehrswertermittlung erfolgt unter der Prämisse der Lastenfreiheit, Bestandsfreiheit und Kontaminationsfreiheit. VERKEHRSWERT LIEGENSCHAFT Großbauerstraße 64, 1210 Wien Sachwert der Liegenschaft ,76 zuzüglich Marktanpassungszuschlag 0,00% 0,00 abzüglich Marktanpassungsabschlag -5,00% ,34 Verkehrswert der Liegenschaft gesamt, lastenfrei ,42 gerundet ,00 Verkehrswert je m² Wohnnutzfläche 142, ,87 Seite 32

37 4. Zusammenfassung Der Verkehrswert der Liegenschaft bestehend aus dem Grundstück Nr. 558/30 inne liegend in EZ 1562 GB 01606, mit der Liegenschaftsadresse 1210 Wien, Großbauerstraße 64, beträgt unter Berücksichtigung aller im Befund geschilderten Umstände und Annahmen, wie insbesondere der Annahme der Lastenfreiheit, Bestandsfreiheit und der Kontaminationsfreiheit zum Stichtag gerundet ,-- (in Worten: dreihundertzehntausend Euro) Kein bewertungsrelevantes Zubehör vorhanden. Seite 33

38 5. Anmerkungen Dieses Gutachten basiert auf den erhaltenen Unterlagen, erteilten Informationen und den getroffenen Annahmen. Der vorstehende Verkehrswert wurde unter der Voraussetzung ermittelt, dass mir alle für die Bewertung maßgeblichen Umstände wahrheitsgemäß offen gelegt wurden. Sollten nachträglich Umstände bekannt werden, von denen ich im Rahmen der gegenständlichen Gutachtertätigkeit keine Kenntnis erlangt haben, behalte ich mir vor, das gegenständliche Gutachten zu widerrufen bzw. abzuändern. Das Ergebnis der Bewertung ist vereinfacht gesagt - ein statistischer Mittelwert von ex post ermittelten Vergleichsgrößen und kann keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. Ich verweise ausdrücklich darauf, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Das vorliegende Verkehrswertgutachten ist nicht für steuerliche Zwecke zu verwenden, sondern ist nur für den gegenständlichen Auftrag vorgesehen. Ich empfehle jedem potenziellem Erwerber über die steuerlichen Aspekte eines Immobilienerwerbes fachlichen Rat einzuholen, da die diesbezüglichen Auswirkungen von der individuellen Steuersituation des Erwerbers abhängen. Weiters wird jedem Interessenten geraten, vor einem eventuellen Erwerb von der Möglichkeit Gebrauch zu machen, das Objekt selbst zu besichtigen, um sich ein eigenes Bild von der Immobilie zu machen. Das Bewertungsgutachten umfasst 34 Seiten Text sowie 21 Seiten Anhang samt Fotodokumentation. Das Gutachten wurde in dreifacher Ausfertigung erstellt, Ausfertigung erhält der Auftraggeber, die 3. Ausfertigung verbleibt in meinem Akt. Baden, Mag. Regina E. Halbwidl, MSc Seite 34

39 6. Anhang 6.1. Fotodokumentation Außenansichten Umgebung Großbauerstraße 64: Straßenansicht: Seite 35

40 Gartenansichten/Terrasse: Seite 36

41 Garten: Seite 37

42 6.2. Fotodokumentation Innenansichten Erdgeschoss Erdgeschoss Vorraum und Wohnzimmer: Seite 38

43 Seite 39

44 Küche mit Essbereich Seite 40

45 Büroraum im Erdgeschoss: Dusche-WC im Erdgeschoss: Seite 41

46 Seite 42

47 6.3. Fotodokumentation Innenansichten Dachgeschoss Kinderzimmer 1: Seite 43

48 Kinderzimmer 2: Seite 44

49 Badezimmer im Dachgeschoss (nicht fertiggestellt) Seite 45

50 Schlafzimmer: Seite 46

51 6.4. Fotodokumentation Innenansichten Dachboden: Seite 47

52 6.5. Fotodokumentation Innenansichten Kellergeschoss: Seite 48

53 Seite 49

54 Seite 50

55 6.6. Fotodokumentation Mängelbeispiele Instandsetzungsbedarf an außenliegenden Holzbauteilen Seite 51

56 Fertigstellungsbedarf Deckenuntersicht KG Wasserschaden Holzboden DG Feuchteschäden Fensterlaibung Büroraum EG: Seite 52

57 6.7. Literaturverzeichnis Bauer F. Seminarunterlagen: Rechte und Lasten in der Liegenschaftsbewertung, Liegenschaftsbewertungsakademie Graz, 2003 Bienert S. Internationale Immobilienbewetungsmethoden vergleichende Gegenüberstellung, häufige Anwendungsfehler und aktuelle Entwicklungen, Seminarunterlagen, Zell am See, 2008 Böhm W. Seminarunterlagen Hauptverband der Gerichtssachverständigen: Liegenschaftsbewertung: Nutzwert nach dem WEG 2002 idf WRN 2009, Wien 2009 Dirnbacher W. MRG 2002 Das Mietrechtsgesetz idf der Wohnrechtsnovelle 2006, ÖVI WEG 2002 Wohnungseigentumsgesetz idf Wohnrechtsnovelle 2006, ÖVI Edlauer G. Seminarunterlagen Hauptverband der Gerichtssachverständigen: Liegenschaftsbewertung: Immobilienbewertung, St. Pölten 2009 Funk. M. Seminarunterlagen Liegenschaftsbewertungsseminar Hauptverband der Gerichtssachverständigen: MRG, WEG mit besonderer Ausrichtung auf die Liegenschaftsbewertung, Wien 2009 Funk, Bienert, ua. Immobilienbewertung Österreich, Verlag ÖVI, 2007 Funk M. Seminarunterlagen Hauptverband der Gerichtssachverständigen: Liegenschaftsbewertung: Discounted-Cash-Flow Verfahren ÖNORM B , 2009 Seite 53

58 Gerardy, Möckel, Troff Praxis der Grundstücksbewertung, Verlag Moderne Industrie Kleiber, Simon, Weyers Verkehrswertermittlung von Grundstücken 4. Auflage 2002, Bundesanzeiger Verlag Kothbauer, Malloth, Rücklinger Mietrechtsgesetz Wohnungseigentumsgesetz Energieausweis-Vorlage-Gesetz, Stand Oktober 2006 Kranewitter H. Liegenschaftsbewertung 4. Überarbeitete Auflage Loderer, Jörg, Pichler, Zgraggen Handbuch der Bewertung, Verlag Frankfurter Allgemeine Mohr F., Strassegger O. Seminarunterlagen Verwertung von Liegenschaften durch Masseverwalter, 2003 Müller M.H. Liegenschaftsbewertung in der Praxis Naegeli W. Handbuch des Liegenschaftenschätzers, Schulthess Verlag, Zürich Petersen Marktorientierte Immobilienbewertung, 5. Auflage, Iboorberg Reinberg M., Stagel J. Seminarunterlagen Immobilienbewertung als Grundlage von Bilanzpositionen Reinberg M. Internationale Methoden der Immobilienbewertung, TU Wien, 2003 Ross, Brachmann, Holzner Seite 54

59 Ermittlung des Bauwerts von Gebäudes und des Verkehrswertes von Grundstücken, 28. Auflage, Theodor Oppermann Verlag Sammer K. Seminarunterlagen: Up-Date Workshop Rezertifizierung: Wohnrechtsnovellen 2006 und 2009; ÖVI Wien 2009 Schöbinger H. Seminarunterlagen Liegenschaftsbewertung, ÖPWZ, Wien 2008 Schöbinger H. Bewertung von Zinshäusern, TU Wien, 2003 Schödl, E. Seminarunterlagen Liegenschaftsbewertung, Wertermittlung von Grundstücken und Häusern, Liegenschaftsbewertungsgesetz, Hauptverband der Gerichtssachverständigen, Wien 2009 Stabentheiner J. Liegenschaftsbewertungsgesetz, Manz Verlag Stingl, Nidetzky Handbuch Immobilien & Steuern, Manz Verlag, 2009 Würth, Zingher ua Wohnrecht idf WRN 2006, Manz Verlag Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Aktuelles Immobilienhandbuch, WEKA Verlag Wien IVSC Internation Valuation Standards Committee International Valuation Standards, Sixth Edition, 2003 RICS the Royal Institution of Chartered Surveyors RICS Appraisal and Valuation Standards, 5th Edition Seite 55